Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 28 de Julio de 2004
| Fecha de Resolución | 28 de Julio de 2004 |
| Emisor | Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito |
| Ponente | Jesús MartÃnez Gago |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, veintiocho de julio de dos mil cuatro
194º y 145º
Por auto de fecha: 26 de Mayo de 2004, este Tribunal le dio entrada al expediente proveniente del Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, motivado a la apelación de fecha: 05 de Mayo de 2004, ejercida por la Abogada en ejercicio E.T., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 24.168, en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana F.F.D.L.R., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.6.273.406, y de este domicilio, parte demandante, en el juicio por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesto en contra de la empresa BODEGON Y EXQUISITECES SINZUL, C.A., en la persona de su Presidenta, ciudadana Z.C.B.D.C., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.3.851.645, domiciliada en Lecherías, Municipio D.B.U., de este Estado, contra la Sentencia definitiva dictada por el Juzgado A-Quo del Municipio D.B.U., de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha: 26 de Marzo de 2004, que Declaró Sin Lugar la presente demanda, por cuanto en la presente causa hubo inepta acumulación de acciones al demandarse conjuntamente la resolución y el cumplimiento del contrato, y también la condenó al pago de las Costas Procesales por haber sido totalmente vencida en el juicio, apelación oída por el A-Quo en ambos efectos, mediante auto de fecha: 10 de Mayo de 2004. Remitido el Expediente al Juzgado Ad-Quem distribuidor, correspondiéndole a este Tribunal, quien le dio entrada el 26 de Mayo de 2004, pasa esta Alzada a dictar la sentencia correspondiente que decida el recurso ejercido y al efecto observa:
II
RAZONES DE HECHOS Y DE DERECHO DE LA DECISION.
La apelación ejercida por la demandante, contra la sentencia definitiva de fecha: 26 de Marzo de 2004, la cual fue oída en ambos efectos el 10 de Mayo de 2004, siendo la sentencia apelada totalmente Sin Lugar, por haber una inepta acumulación de acciones al demandarse conjuntamente la resolución y el cumplimiento del contrato, y condenando a la demandante al pago de las Costas Procesales por haber sido totalmente vencida en el juicio. En consecuencia de las Actas Procesales que integran el presente expediente, esta Superioridad observa que en la demanda con la cual el actor ejerció la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, se relacionaron los siguientes hechos:
Se demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta por la ciudadana F.F.D.L.R., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.6.273.406, y de este domicilio a través de sus apoderadas judiciales, abogadas en ejercicios E.M. TIRADO Y Y.B.B., e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.168, y 94.795, respectivamente, contra la Sociedad Mercantil BODEGON Y EXQUISITECES SINZUL, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil III de esta Circunscripción Judicial, anotada bajo el N°. 26, Tomo: A-79, del año: 1993, en la persona de su Presidenta, ciudadana Z.C.B.D.C., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.3.851.645, domiciliada en Lecherías, Municipio D.B.U., de este Estado, manifestando la demandante en la personas de sus apoderadas judiciales, ser propietaria de un inmueble, constituido por un Local Comercial, distinguido con el N°.04, situado en el Cuerpo de locales comerciales que forma parte del Condominio Puinare, ubicado en la Avenida SOTAVENTO Sur, Sector La Península, Zona El Morro, Municipio Licenciado D.B.U., de este Estado. Que mediante documento, debidamente Autenticado, por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio D.B.U. de este Estado, anotado bajo el N°.47, Tomo: 90, de fecha: 04 de Julio de 2002, consignado a la demanda con la letra “C”; la demandante celebró un contrato de arrendamiento con “BODEGON Y EXQUISITECES SINZUL, C.A., persona jurídica y representada por la ciudadana Z.C.B.D.C., (Presidenta), ya identificada, y se establecieron dentro de las condiciones contractuales lo siguiente: con respecto a la CLAUSULA TERCERA, se dejó precisado el canon arrendaticio en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,00), mensuales, para los seis (06) meses siguientes, pagaderos por mensualidades adelantadas, resultando exigible, la primera pensión arrendaticia, el 01 de Julio de 2002, y así sucesivamente, y la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,00), los seis meses siguientes, hasta la extinción del referido contrato. También quedó expresamente convenido en la CLAUSULA DECIMA CUARTA, que todos los gastos que se causen por concepto de agua, luz y energía eléctrica, aseo urbano domiciliario, teléfonos y cualesquiera otros servicios o suministros y sus respectivas incorporaciones o instalaciones, corren con cargo del arrendatario. Que la arrendataria, incumplió con la obligación del pago de la mensualidad correspondiente al mes de Mayo y también se encuentra insolvente con el pago de las facturas emitida por ELEORIENTE, que suma por el consumo de electricidad la cantidad de TRES MILLONES CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs.3.047.272,00) del local en cuestión, objeto de la demanda, y anexó con su libelo de demanda la factura en cuestión con el contrato de arrendamiento. Que la propuesta acción, es por Resolución de Contrato, y no se encuentra prescrita y que por esas razones lo demandaba de conformidad con lo dispuesto en los Artículos: 1.159, 1.160, 1.166, 1.264, 1.392, 1.167, 1.269, 1.359, y 1. 579 del Código Civil, y que se tramitara por el juicio breve, que su representada, agotó todas las diligencias extrajudiciales para lograr solucionar el asunto y por cuanto resultaron negativas, era por la cual demandaba a la empresa BODEGON Y EXQUISITECES SINZUL, C.A., para que habida cuenta de impago con respecto a la referida mensualidad arrendaticia y consecuencial incumplimiento con lo convenido en el contrato de arrendamiento y por aplicación de lo dispuesto en la Cláusula CUARTA del mencionado contrato, por la falta de pago de una mensualidad de canon de arrendamiento, confiere poder suficiente a la arrendadora para considerar resuelto el contrato, conforme a lo convenido en la cláusula décima sexta del contrato, y solicita la inmediata desocupación del inmueble arrendado…, convenga en resolver y desalojar el inmueble arrendado, sin prórroga alguna y en reintegrarle el inmueble libre de personas y cosas, en perfectas condiciones y solvente en relación a los servicios y suministros de que participa la cosa arrendada (Luz y aseo urbano, pagar los montos adeudados, que ascienden en la suma de TRES MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 3.297.272,00) por los conceptos ya expresados y en caso de objeción, sea condenada en dar por resuelto el contrato de arrendamiento y en pagar las costas y costos del proceso.
Solicitó sea citada la demandada en la persona de su Presidenta Z.B.D.C., ya identificada.
Estimó la demanda en la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 3.297.272,00).
Se reserva el derecho a demandar los daños y perjuicios que se hayan podido acarrear.
Solicitó medida de secuestro, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 599, Ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.
Admitida la demanda por auto de fecha: 28 de Mayo de 2003, se ordenó el emplazamiento de la demandada y habiendo sido infructuosa su citación, se ordenó la citación por medio de carteles, cumplidos todos los requisitos que establece el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y habiéndosele designado a la demandada como Defensora Judicial a la abogada C.P.N.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el N°.94.300, aceptó el cargo y juro cumplir con sus deberes inherentes al mismo.
En el lapso establecido para la Contestación de la Demanda, la Defensora Judicial designada, presentó su Escrito contentivo de la Contestación de la Demanda, en fecha: 13 de Octubre de 2003, de la manera siguiente:
Negó, rechazó y contradijo la procedencia de la demanda presentada en contra de su representada, y negó, rechazó y contradijo el contenido de la presente pretensión procesal en todas y cada una de sus partes, por lo que respecta a los hechos descritos en la misma, así como en el derecho que se pretende deducir de aquellos.
Negó, rechazó y contradijo que su representada adeude a ELEORIENTE, por el consumo de electricidad la cantidad de TRES MILLONES CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs.3.047.272,00) suministrada al local en cuestión, objeto de la demanda.
Negó, rechazó y contradijo que la actora haya agotado toda índole de diligencias extrajudiciales tendentes a solucionar pacíficamente el asunto que someten a su consideración, por cuanto es evidente que para la fecha estipulada para el pago del supuesto canon adeudado (5 de Mayo de 2003) y la fecha de proposición de su libelo (27 de Mayo de 2003), transcurrieron apenas veintidós (22) días, lo que contradice evidentemente el carácter conciliador que pretende arrogarse la actora.
