Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil Mercantil, del Transito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de Merida, de 23 de Febrero de 2005

El mérito y valor probatorio de “la confesión de la parte actora, en el libelo original, cuando demanda a nombre de dos arrendatarios diferentes” (sic).

El mérito y valor probatorio de la “reforma de la demanda, en la cual indica que su representado es arrendatario de “una parte de un inmueble ubicado en la Avenida 2 (Lora) y demarcado con el No. (sic) de la Nomenclatura Municipal.-“ (sic).

El mérito y valor probatorio de “los documentos de propiedad del inmueble que obran agregados a los autos y donde se evidencia que, cronológicamente, desde el inicio de la relación arrendaticia, hasta hoy, la propiedad del inmueble era compartida entre el demandado R.A.N.M. y los co-demandados Molina-Rodríguez.-“ (sic).

Mérito y valor probatorio “del Expediente (sic) N° 4934 del Juzgado Tercero de los Municipios libertador (sic) y Capitán Santos Marquina”, cuya copia produjo, donde --según la promovente-- “se prueba que existe una tercera arrendataria sobre el mismo inmueble ubicado en la avenida 2 N° 14-16 (Planta Alta) mediante el cual se demandó a la arrendataria, ciudadana A.S., viuda de PEREZ” (sic).

Por su parte, en escrito presentado oportunamente en fecha 15 de marzo de 2001 (folios 309 y 310, primera pieza), la abogada N.R.C., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadano F.R.A.D., promovió las pruebas que se indican a continuación, las cuales fueron admitidas por auto del 19 de marzo de 2001 (folio 312, primera pieza):

El valor y mérito favorable a su representado del “documento de partición, donde consta que se transmitió en plena propiedad el bien inmueble cuyo retracto se está demandando, de fecha 06 de agosto de 1993, registrado por ante el Registro Subalterno del Municipio Libertador, bajo el N° 29, del Protocolo 1°, Tomo 17, Tercer Trimestre y que fuera adjuntado con el libelo signado “2”,... este mismo documento es el traído por los Demandados (sic) (sic), y mal llamado documento de disolución de sociedad, marcado “E”. Según la promovente, de este instrumento “se comprueba que a partir de esa fecha se le adjudicó en plena y única propiedad al ciudadano R.A.N.M., el bien inmueble objeto del retracto, y partir (sic) de esa fecha dejó el ciudadano L.M.M.R., padre de los Demandados (sic) de ser propietario, y destruye el argumento de la parte pasiva que su padre siempre fue propietario” (sic).

El mérito y valor probatorio del legajo de 77 recibos de pago que fueron reconocidos por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, producido con el libelo en 36 folios útiles, identificado “3”.

El mérito y valor jurídico probatorio del legajo de 53 recibos de pago de servicio de electricidad, adjuntado al escrito libelar marcado “4”.

El mérito y valor jurídico probatorio de los 59 recibos de pago de servicio de agua potable, producidos con el libelo identificados “5”.

El mérito y valor jurídico probatorio del instrumento poder, producido con el escrito libelar signado “6”, otorgado por el arrendador R.A.N.M. después de la venta del inmueble, de cual --según la promovente-- se comprueba que éste “trato (sic) de esconderle a los Arrendatarios (sic) dicha venta.

El mérito y valor jurídico probatorio de los 4 recibos de pagos efectuados por la empresa mercantil IMR INVERSIONES MOLI-ROD S.R.L., lo cual --según la promoverte-- “corrobora el hecho de (sic) ocultamiento de la venta” (sic).

El mérito y valor probatorio del documento de fecha 29 de abril de 1999, registrado bajo el N° 33, tomo 10, protocolo 1°, segundo trimestre, mediante el cual --según la promovente-- “se vendió el inmueble cuyo retracto se está demandando” (sic).

El mérito y valor jurídico probatorio del acta de defunción del comprador L.M.M..

Haciendo uso del principio de la comunidad de la prueba, la apoderada actora promovió el valor y mérito jurídico de los siguientes documentos traídos a los autos por los demandados: a) El consignado junto con la contestación de la demanda, identificado con la letra “F”, por el que --según la promovente-- se demuestra “PRIMERO: que el propietario era R.A.N.M., (sic) SEGUNDO: que con tal carácter, éste hacía uso de su derecho de propiedad, prestando dinero y dándolo en garantía hipotecaria. Por (sic) lo que sólo él, podía gravar inmueble (sic), mediante hipoteca”. Además, con ese documento “también se destruye el argumento de los Demandados (sic) que el difunto L.M.M. siempre fue propietario. B) El mérito y valor jurídico probatorio del “documento introducido (sic) por ante la Notaría Pública Cuarta de Mérida de fecha 09 de julio de 1999, donde --según la promovente--tanto de las rúbricas que se encuentran en el mismo, como de la nota del Notario, se demuestra que esa supuesta opción de compra, nunca se firmó o realizó, ya que el supuesto optante, nunca firmó, por lo tanto, lo (sic) puede considerarse como un documento o contrato bilateral, conforme tanto a la norma sustantiva, por lo que no existe como trata de alegar los Demandados (sic) ninguna opción ya que este (sic) al igual que la compra-venta es un contrato bilateral” (sic).

Finalmente, la apoderada actora, bajo el epígrafe “PRUEBA DE OFICIO”, con fundamento en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal de la causa oficiara a la Oficina Subalterna del Municipio Libertador del Estado Mérida, a fin de que informara sobre el siguiente hecho: “si para la fecha 29 de abril de 1999, concretamente relacionado protocolizado (sic) en esa fecha bajo el N° 33, Tomo 10, Protocolo 1°, Segundo Trimestre, existía o estaba registrado algún documento de Condominio (sic) del Inmueble (sic) a que se refiere dicha venta”.

En relación con las resultas de la prueba de informes antes mencionada, observa el juzgador que, al folio 314, primera pieza, del presente expediente, obra agregado original de oficio N° 7170-363, de fecha 30 de abril de 2001, suscrito por el Registrador Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, mediante el cual, en atención al requerimiento formulado por el Juez de la causa, dicho funcionario informe que en la Oficina a su cargo no existe registrado documento de condominio correspondiente al inmueble ubicado en la avenida 2 (Lora), N° 14-16 y 14-20, propiedad del ciudadano R.N.M., según documento de fecha 29 de abril de 1999, bajo el N° 33, tomo 10, segundo trimestre.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada la controversia en los términos que se dejaron expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si resulta o no procedente en derecho la pretensión de retracto legal arrendaticio sobre el inmueble identificado ut supra deducida en la presente causa por el ciudadano F.R.A.D. y, en consecuencia, si la sentencia apelada, mediante la cual se declaró con lugar la demanda por la que se hizo valer tal pretensión y se condenó en costas a la parte demandada, debe ser confirmada, revocada, modificada o apelada. A tal efecto, el Tribunal observa:

Del escrito contentivo de la reforma del libelo de la demanda, se evidencia que como fundamento fáctico de la pretensión deducida el apoderado actor, en resumen, alegó que, desde el mes de febrero de 1988, su mandante, ciudadano F.R.A.D. posee en calidad de arrendatario parte de un inmueble signado “con los Números 14-16 y 14-20, de la nomenclatura Municipal, de la Parroquia Milla, Municipio Libertador del Estado Mérida, cuyos linderos generales son los siguientes: Por el Frente, en extensión de once metros con treinta centímetros, (11,30 mts) con la Avenida 2 O.L.; Por el Fondo, en extensión de once metros con veinte centímetros (11,20 mts.) con inmueble propiedad de L.M.M.R.; y Por el Costado Izquierdo en extensión de veintitrés metros (23 mts.)”, la cual está constituida “por tres dormitorios, dos baños, una cocina, un comedor, una sala, un patio interno” (sic), cuyo propietario era el arrendador, ciudadano R.A.N.M., hoy codemandado, quien, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 29 de abril de 1999, bajo el N° 33, protocolo 1°, segundo trimestre, dio en venta al señor L.M.M.R., hoy difunto, dicho inmueble, el cual --según lo expresa el demandante-- está constituido sobre un mismo terreno y que, “a pesar de que esta (sic) dividido en forma fáctica en un local en el antiguo garaje, y dos especies de apartamentos, uno sobre el otro, el mismo no esta (sic) dividido jurídicamente, vale decir, no tiene documento de condominio, por lo que su venta nunca para ese momento podía hacerse por unidades, sino en un todo indivisible…”.

Ahora bien, como fundamento jurídico de tal pretensión, se alegó que el demandante, en virtud de que ostenta el carácter de arrendatario de parte de dicho inmueble y está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y en los servicios públicos del inmueble arrendado, es titular del derecho de preferencia ofertiva consagrado en el artículo 42 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo tenor es el siguiente:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

.

Asimismo, el apoderado actor adujo que el arrendador le impidió ejercer tal derecho de preferencia a su mandante, pues procedió a vender el inmueble que en parte éste ocupa como arrendatario, sin cumplir con su obligación de hacerle la correspondiente notificación a que se contrae el artículo 44 eiusdem que expresa:

A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento, Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta

.

Con fundamento en los argumentos expuestos y, además, por considerar que la arrendataria de la otra porción del inmueble vendido, ciudadana M.S.L., al desistir de la acción de retracto legal que había incoado conjuntamente con su mandante, ha de entenderse que “renunció al derecho que ella tenía para adquirir el bien por indiviso objeto de la demanda” (sic), el apoderado actor concluye en que su conferente lo asiste el derecho de ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio sobre la totalidad del inmueble objeto de la venta consagrado en el literal a) del artículo 48 del Decreto Ley antes citado , cuyo tenor es el siguiente:

El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

a) No se hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario

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Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos G.R.D.M., P.E., L.A., G.D.C., G.E., Z.C., G.J., F.R.M.R., L.R.M.A. y R.A.N.M., al contestar la demanda, no obstante que admitió que el demandante, desde el mes de mayo de 1988, es arrendatario de una parte del inmueble vendido y que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y las tasas por servicios públicos del inmueble arrendado, a que se ha hecho referencia anteriormente, alegó que la demanda propuesta es improcedente, en virtud de que tal inmueble no fue enajenado a terceras personas, ya que el comprador L.M.M.R., hoy difunto, para el momento de la venta era copropietario del mismo; y, además, porque el accionante F.R.A.D. nunca ha ostentado el derecho de preferencia que invoca como fundamento de su pretensión, en razón que sólo ocupa como arrendatario parte del inmueble vendido, lo cual --en su criterio-- excluye ese derecho de preferencia por disponerlo así expresamente el parágrafo único del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, actualmente derogado, pero vigente para la fecha en que se registró el documento de venta, exclusión ésta que también lo hace el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios --que se encontraba en vigor para la fecha en que se intentó la demanda que dio origen al presente juicio--, y cuyo tenor es el siguiente:

El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble de cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado

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Así las cosas, la primera cuestión jurídica a dilucidar consiste en determinar si para resolver la controversia cuyo reexamen fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Alzada resulta aplicable el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en cuyos artículos 43, 44, 47, 48 y 33, se fundó la demanda propuesta, o el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en cuyo artículo 6, parágrafo único, se fincó la defensa fundamental de la parte demandada. A tal efecto se observa:

Es un hecho admitido entre las partes que, desde el mes de mayo de 1988, el demandante F.R.A.D., viene poseyendo con el carácter de arrendatario parte del inmueble anteriormente identificado, constituida por “tres dormitorios, dos baños, una cocina, un comedor, una sala, un patio interno” (sic): hecho éste que, además, se encuentra corroborado por los recibos de pago de cánones de arrendamiento y servicios públicos de electricidad y agua, producidos con el libelo y promovidos en la oportunidad legal correspondiente, los cuales no fueron tachados, desconocidos ni impugnados en forma alguna por los demandados. Así se establece.

También está admitido por las partes que el arrendador, hoy difunto, ciudadano L.M.M.R., dio en venta al hoy codemandado, ciudadano R.A.N.M., el inmueble parcialmente arrendado al actor, mediante documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 29 de abril de 1999, bajo el N° 33, tomo 10, protocolo 1°, segundo trimestre, cuya copia certificada se produjo con el escrito libelar y obra agregada al folios 71 al 74, la cual tampoco fue objeto de tacha o impugnación, razón por la cual se aprecia con todo su mérito probatorio. Así se establece.

Igualmente no está controvertido que el inmueble vendido está emplazado en un mismo terreno y que, aunque no está legalmente constituido en propiedad horizontal y, por ende, carece de documento de condominio, fue fácticamente dividido por su propietario en un local en el antiguo garaje y “dos especies de apartamentos”, uno de los cuales, como antes se expresó, se arrendó a la ciudadana M.S.L., quien desistió de la demanda que dio origen a este juicio, y el otro, al actor, ciudadano F.R.A.D.. Así se establece.

Por otra parte, se observa que la demanda que dio origen a la presente causa se propuso el 15 de mayo de 2000, según así consta de la correspondiente nota de recibo estampada al folio 4 del presente expediente.

