Decisión de Juzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 23 de Octubre de 2012
| Fecha de Resolución | 23 de Octubre de 2012 |
| Emisor | Juzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas |
| Ponente | Cesar Bello |
| Procedimiento | Apelacion |
República Bolivariana De Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
DEMANDANTE: F.B.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.141.642.
APODERADO
DEMANDANTE: C.E.J.L., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 71.159.-
DEMANDADOS: S.E. PRIETO VIDAL y M.L. PRIETO VIDAL, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-10.510.151 y V- 11.937.886 respectivamente.-
APODERADO
DEMANDADO: C.B. y R.S., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.820 y 66.600 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Apelación)
Expediente: 12-0138 (ITINERANTE)
- I -
- Antecedentes -
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este Tribunal en cumplimiento de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de noviembre de 2011, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 29 de septiembre de 1999, por el abogado R.S., en representación de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha veintinueve (29) de junio de 1999, por el Juzgado Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la presente acción incoada por el ciudadano F.B.S., contra las ciudadanas S.E. PRIETO VIDAL y M.L. PRIETO VIDAL. En fecha cinco (05) de octubre de 1999, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida y ordenó la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia Distribuidor de turno a los fines consiguientes.
Cumplidos los trámites de distribución correspondientes, en fecha seis (06) de diciembre de 1999, el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió el expediente contentivo de la presente causa y en fecha veintidós (22) de diciembre de 1999, es recibido por el Tribunal Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, avocándose a la causa mediante auto de la misma fecha y fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia, librándose boleta de notificación en fecha ocho (08) de marzo de 2000, siendo remitido en fecha dieciséis (16) de febrero de 2012, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en Virtud de la Resolución Nº 2011-0062, de fecha treinta (30) de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, la presente causa fue recibida por este Juzgado en fecha veintiuno (21) de marzo 2012, procediendo asentar el mismo en los libros respectivos. Avocándose a la causa en fecha veintiocho (28) de junio de 2012 y librándose boleta de notificación en esta misma fecha.
- II -
Síntesis de los hechos
Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO, instauró F.B.S., contra las ciudadanas S.E. PRIETO VIDAL y M.L. PRIETO VIDAL, en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos:
Que el ciudadano F.B.S. dio en arrendamiento un módulo o cubículo distinguido con el Nº 55, que forma parte del inmueble distinguido con el Nº 184, identificado como Edificio Eden, ubicado en la Calle Real de Sabana Grande, hoy Avenida A.L., Parroquia el Recreo, Departamento Libertador del Distrito Federal, a las ciudadanas S.E. PRIETO VIDAL y M.L. PRIETO VIDAL, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-10.510.151 y V- 11.937.886 respectivamente, según consta en contrato de arrendamiento suscrito en cinco (05) de septiembre de 1997.
Que la duración del contrato de arrendamiento quedo establecido en la cláusula décima séptima “EL presente contrato durará un (1) año fijo, contado a partir del 05 de SEPTIEMBRE de 1.997, y se prorrogará automáticamente, por periodos iguales, si con un mes de anticipado, por lo menos al final de cada periodo, cualquiera de las dos partes contratantes no manifestare por escrito a la otra parte, lo contrario. No se admite la tácita reconducción y toda prórroga será a tiempo determinado de un año. La falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones de este contrato dará a “EL ARRENDADOR “ para exigir, sin más aviso, la desocupación inmediata del módulo ó cubículo, sin perjuicio de las demás acciones civiles o penales a que hubiere lugar.“
Que el canon de arrendamiento fijado en el contrato, las partes establecieron en la cláusula cuarta:” La pensión de arrendamiento es de CUARENTA Y CUATRO MIL bolívares (44.000,00) semanales, que “EL ARRENDATARIO “se obliga a pagar a “EL ARRENDADOR” o a su orden en la Oficina de Administración o en otro lugar que se designe con posterioridad, dentro de los primeros dos (2) días de cada semana. La falta de pago de una pensión de arrendamiento dará derecho a “EL ARRENDADOR “para optar entre pedir la resolución de este contrato, con pago de las indemnizaciones de ley, o exigir su cumplimiento por todo el tiempo estipulado.
Que a pesar de los múltiples requerimientos de cobranza realizados por su representado, las arrendatarias no han pagado el canon de arrendamiento y hasta la presente fecha han dejado de pagar veintiséis (26) cuotas semanales consecutivas de alquiler, incurriendo así en el incumplimiento de una de sus principales obligaciones locativas, como es el pago del canon de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el articulo 1.952 del Código Civil y en la Cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento.-
En virtud de lo cual ocurre a demandar a las ciudadanas S.E. PRIETO VIDAL y M.L. PRIETO VIDAL, en su carácter de arrendatarias de “EL LOCAL” anteriormente descrito, para convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal sobre lo siguiente:
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- En desocupar el inmueble por haber incumplido las arrendatarias en el pago cabal y oportuno de las pensiones de arrendamiento, y en consecuencia, a entregar a mi representado “EL LOCAL” libre de personas y bienes, en el mismo buen estado y condiciones en que les fue entregado.
A pagar a mi mandante la cantidad de UN MILLON CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 1.144.000,00), correspondientes a veintiséis (26) cuotas semanales, a razón de CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.44.000,00) semanales.-
A pagar por concepto de lucro de cesante una cantidad igual o equivalente a los cánones de arrendamientos que se vayan venciendo, por el monto de CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 44.000,00) semanales, por todo el tiempo que las demandadas ocupen el inmueble, y hasta la fecha en que se haga, por cualquier vía, la devolución efectiva del inmueble a mi mandante, o hasta que se dicte y ejecute sentencia definitivamente firme en el presente juicio, lo que ocurra primero.-
En pagar las costas y costos del presente juicio.-
Fundamentando su pretensión de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.159 1.160 , 1.167, 1.264 , 1.265, 1.271, 1.592, del Código Civil .-
Finalmente solicitó se decrete medida preventiva de secuestro sobre el citado inmueble, conforme a lo previsto en el numeral 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil. No acompaño recaudos.
En fecha primero (01) de octubre de 1998, el Juzgado Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente causa ordenando el emplazamiento de las accionadas, a fin que compareciera por ante este Juzgado al Segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 3 de noviembre de 1998, el ciudadano J.S.G., alguacil adscrito al Juzgado de la causa, dejo constancia de la negativa de la ciudadana S.P. de firmar el correspondiente recibo de citación, así mismo consigna diligencia el mencionado ciudadano de fecha 5 de noviembre de 1998, dejando constancia de la imposibilidad de localizar personalmente a la ciudadana M.P.V..
Por autos de fecha 19 y 26 de noviembre de 1998, se ordeno la citación de las demandadas mediante cartel citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 24 de febrero de 1999, el abogado C.B., inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 7.820, en au carácter de apoderado judicial de las ciudadanas S.E. PRIETO VIDAL y M.L. PRIETO VIDAL, parte demandada consigna escrito de Cuestiones Previas, promoviendo:
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- El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el articulo 78.
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- Que la parte actora no determino con precisión a que periodo de tiempo se corresponden las veintiséis (26) cuotas de arrendamiento demandadas y al no hacerlo coloca a las demandadas en estado de indefensión al imposibilitarles la posibilidad de efectuar la contraprueba respectiva respecto a los hechos alegados al ignorar desde que fecha hasta que fecha se refieren las cuotas de arrendamiento demandadas.
En fecha cuatro (04) de marzo de 1999, el Juzgado Tercero de Parroquia de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicto fallo declarando CON LUGAR la cuestión previa planteada, que se constriñe al ordinal sexto (6º) del articulo 346 del Código de Procedimiento, referida al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el ordinal 4º del articulo 340 ejusdem, ordenado a la parte actora a la corrección de los defectos señalados al libelo de la demanda, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 886 en concordancia con el 350 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de marzo de 1.999, el abogado C.E.J.L., parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, procedió a subsanar el defecto de forma de demanda, folio 51, 52 y su vuelto.-
Mediante escrito de fecha quince (15) de marzo de 1.999, el abogado C.B., en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas S.E. PRIETO VIDAL y M.L. PRIETO VIDAL contestó la demanda en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de sus defendidas, tanto en los hechos como en el derecho, por ser falsos los supuestos en que se fundamentó la acción.
Señalando que la insolvencia alegada no se corresponde al canon legalmente establecido por el organismo competente, esto es la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, según Resolución Nº 5546 de fecha 14 de diciembre de 1.984 en el expediente administrativo Nº 28.962-anexo, que señala un canon de arrendamiento mensual máximo para el local Nº 55 del Edificio Eden, Ubicado en la Avenida A.L., Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Caracas, es de Bs. 2.380,00.
Que la insolvencia alegada es falsa por fundamentarse en una cláusula contractual viciada de nulidad por cuanto la fijación de alquileres es de la competencia exclusiva de la Dirección del Ministerio de Desarrollo Urbano según lo dispuesto en el articulo 3º de la Ley de Regulación de Alquileres en concordancia con el articulo 6º de su Reglamento, por tanto la pretensión resulta improcedente, por fundamentarse en causa ilícita u ilegal, y así pido se declare.-
Que se condene en costas, a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de dicho lapso, promoviendo las suyas la parte demandada en fecha dieciséis (16) de marzo 1.999, siendo admitidas mediante providencia de fecha diecisiete (17) de marzo de 1999, y la parte actora presento su respectivo escrito de promoción en fecha treinta (30) de marzo de 1999, siendo admitidas mediante auto de la misma fecha. Todos los medios de prueba que han sido promovidos en la presente causa, se indican, aprecian y valoran en la parte motiva del presente fallo, bastando señalar en esta narrativa los hechos procesales acontecidos en los autos.
Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, el Juzgador a quo procedió en fecha veintinueve (29) de junio de 1999 a dictar sentencia, la cual -como ya se dijo- declaró CON LUGAR la demanda interpuesta señalando en su dispositivazo siguiente:
PRIMERO: Resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (…).
SEGUNDO: Condena a las demandadas a pagar al demandante la cantidad de UN MILLON CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.144.000,00), por concepto de las veintiséis (26) cuotas semanales de arrendamiento vencidas y no pagadas, a razón de CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 44.000,00) semanales, como indemnización de daños y perjuicios y de aquellas que se sigan causando por el mismo titulo, en la cantidad señalada en ultimo termino, hasta la fecha en que se encuentre definitivamente firme este fallo(…)
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En fecha veintinueve (29) de septiembre de 1.999, la parte demandada Apelo de la decisión provenida del Juzgado Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 5 de octubre de 1999, fue oída en ambos efectos, ordenándose la remisión del presente expediente al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial.
Mediante auto de fecha 6 de diciembre de 1999, la presente causa fue remitida al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de conocer la apelación interpuesta por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de junio de 1999.
En fecha 23 de marzo de 2000, la parte accionada presento escrito de conclusiones.
Avocándose este Juzgador a la causa en fecha veintiocho 28 de junio de 2012 y librándose boleta de notificación en esta misma fecha.
Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de Alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa este Juzgador a decidir el recurso de apelación intentado.
III
DE LAS PRUEBAS
La causa sub examine se defiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación interpuesto el en fecha 29 de septiembre de 1999, por el abogado R.S., en representación de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado el Juzgado Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha veintinueve (29) de junio de 1.999, que declaró con lugar la demanda incoada por el ciudadano F.B.S., contra las ciudadanas S.E. PRIETO VIDAL y M.L. PRIETO VIDAL, fundamentando su decisión con base a lo siguiente:
...omissis..
…que las demandadas no demostraron el cumplimiento de las obligaciones en el pago de los cánones de arrendamiento conforme a lo acordado en el contrato que rige sus relaciones, es por lo que la presente acción es procedente conforme a derecho y así será declarado en el dispositivo del fallo.
Por todas las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Tercero de parroquia de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda interpuesta por F.B.S., contra las ciudadanas S.E. PRIETO VIDAL y M.L. PRIETO VIDAL, ambas partes y sus apoderados plenamente identificados tanto en autos como en el presente fallo, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud de lo cual se declara:
PRIMERO: Resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 5 de septiembre de 1.997, por lo que las demandadas deberán hacer entrega al demandante del inmueble ya identificado en este fallo, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado y condiciones en que les fue entregado.
