Sentencia nº 511 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala Constitucional de 27 de Mayo de 2014

Magistrado-Ponente: JUan José Mendoza Jover Exp. 14-0389

El 22 de abril de 2014, la abogada A.T.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el n.o 117.875, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 17 de junio de 1980, bajo el n.° 20, Tomo 127 A, solicitó ante esta Sala Constitucional, la revisión de la decisión dictada, el 08 de noviembre de 2013, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró sin lugar la apelación interpuesta por la referida sociedad mercantil contra la decisión, dictada el 07 de agosto el 2012, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal y confirmó la decisión apelada, en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuso la empresa Inversiones 301145, C.A., contra la hoy solicitante.

El 23 de abril de 2014, se dio cuenta en Sala y se designó ponente al Magistrado J.J.M.J., quien, con tal carácter, suscribe el presente fallo.

Realizado el estudio del caso, la Sala pasa a dictar sentencia previas las consideraciones siguientes:

I

De la Solicitud de Revisión

La apoderada judicial de la parte actora fundamentó la presente solicitud de revisión constitucional, sobre la base de los argumentos que se resumen a continuación:

Que Inversiones 301145, C.A., demandó el 11 de agosto de 2011, a Fratelli Musci, C.A., por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, y, en consecuencia, solicitó la entrega de los locales comerciales identificados como 4-A. 4-B y 4-C de la planta alta del edificio Tulipán, ubicado en la calle S.C.d. la Urbanización Industrial Boleíta Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda y el pago de la suma de cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 440,00) diarios por concepto de indemnización de daños y perjuicios, causados con posterioridad, a su decir, de una “indebida ocupación del inmueble” desde la fecha en que venció la prórroga legal, el 1 de febrero de 2011, hasta la entrega real y efectiva de los inmuebles.

Indicó que, posteriormente, la parte demandante reformó la demanda mediante escrito de fecha 17 de octubre de 2011, señalando en los hechos lo relacionado a la transacción judicial suscrita entre las partes y terceros por documento autenticado, el 17 de febrero de 2005, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda; concluyendo en que, por cuanto la prórroga legal de tres (03) años venció el 1 de febrero de 2011, sin que la demandada haya hecho entrega del inmueble, demandaba el cumplimiento del contrato de arrendamiento, pretendiendo su entrega libre de personas y cosas, y la indemnización por daños y perjuicios, mediante el pago de cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs 440,00) diarios desde el 1 de febrero de 2011 hasta el día de la entrega real y efectiva de los inmuebles.

Refirió que, según el demandante, la transacción judicial celebrada el 17 de febrero de 2005, permitía a su representada, en calidad de arrendatario, el disfrute de una prórroga legal de tres (03) años, que comenzaba una vez terminado el plazo del contrato de arrendamiento pautado para el 1 de febrero de 2008, es decir, que terminaba el 1 de febrero de 2011, pero que no comenzó a regir por cuanto la transacción no fue homologada por ninguno de los tribunales en los cuales cursaban juicios relacionados con el caso, por lo que no tenía efectos jurídicos, máxime cuando en ella estuvieron involucradas otras empresas distintas a la demandante como lo e.I. 010198, C.A., y Comercial Colofon, C.A., y la misma transacción involucraba varios juicios o procedimientos seguidos en tres (03) tribunales, incluso, denuncias presentadas ante el Ministerio Público y la Defensoría del Pueblo.

Expresó, que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demandaba, venció el 1 de febrero de 2008, y habiendo sido notificada su representada de su no renovación, ésta hizo uso de la prórroga legal de seis (6) meses, conforme el artículo 38, literal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la reforma de la demanda propuesta el 17 de octubre de 2011, pasados como fueron tres (3) años luego de vencida la prórroga legal, hizo que el contrato se hiciera indeterminado, aunado a que el arrendador recibió el canon de arrendamiento al período siguiente, es decir, al 1 de agosto de 2008; así como, luego del vencimiento de la supuesta prórroga legal de tres años, nada hizo para interrumpir la posesión del inmueble por la arrendataria.

Por otra parte, manifestó que el Juzgado Superior Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 08 de noviembre de 2013, en la decisión objeto de la presente revisión constitucional declaró: Sin lugar la apelación interpuesta el 09 de agosto de 2012, por su representada, con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, que interpuso la sociedad mercantil Inversiones 301145, C.A., en contra de Fratelli Musci, C.A., y, en consecuencia, condenó a la parte demandada a la entrega de los locales comerciales libres de personas y cosas, así como a pagar en concepto de daños y perjuicios la cantidad de trece mil doscientos bolívares (Bs.13.200,00) por cada mes, es decir, la suma de cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 440,00) por cada día que permaneciera en el inmueble desde el 02 de febrero de 2011, hasta la entrega formal a la arrendadora del inmueble, confirmó la sentencia apelada y se condenó en costas a su mandante.

