Decisión de Juzgado Primero del Municipio Iribarren de Lara, de 22 de Abril de 2014
| Fecha de Resolución | 22 de Abril de 2014 |
| Emisor | Juzgado Primero del Municipio Iribarren |
| Ponente | Luis Fernando Martínez Arrocha |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintidós de abril de dos mil catorce
204º y 155º
ASUNTO : KP02-V-2013-003962
Fue interpuesta demanda de Resolución de Contrato de Opción a Compra por los ciudadanos F.J.B. e I.T.M.D.B., quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 4.387.864 y 7.403.607 respectivamente y de este domicilio, asistidos por el abogado en ejercicio R.D.M. quien se encuentra inscrito en el INPREABOGADO N° 114.330; en contra de la ciudadana SIOLY DEL C.M., igualmente venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 14.150.970, domiciliada en el Municipio Palavecino del Estado Lara, en los siguientes términos:
Manifiestan los demandantes que según documento que reproducen marcado “A”, suscribieron con la demandada un contrato de opción a compra el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 03-01-2013, anotado bajo el Nº 10, Tomo 257 y que tenía por objeto una casa y la parcela de terreno propio sobre la cual se encuentra construida distinguida con el Nº N6-37 de la Urbanización La Puerta ubicada en la vía que conduce de Los Rastrojos a la Piedad, Sector Zanjón Colorado, al lado de la Urbanización Atapaima en Jurisdicción de la Parroquia J.G.B., Municipio Palavecino del Estado Lara, con una extensión de ciento dos metros cuadrados (102 M2) y comprendida dentro de los siguientes linderos: NOR-ESTE: en seis metros (6M) con la calle 6 norte; SUR-ESTE: en seis metros (6M) con la parcela N7-23; SUR-ESTE: en diecisiete metros (17M) con la parcela N6-38 y NOR-ESTE: en diecisiete metros (17M) con la parcela N6-36, la cual les pertenece según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara de fecha 07-08-1996, bajo el Nº 36, folios 1 al 7, Tomo 2º, Protocolo Primero.
Continúa manifestando que el mencionado contrato de opción a compra tenía una duración de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga contados a partir de la fecha de su suscripción, conforme se estableció en la cláusula tercera, por lo que sostiene que éste tendría una vigencia hasta el 03-05-2013; acordándose el precio de la venta en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) de los cuales afirma que la demandada les entregó la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) al momento de la firma del contrato y el resto sería pagado al momento de la compra definitiva. También alega que en la cláusula cuarta se estipuló una penalidad del 50% del monto opcionado si cualquiera de las dos partes desiste de la negociación y en tal sentido sostiene, que luego de vencido el tiempo de duración de la opción a compra, la demandada no dio cumplimiento a su obligación contractual de pagar el saldo restante dejando así se cumplir con el pago de la totalidad del precio de la venta pautado, por lo que aduce que al quedar rescindido el contrato al producirse el desistimiento de alguna de las partes, es aplicable la penalización del 50% contenida en la cláusula cuarta del contrato sobre el monto de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) recibido por concepto de arras, por lo que alega que queda obligada y dispuesta a reintegrar la diferencia, es decir la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000,00) al momento que el tribunal lo indique. Razones éstas por las cuales proceden a demandar a la ciudadana SIOLY DEL C.M. para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
En RESOLVER EL CONTRATO celebrado en fecha 03-01-2013. SEGUNDO: que el tribunal fije prudencialmente lapso para la consignación del remanente del dinero entregado en arras, luego de descontado la cláusula penal en la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000,00). TERCERO: al pago de las costas. Fundamenta la demanda en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, la cual estima en la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) equivalentes a UN MIL VENTIOCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (1028.00 U.T.)
Admitida la demanda en fecha 31 de Julio de 2013 por el Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y S.P.d.E.L., se emplazó a la demandada para que compareciera el segundo día de despacho siguiente a que constase en autos su citación, a fin dar contestación y librándose compulsa al efecto el día 18-09-13. Seguidamente, comparecen los demandantes a fin de otorgar poder apud acta al abogado que les asiste. En fecha 04-10-2013 diligenció el alguacil del tribunal y consignó recibo de citación y la compulsa sin firmar por haberse negado a ello la demandada, quien compareció el día 25-11-2013 a los fines de otorgar poder apud acta a los abogados Francia Yánez y Ramón García, inscritos en el IPSA bajo los Nº 63.462 y 69.076 respectivamente. En la oportunidad de la contestación, la apoderada judicial de la parte demandada, presenta escrito donde opone la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la incompetencia del Tribunal en cuanto al territorio, siendo declarada con lugar en sentencia interlocutoria de fecha 28-11-13, razón por la cual y una vez transcurrido el lapso de ley, se remitieron los autos a este Tribunal por haberle correspondido el turno por distribución, dictándose auto de abocamiento de fecha 19-12-2013 y siendo consignado escrito de contestación en fecha 15-01-14 en los siguientes términos:
Reconoce como cierto la celebración del contrato de opción a compra sobre el inmueble señalado por la actora en su libelo, sin embargo niega, rechaza y contradice que luego de vencido el plazo del contrato no diera cumplimiento con su obligación contractual de pagar la totalidad del precio fijado, negando igualmente que se le aplique la penalización solicitada así como el monto señalado por la actora. Niega y rechaza por otra parte la estimación de la demanda hecha por la actora, por lo que solicita sea desestimada la demanda. En tal sentido reconviene a la demandante con fundamento en las cláusulas segunda, tercera y cuarta del contrato, manifestando además que ha hecho todo lo posible por dar cumplimiento a lo pautado pues introdujo todos los documentos y cada uno de los requisitos para el crédito hipotecario en el Banco de Venezuela el cual fue aprobado, siendo entregado por parte del Banco el documento contentivo de la venta definitiva del señalado inmueble, lo cual demuestra que en ningún momento ha desistido de la negociación pues ha intentado e insistido a los fines de obtener todos los documentos y requisitos solicitados tanto por el Banco como por el Registro y cumplir con todas las diligencias pertinentes para hacer efectiva la transmisión de la propiedad, señalando que introdujo en el mes de junio de 2013 el documento definitivo de compra venta con los recaudos entregados por los propietarios, el cual fue revisado, emitiéndose planilla de cálculo presentación la cual señala que “los vendedores deben traer cédula de casados y datos filiatorios” aduciendo que no fue posible que los vendedores le entregaran dichos recaudos ni dieron acceso a los mismos, razón por la cual no fue posible protocolizar el documento, asumiendo en consecuencia ella todos costos, manifestando además que hasta la fecha no ha tenido respuesta de los mencionados recaudos solicitados por el Registro siendo lo único que recibió fue la citación de la demanda, en la cual nada expresa de la falta de entrega por su parte de los mismos lo que evidencia el desistimiento por parte de los vendedores, razón por la cual se ve obligada a demandar a los ciudadanos F.J.B. e I.T.M.d.B. a fin de convengan en resolver el contrato ante el incumplimiento de los propietarios por su parte o a ello sean condenados por el tribunal y a tales efectos, se realice la devolución de la cantidad de dinero entregada como inicial la cual asciende al monto de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) más una cantidad equivalente al 50% del mencionado monto a razón de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000,00) ello con fundamento en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil así como en la cláusula cuarta del contrato; estimando la demanda en la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 165.000,00) equivalentes a UN MIL QUINIENTOS CUARENTA Y DOS PUNTO CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (1542.05 UT)
En fecha 17-01-2014 el tribunal dicta auto declarando inadmisible la reconvención por cuanto la misma debía tramitarse bajo el procedimiento ordinario en virtud de la cuantía estimada, el cual es incompatible con el procedimiento de la demanda principal. Abierta la causa a pruebas, la demandada promovió pruebas documentales, las cuales fueron admitas por el tribunal, por su parte la actora no reprodujo escrito de pruebas.
Concluida así la sustanciación de la presente causa y estando en la oportunidad de dictaminar, este tribunal procede a resolver como PUNTO PREVIO la impugnación que hiciera el demandado de la cuantía, ya que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, debe el juez proceder en primer término a resolver el aspecto relativo a la estimación de la demanda haciendo la expresa salvedad de que dicho pronunciamiento se hace en virtud de que la impugnación de la cuantía fue alegada dentro de la contestación al fondo de la demanda. En este sentido y acogiendo plenamente este juzgador el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 13 de abril de 2000, expediente Nº 00-001 con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, según el cual, de la interpretación del artículo señalado se deduce que el demandado no puede contradecir la estimación pura y simplemente, sino que por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación en aplicación a lo dispuesto textualmente en la norma, que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo el cual debe igualmente ser probado en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma; por lo que, si nada prueba el demandado queda firme la estimación que hizo el actor. En este caso, se observa que la parte demandada al momento de contestar su demanda en la parte final del escrito, se limitó negar y a contradecir la estimación hecha por la parte actora sin fundamentar el motivo de hecho de su alegato, por lo que al no existir elementos que permitan establecer una cuantía distinta a la propuesta por la actora, queda firme la estimación de la demanda establecida por la demandante en su libelo y así se declara.
Entrando al fondo de lo planteado, se observa que el fundamento de la pretensión de la actora, lo constituye el incumplimiento contractual que a su decir incurrió la compradora, toda vez que vencido el plazo del contrato, no pagó el monto total del precio fijado para la compra venta definitiva del inmueble arriba señalado, desistiendo en consecuencia de dicha negociación, por lo que solicita la ejecución de la penalización contenida en la cláusula cuarta del contrato, hecho que es negado por la parte demandada quien señala que fue la propia demandante quien desistió de la compra venta al no proporcionar los recaudos solicitados por el Registro Inmobiliarios respectivo; lo que necesariamente nos lleva a indagar cuáles fueron los términos exactos de la contratación a través del examen del contrato el cual fue traído a los autos en copia certificada por la demandante y en original por la demandada en su contestación, por lo que dicho instrumento surte pleno valor probatorio en este juicio.
Ahora bien lo primero que debemos señalar en cuanto al contrato celebrado, es que si bien las partes lo llaman OPCION A COMPRA, este es un verdadero contrato de compra-venta. En este sentido, la Doctrina Patria generalizada ha señalado que en el contrato de venta las partes manifiestan su consentimiento sobre la transmisión de la propiedad y establecen las condiciones de la venta, perfeccionándose inmediatamente con el consentimiento dado, no importando que se establezcan pagos parciales. Esto está claramente establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, en donde se dispone: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” Tratándose de bienes inmuebles, el derecho sustantivo establece como requisito solemne el registro del documento de venta, lo que no quiere decir que esto sea un elemento esencial para la validez del contrato, sino que es una formalidad legal para que la venta produzca efectos frente a terceros, de manera que su perfeccionamiento viene dado por el consentimiento legítimamente manifestado. De manera que el contrato traído a los autos es un contrato de venta por el cual los ciudadanos F.J.B. e I.T.M.d.B.d. en venta a la ciudadana Sioly del C.M., un inmueble cuyos linderos y demás especificaciones constan en el contrato suscrito y de acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda, las partes convinieron que el precio sería de Bs. 450.000,00, de los cuales fue condición pactada que la compradora entregaría como inicial la cantidad de Bs. 110.000,00 y el remanente sería pagado mediante Crédito Hipotecario, el cual sería solicitado por ella misma.
Ahora bien y siendo que el punto álgido de la presente controversia versa en quién recayó el desistimiento producido en la señalada negociación, lo que en consecuencia condujo a la no protocolización de la venta, se hace necesario analizar el contenido del contrato, encontrando que en las cláusulas segunda, tercera y cuarta del contrato las partes convinieron en lo siguiente:
El precio de venta del indicado inmueble es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 450.000,00), con una inicial de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) al momento de la firma del presente documento, y el saldo restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000,00) que serán cancelados mediante Crédito Hipotecario que la OPTANTE compradora solicitará. TERCERA: El plazo de esta opción es de Novena (90) días continuos mas treinta (30) días de prórroga. CUARTA: Se establece como cláusula penal el 50% del monto opcionado si cualquiera de las dos partes desisten de la presente negociación a convenir. Para todos los efectos que puedan derivarse de esta opción a compra.
De acuerdo con lo anterior, se tiene que el contrato tendría una duración de tres mes más un mes de prórroga, por lo que siendo suscrito el día 03-01-2013 éste expiraría el día 03-05-2013, plazo en que la compradora debía cumplir con su obligación como lo era tramitar el crédito hipotecario a través del cual pagaría el resto del precio de la venta pactada, estableciéndose en la cláusula cuarta la penalización a la que habría lugar en el caso que cualquiera de las partes desistieran de la negociación; por lo que de acuerdo a lo anterior, la compradora se había obligado únicamente a tramitar el crédito hipotecario a través del cual pagaría el remanente del precio total de la venta, por lo que haciendo uso de las facultades interpretativas otorgadas al juez de instancia cuando los contratos presenten deficiencias conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se deduce que el desistimiento por parte de la compradora se configuraría con que ella abandonase o dejase de efectuar los trámites relativos a la obtención del señalado crédito hipotecario o que éste no fuese obtenido dentro del plazo estipulado para ello en el contrato; por lo que bajo las anteriores premisas se procede de seguidas a analizar las pruebas aportadas al proceso.
En tal sentido se observa que la parte demandada reprodujo marcada “A” solicitud de crédito de fecha 28-01-13 cursante al folio 58 de los autos, sin embargo la misma no produce efectos probatorios en la presente causa por cuanto dicha instrumental es apócrifa, razón por la cual se desecha y así se decide. Así también reprodujo marcada “B” planilla de depósito Nº 82380096 por Bs. 100,00 efectuado en la cuenta 0102-0312-110000088284 en el Banco de Venezuela a nombre de la ciudadana Sioly Marín de fecha 06-03-13 y con igual fecha el documento marcado “C” (folios 59 al 61) el cual se corresponde con la planilla de AUTORIZACIÓN DE CARGO A CUENTA Y SOLICITUD DE CHEQUE DE GERENCIA DE CREDIHIPOTECARIO DEL BANCO DE VENEZUELA, suscrita también por la ciudadana Sioly del C. Marín mediante la cual autoriza a dicha entidad bancaria a bloquear y debitar de la mencionada cuenta la cantidad de Bs. 3.100,59 por concepto de gastos generado por el crédito hipotecario Nº 0102-0312-00-3331202009 otorgado por la cantidad de Bs. 300.000,00 proveniente del FAOV, oportunidad en la que solicitó que el cheque de gerencia respectivo se emitiera a favor del codemandante F.J.B.Á., titular de la cédula de identidad Nº 4.387.864 por el mencionado monto. Reprodujo igualmente la demandada marcados “D”, “E”, “F”, “G” y “H” original del documento definitivo de venta y contrato de préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado sellado por el Banco de Venezuela y visado por el abogado del Banco, con anexo copias de cédulas y de RIF de los contratantes, Solvencia Municipal emitida por la Alcaldía del Municipio Palavecino a nombre de los vendedores por el inmueble objeto del contrato en fecha 04-07-13, Solvencias emitida por CORPOELEC e HIDROLARA a nombre de F.B. ambas con fecha 02-07-13, así como planilla de cálculo o de revisión la cual se encuentra sellada y firmada por el abogado revisor del Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara de fecha 10-07-13 en donde verifica la presentación de los recaudos que allí aparecen marcados con la nota “Los vendedores deben traer cédula de casados y datos filiatorios” (folios 62 al 79). Ahora bien de la revisión de dichas documentales se observa que si bien es cierto, dichas documentales por sí mismas, de forma individual y separada no producen plena prueba sobre el hecho controvertido en la presente causa, sin embargo analizados todos en un solo conjunto como las piezas de un rompe cabezas a través de la prueba de los indicios, y dado que de forma concurrente y concordante conducen a este juzgador a llegar a la conclusión razonada que efectivamente la compradora Sioly del C.M. efectuó todos los trámites necesarios a los fines de cumplir con su obligación, como lo era tramitar el crédito hipotecario a través del cual pagaría el remanente del precio de la negociación pactada dentro del plazo convenido en el contrato, razón por la cual mal podría imputársele a ella que la no protocolización del documento definitivo de venta no se efectuara por haber desistido ella de la negociación, pues quedó demostrado que ciertamente la compradora Sioly del C.M. cumplió con la obligación contraída dentro del plazo de tiempo establecido.
De manera que mal pueden los actores reclamar judicialmente un incumplimiento a quien cumplió voluntariamente lo pactado, lo que está acorde con las normas legales especialmente con el artículo 1.264 del Código Civil en donde se establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como has sido contraídas. Por lo que la demanda intentada debe quedar desechada y así se establece.
En fuerza de lo antes expuesto, este Tribunal actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra, interpuesta por los ciudadanos F.J.B. e I.T.M.D.B. en contra de la ciudadana SIOLY DEL C.M., todos identificados al inicio de este fallo. Se condena en costas a la parte perdidosa tal como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto este fallo es dictado fuera del lapso de ley se ordena notificar a las partes.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintidós (22) días del mes de abril del año dos mil catorce (2014) Años 203° y 155°
EL JUEZ,
ABG. L.F.M.A.
LA SECRETARIA,
A.L.P.
En la misma fecha se publicó, siendo las 2:35 p.m.
La Sec.
*Liliana