SEGUNDO: Condena a las demandadas a pagar al demandante la cantidad de UN MILLON CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 1.144.000,00), por concepto de las veintiséis (26) cuotas semanales de arrendamiento vencidas y no pagadas, a razón de CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 44.00) semanales, como indemnización de daños y perjuicios y de aquellas que se sigan causando por el mismo titulo, en la cantidad señalada en ultimo termino, hasta la fecha en que se encuentre definitivamente firme este fallo…
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Ahora bien, a los fines de resolver la presente controversia y antes de analizar las pruebas aportadas al proceso, este Sentenciador debe, previamente, determinar los límites en que la misma ha quedado planteada; esto es, determinar el thema decidendum. En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos limites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue la resolución de contrato y cobro de bolívares de un módulo o cubículo distinguido con el Nº 55, que forma parte del inmueble distinguido con el Nº 184, identificado como Edificio Eden, ubicado en la Calle Real de Sabana Grande, hoy Avenida A.L., Parroquia el Recreo, Departamento Libertador del Distrito Federa, el cual fue dado en arrendamiento a las ciudadanas S.E. PRIETO VIDAL y M.L. PRIETO VIDAL, según contrato celebrado en fecha cinco (5°) de septiembre de 1997, del cual nace la relación arrendaticia y prorrogable automáticamente por periodos de igual duración, y que el mismo ha incumplido la obligación adeudando al arrendatario de veintiséis (26) cuotas semanales consecutivas de alquiler.
Frente a estos alegatos, la defensa judicial de las demandadas negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado. Señalando que la insolvencia alegada no se corresponde al canon legalmente establecido por el organismo competente, esto es la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, según Resolución Nº 5546 de fecha 14 de diciembre de 1.984 en el expediente administrativo Nº 28.962, y que la insolvencia alegada es falsa por fundamentarse en una cláusula contractual viciada de nulidad por cuanto la fijación de alquileres es de la competencia exclusiva de la Dirección del Ministerio de Desarrollo Urbano.
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual, el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulte de los alegatos y de la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia, atenerse a los alegatos para decidir.
Trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:
La parte actora, aportó a este proceso los siguientes instrumentos:
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- Original del instrumento poder del que acredita su representación, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha dieciséis (16) de febrero de 1998, quedando inserto bajo el N° 12, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Siendo que la misma no fue impugnada ni tachada en su oportunidad legal, este sentenciador la aprecia conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Quedando de esta manera debidamente demostrada la cualidad con que actúa el apoderado judicial de la parte actora. Y así se declara.
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- Copia fotostática del título de propiedad del edificio EDEN donde forma parte el inmueble dado en arrendamiento. Igualmente, dicho fotostato, se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha seis (06) de febrero de mil novecientos ochenta y cuatro (1984), siendo anotado bajo el N° 02, Tomo 21 del Protocolo Primero. Siendo que la misma no fue impugnada ni tachada en su oportunidad legal, este sentenciador la aprecia conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, considerándolo plena prueba el hecho de que la parte actora es co-propietaria del inmueble objeto del presente juicio. Y así se declara.
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- Instrumento privado contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre Franchesco Baggieri Sterlino y las ciudadanas S.P.V. y M.P.V., Siendo que la misma no fue impugnada ni tachada o desconocida en su oportunidad legal, por lo que este sentenciador lo aprecia como plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia. En consecuencia, la misma es valorada de conformidad a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.-
La parte accionada junto con su escrito de contestación consignó las siguientes documéntales:
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- Comprobantes originales de ingreso de consignaciones arrendaticias por ante el juzgado Décimo Sexto de Parroquia de esta misma Circunscripción Judicial, expediente Nº 9816000840 realizadas por S.E. PRIETO VIDAL y M.L. PRIETO VIDAL, a favor del ciudadano F.B., comprendidas desde enero de 1998 hasta febrero de 1999, cuya tempestividad se valorará en la parte motiva de este fallo.
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- Copia Certificada de la Resolución Nº 5546, de fecha 14 de diciembre de 1984, en la cual consta que el canon de arrendamiento mensual estipulado para el local Nº 55, del Edificio Eden, es de Bs. 2.380,00. Este sentenciador la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos, por tanto, al apreciar que no existe en autos recurso alguno que haya declarado su invalidez o suspensión de sus efectos por parte de decisión alguna; dicha resolución emanada de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Desarrollo Urbano, tiene plena validez. Quedando de ésta manera demostrado que, el monto por el cual se encuentra fijado el canon de arrendamiento con respecto al local comercial objeto del contrato de arrendamiento, es por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (BS. 2.380,00), (hoy DOS BOLIVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS Bs. 2,38).
-V-
-MOTIVACION PARA DECIDIR-
Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, este Tribunal pasa a decidir la presente controversia, haciendo las siguientes consideraciones:
Analizadas como han sido las actas procesales que conforman el expediente, es menester resaltar que, corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa. En el caso de autos, el actor eligió la acción de resolución de contrato previstos en el Artículo 1.667 del Código Civil que establece lo siguiente:
Artículo 1.667.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.
Analizando la anterior norma, observamos que, la resolución, se refiere a la disolución de un contrato válido, como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual y que, por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. La resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos. Entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
Del estudio de las pruebas adquiridas en este proceso, se evidencia que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes fue celebrado en fecha 05 de septiembre 1997, el cual tenía una duración de un año, contados a partir del día 05 de septiembre de 1997 al 01 de septiembre de 1998. Siendo que la parte actora interpuso la demanda en fecha 30 de julio de 1998, por falta de pago, habida cuenta de lo expuesto, ha quedado demostrado que entre las partes existe una relación arrendaticia, que al momento de la interposición de la demanda, era a tiempo determinado, por lo que es totalmente procedente la acción interpuesta.
Ahora bien, luego de haber quedado probada la existencia del contrato de arrendamiento, correspondía a la parte accionada demostrar el pago de los cánones de arrendamiento demandados o algún otro hecho extintivo de la obligación.
En efecto, las demandadas a fin de probar el pago de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, trajo a los autos copia certificada de expediente contentivo de consignaciones arrendaticias efectuadas en beneficio del ciudadano F.B., por lo tanto, deben ser consideradas como válidas. Y así se establece.
Ahora bien, a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código Al respecto, este Juzgador pasa a analizar las consignaciones arrendaticias realizadas por el demandado ante el Juzgado Quinto de Parroquia del Distrito Federal del Circuito Judicial Nº 1, a los efectos de demostrar la tempestividad de las mismas, a la luz de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:
Articulo 51.- “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
En base a la norma antes trascrita, este sentenciador considera que el pago de los cánones de arrendamiento deben efectuarse dentro de los quince (15) días continuos, siguientes al vencimiento de la mensualidad, siendo éste los primeros dos (02) días de cada semana tal y como fue suscrito por las partes en el contrato locativo. De tal manera, veamos la tempestividad de los pagos efectuados por la parte demandada:
CANON DEMANDADO FECHA EN QUE SE REALIZÓ LA CONSIGNACIÓN OBSERVACIÓN
SEMANA AÑO DÍA MES AÑO ________
Del 25 al 31 de Enero 1998 30 ENERO 1998 DENTRO DEL LAPSO
Del 01 al 07 de Enero 1998 02 MARZO 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 08 al 14 de Febrero 1998 02 MARZO 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 15 al 21 de Febrero 1998 02 MARZO 1998 DENTRO DEL LAPSO
Del 22 al 28 de Marzo 1998 02 MARZO 1998 DENTRO DEL LAPSO
Del 01 al 07 de Marzo 1998 01 ABRIL 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 08 al 14 de Marzo 1998 01 ABRIL 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 15 al 21 de Marzo 1998 01 ABRIL 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 22 al 28 de Marzo 1998 01 ABRIL 1998 DENTRO DEL LAPSO
Del 29 al 04 de Abril 1998 04 MAYO 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 05 al 11 de Abril 1998 04 MAYO 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 12 al 18 de Abril 1998 04 MAYO 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 19 al 25 de Abril 1998 04 MAYO 1998 DENTRO DEL LAPSO
Del 26 al 02 de Mayo 1998 01 JUNIO 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 03 al 09 de Mayo 1998 01 JUNIO 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 10 al 16 de Mayo 1998 01 JUNIO 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 17 al 23 de Mayo 1998 01 JUNIO 1998 DENTRO DEL LAPSO
Del 24 al 30 de Mayo 1998 02 JULIO 1998 DENTRO DEL LAPSO
Del 31 al 06 de Mayo 1998 02 JULIO 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 07 al 13 de Junio 1998 02 JULIO 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 14 al 20 de Junio 1998 02 JULIO 1998 DENTRO DEL LAPSO
Del 21 al 27 de Junio 1998 04 AGOSTO 1998 FUERA DEL LAPSO
Del 28 al 04 de Junio 1998 04 AGOSTO 1998 FUERA DEL LAPSO