Ahora bien, el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según lo dispuso expresamente su artículo 94, entró en vigencia el 1° de enero de 2000, quedando desde entonces derogado el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, conforme así lo estableció el artículo 93, cardinal 3, eiusdem. Por ello, y en atención al principio de irretroactividad de las leyes consagrado en los artículos 24 de la Constitución Nacional y 3 del Código Civil, resulta evidente que el precitado Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, en particular, sus artículos 43, 44, 47, 48 y 33, en que se fundó tanto la pretensión deducida, como la sentencia apelada, resultan inaplicables al caso de especie, en virtud de que para el 29 de abril de 1999, fecha en que se celebró la venta del inmueble cuyo retracto se pretende, tal texto normativo no se encontraba en vigencia. Así se declara.

Como consecuencia de la declaratoria anterior, estima esta Superioridad que resultan plenamente aplicables a la situación de autos las pertinentes normas sustantivas previstas en el precitado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, pues este texto legal era el que se encontraba en vigor para la fecha en que se celebró la venta de inmueble que el actor pretende retraer en esta causa, y así se declara.

El derecho de preferencia que correspondía al arrendatario en caso de enajenación del inmueble arrendado se encontraba consagrado por el artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, cuyo tenor era el siguiente:

Cuado el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil, relativas al retracto legal.

Aun cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tendrá el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del cinco (5%) por ciento del valor del inmueble.

En uno y otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto.

Parágrafo único.- En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo

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Sentadas las anteriores premisas, al contrario de lo sostenido por el apoderado actor en su libelo, considera el juzgador que en el caso de autos el demandante F.R.A.D. carecía del derecho de preferencia hecho valer como fundamento de la pretensión de retracto legal arrendaticio deducida, en virtud que, de acuerdo con el documento de venta traído a los autos por su mandante, cuya copia certificada obra agregada a los folios 71 al 74, la venta del edificio de dos plantas, identificado con el N° 14-16 y 14-20, se hizo en un todo, en bloque, es decir, como una unidad, en su totalidad, por un precio de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), que fue libremente convenido entre el comprador L.M.M.R., hoy difunto, y el vendedor R.A.N.M., hoy codemandado; y, al hacerse así, el propietario no estaba obligado a notificar de la venta a los inquilinos con quienes había celebrado contratos de arrendamiento sobre partes o porciones del inmueble vendido, para que éstos pudieran hacer uso del retracto legal contemplado en el artículo 1.546 del Código Civil y ejercer el pretendido derecho de preferencia, ya que en el presente caso, tal derecho está expresamente excluido por la norma contenida en el parágrafo único del artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, anteriormente transcrito, y así se declara.

En virtud de la anterior declaratoria esta Superioridad considera inoficioso e inútil procesalmente analizar y emitir pronunciamiento sobre los demás alegatos formulados por la parte demandada en apoyo de su contradicción a la demanda, así como también examinar las demás pruebas promovidas y evacuadas por ambas partes, por lo que se abstiene de hacerlo, y así se resuelve.

Para apuntalar los criterios expuestos, a mayor abundamiento, como argumento de autoridad, cabe citar la opinión del doctrinario patrio Gert Kummerow, vertida en su monografía sobre Retracto Legal, quien, al interpretar el sentido y alcance del precitado parágrafo único del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, expresó lo siguiente:

Veamos el caso más sencillo, de conformidad con el mencionado parágrafo cuando el propietario de un edificio, cuyos diversos apartamentos y locales, han sido arrendados pretende vender la totalidad del inmueble, no tiene deber de notificar a los distintos arrendatarios a objeto de que éstos hagan uso del derecho de tanteo, por cuanto tal conducta no está jurídicamente ordenada. Consecuencialmente, los inquilinos, individual o colectivamente, no podrán retraer ya que la acción respectiva carecería de un fundamento de validez. La falta de notificación, en otras palabras, no engendra consecuencias alguna traducible en la posibilidad de subrogarse en lugar del adquirente mediante la aplicación de los artículos 1.546 y siguientes del Código Civil. Tal interpretación no ha provocado dudas considerables en nuestro medio

(Citado en sentencia del 30 de junio de 1992, dictada por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la antigua Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en el juicio de V.A.R.Z. y otras contra M.M.d.R. y otra en el expediente N° 3.908, parcialmente reproducida en el Repertorio Mensual de Jurisprudencia de Última Instancia del Dr. O.R.P.T., vol 6, junio de 1992, pp. 159-163).

En plena armonía con el criterio doctrinario supra transcrito, la antigua Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 14 de noviembre de 1990, dictada en el juicio seguido por D. Hernández contra Sociedad Financiera Unión C.A. y otro --citada en el escrito de contestación de la demanda--, que esta Superioridad acoge ex artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en un caso análogo al de autos, expresó lo siguiente:

“… fue comprobado que el inmueble principal, sobre el cual obra la presente acción de retracto, fue dividido en 219 mini-locales, arrendado a innumerables personas, con lo cual, al existir pluralidad de ocupantes sobre dicho inmueble, los respectivos inquilinos quedarían privados del derecho consagrado por el artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas Urbanas, al aplicárseles las excepción contenida en el parágrafo único de dicha norma. A juicio de la Sala, resolvió la alzada sólo sobre lo alegado y sobre todo lo alegado, de acuerdo a la forma como quedaron establecidos la pretensión contenida en el libelo y las excepciones o defensas formuladas por las empresas demandadas en el acto de contestación …

Recurso por infracción de Ley.

Unico.

Se aduce la violación del artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por las siguientes razones:

Según el criterio de mi representada y el mío propio acontece todo lo contrario; no es procedente la aplicación de dicha excepción, los Jueces se basan en un supuesto falso que es, el de que ella está ejerciendo el retracto como inquilina de los locales, por los locales, cuando ella lo que está ejerciendo, lo que está pidiendo, en sus derecho a comprar el denominado Lote “B” como inquilina que era del inmueble. Ella no ha ejercido su derecho de retraer sobre los dos mini-locales A-44 y A-45, sino que ella lo ha intentado sobre todo el Lote “B”, objeto de la compra-venta, por lo que el Juez del Mérito hace una desacertada decisión…; que de haberlos a.l.c.a. la declaratoria con lugar de la demanda según lo antes explicado, porque existe prueba suficiente de que siendo ella la única arrendataria (porque los demás inquilinos perdieron su derecho a retraer al convertirse en comodatarios unos y otros por tener vencidos sus contratos) tiene el derecho preferente a ser ofertada después que la propietaria realizó la división del inmueble en los dos lotes “A” y “B”, así como el de subrogarse en la venta del Lote “B” en las misma condiciones en que fue vendido, tal y como lo establece el artículo 1546 del Código Civil. De tal manera, que esta denuncia resulta ajustada a Derecho, por lo que igualmente solicito se la declare con lugar”.

Para resolver la Sala observa:

Según los hechos de la recurrida independientemente de la cualidad o no de arrendataria que pudiera corresponderle a la actora… sobre los locales A-44 y A-45 ubicados en el inmueble llamado Centro Comercial Bata, ambas partes está de acuerdo en la división del inmueble objeto del retracto en 219 mini-locales comerciales, que justifica la aplicación al caso de autos de la excepción contenida en el parágrafo único del artículo 6° del Decreto Legislativo Sobre (sic) Desalojo de Viviendas. Por otra parte, al no atacar la formalizante la manera cómo la instancia estableció y apreció estos hechos, la Sala juzga ajustado a derecho el criterio de la recurrida, porque de una simple interpretación gramatical del parágrafo único y artículo citados, resulta evidente el derecho de preferencia del inquilino para adquirir el inmueble que habita, dentro del marco de la Ley, pero cuando se trata de lo que la ley especial llama “vivienda unifamiliar”, pues cuando se trata de simples habitaciones, o sea, secciones de una unidad de vivienda, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio, o sea, un inmueble “bifamiliar” o “multifamiliar” ese derecho no existe.

Por las razones anteriores, se desecha por improcedente la denuncia examinada en este Capítulo

(Ramírez & Garay: “Jurisprudencia Venezolana”, T. CXIV, 1990, cuarto trimestre pp. 391-392”

Por otra parte, debe señalarse que, aun en el supuesto negado que en la situación de autos fuese aplicable el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por las mismas razones antes explanadas, al actor F.R.A.D. tampoco lo asistiría el derecho subjetivo de preferencia ofertiva consagrado en el artículo 42 del citado texto normativo, en virtud de que, por ser éste arrendatario de una porción del inmueble vendido que pretende retraer, tal derecho se encuentra excluido por la norma contenida en el artículo 49 eiusdem --que es equivalente a la del parágrafo único del artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, actualmente derogado--, cuyo tenor es el siguiente:

El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado

No obstante la diferente redacción de la norma legal supra inmediata transcrita y el parágrafo único del precitado artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ambas disposiciones tienen idéntico espíritu, como así lo ha sostenido la doctrina autoral patria más autorizada. Así, J.L.V.P., en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (2ª. Ed., Editorial Sophitex, Caracas, 2004), refiriéndose a aquélla disposición expresa:

Este artículo mantiene el espíritu del comentado artículo 6 del señalado Decreto Legislativo de Vivienda derogado, pues no da derecho al inquilino cuando el inmueble objeto del arrendamiento sea porción del mismo. Ej.: una habitación, los llamados cubículos, apartamentos u oficinas, que formen parte de un edificio. En consecuencia, en estas situaciones no procedería el derecho preferente ofertivo, menos aun el retracto legal arrendaticio, cuando el propietario pretenda enajenar la totalidad del inmueble, de manera íntegra o en bloque

(pp. 172 al 174)

En el mismo sentido, E.D.N.A., al respecto expresa lo siguiente:

El artículo 49 establece, que en caso de que se haga una venta en forma global de una propiedad o de un inmueble conformado a su vez por varios bienes inmobiliarios no surtirá efecto el retracto legal; es decir, que si alguien vende un edificio en su totalidad, que no una oficina o apartamento, no podrán los arrendatarios exigir el Derecho de Preferencia Ofertiva, ni mucho menos el Derecho del Retracto Legal Arrendaticio

(“El Nuevo Derecho Inquilinario”, Vadell Hermanos Editores, Caracas, 2000, p. 234).

Sobre las base de las amplias consideraciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales, este Tribunal concluye que el retracto legal arrendaticio pretendido por el actor en la presente causa no es procedente en derecho, y así se declara.

En virtud de la anterior declaratoria, en la parte dispositiva de la presente sentencia se declarará sin lugar la demanda propuesta y, en consecuencia, se revocará en todas y cada una de sus partes el fallo apelado.

DISPOSITIVA

En orden a los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, actuando en sede civil, dicta sentencia definitiva en la presente causa en los términos siguientes:

Se declara SIN LUGAR la demanda propuesta el 15 de mayo de 2000, ante el anteriormente denominado Juzgado Primero de Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida (hoy Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida) por el ciudadano F.R.A.D., contra los ciudadanos R.A.N.M., G.R.D.M., P.E., L.A., G.D.C., G.E., Z.C., G.J., F.R.M.R. y L.R.M.A., anteriormente identificado, por retracto legal arrendaticio sobre el inmueble cuya ubicación, linderos y demás características se indicaron ut supra, y aquí se dan por reproducidas.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se CONDENA en las costas del presente juicio a la parte actora, por haber resultado totalmente vencido en el mismo.

En virtud de los pronunciamientos anteriores, se declara CON LUGAR la apelación interpuesta el 28 de junio del 2001 por la abogada N.D.C.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos R.A.N.M., G.R.D.M., P.E., L.A., G.D.C., G.E., Z.C., G.J. y F.R.M.R., contra la sentencia definitiva de fecha 30 de mayo del citado año, proferida por el prenombrado Tribunal, mediante la cual declaró con lugar la demanda interpuesta e hizo los demás pronunciamientos indicados en el encabezamiento de esta decisión. En consecuencia, se REVOCA en todas y cada una de sus partes el fallo recurrido.

Publíquese, regístrese y cópiese.

Bájese en su oportunidad el presente expediente al Tribunal del origen. Así se decide.

Por cuanto la presente sentencia se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las diversas materias de que conoce este Tribunal y los numerosos recursos de amparo constitucional que han cursado en el mismo, así como por la intensa actividad desplegada por la Rectoría Civil a cargo del Juez que suscribe, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoseles saber de la publicación de este fallo y que, una vez que conste en autos la última notificación, comenzará a correr el lapso para la interposición de los recursos procedentes.

Bájese en su oportunidad el presente expediente al Tribunal de origen. Así se decide.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.- Mérida, a los veintitrés días del mes de febrero del año dos mil cinco. Años: 194º de la Independencia y 146º de la Federación.

El…

Juez Provisorio,

D.M.T.

El Secretario,

R.E.D.O.

En la misma fecha, y siendo las dos y veinticinco minutos de la tarde, se publicó la anterior decisión, lo que certifico.

El Secretario,

R.E.D.O.

Exp. 01599