Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 19 de Diciembre de 2007

ASUNTO: AP31-V-2007-000953

Se refiere el presente juicio a una demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta que presentaron los ciudadanos F.R.D.J. Y M.D.C.R., de nacionalidad portuguesa, de este domicilio, Cédulas de identidad Nos.81.680.170 y 82.042.401 respectivamente, representados por el abogado F.A.R. Agüero, IPSA # 23.049; contra la ciudadana M.L. D SUZE ELORGA, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.V-3.121.524.

Planteamiento de la litis

Libelo de demanda

El apoderado de los actores relata en el libelo que sus defendidos celebraron con la parte demandada un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un terreno y la casa sobre él construida, ubicada en la Urbanización Los Castaños, Prado de María , Número 40, de la Avenida Los Cámenes, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y demás determinaciones pasa a indicar, según documento público autenticado ante Notario, que acompaña.

Dice también que el inmueble le pertenece a la vendedora-opcionante (parte demandada) según Planilla de Liquidación Sucesoral No.0008 de fecha 05 de enero de 1981, por ser la única y universal heredera, que se encuentra para el momento de de la firma de la opción, en tramitación ante la Administración Aduanera y Tributaria, Gerencia de Tributos Internos, Región Capital. Cita también el documento de adquisición del inmueble, protocolizado en la Oficina Subalterna, cuya copia certificada acompaña.

Menciona también que en la cláusula tercera del contrato de opción se declaró que la vendedora-opcionante procederá a la entrega material del inmueble treinta días después de la firma de la opción, entendiéndose que la no entrega condenará a la opcionante vendedora a resarcir los daños a los opcionantes compradores, con una suma de Bs.150.000, oo diarios por concepto de daños y perjuicios.

El precio pactado fue de Bs.75.000.000,oo; de los cuales deberán pagar los opcionantes-compradores a la opcionante-vendedora la cantidad de Bs.30.000.000,oo a la firma de la opción, ante Notaria Pública, en calidad de arras, imputables al precio de venta, lo cuales declara recibir; y el resto será cancelado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el momento de la firma del documento definitivo.

Por otra parte, en la cláusula quinta del contrato, estableció un lapso de vigencia de la opción por noventa días continuos, contador a partir de la firma del contrato de opción ante la Notaria Pública. Estableciéndose la posibilidad de conceder, de mutuo acuerdo, una prórroga, si al final del lapso, no se obtuviere la posibilidad de alcanzar el saldo restante del precio, sin que los opcionantes compradores tengan que cancelar concepto alguno por la posesión del inmueble.

Se estableció también la obligación de la vendedora-opcionante de entregar para el momento de la autenticación del contrato de opción, copias simples de los documentos de propiedad del inmueble, así como las respectivas Planillas de Liquidación Sucesoral, que le acreditan la propiedad de las tres cuartas partes ya liquidadas y se compromete a entregar, a los opcionantes compradores, en el término de cinco días, el formato de solicitud de recepción de la cuarta parte faltante por liquidar

Se estableció igualmente que si por causa imputable a los opcionantes compradores no se llegare a otorgar el documento de compra-venta en las condiciones aquí estipuladas, la opcionante vendedora retendrá, a título de penalidad, la cantidad de tres millones de bolívares, y si fuera por causa imputable a la opcionante vendedora, ésta devolverá a los opcionantes compradores la suma recibida en arras más la cantidad de tres millones de bolívares, por concepto de daños y perjuicios, en un lapso no mayor de diez días continuos , y de no procederse a la entrega en el lapso aquí previsto, todos los gastos y costos del proceso serán atribuidos a la opcionante vendedora, las cuales se estiman en la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs.30.000.000,oo) y mantendrán la posesión del inmueble hasta que se produzca el respectivo reintegro de la suma dada en arras más la penalidad aquí prevista.

Después de invocar el derecho, en los capítulos segundo y quinto del libelo, donde dice que la demandada se ha negado a entregar la documentación respectiva para la protocolización del documento definitivo de compra venta y así perfeccionar la venta, siendo su culpa que no se haya ni siquiera podido consignar ante el registro respectivo los documentos esenciales para la protocolización del documento definitivo; y después de citar varios artículos del Código Civil, concluye demandando a M.L. D’Suze Elorga el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, en cuya oportunidad los compradores cancelarán el remanente de la operación pactada; o sea la cantidad de cuarenta y cinco millones de bolívares. La demanda también para que cancele los daños y perjuicios establecido en la cláusula cuarta del contrato. Pide también que la sentencia que se dicte, sirva a su vez del documento definitivo de venta.

Contestación de la demanda

La parte demandada se hace representar por el abogado A.A.G.L., IPSA # 77.780, quien pasó a contradecir la demanda, aduciendo a su vez los siguientes argumentos y defensas:

1. Negó la demanda tanto en los hechos como en el derecho.

2. Reconoce no obstante que en fecha 05 de octubre de 2005 su representada celebró con los actores contrato de opción de compra venta, por ante Notaría Pública, sobre un inmueble de la exclusiva propiedad de su defendida, cuya ubicación y linderos cita, coincidiendo con los del libelo.

3. Dice que mal puede su defendida haber incumplido con su obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de opción, siendo que los actores no ejercieron, por sí o por representación legítima debidamente probada, la intención de comunicación y solicitud de entrega del inmueble dentro de la oportunidad dispuesta en el contrato celebrado.

4. La demandada, pese a su estado de salud, intentó comunicarse con los actores.

5. Transcurrido un año y ocho meses y después de infructuosas diligencias para contactar a los actores, su representada en los días 25 y 26 de mayo de 2007, publicó en El Universal dos avisos, dando por resuelto el contrato, en virtud de la imposibilidad de entrar en contacto con los actores; lo que evidencia la buena fe de su defendida.

6. La parte actora no aporta prueba alguna de diligencias para requerir que se le entregara la documentación o para hacer cierta la venta definitiva.

7. Dice que la parte actora recibió en copias simples todos los documentos que acreditan la cualidad y estado del inmueble, en el momento de la autenticación

8. Vuelve a decir que después de un año y ocho meses se pretende exigir el cumplimiento, cuando el valor del inmueble es otro.

9. La parte actora no demuestra acción alguna para solicitar el cumplimiento del contrato.

10. La demandada—dice—mantiene todos los documentos para que se realizara la operación en su oportunidad, y los cuales acompaña en fotostatos simples.

11. No fue probado en autos el incumplimiento de su defendida y se pretende ahora, después de un año y ocho meses más tarde. el cumplimiento del contrato.

    Examen de las pruebas.

1. Al folio 13 y ss corre en documento notariado el 05 de octubre de 2005, representativo del contrato de opción de compra-venta, objeto del presente juicio, el cual fue reconocido por ambas partes.

   Consideramos importante definir o delinear la figura contractual de lo que se entiende por opción de compra-venta; ya que del concepto que se tenga de la misma, va a depender la solución que le demos a la presente controversia.

   Empecemos por decir que la palabra “opción” denota la posibilidad para el optante u opcionante de escoger libremente entre dos o más alternativas posibles El Diccionario Larouse de 1996, entre sus acepciones, dice que opción es “la facultad de elegir”

   Si opción es facultad de elegir, ello significa que el optante—que sería el futuro comprador en el contrato posterior—tiene libertad de escoger si compra o no. Si el futuro comprador viniera obligado a comprar, no estaríamos frente a una opción sino frente a un contrato preliminar de compra-venta, donde las partes se comprometen mutuamente a celebrar otro contrato posterior, esto es estaríamos frente a un contrato cuyo objeto es “una obligación de hacer” (art.1266CC); esto es, realizar una actividad que sería celebrar un contrato de compra-venta. Un contrato que tiene por objeto celebrar otro contrato.

   La opción, por el contrario, no tiene por “objeto inmediato” celebrar otro contrato, sino tiene por objeto inmediato una oferta irrevocable de venta, del vendedor-promitente, por un determinado lapso de tiempo; oferta que si es aceptada por el comprador, dentro del tiempo estipulado, perfecciona ipso jure el contrato ulterior, sin necesidad de nuevos consentimientos, a diferencia de de los contratos preliminares, que sí requieren, para su cumplimiento, que las partes se vuelvan a reunir para celebrar el contrato prometido.

   Aclaramos: todo contrato requiere la manifestación de dos voluntades, usualmente una parte hace una oferta y la otra la acepta. Cuando esas dos voluntades se reúnen en el tiempo, se puede decir que el negocio se forma, se perfecciona (art.1137 del Código Civil dice: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte”

   Lo que puede venir después, es la documentación, como requisito de forma, de ese contrato ya formado y el cumplimiento de ciertos requisitos de publicidad de ese negocio ya formado, para que valga frente a terceros registrales, principalmente cuando se trata de bienes inmuebles (art.1924 del Código Civil).

   En realidad, el contrato de opción no es otra cosa que asegurar, manteniéndolo por un determinado lapso de tiempo, el consentimiento del vendedor, a través de una oferta irrevocable. Por ello decimos que el objeto inmediato de la misma es una oferta irrevocable del vendedor, que si fuese aceptada por el comprador en el lapso de tiempo estipulado, perfecciona el contrato ofrecido, sin más condiciones.

   De la obra “El Contrato de Opción” del profesor de la Universidad de Mérida, M.R.F., 2° edición. Livrosca c.a. 1998, transcribiremos los siguientes párrafos que nos ayudarán a comprender la génesis y esencia de la figura examinada:

   Supongamos que un sujeto cualquiera desee y tenga la posibilidad de adquirir un inmueble. El sujeto no tiene todo el dinero que puede costear el inmueble, pero tiene la posibilidad de conseguir el resto por intermedio de la caja de ahorro a la que pertenece. Esta a su vez no le facilita el dinero inmediatamente, pero le brinda buenas posibilidades de que en un tiempo determinado (por ejemplo: tres meses) le dará el dinero en préstamo. El sujeto, con estos elementos, se puede acercar al a vendedor del inmueble y manifestarle: “No tengo el dinero ahora para comprarte el inmueble que estas vendiendo. Si tú te comprometes a vendérmelo en el lapso de tres meses, yo puedo gestionar un préstamo en la caja de ahorros y pagártelo de contado, como tú lo deseas. Existe la posibilidad, pero no la seguridad de pueda conseguir el dinero, por lo que no puedo obligarme a comprarte el inmueble. Solo te pido tu compromiso de que en el lapso de tres meses me garantices que si yo deseo comprar el inmueble, tú me lo vendas, a objeto de no hacer mis trámites en vano. En definitiva, solo te pido que si deseo comprar el inmueble en los tres meses siguientes, tú mantengas la obligación de vendérmelo, pero yo no tendré obligación de comprártelo. En consecuencia, durante tres meses no podrás disponer de l inmueble.

   El vendedor, a su vez, podrá manifestarle al sujeto:” Tú me pides la garantía de que te venderé el inmueble en un lapso de tres meses, si así lo deseas. Por tanto durante tres meses no podré disponer del inmueble, aún apareciéndome un comprador en mejores condiciones, pues faltaría a mi compromiso. No tengo la seguridad, solo la posibilidad

   de que me comprarás el inmueble. Acepto la propuesta. Y aunque muy bien podría sumir el compromiso que me pides sin recibir nada a cambio, te pido que me des cierta cantidad de dinero. Esta cantidad formará parte del precio de venta si decides comprarme el inmueble. En caso contrario, será el precio que habrás de pagarme por haberme obligado a no disponer del inmueble por el tiempo indicado

   Aquí tenemos la quinta-esencia del contrato de opción de compra-venta, que genera solo obligación para el promitente: el que promete vender; pero deja al optante—y precisamente por ello es “una opción”—en libertad de comprar o no. En el fondo es hacer irrevocable por un lapso e tiempo, como objeto de un contrato (de opción), una oferta de un contrato ulterior, para el caso de que si fuere aceptada, éste quede de una vez formado.

   Vale decir, nada impide que el consentimiento de una de las partes de un contrato ulterior, sea a su vez objeto de un contrato previo, para hacerlo irrevocable, por el tiempo estipulado, en forma de una oferta irrevocable, contenida en la opción.

   La oferta irrevocable dentro de un lapso de tiempo esta prevista en el art. 1137 del Código Civil:

   Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resultara de la naturaleza del negocio, la revocación, antes de la expiración del plazo, no es obstáculo para la formación del contrato.

   Si el plazo durante le cual el promitente se obligó a mantener vigente o en pie su oferta, vence o expira sin que se produzca la aceptación, es claro que, interpretando la norma a sensu contrario, la revocación de la oferta se erigiría en un serio obstáculo para la formación del contrato; o dicho en otras palabras, una vez vencido el plazo durante el cual la oferta era irrevocable, ésta se hace revocable; o dicho todavía mejor, el compromiso de mantener vigente en el tiempo la oferta de venta, asumido en el contrato de opción, se diluye, se extingue; y el vendedor queda entonces en libertad para ofrecerlo y negociarlo con otra persona

   Citando de nuevo al autor M.R.F., en su obra “El Contrato de Opción, que venimos siguiendo en este examen de la figura, trascribimos, a la página 67, lo siguiente:

   En el contrato de opción el optante, en principio no tiene obligación, sino plena libertad. Libertad de escoger entre aceptar o no la oferta irrevocable generada por el contrato de opción. Más esta libertad no es ilimitada en el tiempo: existe un plazo (convencional o judicial) dentro del cual debe manifestar su aceptación, si así lo desea. Si no desea aceptar la oferta, lo puede (más no esta obligado) participar al promitente. Si manifiesta su voluntad antes del plazo, el promitente queda libre inmediatamente de su oferta, diluyéndose el contrato de opción. Si transcurre íntegramente el plazo, y el optante nada manifiesta, el vencimiento del plazo hará caducar la oferta irrevocable, quedando en plena libertad el promitente y extinguido el contrato de opción

   Entonces en conclusión: en la presente controversia nos tocará discernir si la parte opcionante u optante, que es la parte actora—futura compradora—ejerció o no, en el tiempo previsto en la cláusula quinta del contrato, la opción, con la participación que debería haberle hecho a la promitente, que es la parte demandada, quien fue la que hizo “la oferta irrevocable de venta, de su aceptación a la oferta, que ésta le hizo en el contrato de opción, objeto del presente juicio.

2. Al folio 19 y ss corre copia certificada del documento donde O.Á.d.H. le vende a M.L.d. D’luze, C.I. 603.752, el inmueble objeto del contrato de opción de este juicio. Fue presentada por el actor con su demanda.

   Con dicho documento queda probado el título de propiedad del inmueble en cabeza de la de cujus de la parte acora.

   Además queda probado que la parte actora debió tener en su poder el documento inmediato de adquisición de la venta, por lo que pierde fuerza el argumento de que la operación definitiva no se materializó por falta de la vendedora por no entregar a la parte actora dicho documento; caso contrario no se explica que hubiese podido obtener una copia certificada del mismo.

3. Al folio 50 y ss corre en fotostato documento notariado representativo del contrato de opción de compra-venta objeto del presente juicio, traído a los autos esta vez por la parte demandada.

   Nos remitimos a lo antes dicho en el No.01 de estos análisis.

4. Al folio 57 y ss corren en fotostatos documento emanado del SENIAT, representativo del comprobante provisional de Registro de Información fiscal, expedido el 03 de noviembre de 2005. Así mismo corren en fotostato Planillas de Liquidación del Impuesto Sucesoral, expedida el 05 de enero de 1981, a cargo de la parte actora como hija heredera universal de Luis D’Suze Navarro. También riela en fotostato Planillas de Liquidación Sucesoral, expedida el 24-05 de 1977, a cargo de Luis D’Suze Navarro, cónyuge y M.L.E. de D’Suze hija y herederos universales de M.L.E. de D’Suze

   A juzgar por las fechas de expedición de estos documentos administrativos, se evidencia que ellos eran anteriores o contemporáneos al contrato de opción objeto de este juicio; por lo que pierde fuerza el argumento de que la operación no se llevó a cabo por imposibilidad de tenerlos, al no ser entregados por la parte demandada, siendo que era perfectamente posible obtener copias certificadas de los mismos.

   Además, conviene tener presente que lo que se esperaba de la parte actora, opcionante—futura compradora—era la participación de la manifestación de voluntad de aceptar la oferta irrevocable, que le hizo la parte demandada, con lo cual se perfeccionaba o se formaba el contrato de compra-venta, quedando solo pendiente, la documentación del negocio ya formado y su protocolización como requisitos posteriores de publicidad y tradición.

   La circunstancia de recibir o no ciertos documentos, no condiciona la formación del contrato; el cual se perfecciona ipso jure tan pronto como la aceptación de la oferta llega, en el plazo estipulado, a conocimiento del que hizo la oferta irrevocable.

   La documentación, y registro del contrato ya formado son trámites que se cumplen después de la formación del contrato, no antes; ni son condiciones de existencia para su formación.

   El compromiso de la vendedora-promitente (demandada) de hacer entrega material del inmueble dentro de 30 días siguiente de la opción, no va a hacer que su incumplimiento condicione la formación de la compra-venta ulterior; ya que ésta se perfecciona o se forma—repetimos—solo con la aceptación de la oferta, oportunidad en la cual la obligación de entrega material se actualiza (arg. ex-art.929 CPC), y adquiere importancia la fecha en que debió hacerse la entrega y no se hizo, a los efectos indemnizatorios.

   Vale decir, si la compra-venta no se llegase a perfeccionar por faltar la aceptación de la oferta en el plazo estipulado, la falta de entrega material por el promitente sería irrelevante, desde el momento que el promitente queda liberado de su compromiso de vender por vencimiento del plazo dado para la aceptación de la oferta.

5. Al folio 73 corre en fotostato documento contentivo de la declaración sucesoral de Luis D’Suze Navarro, esposo de M.L.E. de D’Suze

6. Al folio 78 corre en fotostato una certificación expedida por el SENIAT, donde se certifica que la presente es copia fiel del documento contenido del Expediente Administrativo contenido No.10666, que reposa en los archivos de este Gerencia Regional.

   La existencia de este expediente administrativo, de donde se pueden sacar las copias certificadas o simples que sean menester, hace perder fuerza al argumento de que la operación ulterior de compra-venta, no se llega a realizar porque la parte demandada no entregó los documentos necesarios para documentar y protocolizar la compra-venta; desde el momento que los expedientes administrativos y los archivos de la Administración Central son públicos y accesibles a terceros.

   Además, volvemos a insistir: el contrato de opción de compra-venta lo único que necesita para perfeccionarse, es que se produzca, en el plazo de noventa días, la manifestación de voluntad del optante-comprador de aceptar la oferta y que esta aceptación llegue a conocimiento del promitente-vendedor para la formación del contrato definitivo, de acuerdo con el art. 1137 del Código Civil, que dice que “el contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte”.

   Si esta aceptación no se produce en el plazo indicado, el promitente queda libre de su compromiso de no disponer del inmueble durante ese tiempo.

7. Al folio 106 corre Certificado de Solvencia, de fecha 07-06-2007, expedida por la Alcandía de Caracas, a nombre de la parte demandada, respecto al derecho de frente del inmueble objeto de la opción de compra-venta.

   Cabe repetir: la opción se ejerce con la aceptación por parte del optante-comprador de la oferta irrevocable, que le hizo el promitente-vendedor en el contrato de opción. Una vez producida esta aceptación en el lapso de tiempo previsto, y en conocimiento la misma del que hizo la promesa de oferta irrevocable, se puede decir que el contrato de compra-venta se ha formado; y lo que quedaría pendiente sería solo documentar, solventar y registrar la compra-venta ya formada, a los fines de su publicidad y tradición. Pero debe producirse la aceptación de la oferta irrevocable en el lapso de tiempo previsto y que ésta llegue a conocimiento del que hizo la oferta irrevocable, para que el contrato se considere formado por el solo consentimiento de las partes y sin otras condiciones, de acuerdo con el principio “solo consenso” contenido en el art. 1161 del Código Civil, que a la letra reza:

   Los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad y el derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya verificado

   Pero para aplicar dicho principio, ambas voluntades o consentimientos deben reunirse en el tiempo, y esa reunión se produce solo con la aceptación de la oferta, dentro del tiempo previsto, por parte del optante (futuro comprador), ya que la voluntad o el consentimiento de vender del promitente ya quedó expresado en la opción y expresado en forma de oferta que era irrevocable por el tiempo indicado.

   Con esto nos separamos de la corriente jurisprudencial, ya abandonada, que prácticamente hacía, por sí mismo, del contrato de opción, el contrato definitivo de compra-venta, sin necesidad ni siquiera de la aceptación posterior por parte del optante, ya que entendía que en ella se daban todos los elementos del contrato definitivo (objeto, precio y consentimiento) sin necesidad de más nada Hoy día esa tesis quedó prácticamente descartada por el mismo art. 531 CPC, que consagra el “pactum de contrahendo”. Además, dicha tesis era contraria a la voluntad explícita de las partes, porque una cosa es querer vender y comprar ahora y otra muy distinta es quererlo hacer en el futuro.

8. A los folios 107 y ss corren una serie de documentos administrativos representativos de diferentes solvencias respecto del inmueble.

   Cabe decir lo mismo.

9. Al folio 113 y ss corre un documento emanado del SENIAT, de fecha 24 de mayo de 1977 , representativo de una Planillas de Liquidación de impuesto sucesoral, a cargo de Luis D’Suze Navarro, y M.L. D’Suze Elorga de Peraza, cónyuge e hija, universales herederos, de M.L.E. de D’ Suze.

   Ya este documento fue examinado en el No.04 de estos análisis. Nos remitimos a lo allí dicho.

10. Al folio 116 y ss corren en fotostatos una serie de documentos relativos a la declaración sucesoral por el fallecimiento de M.L.E. de D’Suze, así como la Planillas de Liquidación del Impuesto respectivo, expedida por el Ministerio de Hacienda, de fecha 25 de septiembre de 1974.

    Ya estos documentos fueron examinados anteriormente, por lo que nos remitimos a lo arriba dicho.

11. Al folio 122 y ss corre Planillas de Liquidación de fecha 05 de enero de 1981, del Impuesto sucesoral por el fallecimiento de Luis D’Suze Navarro.

    Ya este documento fue examinado anteriormente, por lo que nos remitimos a lo antes dicho.

12. Alo folios 132 y 133 corren en fotostatos unas publicaciones, hechas por la parte demandada en la prensa, donde se le notifica a los actores que esta dando por resuelto el contrato de opción, por la imposibilidad de hacer contacto con ellos.

    Cabe decir, de acuerdo con la naturaleza del contrato de opción, que él contiene, como objeto inmediato, como hemos venido repitiendo, una “oferta irrevocable” de venta de parte del promitente, así que el que debe notificar, o participar, en el tiempo estipulado, la aceptación de la oferta, es el opcionante, para sí formar el contrato; caso contrario, la obligación del oferente de no disponer del bien en espera de la aceptación, se extingue

13. Al folio 149 corre acta de inspección judicial promovida por la parte actora, en el inmueble objeto de la opción de compra-venta.

    Cabe decir que la constancia de las condiciones materiales precarias en que se encuentra el inmueble, no aporta evidencia alguna que ayuden a la solución del presente caso; ya que lo que se discute en el presente juicio, es el posible cumplimiento del contrato de opción de compra-venta y de quién fue su incumplimiento.; por lo que el hecho de que el inmueble este en mejores o peores condiciones de habitabilidad, resulta irrelevante.

    Conclusiones

    Visto el material aportado a los autos podemos concluir que en ningún momento apareció de los autos la prueba de que la parte actora—como optante u opcionante y destinataria de la “oferta irrevocable” contenida en el contrato de opción—haya participado su aceptación de la misma a la parte demandada-promitente. La parte demandada es “promitente” porque es quien hizo la promesa (irrevocable por noventa días) de ofrecerle en venta el inmueble, que es lo que en definitiva significa “la opción”.

    Notificación de aceptación que debió haberse hecho dentro de los noventa días en que la promitente se obligó a mantener vigente su promesa de vender.

    Noventa días en que el inmueble debió permanecer indisponible en espera de la perfección del negocio por la aceptación de la oferta hecha

    Vencido ese lapso, sin que la aceptación se haya producido—o por lo menos no existe prueba de ello en los autos—el promitente queda liberado de su promesa de vender contenida en la oferta; habida cuenta que la oferta deja de ser irrevocable, esto es, se hace revocable, de acuerdo con el art. 1137 del Código Civil.