Decisión de Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de Miranda, de 2 de Diciembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, CON SEDE EN LOS TEQUES.

EXPEDIENTE Nº 09-8375

PARTE ACTORA: F.C.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.252.303.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: L.R.M.M. y A.R.M.L., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 2.989 y 97.904, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: LEWIN M.G.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.383.649.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado judicial constituido.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

SENTENCIA: Definitiva.

I

En fecha 04 de agosto de 2009, se recibe procedente del Tribunal Distribuidor de turno, previa la insaculación efectuada en fecha 03 de agosto de 2009, escrito libelar presentado por el ciudadano F.C.C., antes identificado, asistido por los abogados L.R.M.M. y A.R.M.L., igualmente identificados, mediante el cual demanda, con fundamento en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167 y Ordinal 2° del Artículo 1.592 del Código Civil, al ciudadano LEWIN M.G.R., también identificado en autos, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, alegando que: 1) el día 15 de junio de 2007, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano LEWIN M.G.R., antes identificado sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle principal de S.R., cruce con El Castaño, N° 3, Los Teques, Estado Miranda. 2) El plazo de duración de dicho contrato estipulado en la Cláusula Tercera fue de un (1) año fijo contado a partir del 15 de junio de 2007, así como se convino que el arrendatario seguiría ocupando el inmueble si se celebraba un nuevo contrato de arrendamiento o cualquier otro contrato que le acredite tal derecho, y por cuanto no se cumplió con dicha condición, es decir, que no se celebró un nuevo contrato, la duración del contrato celebrado a tiempo determinado, culminó el día 15 de junio de 2008, operando ipso iure la prórroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 3) El canon de arrendamiento mensual estipulado en la Cláusula Segunda del contrato fue la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo), que hoy en virtud de la Ley de Reconversión Monetaria equivalen a Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. 200,oo), que serían pagados por el arrendatario por mensualidades vencidas y consecutivas dentro de los primeros cinco (5) días al vencimiento de la mensualidad, quedando expresamente convenido que la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades consecutivas, le daba derecho a declarar rescindido el contrato de arrendamiento. 4) La Cláusula Decimosegunda, establece que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el contrato por parte del arrendatario le da derecho a ejercer las acciones a que hubiere lugar y como consecuencia de su incumplimiento el arrendatario formalmente se comprometió a pagar los daños y perjuicios a los cuales diera lugar, que según fue establecido y aceptado en esta cláusula es de veinte bolívares (Bs. 20,00) diarios, por cada día de mora en entregar lo arrendado, así como es de su exclusiva cuenta cualquier otro gasto extrajudicial o judicial que se causare. 4) El ciudadano LEWIN M.G.R., durante el decurso de la prórroga legal a la que tuvo derecho, incumplió con sus obligaciones contractuales por cuanto se encuentra insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento, correspondiente a las mensualidades que culminan los días quince (15) de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio, cada uno del presente año 2009, que a razón de Doscientos Bolívares (200,oo) cada uno, dan un total de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo) 5) Por las razones expresadas, formalmente demanda al ciudadano LEWIN M.G.R., antes identificado en autos, para que convenga o en su defecto a ello sea obligado a: Primero: A la Resolución del Contrato de Arrendamiento y a la devolución del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas y en la mismas condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato. Segundo: Pagar sin plazo alguno la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por la falta de pago oportuno de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los mese cuyos periodos culmina los días quince de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio, cada uno del presente año dos mil nueve (2009) a razón de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo) cada uno. Tercero: Demanda por concepto de daños y perjuicios las sumas de dinero que dicho inmueble produciría por alquileres al canon de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo) mensuales contados desde el día 01 de julio del 2009, hasta la fecha en que este Tribunal dicte sentencia. Cuarto: Pagar la cantidad de Veinte Bolívares (Bs. 20,oo) por cada día de retardo en la entrega del inmueble a satisfacción, contados a partir del día en que este Tribunal dicte sentencia. Quinto: Pagar las costas y costos del presente procedimiento hasta su definitiva terminación. Estima la demanda en la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo), que equivalen a Dieciocho coma Dieciocho (18,18) Unidades Tributarias.

