Decisión nº 521-08 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Cojedes, de 13 de Octubre de 2008

Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito

de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes

Nº 521/08

EXPEDIENTE N° 0713

JUEZ: Abg. Sadala A. Mostafá P.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

DEMANDANTE: J.F.R.F., C.I. N° V-2.184.492

APODERADO JUDICIAL: Abg. O.A.R.C., Inpreabogado Nº 101.470

DEMANDADO: S.S., C.I. Nº V-12.565.548

DEFENSORA AD-LITTEM: Abg. V.C.B.M., Inpreabogado N° 103.956

MOTIVO: Desalojo.

CAPÍTULO I

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado O.A.R.C., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.F.R.F., parte demandante, contra la decisión de fecha 01 de julio de 2008, proferida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, mediante la cual declaró sin lugar la demanda por Desalojo, incoada por el ciudadano J.F.R.F., contra el ciudadano S.S..

CAPÍTULO II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos.

Alega la parte actora en el libelo de la demanda, que es propietaria de un inmueble ubicado en la carretera vía Manrique, en el caserío La Palma, Municipio San Carlos, estado Cojedes. Que en fecha 15 de agosto de 2003, celebró contrato verbal de arrendamiento del inmueble antes identificado con el ciudadano S.S., por un canon de arrendamiento mensual de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00), por seis (06) meses fijos a partir del 15 de agosto de 2003, fecha en la cual el arrendatario tomo posesión como inquilino del inmueble.

Aduce además, que vencido el contrato de arrendamiento, notificó al arrendatario dar por terminada la relación contractual, concediéndole un plazo de seis (06) meses para la desocupación y entrega del inmueble. Transcurrido ese lapso, el arrendatario incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento, encontrándose insolvente desde el mes de agosto de 2003 hasta la presente fecha, incumpliendo igualmente con la obligación al pago del consumo por los servicios públicos, por un monto de Treinta Mil Bolívares (Bs.30.000,00) mensuales, encontrándose así en estado de mora y excediéndose en el límite de dos mensualidades consecutivas para solicitar el desalojo del inmueble arrendado.

Por lo anteriormente expuesto, es por lo que el ciudadano J.F.R.F., demandó por Desalojo, al ciudadano S.S., para que convenga o en caso contrario sea condenado a lo siguiente: Primero: Desalojar el inmueble que detenta como arrendatario, por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento por un lapso mayor de dos mensualidades consecutivas; Segundo: Devolver el inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; Tercero: Pagar la cantidad de Trece Millones Ochocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.13.860.000,00), que totaliza los cánones de arrendamiento vencidos, a razón de Ochenta Mil Bolívares mensuales, desde el mes de agosto de 2003 hasta febrero de 2007, el pago de los servicios públicos, así como también, los cánones de arrendamiento vencidos hasta tanto quede definitivamente firme la sentencia que ha de declararse en la presente causa; fundamentando la presente acción en los artículos 1.579, 1.592 y 1.600 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CAPÍTULO III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

El libelo de la demanda fue presentado por el ciudadano J.F.R.F., asistido de abogado, en fecha 01 de marzo de 2007, ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, anexando los siguientes instrumentos: documento de compra venta del inmueble identificado en autos, marcado “a”; recibos marcados desde la “b” hasta la “z” y desde “a1” hasta “b8”.

Admitida la demanda, por auto de fecha 09 de marzo de 2007, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Posteriormente, compareció la parte actora, otorgando poder apud acta al abogado O.R..

Vista la imposibilidad de notificar a la parte demandada, por auto de fecha 28 de abril de 2008, se designó como defensor judicial a la abogada V.C.B.M..

Citada la parte demandada, en fecha 04 de junio de 2008, compareció la abogada V.B., en su carácter de defensor judicial, a los fines de dar contestación a la demanda.

Abierto el lapso probatorio, compareció la parte accionante a los fines de consignar escrito de probanzas, ratificando el valor probatorio de los instrumentos anexados al libelo de demanda, promoviendo además, los testimonios de las ciudadanas C.Á., C.M. y N.P.d.B., siendo evacuadas las mismas.

Por auto de fecha 05 de junio de 2008, el tribunal a-quo admitió las pruebas promovidas por la parte actora.

El Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en fecha 01 de julio de 2008, dictó sentencia, declarando sin lugar la demanda; apelando de la anterior decisión el abogado O.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, oyéndose la apelación en ambos efectos y acordándose la remisión del expediente a esta superioridad, dándosele entrada por auto de fecha 15 de julio de 2008, bajo el Nº 0713.

Por auto de fecha 23 de julio de 2008, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad a lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

CAPÍTULO IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Como ha sido reseñado, el ciudadano J.F.R.F., debidamente asistido de abogado, interpuso formal demanda por Desalojo, contra el ciudadano S.S..

Admitida la demanda y sustanciada conforme a derecho, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, procedió a dictar sentencia en fecha 01 de julio de 2008, declarando sin lugar la demanda. Dicha decisión fue apelada en fecha 03 de julio de 2008 por el abogado O.A.R., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.R., parte demandante, y oída la apelación en ambos efectos.

Por su parte, el tribunal de cognición fundamentó su decisión en lo siguiente:

…En el caso de marras, estamos ante una demanda de Desalojo de Inmueble (sic) fundamentada en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tramitada por el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con base al artículo 33 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

(Omissis)

…Ahora bien, de la norma supra transcrita se puede evidenciar los supuestos legales necesarios para la procedencia de la acción de desalojo conforme a la causal alegada por la demandante, esto es: 1º La existencia de una relación de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado; y, 2º Demostrar el hecho de que el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.

Igualmente, se fundamenta la demanda en la existencia del contrato de arrendamiento, las obligaciones derivadas de este contrato, así como la obligación de las partes de cumplir el mismo de buena fe y en caso contrario, la posibilidad de demandar su cumplimiento o su resolución…

(Omissis)

…Las anteriores normas, dan fundamento a la existencia de la figura del contrato de arrendamiento, el cual en el presente caso, en virtud de lo contemplado en el literal a del artículo 34 del Decreto con fuerza (sic) y rango (sic) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe ser verbal o a tiempo indeterminado y de forma concomitante, debe demostrarse que el arrendatario incumplió su obligación de pago de canon de arrendamiento al dejar insolutas dos (02) mensualidades consecutivas, lo cual de seguidas procede este sentenciador a analizar…

(Omissis)

…Con base a tales asertos, acerca de la cláusula de temporalidad y la vigencia del contrato de arrendamiento en el presente caso observa este sentenciador que:

1º Las partes supuestamente pactaron un contrato verbal de arrendamiento con una vigencia inicial de SEIS (sic) (06) MESES (sic), contados a partir del día 15 de agosto de 2003, el cual feneció el 15 de febrero de 2004, fecha en la cual una vez vencida fue notificado el Arrendatario (sic), según lo indica el demandante y le concedió una prórroga de SEIS (sic) MESES (sic) adicionales, por lo que el contrato verbal de arrendamiento inicial feneció inicialmente (sic) en fecha 15 de agosto de 2004, hecho que no fue negado por la defensora judicial del demandado, habiendo iniciado un nuevo contrato el día siguiente al vencimiento de la prórroga otorgada y permitiendo el Arrendador (sic) la permanencia del Arrendatario (sic) en el bien de forma pacífica, hasta la interposición de la presente demanda en fecha 02 de marzo de 2007. Así se evidencia de sus dichos.-

2º Respecto a la normativa aplicable al contrato verbal, observa este sentenciador que la norma que rige el principio de autonomía de las partes está contemplado en el artículo 1159 (sic) del Código Civil, el cual establece que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Ciertamente, todo contrato celebrado entre las partes debe ser cumplido tal y como fue pautado, salvo norma contraria establecida en la Ley o porque no posee las condiciones de existencia como lo son: Consentimiento de las partes, Objeto posible y que pueda ser materia de contrato, o Causa (sic) Lícita (sic); igualmente, existen eximentes de su cumplimiento por ser de ejecución imposible por haber fenecido el objeto o ser inexistente este, o versar este en una condición imposible, pudiendo por otra parte, anularse al estar viciados por dolo, error o violencia y por no tener capacidad contractual las partes que lo suscriben. En ese orden de ideas observamos que el artículo 1140 (sic) del Código Civil establece:

Artículo 1.140. Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales

.

Hace referencia el artículo de marras al Titulo (sic) III que se denomina “De las obligaciones (sic)” del Código Civil, el cual establece en su Capítulo IV (Extinción de las obligaciones (sic)), artículo 1282 (sic) que: “Las obligaciones se extinguen por los medios a que se refiere este Capítulo y por los demás que establezca la Ley”. Siendo el de arrendamiento un contrato conforme al artículo 1579 (sic) eiusdem, del cual se crea la obligación para el arrendador de hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, pagando este último el precio determinado en el mismo, estas obligaciones se extinguen mediante las diversas formas establecidas en el indicado Capítulo IV del Titulo (sic) III del Código Civil, a saber: Pago simple y puro, Pago con Subrogación (sic), Novación, Remisión de la Deuda (sic), Compensación, Confusión, Perdida (sic) de la Cosa (sic) Debida (sic) o por la Declaratoria (sic) de Nulidad (sic) del Contrato (sic). Igualmente, puede extinguirse por haber expirado el término o vigencia del contrato o por otras causas establecidas específicamente en la Ley. Así se determina.-

En consecuencia, sí (sic) el contrato fue celebrado supuestamente de forma verbal, debe regirse por lo pautado verbalmente y por las normas legales que en materia de contrato establece el Código Civil y las demás normas especiales en materia de Arrendamiento (sic), por lo que, la Acción (sic) de Desalojo (sic) es la pertinente para solicitar la Resolución (sic) del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) Verbal (sic), a tenor de lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.-

3. Respecto a la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas por parte de la demandada, se observa que la demandante alegó que la demandada incurrió en el incumplimiento del pago del canon “Omissis… desde el mes de agosto de 2003 hasta la presente fecha”, totalizando los mismos la cantidad de bolívares DOCE MILLONES SEISCIENTOS MIL (Bs.12.600.000,00), que actualmente equivalen a bolívares fuertes DOCE MIL SEISCEINTOS (sic) (Bs.12.600,00) (sic), más la cantidad de bolívares (sic) UN MILLON DOSCIENTOS SESENTA MIL (sic) (Bs.1.260.000,00), equivalente a bolívares (sic) fuertes (sic) UN MIL DOSCEINTOS SESENTA (sic) (Bs.F.1.260,00). Por lo que en consecuencia, la presente demanda encuadra perfectamente en el supuesto de Desalojo (sic) contemplado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia no goza de la prorroga (sic) legal establecida en el parágrafo primero del citada artículo 34 eiusdem.

Empero, de las probanzas aportadas por la parte demandante no se logró verificar la falta de pago de dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos a tenor de lo dispuesto en el literal a) (sic) del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, no habiendo plena prueba que permitiese a este jurisdicente llegar al convencimiento del Incumplimiento (sic) de la obligación supuestamente contraída por el demandado mediante contrato verbal, deberá forzosamente declarase Sin Lugar la presente demanda, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1354 (sic) del Código Civil en concordancia con el artículo 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, lo cual hará expresamente este Órgano Objetivo Institucional Judicial en su decisión. Así finaliza su razonamiento…”

Corresponde a esta superioridad, establecer si la decisión proferida por el tribunal de cognición está ajustada a derecho, para lo cual se hacen las siguientes consideraciones.

En su escrito libelar, el accionante alegó ser propietario de un inmueble ubicado en la carretera vía Manrique, caserío La Palma, Municipio San Carlos del estado Cojedes, acompañando a los autos el documento de compra-venta, debidamente reconocido, y que en fecha 15 de agosto de 2003, celebró un contrato de arrendamiento en forma verbal con el ciudadano S.S., sobre el referido inmueble, identificado en autos, con un canon de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00) mensuales y una duración de seis meses, siendo prorrogado dicho lapso por seis meses más, notificando al arrendatario que daba por terminada la relación contractual.

Siendo el caso que el arrendatario incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento, así como con el pago de los servicios públicos (aseo, agua, luz, impuesto municipal), es por lo que, el accionante procedió a demandar por desalojo al ciudadano S.S..

A los fines de determinar la procedencia de la acción propuesta, debe esta alzada verificar si se cumplieron con las exigencias del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de estas causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

En el caso bajo análisis, encontramos, que la parte accionante en su escrito libelar alegó la existencia de un contrato de arrendamiento en forma verbal y el incumplimiento del arrendatario del canon correspondiente a más de dos (2) mensualidades consecutivas.

Por su parte, la defensora ad-litem en su escrito de contestación a la demanda, alegó que era falso que hubiera dejado de pagar los cánones de arrendamiento reclamados, así como también, era falso que hubiera dejado de pagar los servicios públicos y que no quiera cumplir o no haya cumplido con sus obligaciones como inquilino.

Observa quien decide, que la demandada de autos no negó la existencia de un contrato de arrendamiento, por el contrario, lo admite, rechazando, por falso, que no hubiera cumplido sus obligaciones como inquilino.

Siendo ello así, debe concluirse, que los requisitos para la procedencia de la acción interpuesta, fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fueron satisfechos. Así se establece.

Análisis Probatorio.

La parte demandante, conjuntamente con su escrito libelar, produjo los siguientes elementos probatorios.

- Documento de compra-venta, debidamente reconocido por ante el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes.

El referido documento no fue objeto de impugnación o tacha, por lo cual, por ser ese tipo de instrumentos equiparables a un documento auténtico, se le otorga todo el valor probatorio que de él se desprende, esto es, que el ciudadano J.F.R.F. es propietario del inmueble que se identifica en la referida documental, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

- Cuarenta y dos (42) recibos de cobro, a nombre del ciudadano S.S., por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00) cada uno, con fechas de vencimiento mensuales y consecutivas, desde el 15 de septiembre del año 2003 hasta el 15 de febrero del año 2007.

Los recibos presentados son de carácter privado, emanados de la parte demandante, sin constar en el cuerpo de los mismos algún acto de voluntad por parte de la accionada, con la pretensión de demostrar el carácter insoluto de los cánones de arrendamiento señalados.

Estos instrumentos por emanar en forma unipersonal de la parte accionante, no son oponibles al demandado, por lo tanto, carecen de valor probatorio, en consecuencia, no se aprecian. Así se declara.

En la oportunidad de la promoción de pruebas, el accionante promovió y ratificó los documentos valorados supra y además produjo la prueba testimonial de las ciudadanas C.Á., C.M. y N.P.d.B., quienes rindieron su declaración en la oportunidad fijada para ello, no siendo repreguntadas por la contraparte.

Las testigos promovidas fueron contestes en sus deposiciones, al afirmar, que conocen al ciudadano J.F.R.F.; que es propietario del inmueble arrendado al ciudadano S.S.; que conocen de la existencia del contrato de arrendamiento verbal, y que el canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00) mensuales.

Observa quien decide, que no obstante lo aseverado por las testigos evacuadas, la prueba testimonial no es idónea para demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento de naturaleza verbal, así como tampoco, para probar el monto demandado, de conformidad con lo previsto por el artículo 1.387 del Código Civil, más aun, sin existir ningún medio de prueba por escrito, a los efectos de valorarlos al menos como un indicio. Por tal motivo, a juicio de quien decide, las deposiciones de las testigos promovidas no deben ser apreciadas por impertinentes, al no ser idóneas para demostrar el incumplimiento de un contrato. Así se establece.

Por otra parte, la accionada no promovió ningún elemento probatorio en el proceso.

Los artículos 506 y 254 del Código de Procedimiento Civil, establecen:

Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

Artículo 254. Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…

En otras palabras, lo que ordena el precepto legal de la referencia es que el demandado debe ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el decurso del procedimiento probar los hechos constitutivos de su acción.

Las normas procesales transcritas supra, señalan por una parte, que al accionante le corresponde la prueba de los hechos que constituyen el derecho cuyo reconocimiento demanda, y por otra parte, el accionado debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Con los elementos probatorios producidos en el procedimiento, la parte actora logró probar la propiedad del bien inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, sin embargo, no llegó a demostrar el incumplimiento en los cánones de arrendamiento supuestamente debidos, con motivo del referido contrato verbal, en virtud de ello, al no haber plena certeza de los hechos alegados en la demanda, debe concluirse, que la demanda por desalojo no puede prosperar en derecho, por lo que, debe forzosamente esta superioridad, confirmar la decisión proferida por el tribunal de cognición y, en consecuencia, declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, tal y como se establecerá en forma expresa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

CAPÍTULO V

DECISIÓN

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CONFIRMA la decisión de fecha 01 de julio de 2008, proferida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, mediante la cual declaró sin lugar la demanda por Desalojo, incoada por el ciudadano J.F.R.F., contra el ciudadano S.S.. Segundo: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado O.A.R.C., en su carácter de autos, contra la decisión de fecha 01 de julio de 2008, dictada por el tribunal a-quo. Tercero: Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: Por cuanto la presente decisión ha sido proferida fuera del lapso previsto para ello, se ORDENA la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, notifíquese, compúlsense las copias necesarias y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en San Carlos a los trece (13) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2008). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

Abg. Sadala A. Mostafá P.

Juez Titular

Abg. Eglee S. Matute D.

Secretaria

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos horas y diez minutos de la tarde (2:10 p.m.) y se libraron boletas de notificación.

La Secretaria

Definitiva (Especial Ordinario)

Exp. N° 0713

SM/EM/jg.