Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 20 de Mayo de 2008

PARTE ACTORA: F.D.C.G., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-15.948.964.

APODERADO DE LA

PARTE ACTORA: GOMULKA G.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 74.729.

PARTE DEMANDADA: A.E.R.G., de nacionalidad Colombiana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-80.899.071.

ABOGADA ASISTENTE

PARTE DEMANDADA: O.I.N., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 65.099.

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)

EXPEDIENTE N° 17680

CAPITULO I

SINTESIS DEL PROCESO

Subieron a esta alzada las presentes actuaciones, en virtud de la apelación ejercida por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Carrizal de esta Circunscripción Judicial, en fecha 17 de octubre de 2007, que declaró con lugar la demanda de DESALOJO interpuesta por F.D.C.G., contra la ciudadana A.E.R.G..

Admitida la demanda, se ordenó emplazar a la parte demandada, para que diera contestación a la demanda, en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación.

Cumplidos los trámites de la citación, compareció la demandada, asistida de abogado en fecha 19 de septiembre de 2007, y consignó escrito mediante el cual contesta al fondo la demanda.

Abierto el juicio a prueba, solamente la parte actora promovió pruebas, siendo agregadas y admitidas oportunamente.

Vencido el lapso probatorio, el Tribunal de la causa procedió en fecha 17 de octubre de 2007 a dictar sentencia, declarando con lugar la demanda. De dicha sentencia apeló la parte demandada en fecha 05 de noviembre de 2007, la cual fue oída por auto de fecha 08 de noviembre de 2007, ordenándose remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de conocer de la misma.

Por auto de fecha 27 de noviembre de 2007, este Juzgado, a quien le correspondió conocer según distribución de causas, le da entrada al expediente y fija oportunidad para dictar sentencia.

CAPITULO II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal a los fines de decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:

Alegatos del Actor.

Alegó la representante de la parte actora en su escrito libelar, que en fecha 10 de octubre de 1997, los ciudadanos F.C.B., para ése entonces Arrendador, y la ciudadana A.E.R.G., para ese entonces Arrendataria, celebraron Contrato de Arrendamiento sobre un apartamento ubicado en el piso uno (01) del edificio seis (6) del Conjunto Residencial Montaña Alta, distinguido con el No. 6-1-2, situado en la Urbanización Colinas de Carrizal, jurisdicción del Municipio Carrizal, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, cuyo canon de arrendamiento para la fecha fue de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) mensuales, y a tiempo determinado de un (1) año fijo.

Que en fecha 06 de diciembre de 2001, se celebró un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas personas y el mismo inmueble, donde se estableció un canon de arrendamiento en la cantidad de 160.000,00 mensuales, pagaderos los días 15 de cada mes, donde se estableció la vigencia del contrato de ocho (8) meses fijos contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, más la prórroga legal que tiene implícita por mandato de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,

Que en fecha 15 de marzo de 2003, convinieron en un ajuste del canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) mensual, pagadero los días 15 de cada mes y así sucesivamente hasta el vencimiento del contrato.

Que la arrendataria entró a ocupar el inmueble desde la fecha 10 de octubre de 1997, y de acuerdo al segundo contrato celebrado en fecha 06 de diciembre de 2001, donde se estableció una vigencia de ocho (8) meses fijos, el mismo venció en fecha 06 de agosto de 2002, por lo que le corresponde una prórroga legal de un (1) año, según el artículo 38, letra b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el inmueble fue adquirido por su mandante F.D.C.G., en fecha 06 de marzo de 2006, lo cual le fue notificado a la parte demandada, y que vencido el contrato, el arrendador permitió la permanencia del inquilino en el inmueble, por lo que el contrato se convirtió a uno a tiempo indeterminado.

Que la parte actora actualmente vive en un inmueble arrendado, el cual debe entregar en un lapso de seis (06) meses contados a partir del día 18 de julio de 2007, fecha de la autenticación del convenimiento suscrito entre él y su arrendadora, ciudadana Z.R., ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, siendo ese plazo de seis (06) meses, el mismo que le corresponde de prórroga legal de Arrendatario.

Que ante el inminente vencimiento de ese plazo, y dado que el inmueble arrendado a la ciudadana E.R.G., es el único bien inmueble que posee, solicita la desocupación del mismo, con fundamento en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según consta de Declaración Jurada de Bienes que anexa.

Alegatos del Demandado.

En el Capítulo I del escrito de contestación, la parte demandada, asistida de abogado, niega, rechaza y contradice las aseveraciones del demandante, por cuanto nunca le participó de la supuesta necesidad que tenía de ocupar la vivienda, por lo tanto son falsas las acciones infructuosas que dice haber hecho.

Afirma que lleva en su condición de arrendataria un lapso ininterrumpido de cinco (05) años y siete (07) meses, según consta de contrato de arrendamiento marcado “A” , suscrito con el ciudadano F.D.C.B., y su persona, por lo que niega y rechaza las pretensiones del demandante de que se le quiera imponer una prórroga de seis meses para la entrega material del inmueble, cuando, según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde una prórroga legal de dos años.

Niega, rechaza y contradice tanto el monto de las costas, como el hecho de que se pretendan imponérselas, por cuanto el demandante no tenía ningún motivo para demandar, toda vez que de haberse dirigido a su persona y solicitar la entrega del inmueble, ella hubiese accedido con el simple hecho de que se le hubiera respetado el término de la prórroga legal de dos años, que le corresponde por ocupar el inmueble ininterrumpidamente por un lapso mayor de cinco años.

CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”,por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, Exp. No. 00-261, Sentencia No. 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:

…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.

Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…

DE LAS PRUEBAS

Planteada la litis en los términos expuestos, como es por un lado la pretensión de la parte actora, consistente en el Desalojo del inmueble, ante el inminente vencimiento del plazo de la prórroga legal que le correspondía al Arrendatario y con fundamento en la necesidad que tiene como propietario de ocupar el inmueble, y por la otra, la defensa del demandado, que consiste en el rechazo de la pretensión del demandante de imponerle una prórroga de seis meses cuando le corresponde la de dos años, por lo que pasa este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de todas las pruebas que se han producido en el juicio, en los siguientes términos:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

Con el libelo de la demanda, la parte actora acompañó las siguientes documentales:

1) Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento del inmueble cuyo Desalojo se demanda, celebrado entre los ciudadanos F.C.B., como Arrendador y A.E.R.G., como Arrendataria, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 10 de octubre de 1997, bajo el No. 57, Tomo 76, donde se evidencia tanto la relación arrendaticia, como las obligaciones asumidas por las partes contratantes. En tal sentido, el Tribunal lo aprecia por tratarse de un documento privado autenticado, que hace plena fe, mientras no se pruebe lo contrario, del hecho de haberse otorgado y de las declaraciones en él contenidas, incluyendo fecha, lugar del otorgamiento, las personas que intervinieron y las declaraciones dispositivas y enunciativas contenidas en el mismo.

2) Original de Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio, celebrado entre el ciudadano F.C.B., como Arrendador, y la ciudadana A.E.R.G., como Arrendataria, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de diciembre de 2001, bajo el No. 30, Tomo 89, el cual aprecia este Sentenciador por tratarse de un documento privado autenticado, quedando demostrado en autos la relación arrendaticia y las obligaciones asumidas por las partes en dicho contrato.

3) Copia fotostática de Notificación Judicial, practicada en fecha 10 de Abril de 2007, por el Juzgado del Municipio Carrizal de esta Circunscripción Judicial, en la persona de la Arrendataria, ciudadana A.E.R.G.. El Tribunal aprecia dicha notificación judicial, por tratarse de un documento público, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrado en autos que la parte actora le notificó a la demandada, el hecho de que según documento de compra venta, es el nuevo propietario del Inmueble arrendado, y de que se encuentra incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

4) Copia Certificada de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 06 de Marzo de 2006, bajo el No. 18, protocolo primero, tomo 18°, la cual aprecia este Juzgador de conformidad con el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada en autos la cualidad de propietario del inmueble objeto de este litigio, por parte del actor, ciudadano: F.D.C.G..

5) Documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de julio de 2007, bajo el No. 08, tomo 50, el cual aprecia este sentenciador por tratarse de un documento privado autenticado que hace plena fe, mientras no se pruebe lo contrario, del hecho de haberse otorgado y de las declaraciones en él contenidas, incluyendo la fecha, lugar del otorgamiento, las personas que intervinieron y las declaraciones dispositivas y enunciativas contenidas en el mismo.

6) Documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de julio de 2007, bajo el No. 08, Tomo 50, el cual aprecia este sentenciador por tratarse de un documento privado autenticado que hace plena fe, mientras no se pruebe lo contrario, del hecho de haberse otorgado y de las declaraciones en él contenidas, incluyendo la fecha, lugar del otorgamiento, las personas que intervinieron y las declaraciones dispositivas y enunciativas contenidas en el mismo.

7) Documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de julio de 2007, bajo el No. 39, Tomo 50, el cual aprecia este sentenciador por tratarse de un documento privado autenticado que hace plena fe, mientras no se pruebe lo contrario, del hecho de haberse otorgado y de las declaraciones en él contenidas, incluyendo la fecha, lugar del otorgamiento, las personas que intervinieron y las declaraciones dispositivas y enunciativas contenidas en el mismo.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

1) Con su escrito de contestación, la parte demandada acompañó documento autenticado ante la Notaría Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de diciembre de 2001, bajo el No. 30, Tomo 89, el cual ya fue analizado como prueba en este fallo.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el presente caso, la parte actora demanda por DESALOJO, a la ciudadana: E.R.G., fundamentada en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado.

Este Tribunal a los fines de emitir pronunciamiento de fondo en el presente juicio, transcribe lo preceptuado en el artículo 34, ordinal b) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios:

Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…

…Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b y c de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme…

Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:

“…Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. Sentencia 02-05-00, caso NOVEDADES DUDU, S.R.L., expediente 98-20343)…”

Asimismo dicta Corte Primera estableció que:

…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser conocido por el inquilino…

. (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Rocha Contreras)…”

De manera que podríamos establecer que a los fines que prospere el desalojo con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben concurrir: 1) Principalmente que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita; 2) Manifestación inequívoca que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos de convicción de la necesidad; y 3) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.

En el presente caso se observa que la parte actora acreditó la propiedad del inmueble con la copia certificada del documento contentivo de la venta del inmueble objeto de la presente acción, efectuado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 06 de Marzo de 2006, ya analizado y valorado por este Tribunal.

En cuanto al segundo requisito, la parte actora consignó un convenimiento notariado suscrito entre Z.R., como Arrendadora, y F.D.C.G., como Arrendataria, donde se compromete a entregar el inmueble que actualmente ocupa, en un lapso de seis (06) meses, contados a partir del día 18 de Julio de 2007, fecha de la autenticación del convenimiento, al cual el Tribunal le otorgó pleno valor probatorio. En relación a este tipo de pruebas como elemento para comprobar la necesidad ha dicho la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo lo siguiente:

“…En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando-directamente o por un familiar-otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y a estos fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que sería absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por “haber emanado de un tercero”, pues, justamente, lo que se pretende probar de ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros…” (En G.Q., Gilberto, Tratado de Derecho Inmobiliario, Vol. I, Universidad Católica A.B., Caracas 2002, Pág. 196).

Igualmente consignó la parte actora una declaración jurada de no poseer otro bien inmueble que el arrendado a la demandada, ciudadana A.E.R.G., el cual ya fue objeto de análisis y valorado por este Juzgador, por lo que se encuentra demostrado en autos este otro requisito.

De igual manera tenemos que la alegada necesidad sólo fue objeto de negación por la parte accionada sin que conste en autos ninguna actividad probatoria tendente a desvirtuarla. En efecto, observamos que la defensa de la parte demandada está orientada a invocar la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en su condición de arrendataria por un lapso ininterrumpido de cinco (05) años y siete (07) meses, es de dos años y no de seis meses como lo alega la parte actora. Al respecto, este Sentenciador, observa, que el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano F.C.B. y la ciudadana E.R.G., autenticado en fecha 06 de diciembre de 2001, aún cuando se celebró a tiempo determinado, el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, por cuanto la arrendataria continuó ocupando el inmueble y el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento. En consecuencia, no es procedente la prórroga legal, por resultar contrario a las normas de orden público establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Probada como ha sido por parte del actor, la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendador, quien aquí juzga considera que la acción de desalojo interpuesta debe prosperar, y así debe dejarse establecido en la parte dispositiva de este fallo.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos y consideraciones que anteceden, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Carrizal de esta Circunscripción Judicial, en fecha 17 de octubre de 2007. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por F.D.C.G., en contra de E.R.G., todos suficientemente identificados en esta sentencia, y en consecuencia, se ordena a la parte demandada, hacer entrega del inmueble a la parte actora, en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas, objetos y cosas.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se confirma con diferente motivación la recurrida.

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem.

De conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibidem, déjese copia certificada de la presente decisión.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA Y REMITASE EL EXPEDIENTE A SU TRIBUNAL DE ORIGEN.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Los Teques, a los diecinueve (19) días del mes de Mayo del año dos mil ocho ( 2008 ). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO,

DR. H.D.V. CENTENO G.

LA SECRETARIA ACC.,

Y.Z.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo el anuncio de Ley, siendo las tres de la tarde (03:30 p.m.).

HDVC/lcfa. LA SECRETARIA ACC.,

N°17680

Y.Z..