Solicitó que el Tribunal negara la medida de secuestro del inmueble, por cuanto no se encuentran llenos los extremos exigidos en el Artículo 599, Ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no se acompañaron a la demanda pruebas que constituyan presunción grave del derecho que ella reclama.
Solicitó que la demanda fuese DECLARADA SIN LUGAR, y se condenara en Costas a la demandante.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señaló su domicilio procesal.
En fecha: 13 de Octubre de 2003, el Dr. L.L.P., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 14.254, presentó Escrito, dándose por citado y consignando Poder Judicial Especial que le otorgó a él y a los abogados en ejercicio: A.B. Y YOLYS LUCART RAMIREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.038 y 88.274, respectivamente, la parte demandada, en fecha: 10 de Octubre de 2003 por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto La Cruz, cursante a los folios (49 y 50) del expediente.
En fecha: 16 de Octubre de 2003, el Tribunal de la causa, dictó auto, expresando que la causa se encontraba en período Probatorio desde el día 14 de ese corriente mes y año.
En fecha: 20 de Octubre de 2003, el Dr. L.L.P., presentó su Escrito de Promoción de Pruebas de la manera siguiente:
I.-Reprodujo e hizo valer en beneficio de su representada, el mérito favorable de los autos y en especial del escrito de contestación de la demanda.
II.-Promovió la Prueba Documental, contenida en los recaudos, donde consta que su representada está solvente en el pago de canon de arrendamiento, correspondiente al mes de Mayo de 2003, motivo por el cual fue demandada en violación de la Ley, por cuanto no se dan en el presente caso ninguna de las situaciones planteada en el Artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que su representada no ha incurrido en causal alguna para solicitar la Resolución del Contrato, y mucho menos para que se le someta al escrutinio jurisdiccional sin haber causa para ello.
Los recaudos promovidos son:
-
- marcado con la Letra “A”, escrito contentivo de consignación de canon de arrendamiento del mes de Mayo de 2003, presentado y recibido por el Tribunal A Quo, en fecha 6 de Junio de 2003, dentro del plazo que concede la Ley para hacer esas consignaciones, contemplado en el Artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante cheque de gerencia N°. 03000398, de fecha 06 de Junio de 2003, emitido por el Banco de Venezuela a nombre del Tribunal de la causa.
-
-Marcado con la Letra: “B”, escrito contentivo de consignación de canon de arrendamiento del mes de junio de 2003, mediante cheque de gerencia N°. 03000397, de fecha 06 de Junio de 2003, emitido por el Banco de Venezuela a nombre del Tribunal de la causa.
-
-Marcado con la Letra: “C”, planilla de consignación de los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo y Junio de 2003.
-
DOCUMENTALES.
-
-
- Promovió marcada con la letra “D”, comunicación de fecha: 27 de Marzo de 2003, dirigida a la Gerencia de ELEORIENTE, C.A., solicitando revisión del medidor de electricidad, asignado al local objeto de la relación contractual, por cuanto la lectura del mismo no se refleja en las facturas de cobro, pidiendo que se haga ajuste de las mismas, por la irregularidad en las facturas correspondientes a los meses de Agosto- Septiembre, Septiembre –Octubre, Octubre-Noviembre, y Noviembre- Diciembre de 2002; Diciembre 2002-Enero 2003, Enero-Febrero, y Febrero-Marzo de 2003, por cuanto las facturas no fueron recibidas en el Local.
-
-Marcada con la Letra “E”, identificados como “E-1” y “E-2”, facturas emitidas por la Empresa C.A. Hidrológica del Caribe (HIDROCARIBE), referidas al servicio de agua conectado al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y deja expresa constancia que actualmente el local está privado del servicio de agua por decisión de la arrendadora.
CAPITULO IV.
Finalmente solicitó que el presente escrito sea agregado a los autos, y admitido en su oportunidad legal y que las mismas sean apreciadas en la definitiva en su justo valor probatorio, declarando con lugar la demanda.
Pruebas estas que fueron agregadas y admitidas por el Tribunal A-Quo, por auto dictado en esa misma fecha: 20 de Octubre de 2003.
En fecha: 23 de ese mismo mes y año, la Dra. E.T., con su carácter acreditado en autos presentó su Escrito de Pruebas de la manera siguiente:
Reprodujo el mérito favorable de los autos, en beneficio de su representada, asimismo el principio de la comunidad de la prueba, para ser beneficiaria de cuantas pruebas favorezcan a su representada, incluso las producidas por la parte contraria, que señalara en su oportunidad.
Reprodujo Contrato de Arrendamiento celebrado entre FRANCA FABRETTO DE LODI RIZINI Y BODEGON Y EXQUISITECES SINZUL, C.A., autenticado por la Notaría Pública de Lechería en fecha: 04 de de Julio de 2002, anotado bajo el N°. 47, Tomo: 90, en el cual quedó estipulado por voluntad contractual, en la Cláusula TERCERA.
Reprodujo estado de cuenta emitido por ELEORIENTE, C.A., de donde se evidencia deuda pendiente por la cantidad de TRES MILLONES CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs.3.047.272,00).
Prueba de informes, en la cual se solicita se oficie a ELEORIENTE, Agencia Lechería, Centro Comercial A.P.P., Avenida Principal de Lechería, a objeto de que informe acerca del estado de insolvencia, del local comercial, distinguido con el N°.04, que se encuentra situado en el cuerpo de locales comerciales que forman parte del Condominio Puinare, ubicado en la Avenida Sotavento Sur, Sector La Península, Zona El Morro, Municipio Urbaneja de este Estado.
Por último solicitó que sus pruebas fuesen admitidas, tramitadas conforme a derecho y apreciada en todo su mérito jurídico.
Por auto de esa misma fecha, fueron agregadas y admitidas, por el Juzgado de la causa.
Ninguna de las partes presentaron sus informes.
El día: 26 de Marzo de 2004, el Tribunal de la causa Dictó Sentencia, Declarando Sin Lugar la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta por la ciudadana F.F.D.L.R., contra BODEGON Y EZQUISITECES SINZUL,C.A., fallo que fue apelado por la parte demandante y oído dicho recurso en ambos efectos, subieron los autos a esta Alzada, para decidir el mismo, pasando este Juzgador a continuación a emitir su fallo, lo cual hace previa las consideraciones siguientes:
La apelación de especie está referida a la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana F.F.D.L.R., contra BODEGON Y EZQUISITECES SINZUL,C.A., ambas partes plenamente identificadas en el proceso, por el incumplimiento de la obligación del pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de Mayo, como también se encuentra insolvente con el pago de las facturas emitida por ELEORIENTE, adeudando en el consumo de energía de electricidad la cantidad de TRES MILLONES CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs.3.047.272,00) del local en cuestión, objeto de la demanda, incumpliendo así con lo estipulado en el Contrato de Arrendamiento en las CLAUSULA TERCERA y DECIMA CUARTA, acción que fundamenta en los artículos 1159, 1160, 1166, 1264, 1392, 1167, 1229, 1359, y, 1579 el Código Civil.
En la contestación de la demanda la Defensora Judicial de la demandada, designada por el tribunal de la causa, negó rechazó y contradijo que su defendida adeudara el canon de arrendamiento del mes de mayo el 2003; que su representada adeudare la cantidad de TRES MILLONES CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 3.047.272.00), por concepto de energía eléctrica suministrada por ELEORIENTE C. A., al local arrendado; que la demandante hubiera agotado toda índole de diligencias extrajudiciales tendentes a solucionar pacíficamente el asunto que se somete a consideración del Tribunal. Los dos primeros puntos señalados en este particular son el móvil de la prueba de lo que debió demostrar la demandada en el proceso, por ser las dos condiciones que constituyen el incumplimiento demandado por la propietaria arrendadora. A este respecto, no habiéndolo hecho el Sentenciador de la Primera Instancia, apelado como fue su fallo, corresponde a esta Alzada hacerlo y al efecto observa:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
Prueba documental: Dos escritos sellados por el Juzgado del Municipio D.B.U. y un recibo por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) por concepto de depósito en dicho Juzgado de las mensualidades correspondientes a los meses de mayo y junio del 2003, a que se refiere el Capítulo II del escrito de pruebas, consignación hecha el día 06 de junio del 2003, manifestando el promovente que su representada ha sido demandada ilegalmente por no estar llenos los extremos del articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. A este respecto este Juzgador hace la observación al promovente de que el citado artículo 34, está referido al “desalojo de inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado”, tal no es el caso de autos, pues estamos ante una Resolución de Contrato por incumplimiento del mismo. En cuanto el Artículo 51 ejusdem, dicha norma señala que cuando se rehúse el arrendador a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendador o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario consignarla ante el Tribunal de Municipio competente.
El contrato de arrendamiento que se pide resolver, estipula el pago de las pensiones por mensualidades anticipadas, y en el caso específico de autos si bien se produjo el atraso respecto al mes de mayo, al cancelar este, consignó también el mes de junio, ambos del 2003, sin poder pronunciarse el Sentenciador acerca de los meses subsiguientes, por no haber prueba de ello en autos.
En cuanto a la prueba documental referida en el Capitulo III, (comunicación dirigida a ELEORIENTE, c. a., en fecha 27 de marzo el 2003,) la misma hace mención a las facturas correspondientes a los meses de agosto del 2002 en adelante, hasta Marzo del 2003, lo que a juicio de este tribunal de alzada, constituye una demora en el reclamo, que puede catalogarse como negligente, habida cuenta del perjuicio causado con los altos montos facturados, sin que pueda alegarse diligencia en los reclamos a la firma proveedora del servicio, sobre todo cuando la misma empresa de suministro eléctrico manifiesta en las resultas de la prueba de Informes promovida por la parte demandante, que el servicio eléctrico le ha sido cortado en varias oportunidades y el cliente se reconecta ilegalmente.
De lo anterior concluye este Tribunal de Alzada, que la demandada no ha sido diligente en el cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado con la parte actora, y ha dado motivos para la resolución del mismo. Así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.
La demandante hizo valer el contrato de arrendamiento en el cual está estipulada la voluntad de las partes contratantes, documento que no fue desconocido ni tachado por la parte demandada y hace plena prueba del derecho alegado por la accionante y el Tribunal así lo valora.
Hizo valer el Estado de Cuenta emitido por Eleoriente, C. A., del cual se evidencia una deuda por servicio de energía eléctrica que asciende a la suma de Bs. 3.047.272.00.
Promovió prueba de Informes solicitando se oficiara a ELEORIENTE, c. a., solicitando información acerca del estado de insolvencia el local comercial distinguido con el No- 04 situado en el cuerpo de locales comerciales que forma parte del Condominio Puinare, ubicado en la avenida Sotavento Sur, Sector La Península, El Morro, Municipio Urbaneja de este Estado. Las resultas de esta prueba de Informes constan en autos y de la misma se evidencia que el local en cuestión distinguido con el número referencial 07-3510-702-0314, se encuentra insolvente en el pago por consumo de energía eléctrica desde el mes de agosto del 2002, habiendo sido cortado el servicio en varias oportunidades y el cliente se reconecta ilegalmente. Anexa la referida empresa un Histórico de Consumo que refleja el atraso en cuestión.
Esta prueba de Informes es determinante para demostrar el incumplimiento de la Cláusula DECIMA CUARTA del contrato.
Ahora bien, analizadas las pruebas de las partes, corresponde a.l.p.d. la acción incoada y al efecto se observa: La acción se fundamenta entre otros, en el artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” En la interpretación de la cláusula del contrato de arrendamiento, háyase o no fijado el tiempo de su duración, se debe buscar la voluntad real manifestada en el texto de aquella, donde se encontrará la intención común de arrendador y arrendatario, es decir, la voluntad que presidió la formación y celebración del contrato. Además no es finalidad de la interpretación averiguar una voluntad interna no declarada. Su objeto es el hecho exterior de la voluntad manifestada. En los contratos se trata de indagar la voluntad de los contratantes, en nuestro caso, arrendador y arrendatario, reflejada en el llamado consentimiento contractual, o sea, la voluntad común integrada de las partes.
El contrato tiene fuerza de Ley no solo entre las partes, sino inclusive para el Juez, quien es el encargado de decidir si una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad.
El artículo 1.167 del Código Civil, dice: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Estas normas del Código Civil son determinantes para la resolución del contrato, siendo sus requisitos para la procedencia los siguientes:
Es necesario que se trate de un contrato bilateral.
Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.
Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
Es necesario que el Juez declare la resolución.
En el presente caso, de las pruebas promovidas y evacuadas por ambas partes, queda evidenciado que la arrendataria incumplió su obligación asumida en cuanto a los servicios públicos del inmueble arrendado, produciendo una acumulación dineraria en perjuicio del arrendador al acumular pago por servicio de energía eléctrica sin cancelar, y comprometiendo la solvencia del inmueble al reconectarse clandestinamente al servicio cada vez que el mismo le era cortado o suspendido.
No se evidencia de autos que la arrendadora haya incurrido en falta alguna que haga presumir siquiera su incumplimiento del contrato suscrito con la demandada. De allí que su acción debe considerarse procedente y así lo declara este Juzgador de Alzada, por estar dadas las condiciones para que la resolución demandada sea declarada.
No comparte esta Alzada el criterio del sentenciador de la Primea Instancia en cuanto a la acumulación de acciones excluyentes, pues se demanda la resolución de un contrato a tiempo determinado por incumplimiento de cláusulas específicas del mismo, las cuales como quedó ya establecido, son Ley entre las partes.
El artículo 1.167 del Código Civil da la facultad al solicitante de la resolución o el cumplimiento, demandar los daños y perjuicios si fuere el caso, más habiéndose reservado la demandante, accionar posteriormente por estos últimos, no podía reclamarlos en esta misma acción, entendiéndose por daños y perjuicios en el presente caso el monto acumulado por deuda de servicio eléctrico en el inmueble objeto del contrato. No se trata de acumulación de acciones, pues ya quedó expresado que el artículo 1.167 da esa facultad a las partes. No debe considerarse para ello el contenido del artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la protección que la norma da a los arrendatarios, no alcanza ni sobrepasa el límite de la misma Ley , y en el caso de marras , la cláusula denunciada como incumplida, al ser constituida por ambas partes en el contrato, no implica renuncia ni disminución o menoscabo en los derechos del arrendatario. Es un contrato bilateral susceptible de resolución o cumplimiento. Así se decide.
Habiendo consignado la arrendataria los cánones de arrendamiento en el Juzgado del Municipio correspondiente, su insolvencia por tal concepto queda subsanada, pues la arrendadora está en libertad de retirarlos cuando lo considere conveniente, y la deuda acumulada por servicio de electricidad, puede reclamarla como daños y perjuicios separadamente.
DECISION
Hechas las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley , DECLARA CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandante y CON LUGAR la demanda por Resolución de contrato de Arrendamiento, suscrito entre la ciudadana F.F.D.L.R. y la sociedad mercantil BODEGON Y EXQUISITECES SINZUL, C. A., ambas identificadas en autos, y RESUELVE, el contrato de arrendamiento sobre el local comercial No. 04, del cuerpo de locales comerciales que forma parte del Conjunto Puinare , ubicado en la Avenida Sotavento Sur Sector La Península, Zona El Morro, Municipio Urbaneja de este Estado, y ordena hacer entrega del mismo a la mencionada F.F.D.L.R., libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió. Queda así REVOCADA la decisión apelada.
Se condena en costas a la parte recurrida por haber sido totalmente vencida en el proceso, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de esta decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona, 27 de Julio de 2004. Años; 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
El Juez Provisorio, El Secretario Temporal,
Dr. J.M.G., Abog. J.A.G.
En esta misma fecha, siendo la una y cuarenta minutos de la tarde, (1:40 p.m), se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.
El Secretario Temporal
ASUNTO : BP02-R-2004-000548
