Decisión nº S2-118-11 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 8 de Agosto de 2011

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción Judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 9 de agosto de 2010, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la falta de cualidad alegada por la parte accionada y sin lugar la demanda incoada, condenando en costas a la parte actora; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

PUNTO PREVIO

Este juzgador antes de entrar a resolver el mérito del presente asunto, cree oportuno el momento para pronunciarse sobre el punto previo alegado de la siguiente manera:

(…Omissis…)

Ahora bien, con relación a la defensa de fondo alegada, este juzgador considera que en las actas riela inserto el documento contentivo del poder general de disposición y administración, autenticado en fecha 17 de enero del año 2005, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo; el cual fue otorgado por las ciudadanas O.F. viuda de González y L.G.F. a los ciudadanos C.G. y C.G.; en tal sentido, y, por cuanto, el referido documento no fue tachado de falso por la contraparte, es por lo que este juzgado considera que las ciudadanas O.G. y L.G., tienen la cualidad de demandadas en el presente litigio, motivo por el cual se declara improcedente el punto previo alegado. Así se decide.

(…Omissis…)

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Ahora bien, estimadas como han sido las pruebas en el presente juicio, considera este juzgador que es oportuno el momento para resolver el mérito del presente asunto, tomando como base los argumentos que de seguidas se explanan:

(…Omissis…)

Ahora bien, en el presente caso la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de venta suscrito con las demandadas de autos; en virtud de gozar de la preferencia ofertiva, ya que posee en calidad de arrendatario el inmueble.

A este respecto el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”

Así se observa que el contrato al cual hace referencia la parte actora, es el documento privado cursante en las actas en el folio 16, de fecha 8 de diciembre del año 2006, suscrito por la profesional del derecho C.G. y dirigido al ciudadano F.H.; en el mismo se le notifica al ciudadano F.H., el deseo de renovarle el contrato de arrendamiento y que, por cuanto éste procederá a ser vendido, se le ofrece en venta, a tenor de lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, la parte actora erró en derecho al considerar como contrato la notificación cursante en las actas, que además de ser impugnada en el presente litigio, se desecha en todo su valor probatorio, ya que la prueba testimonial no era la más idónea para ratificar y darle validez al referido instrumento, en virtud de que la abogada que lo suscribió tiene un interés inminente en el juicio, por ostentar el carácter de mandante de las co-demandadas.

No obstante a ello mal, puede equipararse o compararse una notificación como al (sic) descrita con un contrato de venta. Notificación en la cual se le informa al arrendatario, la preferencia ofertiva que tiene por ser el inquilino del bien inmueble, (previo al cumplimiento de requisitos de Ley), es una simple oferta que deberá tomar o dejar el o los arrendatario (s) para luego proceder a materializar la venta respectiva, venta esta que en autos no consta, y que jamás debe ni debió haberse comparado con la notificación antes referida; en tal virtud y de acuerdo a los fundamentos antes expuesto, concatenados con lo contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal declara sin lugar la demanda intentada, y así quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

(…Omissis…)

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 25 de marzo de 2008, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción Judicial, admitió demanda de cumplimiento de contrato de venta incoada por el ciudadano F.H. en contra de las ciudadanas O.G.D.M. y L.G.F., mediante la cual manifestó el actor, que en fecha 26 de marzo de 2003 suscribió con la ciudadana O.J.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.510.596 y de este domicilio, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 77-63, ubicado en la avenida La Limpia, calle 79, en jurisdicción de la parroquia Carracciolo Parra Pérez del municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual quedó autenticado en la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 63, tomo 18; en este sentido, señala que conforme al aludido instrumento la relación arrendaticia inició el 1° de marzo de 2003, la cual tendría una duración de seis meses contados a partir de la misma fecha, pudiendo prorrogarse por un período igual salvo que alguna de las partes manifestare por escrito a la otra, con treinta días de anticipación, su voluntad de no renovarlo, no obstante, dicha relación se ha mantenido de manera indefinida, cumpliendo cada una de las partes, sus respectivas obligaciones.

Ahora bien, alega que en fecha 8 de diciembre de 2006, se presentó en el inmueble arrendado, la ciudadana C.G., quien luego de identificarse le indicó que era apoderada general con facultad de administración y disposición, conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 2005, bajo el N° 49, tomo 3, de las ciudadanas O.F. viuda DE GONZALEZ y L.G.F., la primera administradora de dicho bien y la segunda co-propietaria del mismo, en virtud de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de noviembre de 2002; procediendo seguidamente la referida apoderada a entregarle un documento firmado previamente por ella, el cual cita y del cual desprende que la pretendida notificación de desahucio se hizo con fundamento en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que ya no regía la relación arrendaticia por haberse vencido su término de duración.

Asevera, que a pesar de no cumplir el instrumento fechado 8 de diciembre de 2006, con lo dispuesto en los artículos 42 y 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que no fue notificado mediante documento auténtico,

vale decir, autorizado por funcionario público, el precio, las condiciones y modalidades de la negociación, no existe duda de la manifestación de voluntad expresa de la propietaria del inmueble sub iudice de venderle el mismo, producto de lo cual, considera que no es aplicable al caso de autos la legislación especial inquilinaria, sino las previsiones del derecho común.

Así pues, el día 4 de marzo de 2008, a través del Notario Interino Noveno del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, procedió a notificar su aceptación de lo que denomina venta, a la apoderada de la propietaria del bien objeto de litigio, abogada C.G., consignando en dicha oportunidad cheque N° 81000006, girado contra la cuenta corriente N° 0163-0303-84-3033000746 del Banco del Tesoro, a favor de las ciudadanas O.G. y/o L.G., empero, dicho pago no fue aceptado. Fundamenta su demanda en los artículos 1.133, 1.137, 1.161 y 1.167 del Código Civil, y solicita que las accionadas convengan voluntariamente en otorgar el respectivo documento de venta, por ante el Registrador correspondiente, caso contrario, sea condenado a ello por el Tribunal, con los demás pronunciamientos de Ley. Estima la acción propuesta en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,00).

En fecha 30 de octubre de 2008, el apoderado judicial de la parte actora solicitó a tenor del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar del bien sub iudice, la cual fue decretada por el Juzgado de la causa en fecha 19 de noviembre de 2008.

En fecha 8 de diciembre de 2008, la representante judicial de la parte accionada, abogada A.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 29.514 y de este domicilio, presentó escrito de contestación de la demanda en el cual opuso en primer término, en atención al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, como defensa perentoria de fondo, la falta de cualidad pasiva, por cuanto no intervinieron sus representadas, según afirma, en el presunto contrato de arrendamiento ni en el otorgamiento de la carta privada llamada por el accionante oferta de venta. Por otra parte, negó en todos sus términos la demanda incoada por no ser ciertos los hechos narrados e improcedente el derecho invocado, afirmando seguidamente que la abogada C.G. mediante una misiva privada manifestó la intención de la ciudadana O.F. viuda de GONZALEZ, de dar por resuelto el contrato de arrendamiento y a la vez, la pretensión de vender el inmueble sub litis, arguyendo en este sentido, que dicha abogada solo actuó en nombre y representación de la arrendadora.

Considera que bien podía pedirse la resolución del contrato de arrendamiento puesto que el mismo seguía subsistiendo entre las partes, con la única variación de haberse convertido a tiempo indeterminado. Aunadamente, estima que el demandante se contradice al indicar que la misiva fechada 8 de diciembre de 2006 no vale como notificación de oferta arrendaticia por no haber cumplido los requerimientos exigidos por la Ley especial que rige la materia, empero, sí configura manifestación de voluntad de vender el inmueble arrendado.

Asevera, que sus representadas nunca han manifestado su voluntad de vender el bien sub iudice, no obstante, partiendo del supuesto negado de haberse efectuado una oferta de venta del inmueble arrendado en fecha 8 de diciembre de 2006, conforme al artículo 1.137 del Código Civil, se debe aplicar al caso in examine, por la naturaleza del negocio jurídico, las disposiciones contenidas en la Ley especial que rige la materia, y en tal sentido, dispone el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que el arrendatario deberá notificar al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de quince días calendarios a contra desde el ofrecimiento, pues transcurrido dicho lapso sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades, ya que lo contrario sería inmovilizar el derecho de propiedad. Adiciona, que el artículo 45 eiusdem consagra que, si transcurrido ciento ochenta días calendarios después del ofrecimiento no se ha vendido el inmueble, quedará sin efecto el mismo, debiendo hacer otro ofrecimiento para cualquier otra negociación que se pretenda celebrar, en esta perspectiva, alega que si la presunta oferta de venta fue realizada en fecha 8 de diciembre de 2006, el lapso de quince días calendarios venció el día 23 de diciembre de 2006.

Arguye, que la abogada C.G. no tiene ni ha tenido facultades para hacer la oferta de venta del bien sub litis al arrendatario, y, que sus poderdante no llegaron a ningún acuerdo con el actor para venderle dicho bien, por lo que impugna la documental signada con la letra “D” presentada junto al escrito libelar. Adiciona, que el instrumento fundante de la acción nace de una persona que no guarda relación con sus mandantes.

En fecha 6 de febrero de 2009, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito promocional de pruebas, en el que además de invocar el mérito favorable de las actas procesales ratificó el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de noviembre de 2000, bajo el N° 49, tomo 1°, protocolo 15, consignado junto al escrito libelar, y promovió prueba testimonial; por su parte, el representante judicial del demandante invocó el mérito favorable de las actas procesales, ratificó los medios probatorios presentados junto al libelo de la demanda y consignó prueba documental; dichas pruebas fueron admitidas por el Juzgado a-quo en fecha 16 de febrero de 2009.

En fecha 30 de septiembre de 2009, el Tribunal de Primera Instancia declaró la reposición de la causa al estado de evacuarse la prueba testimonial de las ciudadanas C.G. y O.F..

En fecha 26 de mayo de 2010, los apoderados judiciales de ambas partes presentaron escritos de informes.

En fecha 9 de agosto de 2010, el Tribunal a-quo dictó la resolución en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada por el apoderado judicial de la parte demandante, en fecha 28 de marzo de 2011, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los INFORMES, por ante esta Superioridad, se deja constancia que solo el apoderado judicial de la parte actora, abogado A.E.M., presentó los suyos en los términos siguientes:

Primeramente, manifestó que las conclusiones de la decisión recurrida son exiguas, sin poder desprenderse de las mismas -según su dicho- los motivos por los cuales el Juzgador a-quo declaró sin lugar la demanda incoada, en tal sentido, cita los párrafos finales de la aludida sentencia. Del mismo modo, estima que fueron dos las razones por las cuales se arribó a dichas conclusiones: a) que el documento fundante de la acción, vale decir, instrumento fechado 8 de diciembre de 2006, fue impugnado por las accionadas, quedando desestimado en todo su valor probatorio producto de no ser a juicio del Sentenciador de la causa, la prueba testimonial la idónea para su ratificación, por tener la ciudadana C.G. quien lo suscribe -según su criterio-, interés en el juicio, respecto de lo cual arguye que dicha ciudadana no es mandante sino mandataria de las accionadas, y, b) que no constituía el instrumento supra referido un contrato de venta, por no cumplir los requisitos de Ley.

Seguidamente, cita el contenido del instrumento fundante de la demanda y asevera que el Tribunal a-quo yerro al desestimarlo puesto que -según su apreciación- el mismo debió ser tachado y no simplemente impugnado, así pues, alega que dicho documento fue impugnado por las demandadas bajo el argumento de no haber sido suscrito por ninguna de ellas, lo cual es cierto a medias puesto que la co-demandada O.G.D.M. no figura en dicho documento, empero, el mismo aparece suscrito por la ciudadana C.G., quien actúa conforme al poder general de administración y disposición autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 49, tomo 3, como apoderada de las ciudadanas L.G.D.F. y O.F. viuda de GONZALEZ, co-propietaria del bien sub iudice y arrendadora del mismo, respectivamente. Aunadamente, alega que en virtud de estar suscrito el instrumento suficientemente mencionado por la ciudadana C.G., el mismo debía ser ratificado por ésta, por lo cual considera que tal declaración debe ser tomada en cuenta por el Sentenciador de Primera Instancia como una confesión judicial de parte.

Asevera, que cursa por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, demanda de desalojo incoada por la abogada C.G. en representación de las ciudadanas O.F. viuda de GONZALEZ y L.G.F., conforme al poder general de administración y disposición supra referido, expediente N° 1860 según nomenclatura interna de dicho Juzgado, cuyo documento fundante de dicha acción es precisamente el instrumento de notificación de desahucio y oferta de venta fechado 8 de diciembre de 2006, de lo cual deduce, que el referido documento había sido ya reconocido por las demandadas por ante la autoridad judicial por lo menos desde el día 10 de abril de 2008, fecha en la cual fue admitida la demanda de desalojo por el referido Juzgado de Municipios, todo lo cual consta en actas, por ello la impugnación no debió ser declarada.

Posteriormente, cita el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del cual desprende que debe el propietario notificar mediante documento auténtico el precio y modalidades de la negociación, señalando al respecto, que la notificación efectuada en fecha 8 de diciembre de 2006 por la apoderada de la arrendadora y de la copropietaria del bien sub litis no cumple con tales requerimientos, los cuales son de orden público, por ello, alega que no configura la misma una notificación de preferencia ofertiva arrendaticia, sin embargo, si es –según su dicho- una manifestación expresa de voluntad de la propietaria del inmueble L.G.F., de venderle a su mandante el aludido inmueble, pero no por los trámites de la Ley especial inquilinaria sino por las previsiones del derecho común.

Aduce, que en virtud de la oferta de venta recibida procedió a notificar a la apoderada de la propietaria, abogada C.G., en fecha 4 de marzo de 2008, por intermedio de la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, no solo la aceptación de dicha oferta de venta sino además procedió a efectuarle el pago del precio fijado por su mandante según cheque N° 81000006, girado contra la cuenta corriente N° 0163-0303-84-3033000746, del Banco del Tesoro, a favor de la ciudadana O.G. y/o L.G., no obstante el eludido pago no fue aceptado. Colige, que con la oferta de venta efectuada, con la aceptación de la misma y con la consignación del pago respectivo, se perfecciona -según su dicho- el contrato de venta según se desprende de los artículos 1.337, 1.137, 1.161 y 1.167 del Código Civil, citando doctrina al respecto; por los fundamentos expuestos, solicita se revoque la decisión apelada y procedente la acción incoada.

Asimismo, verifica este Juzgador Superior que las partes intervinientes en la presente causa no hicieron uso de su derecho de consignar escritos de observaciones.

PUNTO PREVIO

Procede este Juzgador Superior a pronunciarse sobre la defensa perentoria de fondo opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, relativa a la falta de cualidad pasiva de sus representadas, en tal sentido, en sentencia N° 102 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 6 de febrero de 2001, caso: Oficinas G.L. C.A. y otros en amparo, expediente N° 00-0096, bajo la ponencia del Magistrado Dr. J.M.D.O., se estableció lo siguiente:

(…Omissis…)

“La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:

Al estudiar este tema se trata de saber cuando el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuando el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.

(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág 489).

La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

(subrayado de la Sala. Ver J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. Pág. 193).

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

(ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión Tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944. Pág. 165).

Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. (sic).

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.”

(…Omissis…) Negrillas de este juzgador Superior

Aunadamente, indicó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° R.C 000258 de fecha 20 de junio de 2011, bajo ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, expediente N° 10-400, lo siguiente:

“Por otra parte, cabe señalar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.

H.D.E., en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:

Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.

Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala el autor antes citado:

Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.

(Vid. H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial T.1. pág. 539)

(Negrillas de este Tribunal ad-quem)

En virtud del análisis de la doctrina jurisprudencial ut supra citada, la cual este Tribunal Superior acoge para sí, se colige que, para poder examinarse la pretensión procesal en cuanto al fondo, es impretermitible determinar quienes tienen derecho por indicación de la Ley, para que en condición de demandantes se resuelva la acción incoada y quien es la persona frente a la cual debe pronunciarse la decisión, esto es, la legitimatio ad causam, la cual constituye uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos ineludibles para que el Juez pueda resolver si el accionante o los accionantes tienen el derecho a lo exigido y el demandado la obligación que se le trata de imputar, aptitud procesal cuya falta de consideración dentro de la vida jurídica acarrearía la procura de una tutela judicial inútil o infructuosa.

Así pues, verificado como ha sido que el inmueble objeto de litigio pertenece en propiedad a las ciudadanas O.G.D.M. y L.G.F., como se desprende del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo de Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de noviembre de 2000, bajo el N° 49, tomo 15, protocolo 1°, consignado junto al libelo de la demanda, colige este Sentenciador Superior amparado en su soberanía, independencia y autonomía para valorar y apreciar los supuestos fácticos vertidos en cada caso en concreto, que eran estas ciudadanas las que debían ser demandadas por ser las propietarias del bien en cuestión, no obstante haberse efectuado la presunta preferencia ofertiva por la ciudadana C.G., sólo en representación de la ciudadana L.G.F., co-propietaria del bien sub iudice, conforme a poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 2005, bajo el N° 49, tomo 3, producto de lo cual, este suscrito jurisdiccional declara la improcedencia de la falta de cualidad pasiva alegada por la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 9 de agosto de 2010, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la falta de cualidad alegada por la parte accionada y sin lugar la demanda incoada, condenando en costas a la parte actora; del mismo modo, evidencia este Sentenciador Superior que la apelación interpuesta por el demandante-recurrente deviene de su disconformidad con el criterio esbozado por el Tribunal a-quo, por cuanto considera que debía ser declarada con lugar su pretensión.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador Superior, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes:

Pruebas de la parte demandante:

• Copia simple de contrato de arrendamiento del bien sub iudice, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de marzo de 2003, bajo el N° 63, tomo 18, suscrito entre los ciudadanos O.J.F. en calidad de arrendadora y F.H. en calidad de arrendatario.

Este Sentenciador Superior le otorga el correspondiente valor probatorio, en virtud de lo normado en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte interesada, máxime que del mismo se desprenden las estipulaciones establecidas convencionalmente por los contratantes, a los efectos de regular la relación arrendaticia. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Copia simple de documento de propiedad del inmueble sub litis, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de noviembre de 2000, bajo el N° 49, tomo 15, protocolo 1°, suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES GARPEREZ C.A., representada por su Presidente y Primer Director de la Junta Directiva G.P.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.521.275, y por los ciudadanos EVANAN BERMUDEZ PRADO, LUTGARDA VALBUENA DE BERMUDEZ, EXI BERMUDEZ VALBUENA y F.G.D.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 114.347, 1.641.615, 4.748.135 y 5.057.360, correspondientemente, representados por el abogado E.B.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.509.770, según poder general de administración y disposición registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de agosto de 1983, bajo el N° 46, tomo 2, protocolo 3°, en calidad de vendedora, y las ciudadanas O.G.D.M. y L.G.F., en calidad de compradoras.

Constata este Tribunal de Alzada que el indicado medio probatorio constituye copia simple de instrumento público emanado de funcionario público competente con las solemnidades de Ley, por lo que hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico en el declarado, y aunado a que el mismo no fue tachado de falsos, desconocido, ni impugnado por la contraparte, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Sentenciador Superior lo aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

• Copia simple de poder general de disposición y administración conferido por las ciudadanas O.F. viuda de GONZÁLEZ y L.G.F., a los ciudadanos C.G. y C.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 15.726.572 y 11.282.941, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 2005, bajo el N° 49, tomo 3.

Estima este Juzgador que la misma constituye copia fotostática simple de un documento privado, por tanto, al evidenciarse que dicha copia no fue impugnada, desconocida ni tachada de falsa por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple de instrumento privado fechado 8 de diciembre de 2006, conforme al cual la ciudadana C.G. comunica al ciudadano F.H., la decisión de la ciudadana O.F. viuda de GONZALEZ, de dar por concluido el contrato de arrendamiento, en virtud de pretenderse vender el bien arrendado por la cantidad de “TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS SESENTA Y SEIS DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES (Bs.356.566,208)” (cita), precio que podía ser modificado de acuerdo al índice inflacionario para la fecha de la venta; instrumento en el que además se le otorgó al actor el lapso de un año como prórroga legal, a contar desde el día 1° de marzo de 2007 hasta el día 1° de marzo de 2008, y se le notificó que le correspondía el beneficio de preferencia ofertiva conforme el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre y cuando se encontrare solvente y dispuesto a satisfacer las aspiraciones de la propietaria.

Verifica este Sentenciador Superior que el aludido medio probatorio fue impugnado por la apoderada judicial de la parte accionada en la contestación de la demanda, producto de lo cual, el mismo se desestima conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• En original, resultas de notificación efectuada por el Notario Público Noveno del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 4 de marzo de 2008, previa solicitud del ciudadano F.H., en la cual se dejó constancia entre otros aspectos, que estando presente en el bien sub iudice se notificó a la ciudadana C.G., de la aceptación del ofrecimiento de venta efectuado en fecha 8 de diciembre de 2006, oportunidad en la que además elaboró y consignó el mencionado ciudadano el cheque N° 81000006, contra la cuenta N° 0163-0303-84-3033000476 del Banco del Tesoro, a la orden de las ciudadanas O.G. y/o L.G., por la cantidad de “CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.400,00)” (cita), negándose la notificada a recibir el mismo.

Constata este Tribunal de Alzada que el indicado medio probatorio constituye original de instrumento público emanado de funcionario público competente con las solemnidades de Ley, por lo que hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, de los hechos jurídicos en el declarado, y aunado a que el mismo no fue tachado de falsos, desconocido, ni impugnado por la contraparte, el mismo se valora en todo su contenido de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, en concordancia con el artículo 81 de la Ley de Registro Público y del Notariado. Y ASÍ SE DECLARA.

• Copia simple de instrumento privado fechado 8 de diciembre de 2006, conforme al cual la ciudadana C.G. comunica al ciudadano F.H., la decisión de la ciudadana O.F. viuda de GONZALEZ, de dar por concluido el contrato de arrendamiento, en virtud de pretenderse vender el bien arrendado por la cantidad de “TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS SESENTA Y SEIS DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES (Bs.356.566,208)” (cita), precio que podía ser modificado de acuerdo al índice inflacionario para la fecha de la venta; instrumento en el que además se le otorgó al actor el lapso de un año como prórroga legal, a contar desde el día 1° de marzo de 2007 hasta el día 1° de marzo de 2008, y se le notificó que le correspondía el beneficio de preferencia ofertiva conforme el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre y cuando se encontrare solvente y dispuesto a satisfacer las aspiraciones de la propietaria.

Verifica este Sentenciador Superior que en el lapso probatorio fue promovida la testimonial de la ciudadana C.G., evacuándose la misma por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 4 de febrero de 2010, quien ratificó en contenido y firma el aludido instrumento, producto de lo cual, el mismo se estima en todo su valor probatorio en virtud de lo consagrado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, máxime que no rindió declaración la mencionada ciudadana respecto de otros aspectos. Y ASÍ SE DECIDE.

• Copias certificadas por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 19 de enero de 2009, del expediente N° 1860-08, contentivo del juicio de desalojo seguido por la ciudadana O.J. viuda de FERNANDEZ en contra del ciudadano F.H., por ante el referido Juzgado.

En lo atinente a ello, debe puntualizarse que las anteriores documentales constituyen copias certificadas de documentos procesales, los cuales por estar certificados por un órgano jurisdiccional generan certeza con relación a que las actuaciones que fueron certificadas corren insertas en el mencionado expediente Nº 1680-08, del cual se desprende, entre otros aspectos, que la ciudadana C.G. reconoce haberse dirigido al demandado en fecha 8 de diciembre de 2006, en representación de las ciudadana O.F. viuda de GONZALEZ y L.G., para indicarle la decisión de sus mandantes de dejar sin efecto el contrato de arrendamiento y de concederle la prórroga legal, derivado de lo cual, las mismas se valoran en todo su contenido conforme a lo previsto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte demandada

• Prueba testimonial de las ciudadanas C.G. y O.F. viuda de GONZALEZ, identificada en actas.

Evidencia este Juzgador Superior que la testifical de la ciudadana C.G. fue evacuadas por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 4 de febrero de 2010, limitándose la misma a ratificar el instrumento fechado 8 de diciembre de 2006, al cual se le otorgó el correspondiente valor probatorio, motivo por el cual considera esta Superioridad que no se encuentra incursa la misma en alguna causal de inhabilitación, dándose por reproducida la valoración efectuada en relación al mencionado instrumento. Y ASÍ SE ESTIMA.

De la misma manera, aprecia este operador de justicia que la declaración de la testigo O.F. viuda de GONZALEZ, no fue evacuada, siendo declarado desierto el acto correspondiente por el Tribunal comisionado, por lo tanto esta Superioridad la desestima de conformidad con lo estatuido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato incoado por el ciudadano F.H. en contra de las ciudadanas O.G.D.M. y L.G.F. a fin de obtener el cumplimiento de lo de lo pautado en el instrumento privado fechado 8 de diciembre de 2006, que denomina contrato de venta.

Ahora bien, verifica este Juzgador Superior que en el instrumento fundante de la acción, la ciudadana C.G., apoderada de las ciudadanas O.F. viuda de GONZALEZ y L.G.F., arrendadora del inmueble sub litis la primera y co-propietaria de dicho bien la segunda de ellas, conforme a documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 2005, bajo el N° 49, Tomo 3, le comunicó al actor, la decisión de dar por concluido el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 21 de marzo de 2003, bajo el N° 63, tomo 18, en virtud de quererse vender el inmueble arrendado por la cantidad de “TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES (Bs.356.566.208,oo)” (cita), precio estipulado conforme a avalúo realizado por el Ingeniero R.O. C.I.V.: 13.019, SUDEBAN: P-113 FGDP-N258, el cual podía ser modificado conforme al índice inflacionario para la fecha de la venta de dicho bien, asimismo, se le concedió al actor como prórroga legal, el lapso de un año que comenzaría a regir a partir del día 1° de marzo de 2007 hasta el 1° de marzo de 2008, y, se le notificó que de acuerdo con el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde la preferencia ofertiva, siempre y cuando se encontrare solvente en el pago del canon de arrendamiento y dispuesto a satisfacer las aspiraciones de la propietaria.

Ahora bien, en primer término debe esclarecer este Juzgador Superior que el instrumento fundante de la acción no constituye un contrato de venta por cuanto en el mismo solo se notifica al demandante la voluntad de la ciudadana O.F. viuda de GONZALEZ, arrendadora del inmueble objeto de litigio, de no continuar la relación arrendaticia producto de la intención de vender el inmueble sub iudice por la cantidad de “TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS SESENTA Y SEIS DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES (Bs.356.566,208)” (cita), y, que le corresponde la preferencia ofertiva conforme a lo previsto en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En segundo término, resulta impretermitible precisar, que en virtud de haber sido ofrecido en venta el inmueble sub litis en razón de la relación arrendaticia que existe entre el ciudadano F.H. y la ciudadana O.J.F., puntualiza esta Superioridad que la legislación aplicable al caso de autos es la especial, vale decir, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE.

Producto de lo cual, procede este suscrito jurisdiccional a citar las disposiciones del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicables al caso de autos:

Artículo 42:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Artículo 44:

A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único:

El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 45:

Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

Artículo 46:

Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación. (Negrillas de este Sentenciador Superior)

La preferencia ofertiva es el derecho contemplado en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición, siempre que tenga más de dos años como arrendatario, se encuentre solvente en el pago de los cánones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario.

En esta perspectiva, expresa el autor G.G.Q., en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO”, Universidad Católica A.B., Caracas, 2006, págs. 360-373, que del concepto de preferencia ofertiva se desprenden los siguientes aspectos:

“a. Se trata de un derecho del arrendatario y un deber del propietario.

2. Ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa, cuando el propietario desee venderlo a un tercero.

3. La preferencia en la oferta frente al interés del tercero en adquirirlo.

   La preferencia ofertiva como deber-derecho.

   El propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación. Se tarta de una oferta perfecta o plena en cuanto la misma contenga todos los requisitos, modalidades y condiciones de la prestación, de la proyectada negociación de venta; pues de carácter esencialmente de una voluntad cierta, del objeto de la oferta y el precio, la pretendida oferta sería irregular o imperfecta y, por tanto, no obligatoria.

   (…Omissis…)

4. La notificación debida al propietario

   La notificación a que se contrae el parágrafo único del artículo 44 de LAI, se refiere a la aceptación de la oferta por el arrendatario, y para que la misma produzca el efecto jurídico a que está destinada, debe reunir algunos requisitos, como son: la libertad de la aceptación o del rechazo de la misma, pues su silencio a nada lo obliga y sólo plantea su falta de interés en adquirir con preferencia al tercero; debe ajustarse al contenido de la oferta recibida, aun cuando puede aceptarla modificándola, en cuyo caso se tratará de una nueva oferta de compra (art. 1.137 in fine, CC); y la aceptación debe llegar a conocimiento del oferente para que el contrato se perfeccione, sin que el oferente pueda válidamente revocar la oferta durante el término de los quince (15) días establecidos en el artículo 44 en referencia.

   LAI no establece que la notificación, a que se refiere el parágrafo único del artículo 44, sea uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario pueda ejercitar el derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter; sin embargo, no podemos obviar que sin el cumplimiento de tal notificación, a cargo del arrendatario y en beneficio del oferente propietario, el derecho a comprar con preferencia al tercero no podrá tener lugar, pues, en efecto:

   El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

   Quiere decir, entonces, que la mencionada notificación también constituye un requisito a cumplir por el arrendatario a los fines de poder ejercitar su derecho a adquirir por compra el inmueble en referencia, pues en caso contrario dejará de ser acreedor, en principio, de ese derecho.

   2.2.2 En relación con el arrendador propietario

   Partiendo de la idea de que el arrendador es el propietario del inmueble dado en arrendamiento, el requisito de la notificación requiere de algunas formalidades a ser cumplidas, entre las cuales podemos referir las siguientes:

   (…Omissis…)

2. Por medio de documento auténtico

   Es requisito esencial a ser cumplido por aquél, la notificación al arrendatario, mediante documento auténtico, es decir, aquel autorizado con las solemnidades legales por un registrador, por un juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado (art. 1.357, CC). Es de observar que en este aspecto en LAI se emplean las expresiones “documento auténtico” (art. 44), “en forma indubitable” (parágrafo único art. 44) y “notificación cierta” (art. 47); con cuyas expresiones se crean algunas dudas interpretativas.

   (…Omissis…)

   Asimismo, hemos observado que también en LAI se emplean otras expresiones tales como “en forma indubitable” (parágrafo único art. 44) y “notificación cierta” (art. 47). Con la primera expresión para establecer la obligación que tiene el arrendador oferente su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en cuyo caso pareciera entenderse que esa “forma indubitable” no es más que a través de “documento auténtico”, porque ésta es la forma como el propietario le ha hecho la oferta, y no podría ser de otra manera, porque “indubitable” significa según el DRAE “Que no puede dudarse”; evidente, que no ofrece ni presenta duda de su contenido, conducente a demostrar o comprobar la notificación del arrendatario al arrendador oferente mediante la que acepta o rechaza la oferta recibida. Es como si se hiciera remisión a la plena prueba o completa, concluyente o exacta del hecho contenido en la notificación “indubitable” ¿Puede existir otra forma indubitable que no sea mediante documento auténtico? Ciertamente que sí, pero si el legislador estableció que la notificación al arrendatario sea de esta manera, por medio del documento auténtico, ¿Por qué iba a contemplar otra forma distinta para la notificación del arrendatario al arrendador propietario? Y tratándose de la “notificación cierta” a que alude el artículo 47 de LAI, también DRAE hace referencia a “Conocido como verdadero, seguro, indubitable”, en cuyo caso estamos en presencia de la misma significación de lo “cierto” como “indubitable”.

   (Negrillas de este Sentenciador Superior)

   Por su parte, el autor A.E.G.F. en su obra “LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS COMENTADA Y CONCORDADA”, Editorial Moilibros, Caracas, 2001, págs. 103-105, estableció lo siguiente:

   PROCEDIMIENTO PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE PREFERENCIA

   Establece esta norma, el procedimiento a seguir para que se haga efectivo el derecho de preferencia. Al respecto señalaremos:

   En primer lugar, constituye obligación del arrendador, efectuar al arrendatario, mediante documento auténtico su manifestación de voluntad de efectuar la venta del inmueble.

   En este sentido, se debe interpretar como documento auténtico, tal como lo señala Cabanellas, el “Escrito, papel o el instrumento autorizado en forma tal que dé fe y haya de ser creído, por extendido por ante fedatario público o por estar legalizado por autoridad competente. La palabra auténtico deriva del griego, donde significa cosa autorizada o de fe cierta.

   (…Omissis…)

   Para cumplir esta obligación el arrendador también puede efectuarla mediante cualquier juez de la jurisdicción o por los mismos notarios.

   Ahora bien: ¿QUÉ DEBE CONTENER DICHA NOTIFICACIÓN?

   Prescribe la disposición que la notificación deberá contener. El precio, las condiciones y las modalidades de la negociación. En este último aspecto, se señalará si aspira que el precio se cancele de contado, o abonando parte y sufragando el saldo en parte, etc.

   Ahora bien, nada impide que las partes se pongan de acuerdo para concretar voluntariamente un acuerdo que posteriormente sea transformado en documento auténtico.

   En segundo lugar, tal como lo prescribe el Parágrafo Único de la norma, le corresponde al arrendatario, concretarle al arrendador o propietario su opinión en forma indubitable mediante la manifestación de su voluntad, de si acepta o no su oferta, lo cual debe hacerlo en un término de quince días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Este lapso se contará en forma continua.

   Tal circunstancia se produce en base a lo preceptuado por el artículo 1.137 del Código Civil, que expresa: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte”.

   En tercer lugar, una vez transcurrido el lapso de quince días para que el inquilino manifieste su voluntad de si acepta la oferta del arrendador, éste quedará en libertad de venderle el inmueble a terceros, pero, bajo las mismas condiciones ofrecidas al arrendatario. Esto es de suma importancia, debido a que no se puede permitir que el arrendador señale determinad condiciones, quizás onerosas para el inquilino y luego de que éste habiendo dejado transcurrir el lapso, el arrendador efectúe una oferta con mayores ventajas que a lo mejor, incluya un menor precio.

   (…Omissis…)

   Siguiendo con el procedimiento, determina el legislador que, si transcurridos ciento ochenta (180) días, después del ofrecimiento efectuado por el arrendador al arrendatario, término éste durante el cual el primero podía hacer ofertas a terceros, y sin que se hubiese efectuado la venta del inmueble, quedará sin efecto tal ofrecimiento y por ende, el arrendador, se verá en la ineludible necesidad, si persiste en la venta del bien, de cursarle nuevamente oferta al inquilino, la cual deberá obedecer a las mismas condiciones antes señaladas.

   (…Omissis…)

   Tal como lo señala el artículo, el legislador prevé la posibilidad de que la oferta al arrendatario se la haga un tercero en representación del propietario. En este caso, el mandatario deberá presentarle al arrendatario documento auténtico donde se acredite dicha representación, como es el caso de poder notariado o protocolizado y al mismo tiempo, el documento de la oferta con las indicaciones establecidas por el artículo 44, es decir, el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

   (Negrillas de este operador de justicia)

   Derivado de lo cual, precisa esta Superioridad que el propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario mediante documento auténtico, vale decir, aquel autorizado con las solemnidades legales por un registrador, por un juez, un notario u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en razón de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa en tal condición, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, entre las cuales se incluye, si aspira a que el precio sea cancelado de contado o en partes; se trata pues, de una oferta perfecta o plena en cuanto la misma contenga todos los requisitos, modalidades y condiciones de la prestación de la proyectada negociación de venta.

   Del mismo modo, puntualiza este Juzgador Superior que corresponde al arrendatario notificar al propietario, la aceptación de la oferta, la cual deberá hacerse en forma indubitable, es decir, mediante documento autentico, porque ésta es la forma como el propietario le ha hecho la oferta, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento, ya que transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el mismo, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades, todo lo cual conlleva a determinar que la mencionada notificación también constituye un requisito a cumplir por el arrendatario a los fines de poder ejercitar su derecho a adquirir por compra el inmueble arrendado, pues en caso contrario dejará de ser acreedor de ese derecho, ahora bien, para cumplir esta obligación el arrendador también puede efectuarla mediante cualquier Juez de la jurisdicción o por los mismos notarios.

