Decisión nº 13123 de Juzgado Primero del Municipio Iribarren de Lara, de 26 de Febrero de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintiséis de febrero de dos mil siete

196º y 148º

ASUNTO : KP02-V-2006-004744

Exp. 13.123/ Desocupación de Inmueble

Se inició la presente causa en fecha 13-11-2006 mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por las abogadas en ejercicio B.B. y M.A.S., inscritas en el INPREABOGADO bajo los N° 113.820 y 108.976 respectivamente, actuando en su condición de Apoderadas Judiciales del ciudadano F.G.U., quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 9.616.550 y de este domicilio; contra el ciudadano R.J.G.Y., venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 9.627.367 y de este domicilio.

Una vez admitida la demanda, se emplazó al demandado de autos para el segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda. En fecha 05-12-06 comparece el ciudadano R.J.G.Y., asistido por la abogada A.V.S., dándose por citado. Nuevamente en fecha 08-12-06 comparece el demandado a fin de otorgar poder apud acta a los abogados A.V.S. y F.R.C., inscritos en el IPSA bajo los N° 90.041 y 63.670 respectivamente; así mismo procede a contestar la demanda. Abierta la causa a pruebas la actora promovió el mérito favorable de autos, promovió constancia emitida por la firma mercantil Inversiones Gegon Villegas, las testimoniales de los ciudadanos M.G.V., H.C. y D.C. y como prueba de informes solicitó oficiar al Banco Mercantil, al Registro Mercantil Segundo del Estado Lara y a los Juzgados 2°, 3° y 4° del Municipio Iribarren del Estado Lara. Por su parte el demandado promovió el mérito favorable de autos y como documentales documento de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto; pruebas estas que fueron admitidas y evacuadas por el Tribunal.

Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictaminar, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

Manifiestan las apoderadas del demandante que su representado celebró contrato de arrendamiento con opción a compra con el ciudadano R.J.G.Y., sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la urbanización A.J. deS. II de esta ciudad y que mide aproximadamente ochenta y tres metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (83,25 mts2), distinguida con el N° 6, de la vereda 8 de dicha urbanización, el cual le pertenece según documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, inserto bajo el N° 17, Tomo II, Protocolo Primero, de fecha 13-01-1994. Continúan manifestando que el contrato fue celebrado en fecha 20-02-2005 a tiempo determinado, en virtud de que el mismo perduraría hasta la aprobación del crédito hipotecario solicitado por el ciudadano R.J.G.Y., por lo que afirma que una vez que la entidad bancaria Banco Mercantil le negó el crédito solicitado, el contrato llegó a su fin, sin embargo el arrendador continuó ocupando el inmueble y en este sentido sostienen que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado. Así mismo alegan que en la cláusula segunda del aludido contrato se estableció un canon mensual de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) pagaderos por mensualidades vencidas los 20 de cada mes, cuyos pagos debían efectuarse en las oficinas de Inversiones Gagon Villegas, representada por la ciudadana M.G.V.M. por autorización del arrendador, expresando que el arrendatario no ha materializado pago alguno y que menos ha realizado ofrecimiento de pago sobre cánones de arrendamiento por Tribunal alguno, por lo que sostienen que el arrendatario adeuda por dicho concepto un período de un año y ocho meses a razón de Bs. 200.000,00 cada uno lo que arroja un monto total de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) con lo que le ha causado perjuicio a su representado en virtud de no haber recibido el inmueble ni las rentas que debería adquirir de éste, colocándolo en mora con los servicios públicos, razón por la cual acude a esta autoridad para demandar formalmente por desalojo al ciudadano R.J.G.Y., por falta de pago de los cánones de arrendamiento. Por todo lo anterior y con fundamento en los artículos 1264, 1159, 1160, 1592 ordinal 2°, 1597, 1614 del Código Civil, 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, proceden a demandar al ciudadano R.G.Y. por desalojo para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en entregar a su representado el inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas. Así mismo solicitan el pago de las costas y costos del proceso. Por otra parte estiman los daños constituidos en falta de pago y deterioros que el arrendatario ha realizado en el inmueble en detrimento del patrimonio de su representado en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.900.000,00) en cuyo monto igualmente estiman la demanda.

En la oportunidad de la contestación, el demandado procede a negar, rechazar y contradecir la demanda alegando no ser cierto que sea arrendatario del inmueble ubicado en la urbanización A.J. deS. II de esta ciudad, distinguida con el N° 6, de la vereda 8 y que el arrendador sea el ciudadano F.G.U., afirmando que si bien es cierto que celebró contrato de arrendamiento con opción a compra de forma privada, cuya cláusula tercera expresaba que el mismo comenzaría a tener una vigencia a partir del 20-02-05, no es menos cierto que posteriormente en fecha 20-04-2005 celebraron contrato de opción a compra venta sobre el mismo inmueble el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, anotado bajo el N° 36, Tomo 53 y que por tanto adquirió valor de documento con fe pública, por lo que así solicita sea declarado por este Tribunal atendiendo a lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil. Niega, rechaza y contradice que se le impute la condición de arrendatario argumentando que su condición es la de ser propietario conforme al documento autenticado, con el cual alega haber quedado sin efecto el contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad y sobre el cual nunca hubo la intención de darle carácter de público ya que la intención de las partes fue la de celebrar un contrato de venta como en efecto se realizó en fecha 20-04-05, el cual quedó perfeccionado con el consentimiento libre de las partes. Afirma sorprenderse con la presente acción de desalojo por no ostentar la cualidad de arrendatario y por estar basada en un contrato de arrendamiento inexistente, pues el mismo fue dejado sin efecto por las partes y cuyo término de duración estaba determinado por una condición suspensiva y una vez verificada la misma, nacerían obligaciones para ambas partes. Sostiene que en el mes de noviembre de 2004 celebraron un primer contrato de opción a compra al cual le dieron carácter de documento público al haberlo presentado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto en fecha 17-11-04 bajo el N° 33, Tomo 129; posteriormente afirma que se vieron en la necesidad de dejar sin efecto dicho instrumento por contener errores materiales y cláusulas que no se correspondían con las verdaderas pretensiones de las partes, por lo que afirma que la intención de F.G.U. jamás fue de arrendarle sino de venderle el inmueble, tal como sucedió el 20-04-05. Así mismo aduce que a partir de esa fecha ocupa dicho inmueble como un buen padre de familia, manteniendo al día el pago de los servicios públicos básicos, la limpieza, pintura, entre otros, por lo que manifiesta que es falso que le haya ocasionado daños o deterioros a su propio inmueble, por lo que solicita sea desestimado el argumento de indemnizar al demandante por daños en la cantidad de cuatro millones novecientos mil bolívares (Bs. 4.900.000,00) En este sentido y afirmando no tener cualidad de arrendatario, señala que mal puede deberle al demandante canon de arrendamiento alguno en la cantidad de doscientos mil bolívares por un tiempo de veinte meses para un total de cuatro millones de bolívares, razón por la cual solicita sea desestimada la demanda.

