Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Junio de 2013

Conoce esta Alzada del recurso de apelación ejercido en fecha 02 de mayo de 2013 (f.20) por el abogado H.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el No.134.761, en su condición de apoderado judicial de la parte actora -ciudadano F.F.M.- contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 29 de abril de 2.013, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que riela a los folios 15 al 18, mediante la cual se declaró inadmisible la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual; siendo oída en ambos efectos dicha apelación por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 09 de mayo de 2013 (f.21); que fuera incoada por el ciudadano F.F.M. contra el ciudadano RANDYS J.D., causa que fuera tramitada en el referido Tribunal.

Recibidas las referidas actuaciones en fecha 16 de mayo de 2013 (vto. f.24), luego de la insaculación de ley (f.23 y 24), en fecha 22 de mayo de 2.013, éste Tribunal dictó auto mediante el cual se le dio entrada al expediente, y se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a la precitada fecha, a los fines de dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un juicio tramitado por el procedimiento breve (f.25).

Estando en la oportunidad legal para dictar sentencia, este Tribunal pasa a emitir pronunciamiento, haciendo las siguientes consideraciones:

TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

Consta a los folios que van del 2 al 5, libelo de demanda con sus anexos, presentada en fecha 04 de abril de 2013 por el abogado H.E.Q., actuando en representación del ciudadano F.F.M., por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual contra el ciudadano RANDYS J.D., correspondiéndole su conocimiento, previo el trámite administrativo de distribución, al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, recibiéndolo en fecha 08/04/2013.

En fecha 29 de abril de 2013, el referido Juzgado dictó una resolución in limine litis, mediante la cual declaró inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada (f.15 al 18, ambos inclusive).

Contra esa decisión, la parte actora mediante su apoderado judicial presentó diligencia en fecha 02/05/2013 en la cual apeló de la misma (f.20).

Por auto de fecha 09 de mayo de 2013, el tribunal de la causa oyó en ambos efectos la anterior apelación (f.21).

En fecha 16 de mayo de 2013, fue recibido el expediente por la Unidad de Recepción y Distribución de Expedientes de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole -previa insaculación- su conocimiento a éste Tribunal Superior (f.23 y 24).

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 29 de abril de 2013, el Tribunal de la causa dictó sentencia mediante la cual declaró inadmisible la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual incoada por el ciudadano F.F.M. contra el ciudadano RANDYS J.D., en los siguientes términos:

(…Omissis…)

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

…Visto el contenido de la pretensión deducida en la presente causa, y los instrumentos consignados, este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad, hace las siguientes consideraciones:

La parte actora fundamenta su pretensión principalmente en los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo entre otros hechos que la relación arrendaticia que se demanda, duraría seis meses no prorrogables sin necesidad de notificación ni desahucio, contados a partir del día 1 de octubre de 2012 hasta el 31 de marzo de 2013; siendo que, presuntamente el arrendatario no ha pagado los meses de diciembre de 2012, enero 2013 y febrero 2013, llegando a la fecha 31 de marzo de 2013 por lo cual la parte actora le solicita a este Tribunal el cumplimiento del contrato.

Ahora bien, respecto a la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término contractual el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

(…Omissis…)

Así mismo, el artículo 41 eiusdem señala lo siguiente:

(…Omissis…)

Analizada la pretensión contenida en el libelo de demanda del actor, este Tribunal observa que no hay manera de constatar por este Tribunal que el arrendatario se encuentre en franco incumplimiento de sus obligaciones contractuales, por lo cual lo correcto en estos casos conforme a los fundamentos legales antes expuestos es pedir la resolución del contrato por falta de pago, ya que el propio artículo 41 indica que si está en curso la prórroga legal si se admitirán las demandas interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, tal como mediante pacto comisorio las partes acordaron en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento donde establecen que “…quedando expresamente convenido que la falta oportuna de pago de una sola mensualidad dará derecho a EL ARRENDADOR o a quien sus derechos represente a demandar la resolución de este Contrato por falta de pago…” (Negrillas y subrayado del Tribunal). Al respecto Maduro Luyando y Pittier Sucre señalan en su libro Curso de Obligaciones Tomo II “…LA resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeto al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”.

De manera que, al tratarse en el caso de autos de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en el cual se encuentra en curso la prórroga legal, que comenzó a correr el 31 de marzo de 2013, la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y fundamentada en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta contrario a derecho, ya que, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios indica expresamente que no se admitirán demandas por Cumplimiento de Contrato cuando estuviere en curso la prorroga (sic) legal, por lo que de conformidad con el artículo 41 ibídem., en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal negar la admisión de la presente demanda, ya que admitirla daría por probado el hecho de falta de pago alegado, y para poder demostrar tal hecho la parte actora debe agotar un juicio de resolución de contrato por falta de pago si ya no quiere continuar con la relación y en tal caso de existir tal incumplimiento en el pago, podría ordenarse la entrega material del inmueble ya que no habría lugar a la prórroga legal dada la resolución del contrato.

Finalmente es importante aclarar que las acciones de cumplimiento de contrato por vencimiento del término proceden en los casos en que efectivamente venció el término y la prórroga legal.

III

DE LA DECISIÓN

En consecuencia, con fundamento en las motivaciones antes referidas, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual, intentada por el ciudadano F.F.M. contra el ciudadano RANDYS J.D., identificados ab inicio.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión…

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(Negritas y subrayado de la sentencia recurrida).

Contra ésta decisión, la parte actora ejerció recurso de apelación en fecha 02 de mayo de 2013 (f.20), siendo oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa, por auto de fecha 09 de mayo de 2013 (f.25).

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

Mediante diligencia presentada en fecha 02 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte actora, expresó que “vista a la decisión de fecha 29 de abril de 2013, donde se declara inadmisible la presente demanda; “APELO”…”.

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Establecidos como han sido los antecedentes del caso, y examinadas las actas que conforman el presente expediente, pasa esta sentenciadora a pronunciarse sobre el recurso interpuesto por la parte actora-recurrente, de la manera siguiente:

Versa el presente asunto de una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual, que fue declarada inadmisible in limine litis por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas por decisión de fecha 29 de abril de 2013.

Al respecto, este Tribunal para pronunciarse, observa el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil referente a la admisibilidad de las demandas, el cual reza lo siguiente:

Artículo 341. Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.

En cuanto a la admisión o inadmisión de la demanda, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC-000066 de fecha 18 de febrero de 2.011 en el expediente Nº 10-606 (caso: FABRICATO TEXTILES FABRITEXCA C.A. contra INDUSTRIAS BF C.A.) estableció que el juez que conozca una demanda, a los fines de resolver la admisión o no de la misma, “debe regirse por el citado artículo 341, no estándole dado determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de éstos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.” (Negritas y subrayados del transcrito).

Así, ha establecido la jurisprudencia que “…Por orden público debe entenderse el interés general de la sociedad, que sirve de garantía a los derechos particulares y a sus relaciones recíprocas. Por buenas costumbres se entiende aquellas reglas tradicionalmente establecidas conforme a la decencia, la honestidad y la moral. Por último, disposición expresa de la ley, debe entenderse aquellas normas legales que se encuentran previstas en las leyes o códigos…” (Sentencia, SCC, 20 de noviembre de 1991, Magistrado Ponente Dr. L.D.V., juicio R.M.L.V.. V.S.D.A., Exp. Nº 90-0520. Citado por Baudin L. P.J. en su obra Código de Procedimiento Civil Venezolano. Concordancia Doctrina y Jurisprudencia actualizadas. Editorial Justice 2ª edición, año 2007, página 787.).

Conforme a lo anterior, resulta claro que el juzgador sólo podrá declarar inadmisible una demanda in limine litis, cuando se verifique alguno de los supuestos previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es decir, que la demanda sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.