También destacó, que contra esa decisión su representado anunció el recurso de casación que fue negada su admisión el 18 de diciembre de 2013, por lo que se recurrió de hecho, siendo declarado sin lugar por la Sala de Casación Civil, el 26 de febrero de 2014, en razón de la cuantía, por lo cual quedó firme la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del 08 de noviembre de 2013.

En tal sentido, indicó que la sentencia objeto de revisión constitucional incurrió en “error grotesco” al negar la necesidad de la homologación para que la transacción celebrada entre las partes pudiera ejecutarse, pues al no haberse homologado los (03) tres años de prórroga que establecía la transacción no tuvieron nacimiento, y frente a ello, una vez que venció el lapso del contrato celebrado el 12 de abril de 2007, esto es, el 1 de febrero de 2008, permaneciendo su mandante en el inmueble sin oposición del arrendador, el contrato se hizo indeterminado, por lo que la demanda devino en inadmisible, al no haberse seguido el procedimiento de desalojo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Asimismo, señaló que el Juzgado Superior, en la sentencia objeto de revisión constitucional, silenció la prueba documental acompañada a la contestación de la demanda que contiene un contrato de arrendamiento enviado por Inversiones 301145, C.A., a su representada, en el cual consta su deseo de celebrar un nuevo contrato por el período de dos (02) años desde el 01 de febrero de 2011, al 31 de enero de 2013, esto es, luego de vencida la supuesta prórroga legal.

De igual modo, señaló que el fallo objeto de revisión constitucional suplió defensas a la actora, pues en la reforma de la demanda se demandó el pago de la cantidad de cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs 440,00) diarios por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados con posterioridad a la fecha en que venció la prórroga legal, es decir, desde el 01 de febrero de 2011, tal y como lo establece el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en los artículos 38 y 39, hasta la entrega real y efectiva de los inmuebles. Siendo que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó no prevé indemnización.

Refirió, que aún cuando el actor nada probó acerca de los daños y perjuicios supuestamente causados, los cuales su representada negó, correspondiendo la carga de la prueba a la parte actora, el juez atribuyó esos supuestos daños y perjuicios a la ilegal ocupación del inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal y fijó el monto de la indemnización diaria en el equivalente del canon de arrendamiento mensual fijado por el ente regulador, sin que el actor lo alegara, con lo cual se incurrió en el vicio de incongruencia positiva.

Igualmente, indicó que el fallo objeto de revisión causó indefensión a su mandante, ante la falta de certeza del monto a pagar por la condena de daños y perjuicios, al no ordenar que se realizara una experticia complementaria del fallo, para que en la ejecución se precisara el monto exacto a pagar el perdidoso para cumplir con la ejecución voluntaria incurriendo en indeterminación objetiva, que hacía nulo el fallo.

En virtud de lo antes expuesto, consideró que el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la sentencia dictada el 08 de noviembre de 2013, violó los derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva, al debido proceso y a la defensa, por lo que pidió que fuera declarada con lugar la presente solicitud de revisión constitucional.

Finalmente, solicitó que se decretara medida cautelar consistente en la suspensión de los efectos del fallo objeto de revisión constitucional, por cuanto el expediente que contiene la decisión se encontraba en el Juzgado de la causa, es decir, el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la referida Circunscripción Judicial a la espera de que la parte demandante solicitara su ejecución y, de ejecutarse, fenecería la actividad comercial de su representada como empresa de treinta y cinco (35) años de tradición en la confección y manufactura nacional de calzados para niños de la marca comercial “bip bip” en plena actividad, de la cual dependían veintiocho (28) trabajadores directos y otros indirectos, para el sustento de su familiares.

II

DE LA SENTENCIA OBJETO DE REVISION CONSTITUCIONAL

En el contenido de la decisión dictada, el 08 de noviembre de 2013, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se señaló, entre otros aspectos, lo siguiente:

Observa este sentenciador que el tema a decidir gravita en torno a la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesto por la sociedad mercantil INVERSIONES 301145, C.A., en contra de la sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A.; al considerar la actora que transcurrió el lapso de tres (3) años, correspondiente a la prórroga legal, relativa a la relación arrendaticia de autos, la cual alega se desprende de la transacción judicial efectuada por las partes junto con otras sociedades mercantiles, sin que la demandada haya desocupado el inmueble. Por su parte la demandada alega que dicha demanda es inadmisible, al considerar que el contrato en cuestión es a tiempo indeterminado, puesto que no fue acompañado a los documentos fundamentales de la demanda la homologación de la transacción judicial, por lo que a su parecer le correspondía era una prórroga de seis (6) meses, por tratarse de un contrato con vigencia de un año, aunado al hecho que su antagonista recibió los correspondientes cánones de arrendamientos subsiguientes al vencimiento de dicha prórroga, asimismo arguyó a todo evento que negaba, rechazaba y contradecía la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos; que niega que le haya solicitado verbalmente el inmueble, puesto que la actora no hizo nada para interrumpir la posesión del mismo, sino que más bien realizó actos tendientes para que se mantuviera, al presentarle un contrato con la intención de continuar la relación contractual por dos (2) años más, el cual aduce no haber aceptado; que niega que le haya causado daños y perjuicios al arrendador; que los cánones de arrendamiento los ha consignado por ante el tribunal competente; por último solicitó sea declarada inadmisible la demanda o en su defecto improcedente.

Establecidos los límites de la controversia y verificado que la parte demandada, sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A., denunció la inadmisibilidad de la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta en su contra por la sociedad mercantil INVERSIONES 301145, C.A., al considerar que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, resulta imperioso a esta alzada resolverla previamente.

PUNTO PREVIO DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

En lo que respecta a la inadmisibilidad de la demanda invocada por la parte demandada, este tribunal considera que por cuanto ésta se encuentra vinculada con el fondo de la controversia, se resolverá en conjunto con el mérito del asunto sometido a conocimiento de esta alzada. Así se declara.

Antes de resolver sobre los argumentos, excepciones y defensas argüidas, pasa este jurisdicente previamente a emitir pronunciamiento sobre el elenco probatorio aportado por las partes, sustento de sus alegatos, constituidos por:

De las pruebas producidas por la parte actora:

En el libelo y su reforma:

• Marcado “A”, Original de Instrumento poder (…) del cual se desprende el carácter con el cual actúan los abogados (…) apoderados judiciales de la parte actora; documento que es apreciado y valorado (…).

• Marcado “B”, Documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 12 de abril de 2007, anotado bajo el Nº 65, Tomo 50, de los libros llevados por esa notaría, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las sociedades mercantiles Inversiones 301145, C.A., y Fratelli Musci, C.A., sobre el bien inmueble constituido por los locales comerciales distinguidos como 4-A, 4-B, y 4-C de la planta cuarta del Edificio Tulipán, Ubicado en la Calle S.C.d. la Urbanización Industrial Boleíta Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, con la fijación del canon de arrendamiento mensual en la suma de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,oo), el cual sería válido por el lapso de un año, contado a partir del 1.02.2007; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Así se establece.

• Marcado “C”, Documento autenticado por ante la Notario Interino de la Notaría Publica Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 23 de octubre de 2007, mediante el cual consta la notificación efectuada por la arrendadora, sociedad mercantil Inversiones 301145, C.A., de no renovar el contrato de arrendamiento a la arrendataria, sociedad mercantil Fratelli Musci, C.A.; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Así se establece.

• Marcado “B-1”, Copia fotostática simple de documento autenticado en fecha 17 de febrero de 2005, por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 72, Tomo 17, de los libros llevados por esa Notaria, del cual se desprende transacción judicial realizada por las sociedades mercantiles Fratelli Musci, C.A., Inversiones 301145, C.A., Inversiones 010198, C.A., y Comercial Colofón, C.A., que le puso fin a los juicios llevados por ante los Juzgados Primero y Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y Sexto en lo Contencioso Administrativo; documento que por no haber sido impugnado por la parte contra la cual fue opuesto, es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil.

En el escrito de promoción de pruebas:

• Reprodujo el merito favorable del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 12 de abril de 2007, anotado bajo el Nº 65, Tomo 50, de los libros llevados por esa notaría, celebrado entre las sociedades mercantil Inversiones 301145, C.A., y Fratelli Musci, C.A., sobre el bien inmueble constituido por los locales comerciales distinguidos como 4-A, 4-B, y 4-C de la planta cuarta del Edificio Tulipán, Ubicado en la Calle S.C.d. la Urbanización Industrial Boleíta Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda y de la notificación autenticada por ante la Notario Interino de la Notaría Publica Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 23 de octubre de 2007, mediante el cual consta la notificación de la arrendadora, sociedad mercantil Inversiones 301145, C.A., de no renovar el contrato de arrendamiento a la arrendataria, sociedad mercantil Fratelli Musci C.A.; con respecto a ello debe reiterar este tribunal, el criterio que éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, el tribunal considera que es improcedente examinar tales requerimientos. Así se establece.-

• Copias fotostáticas simples de actuaciones llevadas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cursante al expediente Nº 2011-0432, de la nomenclatura que lleva el archivo de ese despacho, del cual constan las consignaciones arrendaticias efectuadas por la sociedad mercantil Inversiones Fratelli Musci, C.A., a favor de la sociedad mercantil Inversiones 3019145, C.A.; la cuales son apreciadas y valoradas por este jurisdicente por ser documentos emanados de un funcionario público de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.-

• Inspección judicial practicada en fecha 19 de julio de 2012, al bien inmueble objeto de la litis, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en la cual dejó constancia de la presencia del abogado (…) apoderado judicial de la parte demandante, de la designación como práctico fotógrafo a la ciudadana (…) así como que en las instalaciones del inmueble había una identificación publicitaría que se leía Fratelli Musci, C.A; que se trataba de una fábrica de calzado para niños; que se encontraban trece (13) personas en las distintas áreas de la fábrica; que el área ocupada para la explotación comercial era total; que estaba presente el abogado (…) apoderado judicial de la parte demandada y que se le concedió a la fotógrafa designada tres días para que consignará las impresiones fotográficas tomadas al bien inmueble durante dicha inspección; este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1430 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

De las pruebas producidas por la parte demandada:

En la contestación de la demanda:

• Marcado “A”, Original de Instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 27 de abril de 2011, anotado bajo el Nº 012 (folio Nº 53 al 56), Tomo 160, de los libros llevados por esa notaría; del cual se desprende el carácter con el cual actúan los abogados (…) apoderados judiciales de la parte demandada; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Así se establece.

• Marcado “B”, Documento visado por el abogado (…) contentivo de un supuesto contrato de arrendamiento que efectuarían la sociedad mercantil Inversiones 301145, C.A., y el ciudadano L.M.C.; el cual constata este juzgador que carece de firmas de los contratantes, ni consta su autenticidad o protocolización por los entes respectivos, en tal sentido, es desechado por no desprenderse del mismo ninguna veracidad.

En el escrito de promoción de pruebas:

• Reprodujo el merito favorable del documento visado por el abogado (…) contentivo de un supuesto contrato de arrendamiento que efectuarían la sociedad mercantil Inversiones 301145, C.A., y el ciudadano L.M.C. y su alegato relativo a que su contraparte recibió el canon de arrendamiento correspondiente al período siguiente al 1º de agosto de 2008, fecha en que venció la prórroga legal de seis (6) que alude le correspondía por haber vencido el año del contrato objeto de la litis; con respecto a ello debe reiterar este tribunal, el criterio que éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, el tribunal considera que es improcedente examinar tales requerimientos. Así se establece.-

• Copias fotostáticas simples de actuaciones llevadas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial (…) del cual constan las consignaciones arrendaticias efectuadas por la sociedad mercantil Inversiones Fratelli Musci, C.A., a favor de la sociedad mercantil Inversiones 3019145, C.A.; la cuales son apreciadas y valoradas por este jurisdicente por ser documentos emanados de un funcionario público de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.-

Culminado el deber de examinar los medios probatorios aportados por las partes, pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo del asunto, en tal sentido, se constata que el caso de marras se circunscribe a determinar si el contrato de arrendamiento perfeccionado entre las sociedades mercantiles Inversiones 301145, C.A., y Fratelli Musci, C.A., sobre el bien inmueble constituido por los locales comerciales distinguidos como 4-A, 4-B, y 4-C de la planta cuarta (4ta.) del Edificio Tulipán, Ubicado en la Calle S.C.d. la Urbanización Industrial Boleíta Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, es a tiempo determinado tal como lo alega la parte actora, al establecer en su escrito libelar que el tiempo de la relación arrendaticia se desprende de la transacción judicial, esto es, que data desde el año 1980, correspondiéndole a su antagonista el lapso de tres (3) años de prorroga (sic) legal, de conformidad con el literal “d” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o por el contrario se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado como lo aduce la demandada, considerando que debe declararse la inadmisibilidad de la demanda por no haberse accionado por cualquiera de las causales de desalojo prevista en el referido decreto.

Ahora bien, para resolver, resulta imperioso a este tribunal, precisar que la transacción judicial es el resultado de la sola voluntad negocial de las partes, que realizan la composición del litigio, sin intervención de tercero alguno y que por ser la misma un contrato, le es aplicable el artículo 1159 del Código Civil, esto es, que tiene entre las partes un efecto vinculante que sólo puede deshacerse por la voluntad común de los transigentes o por la causas autorizadas por la Ley, en tal sentido, la homologación de ésta no es un requisito para su validez, sino más bien un requerimiento para su eficacia, una condición iuris del negocio hasta que no es homologado no podrá producir efectos; en tal sentido se observa de la cláusula primera de la transacción de autos, lo siguiente:

“…PRIMERA: Ambas partes convienen en celebrar una nueva relación contractual arrendaticia cuya duración será de un año renovable por periodos (sic) iguales y consecutivos, a menos que una de las partes manifestare a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento de este contrato o de una de las prorrogas (sic) contractuales que eventualmente pudiesen verificarse su voluntad de no renovar la relación contractual arrendaticia en cuyo caso se iniciará a favor de la arrendataria la prorroga (sic) legal prevista en el literal (d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga esta, que para el caso que nos ocupa tiene una duración de tres (03) años en razón del tiempo de permanencia de que tiene la relación contractual arrendaticia entre las partes que data del año 1.980, cuyo contrato de arrendamiento tiene por objeto el inmueble identificado inmuebles constituidos por los locales 4-A, 4-B, y 4-C, de la planta cuarta (sin estacionamiento) (PROPIEDAD HORIZONTAL), del Edificio denominado “TULIPAN” situado en la Calle S.C.d. la Urbanización Industrial Boleíta Norte del Municipio Sucre del Estado Miranda…” (Negrita y Subrayado de este tribunal)

De la cláusula transcrita se colige, que las partes intervinientes en la aludida transacción judicial, convinieron que en caso de no darse continuidad con la relación arrendaticia, se dejaría transcurrir como lapso de prorroga (sic) legal, el de tres (3) años, ello por tratarse de una relación contractual que data del año 1.980, siendo ello así y considerando que la homologación de la transacción solo imparte efectos para terceros, es por lo que este jurisdicente, declara improcedente la petición de inadmisibilidad de la demanda argüida por la parte demandada, al considerar que la transacción judicial de autos tiene validez entre las partes que la suscribieron; y demuestra entre ellas una relación arrendaticia de más de 10 años, haciéndola acreedora de una prorroga (sic) legal de tres (3) años, conforme lo establecido por el artículo 38 de la Ley Especial de la materia, aunado al hecho que el documento transaccional, no fue impugnado, en razón de ello se constata que la relación arrendaticia sometida al conocimiento de este tribunal, se desenvolvió a tiempo determinado, lo cual quedó comprobado con el propio contrato que une a las partes, el cual estipula que no habrá tácita reconducción de ninguna forma; así mismo tal como fue pactado, al haber sido notificada la demandada-arrendataria, de la no renovación contractual, en tiempo oportuno 23.10.2007, se verifica que hizo uso de la prorroga legal que le correspondía, esto es de tres (3) años, por lo que vencido este lapso y constatado que la arrendadora no recibió los subsiguientes cánones de arrendamiento, puesto que se evidencia que los mismos fueron consignados por la arrendataria por ante el tribunal competente, en razón de ello, se debe concluir, que se demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga (sic) legal; que para ello se demostró fehacientemente la relación contractual de más de 10 años, con una última renovación de fecha 1º de febrero de 2007 y un vencimiento, de acuerdo al desahucio del 1º de febrero de 2008; no se demostró ninguna circunstancia que alterara la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, por lo que es procedente declarar que la prorroga (sic) legal, venció el 1º de febrero de 2011; no desvirtuando dicha finalización la contienda judicial iniciada el día 12.08.2011, con la presentación de la demanda, puesto que no hay normativa vigente para instaurar la jurisdicción en determinado tiempo; en razón de ello debe prosperar la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga (sic) legal. Consecuente con lo decidido, debe revisarse la condena en daños y perjuicios de la instancia inferior, en el sentido que siendo ella procedente, por la ocupación del inmueble después del vencimiento de la prorroga (sic) legal, esto es el día 1º de febrero de 2011, debe determinarse que la misma sea en base a la última fijación del canon mensual por el organismo competente; lo que no fue desvirtuado en forma alguna en esta contienda, en razón de ello, siendo ilegal la ocupación después del vencimiento de la prorroga legal, debe prosperar la indemnización pretendida por el actor en base ala (sic) suma de Bs. 440,oo diarios, que se corresponde con la fijación de Bs. 13.200,oo mensuales determinada por Resolución No. 13120 del 2.06.2009, emanada del Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y la Vivienda; lo que determina la justeza de la indemnización en la misma cantidad fijada como canon mensual de arrendamiento. Así expresamente se decide.

En razón de los razonamientos anteriores, se debe declarar SIN LUGAR, la apelación interpuesta en fecha el 9 de agosto de 2012, por el abogado O.S.C., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A., en contra de la decisión dictada en fecha 7 de agosto de 2012, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuso la sociedad mercantil INVERSIONES 301145, C.A., en contra de la sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A.; condenando a la arrendataria hacer entrega del inmueble local comercial distinguido como 4-A, 4-B, y 4-C de la planta cuarta del Edificio Tulipán, Ubicado en la Calle S.C.d. la Urbanización Industrial Boleíta Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda; así como a pagar al arrendador por concepto de daños y perjuicios por uso del inmueble un monto equivalente al último canon de alquiler por cada mes que haya permanecido en el inmueble desde el 2 de febrero de 2011; por último condenó a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que interpuso la sociedad mercantil INVERSIONES 301145, C.A., en contra de la sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A.; en consecuencia se confirma el fallo apelado. Así se establece.-

Por último, en virtud de lo antes expuesto, el Juzgado Superior, en el fallo objeto de revisión constitucional, declaró lo siguiente:

PRIMERO

SIN LUGAR, la apelación interpuesta en fecha el 9 de agosto de 2012, por el abogado O.S.C., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A., en contra de la decisión dictada en fecha 7 de agosto de 2012, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que interpuso la sociedad mercantil INVERSIONES 301145, C.A., en contra de la sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A.; condenando a la arrendataria hacer entrega del inmueble local comercial distinguido como 4-A, 4-B, y 4-C de la planta cuarta (4ta.) del Edificio Tulipán, Ubicado en la Calle S.C.d. la Urbanización Industrial Boleíta Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda; y a pagar al arrendador por concepto de daños y perjuicios por uso del inmueble un monto equivalente al último canon de alquiler por cada mes que haya permanecido en el inmueble desde el 2 de febrero de 2011; por último condenó a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento de la prorroga (sic) legal, que interpuso la sociedad mercantil INVERSIONES 301145, C.A., en contra de la sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A. En consecuencia se condena a la sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A., a hacer entrega del inmueble local comercial distinguido como 4-A, 4-B, y 4-C de la planta cuarta (4ta.) del Edificio Tulipán, ubicado en la Calle S.C.d. la Urbanización Industrial Boleíta Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, libre de personas y cosas; y a pagar en concepto de daños y perjuicios la cantidad de TRECE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 13.200,00), por cada mes, es decir, la suma de CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 440,00), por cada día que permanezca en el inmueble desde el 2 de febrero de 2011, y hasta que haga entrega formal a su arrendadora del inmueble arrendado. De igual forma, se condena a las costas del proceso, conforme a lo establecido por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Se CONFIRMA, en los términos expuestos, la decisión apelada.

CUARTO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.

III

DE LA COMPETENCIA

Corresponde a esta Sala determinar su competencia para conocer de la presente solicitud de revisión y, a tal efecto, advierte que el artículo 336, numeral 10, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, le atribuye a esta Sala Constitucional la potestad de “revisar las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de la República, en los términos establecidos por la ley orgánica respectiva”.

Tal potestad de revisión de decisiones definitivamente firmes abarca tanto fallos que hayan sido pronunciados por las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al artículo 25, numeral 11, de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, como por los demás tribunales de la República, de acuerdo al artículo 25, numeral 10, “eiusdem”, pues la intención final es que la Sala Constitucional ejerza su atribución de máximo intérprete de la Constitución, según lo que establece el artículo 335 del Texto Fundamental.

De esta manera, con fundamento en las anteriores consideraciones, por cuanto fue propuesta ante esta Sala la solicitud de revisión de la decisión dictada, el 08 de noviembre de 2013, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Sala se declara competente para conocerla. Así se declara.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En la oportunidad para decidir, esta Sala observa que se ha solicitado la revisión de la sentencia dictada, el 08 de noviembre de 2013, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró sin lugar la apelación interpuesta por la sociedad mercantil Fratelli Musci, C.A., contra la decisión dictada el 07 de agosto el 2012, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal interpuesta por Inversiones 301145, C.A., contra la hoy solicitante, sociedad mercantil Fratelli Musci, C.A.; y, en consecuencia, se condenó a la demandada hacer entrega del inmueble local comercial objeto del litigio libre de personas y cosas, y a pagar daños y perjuicios, así como, se confirmó la sentencia apelada en los términos expuestos en la decisión.

Contra la sentencia antes señalada, la sociedad mercantil anunció el recurso de casación, el cual fue negado por el juzgado superior, por lo que ejerció el recurso de hecho que fue declarado sin lugar por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de febrero de 2014, en razón de la cuantía, por lo que la decisión objeto de la presente solicitud se encuentra definitivamente firme.

La parte solicitante, alegó, en el escrito contentivo de la presente solicitud de revisión constitucional, que la sentencia impugnada violó los derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva, al debido proceso y a la defensa.

Al respecto, cabe destacar que el ejercicio de la facultad de revisión establecida en el numeral 10, del artículo 336 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela es discrecional. En efecto, la Sala señaló en la sentencia n.° 93, del 06 de febrero de 2001, caso: “Corpoturismo”, que la facultad de revisión es: (…) “una potestad estrictamente excepcional, extraordinaria y discrecional” (…), por ello, la misma decisión continúa indicando que: (…) “en lo que respecta a la admisibilidad de tales solicitudes de revisión extraordinaria esta Sala posee una potestad discrecional de admitir o no admitir el recurso cuando así lo considere”. De este modo: (…) “la Sala puede en cualquier caso desestimar la revisión (…) sin motivación alguna, cuando en su criterio, constate que la decisión que ha de revisarse, en nada contribuya a la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales” (…).

En este sentido, la discrecionalidad que se le atribuye a la facultad de revisión constitucional, no debe entenderse como una nueva instancia y, por lo tanto, el recurso en cuestión se admitirá sólo a los fines de preservar la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales o cuando exista una deliberada violación de preceptos de ese rango, así como cuando se contraríen los criterios vinculantes de la Sala Constitucional del M.T., lo que será determinado por la Sala en cada caso, siendo siempre facultativo de ésta su procedencia.

Sobre la base del criterio transcrito, y vistos los términos de la solicitud de revisión que fue interpuesta, esta Sala observa que, el 08 de noviembre de 2013, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia, en la que desestimó la inadmisibilidad de la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por Inversiones 301145, C.A., contra la hoy solicitante, sociedad mercantil Fratelli Musci, C.A., al estimar que de los elementos probatorios promovidos por las partes, se evidenciaba que el contrato de arrendamiento sobre los locales referidos en la demanda, era a tiempo determinado, y no como lo opuso la parte demanda, hoy solicitante de revisión.

Al respecto, esta Sala observa que, entre los alegatos expuestos en la solicitud de revisión, se encuentra el referido a que se produjo la indeterminación del contrato de arrendamiento, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil, ello por cuanto, el cumplimiento demandado, venció el 1 de febrero de 2008, y habiendo sido notificada su representada de su no renovación, ésta hizo uso de la prórroga legal de seis (6) meses, conforme el artículo 38, literal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la reforma de la demanda propuesta por Inversiones 301145, C.A., el 17 de octubre de 2011, pasados como fueron tres (3) años luego de vencida la prórroga legal, hizo que el contrato se hiciera indeterminado, más aun, cuando el arrendador recibió el canon de arrendamiento al período siguiente, es decir, al 1 de agosto de 2008; así como, luego del vencimiento de la supuesta prórroga legal de tres años, nada hizo para interrumpir la posesión del inmueble por la arrendataria.

Ahora bien, de las actas procesales, esta Sala observa que, efectivamente, en el fallo objeto de revisión constitucional, se decidió un asunto de orden público, como lo es la inadmisibilidad de la demanda; causal opuesta por la parte demandada, hoy solicitante de revisión, y que fue decidida, en la sentencia del 8 de noviembre de 2013, por el prenombrado Juzgado Superior, desestimándola por considerar que de las probanzas quedó demostrado que el contrato cuyo cumplimiento se demandó era a tiempo determinado.

A dicha conclusión arribó el Juzgado Superior obviando la indeterminación producida y alegada por la parte demandada, por cuanto la demanda fue incoada el 11 de agosto de 2011, y su reforma formulada el 17 de octubre de 2011, siendo que de los elementos probatorios que las partes aportaron a esa causa, resalta el siguiente: “Marcado “C”, Documento autenticado por ante la Notario Interino de la Notaría Publica Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 23 de octubre de 2007, mediante el cual consta la notificación efectuada por la arrendadora, sociedad mercantil Inversiones 301145, C.A., de no renovar el contrato de arrendamiento a la arrendataria, sociedad mercantil Fratelli Musci, C.A.; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Así se establece”; documento que aun cuando se dice fue apreciado y valorado, obligaba al Juez de la recurrida a concluir que la demanda incoada en el año 2011, fue ejercida pasados como fueron mas de tres años del vencimiento de la prórroga, con lo cual el contrato evidentemente se convirtió a tiempo indeterminado.

Establece el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

Artículo 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

De allí que, en el presente caso, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al considerar –en la definitiva- que la demanda era admisible, declarar el contrato a tiempo determinado, fijar el término de la prórroga legal y fijar el monto de los daños y perjuicios, siendo evidente la inadmisibilidad de dicha demanda, incurrió en violación a los derechos a la tutela judicial efectiva y al debido proceso, y lesionó el derecho del justiciable a obtener una sentencia fundada en derecho, lo que hace el fallo nulo de nulidad absoluta. Asimismo, como consecuencia de lo sentenciado, y visto que el asunto es de mero derecho, pues lo procedente es la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda de cumplimiento de contrato, en razón de la intedeterminación del mismo, es por lo que resulta innecesario para esta Sala reenviar las actuaciones para un nuevo fallo, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

Por lo anterior, esta Sala declara ha lugar la revisión constitucional y, en consecuencia, anula la sentencia dictada, el 08 de noviembre de 2013, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y declara inadmisible la demanda incoada en contra de sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A.. Así se declara.

Finalmente, vista la anterior declaratoria, resulta inoficioso pronunciarse sobre la medida cautelar innominada solicitada. Así se declara.

V

DECISIÓN

Por las razones que antes fueron expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara HA LUGAR la solicitud de revisión interpuesta por la abogada A.T.A., actuando en su carácter de apoderada judicial de FRATELLI MUSCI, C.A., contra la sentencia dictada, el 08 de noviembre de 2013, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana; en consecuencia, se ANULA dicho fallo dictado el 08 de noviembre de 2013, y se declara INADMISIBLE la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por INVERSIONES 301145, C.A., contra la sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A.,

Publíquese y regístrese. Cúmplase lo ordenado. Remítase copia certificada de la presente decisión al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 27 días del mes de mayo de dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

La Presidenta de la Sala,

G.M.G.A.

El Vicepresidente,

F.A.C.L.

Los Magistrados,

L.E.M.L.

M.T.D.P.

C.Z.d.M.

A.D.R.

J.J.M.J.

Ponente

El Secretario,

J.L.R.C.

Exp. N.º 14-0389

JJMJ/

Quien suscribe, Magistrada C.Z.d.M., salva su voto por disentir del criterio sostenido por la mayoría sentenciadora, que declaró ha lugar la revisión que solicitó la abogada A.T.A., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil FRATELLI MUSCI, C.A., de la sentencia que dictó, el 8 de noviembre de 2013, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; anuló dicho fallo y declaró inadmisible la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoó la sociedad de comercio Inversiones 301145, C.A., contra la solicitante de la revisión.

Según adujo la mayoría sentenciadora, el fallo objeto de revisión consideró que el contrato cuyo cumplimiento se demandó era a tiempo determinado, por lo cual, desestimó la defensa alegada por la parte demandada del juicio primigenio, relativa a la inadmisibilidad de la demanda por la supuesta indeterminación del contrato de arrendamiento.

A tal efecto, sostiene el fallo disentido lo siguiente:

A dicha conclusión arribó el Juzgado Superior obviando la indeterminación producida y alegada por la parte demandada (…) siendo que de los elementos probatorios que las partes aportaron a esa causa, resalta el siguiente: ‘Marcado ‘C’, Documento (sic) autenticado ante la Notario Interino de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 23 de octubre de 2007, mediante el cual consta la notificación efectuada por la arrendadora, sociedad mercantil Inversiones 301145, C.A. de no renovar el contrato de arrendamiento a la arrendataria, sociedad mercantil Fratelli Musci, C.A.; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Así se establece’; documento que aun cuando se dice fue apreciado y valorado, obligaba al Juez de la recurrida a concluir que la demanda incoada en el año 2011, fue ejercida pasados como fueron más de tres años del vencimiento de la prórroga, con lo cual el contrato evidentemente se convirtió a tiempo indeterminado.

Ahora bien, conforme lo dispone la parte in fine del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, por tanto, en atención a dicha disposición no es posible sostener en el caso sub examine se indeterminó el contrato de arrendamiento.

Por otra parte, el artículo 39 eiusdem establece que, vencida la prórroga legal el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble; en consecuencia, el transcurso del tiempo luego de su verificación, lejos de comportar una indeterminación del contrato, da lugar a la exigencia de devolución del inmueble.

Adicionalmente, para quien disiente es oportuno acotar que en el supuesto de que exista desahucio, tal como se señala en el fragmento del fallo transcrito, al arrendatario le está vedado oponer la tácita reconducción, aun para el caso de que haya continuado con el goce de la cosa, tal como lo previene el artículo 1.601 del Código Civil.

Por tales motivos, a juicio de quien disiente no es viable la tesis de la inadmisibilidad de la demanda de cumplimiento de contrato, por lo cual, se estima que la mayoría sentenciadora debió declarar no ha lugar la solicitud de revisión por ser ilegal la ocupación del inmueble después del vencimiento de la prórroga legal.

Queda en estos términos expuesto el criterio de la Magistrada disidente.

En la fecha ut supra.

La Presidenta,

G.M.G.A.

Vicepresidente,

F.A.C.L.

Los Magistrados,

L.E.M.L.

M.T.D.P.

C.Z.D.M.

Disidente

A.D.J.D.R.

J.J.M.J.

Ponente

El Secretario,

J.L.R.C.

V.S.Exp.- 14-0389

CZdM/