Decisión nº PJ0102010000160 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 28 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintiocho (28) de mayo de dos mil diez (2010).

200º y 151º

ASUNTO N° AP31-V-2009-004157.

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

Desalojo.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano J.F.A.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-5.522.862. Representado en la causa por los profesionales del derecho, abogados R.G.Á. y J.M.P., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N°s. V-3.161.033 y V-1.865.877 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°s. 50.378 y 1.060 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de Julio de 2009, anotado bajo el N° 38, tomo 50 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 06 y 07 del expediente.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano A.Z., venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° V-4.300.956. Asistido de abogado.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce De la presenta causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Desalojo incoara el ciudadano J.F.A.R. en contra del ciudadano A.Z., ambas partes plenamente identificadas en el fallo.

En efecto, mediante escrito presentado en fecha 25 de Noviembre de 2009, la parte actora en el proceso, incoo la pretensión de desalojo en contra de la demandada, argumentando en síntesis:

1. - Que es arrendador de un inmueble constituido por una edificación marcada con el N° 4, ubicada en el Kilómetro 3 de la carretera Vía El Junquito, Callejón El P.d.B.N.J.d.M.L.d.D.C., el cual se encuentra dividido en cuatro (04) apartamentos identificados con los números 4-F, 4-B y 4-D.

2. - Que la ciudadana C.J.R.M., venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad N° V-638.110, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano A.Z., por el apartamento identificado como 4-B de la edificación antes mencionada.

3. - Que la relación arrendaticia inició en fecha 31 de Enero de 1991, siendo el último contrato de arrendamiento el suscrito en fecha 07 de Abril de 1997, con vencimiento al 15 de Julio de 1998, pactándose un canon de arrendamiento mensual de quince bolívares fuertes (15,00 Bs.).

4. - Que en fecha 06 de Junio de 2002, se procedió a notificar al arrendatario, la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, otorgándole una prorroga legal de tres (03) años, con vencimiento al 15 de Julio de 2005.

5. - Que habiendo vencido el plazo de la prorroga legal, el arrendatario no hizo entrega del inmueble, por lo que procedió mediante la Notaria Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, a notificarlo nuevamente, negándose a firmar la misma.

6. - Que a la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento, el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento convenidos, aunado a la necesidad de ocupar dicho inmueble por parte del propio actor, así como sus hijos, nietos y familiares consanguíneos directos.

7. - Que en virtud del incumplimiento del arrendador, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en: A.- Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y su prórroga legal y en consecuencia proceda a efectuar la entrega material del bien inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, y B.- En cancelar por concepto de daños y perjuicios así como honorarios de abogados causados, la suma de Veinte Mil Bolívares (20.000, 00 Bs.).

8. - Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 34, literal “B”, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Veinte Mil Bolívares (20.000,00 Bs.). (Folios 01 al 05).

   -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:

   Por su parte, la demandada mediante escrito de fecha 22 de Abril de 2010 procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando, grosso modo:

1. - Opuso la falta de cualidad e interés del actor en intentar y sostener la pretensión incoada, toda vez que no demuestra el carácter de propietario del bien inmueble objeto de la controversia, requisito indispensable que indica el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que prospere la pretensión incoada, pues sólo trajo a los autos a los fines de demostrar sus afirmaciones, un presunto titulo supletorio a nombre de la ciudadana C.J.R.M., quien además habría fallecido hace mas de cuatro (04) años.

2. - Que conforme a los hechos alegados por la actora, el contrato de arrendamiento habría vencido en fecha 15 de Julio de 2002, y a partir de esa fecha comenzaría a transcurrir la prórroga de tres (03) años, con vencimiento al 15 de Julio de 2005, pretendiendo demostrar que desde esa fecha hasta la presente ha gestionado la desocupación del inmueble, lo que sería incierto, pues al habérsele dejado en posesión del inmueble en cuestión después de dicho vencimiento, se produjo la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, renovándose automáticamente el citado contrato encontrándose aún vigente.

3. - Que se encuentra solvente para con el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, al estar consignados por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (Folios 74 al 77).

   En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de éste Juzgado de Municipio.

   -III-

   -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-

   Mediante escrito presentado en fecha 25 de Noviembre de 2009, la parte actora incoó pretensión de Desalojo en contra de la parte demandada. (Folios 01 al 05).

   Por auto de fecha 30 de Noviembre de 2009, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la pretensión. (Folios 37 y 38).

   Mediante diligencia suscrita en fecha 20 de Abril de 2010, la parte demandada en la causa se dio por citada expresamente. (Folios 71 y 72).

   Mediante escrito presentado en fecha 22 de Abril de 2010, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (Folios 73 al 77).

   Mediante escrito presentado en fecha 03 de Mayo de 2010, la parte actora promovió pruebas en la causa. (Folios 78 al 80), las cuales fueron proveídas por auto de fecha 07 de Mayo de 2010 (Folios 85 y 86).

   Por auto de fecha 20 de Mayo de 2010, se acordó diferir el pronunciamiento del fallo en la causa. (Folio 95).

   -DEL CUADERNO DE MEDIDAS:

   Por auto de fecha 07 de Diciembre de 2009, se acordó la apertura del cuaderno de medidas en la causa. (Folios 01, Cuaderno de Medidas).

   -IV-

   -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

   De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:

   -PUNTO PREVIO-

   DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA PARA INTENTAR Y SOSTENER LA PRETENSIÓN

   En su escrito de contestación a la pretensión de fecha 22 de Abril de 2010, la parte demandada en el proceso, alegó la falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener el presente juicio, toda vez que ésta vendría actuando en nombre y en representación en calidad de mandatario de la ciudadana C.J.R.M., quien a su vez habría fallecido –según sus dichos- hace más de cuatro (04) años, por lo que el poder de administración perdió sus efectos por muerte del mandante.

   Argumento que formuló bajo las siguientes consideraciones:

   (SIC)”…Antes de entrar al estudio y análisis de los hechos que constituyen el fondo de la presente controversia, y que la demandante de manera inexacta e ilegal explana en sus pretensiones, y que contradigo tanto de hecho como de derecho, es imperativo hacer del conocimiento de este Tribunal que la parte actora de manera dolosa y reticente, omitió premeditadamente a este Juzgado, que la propietaria del inmueble que hoy día ocupo en calidad de inquilino, la finada ciudadana C.J.R.M., falleció hace aproximadamente cuatro (04) años. Circunstancia ésta que deja sin efecto jurídico, sin validez legal, el poder que la finada otorgara en vida, y que la demandante maliciosamente utiliza después de fallecida, para fundamentar su acción en mi contra.

   …Es por ésta razón, es por lo que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil alego como punto previo el presente argumento: Alego a favor de mi representada la falta de cualidad del demandante, para intentar y sostener el presente juicio en base a la falta de demostración de su carácter de propietaria del bien inmueble objeto de la presente demanda. Si bien es aplicable el basamento jurídico que utiliza la demandante, para solicitar el desalojo, cuando nos remite al art. 34, ordinal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es menos cierto que por efecto de la mencionada norma está obligado con la hipótesis establecida en el mismo ordinal, con los parámetros que la misma letra de la ley impone, lo que equivale decir, que debe demostrar la propiedad del inmueble, para que proceda tal demanda. Demostrada la titularidad del inmueble, es que se podrá alegar la necesidad de ocuparlo él, o alguno de sus parientes, para así demostrar luego esa necesidad, y luego demostrar el parentesco.

   …De la revisión de las actas, no se evidencia que exista constancia de copia certificada o simple de instrumento alguno que le otorgue la titularidad del inmueble y que le otorgue la cualidad l demandante para demandar por ser propietaria del inmueble objeto del desalojo a práctica, siendo éste uno de los documentos fundamentales de la demanda…

   …No queda probada entonces la condición esencial establecida en el ordinal “B” del art. 34 de la referida ley, para la prosperidad de la acción de desalojo por esa causal, como es la condición de propietario de la parte que demanda por desalojo, y es por esa razón que solicito a este tribunal que así se declare…

   …Ahora bien, de acuerdo a la doctrina citada y al artículo 34, ordinal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si bien es cierto que lo que se está discutiendo en el presente juicio no es la propiedad del inmueble, sino un juicio de desalojo, también es cierto que la acción de desalojo basada en ese ordinal B del art. 34, es una acción que sólo puede ejercer el propietario del inmueble arrendado, en virtud de la necesidad que tenga de ocupar el inmueble o algún pariente, por lo que necesariamente debe demostrar la propiedad del inmueble, y en el presente caso la parte actora, ciudadano J.F.R., ya identificado en autos, no trajo a autos prueba documental de la propiedad del inmueble cuyo desalojo solicita. Sino que de manera reticentemente maliciosa, trae a los autos para sustentar la acción Titulo Supletorio del inmueble objeto de la pretensión y que le acredita la propiedad a la difunda C.J.R.M., fallecida hace aproximadamente 4 años, y un poder de la finada, otorgado en vida…”. (Fin de la cita textual). (Folios 75 y 76).

   Argumento de falta de cualidad que la parte demandada en modo alguno rebatió en el proceso, resultando en consecuencia indiscutible la necesidad de resolver el conflicto planteado en los términos que siguen:

   El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, textualmente dispone:

   ARTÍCULO 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferentes.”

   Interés que es calificado, en el sentido de buscar la obtención de una declaración de hecho, derecho a la existencia de una relación jurídica o su inexistencia, siempre y cuando comparta un beneficio mediato a su solicitante (interés sustancial), así como el de acceder a los órganos de justicia (interés procesal) para hacer efectivo su interés sustancial.

   Así, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil “, Tomo I, páginas 92 y sgts, con relación a la interpretación del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, determinó:

   (SIC)”…La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecha libremente por el titular de la obligación jurídica… (…). La Doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la Ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza.

   …De allí que la disposición legal exija que el interés sea actual, es decir, que la amenaza del daño exista para el momento de proponer la demanda…

   …El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe confundirse con el interés sustancial en la obtención de un bien (…). El interés procesal es, por el contrario, comos se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional (…). Quien no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer de derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba…”

   De donde se vislumbra, que ambos intereses deben complementarse en todo momento como uno sólo, es decir, se debe tener un interés legítimo en la obtención de alguna cosa o derecho para poseer el interés en accionar el aparato jurisdiccional, en otras palabras, debe existir en cabeza del que lo alega, un interés sustancial para tener efectivamente un interés procesal en incoar la acción, siendo imprescindible que ambos sean actuales.

   Interés que muchas veces se le confunde con el término jurídico “CUALIDAD”, usándolos en algunos de los casos como sinónimos, situación ésta errónea, por cuanto la primera es contenido de la última, es decir, el concepto de uno necesita de la otra para formularse.

   Así, la Doctrina moderna del Proceso ha tomado del derecho común la expresión “legitimación a la causa” (legitimatio ad causam) para designar éste sentido procesal de la noción Cualidad y distinguirla bien de la llamada “legitimación al proceso” (legitimatio ad procesum), y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva).

   Siguiendo el lenguaje empleado por el legislador patrio, en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puede distinguirse ambas nociones de cualidad, diciendo, cualidad para intentar o sostener el juicio, o mas brevemente, puede decirse, cualidad activa o pasiva.

   Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial.

   Fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la Acción, basta en principio para tener cualidad, el afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera:

   TODA PERSONA QUE SE AFIRMA TITULAR DE UN INTERES JURIDICO PROPIO, TIENE CUALIDAD PARA HACERLO VALER EN JUICIO (CUALIDAD ACTIVA) Y TODA PERSONA CONTRA QUIEN SE AFIRME LA EXISTENCIA DE ESE INTERÉS EN NOMBRE PROPIO, TIENE A SU VEZ, CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO (CUALIDAD PASIVA).

   Desprendiéndose así, que el interés según la Doctrina mas calificada, tanto nacional como extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que él consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.

   Posición que se complementa con las enseñanzas del Dr. L.L. publicada en la Obra “Ensayos Jurídicos Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, Pág. 183, que expresa con respecto al tema de la cualidad como aquella (SIC)”…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”.(Fin de la cita).Es decir, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse o diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.

   Así las cosas, la parte demandada alegó la falta de cualidad de la parte actora bajo el argumento que ésta por ser mandatario de la verdadera propietaria del inmueble, ciudadana C.J.R.M., al haber fallecido ésta, el mandato feneció y a su vez en atención a lo previsto en el artículo 34 literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para incoar la pretensión de desalojo, debe demostrarse la cualidad del propietario.

   En éste sentido, si bien es cierto que conforme a lo previsto en el artículo 165, ordinal 3°, el mandato o poder de representación cesa por muerte del mandante, éste hecho debe de constar en autos conforme a lo previsto en el artículo 144 eiusdem, pues poco conocería el Juzgado de tal circunstancia si no es la propia parte que lo alega quien lo demuestra, pues en éste caso, es ésta quien tendría la carga de probar el deceso del mandante y no a quien le aleguen su falta de cualidad, pues en materia de pretensión procesal, ésta importa una autoatribución de titularidad del derecho sustancial deducido en la pretensión.

   Por ello, al no constar en autos prueba fehaciente del fallecimiento de la presunta propietaria del inmueble en cuestión, resulta indiscutible la cualidad de quien se presentó en el proceso como actor.

   De igual forma se pretende hacer valer la falta de cualidad activa bajo la figura de los presupuestos de hecho del contenido del literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con el argumento que quien pretende el desalojo del inmueble, lo debe ser el propio propietario, quien en definitiva requiere la cosa por una necesidad de ocuparla, cuestión ésta que no se encuentra ajustada a derecho, dado que en materia de arrendamientos, tiene la titularidad de la acción, no sólo el propietario de la cosa, sino incluso quien apareciere en los contratos de arriendo como Arrendador o cualquier otro que apareciere como mandatario, intermediario, etc, cualidad que no siempre es compartida por la misma persona, tal y como aparentemente sucedería en el caso de autos.

   En efecto, éste ha sido el criterio sustentado por la jurisprudencia de nuestro máximo tribunal, cuando en su fallo de fecha 20 de Octubre de 2004, proferido por la Sala de Casación Civil, en el expediente N° AA20-C-2003-00563, dejó sentado expresamente:

   (SIC)”…En el caso que nos ocupa se observa, que si bien es cierto que fue promovido en la alzada el documento que acreditaba a la parte actora como propietaria del inmueble, el mismo no puede ser considerado fundamental en este tipo de acciones, al no ser obligatorio ostentar la cualidad de propietaria para poder incoar la resolución de contrato de arrendamiento. Ciertamente, este tipo de demandas puede ser ejercida también por un mandatario o por un comisionista o intermediario de aquél, entre otros…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera.

   En virtud de los fundamentos expuestos y no constando en autos prueba fehaciente del fallecimiento de la ciudadana C.J.R.M., es evidente que habiendo el hoy actor, actuado en nombre de aquella como arrendador del inmueble, éste a su vez posee cualidad activa para intentar y sostener la pretensión que nos ocupa, en virtud de lo cual se declara Sin Lugar la Falta de Cualidad Activa alegada por la demandada. Así se decide.

   -ANALISIS DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA-

   -DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO-

   A los fines de la resolución de la causa, éste Juzgado de Municipio, en virtud de la incertidumbre que siembra la demandada en torno a la naturaleza determinada o indeterminada en el tiempo de la vigencia del contrato de arrendamiento cuya terminación se pretende mediante la pretensión de desalojo que nos ocupa, y de cuyo pronunciamiento derivaría la procedencia o no de la pretensión incoada; estima efectuar preliminarmente las siguientes consideraciones en torno a lo debatido, lo cual pasa a realizarse en los términos siguientes:

   En su escrito de contestación a la demanda de fecha 22 de Abril de 2010, la parte demandada procedió a alegar la existencia de incertidumbre en torno a la naturaleza de determinada o indeterminada de la vigencia del contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión. En efecto en el señalado escrito de contestación a la demanda, ésta (la demandada), esgrimió tal defensa, de manera textual, señalando:

   (SIC)”…Ahora bien en torno al fondo de la presente controversia, el contrato suscrito entre el demandante y mi patrocinado, según afirma en el libelo de la demanda venció el 15 de Julio de 2002, y en esa fecha debería comenzar a contar la prórroga de tres años que establece la ley, en consecuencia la misma se habría vencido el 15 de Julio de 2005. Sin embargo, el demandante pretende hacer creer a este Tribunal, que desde Julio del 2005, hasta ahora en el 2010, a pesar de que según él se notificó legalmente por documento autentico que al vencimiento de la prórroga ha realizado todo lo imposible para desalojar el inmueble.

   Al estar aún en el inmueble, el calidad de arrendatario, durante todo éste tiempo (de 15 de Julio de 2005, hasta marzo de 2010), no evidencia otra cosa más que existió, operó y se produjo la tacita reconducción que trajo como consecuencia que se renovara automáticamente el contrato de arrendamiento suscrito, por lo que aún se encuentra legalmente vigente, y en vez que estar temerariamente intentando acciones por ante los tribunales de justicia, se apegue a lo que establece el art. 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, y respete los derechos que de los inquilinos. Que antes del vencimiento del contrato en cuestión, haga la notificación legal, para que desde entonces comience a correr el lapso de la prórroga que por la misma ley le corresponde. Aquí no se discute si los cánones de arrendamientos que fueron suscritos por ambas partes son irrisorios o no, si ese es su parecer, la ley le otorga los mecanismos legales para ajustar el canon, que dicen no recibir, por no retirarlos, ya que los mismos están a su disposición en el Tribunal de consignaciones 25 de Municipio…”. (Fin de la cita textual). (Folios 76 y 77).

   Argumento que pasa a ser resuelto en base a las siguientes consideraciones:

   La tácita reconducción consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil:

   ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.

   Tacita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 ejusdem.

   Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son:

1. - La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posición del bien al arrendatario.

2. - Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y,

3. - Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo.

   No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor G.G.Q., en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en:

4. - Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

5. - Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prorroga automática del contrato a plazo fijo.

   Tacita reconducción que se contrapone con la denominada Prorroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en sus obligaciones para con el arrendador.

   Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, dispone:

   (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).

   Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, a cual a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 ejusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento, no siendo admisible entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.

   Así las cosas, es evidente que conforme a los alegatos de ambas partes, que estas con contestes en cuanto al hecho del inicio de la relación locativa, la que tuvo lugar 31 de Enero de 1991, tal y como consta de contrato privado de arrendamiento cursante al folio 16 de expediente, suscrito entre el ciudadano A.Z. (demandado) y la ciudadana C.J.R. (arrendadora primigenie) con un contrato final suscrito en fecha 07 de Abril de 1997 por ante la Notaria Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), anotado bajo el N° 24, Tomo 26 de los libro de autenticaciones, cursante a los folios 59 al 61 del expediente y cuya valoración probatoria se le confiere en el proceso a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como demostrativo de las condiciones y estipulaciones contractuales pactadas entre las partes por el arriendo del bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el numero y letra 4-B del Edificio N° 4, del Callejón “El Pino”, Barrio N.J., Kilómetro tres (Km. 3) de la carretera vía El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual constituye el bien inmueble objeto de la pretensión.

   Asimismo, en la cláusula Tercera del citado contrato se dispuso:

   (SIC)”…TERCERA: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de un (01) año fijo, que se comenzará a contar a partir del día quince (15) de Julio de 1997, es decir que dicho plazo terminará el día quince (15) de Julio de 1998, prorrogable por períodos iguales, siempre que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, a menos que una de las partes notifique a la otra por escrito, con por lo menos treinta (30) días de anticipación, su voluntad de no prorrogar más el presente contrato…”. (Fin de la cita textual).

   Lo que supeditaba la terminación de la relación locativa a la manifestación de la voluntad expresa del arrendador o del arrendatario de no querer renovar el contrato en cuestión, pues por argumento en contrario y ante la inexistencia de requerimiento escrito que lo expresara, la relación se renovaba automáticamente año a año por períodos iguales de un (01) año. Así se declara.

   Fue así que en fecha 06 de Junio de 2002, por intermedio de la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Metropolitano de Caracas, le fue notificado de manera escrito por la ciudadana O.B.G., quien actuaba para entonces como apoderada de la ciudadana C.J.R.M., de la intención de la arrendadora de NO RENOVARLE el contrato de arrendamiento por el cual ocupaba el inmueble objeto de la pretensión de Desalojo, al ciudadano A.Z., lo cual fue llevado a cabo aún cuando éste se negara a firmar el acta, tal y como se dejara asentado en el cuerpo de la misma cursante al folio 30 del expediente y a la cual se le confiere valoración probatoria a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.

   Notificación y falta de firma de la intención de no renovar el contrato de arrendamiento, que a su vez resultó comprobada por las deposiciones testimoniales de los ciudadanos G.V.E.E. (Folios 87 y 88), Palacios T.Y.C. (Folios 89 y 90), F.M.M.L. (Folios 91 y 92) y M.A.F.C. (Folios 93 y 94), quienes depusieron en fecha 11 de Mayo de 2010, quedando todos contestes en cuento al hecho de habérsele notificado al arrendatario del inmueble identificado con el numero y letra 4-B, así como la negativa de éste de firmar tal notificación, tal y como se evidencia de la respuesta a la pregunta Quinta que se le efectuara, por lo que en atención a lo previsto en los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valoración probatoria a las referidas testimoniales. Así se decide.

   En consecuencia, es a partir del 06 de Junio de 2002, que el arrendatario del inmueble quedó en conocimiento de la intención del arrendador de no renovarle el contrato locativo, o en otras palabras, a partir de la citada fecha se le hizo el desahucio requerido por el Código Civil en su artículo 1601, para así evitar en principio la reconducción del contrato y siendo que la relación locativa tenía una duración superior a los diez (10) años, por imperativo del literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, éste (arrendatario) gozaba de un lapso de tres (03) años de prórroga legal, por lo que estaba en el deber de efectuar la entrega material del bien inmueble arrendado en fecha 15 de Julio de 2005. Así se declara.

   No obstante, tal y como se dejara sentado en los preliminares de éste fallo, la tácita reconducción igualmente se produce en el caso que habiendo desahucio e incluso el perecimiento de la prórroga legal, se le dejara en el pacífico goce de la cosa al arrendatario del inmueble, tal y como aparece haber sucedido en la causa, pues no se evidencia algún otro requerimiento efectuado con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal (15 de Julio de 2008), que determinare la intención del arrendador de no seguir la relación arrendaticia, más cuando la pretensión que nos ocupa se interpone en fecha 25 de Noviembre de 2009, vale decir, Un (01) año y cinco (05) meses después del vencimiento de la prórroga legal, lo que supondría a tenor de lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, que efectivamente en el caso de marras, operó la tácita reconducción del contrato de Arrendamiento. Así se decide.

   Ante ello y visto el pedimento de la parte de actora de lograr el cumplimiento de parte del arrendatario, de efectuar la entrega del inmueble arrendador por expiración del términos de vigencia del contrato así como su prórroga legal, quien decide concluye que tal petición debe ser desechada del proceso, pues precisamente para solicitarse dicho cumplimiento, debe inexorablemente de presentarse una relación a tiempo determinado, pues es en éste caso que se tiene certeza del momento preciso en que debe de efectuarse la entrega de lo arrendado, cosa que no sucede en los contratos a tiempo indeterminados, cuya finalización queda supeditada al ejercicio de una pretensión de Desalojo o de Resolución de contrato, o por cualquier otra causal distinta la vencimiento del término. Así se decide.

   No obstante, la parte actora solicitó el Desalojo del inmueble bajo el amparo de lo previsto en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ellos es, por necesidad que tiene el propietario del inmueble de servirse de la cosa arrendada, ya para el o cualquier otro pariente consanguíneo dentro del segundo grado.

   Necesidad que la parte demandante en la causa en modo alguno demostró en el proceso, pues si bien consignó copia simples de partidas de nacimientos de los ciudadanos M.J.A.F., M.Y.A.A., C.A.A.A., Mauricio Arias Yánez, David Alejandro Arias Yánez y Brayan Jesús Arias Sánchez, a los fines de demostrar el grado de parentesco por consanguinidad que requiere la norma del literal “B” del artículo 34 de la ley in comento, cuya valoración probatoria adquieren a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con los artículos 217 y 221 eiusdem, pero con la salvedad que ellas (partidas de nacimiento) por sí solas, no demuestran el estado de necesidad de ocupar el inmueble, pues de ellas sólo derivan la filiación consanguínea que se alega. Así se decide.

   En éste orden de ideas, el anterior análisis conlleva a este sentenciador concluir, que la parte actora no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que ante la inexistencia de los presupuestos fácticos de la norma previstos en el literal “B” del artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la presente acción debe ser declarada SIN LUGAR en la definitiva, tal y como será dispuesto en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamientos que de ello derivan. Así se decide.

   -DISPOSITIVO-

   En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos dispuesto en el artículo 253 del Texto Constitucional y por autoridad de la Ley, decide:

   -PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por Desalojo incoara el ciudadano J.F.A.R. en contra del ciudadano A.Z., ambas plenamente identificadas en el presente fallo.

   -SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma. Dijimos

   -CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal de diferimiento dispuesto por auto de fecha 20 de Mayo de 2009, por lo que resulta innecesaria su notificación.

   -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA-

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTIOCHO (28) días del mes de MAYO del año DOS MIL DIEZ. (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

   EL JUEZ TITULAR.

   N.G.C.

   LA SECRETARIA.

   ABG. E.C.S..

   En la misma fecha, siendo las DOS Y DOCE MINUTOS DE LA TARDE (02:12 P.M), se publicó y registró la anterior decisión.

   LA SECRETARIA.

   ABG. E.C.S..