   Por tanto, una vez transcurrido el lapso de quince días establecido legalmente para aceptar la oferta de venta, sin que el arrendatario hubiere aceptado la misma, queda el propietario en libertad de dar en venta el bien a terceros, pero, bajo las mismas condiciones ofrecidas al arrendatario. Finalmente, instituye este Jurisdicente Superior que, si transcurridos ciento ochenta (180) días después del ofrecimiento efectuado por el propietario al arrendatario, término éste durante el cual el primero podía hacer ofertas a terceros, sin que se hubiese efectuado la venta del inmueble, quedará sin efecto el ofrecimiento efectuado y por ende, el propietario se verá en la ineludible necesidad, si persiste en la venta del bien, de realizarle nuevamente oferta al inquilino, la cual deberá obedecer a las mismas condiciones antes señaladas.

   Así pues, precisa este Sentenciador Superior que se cumple en el presente caso lo estipulado en el artículo 46 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la ciudadana C.G. es apoderada general con facultades de administración y disposición, no solo de la arrendadora del inmueble sub iudice, sino además de la ciudadana L.G.F. co-propietaria del mismo bien, conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 2005, bajo el N° 49,tomo 3. Y ASÍ SE DECLARA.

   Sin embargo, determina este Juzgador Superior que el instrumento privado fundnate de la presente demanda, emitido en fecha 8 de diciembre de 2006 por la ciudadana C.G. en su carácter de apoderada general de las ciudadanas O.F. viuda de GONZALEZ y L.G., dirigido al ciudadano F.H., no cumple con las formalidades establecidas en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, producto de no haber sido el mismo autenticado, es decir, no cumplió la oferente su obligación de manifestar su voluntad de vender el inmueble objeto de litigio, conforme a documento autorizado con las solemnidades legales por un registrador, por un juez, un notario u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en cumplimiento del artículo 1.357 del Código Civil, así como tampoco se expresó en el mismo las condiciones ni modalidades de la negociación, a pesar de haberse indicado el precio de la venta. Y ASÍ SE DECLARA.

   Del mismo modo, verifica este Arbitrium Iudiciis que si bien es cierto que el ciudadano F.H. manifestó que aceptaba el ofrecimiento de venta efectuado por la ciudadana C.G., supra mencionada, conforme a notificación realizada por el Notario Público Noveno del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, ésta aceptación se realizó el día 4 de marzo de 2008, es decir, un año y veinticuatro días después del ofrecimiento de venta, con lo cual incumple el mismo lo previsto en el parágrafo único del artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues en observancia del mismo, la aceptación debía realizarse en el lapso de quince días calendarios a contar desde la fecha del ofrecimiento. Y ASÍ SE DECIDE.

   Por consiguiente, colige este suscrito jurisdiccional amparado en su soberanía, independencia y autonomía para valorar y apreciar los supuestos fácticos vertidos en cada caso en concreto, que no obstante haber incumplido ambas partes las obligaciones establecidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, determinado como ha sido que el documento fechado 8 de diciembre de 2006 no cumple a cabalidad con los requisitos establecidos legalmente para ser considerado como preferencia ofertiva, mal podía el ciudadano F.H. aceptar la misma, derivado de lo cual, corresponde a las propietarias del inmueble objeto de litigio en estricto cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 45 del mencionado Decreto Ley, ofrecer al arrendatario en primer término y con preferencia a cualquier tercero, toda venta o negociación que se pretendiera realizar sobre dicho bien, en caso de cumplir éste con los requisitos establecidos en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, de encontrase desde hace más de dos años en el inmueble arrendado, solvente en el pago del canon de arrendamiento y dispuesto a satisfacer las aspiraciones de las propietarias. Y AÍ SE DECLARA.

   Consecuencialmente, una vez indicado que la preferencia ofertiva fundante de la presente demanda es irregular o imperfecta por no haberse indicado en ésta, los requisitos de Ley para su validez, este Tribunal de Alzada declara sin lugar la demanda incoada dada la imposibilidad de dar cumplimiento a la pretensión del actor. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   En aquiescencia, tomando base en las precedentes argumentaciones, los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes citados y los fundamentos legales aplicables al caso facti especie, aunado al análisis de los alegatos y medios de prueba aportados por las partes, resulta forzoso para este Sentenciador Superior CONFIRMAR con una motivación distinta la decisión proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha 9 de agosto de 2010, en el sentido de declarar SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato propuesta por el ciudadano F.H. en contra de las ciudadanas O.G.D.M. y L.G.F., en atención a los criterios explanados con anterioridad, y consecuencialmente se declara SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por el demandante-recurrente, en los términos que de forma expresa, positiva y precisa se explanarán en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por el ciudadano F.H. en contra de las ciudadanas O.G.D.M. y L.G.F., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por el ciudadano F.H., por intermedio de su apoderado judicial A.E.M., contra sentencia de fecha 9 de agosto de 2010, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA con una motivación distinta la aludida decisión de fecha 9 de agosto de 2010, proferida por el Juzgado a-quo, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (08) días del mes de agosto de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia 152° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

DR. LIBES G.G.

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abog. B.C.P.

En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abog. B.C.P.

LGG/bc/ar