En fecha 07 de agosto de 2009, comparece por ante este Tribunal el ciudadano F.C.C., y asistido por el abogado A.R.M.L., consigna los recaudos necesarios para la continuación del presente juicio.

En fecha 11 de agosto de 2009, se admite la demanda y se emplaza al demandado ciudadano LEWIN M.G.R., para que comparezca el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, debidamente practicada, a los fines de que tenga lugar la contestación. En la misma fecha, se insto a las partes a la renovación del poder Apud acta otorgado a los abogados L.R.M.M. y A.R.M.L., por cuanto fue realizada antes de la admisión de la demanda.

En fecha 22 de septiembre de 2009, comparece por ante este Tribunal el ciudadano F.C.C., parte actora en el presente juicio, y otorga poder en la forma Apud acta, a los abogados L.R.M.M. y A.R.M.L., antes identificados.

En fecha 05 de octubre de 2009, previa consignación de los fotostatos por la parte actora, se libró la compulsa correspondiente.

En fecha 23 de octubre de 2009, el alguacil de este Tribunal consignó el recibo de citación librado al ciudadano LEWIN M.G.R., el cual fue firmado por el referido ciudadano.

En la oportunidad de dar contestación, comparece en fecha 27 de octubre de 2009, el ciudadano LEWIN M.G.R., y asistido por el abogado E.E.T.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.398, consigna en dos (2) folios útiles Escrito de Contestación a la demanda, mediante el cual, opone todas las Cuestiones Previas contenidas en los Ordinales 1° al 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y a todo evento, procede a dar contestación a la demanda.

Abierto el procedimiento a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho, por una parte, el demandado consigna en fecha 10 de octubre de 2009, escrito mediante el cual promueve pruebas, de las cuales se pronunció el Tribual en fecha 11 de noviembre de 2009, oportunidad en que la parte actora promueve mediante escrito consignado las que consideró convenientes, emitiendo este Tribunal pronunciamiento sobre las mismas en fecha 13 de noviembre de 2009.

Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal observa.

II

PUNTO PREVIO

En la oportunidad para que el demandado diera contestación a la demanda que nos ocupa, promovió las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 1° al 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, actividad procesal absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de las defensas previas opuestas por el accionado, lo cual hace en los términos siguientes:

El accionado promovió las defensas previas indicadas en los términos siguientes: “(…) 2.- Al tenor de señalado (sic) en el artículo N° 35 del Decreto Con Rango Y Fuerza De Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, opongo todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento numerales 1° a la 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil…” . Al respecto este Tribunal encuentra que la parte demandada se limitó a señalar el supuesto previsto en la ley, sin indicar el supuesto de hecho o la circunstancia de hecho que a su criterio se subsume en la norma indicada, por lo que resulta forzoso concluir, que no basta con indicar o invocar la norma que a su decir ha sido trasgredida, debido a que corresponde a las partes alegar el hecho típico en que se fundamenta su oposición, por lo que este Tribunal tiene como opuesta dichas cuestiones previas, toda vez, que no fundamenta el hecho para su promoción, no encontrando este Tribunal hecho a subsumir en los Ordinales 1° al 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, antes señalado. Y así se decide.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, se declaran improcedentes las Cuestiones Previas opuesta por la parte demandada. Y así se decide.

Desechadas todas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, este Tribunal procede al examen de las pruebas promovidas por las partes en los términos siguientes:

III

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Documentales: La parte demandante acompañó a su demanda los siguientes instrumentos: 1) Contrato de Arrendamiento (original de Documento privado) celebrado en fecha 15 de junio de 2007, entre los ciudadanos F.C.C. y LEWIN M.G.R., sobre el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle principal de S.R., cruce con El Castaño, N° 3, Los Teques, Estado Miranda. Dicha documental no fue desconocida ni negada por la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda. En consecuencia, debe tenerse por reconocida dicha documental, por tanto este Tribunal la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, según el cual: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, y así se decide.

Durante el lapso probatorio la parte actora promovió las siguientes:

DOCUMENTALES: 1) Copia simple de documento privado de Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 15 de junio de 2004, entre los ciudadanos F.C.C. y LEWIN M.G.D., sobre el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle principal de S.R., cruce con El Castaño, N° 3, Los Teques, Estado Miranda, con una duración de un (1) año fijo. Dicha documental no fue desconocida ni impugnada por la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda. En consecuencia, debe tenerse como reconocida, y consecuentemente, se le atribuye a dicho instrumento valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 2) Copia simple de documento privado de Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 15 de junio de 2005, entre los ciudadanos F.C.C. y LEWIN M.G.D., sobre el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle principal de S.R., cruce con El Castaño, N° 3, Los Teques, Estado Miranda, con una duración de un (1) año fijo. Dicha documental no fue desconocida ni impugnada por la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda. En consecuencia, debe tenerse como reconocida, y consecuentemente, se le atribuye a dicho instrumento valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 3) Copia simple de documento privado de Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 15 de junio de 2006, entre los ciudadanos F.C.C. y LEWIN M.G.R., sobre el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle principal de S.R., cruce con El Castaño, N° 3, Los Teques, Estado Miranda, con una duración de un (1) año fijo. Dicha documental no fue desconocida ni impugnada por la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda. En consecuencia, debe tenerse como reconocida, y consecuentemente, se le atribuye a dicho instrumento valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Al respecto este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Durante el lapso probatorio la parte accionada promovió las siguientes: DOCUMENTALES: 1) Copias certificadas de las actuaciones contenidas en el expediente de consignaciones arrendaticias, signado con el Nº 09-3156, de la nomenclatura interna de este Tribunal, en el que cursan las consignaciones que efectúa el ciudadano LEWIN M.G.R., a favor del ciudadano F.C.C.. En relación a dichas documentales, este Tribunal observa que dichas consignaciones son por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a las mensualidades del mes de junio, julio y agosto de 2009, por el inmueble distinguido con el Nº 3, constituido por un apartamento ubicado en la calle principal de S.R., cruce con calle El Castaño, Los Teques, Estado Miranda, el cual refiere la parte demandante en su demanda. En relación a los montos consignados, solo el mes de junio de 2009, corresponde al mes, que reclama la parte actora como insoluto. Ahora bien, este Tribunal encuentra que los Comprobantes de Consignación, contenidos en dichas actuaciones, son un instrumento de fecha cierta conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que establece: … “es instrumento público … el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Juez, que tenga la facultad para darle fe pública”…, y los artículos 1.359, 1.360 y 1.361 eiusdem fijan la eficacia probatoria de estos documentos, de plena prueba, y debido a ese efecto, para desvirtuar tales efectos jurídicos, la vía con causales específicas y mecanismo procedimental previsto por nuestro Código Adjetivo es la tacha de falsedad instrumental, y al no haber sido interpuesta por la parte demandante la tacha como medio de impugnación conforme a las normas indicadas, este Tribunal aprecia dichas actuaciones y le atribuye plena eficacia probatoria, cuyos efectos jurídicos que de los mismos derivan, se analizan en el mérito de la causa, conforme a lo previsto en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide. 2) Copia simple de documento privado de Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 15 de junio de 2006, entre los ciudadanos F.C.C. y LEWIN M.G.R., sobre el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle principal de S.R., cruce con El Castaño, N° 3, Los Teques, Estado Miranda. Dicha documental es del mismo contenido, a la promovida por la parte accionante, durante el lapso probatorio. En consecuencia, debe tenerse como reconocida, y consecuentemente, se le atribuye a dicho instrumento valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 3) Copia simple de documento privado de Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 15 de junio de 2007, entre los ciudadanos F.C.C. y LEWIN M.G.R., sobre el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle principal de S.R., cruce con El Castaño, N° 3, Los Teques, Estado Miranda. Dicha documental es del mismo contenido, a la que acompañó la parte accionante a su escrito de demanda. En consecuencia, debe tenerse como reconocida, y consecuentemente, se le atribuye a dicho instrumento valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. 4) Copia fotostática de setenta y seis (76) recibos. Este Tribunal no aprecia las copias fotostáticas en referencia, toda vez que las mismas reproducen un documento privado simple, no siendo por tanto un medio de prueba admisible conforme a lo previsto por el legislador en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, nuestro m.T. de la República en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 10 de Octubre de 2003, que se transcribe parcialmente a continuación sostuvo lo siguiente: “(...) Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429 .- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple- como es el caso de autos- ésta carece de valor...” (Subrayado por el Tribunal), y así se establece.

IV

Analizadas como han sido las pruebas aportada por ambas partes, este Tribunal para decidir observa que el presente juicio se origina por demanda presentada por el ciudadano F.C.C., identificado plenamente en autos, en contra del ciudadano LEWIN M.G.R., también ampliamente identificado, mediante la cual alega que el día 15 de junio de 2007 celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano LEWIN M.G.R., sobre un inmueble ubicado en la calle principal de S.R., cruce con El Castaño, N° 3, Los Teques, Estado Miranda, y que durante el decurso de la prórroga legal a la que tuvo derecho, incumplió con sus obligaciones contractuales, por cuanto se encuentra insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a las mensualidades que culminan los días quince de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio, cada uno del año 2009, que a razón de Doscientos Bolívares (Bs. 200.oo), cada uno, dan un total de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo), el cual acompañó a su demanda en original, siendo apreciado en este mismo fallo, por no haber sido objeto de impugnación alguna por parte del la accionado.

En el acto de la contestación de la demanda la parte accionada niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus términos la presente demanda, y a su vez reconoce que es arrendatario de un inmueble tipo apartamento ubicado en el Sector S.R., Avenida El Castaño, Edificio RIVCORR, planta baja, apartamento N° 3, Los Teques del Estado Miranda, sobre la base de una relación arrendaticia, originalmente iniciada verbalmente, en fecha 15 de junio de 1.998, y posteriormente ratificada por contrato suscrito privadamente en fecha 15 de junio del 2004, y así sucesivamente convalidada dicha relación arrendaticia por contratos adicionales y por periodos anuales, hasta la última suscripción del contrato privado de fecha 15 de junio de 2007, con fecha de vencimiento el día 15 de junio de 2008 permaneciendo en pacifica y reiterada ocupación del inmueble hasta la actual fecha. Siendo en criterio de quien decide contradictoria tal contestación, pues si bien niega, rechaza y contradice de manera genérica los hechos constitutivos de la pretensión de la accionante, entre las cuales se encuentra la existencia de un Contrato de Arrendamiento, reconoce la relación contractual arrendaticia que vincula a las partes en el presente juicio, afirmación ésta que constituye un reconocimiento de la existencia de la relación contractual arrendaticia entre las partes, y así se establece.

Luego continua la parte accionada alegando: que de los hechos antes señalados así de los dichos expresados y reconocidos por la parte demandante, quien reconoce haber efectuado contratos sucesivos hasta la fecha actual, por el mismo concepto y en idéntica condiciones para todos los años anteriores y similares al contrato suscrito privadamente en fecha 15 de junio de 2007, alega que la relación arrendaticia que lo vincula con la parte actora es a tiempo indeterminado, por el transcurso del tiempo desde la fecha en que originalmente se suscribió el primer contrato de arrendamiento hasta la fecha actual, manteniéndose a su decir indemnes las mismas e idénticas condiciones y cualidades de los sujetos de la relación arrendaticia, así como del bien inmueble sujeto al contrato de arrendamiento. Que ha venido ocupando el inmueble desde hace más de cinco (5) períodos consecutivos de un (1) año cada uno, manteniéndose indemne los términos y condiciones contractuales entre las partes, y para el caso subjudice, han transcurrido más de cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga, produciéndose, a su decir, la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal, es una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación; por todo esto, a su decir, se debe considerar que el contrato de arrendamiento objeto de este demanda es un contrato a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado como erróneamente pretende hacerlo ver la demandante; alega que pago los cánones de arrendamientos que reclama la parte actora, pero esta se negó a emitirle recibos de los meses de febrero a mayo del 2009 no obstante habérselos recibido; que a partir del mes de junio del 2009, se negó a recibirle los pagos por concepto de canon de arrendamiento y procedió a consignar, tal como consta en el expediente de consignaciones N° 09-3156 de la nomenclatura de este Juzgado; pide le sea conferida la prórroga de ley en razón de haber permanecido ocupando el inmueble bajo una relación arrendaticia superior a cinco (5) años pero menor de diez (10), a su decir le corresponden dos años contados a partir de la fecha de notificación de la presente sentencia.

Ahora bien, planteada así la litis este Juzgado encuentra que de conformidad con lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.354 del Código Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y consecuentemente, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Se transcriben a continuación las disposiciones antes mencionadas: “Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. “Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (Subrayado por el Tribunal). Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua m.r. incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista R.D.P., en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte.

Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.

Este Tribunal encuentra que no habiendo sido impugnado de forma alguna el contrato de arrendamiento, cuyo incumplimiento atribuye el accionante a la parte demandada, y ante el reconocimiento de las partes de la relación contractual arrendaticia que los vincula, la misma se tiene por plenamente demostrada, y así se decide.

Este Tribual encuentra que es un hecho controvertido la temporalidad de contrato, entre los alegatos del accionado esta: “(…) En el presente caso tal y como se desprende tanto de los hechos por mi indicados así como por mención de la parte demandante, he venido ocupando EL INMUEBLE junto a mi grupo familiar desde hace mas de cinco (5) períodos consecutivos de un (1) año cada uno, manteniéndose indemne las términos (sic) y condiciones contractuales entre las partes, y para el caso subjudice, han transcurrido más de cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prorroga, produciéndose lo que el juzgado en la sentencia antes descrita señala como “la inacción de arrendador una vez agotada la prorroga legal es una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación” (subrayado mío)… Por todo esto se debe considera que el contrato de arrendamiento objeto de este demanda es un contrato a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado como erróneamente pretende hacer ver la Demandante. Motivo por el cual la aclaratoria se hace a los solos fines de determinar el alcance de la prórroga legal en el caso que sea meritorio acogerse a ella…”. Este Tribunal encuentra que tal alegato del accionado resulta procedente analizar a los fines de determinar la normativa jurídica a aplicar a la situación planteada, y efectivamente según se desprende de la Cláusula Tercera, de los contratos suscritos entres las partes en fechas 15 de junio de 2004; 15 de junio de 2005; 15 de junio de 2006 y 15 de junio de 2007, de los referidos contratos de arrendamientos promovidos por las partes, que fueron a.y.a.e. este mismo fallo, que las partes establecieron plazo fijo de duración. Tal como igualmente lo establecieron en la Cláusula Tercera del contrato suscrito para el plazo fijo del 15 de junio de 2007, en los siguientes términos: “La duración de este contrato será de un año fijo contados a partir del quince (15) de junio de 2007 y “EL ARRENDATARIO” seguirá ocupando dicho inmueble al celebrar un nuevo contrato de arrendamiento o cualquier otro que le acredite tal derecho”. por lo que la relación arrendaticia que vincula a las partes en la presente litis, es a tiempo determinado o termino fijo, y así se decide.

A su vez, ambas partes reconocen que dicha relación contractual arrendaticia se inició en fecha 15 de junio de 1998, y aun cuando la parte accionada alega que la misma se inicio de forma verbal, este hecho no quedo demostrado, de lo que este Tribunal concluye que la relación de arrendamiento que vincula a las partes en esta litis, hasta el último contrato suscrito en fecha 15 de junio de 2007, es a tiempo determinado, la cual resulta tener una duración de diez (10) años, por lo que conforme a lo previsto en literal “ d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al arrendatario le corresponde un prórroga legal de tres (3) años, contados ipso juris, a partir del día del vencimiento del plazo estipulado, en el presente caso del 15 de junio de 2008, hasta el 15 de junio de 2011, en consecuencia a la fecha de la interposición de la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago en fecha 03 de agosto de 2009, según consta al folio 3 de este expediente, dicha relación contractual arrendaticia se encuentra en el lapso de la prórroga legal, y así se decide.

De lo antes expuesto, este Tribunal encuentra que la presente demanda resulta admisible, de acuerdo al supuesto incumplimiento que de las obligaciones legales y contractuales, alega la parte actora en su escrito de demanda, conforme a lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuesta por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”. Esto en virtud de lo previsto en forma concordante en el último aparte del artículo 38 eiusdem cuando expresamente señala: … “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original”… De lo antes a.s.e.q. los hechos alegados por el actor se subsumen en la normativa que regula la materia arrendaticia en los términos expuestos, y así se establece.

En relación a la falta de pago que la parte actora imputa a la parte demandada, este Tribunal observa que en el acto de la contestación de la demanda el accionado se excepcionó en los siguientes términos: “(…) La demandante fundamenta su solicitud de resolución del contrato sobre la base del incumplimiento de las obligaciones de pago de dos (2) o más mensualidades consecutivas de los Cánones de Arrendamiento a los que estaba obligados. Lo cierto es que tales cánones de arrendamiento fueron oportunamente (convenientemente a favor del El Demandante) pagados por mi, en dinero efectivo, de la misma forma y modo como ab initio fuere acordado de mutuo acuerdo. No obstante ello, con evidente premeditación y alevosía, el Demandante, a partir del mes de febrero del 2009 se negó a emitirme recibos de los pagos correspondientes a los cánones, aún cuando yo, como buen padre de familia, cabal y oportunamente cumplidor de mis obligaciones, claramente sorprendido en su buena fe, oportunamente pagué íntegramente la totalidad de los cánones de arrendamiento, siendo que a partir de mes de junio del 2009, la Demandante se negó a recibirme los pagos por concepto de canon de arrendamiento, encontrándome en la necesidad de proceder a su consignación por ante este Despacho, tal y como consta en el expediente de consignaciones N° 093156 de la nomenclatura de este Juzgado…” En este sentido corresponde a este Tribunal verificar si lo alegado por el accionante se encuentra dentro de los términos pactados en el referido contrato de arrendamiento, y en la normativa que regula la materia arrendaticia, cuando manifiesta que el accionado ha incumplido las obligaciones asumidas en el Contrato de Arrendamiento por cuanto se encuentra insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, resultando de la cláusula QUINTA que: “(…) El canon de arrendamiento ha sido estipulado entre ambas partes contratantes en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo) mensuales pagaderos por mensualidades vencidas y consecutivas dentro de los primeros cinco (5) días al vencimiento de la mensualidad respectiva en la persona del arrendador o quien esta indique. Queda expresamente convenido que la falta de pago oportunidad de dos (2) mensualidades consecutivas, dará derecho a “EL ARRENDADOR” a declarar rescindido el contrato de arrendamiento y la obligación de “EL ARRENDATARIO”, de cancelar el canon de arrendamiento subsistirá hasta que “EL ARRENDADOR” reciba el bien objeto de este contrato en las mismas condiciones en que lo entrego…”, siendo esos los términos en que se pacto la relación contractual arrendaticia, lo cual es concordante con lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil según el cual, entre las obligaciones del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y así se declara.

Seguidamente este Tribunal observa que le correspondía probar a la parte demandada, si cumplió o no con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, o probar su excepción sobre el hecho por el alegado, respecto a los pagos que a su decir efectuó a la parte actora de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2009, y durante el lapso probatorio, no promovió prueba alguna para demostrarlo, y en relación al pago del mes de junio 2009, alegó que el demandante con evidente premeditación y alevosía, a partir del mes de febrero de 2009, se negó a emitirle los recibos de los pagos correspondientes a los cánones de arredramiento de los meses de febrero, marzo, abril, y mayo, encontrándose en la necesidad de proceder a consignar por ante este Despacho el canon correspondiente al mes de junio de 2009. Al respecto este Tribunal encuentra que de los cánones que la parte actora reclama, solo consignó en el expediente de consignaciones N° 09-3156 que cursa ante este Tribunal el mes de junio 2009, y no demostro el pago de los meses de febrero, marzo, abril y mayo 2009, en consecuencia, conforme a lo previsto en artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia a lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento objeto de este juicio, que establece: “(…) la falta de pago oportuno dos (2) mensualidades consecutivas, dará derecho a “EL ARRENDADOR” a DECLARAR rescindido el contrato de arrendamiento y la obligación de “EL ARRENDATARIO”, de cancelar el canon de arrendamiento subsistirá hasta que “EL ARRENDADOR reciba el bien objeto de este contrato en las mismas condiciones en que lo entregó…”, y el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, de que el arrendatario debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, da derecho al accionante a demandar la resolución del contrato, ya que de los autos no se evidencia que el accionado haya demostrado el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2009, a razón de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo) cada uno, salvo el mes de junio que probó haber cancelado por ante este Tribunal, a través del procedimiento consignatario, establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en conclusión resulta procedente la presente demanda, y así se decide.

