Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 19 de Octubre de 2007

El abogado asistente de la parte actora en el libelo de la demanda alega que su representado es propietario de un inmueble (apartamento), ubicado en el Edificio “D”, piso PH-D-3, Residencias “El Rodeo”, Avenida “Las Américas”, Parroquia M.P.S., Municipio Libertador del Estado Mérida, consistente de tres (03) dormitorios con sus respectivos closets, cocina empotrada, sala-comedor, dos salas de baño con sus respectivos accesorios.

Que en fecha 01-01-2005, el ciudadano F.J.G.S., en condición de arrendador, suscribió un contrato de arrendamiento por vía privada, a través de la Inmobiliaria y Administración Integral, C.A. (INMADICA), con la ciudadana A.G.V.d.H., a quien le fue cedido en calidad de Arrendataria el referido inmueble.

Que la duración del único contrato de arrendamiento, se previó en su cláusula tercera por seis (06) meses, contados a partir del 01-01-2005, prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando alguna de las partes no avisare a la otra su voluntad de darlo por terminado, dentro de los sesenta (60) días precedentes o que antecedían la fecha de vencimiento.

Que una vez vencidos los seis (06) primeros meses, el día 31 de junio de 2.005, se prorrogó por seis (06) meses más, es decir, del 01-06 al 31-12-2005, según lo estipulado en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento.

Que en fecha 23 de septiembre de 2.005, el Arrendador le notificó a la Inmobiliaria INMADICA su decisión de no renovar el contrato en cuestión, y que la arrendataria se negó a firmar la respectiva Notificación.

Que la arrendataria acordó con la inmobiliaria y el arrendador, en reunión celebrada en fecha posterior, acogerse a la prórroga legal, establecida en el artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses”,a partir del 01-01-2006, finalizando el día 30-06-2006. Que las partes conviniendo la entrega de recibos que señalaba el pago de prórroga legal y así certificar dicha decisión, según recibos de pago expedidos por la Inmobiliaria INMADICA a favor de la arrendataria.

Que a pesar de haberse vencido la prórroga legal (06 meses), la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble y en consecuencia decidió seguir cancelando los cánones de arrendamiento ante los tribunales, siendo nugatorias todas las gestiones amistosas.

Que los cánones de los meses de JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE, fueron cancelados el 05-10-2006, además incompletos ya que lo establecido en el contrato como canon de arrendamiento, es la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs 400.000) mensuales.

Que por las razones es por lo que acude ante este Tribunal, para demandar como en efecto formalmente demandada, por cumplimiento de contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado, de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la ciudadana A.G.V.d.H., para que convenga o en su efecto a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:

A dar cumplimiento con la obligación de entregarle el inmueble arrendado, en el perfecto estado de conservación en que lo recibió.

A pagarle por concepto de daños y perjuicios ocasionados en virtud del uso y posesión del inmueble arrendado, durante el lapso comprendido entre el 01-01 al 31-01-2007, así como los días que se sigan venciendo, hasta que se produzca la sentencia definitiva, a razón de Bs. 400.000,00 mensuales.

Al pago de las costas y costos que se produzcan como consecuencia de la presente acción, prudencialmente calculado por el Tribunal.

Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 400.000,00.

Fundamentó la acción en los artículos 1.592 del Código Civil; 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:

Alegó la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.”

Manifiesta el demandado que el actor no llenó los requisitos exigidos en el ordinal 4º del artículo 340, del Código de Procedimiento Civil, que expresa: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.” (subrayado del Tribunal).

Que el actor en su libelo de demanda solo señaló: “…un inmueble (apartamento) ubicado en el edificio “D”, piso 9, PH-D-3, residencias El Rodeo, avenida Las Américas, jurisdicción de la Parroquia M.P.S., Municipio Libertador del Estado Mérida…” Incumpliendo el mandato del artículo in comento.

Seguidamente procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, los fundamentos argumentados por el actor, por no ser cierto y el derecho por no ampararlas, que la duración del contrato era de seis (06) meses, a partir del 01-01-2005, prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando alguna de las partes no avisare a la otra su voluntad de darlo por terminado, dentro de los sesenta (60) días precedentes a la fecha del vencimiento, que una vez vencido el término inicial, ninguna de las partes manifestó a la otra su deseo de no prorrogar el contrato, por lo que éste se prorrogó automáticamente, de conformidad con la cláusula TERCERA del mismo.

Que por no ser cierto, rechazó, negó y contradijo, que en fecha 23-09-2005, la Inmobiliaria INMODICA (sic), haya notificado por escrito a su representado la decisión del propietario del inmueble, de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que ella se haya negado a firmar dicha notificación, que esos hechos son totalmente falsos y que nunca sucedieron. Que en tal sentido, impugnó y rechazó en todas y cada una de sus partes, la notificación que en su escrito libelar acompañó el actor, marcado con la letra “D”, puesto que la misma además de ser una fotocopia, nunca le fue presentada para su firma. Que de igual manera rechazó e impugnó la comunicación que el actor acompañó en copia fotostática al libelo de la demanda, marcada “C”, suscrita por él y dirigida a la Inmobiliaria Inmodica (sic), ya que la misma además de ser una fotocopia, no se encontraba firmada como recibida por el Inmobiliaria. Que en razón del artículo 429, primer aparte, no se le debe atribuir ningún valor a dicha comunicación. Que en virtud de no haberse materializado la notificación, el contrato continúa aún vigente.

Que por no ser cierto, negó, rechazó y contradijo, que su representada haya acordado con la Inmobiliaria y el arrendador, una reunión en fecha 23-09-2.005, en la cual se haya acogido a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que mucho menos haya convenido con su representada la entrega de recibos, que señalaran el pago de la prórroga legal. Que dicha reunión nunca llegó a efectuarse, por lo que su representada continuó habitando el inmueble arrendado con toda normalidad.

Que por ser falso, negó, rechazó y contradijo, que su representada haya hecho uso de la prórroga legal, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que tanto el demandante como la inmobiliaria, le hayan solicitado en innumerables ocasiones la entrega del inmueble y que ella se haya negado a entregarlo. Que la razón que motivó a su representada a consignar el pago de los cánones de arrendamiento por ante los Tribunales competentes, lo fue la negativa, tanto de parte del propietario del inmueble como de la inmobiliaria a recibir dichos pagos.

Que por no ser cierto, rechazó, negó y contradijo que su representada no haya pagado debidamente por el uso del apartamento arrendado, durante el lapso comprendido entre el mes de JULIO – 2006, hasta la fecha de la demanda, y que los pagos hayan sido extemporáneos e incompletos. Que con respecto a la extemporaneidad a que se refiere el demandante, la consignación se hizo por ante el Tribunal Distribuidor en fecha 14-08-2006, y que la consignación se hizo originalmente solo por que se refería al mes de JULIO – 2006, único mes vencido para esa fecha, y que el Tribunal al cual fue distribuido el expediente de consignación, por razones que desconocía, le dio entrada en fecha 05-10-2006, que por esa razón forzosamente su representada se vio en la imperiosa necesidad de consignar en esa fecha (05-10-2006), el pago de tres meses, es decir, JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE – 2006, los cuales fueron venciendo por el transcurso del tiempo desde la fecha que se introdujo el escrito de consignación y la fecha en que el Tribunal le dio entrada al expediente. Y que en cuanto al calificativo de incompleto, solo a la mensualidad del mes de septiembre – 2006, se hizo por un monto menor, por cuanto el monto del canon (Bs. 400.000,00), se le restó la cantidad de Bs. 128.206,00, correspondiente al pago de la cuota que le correspondía al propietario del inmueble arrendado por la instalación de una puerta eléctrica en el inmueble arrendado, que por tal motivo solo se depositó en ese mes la cantidad de Bs. 271.794,00.

Que por ser falso, negó, rechazó y contradijo, que la extemporaneidad en los pagos se repita en los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE – 2006, e igualmente que es falso que no se haya consignado el pago del mes de ENERO – 2007. Que dichos pagos constan en la solicitud Nº 242, que lleva el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, desde JULIO – 2006 hasta MAYO – 2007.

Que la prórroga establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el presente caso no es aplicable, por cuanto la misma no ha empezado a correr a favor de su representada, por cuanto en ningún momento ha sido notificada.

Que en cuanto a la medida de secuestro solicitada por el actor, ratificó al Tribunal el pedimento de que se abstuviera de decretarla, por las razones ya explanadas.

Negó, rechazó y contradijo, que su representada deba proceder a entregar el inmueble arrendado, por cuanto no se han llenado los extremos de Ley para que ello ocurra.

Negó, rechazó y contradijo, que su representada deba pagar al demandante, monto alguno por concepto de daños y perjuicios, supuestamente causados por el uso y posesión del inmueble arrendado, durante el lapso comprendido entre el 01-01 al 31-01-2007, por cuanto su representado ha venido ocupando el inmueble arrendado bajo la figura de la prórroga automática contractual, establecida en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, con el respectivo pago del canon de arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo, deba proceder a pagar las costas y costos de este proceso.

Que en razón de los razonamientos expuestos, solicitó al Tribunal se declarara SIN LUGAR la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada en contra de su representada, ciudadana A.G.V.D.H..

CAPITULO IV

DE LAS RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO DE LA PRESENTE DECISIÓN

De los expuestos por las partes tanto en el libelo de la demanda como en la contestación, se desprende que las razones de hecho y derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

Para el demandante el hecho que su representado F.J.G.S., suscribió un contrato de arrendamiento por vía privada con la ciudadana A.G.V.D.H., sobre un inmueble.

Que el término fijado para la duración y vigencia del contrato es de SEIS (06) meses, pudiendo ser prorrogable por periodos iguales.

Que el canon de arrendamiento quedó establecido de mutuo acuerdo entre las partes, en la cantidad de Bs. 400.000,00 mensuales, que debían ser cancelados los cinco (05) primeros días de cada mes.

Que la arrendataria a pesar de haber disfrutado de la prórroga legal, se ha negado a entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Que la arrendataria ha efectuado los pagos de forma extemporánea e incompletos, tal y como se evidencia de la consignación Nº 242 que cursa por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

Como fundamento de derecho cita la parte actora los artículos 1.592 del Código Civil; 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La parte demandada fundamentándose en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocó la cuestión previa establecida en el artículo 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir, no se llenaron los requisitos exigidos en el ordinal 4º del artículo 340, eiusdem.

Que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, es decir, que alega una excepción de pago.

Que rechaza y contradice que haya vencimiento alguno de la prórroga legal del contrato de arrendamiento demandado y que tenga que hacer entrega alguna del inmueble arrendado por cumplimiento de contrato y por vencimiento de la prórroga legal.

En cuanto a los fundamentos de derecho no menciona ninguna disposición legal en la cual fundamenta su defensa, razón por la cual debe entenderse que rechaza la aplicación al caso de autos de los dispositivos legales señalados por la actora.

CAPITULO V

DECISIÓN EXPRESA , POSITIVA Y PRECISA CONFORME

A LA ACCIÓN DEDUCIDA Y LAS DEFENSAS OPUESTAS

Previa a la decisión de fondo pasa este tribunal a decidir como punto previo la cuestión previa alegada por la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda fundamentada en el artículo 346, numeral 6º del Código de Procedimiento Civil, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78, eiusdem. Que a su decir el demandante no indicó lo que establece el 340 en su ordinal 4º, el objeto de la pretensión el cual debe determinarse con precisión, indicando su situación y linderos.

Ahora bien, observa esta jugadora que de la revisión efectuada del libelo de la demanda se pudo constatar del folio 01, que el abogado asistente señaló que su representado G.S.F.J., es propietario de un inmueble (apartamento), ubicado en el Edificio “D”, piso 9, PH-D3, Residencias “El Rodeo”, Avenida Las Américas, jurisdicción de la Parroquia M.P.S., Municipio Libertador del Estado Mérida, pudiéndose constar que el actor a pesar de que no indicó los linderos del inmueble objeto de la controversia, señaló con precisión su situación, cumpliendo de esta forma con lo previsto en la citada norma, por lo que resulta forzoso concluir que la cuestión previa alegada es improcedente, y por lo tanto debe ser declarada SIN LUGAR. Y así se decide.

Por otra parte, observa esta juzgadora que la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, impugnó la notificación que en copia fotostática simple acompañó el demandante con el escrito libelar marcada con la letra “D”, ya que no aparece suscrita por su representada y nunca le fue presentada para su firma. De igual manera impugnó la comunicación que el demandante acompañó en copia fotostática, al libelo de la demanda marcada “C”, suscrita por él y dirigida a la Inmobiliaria Inmodica, ya que es una fotocopia, y no se encuentra firmada como recibida por la Inmobiliaria.

Ahora bien, aún cuando dichas copias fueron impugnadas de manera muy ambigua e indeterminada, del texto de las mismas se evidencia que no están firmadas por el destinatario, es por lo que dichas dichos instrumentos al haber sido impugnados en la oportunidad legal, y no haber solicitado el demandante la prueba de cotejo, carecen de valor probatorio alguno, todo de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del código de procedimiento civil. Y así se decide.

De la misma manera, rechaza y contradice que haya vencimiento alguno de la prórroga legal del contrato de arrendamiento demandado y que tenga que hacer entrega alguna del inmueble arrendado por cumplimiento de contrato y por vencimiento de la prórroga legal. Que la prórroga establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el presente caso no es aplicable, por cuanto la misma no ha empezado a correr a favor de su representada, por cuanto en ningún momento ha sido notificada alegato éste del cual hará pronunciamiento este Tribunal en la parte dispositiva de la sentencia.

CAPÍTULO VI

Resueltos los puntos anteriores pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos.

La parte actora promovió las siguientes pruebas:

1º) Valor y merito jurídico de los autos.

2º) Testifical de los ciudadanos: I.G.d.R., J.d.C.G.D., O.d.C.D..

3º) Copia certificada del documento de propiedad objeto de la controversia, expedida por el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida.

4º) Documento original del contrato privado, suscrito entre las partes, de fecha 01-01-2005.

5º) Comunicación enviada por el ciudadano F.G.S., en su condición de propietario del inmueble arrendado, a la Inmobiliaria INMADICA, a la ciudadana G.V., de fecha: 23-09-2005, mediante la cual informa su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento.

6º) Comunicación enviada por la Inmobiliaria INMADICA, a la ciudadana G.V., de fecha: 23-09-2005, en su condición de arrendataria, mediante la cual le informa la voluntad del propietario de no renovar el contrato de arrendamiento.

7º) Facturas control (recibos de pago), Nºs. 213, 486, 644, 897, 1209, 1435, 1650 y 1866, expedidos por INMADICA, a favor de la ciudadana G.V., en los cuales se reflejan los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de NOVIEMBRE – 2005 hasta JUNIO – 2006, y a su decir, la cancelación de la prórroga legal de los meses de ENERO a JUNIO – 2006.

8º) Copia certificada del expediente de consignaciones Nº 242, expedida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual contiene los siguientes documentos: a) Escrito de Consignación. b) Contrato de Arrendamiento. c) Recibos de pago de la prórroga legal, emitidos por la Inmobiliaria INMADICA, a favor de la ciudadana G.V., correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de NOVIEMBRE – 2005 hasta JUNIO – 2006. d) Recibos de cancelación Nºs. 5133201; 5133152; 5133518; de fechas: 03-10-2006, 04-10-2006, expedidas por BANFOANDES, correspondientes al pago de los meses de JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE – 2006, todos los cuales suman la cantidad de Bs. 1.071.794,00. e) Recibos de cancelación Nºs. 5305857; 6681922; 1047280; 6459334; 5629578; 00410026; 6681930; 6681925; de fechas: 13-11-2006; 20-12-2006; 22-01-2007; 06-02-2007; 05-03-2007; 02-04-2007; 30-04-2007 y 30-05-2007, respectivamente, todos del Banco de Fomento Regional Los Andes, cada uno por la cantidad de Bs. 400.000,00.

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1º) Copia certificada del expediente de consignaciones Nº 242, expedida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, que en el mismo se demuestra que su representado cumplió con su obligación de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento de los meses de JULIO – 2006 hasta ABRIL – 2007.

2º) Recibo de pago de fecha 04-06-2007, por un monto de Bs. 400.000,00, expedido por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, para demostrar que su representado pagó puntualmente el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de MAYO – 2007, y consecuencialmente se encuentra solvente a la fecha en el pago de los cánones de arrendamiento.

Análisis de las pruebas promovidas por la parte actora:

1º) En cuanto a la prueba contenida en el numeral primero, esta sentenciadora no la aprecia ni la valora a favor de la parte promovente, en razón de que no constituye medio probatorio alguno, aunado al hecho de haber sido promovida de forma genérica y debido a la indeterminación de la misma, dado que no manifiesta los hechos, argumentos o circunstancias objeto de la probanza, cuya valoración haría incurrir a esta Juzgadora en la violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por suplir omisiones de la parte demandante y sacar elementos de convicción fuera de los alegados y probados en autos y así queda establecido.

2º) Con respecto a la testifical de los ciudadanos I.G.d.R., J.d.C.G.D. y O.d.C.D., este Juzgado ya hizo pronunciamiento por auto de fecha 18-06-2007, mediante el cual negó la evacuación de los mismos, en razón del contenido del encabezamiento del artículo 483 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido presentados en forma extemporánea.

3º) En relación a la copia certificada del documento de propiedad objeto de la controversia, expedida por el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual no fue impugnado ni atacado de forma alguna, en consecuencia se le otorga todo el valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

4º) Con respecto al Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, documento privado que en original riela a los folios 121-122 y su vuelto, esta Sentenciadora lo tiene como reconocido, ello de conformidad con lo previsto en el Artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.381, ejusdem, y 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado ni impugnado en su oportunidad legal. Así se decide.

5º) Con respecto a la Comunicación enviada por el ciudadano F.G.S., en su condición de propietario del inmueble arrendado, a la Inmobiliaria INMADICA, a la ciudadana G.V., de fecha: 23-09-2005, y la Comunicación enviada por la Inmobiliaria INMADICA, a la ciudadana G.V., de fecha: 23-09-2005, en su condición de arrendataria, mediante la cual le informa la voluntad del propietario de no renovar el contrato de arrendamiento ; dichas pruebas ya fueron objeto de análisis, up-supra. Así se decide.

6º) En relación a las Facturas Control (recibos de pago), Nºs. 213, 486, 644, 897, 1209, 1435, 1650 y 1866, expedidos por la Inmobiliaria y Administración Integral, C.A. (INMADICA), a favor de la ciudadana G.V., en los cuales se reflejan los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de NOVIEMBRE – 2005 hasta JULIO – 2006. Dichos recibos cursan en el expediente del folio 125 al 132, esta sentenciadora considera que para que sea valorada una prueba emanada de un tercero traída al juicio, debe ser ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que de esta forma se garantiza el contradictorio y el control de la prueba, es por lo que desestima dicha prueba por ser inconducente. Y así queda establecido.

7º) En lo que respecta a la Copia certificada del expediente de Consignaciones Nº 242, expedida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual contiene los siguientes documentos: a) Escrito de Consignación. b) Contrato de Arrendamiento. c) Recibos de pago de la prórroga legal, emitidos por la Inmobiliaria INMADICA, a favor de la ciudadana G.V., correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de NOVIEMBRE – 2005 hasta JUNIO – 2006. d) Recibos de cancelación Nºs. 5133201; 5133152; 5133518; de fechas: 03-10-2006, 04-10-2006, expedidas por BANFOANDES, correspondientes al pago de los meses de JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE – 2006, todos los cuales suman la cantidad de Bs. 1.071.794,00. e) Recibos de cancelación Nºs. 5305857; 6681922; 1047280; 6459334; 5629578; 00410026; 6681930; 6681925; de fechas: 13-11-2006; 20-12-2006; 22-01-2007; 06-02-2007; 05-03-2007; 02-04-2007; 30-04-2007 y 30-05-2007, respectivamente, todos del Banco de Fomento Regional Los Andes, cada uno por la cantidad de Bs. 400.000,00. Por cuanto dichos fotostatos fueron debidamente certificados por la Secretaría del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en tal sentido quedó demostrado la ilegitimidad de las consignaciones por haber sido efectuadas extemporáneamente, contraviniendo de esta manera establecido en el articulo 51 de la Ley de arrendamiento inmobiliario y la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes, es por lo que este Tribunal le da el valor a los mismos de prueba fidedigna, por no haber sido impugnadas por las parte contraria, de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil . Asi se decide.

Análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada:

1º) En cuanto a la Copia certificada del expediente de consignaciones Nº 242, expedida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, promovida por la parte demandada para demostrar que su representado cumplió con su obligación de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento de los meses de JULIO – 2006 hasta ABRIL – 2007, esta juzgadora conforme al principio de la comunidad de la prueba le da valora a las mismas a favor de la parte demandante; tal como quedó establecido al analizar las pruebas promovidas por la parte actora. Así queda establecido.

2º) Recibo de pago de fecha 04-06-2007, por un monto de Bs. 400.000,00, expedido por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, este Tribunal conforme al principio de la comunidad de la prueba, le da valor y mérito jurídico al mismo a favor de la parte demandante; toda vez que del mismo se evidencia que fue efectuado dicho pago en forma extemporánea, violando lo previsto en el articulo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con lo establecido en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento que fue el objeto de esta pretensión. Así se decide.

Ahora bien, por cuanto la parte demanda, rechaza y contradijo que haya vencimiento alguno de la prórroga legal del contrato de arrendamiento demandado y que tenga que hacer entrega alguna del inmueble arrendado por cumplimiento de contrato y por vencimiento de la prórroga legal. Que la prórroga establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el presente caso no es aplicable, por cuanto la misma no ha empezado a correr a favor de su representada, por cuanto en ningún momento ha sido notificada.

En este sentido se permite este tribunal traer a colación el criterio sostenido por los autores G.G.Q. y G.A.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I, páginas 265-271.

La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamentado en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Se trata de un beneficio establecido por LAI en su artículo 38 y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7° ejusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de aquella Ley, así como en otros dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal. Conforme a la anotación conceptual expresada, la prórroga legal presenta varias características: 1. Es de Orden Público Relativo. En efecto el Artículo 7 de la LAI “ Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables”; pues se trata de una disposición legal, relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (jurídicamente protegido) como lo constituye el poder de continuar durante determinado tiempo ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales. El orden público es relativo, porque aún cuando es de considerar que la prórroga legal no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato (pues la prórroga legal podemos entenderla como derecho ejercitable únicamente al vencimiento del término fijo de duración establecido, por tratarse de un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección); sin embargo no es absoluto puesto que el arrendatario no puede imponerle al arrendador la prorroga legal en contra de su voluntad, luego de vencido el termino de duración de la relación arrendaticia, ya que cuando el derecho al goce de la misma aparece, en el momento del vencimiento del plazo, y siempre que el arrendatario este solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (por disposición contractual o legal), el inquilino bien puede no ejercer ese derecho de prorroga si no lo quiere o simplemente no lo ejerce o goza debido a que no le interesa o no puede ejercitarlo debido a no estar cumpliendo con aquellas obligaciones al momento del vencimiento del plazo prefijado por las partes. Se trata de un orden publico de protección que, igualmente, se observa al establecer el legislador que: cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. 2. Obligatoria para el arrendador. Una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato celebrado por tiempo determinado “este se prorroga obligatoriamente para el arrendador” establece el artículo 38 de la LAI. Esta obligatoriedad a cargo únicamente del arrendador deviene del propio derecho que tiene el arrendatario de continuar ocupando el inmueble que recibió en arrendamiento por tiempo determinado. 3. Es facultativa para el arrendatario. La prórroga legal al constituir un derecho facultativo para el arrendatario, denota que éste puede renunciarlo... Si no fuese facultativa para el arrendatario la prorroga legal, entonces el legislador no habría establecido que: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal. 4. Opera de Pleno Derecho. Significa que la misma procede, aún cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la LAI (por ministerio de la Ley) la misma procede en beneficio del arrendatario, como derecho irrenunciable. 5. Aplicable sólo a los contratos por tiempo determinado (omisis). Si la relación arrendaticia es por tiempo indeterminado, la prórroga legal no procede, pues según el artículo 38 en comento, el contrato debe haberse celebrado a tiempo determinado. Con la salvedad de las observaciones antes anotadas, la certeza temporal o “tiempo cierto o determinado” (art. 1579, CC), consiste de un lapso preciso o específico que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia, conociendo así cuándo se inicia y el momento de su conclusión. 6. Se concede solamente por un tiempo máximo. Constituye una nota distintiva de la prórroga legal, que la misma sólo se produce por cierto tiempo y por un plazo o tiempo máximo, al así disponerlo la Ley. En efecto, según el artículo 38 de la LAI, en los cuatro literales que lo informan, cuando la relación arrendaticia haya durado determinado tiempo, o hasta cierto tiempo, se prorrogará la misma “por un lapso máximo de”, partiendo de la duración de la prórroga por tiempo determinado desde seis meses hasta tres años, de acuerdo con el tiempo de duración del contrato (omisis). 7. Inmutabilidad de las Obligaciones Recíprocas. Durante la prórroga permanecerán vigentes las mismas obligaciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, pues así lo dispone el artículo 38 de la LAI. Este principio tiene su sentido como beneficio en protección de las partes, pues constituiría un perjuicio a las mismas o alguna de ellas, si por disposición de la Ley las obligaciones quedaran alteradas por fuerza o imperio de la prórroga. 8. Inadmisibilidad de la Demanda por Cumplimiento de Contrato. Resultaría un contrasentido establecer la prórroga legal y al mismo tiempo no prever la prohibición de admitir la acción que se propusiera por cumplimiento de contrato, al vencimiento del plazo prefijado en la relación. De allí que el legislador, con la finalidad de proteger el derecho concedido e igualmente evitar largas dilaciones en perjuicio de la celeridad y economía procesal, estableció en el artículo 41 de la Ley que: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

En este mismo orden de ideas, si bien es cierto tal como quedo establecido up-supra los instrumentos que rielan a los folios 34 y 35 carecen de valor probatorio alguno, no menos ciertos es, que al habar efectuado la arrendataria las consignaciones arrendaticias en forma ilegitima por extemporales, se produjo la extinción del contrato que a tiempo determinado fue suscrito por las partes, es por lo que debido al incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales , la arrendataria no tiene derecho al gozar del beneficio de la prorroga legal. Y así se decide.

CAPITULO VI

Del análisis que ha hecho el Tribunal y de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:

1º) Que a las partes las vinculó una relación arrendaticia mediante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

2º) Que la parte demandada no logró demostrar en el debate probatorio, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, tal como quedó establecido up-supra, es decir, que las consignaciones efectuadas por la arrendataria fueron realizadas en forma extemporánea, ya que no cumplieron con previsiones legales contenidas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no ser consignadas dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de cada mensualidad, así como también en la cláusula SEGUNDA del contrato que vinculó a las partes; no obstante, por cuanto las consignaciones correspondientes a los meses ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO del año 2007, fueron depositadas por la parte demandada en la cuenta corriente Nº 0401-80-0052796, del Banco de Fomento Regional Los Andes, que maneja el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, según consta en el expediente de Consignaciones Nº 242 del año 2006; en tal sentido, dichos cánones de arrendamiento deben ser retirados del expediente de consignaciones por la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 52, ejusdem.

En consecuencia el arrendatario incurrió en mora resultando procedente la acción intentada por cumplimiento de contrato.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por el ciudadano F.J.G.S., asistido por el abogado S.A.M., identificados en autos, contra la ciudadana A.G.V.d.H., igualmente identificada, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de prórroga legal y en consecuencia se declara:

Extinguida la relación arrendaticia que vinculó a las partes mediante contrato suscrito en fecha 01-01-2005, y en consecuencia se ordena la entrega del inmueble, (apartamento), ubicado en el Edificio “D”, piso PH-D-3, Residencias “El Rodeo”, Avenida “Las Américas”, Parroquia M.P.S., Municipio Libertador del Estado Mérida.

SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, prevista en el artículo 346, ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, por las razones up-supra.

Se condena a la parte demandada al pago de la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), correspondiente a los cánones de arrendamiento, comprendidos entre los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO del año 2007, a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), cada mes. Y en virtud de que dichos cánones fueron depositados por la parte demandada en la cuenta corriente Nº 0401-80-0052796, del Banco de Fomento Regional Los Andes, que maneja el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, según consta en el expediente de Consignaciones Nº 242 del año 2006; los mismos deben ser retirados del expediente de consignaciones por la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 52, ejusdem.

Se ordena el pago de los daños y perjuicios, como compensación por el uso del inmueble, equivalente al canon mensual de arrendamiento, a partir del mes de JUNIO – 2007, hasta la entrega definitiva del inmueble, habiendo quedado definitivamente firme el presente fallo, lo cual se verificará mediante una experticia complementaria en estado de ejecución de la sentencia. Quedando entendido, que si la parte demandada ha consignado los cánones de arrendamiento en la cuenta corriente Nº 0401-80-0052796, del Banco de Fomento Regional Los Andes, que maneja el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, y que conste en el expediente de Consignaciones Nº 242 del año 2006; los mismos deberán ser retirados por la parte actora, a los fines de evitar un doble cobro.

Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultada totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La notificación de las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los viernes diecinueve días del mes de octubre de dos mil siete. Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Juez Titular

Abg. Roraima S. M.d.M.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 2:00 p.m. Se libraron las respectivas Boletas de Notificación a las partes y se dejó copia certificada de la sentencia en el archivo del Tribunal.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

RSMdeM/JAM/gc.-