Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente de Barinas, de 22 de Octubre de 2010

Cursa el presente expediente en este Tribunal, con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado: C.R., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 70.962, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano: J.S.F., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E.- 82.041.851, contra la sentencia definitiva de fecha 29 de julio de 2010, dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, según la cual declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por el ciudadano: F.A.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.278.904, asistido por la abogada: C.H., venezolana, mayor de edad, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el N° 8.017 en contra del ciudadano: : J.S.F., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E.- 82.041.851, que se tramita en el expediente N° 2213 de la nomenclatura interna de ese Tribunal.

En fecha 08 de octubre del año 2010, se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso legal correspondiente, por tratarse de un procedimiento de desalojo, se dejó establecido que el mismo sería tramitado conforme al procedimiento breve previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 ejusdem.

En esta oportunidad, este Tribunal dicta sentencia en los términos siguientes:

DE LA DEMANDA

Alegó el ciudadano actor que es propietario de un inmueble constituido por la parcela de terreno y la casa sobre ella construida, el cual tiene una superficie de trescientos catorce metros cuadrados con cuarenta centímetros (314,40 Mts), ubicado en la Calle Carvajal cruce con Avenida. Páez, distinguido con el N° 10-8 de esta ciudad de Barinas, alinderado de la manera siguiente: NORESTE: Calle Carvajal; SURESTE: Casa N° 9-21, que es o fue de E.R., SUROESTE: Casa y solar que es o fue de E.G. y NOROESTE: Avenida Páez, cuyo código catastral es el Nro. 06-04.03.05.02.04, zona 01, tal como se evidencia del documento que en copia certificada anexó.

Alegó el actor que el ciudadano: J.S.F., desde hace 10 años aproximadamente celebró verbalmente un contrato de arrendamiento de uno de los locales que conforman el inmueble, con el ciudadano: O.C.R., (antiguo propietario del inmueble) del cual hoy día es el propietario. Que dicho contrato verbal lo ha ido renovando automáticamente por lo que el mismo es un contrato a tiempo indeterminado. Que el mencionado ciudadano: O.C.R.B., en fecha 06 de junio del año 2007, le notificó formalmente a través de la Notaria Pública Primera de Barinas, en fecha 12 de junio de 2008, a través del Juzgado Segundo del Municipio del estado Barinas la no renovación del contrato verbal existente entre ellos y le ofreció en venta el inmueble a los fines de que ejerciera su derecho de preferencia que le asistía, no habiendo hecho uso del derecho de preferencia, tampoco ha querido desocupar el inmueble ni cancelar los canon de arrendamiento que tiene acordado con el ciudadano: O.C.R.B., el cual es la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuerte (Bs. F. 250,00) mensuales.

Adujo que ha hecho innumerables gestiones extrajudiciales, para que el ciudadano: J.S.F. se ponga al día con los cánones de arrendamiento que venia cancelándole a su vendedor, pero no ha podido lograrlo, pues no cancela los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto del año 2008, adeudando hasta la fecha 4 meses del año 2008 (septiembre, octubre, noviembre y diciembre), y 5 meses del año 2009, (enero, febrero, marzo, abril y mayo), para un total de nueve (9) meses de atraso, las cuales ascienden a la cantidad de dos mil doscientos bolívares fuertes.

Que por las razones antes señaladas es por lo que acude para demandar como formalmente demanda al ciudadano: J.S.F., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.041.851, por DESALOJO, para que le haga entrega material del local de su propiedad objeto del contrato verbal que tiene con el ciudadano: O.C.R.B., quien le vendió el referido inmueble con todos sus derechos y acciones, y en caso de que se niegue a ello sea obligado por el Tribunal.

1. a desalojar el inmueble objeto del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO verbal existente entre ellos, y como consecuencia, convenga en la entrega material inmediata del mismo, completamente desocupado de todo tipo de bienes y personas; todo de conformidad con lo pautado por el artículo 34 letra “A”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Junto con el libelo de demanda consignó los siguientes documentos:

 Copia certificada de documento de compra-venta, suscrito por el ciudadano: O.C.R.B..

 Copia simple de notificación presentada por ante la Notaria Pública Primera del estado Barinas.

 Copia simple de notificación presentada por ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas.

 copia certificada de acta de defunción del ciudadano: C.B.P. emanada por el Registrador Principal del Estado Barinas en Fecha 29 de Julio de 2007.

 Copias simples de documentos de la tradición legal del inmueble.

 Copia simple de correspondencia enviada por el Sr. J.S.F., titular de la cédula de identidad N° 82.041.851, en fecha 25 de mayo de 2007, dirigida al Sr. O.R.B., donde le participa que acepta la oferta en venta de local comercial que actualmente ocupa en forma ininterrumpida desde el año 2001, en virtud del derecho de preferencia que legalmente le asiste.

En fecha 25 de marzo de 2010, los apoderados judiciales de la parte demandada C.E.G.G. y Y.C.P.G., inscritos en los inpreabogados bajo los Nros. 70.962 y 134.771; dan contestación a la demanda en los siguientes términos:

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Rechazaron, negaron y contradijeron categóricamente, tanto en los hechos como en el derecho, todas y cada una de las razones y argumentos expresados por el demandante y supuesto propietario del inmueble (local comercial) signado bajo el N° 10-8, ubicado en la esquina de la calle carvajal cruce con avenida Páez, en esta ciudad de Barinas, Municipio Barinas, del estado Barinas, ciudadano: F.A.M. en su libelo de demanda, por no ser ciertos y por ende totalmente falsos, viciados y contradictorios.

Sostuvieron que no es cierto que el contrato de arrendamiento verbal aludido en el libelo se haya celebrado con el demandante ciudadano: F.A.M. (a quien a todo evento desconocen como arrendador o propietario), ni mucho menos con el ciudadano: O.C.R., a quien pretende acreditarle el demandante el carácter de antiguo propietario de dicho local, situación esta que jamás lo ha sido, pues su representado: J.S.F., con quien celebra verdaderamente el contrato de arrendamiento del local objeto de este proceso, es con el ciudadano: C.B.P., quien es venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad, N° 890.399, de este domicilio y civilmente hábil y fue realizado en fecha 30 de junio del Año Dos Mil (2000), es decir, hace 10 años.

Que pasados un par de meses y a medida que se desenvolvió la relación arrendataria el ciudadano y hoy legitimo propietario de dicho inmueble ciudadano: C.B.P., designa para la administración del mismo al ciudadano: O.C.R., quien de manera sorpresiva en el mes de junio del año 2008, se niega a recibir los canones de arrendamiento por supuesta orden del propietario y exigió a nuestro representado la desocupación inmediata del mismo, situación esta que obligó al ciudadano: J.S. a realizar las consignaciones de los cánones de arrendamiento a través del Juzgado Primero del Municipio Barinas bajo el expediente de consignación Nº 689, en donde consta todas y cada una de las consignaciones de los respetivos cánones de arrendamiento realizadas al ciudadano propietario – arrendador del inmueble (local), C.B.P., las cuales se han realizado de manera oportuna y legal hasta la presente fecha. En tal sentido consignaron anexa al presente escrito marcada con la letra “A” copia certificada de dicho expediente emanado de dicho juzgado en fecha 09 de diciembre del pasado año 2009, es decir hace tres (03) meses, para que surta todos los efectos y consecuencias legales del caso en este expediente se encuentran consignados la documentación que acredita la verdadera titularidad de dicho inmueble al ciudadano: C.B.P. tal y según consta en el documento debidamente protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Estado Barinas en fecha 27 de Mayo de 1958, Protocolo Primero, folios 218 al 220 Nº 111, del Segundo Trimestre del año 1954 al igual que la ficha catastral y de la solvencia municipal respectivamente, la cual aquí reproducimos igual y a todo evento.

Afirmaron que es por ello que resulta sorprendente que el ciudadano: O.C.R. aparezca como antiguo propietario del inmueble, que actualmente ocupa como inquilino su representado J.S., cuando jamás lo ha sido, usurpando así la propiedad del inmueble, tan es así que cuando realiza las notificaciones de la venta de dicho inmueble este ciudadano no tenia ningún titulo de propiedad del mismo; y es aún más sorprendente la supuesta venta a todas luces fraudulenta, que le realiza al aquí demandante (F.A.M.) , quien carece de cualquier cualidad para demandar el desalojo, pues es un extraño ajeno a cualquier tipo de relación arrendataria entre su representado ciudadano: J.A.S.F. y el verdadero propietario-arrendador del inmueble ciudadano: Calos B.P..

Que no es cierto que su representado J.S.F. se encuentre insolvente en los cánones de arrendamiento del referido local, pues los mismos se encuentran religiosamente consignados de manera oportuna, legal y correcta como ya fue manifestado, en el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial bajo el expediente de consignación N° 689, a favor del propietario arrendador C.B.P., desde el mes de junio del año 2008, es decir, casi dos (02) años de consignaciones. Es de hacer notar que para dicha fecha el ciudadano: O.C.R. no tenía ningún titulo o documento registrado que le acredite propiedad del inmueble en cuestión, solicitando el desalojo del inmueble atribuyéndose éste la cualidad de arrendador.

Que en nombre de un tercero (Orlando Rangel) quien es ajeno a cualquier relación arrendataria entre su representado J.S. y el verdadero Propietario –Arrendador C.B.P., pues jamás han celebrado contrato de arrendamiento con ninguna otra persona distinta a este ciudadano.

Que por todas y cada una de las defensas que en derecho asisten a su representado ciudadano: J.S.F. en su carácter de inquilino del referido inmueble solicitan que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.

Solicitaron en nombre de su representado J.S.F., se oficie al ciudadano Registrador Inmobiliario del Municipio Barinas del estado Barinas, a los fines de que abra una investigación para esclarecer el porque la titularidad del inmueble en cuestión ha sido transmitida de manera aparentemente fraudulenta no cumpliendo los requisitos exigidos en el Código Civil; y el por qué en la actualidad existe una doble titularidad.

Acompañaron al escrito los siguientes documentos:

 Copia certificada de las Consignaciones signadas con el N° 689 realizadas por ante el Juzgado Primero de Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, el cual fue agregado a los autos desde el folio 67 al 117 del presente expediente, solicitadas por el ciudadano: J.S.F. beneficiario C.B.P.. (Marcada A).

 Copia certificada de Tradición legal expedida por la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas en fecha 01 de diciembre del año 2009, donde certifica que se han revisado minuciosamente los Libros y Protocolos llevados por esa oficina y La Tradición Legal, de los últimos 60 años, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno, ubicada en el área urbana de la ciudad de Barinas, jurisdicción del Municipio Barinas del estado Barinas. (Marcada “B”).

En la oportunidad legal ambas partes promovieron pruebas, y el Juzgado “A Quo” dictó sentencia en los términos que a continuación se transcribe parcialmente:

LA RECURRIDA

“…DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Para quien juzga, la presente acción se encuentra circunscrita a una demanda que por desalojo y con fundamento en el artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es incoada por el ciudadano F.A.M., supra identificado, al señalar que aproximadamente hace diez (10) años el ciudadano O.C.R. (antiguo propietario del inmueble), convino en celebrar CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL A TIEMPO INDETERMINADO con el ciudadano J.S. FIGUEREDO… sobre el referido inmueble descrito supra, se tenia fijado, un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) pagaderos a partir del vencimiento de cada mes, asimismo, alegó entre otras cosas que el referido ARRENDATARIO ciudadano: J.S.F., le adeuda hasta la fecha de presentación de la demanda , NUEVE (09) MESES por concepto de CANONES DE ARRENDAMIENTO, estas son: Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre, DEL AÑO 2008 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del año 2009, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) cada uno. En el acto de la litis contestación los abogados en ejercicio C.R.G. y J.C. PUJOL GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 70.962 y 134.771, actuando en el carácter de Defensores del demandado de autos ciudadano J.S.F., identificado up-supra, mediante la cual niega, rechaza y contradice, en toda y cada una de las partes, tanto el fundamento del hecho como del derecho…niega, rechaza y contradice, el hecho de que su defendido haya celebrado contrato de arrendamiento ni con el ciudadano: F.A.M., parte demandante del presente juicio de desalojo, ni mucho menos con el Ciudadano y O.C.R. … Niega, rechaza y contradice, el hecho de que su defendido, adeude las cantidades señaladas en el escrito libelar, por cuanto realizo las consignaciones de los canoes de arrendamiento a través del Juzgado Primero del Municipio Barinas bajo el expediente de consignaciones Nº 689…

De esta forma quedó trabada la presente litis.

En tal sentido y estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal pasa a dictar sentencia en los términos siguientes:

Por acción especial de desalojo, se entiende, el medio que tiene el arrendador de acudir a la vía jurisdiccional para solicitar la desocupación del inmueble arrendado, bajo el contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre que se fundamente en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Una de las causales por las cuales el inquilino puede ser desalojado del inmueble, es la prevista en el literal “a)” del mencionado artículo, el cual se refiere al hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

En el caso de marras, la pretensión de la parte actora se fundamenta en el incumplimiento en que a su decir incurrió el demandado al dejar de cancelar nueve (09) mensualidades consecutivas, las cuales corresponden a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre, DEL AÑO 2008 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del año 2009, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) cada uno, argumentos que serán objeto más delante de pronunciamiento por quien aquí decide.

PUNTO PREVIO

Por cuanto el demandado de autos alegó la falta de cualidad del actor en su escrito de Litis contestación, pasa esta Sentenciadora a analizar la presente excepción perentoria de fondo como punto previo:

En cuanto al tema que nos ocupa ha sostenido la tratadista Patrio R.O.O., en so obra Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos, páginas 516 y 517, señala lo siguiente:

Como lo ha señalado DEVIS ECHANDIA, la legitimación es, en realidad un presupuesto de la pretensión contenido en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido, es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es mas apropiado decir que ésta es inadmisible, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta, no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está prohibido para hacerlo. Y así debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga

.

Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia dictada en fecha 26 de Junio de 2002 (Rafael Chavero en amparo constitucional, Exp. 00-3225) con ponencia del Magistrado José M. Delgado Ocando, señaló:

…Al respecto, esta Sala dejó expuesto que: “Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) La legislación Ad Causam; b) El interés para obrar; y c) En algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal es la preparación de la vía ejecutiva. Ahora bien, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria, no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, solo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida”

El hecho de que la legitimación sea una condición para la actuación del ordenamiento sobre la pretensión, no implica que pueda ser declarada in limine litis cuando se observe, manifiestamente, que el actor carece evidentemente de la legitimación para estar en a causa. Sin embargo no es lo frecuente, y normalmente la falta de cualidad se decide como un capitulo previo a la sentencia de merito.

Siendo ello así, en los supuestos de legitimación ordinaria, donde lo único que se requiere es la auto atribución del derecho, el juez no pudiera pronunciarse in limine litis, y de oficio sobre la falta de cualidad o legitimación, será necesario esperar la defensa del demandado y, en todo caso, será en la sentencia de mérito donde el juzgador, necesariamente, deberá pronunciarse sobre la legitimación aún cuando no hubiese sido alegada.

Como la legitimación es un asunto que se requiere para la actuación del ordenamiento jurídico en la esfera de quien lo solicita, se entiende que, cuando se resuelve el mérito de la pretensión, el juez se pronunciará sobre su pertinencia subjetiva, aun cuando no hubiese sido alegada la falta de cualidad. Sin embargo, esta regla varia si se trata de legitimación extraordinaria o en los supuestos de improponibilidad subjetiva.

Existen cuestiones de orden público de las cuales el operador de justicia como director del proceso, no puede dejar escapar, y en franco acatamiento a la doctrina imperante de la Sala Constitucional de nuestro M.T., la cual se ha pronunciado sobre el hecho que evidenciaba la falta de cualidad que atente contra el orden publico, el juez debe declararla en cualquier estado y grado de la causa y declarará la Inadmisibilidad de la acción, pues la misma no conlleva a un fin exacto, como lo es la administración de justicia, sino a un proceso que nunca podría obtener un dictamen adecuado a la situación presentada.

Ahora bien, de acuerdo a la doctrina citada up-supra y al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si bien es cierto, que lo que se esta discutiendo en el presente juicio es una acción de desalojo, en el cual se ha alegado el incumplimiento en el pago de los canon de arrendamientos por parte del demandado, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008 y cinco (05) meses del año 2009 (enero, febrero, marzo, abril y mayo); no es menos cierto que resulta de obligatorio cumplimiento para ésta Sentenciadora el pronunciamiento de la excepción perentoria de fondo que nos ocupa, en tal virtud, de la revisión exhaustiva de las pruebas documentales supra analizadas, la parte demandada no logró demostrar la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio, por lo que forzoso es concluir para esta jurisdicente que el accionante si tiene la de cualidad para sostener el presente juicio por ser el último propietario del inmueble de marras y por haber cumplido el anterior propietario y arrendador para aquel momento ciudadano O.C.R., con los requisitos de ley en cuanto a la Notificación del Arrendatario sobre la venta del inmueble, respetando su derecho a la Preferencia Ofertiva establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia, al no haber el ciudadano J.S.F., en su condición de arrendatario, materializado en forma concreta el derecho de preferencia ha pesar de existir comunicación privada en autos la cual fue supra valorada, para adquirir mediante compraventa el inmueble de marras, forzoso es concluir para esta Sentenciadora que el nuevo propietario F.A.M., se subrogó en el anterior propietario arrendador ciudadano O.C.R.B., y, como coloraría de ello si tiene la cualidad activa para Accionar en el presente juicio y así debe quedar establecido en el dispositivo del presente fallo. Así las cosas y para sustentar la figura de la Subrogación en materia arrendaticia trae esta sentenciadora a colación lo siguiente: Dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-Arrendador, el nuevo propietario esta obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”.

En interpretación de esta norma, la Sala Constitucional de nuestro M.T. ha establecido que, en estos casos, se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto en sentencia N° 1753 de fecha 09 de octubre del 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López, se dictaminó: “Dicha subrogación (arrendaticia), regulada, en nuestro Ordenamiento Jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos del 1064 al 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado, en el lugar del arrendador. Por tanto el adquiriente se subroga con el arrendador tanto en los deberes como en los derechos, frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir una vez cumplidos los requisitos exigidos por la Ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el Ordenamiento Jurídico”.

Asimismo, el doctrinario G.G.Q. ha sostenido en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, que es: 2EL EFECTO DE SUSTITUIR O PONER AL ADQUIRENTE DEL INMUEBLE ARRENDADO EN EL LUGAR DEL ARRENDADOR. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa…Aquella subrogación se produce por efecto, aún cuando el arrendador y arrendatario no lo hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario

P.73. Criterios doctrinarios y jurisprudenciales aplicables al caso que nos ocupa y que permite concluir a quien aquí sentencia que el demandante de marras ciudadano: F.A.M., se subrogó en el anterior arrendador y si tiene la cualidad activa para interponer la presente acción de Desalojo, Y así se decide.

Valoradas como han sido las probanzas aportadas por las partes, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que a continuación se transcribe:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de la prueba

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La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en l artículo 1.354 del Código Civil, que también señala:

Quien pida ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o él hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

En el caso sub judice, el accionante persigue la declaratoria del desalojo del inmueble que ocupa su inquilino, por cuanto le adeuda para el momento de la interposición de la presente acción, nueve (09) mensualidades consecutivas, las cuales corresponden a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre, DEL AÑO 2008 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del año 2009, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) cada uno.

A este respecto se hace necesario revisar el expediente de consignación N° 681, cursante a los autos en Copias Certificadas, promovido en la etapa probatoria por la parte demandada, cursante a los autos desde el folio 67 al 117, ambos inclusive.

De una revisión exhaustiva efectuada a dichas actuaciones, ciertamente se constata que, presentada como fue la consignación por el demandado de autos ciudadano J.S.F., supra identificado, en fecha 08 de Julio de 2008, por ante este mismo Juzgado, y distribuido en fecha 22 de abril de 2008, recayendo la misma en el Juzgado primero del Municipio Barinas, dicho procedimiento fue admitido por el Juzgado en comento, en fecha 14 de Julio de 2008, exhortando al consignante a efectuar la consignación de la referida cantidad de dinero mediante deposito bancario a la cuenta corriente del Juzgado Primero del Municipio Barinas. Posteriormente el demandado de autos suscribe diligencia en fecha 01 de Agosto de 2008; donde consigna depósitos Bancarios a nombre del Tribunal signado con los números 17807853, 17808353 y 17809055, por concepto del pago del canon de Arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio y Agosto de 2008. Ahora bien del estudio y revisión efectuada a tales consignaciones, determina esta Sentenciadora que, Igualmente, se constata del mencionado Expediente de Consignaciones, que el demandado procedió a consignar los siguientes cánones:

 El canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio y Agosto del año 2008, consignado en fecha 01/08/2008.

 El Canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2008, consignado en fecha 08/10/2008.

 El canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre del año 2008, Enero, Febrero del año 23009, consignados en fecha 10/12/2008.

 El canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo, Abril y Mayo del 2009, consignado en fecha 16/03/2009.

 El canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio y Agosto del año 2009, consignados en fecha 18/06/2009.

 El canon de arrendamiento correspondiente de los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2009, consignados en fecha 16/09/2009.

Ahora bien, el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula el procedimiento a seguir para el pago por consignación de canon de arrendamiento, cuando el Arrendador se niega a recibir los mismos, señalando precisamente, el tiempo dentro del cual el inquilino debe realizar tal consignación este es, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; por lo que tratándose de un arrendamiento verbal, el inquilino debía cumplir con el pago del canon conforme a dicho procedimiento, dentro de los quince días siguientes, al vencimiento de cada mensualidad.

Asimismo, puntualiza el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda” (negrillas del Tribunal). Se deduce de la interpretación de la norma antes transcrita, que es de la competencia funcional del Juez de la causa que esté conociendo la respectiva demanda de DESALOJO, determinar si las consignaciones arrendaticias se han hecho de forma legitima, más no es de la competencia del Juez