Por lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera que la presente acción debe prosperar con fundamento en la disposición contenida en el Artículo 1.167 del Código Civil, que señala: “En el contrato bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, si una de las partes no cumple, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…” (Negrilla del Tribunal) y los Artículos 1.159 y 1.160 ibídem, según los cuales: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento” y “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley”. Y así se declara.

En relación al pedimento de la parta actora de que sea condena la parte accionada a pagar Cláusula Penal, establecida en la Cláusula Decimosegunda del contrato de arrendamiento, en la cantidad de Veinte Bolívares (Bs. 20,oo) por cada día de retardo en la entrega del inmueble a satisfacción, contados a partir del día en que este Tribunal dicte sentencia. Al respecto este Tribunal encuentra que la referida Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento, establece: “(…) El incumplimiento de algunas de las cláusulas prevista en este contrato, así como el incumplimiento de las Ordenanzas Municipales, en lo que al buen comportamiento se refiere o a alguna norma prevista en las leyes de la materia, dará derecho al Arrendador para poner término al arrendamiento o para exigir el cumplimiento del contrato, y, en ambos casos, para reclamar daños y perjuicios, que se hubieren causado con el incumplimiento, calculados en la cantidad de Veinte Mil Bolívares (20.000,00 Bs.) diarios por cada día de mora en entregar del inmueble aquí arrendado, así como cualquier gasto extra o Judicial que se hubiere causado…”

El artículo 1.258 del Código Civil, establece el principio general que regula las obligaciones a las que se le impone Cláusula Penal, y en tal sentido establece que dichas cláusulas penales son compensatoria o sustitutiva, pues se concibe como compensación de los daños y perjuicios causados por inejecución o retardo en el cumplimiento de la obligación principal, lo que permite afirmar que es accesoria o depende de la obligación principal. En materia arrendaticia la Ley especial que regula dicha materia arrendaticia en el literal c) del artículo 8 y artículo 28, contemplan la Cláusula Penal, la primera, en sentido general para el caso del incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato; y la segunda, la cláusula penal específica que se refiere únicamente a el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, de entregar el inmueble al vencimiento del plazo. Expuesto lo anterior este Tribunal de una revisión del contrato de arrendamiento cursante en autos encuentra que en la cláusula Décima Segunda y del pedimento de la actora, se evidencia que dicha cláusula se impone por retardo en la entrega del inmueble, y la presente demanda se fundamenta en la falta de pago, en consecuencia dicho pedimento resulta improcedente, y así se decie.

V

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243, 346 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil, SIN LUGAR, las Cuestiones Previas, contenidas en los Ordinales 1° al 11° del artículo 346 Código de Procedimiento Civil, que se refieren a: 1° La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia; 2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio; 3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente; 4° La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye; 5° La falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio; 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el Artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el Artículo 78; 7° La existencia de una condición o plazo pendientes; 8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto; 9° La cosa juzgada; 10° La caducidad de la acción establecida en la Ley y 11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, sigue el ciudadano F.C.C., contra el ciudadano LEWIN M.G.R., ambos identificados en autos, y consecuentemente se declara: 1) Resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 15 de junio de 2007, entre el ciudadano F.C.C. y el ciudadano LEWIN M.G.R., el cual versa sobre el inmueble consistente en un apartamento ubicado en la calle principal de S.R., cruce con El Castaño, N° 3, Los Teques, Estado Miranda,. 2) Se condena al demandado a: 2.1.) Entregar de manera inmediata a la parte actora el referido inmueble totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato. 2.2) Cancelar la cantidad OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,oo) por concepto de daños y perjuicios, correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2009, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo) cada uno, que corresponden al canon de arrendamiento que dejó de pagar, y los que se sigan venciendo, a partir del 01 de junio de 2009, hasta la fecha en que el Tribunal dicte sentencia.

De conformidad con lo establecido en el artículo 275, del Código de Procedimiento Civil, ambas partes quedan obligadas al pago de costas de su contrario.

Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

Notifíquese a las partes.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los dos (02) días del mes de diciembre de dos mil nueve (2009), a los 199° años de la Independencia y 150° años de la Federación.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Abg. T.H.A.

La Secretaria,

Abg. L.M.D.P..

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).

La Secretaria,

Abg. L.M.D.P..

THA/LMdeP/cae

Exp. N° 09-8375