Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 20 de Octubre de 2010

Corresponde a esta Alzada conocer del recurso subjetivo de apelación interpuesto en fecha 05 de febrero de 2010, por el ciudadano LEWIN M.G.R., asistido por el abogado J.M.L.G., contra la sentencia dictada en fecha 02 de diciembre de 2009 por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro. (F. 94)

En fecha 04 de octubre de 2010, este Tribunal Superior dio entrada a la presente causa, asignándosele el No. 10-7306 y fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia. (F. 108)

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Del libelo de demanda

En fecha 03 de agosto de 2009, se recibió ante el Juzgado Distribuidor de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, escrito libelar constante de dos (02) folios útiles, contentivo de la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano F.C.C., asistido por los abogados L.R.M.M. y A.R.M.L. en contra del ciudadano LEWIN M.G.R., mediante el cual expuso:

Que, el 15 de junio de 2007, celebró un contrato privado de arrendamiento con el ciudadano LEWIN M.G.R., domiciliado en el apartamento ubicado en la calle principal de S.R., cruce con El Castaño, Nº 3, Los Teques, Estado Miranda.

Que, el plazo de duración del contrato fue de un (1) año fijo, e igualmente se convino que el arrendatario seguiría ocupando el inmueble si se celebraba un nuevo contrato de arrendamiento o cualquier otro contrato que le acredite tal derecho; pero que, no se celebró un nuevo contrato, por lo que la duración de la relación arrendaticia a tiempo determinado culminó el 15 de junio de 2008.

Que, el canon de arrendamiento mensual se estipuló en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 200.000,oo) hoy DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F 200,oo), que serían pagadas por mensualidades vencidas y consecutivas dentro de los primeros cinco (5) días al vencimiento en la persona del arrendador o a quien éste indicare, quedando expresamente convenido que la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades consecutivas le daría derecho a declarar rescindido el contrato.

Que, la obligación del arrendatario de cancelar la pensión de arrendamiento subsistiría hasta que el arrendador recibiera el inmueble objeto del contrato en las mismas buenas condiciones en que él lo recibió al momento de la celebración del contrato.

Que, los daños y perjuicios a que diera lugar su incumplimiento se pactaron en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo) diarios, hoy VEINTE BOLÍVARES (Bs. 20,oo), por cada día de mora en entregar lo arrendado.

Que, el hoy demandado durante el decurso de la prórroga legal a la que tuvo derecho, incumplió con sus obligaciones contractuales, ya que se encuentra insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO Y JUNIO del año de 2009, que dan un total de MIL BOLÍVARES (Bs. 1000,oo).

Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 ordinal 2º del Código Civil.

Demandó el pago de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causas por la falta de pago oportuno de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO Y JUNIO del año 2009.

Demandó por concepto de Daños y Perjuicios las sumas de dinero que el inmueble objeto de la demanda produciría por alquileres al canon de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,oo) mensuales contados a partir del 01 de julio de 2009 hasta la fecha de la sentencia definitiva.

Igualmente, pidió el pago de VEINTE BOLÍVARES (Bs. 20,oo) por cada día de retardo en la entrega del inmueble a satisfacción contados a partir del día de la sentencia definitiva.

De la contestación a la demanda

En fecha 27 de octubre de 2009, el ciudadano LEWIN M.G.R., asistido por el abogado E.E.T.P., consignó escrito constante de dos (02) folios útiles, en el cual:

Negó, rechazó y contradijo la presente demanda en todas y cada una de sus partes; igualmente, promovió todas las cuestiones previas contenidas en los numerales 1 al 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Alegó que, es arrendatario de un inmueble tipo apartamento ubicado en el sector S.R., avenida El Castaño, edificio Rivcorr, planta baja, apartamento Nº 3, Los Teques, Estado Miranda; en virtud de una relación arrendaticia indiciada originalmente de forma verbal en fecha 15 de junio de 1998, ratificada por contrato privado suscrito el 15 de junio de 2004, y convalidada por contratos adicionales por períodos anuales hasta la última suscripción de fecha 15 de junio de 2007, con vencimiento el día 15 de junio de 2008, en el cual ha permanecido en pacífica y reiterada ocupación.

Que, de los alegatos esgrimidos por el actor se evidencia que se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado por el transcurso de tiempo en que originalmente se suscribió el contrato de arrendamiento, manteniéndose indemnes las condiciones y cualidades de los sujetos de la relación arrendaticia así como del bien inmueble objeto del contrato.

Que, igualmente se desprende de sus dichos y los del actor que ha venido ocupando el inmueble por más de cinco (5) períodos consecutivos de un (1) año cada uno, y han transcurrido más de cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga, produciéndose la “tácita reconducción”.

Que, el demandante fundamenta su solicitud sobre la base del incumplimiento de las obligaciones de pago de dos (2) o más mensualidades consecutiva de los cánones de arrendamiento a los que estaba obligados, cuando lo cierto es que tales cánones fueron oportunamente cancelados por él a favor del demandante en dinero en efectivo, tal y como ab initio fuere acordado de mutuo acuerdo.

Que, con evidente premeditación y alevosía el demandante a partir de febrero de 2009 se negó a emitirle recibos de pago correspondientes a los cánones, y en el mes de junio de 2009, se negó a recibirle el pago.

DEL FALLO RECURRIDO

En fecha 02 de diciembre de 2009, el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó decisión la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano F.C.C., en contra del ciudadano LEWIN M.G.R., fundamentado la misma de la siguiente forma:

(…)Seguidamente este Tribunal observa que le correspondía probar a la parte demandada, si cumplió o no con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, o probar su excepción sobre el hecho por el alegado, respecto a los pagos que a su decir efectuó a la parte actora de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2009, y durante el lapso probatorio, no promovió prueba alguna para demostrarlo, y en relación al pago del mes de junio 2009, alegó que el demandante con evidente premeditación y alevosía, a partir del mes de febrero de 2009, se negó a emitirle los recibos de los pagos correspondientes a los cánones de arredramiento de los meses de febrero, marzo, abril, y mayo, encontrándose en la necesidad de proceder a consignar por ante este Despacho el canon correspondiente al mes de junio de 2009. Al respecto este Tribunal encuentra que de los cánones que la parte actora reclama, solo consignó en el expediente de consignaciones N° 09-3156 que cursa ante este Tribunal el mes de junio 2009, y no demostro el pago de los meses de febrero, marzo, abril y mayo 2009, en consecuencia (omissis) resulta procedente la presente demanda, y así se decide.

(…)En relación al pedimento de la parta actora de que sea condena la parte accionada a pagar Cláusula Penal, establecida en la Cláusula Decimosegunda del contrato de arrendamiento, en la cantidad de Veinte Bolívares (Bs. 20,oo) por cada día de retardo en la entrega del inmueble a satisfacción, contados a partir del día en que este Tribunal dicte sentencia. Al respecto este Tribunal encuentra que la referida Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento, establece: “(…) El incumplimiento de algunas de las cláusulas prevista en este contrato, así como el incumplimiento de las Ordenanzas Municipales, en lo que al buen comportamiento se refiere o a alguna norma prevista en las leyes de la materia, dará derecho al Arrendador para poner término al arrendamiento o para exigir el cumplimiento del contrato, y, en ambos casos, para reclamar daños y perjuicios, que se hubieren causado con el incumplimiento, calculados en la cantidad de Veinte Mil Bolívares (20.000,00 Bs.) diarios por cada día de mora en entregar del inmueble aquí arrendado, así como cualquier gasto extra o Judicial que se hubiere causado…”

(…)Expuesto lo anterior este Tribunal de una revisión del contrato de arrendamiento cursante en autos encuentra que en la cláusula Décima Segunda y del pedimento de la actora, se evidencia que dicha cláusula se impone por retardo en la entrega del inmueble, y la presente demanda se fundamenta en la falta de pago, en consecuencia dicho pedimento resulta improcedente (…)“

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN

De los términos expuestos en el escrito de demanda, se evidencia que la acción ejercida por la parte actora es la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual expresa:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Asimismo, demandó por concepto de Daños y Perjuicios la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,oo) mensuales, equivalentes a los cánones dejados de percibir durante los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO de 2009, y los dejados de percibir hasta la entrega total y definitiva del inmueble dado en arrendamiento.

Ahora bien, visto que la acción intentada deviene de un contrato de arrendamiento es por lo que, tal y como lo establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el procedimiento pautado para su ejercicio, es el procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil.

CARGA DE LA PRUEBA

Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, es decir, que a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.

Al respecto, señala la Jurisprudencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, que:

el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra.

(Negrillas y Resaltado del Tribunal).

Cabe recordar que de acuerdo con lo previsto con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a cada parte corresponde una carga probatoria dentro del proceso. Así, conforme a dicha norma, el demandante que pretenda la ejecución de una obligación debe probarla, mientras que el demandado que pretenda haberse liberado de ella debe probar el pago o hecho extintivo de la obligación. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: “El Juez, no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.”

En este orden de ideas y como hilo conductor de la carga probatoria en el derecho civil, parte sustantiva, principio que se encuentra consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

(Negrillas y Resaltado del Tribunal)

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A., se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDO INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandando ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Asimismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado, las obligaciones que le atribuye, y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. “Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.” (CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP, 711.).

El maestro H.B.L.M. manifiesta que “El fin de la fase alegatoria determina el objeto de la prueba”, es decir, que el fin de la fase alegatoria produce la distribución de la carga de la prueba.

El objeto de la prueba son los hechos de carácter controvertido, el derecho no es objeto de prueba. En este sentido, la conducta que adopte el demandado es el factor procesal determinante a los fines de precisar si el actor conserva la carga de la prueba o éste por el contrario ha quedado eximido o relevado de tal carga.

