Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 25 de Junio de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veinticinco (25) de Junio del dos mil siete (2007)

197º y 148º

ASUNTO: KP02-R-2007-000344

PARTE ACTORA: F.G.U., venezolano, mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 9.616.550 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: BETZY BRICEÑO Y M.A.S., abogadas en ejercicio e inscritas en el inpreabogado bajo los N° 113.820 y 108.976 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: R.J.G.Y., venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 9.627.367 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.I.V.S., F.R.R.C., abogadas en ejercicio, e inscritas en el inpreabogado bajo los Nº.90.041, 63.670 respectivamente.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO (APELACIÓN DEL JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte demandada en fecha 21 de Marzo del año 2.007, contra la sentencia dictada en fecha 26 de Febrero de 2007 por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo, interpuesta por el ciudadano F.G.U., quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 9.616.550 y de este domicilio contra el ciudadano R.J.G.Y., venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 9.627.367 y de este domicilio. Por lo que corresponde a este Tribunal dictar el pronunciamiento en Alzada, dándosele entrada y avocándose quien suscribe en fecha 21/05/2007 (f. 99). En fecha 21/05/2007 la recurrrente presentó informes (f. 100 y 101). En fecha 08/06/2007 el Tribunal dictó auto difiriendo la publicación de la sentencia para el décimo día de despacho siguiente (f. 102).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alza.d.P.I. en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Estado Lara que la presente causa ha sido intentada por el ciudadano F.G.U. contra el ciudadano R.J.G.Y., alegando la parte demandante que celebró un Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra en fecha 20/02/2005 sobre un inmueble ubicado en la urbanización A.J.d.S. II de esta ciudad, Parroquia C.M.I.d.E.L. y que mide aproximadamente ochenta y tres metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (83,25 mts2), distinguida con el N° 6, de la vereda 8 de dicha urbanización, el cual le pertenece según documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, inserto bajo el N° 17, Tomo II, Protocolo Primero, de fecha 13 de enero de 1.994. Que el contrato en principio fue a tiempo determinado y sometido a una condición, a saber, la aprobación de un Crédito Hipotecario para la consumación de la venta, que el contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado. Que se estableció en el citado contrato un canon por DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) pagaderos por mensualidades vencidas los cuales se cancelarían los días veinte de cada mes en las oficinas de la firma mercantil Inversiones Gegon Villegas. Que el arrendatario continúa habitando el inmueble sin cancelar cánones durante el período de un año y dieciocho meses lo que equivale a CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00). Razón por la cual procede a demandar por Desalojo al arrendatario, fundamentando su pretensión en los artículos 1.264, 1.159, 1.160, 1.592 ordinal 2, 1.597 y 1.614 del Código Civil; así como los artículo 34 y el 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, respectivamente. Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.900.000,00) por la falta de pago y los deterioros del inmueble.

Por su parte el demandado negó, rechazó y contradijo la demanda en cada una de sus partes. Reconoció haber celebrado un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre el inmueble descrito por el actor, sin embargo, señala que en fecha 20/04/2005, dos meses después, celebraron un contrato de opción a compra venta sobre el mismo inmueble autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, anotado bajo el N° 36, Tomo 53, documento público a tenor de lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil. Negó, rechazó y contradijo ser arrendatario, por cuanto del documento señalado se observa que su condición es la de propietario, que con la celebración del segundo contrato el primero quedó sin efecto, más cuando el segundo quedó perfeccionado con todos sus elementos esenciales. Señaló que la demanda se encuentra fundamentada en un contrato inexistente, repitió, por la celebración de un segundo contrato en el que la voluntad del actor había sido vender y no arrendar al demandado. Que viene ocupando el inmueble descrito desde la fecha 20/04/2005 como un buen padre de familia, manteniéndose al día en el pago de los servicios públicos básicos, por lo que es falso que le haya ocasionado daños a su propio inmueble. Desechó la indemnización de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.900.000,00), lo que incluye los CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) demandados a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) por un tiempo de VEINTE MESES (20).

Por su parte, el Tribunal Aquo en la oportunidad de dictar sentencia una vez narrados lo hechos y el derecho alegado, y previo a la solución del fondo planteado, pasó a explicar la naturaleza del contrato en discusión en los siguientes términos:

En el caso de autos se observa un contrato mixto en el que se conjugan dos tipos como lo son el arrendamiento y la opción a compra; ahora bien estos contratos se rigen por las normas generales de los contratos vale decir que aun cuando están documentados en un mismo instrumento, cada uno de ellos o cada una de las especies de prestaciones contenidas en él se rigen por las normas especificas que le son aplicables y con fundamento en ello la demandante ha solicitado la desocupación por falta de pago de las mensualidades insolutas pues según afirma luego de negado el crédito hipotecario que permitiría la materialización de la venta del inmueble dado en arrendamiento, el inquilino siguió ocupándolo sin oposición del arrendador no obstante en los actuales momentos el inquilino dejo de pagar los cánones de arrendamiento y por ello solicita sea desalojado.

(…)

Del contenido de las cláusulas referidas se desprende que en efecto las partes realizaron un nuevo contrato pero esta vez de opción a compra ya que en ninguna de las cláusulas se refirió al arrendamiento del inmueble, esto nos lleva a hacer ciertas consideraciones fundamentales. La primera es que mientras el primer contrato celebrado es un contrato mixto por contener dos tipos de prestaciones una de arrendamiento y la otra de oferta de venta, el contrato celebrado con posterioridad se circunscribe a ser un contrato único de oferta de venta y que si bien su redacción es confusa y deficiente jurídicamente, es claro que lo convenido fue modificar la opción dada inicialmente; constatándose que en este nuevo contrato las partes fueron más especificas en cuanto a la regulación del tiempo de duración de la opción a compra mas ello en ningún caso implica que el arrendamiento haya quedado revocado pues no aparece tal voluntad expresada en el documento como tampoco es posible inferirla del contenido del mismo siendo claro que lo único que quedó modificado fueron los términos de la opción a compra. En segundo lugar no puede por efecto de la celebración de este nuevo contrato pretender el demandado estar liberado de su obligación arrendaticia bajo el argumento de ser verdadero propietario puesto que no se trata el segundo contrato celebrado de un contrato de compra venta sino de una opción a compra y en este sentido son claras las diferencias entre uno y otro contrato

(…)

En consecuencia no es admisible la defensa esgrimida por el demandado de no tener la condición de arrendatario sino la de un verdadero propietario, porque lo realmente convenido fue una oferta de venta que generó como se dijo antes una obligación de hacer que no es otra que celebrar un posterior contrato de venta. De suerte que, la permanencia del demandado en el inmueble solo puede justificarse por la existencia del contrato inicial de arrendamiento que por efecto del tiempo se prorrogo en forma indefinida.

(…)

En este caso, el demandante tenia la carga de probar la existencia de una obligación incumplida a cargo del demandado lo cual esta suficientemente demostrado con el contrato que produjo conjuntamente con su demanda y que fue objeto de análisis antes, por su parte el demandado tenia la carga de probar que la obligación que se dice insoluta fue debidamente satisfecha lo cual no hizo pues como se observa de autos el demandado se concreto a insistir en su condición de propietario, lo que quedó desvirtuado, mas no trajo a los autos elementos de prueba que llevaran a la convicción de que los cánones de arrendamiento que se dicen insolutos hayan sido cancelados, incluso consta en autos la constancia emitida por los tribunales de municipio traída a los autos por vía de informes que el demandado no se encuentra consignando por ante los tribunales el canon mensual como lo dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prueba que cursa a los folios 68 y 71 del expediente por lo que la demanda intentada en su contra debe prosperar y así se decide.

(…)

En cuanto a los daños y perjuicios reclamados y que la demandante calcula en la cantidad de Cuatro Millones Novecientos Mil bolívares monto en el que igualmente estima su demanda, debemos señalar que al narrar los hechos la demandante manifiesta que el demandado se encuentra insolvente en el pago de un año y ocho meses de arrendamiento lo cual ella misma totaliza en la cantidad de cuatro millones de bolívares a razón de veinte meses cada uno por doscientos mil bolívares. No obstante al final de su petitorio los calcula en la cantidad de cuatro millones novecientos mil bolívares (Bs.4.900.000,00) como justa indemnización por lo adeudado y por el deterioro causado al inmueble, sin embargo durante la secuela del juicio tales deterioros no fueron probados como tampoco su monto de suerte que los daños y perjuicios solo pueden en este caso circunscribirse a los cánones dejados de percibir hasta la fecha en que fueron calculados por la propia actora es decir por el equivalente a veinte meses y así queda establecido

Por las consideraciones transcritas el Tribunal A-quo procedió a dictar sentencia en los siguientes términos:

declara Parcialmente Con Lugar la demanda de Desalojo de inmueble interpuesta por el ciudadano F.G.U. contra el ciudadano R.J.G.Y. ambos identificados al inicio de este fallo. En consecuencia se ordena al demandado a entregar el inmueble arrendado consistente en una casa ubicada en la Urbanización Sucre, Vereda 8, identificada con el N° 6 del Municipio Iribarren totalmente desocupada de bienes y personas. Se le condena igualmente al pago de los daños y perjuicios causados equivalentes a los cánones insolutos y que ascienden a la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000.00). No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de ley se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

COMPETENCIA DE ACTUACIÓN DEL JUZGADO SUPERIOR

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

Así las cosas, pasa esta Alzada a a.l.p.c., estableciendo como base las pruebas traídas a los autos:

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Se acompañó al libelo

1. Documento Protocolizado por ante la oficina subalterna del Segundo Circuito del Distrito Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara inserto bajo el N° 17, Tomo II, Protocolo Primero, de fecha 13 de enero de 1.994 (f. 08 al 11) esta juzgadora le da valor probatorio en cuanto a la condición de propietario ostentada por el actor, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.

2. Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra (f. 16) suscrito entre los ciudadanos F.G.U. y R.J.G.Y.; por cuanto no fue impugnado o desconocido por el demandado y dado el reconocimiento del mismo, esta juzgadora le da valor probatorio en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, sin embargo, será en la parte motiva de esta sentencia en que se ampliará su relevancia en la presente decisión, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil. Así se establece.

   Se acompañó a la contestación

1. Contrato de Opción a compra suscrito por las partes en fecha 20/04/2005 (f. 26 al 28) autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, anotado bajo el N° 36, Tomo 53, esta juzgadora le da valor probatorio en cuanto a las condiciones específicas que regirían la opción a compra acordada y su relevancia en la presente decisión en torno al arrendamiento será ampliada en la parte motiva de esta sentencia, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promovió el mérito favorable de autos, en especial el reconocimiento del accionado en la existencia de la relación arrendaticia y la existencia de un contrato mixto. Aspectos que en la parte motiva de esta sentencia ampliara esta alzada. Así se establece.

2. Promovió constancia emitida por la firma mercantil Inversiones Gegon Villegas representada por su presidenta M.G.V. de fecha 18/10/2006 (f. 36); la cual se desecha pues siendo un documento emanado de tercero no fue ratificado a través de la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3. Promovió las testimoniales de los ciudadanos M.G.V., H.C. y D.C.. La de las ciudadanas M.G.V. y D.C. no se valoran pues no comparecieron a rendir declaración y la del ciudadano H.C. se desecha pues su testimonio sobre los hechos controvertidos no resultan convincentes para esta juzgadora, pues, parece contradecirse sobre el alcance de su conocimiento. Así se decide.

4. Promovió informes ante los Juzgados de Municipio de Iribarren, para verificar las consignaciones del arrendatario; las cuales se valoran en cuanto a la no evidencia de consignación arrendaticia por parte del ciudadano R.J.G.Y.. Así se establece.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Promovió el mérito favorable de autos en cuanto a la existencia de un contrato de opción a compra venta por el testimonio del actor y por la consignación del citado contrato en los folios (26 al 28). Aspecto ya valorado por esta juzgadora en consideraciones que se dan por reproducidas.

2. Promovió el documento público que riela en los autos en los folios 25 al 27 en copia certificada, contentivo de Opción de Compra venta el cual debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 20/04/2005 bajo el Nro.36, tomo 53 de los libros de autenticaciones, llevados en esa, suscrito entre las partes. Esta juzgadora ya se pronuncio sobre la valoración de la presente prueba. Y así se establece.

   NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

   Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

   En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares así el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

   El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

   Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes

   (pg. 70)”

   Con la puesta en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se dio a los Tribunales la carga completa de solucionar los conflictos presentados entre los contratantes en materia de arrendamiento. Sin embargo, el procedimiento especial que se preparó, en armonía con la Constitución Nacional, tenía como característica fundamental la celeridad y el favorecimiento del arrendatario como el débil jurídico en el mantenimiento de su arrendamiento, evitando ser perjudicado por el accionar del arrendador y con varios beneficios legales; pero ese tratamiento especial por tener un carácter social, estaba regulado, es decir, la Ley especial no aplicaría a ciertos arrendamientos. En el caso de iniciarse el procedimiento con los extremos de ley llenos, la ley no resulta tan extensa para explicar con detalles las distintas situaciones que podrían presentarse, aunque no por ello queda el juzgador a la deriva pues las normas supletorias procedimentales y los principios constitucionales vienen a llenar cualquier posible vacío.

   Partiendo de lo arriba expuesto, cabe señalar que el punto controvertido en torno a si existe o no relación arrendaticia ente las partes proviene de la suscripción de dos contrato, el primero que empezaba a tener vigencia a partir de fecha 20/02/2005 (f. 16) donde se regulaban dos convenciones sobre arrendamiento y una opción a compra; el segundo sobre una opción a compra, ambos sobre el mismo inmueble. El actor comparece señalando que el demandado ha faltado a sus obligaciones como arrendatario, mientras que el accionado señala que no es un arrendatario porque adquirió el inmueble en virtud del segundo contrato de opción a compra con lo que se extinguió el arrendamiento, por lo tanto, ostenta en el presente la cualidad de propietario y no arrendatario.

   Debe empezar por señalar esta alzada que las consideraciones efectuadas por el Juzgador Aquo entorno al primer contrato de arrendamiento y la opción a compra están ajustadas a derecho, efectivamente, los denominados contratos mixtos lo son en virtud de la voluntad de las partes que han pretendido regular, normalmente por un único instrumento, dos o más relaciones contractuales, por lo tanto, la unidad descansa en el bien o en la finalidad de las relaciones cuestión que une de una forma, en relaciones paralelas, a las partes contratantes. Sin embargo, la unidad de las convenciones mixtas no implica uniformidad, en el sentido que cada convención mantiene su naturaleza autónoma así como las obligaciones en ellas válidamente existentes. En este orden de ideas, puede extraerse de las actas procesales que cada parte entendió en el primer contrato la delimitación de sus obligaciones y la multiplicidad de la convención en el aspecto arrendaticio y de opción a compra, el punto controvertido descansa en el tratamiento que debe dársele al segundo contrato, específicamente si extinguió o no el arrendamiento celebrado en la primera convención.

   El artículo 1.133 del Código Civil establece que a través de un contrato es posible extinguir un vínculo suscrito. Por lo tanto, si se celebra un contrato con ciertas condiciones es posible extinguirlo con la celebración de uno nuevo, por lo tanto la extinción puede ser expresa o tácita, será expresa si el contrato en su texto, sin ambages algunos, se deja constar la intención de finalizar el vínculo anterior; será tácito si la naturaleza del contrato es incompatible con la anterior, por lo que de un examen puede extraerse la ineficacia de la anterior, como ejemplo de este último aspecto, si “A” y “B” celebran un contrato de arrendamiento sobre el inmueble “X” por doce (12) meses, pero a los seis (06) meses “A” vende de manera pura y simple a “B” el mismo inmueble “X”, la figura del arrendador en “A” deja de existir en él y “B” que adquiere los derechos de propiedad, consecuencialmente, adquiere la condición de arrendador con lo que opera la confusión entre el arrendador y arrendatario en una misma persona, a saber “B”. Aun cuando quedan a salvo las disposiciones particulares, es posible extraer del anterior ejemplo como las partes en la venta del inmueble “X” pueden señalar expresamente la fatalidad del primer contrato de arrendamiento, pero en caso de omisión, la lógica y naturaleza de las convenciones permite determinar de manera tácita la ineficacia del arrendamiento, con lo que es posible señalar que la misma se extingue.

   El artículo ejusdem, también señala que a través de un contrato es posible reglar, transmitir o modificar un vínculo jurídico. Como se esbozó anteriormente se otorga al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, esta discrecionalidad es muy útil sobre todo cuando en los escritos existe el silencio de partes y luego alegan consecuencias tácitas. Es este el aspecto que permitió al Juzgador Aquo determinar que el arrendamiento suscrito en la primera convención vigente a partir de fecha 20/02/2005 (f. 16) no había concluido, pues el segundo contrato de fecha 20/04/2005 (f. 26 al 28) hacía clara alusión a la opción a compra pero nada decía en torno al arrendamiento, ese criterio es compartido por esta Alzada en su totalidad, pues el examen de la segunda convención no permite establecer que la intención de las partes era extinguir el arrendamiento, igualmente, el perfeccionamiento de la segunda convención preparatoria para la venta no hace ineficaz el arrendamiento. Nota esta juzgadora como el accionado yerra al atribuirse la condición de propietario, pues no consta en las actas procesales la materialización del contrato definitivo, ni siquiera el pago de las cantidades de dinero acordadas que permitan deducir a esta juzgadora que la segunda convención en torno a la opción a compra venta había sido honrada y con ello poder establecerse la confusión entre el arrendador y arrendatario. En este sentido, resulta improcedente la condición de propietario alegada por el ciudadano R.J.G.Y., pues no hay cabida a la extinción tácita del arrendamiento por el contrato cursante a los folios 26 al 28, por el contrario, encuentra suficiente esta alzada la existencia de la relación arrendaticia. Así se establece.

   Con respecto al alegato de la parte demandada en cuanto a si la relación es a tiempo determinada o indeterminada, quien juzga nota la irrelevancia del mismo. En primer lugar, es una prerrogativa también porque la relación a tiempo indeterminado favorece más al arrendatario debido a que no podrá ser desalojado en un tiempo específico sino exclusivamente por incumplimiento en sus obligaciones o alguna de los supuestos taxativos detallados en el artículo 34 de la de Arrendamientos Inmobiliarios. En segundo lugar, es irrelevante, porque lo que motiva el presente juicio es el incumplimiento en el pago de pensiones arrendaticias, su procedencia produciría la terminación del contrato y el consecuente desalojo del arrendatario, en cambio, su improcedencia determinaría la continuidad de la relación; esto indistintamente de que el contrato sea a tiempo determinado o indeterminado. Así, verificada la existencia del arrendamiento, era carga del accionado demostrar el cumplimiento en el pago de los cánones o justificar legal o contractualmente el incumplimiento, cuestión no verificada en las actas procesales con lo que es procedente establecer que la demanda por desalojo interpuesta por el ciudadano F.G.U., contra el ciudadano R.J.G.Y. debe ser declarada con lugar y así debe decidirse.

   Como consecuencia de lo anterior los pagos demandados por el arrendador deben ser honrados por el ciudadano R.J.G.Y., como se establecen a razón de veinte (20) meses por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) cada, para un total de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.000,00). Así se establece.

   En cuanto a los daños y perjuicios por deterioro del inmueble esta juzgadora se abstiene de pronunciamiento al respecto en virtud de la prohibición reformatio in peius, regulador de la congruencia procesal en virtud del cual la revisión de la sentencia sólo puede hacerse sobre la base de lo alegado contra ella y en definitiva, de lo impugnado por las partes. Una reforma en este aspecto produciría un perjuicio en el apelante siendo este el único en ejercer el recurso. Así se establece.

   No obstante lo anterior, debe señalar esta juzgadora que la consideración dada aquí a la Opción a Compra en principio era irrelevante y sólo se entró a su conocimiento pues fue invocada por el accionado como defensa de fondo determinante en el arrendamiento, en todo caso, tal como el arrendamiento ha sido tratado autónomamente en este juicio de desalojo, nada de lo citado aquí debe influir en el vínculo que todavía une a las partes en torno a la opción a compra, pues esta convención permanece también incólume y autónoma independiente de las resultas del arrendamiento, con lo que tocará a las partes determinar el destino de la misma. Finalmente, observa esta juzgadora como el Tribunal Aquo actuó ajustado a derecho e interpretó correctamente el contrato sometido a su conocimiento, razón por la cual el fallo apelado debe confirmarse en su integridad y en consecuencia la demanda por desalojo intentada por el ciudadano F.G.U., contra el ciudadano R.J.G.Y. parcialmente con lugar. Así se decide.

   DECISIÓN

   En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara Primero: SIN LUGAR la APELACIÓN interpuesta por la parte demandada ciudadano R.J.G.Y., contra la decisión dictada por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, en Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, dictada en fecha 26 de Febrero del año dos mil siete Segundo: Consecuencialmente se declara PARCIALMENTE CON LUGAR La demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, interpuesta por el ciudadano F.G.U., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.9.616.550 y de éste domicilio, contra el ciudadano R.J.G.Y., venezolano, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad Nro. 9.627.367 y de este domicilio. Tercero: Se ordena a la parte demandada a entregar el inmueble arrendado consistente en una casa ubicada en la Urbanización Sucre, Vereda 8, identificada con el Nº.6 del Municipio Iribarren del Estado Lara, totalmente desocupada libre de personas y cosas. Cuarto: QUEDA ASI CONFIRMADO EL FALLO APELADO. Quinto: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

   PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA.

   BAJESE OPORTUNAMENTE.

   Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veinticinco (25) días del mes de Junio del año dos mil siete (2007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación..

   La Juez

   Mariluz Josefina Pérez

   La Secretaria Accidental.

   Eliana Gisela Hernández Silva

   En la misma fecha se publicó y se dejó copia siendo las 03:17 pm

   La Secretaria Acc.