Resulta importante destacar que, de acuerdo a lo demostrado en el cuadro anterior, que los pagos realizados a través de consignación arrendaticia, deben someterse los mismos con estricto apego a las normativa que rige la materia, y dado que se evidencia de los comprobantes de ingreso de consignación de los Tribunales Quinto y Sexto de Parroquia de esta Circunscripción Judicial, de veintiséis (26) cuotas demandadas, se verificó que las semanas quinta y sexta fueron consignadas el 02 de marzo de 1998, siendo lo correcto haberlas efectuado el 17 y el 24 de febrero del mismo año respectivamente; las semanas novena, décima y undécima fueron consignadas el 01 de abril de 1998, siendo lo correcto haber efectuado el pago el 17, 25 y 31 de marzo de 1998, respectivamente; las semanas decimatercera, decimacuarta y decimaquinta fueron consignadas el 04 de mayo de 1998, siendo lo correcto haberlas efectuados el 14, 21 y 28 de abril de 1998, las semanas decimaséptima, decimoctava y decimanovena fueron consignadas el 01 de junio de 1998, siendo lo correcto haberlas realizado en las siguientes fechas 12, 19 y 26 de mayo de 1998, las semanas vigésima segunda, vigésima tercera y vigésima cuarta fueron consignadas el 02 de julio de 1998, siendo que las mismas debieron ser realizadas el 16, 23 y 30 de junio de 1998; las semanas vigésima quinta y vigésima sexta fueron consignadas el 04 de agosto de 1998 y las mismas debieron ser consignadas el 07 y 14 de junio de 1998 respectivamente, de lo anteriormente explanado se constata que las semanas descritas fueron consignadas fuera de todo tiempo legal. Y así se declara.-
Habida cuenta del análisis anterior, es evidente que la parte demanda incumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento dentro del lapso legal fijado para ello. Es por lo que, la acción de Resolución de contrato incoada por la parte actora debe prosperar. Y así se decide.
En relación a la pretensión de cobro de los cánones de arrendamiento de veintiséis (26) cuotas semanales equivalentes a la cantidad de UN MILLON CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.144.000,00), hoy MIL CIENTO CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 1.144,00). Al respecto, este Tribunal observa que, no comparte el criterio asumido por el a quo, por cuanto éste consideró inválidas las consignaciones efectuadas en los Juzgados Quinto Y sexto de Parroquia de ésta Circunscripción Judicial en relación a la Resolución Nº 5546, de fecha 14 de diciembre de 1984, emanada de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Desarrollo Urbano, la cual fijó como canon máximo mensual para el local objeto del contrato de arrendamiento en la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 2.380,00), hoy DOS BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 2,38), por cuanto a su criterio, su vigencia había tenido lugar antes de que naciera la relación arrendaticia; valoración esta errada, conforme fuere asentado por éste Tribunal en la oportunidad del análisis de dicha resolución, la cual le otorgó pleno valor probatorio. Por tanto, no puede pretender la parte actora exigir un cobro distinto al regulado por dicho organismo. En consecuencia, se declara improcedente la pretensión de l cobro de los cánones reclamados como insolutos. Así se decide.
- V -
- D I S P O S I T I V A -
Con fundamento en las consideraciones señaladas, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Resolución de Contrato (Apelación), intentara el ciudadano F.P.B., contra las ciudadanas S.P.V. y M.P.V., ambas partes identificadas al inicio de este fallo, declara:
PARCIALMENTE CON LUGAR, la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada.
Revoca la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 29 de Junio de 1999.
PARCIALMENTE CON LUGAR, La pretensión contenida en la demanda intentada por el ciudadano F.P.B., contra las ciudadanas S.P.V. y M.P.V..
RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entra las partes en fecha cinco (05) de septiembre de 1997.
ORDENA a las ciudadanas S.P.V. y M.P.V. hacer entrega a la parte actora, libre de bienes y personas el módulo o cubículo signado con el Nº 55, que forma parte del inmueble distinguido con el Nº 184, identificado como Edificio Eden, ubicado en la Calle Real de Sabana Grande, hoy Avenida A.L., Parroquia el Recreo, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital.
no hay condenatoria en costas, por no haber sido vencida totalmente la parte demandada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUISE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de octubre del año Dos Mil doce (2.012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
EL JUEZ,
C.H.B.
EL SECRETARIO,
E.G.
En la misma fecha siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO,
E.G.
Exp. 12-0138
CHB/.