De acuerdo con lo expuesto, el fundamento de hecho del actor para interponer su demanda lo constituye el incumplimiento en que ha incurrido el arrendatario quien ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento debidos por un período de un año y ocho meses causándole un perjuicio económico, por su parte el demandado se excepciona negando la existencia de la relación de arrendamiento por cuanto de acuerdo con su decir es un verdadero propietario del inmueble que ocupa ya que si bien había celebrado un contrato de arrendamiento con el demandante éste quedó sin efecto al haber celebrado posteriormente un nuevo contrato de compra venta. Ante tales alegatos es necesario que esta sentenciadora proceda de seguidas analizar los contratos que han sido incorporados a los autos. En este sentido corre al folio 16 original de un contrato privado el cual no fue desconocido por el demandado y por tanto surte pleno valor probatorio en este juicio conforme a las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; en dicho documento las partes establecieron que convenían en celebrar un contrato de arrendamiento con opción a compra cuyo objeto sería una casa ubicada en la urbanización Sucre vereda 8, casa N° 6, de esta ciudad. En la cláusula segunda se estipuló que el canon mensual de arrendamiento sería de doscientos mil bolívares mensuales pagaderos por mensualidades vencidas los días 20 de cada mes. En la cláusula tercera las partes pactaron que el contrato tendría vigencia a partir del 20 de febrero de 2005 hasta la aprobación del crédito hipotecario. En la cláusula cuarta nuevamente se estipula que la vigencia del contrato de arrendamiento sería por el término de aprobación del crédito hipotecario. Así mismo en la cláusula Séptima las partes contratantes dejaron constancia que el arrendatario entregaba al arrendador la cantidad de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000.00) en calidad de opción a compra restando la cantidad de dieciocho millones de bolívares (Bs. 18.000.000.00) los cuales cancelaría mediante un crédito hipotecario que estaría tramitando por ante el Banco Mercantil. Del análisis concatenado de estas cláusulas se desprende claramente que las partes celebraron un contrato innominado o atípico el cual es definido doctrinalmente como aquel que carece de regulación y denominación especifica y que puede ser múltiple o mixto cuando en su contenido se combinan varios tipos de contratos o absolutamente atípicos que son aquellos que no coinciden con ninguna de las tipologías legalmente reguladas. En el caso de autos se observa un contrato mixto en el que se conjugan dos tipos como lo son el arrendamiento y la opción a compra; ahora bien estos contratos se rigen por las normas generales de los contratos vale decir que aun cuando están documentados en un mismo instrumento, cada uno de ellos o cada una de las especies de prestaciones contenidas en él se rigen por las normas especificas que le son aplicables y con fundamento en ello la demandante ha solicitado la desocupación por falta de pago de las mensualidades insolutas pues según afirma luego de negado el crédito hipotecario que permitiría la materialización de la venta del inmueble dado en arrendamiento, el inquilino siguió ocupándolo sin oposición del arrendador no obstante en los actuales momentos el inquilino dejo de pagar los cánones de arrendamiento y por ello solicita sea desalojado. A este respecto el demandado se ha excepcionado manifestado que dicho contrato quedó revocado por la celebración de un nuevo contrato y que por lo tanto es propietario del inmueble a que se refiere el demandante y por ende nada le debe a éste por concepto de cánones de arrendamiento. Tal argumento nos lleva necesariamente al análisis del contrato producido por el demandado y que corre del folio 25 al 27 de los autos. En dicho contrato las partes estipularon en su cláusula primera que el Vendedor, da en opción a compra por un lapso de noventa días contados a partir de la fecha de autenticación del documento un inmueble consistente en una casa de habitación ubicada en la Urbanización A.J. deS. II, vereda 8, distinguida con el n° 6 de esta jurisdicción, se estableció igualmente en la cláusula segunda el precio de la venta y se especificó que el pago sería en partes la primera en el acto del otorgamiento y la segunda mediante un crédito hipotecario; también se estipuló que en caso de que dicho crédito fuere negado, el vendedor se obligaba a financiar el resto del dinero en un período de un año a partir de la fecha en que se hiciera efectiva la negativa del ente financiero y a la tasa convenida en la cláusula. Así mismo se estipuló en este contrato que la entrega del inmueble objeto del documento se realizaría al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.

Del contenido de las cláusulas referidas se desprende que en efecto las partes realizaron un nuevo contrato pero esta vez de opción a compra ya que en ninguna de las cláusulas se refirió al arrendamiento del inmueble, esto nos lleva a hacer ciertas consideraciones fundamentales. La primera es que mientras el primer contrato celebrado es un contrato mixto por contener dos tipos de prestaciones una de arrendamiento y la otra de oferta de venta, el contrato celebrado con posterioridad se circunscribe a ser un contrato único de oferta de venta y que si bien su redacción es confusa y deficiente jurídicamente, es claro que lo convenido fue modificar la opción dada inicialmente; constatándose que en este nuevo contrato las partes fueron más especificas en cuanto a la regulación del tiempo de duración de la opción a compra mas ello en ningún caso implica que el arrendamiento haya quedado revocado pues no aparece tal voluntad expresada en el documento como tampoco es posible inferirla del contenido del mismo siendo claro que lo único que quedó modificado fueron los términos de la opción a compra. En segundo lugar no puede por efecto de la celebración de este nuevo contrato pretender el demandado estar liberado de su obligación arrendaticia bajo el argumento de ser verdadero propietario puesto que no se trata el segundo contrato celebrado de un contrato de compra venta sino de una opción a compra y en este sentido son claras las diferencias entre uno y otro contrato. En efecto, la doctrina patria ha señalado que entre otras una de las características fundamentales del contrato de opción a compra es que éste no da lugar a la entrega inmediata del bien ni puede inscribirse en el registro subalterno respectivo. Así mismo se afirma que el contrato de opción conlleva la obligación de celebrar un contrato futuro en tanto que el contrato definitivo (de Compra venta) obliga a trasmitir el derecho mismo sin que deba hacerse ningún acuerdo posterior, por eso otra de las características del contrato de opción o de oferta de venta es que éste genera obligaciones de HACER en tanto que, el contrato definitivo genera obligaciones de DAR. Tomando como parámetro lo anterior podemos decir que el contrato traído a los autos por el demandado es un contrato preparatorio o de oferta de venta donde las partes convinieron expresamente en cumplir la promesa de una futura venta siempre que se dieran las condiciones estipuladas entre otras que fuese aprobado el crédito a favor del comprador o que en caso de negativa se negociara el pago en el transcurso de un año. En consecuencia no es admisible la defensa esgrimida por el demandado de no tener la condición de arrendatario sino la de un verdadero propietario, porque lo realmente convenido fue una oferta de venta que generó como se dijo antes una obligación de hacer que no es otra que celebrar un posterior contrato de venta. De suerte que, la permanencia del demandado en el inmueble solo puede justificarse por la existencia del contrato inicial de arrendamiento que por efecto del tiempo se prorrogo en forma indefinida pues como lo demuestra la prueba de informes que fuera evacuada y que corre inserta a los folios 37 al 40 de los autos si bien el Banco mercantil aprobó el crédito solicitado en fecha 07 de julio de 2005, la referida solicitud de crédito fue desincorporada del sistema de crédito de la entidad bancaria por la propia solicitud del demandado más aun cuando del propio contrato traído a los autos por el demandado se demuestra que las partes habían pactado en la cláusula SEPTIMA que era expresamente convenido que la entrega del inmueble objeto de la negociación se realizaría al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, de lo que claramente se deduce que la celebración de este nuevo contrato debidamente autenticado no daba derecho al oferido a ocupar el inmueble sino que la tradición solo se materializaría con la protocolización en consecuencia se ratifica lo antes dicho en el sentido de que la posesión que ostenta el demandado del inmueble en cuestión viene dada por el arrendamiento y como quiera que éste fue demandado por falta de pago de los cánones de arrendamiento de un año y ocho meses, era su carga la de demostrar su solvencia ya que de acuerdo con el principio de la carga de la prueba contenido en el artículo 1354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. En este caso, el demandante tenia la carga de probar la existencia de una obligación incumplida a cargo del demandado lo cual esta suficientemente demostrado con el contrato que produjo conjuntamente con su demanda y que fue objeto de análisis antes, por su parte el demandado tenia la carga de probar que la obligación que se dice insoluta fue debidamente satisfecha lo cual no hizo pues como se observa de autos el demandado se concreto a insistir en su condición de propietario, lo que quedó desvirtuado, mas no trajo a los autos elementos de prueba que llevaran a la convicción de que los cánones de arrendamiento que se dicen insolutos hayan sido cancelados, incluso consta en autos la constancia emitida por los tribunales de municipio traída a los autos por vía de informes que el demandado no se encuentra consignando por ante los tribunales el canon mensual como lo dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prueba que cursa a los folios 68 y 71 del expediente por lo que la demanda intentada en su contra debe prosperar y así se decide, dejando a salvo las acciones que ambos contratantes puedan tener en relación al contrato de opción a compra que fuera celebrado ya que el análisis que aquí se ha hecho de ambas contrataciones solo pretende establecer la condición del demandado en relación con la ocupación que este último tiene del inmueble objeto de la acción de arrendamiento pero en nada afecta las acciones que puedan surgir del incumplimiento de la opción y que las partes quedan en total libertad de ejercer. Se desecha la prueba cursante al folio 35 consistente en un documento privado emanado de un tercero ajeno al proceso por cuanto no fue ratificado mediante prueba testifical como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha igualmente la documental cursante a los folios 59, 60 61 y 62 consistente en copia del registro mercantil de la firma INVERSIONES GEGON VILLEGAS la cual fue incorporada al proceso mediante prueba de informes ya que no es materia controvertida en esta causa el carácter de la precitada empresa, adicionalmente a ello se puede constatar que el propio contrato celebrado y traído a los autos por el demandante en su cláusula segunda estableció que los pagos de los cánones de arrendamiento se harían en las oficinas de la precitada empresa de suerte que con esta documental está suficientemente acreditado en juicio a quien debían realizarse los mismos. Se desecha igualmente la testifical evacuada y cursante del folio 51 al 54 por cuanto la declaración del testigo estaba dirigida a demostrar el carácter de arrendatario del demandado lo cual se evidencia de la prueba documental producida y arriba analizada así como la insolvencia del arrendatario hecho este que como se dijo antes esta evidenciado por la falta de prueba del demandado.

En cuanto a los daños y perjuicios reclamados y que la demandante calcula en la cantidad de Cuatro Millones Novecientos Mil bolívares monto en el que igualmente estima su demanda, debemos señalar que al narrar los hechos la demandante manifiesta que el demandado se encuentra insolvente en el pago de un año y ocho meses de arrendamiento lo cual ella misma totaliza en la cantidad de cuatro millones de bolívares a razón de veinte meses cada uno por doscientos mil bolívares. No obstante al final de su petitorio los calcula en la cantidad de cuatro millones novecientos mil bolívares (Bs.4.900.000,00) como justa indemnización por lo adeudado y por el deterioro causado al inmueble, sin embargo durante la secuela del juicio tales deterioros no fueron probados como tampoco su monto de suerte que los daños y perjuicios solo pueden en este caso circunscribirse a los cánones dejados de percibir hasta la fecha en que fueron calculados por la propia actora es decir por el equivalente a veinte meses y así queda establecido.

En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara Parcialmente Con Lugar la demanda de Desalojo de inmueble interpuesta por el ciudadano F.G.U. contra el ciudadano R.J.G.Y. ambos identificados al inicio de este fallo. En consecuencia se ordena al demandado a entregar el inmueble arrendado consistente en una casa ubicada en la Urbanización Sucre, Vereda 8, identificada con el N° 6 del Municipio Iribarren totalmente desocupada de bienes y personas. Se le condena igualmente al pago de los daños y perjuicios causados equivalentes a los cánones insolutos y que ascienden a la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000.00). No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de ley se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren a los veintiséis (26) días del mes de febrero del año dos mil siete (2007) Años: 196° y 148°.

La Juez

Dra. LIBIA LA R.M. de ROMERO

La Secretaria:

A.L. PINTO.

En la misma fecha se publicó siendo las 10: 30 a.m.

La Sec.