En el caso que nos ocupa, alega el demandante que interpone la presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en razón de que el arrendatario no ha cancelado los cánones correspondientes a los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO Y JUNIO del año 2009, aún cuando en el contrato se pactó que cada canon se cancelaría dentro de los cinco (5) días siguientes a su vencimiento.

De un estudio detenido a los alegatos esgrimidos tanto por la parte actora como por la parte demandada así como al material probatorio contenido en el expediente, puede colegirse lo siguiente:

1. Los ciudadanos F.C.C. y LEWIN M.G.R. suscribieron un contrato verbal de arrendamiento en fecha 15 de junio de 1998, cuyo objeto versaba sobre un inmueble tipo apartamento ubicado en el sector S.R., avenida El Castaño, edificio RIVCORR, planta baja, apartamento Nº 3, Los Teques, Estado Miranda, el cual dio inicio a la relación arrendaticia que nos ocupa.

2. Los prenombrados ciudadanos suscribieron diversos contratos de arrendamientos en fechas 15 de junio de 2004, 15 de junio de 2005, 15 de junio de 2006 y 15 de junio de 2007.

El demandado fundamentó su defensa en que “se evidencia que estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, por el transcurso del tiempo desde la fecha en que originalmente se suscribió el contrato de arrendamiento, hasta la fecha actual, manteniéndose indemnes las mismas e idénticas condiciones y cualidades de los sujetos de la relación arrendaticia, así como del bien inmueble sujeto al contrato de arrendamiento..”

Aduce que “tal y como se desprende tanto de los hechos por mi indicados así como por mención de la parte demandante, he venido ocupando EL INMUEBLE junto a mi grupo familiar desde hace más de cinco (5) períodos consecutivos de un (1) año cada uno, manteniéndose indemne las (sic) términos y condiciones contractuales entre las partes, y para el caso subjudice, han transcurrido más de cuarenta y cinco días contado desde el vencimiento de la prórroga legal, produciéndose lo que el juzgador en la sentencia antes descrita señala como ‘la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal es una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación. (Subrayado mio)”

Siendo ello así, el contradictorio versa sobre la temporalidad de la relación arrendaticia y sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento alegada por el actor. Así las cosas, tratándose la falta de pago oportuno, siendo esto un hecho negativo, evidentemente que la carga probatoria no puede atribuírsele a la parte actora, pues es suficiente la prueba de la existencia de las obligaciones, para que corresponda al demandado probar que sí cumplió con su obligación en los términos en que fue pactado.

Respecto de la temporalidad de la relación arrendaticia, quien decide observa que el contrato de tiempo determinado nace de manera exclusiva por la voluntad cierta de las partes cuando éstas fijan una fecha precisa para la culminación del convenio.

Por el contrario, el contrato a tiempo indeterminado puede nacer no sólo por la voluntad expresa de las partes, sino que éstas, por inacción deseada por omisión, pudiesen transformar el contrato que nació a término fijo a uno de tiempo indeterminado, al surgir lo que se conoce como tácita reconducción. Esta figura se observa en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil:

Artículo 1600: “Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Artículo 1614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”

Dicho lo anterior, debemos dejar en claro lo que es la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento y la de Desalojo. Si bien es cierto que ambas tienen por finalidad poner término a la relación arrendaticia y la consecuencial entrega del inmueble, el autor G.G.Q. explica en su otra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, T. I, página 193, las diferencias existentes entre ambas acciones:

• La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como a los contratos por escritos a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, y de acuerdo con las causales establecidas en el artículo 34 ejusdem.

• La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, a tenor de lo dispuesto en el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no lo prohíbe. La sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en casación, debido a que según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales de artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…)”.

• De acuerdo con el motivo o causa, la resolución tiene su fundamento causal en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo, según la existencia de dos motivos específicos o concretos:

1. En el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, son el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador, y, cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos.

2. Por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario. De acuerdo con las causales establecidas en los literales (b) y (c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparación que ameriten la desocupación.

Ha establecido la doctrina que el arrendador debe intentar la acción de RESOLUCIÓN o CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, según sea el caso, dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, a los fines de impedir que opere la tácita reconducción, lo cual trae como consecuencia que el contrato de arrendamiento pase a ser a tiempo indeterminado.

Bajo tales principios, por cuanto se observa que en el caso de autos transcurrió la temporalidad pactada en la convención no constando en autos notificación alguna hecha al arrendatario por parte del arrendador del vencimiento de la relación arrendaticia, sino que, por el contrario, el demandado permaneció en el inmueble arrendado luego del vencimiento, sin duda alguna para esta Juzgadora el contrato se convirtió en una convención sin determinación de tiempo, razón por la cual, la acción interpuesta no es la que jurídicamente debió intentar el demandante, ello en razón al régimen especial al que están sometidas las acciones relativas a los contratos sin determinación en el tiempo, tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASÍ SE DECIDE.

III

DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: