Decisión de Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 24 de Enero de 2005

Obra a los folios 1 al 10, libelo de demanda interpuesto por la ciudadana F.R.L.C., asistida por el abogado L.R.R., en contra del ciudadano M.D.B., y en el cual expone: Que es propietaria de un inmueble sobre el cual se haya una vivienda para habitación, consistente en una casa para habitación, ubicada en el perímetro de la ciudad de La Grita, Municipio Jáuregui, Estado Táchira ,entre las calles 4 y 5 con carrera 10 Nº 9-112, constante de 4 habitaciones, un (1)baño, recibo, sala, local comercial, pisos de mosaico, paredes de bloque y techo de platabanda, señalando sus linderos. Que le concedió en calidad de arrendamiento al ciudadano M.D.B. un local comercial que forma parte del inmueble general arriba detallado. Que entre las cláusulas arrendaticias se estableció la indicada en la Cláusula Tercera, referente al monto del canon mensual de alquiler, que es del tenor siguiente: “El canon de arrendamiento mensual lo hemos convenido en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) los cuales serán cancelados los cinco primeros días de cada mes”, pero que el ciudadano M.D.B. hasta la presente fecha no ha cumplido con tal obligación. Que el arrendatario incumplió tanto legal como contractualmente la relación localitaria, es decir no ha cumplido con sus principales obligaciones como son: a.) Cancelar oportunamente el respectivo canon de alquiler; b.) Cancelar un canon de arrendamiento justo por el uso, goce y disfrute de la cosa dada en arrendamiento, y c.) No incurrir en atraso en el pago de más de dos mensualidades consecutivas de alquiler. Que existe una ciudadana llamada A.J.D.E., quien por escrito y verbalmente se ha interesado en adquirir totalmente el inmueble descrito por la suma de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), a la cual ya le recibió la suma de Seis Millones de Bolívares (Bs.6.000.000,00) para asegurar el negocio, debiendo entregarle el inmueble totalmente desocupado a la fecha de la conclusión de tal negocio jurídico, y por las razones antes expuestas es por lo que demanda al ciudadano M.D.B., en la resolución del contrato de arrendamiento, y en consecuencia le entregue libre de personas y de cosas el local comercial. Estima la demanda en la cantidad de Seis Millones Setecientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 6.780.000,00). Rielan a los folios 11 al 21, recaudos anexos al libelo de demanda.

Al folio 22, cursa auto de admisión de la demanda, de fecha 02 de febrero de 2004, mediante el cual se ordena la citación del demandado.

En fecha 20 de septiembre de 2004, el apoderado de la demandante, consigna escrito contentivo de Reforma de Demanda, junto con sus recaudos anexos (folios 32 al 76).

Debidamente citado el demandado, consigna escrito de contestación al fondo de la demanda, junto con sus recaudos anexos, en la cual alega la perención de la instancia, promueve cuestiones previas e invoca a su favor la prórroga legal y preferencia ofertiva arrendaticias, todo lo cual corre a los folios 76 al 104.

Por auto de fecha 23 de septiembre de 2004, el aquo admite la reforma de la demanda presentada por la parte demandante (folio 105).

Cursa a los folios 108 al 127, escrito de contestación de la demanda junto con sus recaudos, de fecha 28 de septiembre de 2004, en el cual el demandado a todo evento alega la perención de la instancia, promueve cuestiones previas e invoca a su favor la prórroga legal y preferencia ofertiva arrendaticia, luego de haber solicitado la inadmisibilidad de la reforma de la demanda.

El 30 de septiembre de 2004, el apoderado de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, junto con sus anexos (folios 128 al 206), y el Tribunal de la causa por auto de esa misma fecha, corriente al folio 207, las admite salvo su apreciación en la definitiva.

El 4 de octubre de 2004, el apoderado de la parte demandante, consignó escrito contentivo de oposición a las pruebas presentadas por la parte demandada (folios 209 al 216). Asimismo, consignó escrito de promoción de pruebas junto con sus recaudos (folios 217 al 226), y el Tribunal de la causa las admitió salvo su apreciación en la definitiva, por auto de esa misma fecha, corriente al folio 227.

A los folios 229 al 232, riela la testimonial de la ciudadana A.J.D.E. por ante el Tribunal a quo.

Riela a los folios 235 al 262, la comisión conferida al Juzgado de los Municipios Jáuregui, A.R.C., Seboruco, J.M.V. y F.d.M.d. esta Circunscripción Judicial, contentiva de actuaciones relativas a testimoniales y posiciones juradas acordadas por el comitente.

En fecha 8 de diciembre de 2004, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictó la decisión que fue apelada, ya relacionada al inicio de la presente (folios 265 al 294).

Mediante diligencia presentada por el apoderado del demandado en fecha 09 de diciembre de 2004, apela de la decisión definitiva (folio 295), oída en ambos efectos por el aquo el 16 de diciembre de 2004, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor, recibiéndose en esta alzada en fecha 22 de diciembre de 2004, dándosele entrada e inventariándose bajo el Nº 1071 (folios 296 al 299).

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Arriban a esta Superioridad, las actuaciones contenidas en el expediente Nº 17.470 de la nomenclatura particular del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud de la APELACIÓN interpuesta por el abogado J.G.G.C. con el carácter que tiene acreditado en los autos, contra el mencionado fallo que como puntos previos declaró: a) Improcedente la perención invocada; b) Improcedente la Cuestión Previa relativa a que no se indicó con precisión el objeto de la pretensión; c) Procedente la Cuestión Previa del numeral 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; d) Improcedente la Cuestión Previa relativa a que no se aprecia cuál es la especificación de los supuestos daños y perjuicios causados a la demandante; e) Improcedente la Cuestión Previa del ordinal 11 del citado artículo 346, y que como dispositiva de fondo, declaró parcialmente con lugar la demanda de autos, así: a) Declaró judicialmente resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 01 de enero de 2004 entre la demandante y el demandado, plenamente identificados; b) Procedente el desalojo solicitado del local comercial objeto del contrato de arrendamiento; c) En razón de la exclusión que hace del cobro de los daño y perjuicios, no se pronuncia sobre dicho punto; y d) Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.

La parte demandada en su contestación de fecha 28 de septiembre de 2004 (folios 108 al 124), pide que se declare inadmisible la reforma de la demanda hecha por la parte actora el 20 de septiembre de 2004, por considerar que no consta taxativamente en que consiste la supuesta y negada reforma.

Revisada la referida reforma de la demanda, aprecia esta sentenciadora que sí consta de manera clara y sin lugar a dudas los términos en que quedó reformado el libelo, ya que en la reforma incluye un nuevo pedimento al invocar la confesión judicial extralitem hecha por el arrendatario M.D.B. de que no pagó los meses de enero, febrero y marzo del año 2004, que se desprende de la Consignación Arrendaticia Nº 960 que cursa por ante el Juzgado de los Municipios Jáuregui, A.R.C., Seboruco y otros, de esta Circunscripción Judicial. Asimismo, se aprecia que en el libelo primigenio estimó la demanda en la suma de seis millones setecientos ochenta mil bolívares (Bs. 6.780.000,00), para quedar reformada tal estimación en la suma de seis millones trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 6.360.000,00), por lo que no ha lugar al pedimento de la parte demandada de que se declare inadmisible la reforma de la demanda hecha, Y ASÍ SE DECIDE.

SOBRE LA PERENCIÓN.

La representación de la parte demandada opuso la Perención de la Instancia, aduciendo que transcurrieron más de 80 días para que se materializara la citación de su representado desde que fue admitida la demanda. Sobre este punto el Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 06 de julio del 2004, estableció los parámetros inminentes para determinar cuando ocurre ese presupuesto. Antes de la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y bajo el régimen de la Ley de Arancel Judicial, la parte actora a los fines de la citación debía indicar el domicilio del demandado y pagar la planilla de arancel judicial, so pena de incurrir en la perención de treinta días previas en el numeral 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. En razón del contenido del artículo 26 Constitucional que estatuye la gratuidad de la justicia, se obvia en consecuencia el pago de arancel judicial alguno. Exige tal fallo, que la parte interesada provea al funcionario que corresponda realizar la gestión, de los gastos de transporte, manutención, viáticos, alojamiento y otros esenciales a tal fin. En el caso bajo examen, se aprecia que la demanda fue admitida el 25 de junio de 2004, y que en fecha 6 de julio de 2004 la Alguacil Temporal del a quo, según diligencia suscrita por ella misma, se trasladó hasta la ciudad de la Grita a los fines de realizar la citación del demandado, al cual encontró personalmente y se negó a firmar el correspondiente recibo. Quiere decir que la parte demandante sin dilación alguna procuró la práctica de la citación, al haber suministrado los datos y las expensas necesarios a fin de que la Alguacil se trasladara a la ciudad de La Grita y como en efecto sucedió, encontrara personalmente al demandado. La actuación subsiguiente, la elaboración de la boleta para dar cumplimiento a lo que indica el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, es tarea que corresponde exclusivamente al Tribunal, y que es producto de la rebeldía del demandado al haberse negado a firmar, por tanto no existe la Perención de la Instancia invocada y ASÍ SE DECIDE.

SOBRE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA.

Para la resolución del punto relativo a la impugnación por exagerada de la cuantía hecha por el coapoderado de la parte actora, es importante referir el alcance de esa impugnación, y en tal sentido, se cita la sentencia Nº 00580 de fecha 22 de abril de 2003 de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el Expediente No. 1180, que estableció:

“Ahora bien, dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que: ... Estimada como ha sido la demanda en la cantidad de... y rechazada ésta por exagerada, en atención a lo previsto en el dispositivo transcrito, esta Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero del 2000 la Sala de Casación Civil (expediente No. 99-417), para el caso que el actor estima la demandada y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, en el supuesto indicado, lo que sigue “En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. ..., considera esta Sala que no obstante haber aducido dicha sociedad mercantil razones para rechazar la estimación propuesta por el actor, debe tenerse tal rechazo como puro y simple, por no haber planteado un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada y además, por no existir señalamiento de su parte sobre la suma que a su juicio podía ser la ajustada en el caso de autos.”

En consecuencia al haber impugnado la parte demandada la cuantía por exagerada y no haber adicionado una nueva y demostrarla, debe entenderse que ha sido un rechazo puro y simple, y este Superior Tribunal debe declarar firme la estimación hecha en la suma de seis millones trescientos mil bolívares (Bs.6.360.000,00) hecha por el actor, Y ASÍ SE DECIDE.

CUESTIONES PREVIAS.

En el mismo escrito de contestación a la demanda, la parte demandada invoca las cuestiones previas contenidas en los numerales 6º y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

El artículo 357 del Código de Procedimiento Civil estatuye:

La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. …

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Respecto de las cuestiones previas alegadas conforme el ordinal 6º del artículo 346 procesal ya citado, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 5 de noviembre de 2003 en la Sentencia Nº 3114 del Expediente Nº 03-0444 con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, dejó sentado:

…Por otra parte, señala el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, que la decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8 del artículo 346 eiusdem, no tienen apelación, por lo que el Tribunal que conoció en alzada sobre la apelación de la sentencia definitiva que dictó el juzgado de municipio en primera instancia, carecía de competencia para pronunciarse sobre dichas cuestiones previas, con respecto de las cuales la ley no prevé recurso de apelación, y al haberse pronunciado sobre ellas, dicho Tribunal violó el derecho al debido proceso y a la defensa. …

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En acatamiento de la norma citada y la jurisprudencia transcrita, esta sentenciadora concluye que carece de competencia para pronunciarse como tribunal de alzada sobre las cuestiones previas fundamentadas en el ordinal 6º del artículo 346 ejusdem, por cuanto que la ley no prevé recurso de apelación sobre las mismas, Y ASÍ SE DECIDE.

Promueve también la parte demandada la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11º del tantas veces citado artículo 346, sustentada en el hecho de que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios solo permite el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y que se está en presencia de un contrato a tiempo determinado, por lo que tal cuestión previa debe ser declarada con lugar.

Del libelo de la demanda y de su reforma, se evidencia que la parte actora demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, y subsidiariamente pide el desalojo del local y el pago de los daños y perjuicios. En el presente caso la acción principal es la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, basado en la aparente insolvencia arrendaticia del demandado, acción que permite la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33 que prevé: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento,...y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve,...independientemente de su cuantía.”, sin distinguir entre contratos a tiempo determinado e indeterminados, por lo que dicha cuestión previa debe declararse sin lugar, Y ASÍ SE DECIDE.

Pasa esta sentenciadora a pronunciarse sobre el fondo del asunto como sigue:

Se evidencia de autos que la parte actora aduce que el ciudadano M.D.B. se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2.004, especialmente los meses de enero y febrero de 2.004, del local comercial que le fue dado en arrendamiento y que por ello acciona la resolución del contrato de arrendamiento, pidiendo subsidiariamente el desalojo del local, la entrega sucedánea del mismo y accesoriamente que le pague los daños y perjuicios estimados en la suma de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00). La representación de la parte demandada contesta al fondo, y en su favor esgrime que su representado está solvente, que pagó, pero que por la gran amistad que le unía con el extinto R.A.M.P., la hoy demandante nunca le había otorgado recibo alguno y agrega las instrumentales conocidas.

VALORACIÓN PROBATORIA.

El Tribunal Superior valora las pruebas aportadas por las partes de la manera siguiente:

Pruebas de la parte actora:

El abogado L.R.R., en su carácter de autos, en los folios 217 al 221, promueve las pruebas siguientes:

1. Ratifica el libelo de la demanda inicial y su reforma. A dicha ratificación no se le concede valor probatorio alguno por no constituir un medio de prueba.

2. Ratifica el documento de propiedad de todo el bien perteneciente a su representada y según su expresión, registrado ante la oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Jáuregui, Estado Táchira en fecha 10 de noviembre de 1.993, Nro. 14, Tomo 5, Protocolo I (instrumento que corre a los folios 222 al 226). Se le confiere el valor de Documento Público conforme a los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y con él la parte demandante prueba la propiedad del bien en general donde está incluido el local arrendado.

3. Ratifica la copia certificada que corre a los folios 41 al 75, referente al expediente de consignación Nro. 960 expedido por el Tribunal del Municipio Jáuregui, y pretende probar y demostrar que el demandado M.D.B. se encuentra según su manifestación, insolvente en el pago de los cánones de alquiler de los meses de enero, febrero y marzo de 2.004. Dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. En consecuencia, el arrendatario si observa que el arrendador rehusare recibir el pago de la o las pensiones insolutas debe acudir al Tribunal de Municipio competente y consignar a fin de no incurrir en mora arrendaticia. Conforme los artículos 51 y 33 numeral a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se observa que el demandado no ha pagado los meses de enero y febrero de 2004, constituyéndose una insolvencia arrendaticia en la persona del ciudadano M.D.B.. A tal copia certificada se da el valor probatorio indicado en los artículos 1.357 en concordancia con el 1.384 ambos del Código Civil por no haber sido tachado de falso y prueba lo expuesto supra.

4. Promueve la confesión judicial en el folio 218, en la persona del demandado M.D.B., hecha en el expediente de consignaciones Nº 960, el cual ya fue valorado, ya que el demandado confiesa que no ha pagado los meses de enero, febrero y marzo de 2.004, al hacer la consignación de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2.004. Se determina que sí se dan los supuestos fácticos de la confesión judicial alegada, ya que el demandado M.D.B. al no manifestar que pagaba especialmente los meses de Enero y Febrero de 2.004 en el lapso señalado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acepta de una manera tácita que no ha pagado los meses anteriores de Enero y Febrero de 2.004, lo cual hace plena prueba de acuerdo a los términos del artículo 1.401 del Código Civil.

5. Alega como comunidad de la prueba la Confesión Judicial en el folio 219, y dice el promovente que al hacer el señor M.D.B. la consignación número 949 expedida por el Tribunal del Municipio Jáuregui, confiesa que no ha pagado los meses de enero ni febrero de 2.004, por no hacer mención expresa de que pagaba esos meses, por lo que se encuentra insolvente. Este tribunal concluye que se encuentra insolvente o en mora arrendaticia, de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procediendo en consecuencia la Confesión Judicial, de su insolvencia arrendaticia, que se valora de acuerdo al artículo 1401 del Código Civil.

6. El contrato de arrendamiento de fecha 01 de enero de 2.004, que no fue tachado de falso ni desconocida su firma. Pretende demostrar con esa ratificación que entre su cliente como arrendadora y el ciudadano M.D.B. como arrendador, se celebró el contrato de arrendamiento cuya resolución es demandada. Esta Juzgadora le concede el valor probatorio indicado en los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil, por no haber sido tachado de falso ni desconocidas sus firmas, y con él se prueba la celebración y existencia del contrato de arrendamiento, que es a su vez el instrumento fundamental de la demanda.

   Pruebas de la parte demandada:

1. Copia Certificada del Acta de Matrimonio (folio 137 y su vuelto) celebrado entre R.A. MEDEZ PERNÍA Y F.R.L.C., Nro. 19 de fecha 27 de febrero de 1.989 ante la Prefectura del Municipio La Grita del Estado Táchira, pretendiendo demostrar la fecha de la unión matrimonial, la edad de R.A.M.P. y causa de la muerte, el Tribunal le da el valor de documento público y auténtico de acuerdo a los artículos 457, 1.357 y 1.384 del Código Civil, pero no le confiere valor probatorio a los efectos de esta causa, pues solo prueba la celebración de un matrimonio, resultando impertinente.

2. A la Copia Certificada del documento registrado (folios 138 al 143) N° 01, Protocolo Cuarto de fecha 15 de febrero de 1.990, ante la hoy Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Jáuregui, Estado Táchira, pretendiendo probar que dicho bien no es propiedad de la demandante, el Tribunal le confiere el valor de Documento Público conforme lo preceptúan los artículos 457, 1.357 y 1.384 del Código Civil, y sirve para probar que la ciudadana F.R.L. adquirió la propiedad del inmueble que dio en arrendamiento al ahora demandado.

3. A la Copia Certificada del Acta de Defunción (folio 144) Nro. 184 de fecha 01 de octubre de 1.990, ante la Prefectura del Municipio Jáuregui relativo al fallecimiento de R.A.M.P., se le confiere el valor de Documento Público y auténtico conforme lo preceptúan los artículos 457, 1.357 y 1.384 del Código Civil, pero no le confiere valor probatorio a los efectos de esta causa, por impertinente.

4. A la Copia Certificada del documento registrado (folio 145 al 148) Nro. 34, Protocolo Primero, Tomo VIII, de fecha 04 de junio de 1.992, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Jáuregui, relativo a que la ciudadana F.R.L.V.D.M. dio en venta a los ciudadanos J.D.J.R. y A.O.P.D.R., el inmueble allí identificado, se le da el valor de Documento Público conforme a los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, pero no le confiere valor probatorio a los efectos de esta causa, y solo prueba el acto jurídico allí realizado, el cual no fue tachado de falso.

5. A la Copia Certificada del documento registrado (folios 149 al 152) Nro. 14, Protocolo Primero, Tomo V, de fecha 10 de noviembre de 1.993, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Jáuregui relativo a que los ciudadanos J.D.J.R. y A.O.P.D.R. dieron en venta a la ciudadana F.R.L.V.D.M., el inmueble allí identificado, se le concede el valor de Documento Público de acuerdo a los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, más no se le confiere valor probatorio a los efectos de esta causa, solo prueba el acto jurídico allí realizado, y no fue tachado de falso.

6. Al Contrato de Arrendamiento Privado (folio 153) celebrado entre F.R.L.D.M. Y M.D.B., de fecha 30 de Mayo de 1.990, esta Juzgadora le concede el valor de Documento Privado reconocido judicialmente por no haber sido tachado de falso ni desconocida su firma, conforme lo determinan los artículos 1.363 y 1.368 ambos del Código Civil, pero no le confiere valor probatorio a los efectos de esta causa, y solo prueba la celebración del contrato realizado en la fecha indicada.

7. Al Contrato de Arrendamiento Privado (folio 154) celebrado entre F.R.L.D.M. Y M.D.B., con vigencia desde el 01 de Agosto de 1.991, esta Juzgadora le concede el valor de Documento Privado reconocido judicialmente por no haber sido tachado de falso ni desconocida su firma, de acuerdo a los artículos 1.363 y 1.368 ambos del Código Civil, más no le confiere valor probatorio a los efectos de esta causa, y solo prueba la celebración del contrato realizado en la fecha indicada.

8. Al Contrato de Arrendamiento Privado (folio 155) celebrado entre F.R.L.D.M. Y M.D.B., de fecha 01 de Agosto de 1.996, esta Juzgadora le concede el valor de Documento Privado reconocido judicialmente por no haber sido tachado de falso ni desconocida su firma, conforme lo establecen los artículos 1.363 y 1.368 ambos del Código Civil, pero no le confiere valor probatorio a los efectos de esta causa, y solo prueba la celebración del contrato realizado en la fecha indicada.

9. Al Contrato de Arrendamiento Privado (folio 156) celebrado entre F.R.L.D.M. Y M.D.B., con vigencia desde el 01 de Enero de 2.001, esta Juzgadora le confiere el valor de Documento Privado reconocido judicialmente por no haber sido tachado de falso ni desconocida su firma, de acuerdo a lo que prevén los artículos 1.363 y 1.368 ambos del Código Civil, más no le confiere valor probatorio a los efectos de esta causa, y solo prueba la celebración del contrato realizado en la fecha indicada.

10. Al Contrato de Arrendamiento Privado (folio 157) celebrado entre F.R.L.D.M. Y M.D.B., de fecha 01 de Enero de 2.003, esta Juzgadora le concede el valor de Documento Privado reconocido judicialmente por no haber sido tachado de falso ni desconocida su firma, de acuerdo a lo que establecen los artículos 1.363 y 1.368 ambos del Código Civil, más no le confiere valor probatorio a los efectos de esta causa, y solo prueba la celebración del contrato realizado en la fecha indicada.

11. Al Contrato de Arrendamiento Privado (folio 158) celebrado entre F.R.L.D.M. Y M.D.B., de fecha 01 de Enero de 2.004, el Tribunal le confiere el valor de Documento Privado reconocido judicialmente por no haber sido tachado de falso ni desconocida su firma, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.363 y 1.368 ambos del Código Civil, más no le confiere valor probatorio a los efectos de esta causa, y solo prueba la celebración del contrato realizado en la fecha indicada.

12. Consigna en los folios 159 al 168, diligencias relativas para notificarle a la demandante sobre el depósito efectuado en su cuenta personal 00304000100481813 del Banco de Fomento Regional Los Andes, por el pago del Alquiler del local comercial y que según su decir corresponde al mes de marzo de 2.004, siendo depositado en dicho banco el 06 de abril de 2.004, el Tribunal por no haber sido tachado de falso le confiere el valor probatorio indicado en los artículos 1.357 y 1.384 ambos del Código Civil.

13. Folios 169 al 186, copia certificada de la consignación de cánones de arrendamiento, según su decir correspondiente a los meses de Abril, Mayo y Junio de 2.004, el Tribunal por no haber sido tachado de falso le confiere el valor probatorio indicado en los artículos 1.357 y 1.384 ambos del Código Civil, y sólo hacen fe de la consignación correspondiente a los meses de Abril, Mayo y Junio de 2.004 y ese es el valor que se le asigna, más no prueba haber pagado los meses de Enero y Febrero de 2.004, cuyo razonamiento para decir que hay o no insolvencia arrendaticia será planteado ulteriormente en el fallo de fondo.

14. Copia certificada en los folios 187 al 201 de diligencias relativas a la consignación de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio y Agosto de 2.004, y pretende probar con esa consignación la solvencia de dichos meses, el Tribunal por no haber sido tachado de falso le confiere el valor probatorio indicado en los artículos 1.357 y 1.384 ambos del Código Civil, y sólo da fe de la consignación correspondiente a los meses de Julio y Agosto de 2.004 y ese es el valor que se le asigna, más no prueba haber pagado los meses de Enero y Febrero de 2.004.

15. Consigna constancia en el folio 202 de fecha 07 de julio de 2.004, expedida por la Alcaldía de Jáuregui, y pretende probar con ella que está solvente con la Patente de Industria y Comercio, se le confiere el valor probatorio indicado en el artículo 1.357 del Código Civil, y prueba su solvencia con la Alcaldía señalada, más no se le confiere valor a los efectos de esta causa, pues no prueba que pagó los meses de Enero y Febrero de 2.004.

16. Recibo de Aseo Urbano (folio 203) Nro. 09492 de fecha 30 de noviembre de 1.990, expedido por la Administración de Rentas del Municipio Jáuregui a nombre de M.D., se le confiere el valor probatorio indicado en el artículo 1.357 del Código Civil, y prueba el pago de dicho servicio en la Alcaldía citada, más no se le confiere valor a los efectos de esta causa, pues no prueba que pagó los meses de Enero y Febrero de 2.004.

17. Recibo de patentes comerciales (folio 204) de fecha 02 de septiembre de 1.991 Nro. 1601. Pretende probar que su representado en esa fecha ya era inquilino de dicho local de comercio, se le confiere el valor probatorio indicado en el artículo 1.357 del Código Civil, y prueba lo expuesto en dicho recibo expedido por la Alcaldía señalada, más no se le confiere valor a los efectos de esta causa, pues no prueba que pagó los meses de Enero y Febrero de 2.004.

18. Comunicación (folio 205) que el doctor J.G.G.M. envió a su representado en la condición de arrendatario del inmueble ubicado en la calle 4 Nro. 9-112 para que compareciera a su oficina el día 19 de marzo de 2.004. No se le concede valor probatorio alguno ya que de acuerdo a los términos del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no fue ratificado por el tercero que no es parte en el juicio.

19. Escrito que riela al folio 206. No se le confiere valor probatorio dado que de acuerdo el artículo 1.368 del Código Civil, no está suscrito por el obligado.

20. Al folio 135, testimoniales de los ciudadanos Z.Y.Z., cédula de identidad V.- 12.890.772, Y.E.M.D.G., cédula de identidad V.- 9.332.824, E.D.C.R.Z., cédula de identidad V.- 10.745.973, M.P.P., cédula de identidad V.- 10.546.754, y C.E.C.D., cédula de identidad E.- 81.799.584, venezolanos los cuatro primeros y colombiana la última, mayores de edad, domiciliados en La Grita, Estado Táchira, con lo que la parte demandada pretende probar que cancelaba personalmente los cánones de arrendamiento directamente a la demandante F.R.L.C. incluyendo los meses de Enero y Febrero de 2.004, sin dar recibo y que parte del inmueble lo tiene arrendado desde hace más de cinco años a la ciudadana C.E.C.D.. En lo que respecta a las testimoniales, promovidas y evacuadas totalmente por ante el Juzgado de los Municipios Jáuregui, F.d.M., Seboruco, A.R.C. y J.M.V. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, cabe señalar que el artículo 1387 del Código Civil establece que para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares, no es procedente la prueba testimonial. Tampoco lo es para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. Así, de conformidad con el artículo 1387 del citado Código Civil, la prueba de testigos promovida por la parte demandada resulta ser ilegal por disposición expresa de la Ley, dado que el artículo 1.387 del Código Civil no deja lugar a dudas sobre su no admisibilidad, por lo que tales testimoniales se desestiman.

21. Al vuelto del folio 135 y 136, la parte demandada promueve la prueba de posiciones juradas, la cual por no haberse evacuado, no se valora la misma.

    En la actualidad puede hablarse de la existencia de un Derecho Arrendaticio en lugar de un Derecho Inquilinario. De acuerdo a los términos del artículo 1.579 del Código Civil “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella”. Se trata de aquella relación que nace sólo en forma bilateral, sinalagmática, surgiendo obligaciones para ambas partes; a título oneroso, puesto que ese goce no es gratuito sino concedido al arrendatario como compensación por el pago de aquel precio determinado que se obliga a pagar al arrendador; de carácter conmutativo, pues esas obligaciones correspectivas no sólo son ciertas sino que también susceptibles de conocimiento o apreciación inmediata al celebrarse el contrato, y en esa relación el cumplimiento de las obligaciones es de ejecución o de tracto sucesivo.

    De tales características, resalta además de su consensualidad, su carácter bilateral, por lo que estamos en presencia de un contrato con obligaciones recíprocas, y no sólo en beneficio de una sola de las partes contratantes en la relación bilateral obligatoria, es decir, que esa relación no resulta continente de obligaciones a cargo del arrendador y de derechos en beneficio exclusivo del arrendatario, sino que, por el contrario, las obligaciones y los derechos resultantes del contrato celebrado corresponden a ambos, a cada uno de los intervinientes de acuerdo con la propia naturaleza de ese contrato en donde el arrendador queda obligado a hacer gozar al arrendatario del inmueble que le dio en arrendamiento, mediante un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagarle a aquél; al tiempo que los mismos asumen obligaciones derivadas de esa relación, y que en todo caso la Ley se ocupa de contemplar a fin de que ese vínculo obligatorio no quede bajo el imperio de una de las partes posiblemente en perjuicio de la otra, y en todo caso en protección de las propias obligaciones y derechos que el Estado incorpora en la ley de modo obligatorio, en interés no solo particular sino con trascendencia social.

    Dentro de las obligaciones que por ley debe cumplir el arrendador, las indica el artículo 1585 del Código Civil, en el sentido de entregar la cosa arrendada, conservarla en buen estado para que sirva a los efectos del contrato y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. Esas previsiones legales las ha previsto nuestro legislador, para que las partes sometan sus relaciones por lo menos a un mínimo legal, dado que esas previsiones son de carácter general y debe en diversas oportunidades acudirse a la costumbre y a lo determinado de buena fe entre las partes contratantes. Igualmente el artículo 1592 del citado Código, prevé las obligaciones principales para el arrendatario, que está en el deber de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Por su parte los artículos 1159 y 1166, ambos del Código Civil, establecen que los contratos celebrados entre las partes tienen fuerza de ley y efecto legal entre ellos. Son inminentes estas aseveraciones, y es que los únicos que en realidad saben a ciencia cierta como celebraron sus contratos, son los intervinientes en él, que tratan de reducir sus negocios a los escritos donde están contenidas las cláusulas por las cuales debe regirse lo que ha sido objeto del negocio jurídico. Por tanto debe entenderse que las partes celebraron un contrato a tiempo determinado por escrito, fijaron un canon de alquiler mensual, establecieron entre ellos de acuerdo al artículo 1595 del Código Civil la descripción del bien alquilado, y en este caso el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de acuerdo a lo pactado entre los contratantes excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o fuerza mayor, lo que se le dio en alquiler bajo la descripción hecha entre ellos, de lo que fue objeto del negocio jurídico, norma última establecida en el artículo 1594 del Código Civil.

    Corresponde a esta operadora de justicia, engranar las cláusulas negociables convenidas en el contrato de arrendamiento con el régimen legal aplicable al caso en estudio. Así, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el plazo para que el inquilino consigne el o los monto del o los cánones cuando el arrendador rehusare recibir su pago, hechos consignaticios éstos que debe realizar ante el Juzgado de Municipio competente jurisdiccional donde se halle el inmueble arrendado. En situaciones como la que nos ocupa, referida a la aparente insolvencia arrendaticia, la falta de pago se verifica transcurridos que sean más de 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad conforme lo determina el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por disposición del artículo 34 en su numeral a) de la citada Ley, para que se configure la insolvencia arrendaticia deben haber transcurrido los dos (02) mensualidades consecutivas, más los 15 días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes por disponerlo así y ese es el tenor de lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley en comento, debiendo ineludiblemente engranarse estos dos plazos para que se materialice la insolvencia arrendaticia.

    De los hechos narrados y las pruebas aportadas, concluye esta sentenciadora que el arrendatario si está insolvente con los meses de enero y febrero de 2004, siendo procedente la resolución demandada, por haber incurrido el demandado M.D.B. en mora arrendaticia, debiendo por tanto declararse sin lugar la apelación interpuesta y confirmarse el fallo apelado.

    DE LA PRÓRROGA LEGAL.

    El artículo 40 dela Ley de Arrendamientos Inmobiliarios preceptúa:

    Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal

    .

    Como consecuencia de la norma transcrita y en razón de haberse evidenciado la insolvencia del demandado que hizo procedente la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, es improcedente la solicitud de prórroga legal hecha por la parte demandada, Y ASÍ SE DECIDE.

    DE LA PREFERENCIA OFERTIVA.

    Así mismo la representación judicial de la parte demandada, alegó la preferencia ofertiva.

    Al respecto el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es del tenor siguiente:

    La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

    .

    El artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece de manera expresa que entre las condiciones para que el inquilino opte y tenga derecho a la preferencia ofertiva, radica en el hecho que el arrendatario además de cumplir con los postulados allí señalados, debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y siendo que en el presente proceso se demostró la insolvencia arrendaticia del inquilino M.D.B., con ello ha incumplido uno de los requisitos establecidos en la norma in comento, por lo que resulta improcedente tal solicitud, Y ASÍ SE DECLARA.

    Respecto de la presunta ocurrencia de un fraude procesal, planteado por la parte demandada, en razón del cual solicitó al Juzgado a quo que librara oficio a la Fiscalía correspondiente para que aperture de ser procedente una denuncia por esa circunstancia, pronunciándose el Tribunal de la causa librando el oficio solicitado, corresponde a la esfera o a la jurisdicción penal escudriñar sobre el mismo, por lo que esta Sentenciadora es incompetente por la materia para emitir algún pronunciamiento, Y ASÍ SE DECIDE.

    III

    DISPOSITIVA

    Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, DEL TRABAJO, DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE: