Decisión nº S-N de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Marzo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE: AP-25367

PARTE ACTORA: F.L.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 2.940.515.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: P.Y.B.A., M.C.G. y M.A.E. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.248, 17.177 y 36.170 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.H.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.313.611.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: A.J.P. inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 44.941.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 22 de enero de 2008.

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 22 de octubre de 2007, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por loa abogados P.Y.B.A. y M.C., en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Expone la parte actora en su escrito libelar: Que consta de contrato de arrendamiento que celebró contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el No. 3, piso 1, situado en la Calle Los Mangos de la Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, en el Edificio denominado Residencias Lourdes, del Municipio Libertador del Distrito Capital, contrato otorgado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de Julio de 2004, bajo el No. 65, Tomo 63. Que por cuanto venció el lapso de prorroga legal al cual tenia derecho el demandado, sin que éste haya entregado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, acudió ante este órgano de justicia para lograr el cumplimiento de la obligación asumida por el demandado en el sentido que entregara el inmueble en cuestión.

En fecha 23 de octubre de 2007, fue admitida la presente demanda ordenándose la citación de la parte demandada.

En fecha 19 de noviembre de 2007, la parte demandada presentó escrito de cuestión previa y contestación al fondo de la demanda, e los siguientes términos:

De la cuestión previa: Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Ello en razón que la parte demandante interpuso la demanda estando en curso el lapso de prorroga legal, por cuanto, según su dicho, la relación arrendaticia data del 18 de julio de 2000, y no desde la fecha que falsamente estableció la actora, lo cual trae como consecuencia que el lapso de prorroga legal arrendaticia al cual tiene derecho es de dos años, y no de uno como pretende la accionante.

De la contestación al fondo: Rechazó, negó y contradijo la demanda por ser temeraria e infundada, puesto que la relación arrendaticia que existe entre ella y la demandante, se inicio en fecha 18 de julio de 2000, y no en la fecha que falsamente alegó la actora.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Admitidas como fueron las pruebas, y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de enero de 2008, dictó sentencia declarando con lugar la cuestión previa planteada por le parte demandada e inadmisible la demanda intentada por F.L.A., contra J.H.M..

En fecha 24 de enero de 2008, la representación judicial de la parte actora ejerció recurso de apelación, la cual fue oída mediante auto de fecha 19 de enero de 2008.

En fecha 28 de febrero de 2008, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

A los fines de resolver este Tribunal de alzada, pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes:

De las pruebas promovidas por la parte actora:

 Copia certificada de contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de julio de 2.004, bajo el No. 65, Tomo 63; el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

 Notificación Judicial evacuada por el Juzgado Noveno de Municipio de este Circunscripción Judicial, en fecha 11 de mayo de 2006; por cuanto la misma no fue objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.

 Notificación Judicial evacuada por la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07 de junio de 2.007; por cuanto la misma no fue objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.

 Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, protocolizado ante la Oficina de Registro Público Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de julio de 1.998, bajo el No. 06, Tomo 07, Protocolo 1º; la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

 Misiva enviada por la Administradora ABAD, C.A., por cuanto este documento privado es emanado de un tercero que no es parte en este juicio, el cual debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, hecho éste que no ocurrió, este Tribunal de conformidad con lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo desecha. Así se decide.

 Copia simple de la presunta acta de defunción de la madre de la actora, al respecto el Tribunal considera que por cuanto es imposible constatar el contenido de la misma, debe ser desechada por cuanto no aporta prueba alguna para constatar la veracidad de los alegatos esgrimidos por la promovente. Así se decide.

 Copia certificada del expediente signado con el No. AP31-V-2007-000475, de la nomenclatura del Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con el cual pretende probar la confesión en la que según su dicho incurrió el hoy demandado, al respecto este Tribunal considera, que si bien la parte promovente trae a los autos un instrumento público, no es menos cierto que tal como ella misma lo expresa, la finalidad de la promoción del mismo es probar la presunta confesión en la que incurre el demandado en él, y como quiera que en segunda instancia no se admitirán otras pruebas que no sean las de instrumentos públicos, posiciones juradas y juramento decisorio, tal como lo preceptúa el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal desecha la mencionada confesión por ilegal. Así se decide.

De las pruebas promovidas por la parte demandada:

 Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 18 de julio de 2000, consignado junto al escrito de contestación a la demanda, el cual la parte actora impugnó y desconoció única y exclusivamente en relación a la fecha del mismo; al respecto el Tribunal considera, que por cuanto el motivo por el cual la parte demandante ataca el mencionado instrumento es objeto de tacha mas no de impugnación y/o desconocimiento, dicha impugnación y desconocimiento debe ser desechado y en consecuencia la mencionada copia debe ser sujeta a análisis probatorio; aunado a ello, como quiera que la parte demandada consignó el original del mencionado contrato, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, le debe otorgar pleno valor probatorio. Así se decide.

 Copia simple del Expediente signado con el No. 2006-1124, nomenclatura del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial; la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Civil, la tiene como fidedignas. Así se decide.

 Informe al Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial; al respecto el Tribunal considera que por cuanto el hecho que el promovente pretende demostrar, concerniente al pago de los cánones de arrendamiento, no es controvertido en la presente causa, dicha prueba debe ser desechada por impertinente. Así se decide.

PUNTO PREVIO

Como punto previo, pasa este Juzgado de Alzada a emitir pronunciamiento sobre la procedencia o no de la cuestión previa interpuesta por la representación Judicial de la parte demandada, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido:

La parte demandada interpone como cuestión previa la contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, ello en razón que según su dicho, la demanda fue interpuesta durante el curso el lapso de dos años de prorroga legal que le corresponde, debido a que la relación arrendaticia que mantiene con la accionante data del 18 de julio de 2.000, y no desde el 19 de julio de 2.004.

El cumplimiento del contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también de entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Es pues, de donde deviene que la mencionada Ley, prohíbe la admisión de la acción de cumplimiento de contrato, al vencimiento del plazo prefijado en la relación arrendaticia, cuando estuviere en curso la prorroga legal preceptuada en el artículo 38 eiusdem., en tal sentido, no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

En el caso que hoy nos ocupa, la parte accionante demanda el cumplimento de un contrato de arrendamiento celebrado entre ella y el demandado debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de julio de 2.004; no obstante, la parte demandada trajo a los autos documento contentivo de la convención locativa llevada a cabo entre ella y la actora en fecha en fecha 18 de julio de 2000, desprendiéndose del mismo, por merecer carácter de plena prueba, especialmente de la cláusula tercera, que la duración del mismo seria de un año fijo, contado a partir de la ocupación definitiva del inmueble por parte de el arrendatario, lo cual se comprobaría mediante la emisión del primer recibo de pago del canon de arrendamiento emitido por parte de la arrendadora; hecho éste que no ocurrió en el presente caso toda vez que no consta en autos la emisión del mencionado recibo, condición expresa para poder determinar la entrada en vigencia del contrato en cuestión; razón ésta suficiente para que a criterio de quien decide la cuestión previa opuesta no prospere en derecho, toda vez que no existe fecha cierta de la entrada en vigencia de ese contrato, resultando así imposible establecer que la relación arrendaticia existente data desde la fecha de suscripción de dicho contrato. Así se decide.

DEL FONDO

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consignó copia certificada del documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento protocolizado ante la Oficina de Registro Público Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de julio de 1.998, bajo el No. 06, Tomo 07, Protocolo 1º, del cual se desprende la propiedad que ostenta la accionante sobre el bien inmueble dado en arrendamiento; asimismo, consignó a los autos copia certificada de contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de julio de 2.004, desprendiéndose del mismo la relación arrendaticia que hoy se pretende resolver; de la misma manera consignó Notificación Judicial evacuada por el Juzgado Noveno de Municipio de este Circunscripción Judicial, en fecha 11 de mayo de 2006, de la cual se desprende que la accionante hizo saber al demandado su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento antes descrito. Y así se establece.

Por su parte, el demandado promovió contrato de arrendamiento suscrito entre él y la actora, en fecha 18 de julio de 2000, del cual se desprende que éstos celebraron dicha convención locativa, la cual a los fines de su inicio fue sujeta a la condición que su duración seria de un año fijo, contado a partir de la ocupación definitiva del inmueble por parte del arrendatario, lo cual se comprobaría mediante la emisión del primer recibo de pago del canon de arrendamiento emitido por parte de la arrendadora. Así se establece.

En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.

Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Como se dejo anteriormente establecido, el contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también de entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente que la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al termino de la prorroga legal de un año a la cual tuvo derecho, contado a partir del vencimiento del lapso del contrato, hecho éste que ella misma confiesa en la solicitud de consignaciones arrendaticias efectuada ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Y como quiera que no demostró en el devenir del proceso que la relación arrendaticia que mantiene con la actora tenga una duración mayor a cinco años, porque conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pueda corresponderle una prorroga legal mayor a un año, en virtud de la confesión antes apreciada, y que del contrato de arrendamiento traído por la demandada en la oportunidad de contestar la demanda, no puede determinarse la fecha cierta en que entro en vigencia el mismo; aunado al hecho que el demandado no trajo a lo autos elemento probatorio alguno que desvirtuara la pretensión del actor, y/o demostraran los hechos por él alegados, resulta forzoso para este Juzgador determinar que la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, contra de la decisión de fecha 22 de enero de 2008, dictada por el Juzgado Tercero De Municipio de esta Circunscripción Judicial; en consecuencia SIN LUGAR la cuestión previa interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, y CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara F.L.A., contra J.H.M., ambas partes plenamente identificadas en autos. En tal sentido, Se ordena al demandado a entregar a la actora libre de bienes y personas, en buen estado de mantenimiento como le fue entregado, el inmueble identificado al inicio del presente fallo. Quedando así consecuencialmente disuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ambos, autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de julio de 2.004, bajo el No. 65, Tomo 63.

Se revoca la sentencia apelada.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

Publíquese, regístrese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ( ) días de marzo de 2008. Anos 197° y 148°.

EL JUEZ

EL SECRETARIO

LUIS TOMAS LEON SANDOVAL

MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha anterior, siendo las , previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO

Exp. AP-25367

LTLS/msu/pn