Ahora bien, se pasa al análisis de los presupuestos de admisibilidad de la demanda establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil expresados anteriormente, y a tal efecto se aprecia:

En cuanto al requisito que la demanda no sea contraria al orden público, en el caso de autos nos encontramos que, la parte actora lo que persigue es la entrega de un inmueble constituido por un local comercial que -según aduce- es de su propiedad, que fue dado en arrendamiento, fundamentando su acción en los artículos 1.160, 1.579 y 1.167 del Código Civil, 39 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos, por todo lo cual, se considera que la presente demanda de ninguna manera atenta contra la seguridad, los servicios públicos, el orden interno y la paz social de la colectividad, no desprendiéndose de la presente acción que la misma sea contraria al orden público. Así se declara.

Respecto al requisito que la acción no sea contraria a las buenas costumbres, se observa que la presente demanda, tiene por objeto -tal como indica la parte accionante- el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado, y que se condene al accionado a la entrega del inmueble arrendado, ubicado en la Urbanización Nueva Caracas, Séptima Avenida Atlántico, entre Calle Argentina y Brasil, Número 7, jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, así como al pago de las costas procesales del juicio; en consecuencia, considera esta jurisdicente que la presente acción no atenta contra la moral y las buenas costumbres, cumpliendo dicha demanda con el requisito de admisibilidad del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Respecto a que la demanda no sea contraria a derecho, aprecia este Tribunal que la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento está establecida en el artículo 33 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato, reíntegro de sobrealquileres, reíntegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

El artículo citado anteriormente, prevé las acciones que puede ejercer alguna de las partes contratantes en caso del incumplimiento de las obligaciones contraídas, vencido un término determinado, cumplida una condición o la verificación de un hecho determinado por la Ley, a la parte contratante que le corresponda y a favor de quien ocurran tales causales podrá accionar judicialmente a la contraria para que cumpla con las obligaciones debidas (Cumplimiento) o que se finalice el contrato que se encuentra en curso (Resolución).

Por su parte, el artículo 39 de la precitada Ley especial en materia arrendaticia prevé, que sólo cuando haya vencido el plazo correspondiente –en razón del término convenido en el contrato de arrendamiento- es cuando el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de la obligación de éste de entregar el inmueble arrendado. Al efecto, el mencionado artículo establece:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

(Negritas y Subrayado de esta Alzada).

En este sentido, observa esta sentenciadora que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término se encuentra tutelada por la ley, no existiendo ninguna norma en el ordenamiento jurídico que impida el ejercicio de la presente acción. Así se declara.

Ahora bien, en el caso de marras se observa, que se introdujo una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual; que dicho contrato –según lo señalado en el libelo- fue celebrado en fecha 29 de septiembre de 2012 sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Urbanización Nueva Caracas, Séptima Avenida Atlántico, entre Calle Argentina y Brasil, No. 7, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tendría una duración de seis (6) meses contados desde el 01/10/2012 hasta el 31/03/2013. Y además, alega el demandante, que en principio operaría la prolongación de dicho lapso por seis (6) meses, contados a partir del vencimiento del lapso contractual, pero que el arrendatario ha incumplido con la obligación contenida en la Cláusula Segunda del contrato, pues no ha pagado hasta la fecha cierta de interposición de la presente demanda las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre 2012, enero y febrero de 2013, razón por la cual, a decir del actor, el arrendatario no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Así, la parte actora expresa en su petitorio que interpone la acción en virtud del incumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado y que demanda al ciudadano RANDYS J.D., para que convengan o en su defecto, sea condenado por el tribunal a: “Entregar a mi mandante sin plazo alguno, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por un local comercial de dos (2) niveles…”; y “en pagar las costas procesales del presente juicio”.

Respecto al libelo presentado, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio declaró inadmisible la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término contractual in limine litis, por cuanto consideró que “no hay manera de constatar por este Tribunal que el arrendatario se encuentre en franco incumplimiento de sus obligaciones contractuales, por lo cual lo correcto en estos casos conforme a los fundamentos legales antes expuestos es pedir la resolución del contrato por falta de pago, ya que el propio artículo 41 indica que si está en curso la prórroga legal si se admitirán las demandas interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…”; y señaló que “la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y fundamentada en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta contrario a derecho, ya que, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios indica expresamente que no se admitirán demandas por Cumplimiento de Contrato cuando estuviere en curso la prorroga (sic) legal, por lo que de conformidad con el artículo 41 ibídem., en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal negar la admisión de la presente demanda, ya que admitirla daría por probado el hecho de falta de pago alegado, y para poder demostrar tal hecho la parte actora debe agotar un juicio de resolución de contrato por falta de pago…”.

En el caso de marras, nos encontramos ante la presencia de un presunto incumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, donde el actor alega la falta de pago de cánones de arrendamiento, acaecido dicho incumplimiento antes del vencimiento del término estipulada para la duración del contrato, y por tal motivo, el arrendatario –según lo aduce el actor- perdió el goce del beneficio de la prórroga legal.

En este orden de ideas, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su encabezado que: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario”. Así pues, se observa que de la forma en que se encuentra consagrada legalmente la prórroga legal arrendaticia, el legislador la entendió como una prórroga del contrato, es decir, que debe tenerse como una extensión del contrato original suscrito por las partes, en los que la ley lo que hace es establecer un lapso de duración adicional, quedando vigentes todos los acuerdos celebrados entre las partes; estableciendo el citado artículo que “…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…”.

Sin embargo, el principio general de prórroga ope legis consigue una limitación importante en la Ley de Arrendamientos, ya que si al vencimiento del contrato, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

Al efecto, el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos expresamente establece lo siguiente:

Artículo 40.- Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal…

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Respecto a este artículo, el autor J.L.V.P. (2000), en su obra “Análisis a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, expresó que “…el artículo del Decreto-Ley en comento agrega, entre otras, una nueva condición para que se produzca ope legis la prórroga legal. Además de estar vencido el término del contrato, el arrendatario deberá estar solvente en el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales. Ahora bien, el hecho de que el arrendatario no esté solvente en la forma indicada, implica, a nuestro parecer, que no ha operado la prórroga legal, que el arrendatario debe desocupar el inmueble al vencimiento del término sin derecho a prórroga legal; en consecuencia puede el arrendador en este caso demandar a su arrendatario por cumplimento de contrato al vencimiento del término , pues no está en curso la prórroga legal en la forma que lo exige el artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”

De tal manera, que siendo el alegato principal de la parte actora, que el arrendatario perdió el beneficio de la prórroga legal por cuanto ha incumplido con sus obligaciones contractuales al dejar de pagar los cánones que van de diciembre de 2012, enero y febrero de 2013, constata esta sentenciadora que el juez de instancia declaró inadmisible la demanda por razones distintas a las previstas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y para ello se pronunció sobre un asunto que deberá someterse al contradictorio, por lo que se hace necesario - en todo caso – la tramitación de la causa.

En virtud de tales consideraciones, resulta evidente que el juez de la causa al negar la admisión de la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, utilizando motivos no contemplados en nuestra legislación infringió el debido proceso y con ello cercenó el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva, al inobservar las reglas de admisibilidad de la demanda previstas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que obliga a la inadmisión, sólo cuando la demanda es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley.

En consecuencia, al no constarse en el caso sub examine, la existencia de alguna de las causales de inadmisibilidad de la demanda previstas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y sin necesidad de entrar a estudiar la procedencia o no de la prórroga legal, ya que su examen de fondo debe reservarse para la sentencia definitiva; es forzoso para esta juzgadora declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora, y en virtud de ello, se ordena al juez de la causa a admitir la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término incoara el ciudadano F.F.M. contra el ciudadano Randys J.D.. Y así se decide.

III

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: