Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Menores de Portuguesa, de 20 de Enero de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.S.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

202º y 153º

ASUNTO: Expediente Nro.: 3131

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE:

F.E.P.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.116.678.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: M.G.M.B. y J.C.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 121.955 y 61.315, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA y EMPAQUETADORA MARTINA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, en fecha 10/03/2011, bajo el Nº 1, Tomo 8-A, representada por su Presidente S.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 12.012.668, con domicilio en Acarigua, estado Portuguesa.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: R.A.C.C., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 128.198.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa.

II

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

En Alzada obra la presente causa por apelación interpuesta en fecha 23 de octubre de 2013, por el abogado R.A.C.C., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, y por apelación ejercida en fecha 25 de octubre de 2013, por la Abogado M.G.M.B., en su condición de apoderada judicial del accionante F.E.P.B., en contra de la sentencia dictada en fecha 14 de octubre de 2013, por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró inadmisible la acción que por resolución de contrato intentó el ciudadano F.E.P.B., en contra de la empresa Distribuidora y Empaquetadora Martina, C.A., representada por su Presidente S.J.M.M., y que asimismo declaró Sin Lugar la reconvención propuesta por la parte demandada.

III

ANTECEDENTES DE AUTOS

En fecha 14/03/2013, el ciudadano F.E.P.B. presentó escrito de demanda ante el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, por resolución de contrato de arrendamiento en contra de la Sociedad Mercantil “Distribuidora y Empaquetadora Martina”, representada por su Presidente S.J.M.M. (folio 01 al 04).

En fecha 20 de marzo de 2013, el Tribunal de la causa admitió la demanda presentada y ordenó el emplazamiento de la parte demanda, tal como consta al folio 08 del presente expediente.

El Alguacil del Tribunal a quo diligenció en fecha 25 de abril de 2013, consignando la boleta de citación que le fuera entregada para citar a la demandada, exponiendo en su diligencia que le fue imposible lograr la citación personal por cuanto se trasladó en varias oportunidades y no fue posible ubicar al demandado (folio 13).

Por diligencia de fecha 25 de abril de 2013, la apoderada judicial de la parte accionante solicitó la citación por carteles de la parte demandada. Solicitud que le fue acordada por auto de fecha 26 abril de 2013.

En fecha 16 de mayo de 2013, la parte accionante consignó la publicación de los carteles de citación de la parte demandada (folio 25 y 26).

La secretaria del Tribunal de la causa dejó constancia en fecha 20 de mayo de 2013, de haberse trasladado a la morada de la parte demandada, en cumplimiento de las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 19 de junio de 2013, el Tribunal a quo designó defensor judicial a la parte demandada, en la persona del abogado Herlis Margavic Rodríguez, ordenando la respectiva notificación.

El día 21 de junio de 2013, fue notificada la abogado Herlis Margavic Rodríguez, de su designación como Defensor Judicial en la presente causa, tal como consta al folio 32.

En fecha 26/06/2013, se le tomó juramento a la defensora judicial designada.

Obra al folio 37, boleta de citación debidamente firmada en fecha 27/06/2013 por la Defensora Judicial designada en la presente causa.

En fecha 02 de julio de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada, Abogado R.A.C., presentó escrito donde opuso cuestiones previas en la presente causa.

La parte demandada en fecha 04 de julio de 2013, presentó ante el a quo, escrito de contestación a la demanda (folio 72 al 77).

El Tribunal de la causa, por auto de fecha 04 de julio de 2013, admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, por lo que, fijó la oportunidad para que la misma fuese contestada.

Obra al folio 79 y 80, contestación a la reconvención propuesta.

La parte accionante presentó escrito de pruebas ante el Tribunal de la causa, en fecha 22/07/2013, el cual acompañó de recaudos cursantes del folio 83 al 86.

Por auto de fecha 23 de julio de 2013, el a quo admitió las pruebas promovidas por la parte accionante.

El Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 14/10/2013, dictó sentencia declarando inadmisible la acción que por resolución de contrato intentó el ciudadano F.E.P.B., en contra de la empresa Distribuidora y Empaquetadora Martina, C.A., representada por su Presidente S.J.M.M.. Asimismo declaró Sin Lugar la reconvención propuesta por la parte demandada (folio 89 al 98).

En fecha 23/10/2013, la parte demandada apeló de la sentencia dictada en fecha 14 de octubre de 2013, por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.

Por diligencia de fecha 25/10/2013, la Abogado M.G.M.B., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, apeló del fallo dictado en fecha 14/10/2013, por el Juzgado de la causa.

Mediante auto de fecha 31 de octubre de 2013, el Tribunal de la causa, oyó en ambos efectos las apelaciones ejercidas por las partes, por lo que ordenó la remisión del expediente a este Juzgado Superior.

En fecha 12 de diciembre de 2013, este Juzgado Superior recibe el presente expediente, y fija la oportunidad de dictar sentencia para el décimo (10º) día de despacho siguiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA DEMANDA INTERPUESTA:

El ciudadano F.E.P.B., asistido de abogado, presenta escrito de demanda por resolución de contrato de arrendamiento, en fecha 14 de marzo de 2013 ante el Juzgado Primero de Municipio Páez de este Circuito y Circunscripción Judicial, en contra del arrendatario Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA y EMPAQUETADORA MARTINA, C.A., en la persona de su Presidente S.J.M.M., y en dicho escrito señala entre otras cosas:

Que mediante suscripción de documento privado en fecha 01/04/2011, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la empresa Distribuidora y Empaquetadora Martina, C.A., representada por su Presidente S.J.M.M..

Que dicho contrato tiene por objeto el arrendamiento de un inmueble constituido por un galpón para uso exclusivo de almacenaje y empaque de azúcar, granos y cereales, sin poder cambiar su destino, siendo que dicho galpón consta de aproximadamente: un mil doscientos metros cuadrados (1.200 MTS2), ubicado en la calle 5 de la Zona Industrial de Acarigua, estado Portuguesa, signado con el Nº G-01. Se estipuló inicialmente entre otras cosas que dicho canon de arrendamiento mensual es por la suma de quince mil seiscientos bolívares (Bs. 15.600,oo), estableciéndose que el canon se podría incrementar anualmente de acuerdo a los índices inflacionarios emitidos por el Banco Central de Vezuela, por lo que, a la fecha de la demanda, el canon ha alcanzado la suma de: veinte mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 20.280,oo) más el impuesto de la Ley que debe pagar con toda puntualidad el arrendatario, siendo que la falta de pago de dos mensualidades correspondientes al cánon da derecho al arrendador de accionar la resolución del contrato de arrendamiento.

Que el contrato de arrendamiento inicial que permite prórrogas automáticas, fue prorrogado por voluntad de las partes en fecha 30 de agosto de 2012, en la que fijó el canon vigente que regiría la continuación de la relación arrendaticia, en la suma antes indicada de veinte mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 20.280,oo).

Que en vista de que el canon de arrendamiento hasta la presente fecha alcanzó la suma: veinte mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 20.280,oo), sin incluir el impuesto de Ley , a la presente fecha el arrendatario le adeuda la suma de ochenta y un mil ciento veinte bolívares (Bs. 81.120,oo), por una parte, más impuesto de Ley (I.V.A.) que suman la cantidad de nueve mil setecientos treinta y cuatro bolívares con 40/100 (Bs. 9.734,40) (sic) relativos a las mensualidades consecutivas impagadas de canon imputables al arrendamiento del citado galpón, correspondiente a los meses de: noviembre, diciembre del año 2012, enero y febrero de 2013, a razón de de veinte mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 20.280,oo) por cada mes, más el impuesto de Ley (Bs. 2.433,60), igualmente causado sobre cada mes.

Que el arrendatario incumplió el citado contrato en su principal obligación, como es la de pagar el canon sin atraso alguno, tal como fue convenido.

En ese mismo escrito, la accionante alegó el reiterado incumplimiento por parte del arrendatario, debido a que no pagó los cánones de arrendamiento del galpón arrendado traduciéndose su falta de pago a más de dos (2) mensualidades consecutivas, adeudando hasta la fecha cuatro mensualidades a razón de veinte mil doscientos ochenta (Bs. 20.280,oo) más el impuesto mensual (12%) I.V.A. que para cada mes impagado que se calcula en la suma dos mil cuatrocientos treinta y tres bolívares (Bs. Bs. 2.433,60), para un subtotal de nueve mil setecientos treinta y cuatro bolívares con 40/100 (Bs. 9.734,40), para un gran total de noventa mil ochocientos cincuenta y cuatro bolívares con cuarenta (Bs. 90.854,40). Fundamentó su demanda en lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil. Demandó a la Sociedad Mercantil Distribuidora y Empaquetadora Martina, C.A., en la persona de su Presidente S.J.M.M., para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento, o en su defecto a ello sea condenado por su Tribunal a su digno cargo, primero: en declarar resuelto el contrato de arrendamiento, dado el incumplimiento reiterado del arrendatario en sus obligaciones contraídas, como lo es el pago de cánones de arrendamiento en forma oportuna, en la fecha y lugar en que correspondía, entregando el referido inmueble o galpón libre de personas y cosas en perfecto estado de conservación, solvente en todos los servicios públicos que requiera el inmueble, tal como lo recibió, dado el incumplimiento de las cláusulas tercera y cuarta del contrato, o que a ello fuere condenado por el Tribunal. Segundo. En pagar los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a las mensualidades de noviembre, diciembre de 2012, enero y febrero de 2013, a razón de veinte mil doscientos ochenta (Bs. 20.280,oo) por cada mes más el impuesto de Ley (Bs. 2.433,60) para cada canon impagado para un total de cánones insolutos más I.V.A. de noventa mil ochocientos cincuenta y cuatro bolívares (Bs. 90.854,40). Pidió que se pague los cánones de arrendamiento que sigan corriendo y causando hasta que se dicte sentencia definitiva en la presente causa, más el impuesto de Ley I.V.A. actualmente en el 12% por cada canon. Solicitó el pago de las costas y costos del juicio. Estimó la presente acción en la cantidad de doscientos cuarenta y tres mil trescientos sesenta bolívares (Bs. 243.360) equivalente a 2.274,39 Unidades Tributarias.

DE LA CONTESTACIÓN

El apoderado judicial de la parte accionada en fecha 04 de julio de 2013, negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los alegatos que arguye la parte actora en su escrito libelar, paso a dar contestación a la demanda intentada en contra de su representada, señalando que tal y como lo asevera en su escrito libelar el actor en los antecedentes Capitulo I, el contrato de arrendamiento de carácter privado entre las partes, de fecha 01/04/2011, entre su representada y el actor, se establece un canon de arrendamiento por la cantidad de quince mil seiscientos bolívares (Bs. 15.600,oo), y arguye el actor que el canon ha alcanzado la cantidad de veinte mil doscientos ochenta (Bs. 20.280,oo). Que cabe destacar con respecto de lo anterior, que el referido contrato se renovó automáticamente en fecha 01/04/2012, y que si bien es cierto que dicho canon de arrendamiento debió ser aumentado, tal y como lo indicare el Ejecutivo Nacional así como lo establece el artículo 70 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el mismo debió practicar lo conducente y aumentarse en un 19,9% que fue el índice inflacionario del Banco Central de Venezuela en el año 2012 y no en un 30% como arbitrariamente se hizo, contraviniendo flagrantemente lo establecido en la prenombrada norma vigente.

Aduce el apoderado judicial de la parte accionada, que lo anterior desvirtúa todo lo pretendido por el demandante con respecto a los montos que de manera dispersa alega en su escrito libelar, puesto que si al canon inicial de quince mil seiscientos bolívares (Bs. 15.600,oo) le aplicáramos el 19,9% que estableció el B.C.V. en el año 2012 dicho canon se aumentaría la cantidad de tres mil ciento cuatro bolívares con cuatro céntimos (Bs. 3.104, 04), lo que conllevaría a que el canon aumentara al monto de dieciocho mil setecientos cuatro bolívares (Bs. 18.704,04), y no de veinte mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 20.280,oo), como lo pretende hacer ver al actor en su libelo.

Solicitó que el monto a tomar en cuenta para el cálculo de los cánones de arrendamiento sea el de dieciocho mil setecientos cuatro bolívares con cuatro céntimos (Bs. 18.704,04). Asimismo solicitó al Tribunal ordene lo conducente para que se abra un procedimiento sancionatorio en contra del actor, por contravenir la norma anteriormente alegada.

Contradijo, rechazó y negó lo solicitado por el demandante en su petitorio, en el aparte primero y segundo. Asimismo el apoderado del demandado reconvino al accionante, señalando que desde el principio de la relación arrendaticia entre el ciudadano F.E.P.B., y su representada Sociedad Mercantil Distribuidora y Empaquetadora Martina, C.A. Que su representada no tenía acceso a una oficina que forma parte del bien inmueble arrendado. Que fue establecido en la cláusula tercera del contrato la manera en como se incrementaría el canon de arrendamiento, y que dicha cláusula fue violada, así como el artículo 70 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que su representada tiene la acción contra el ciudadano F.P., para que convenga o en su defecto a ello sea condenado a la ejecución de pleno con el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda. Que se desprende una serie de trasgresiones estipuladas en los artículos 1184 y 1185 del Código Civil, ya que dichos incumplimientos han empobrecido a su representada y enriquecido al ciudadano F.P.. Fundamentó su acción en los artículos 1159, 1160, 1167, 1168, 1184 y 1185 del Código Civil y el artículo 70 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó el cumplimiento cabal del contrato de arrendamiento, sea regulado el canon de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 70 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la devolución del monto que se le h cobrado indebidamente por cánones de arrendamiento, el cual estimó en cien mil bolívares. Estimó la reconvención propuesta en la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,oo), equivalente a 1214,9 U.T.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS:

PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONANTE RECONVENIDA:

1) Documento privado contentivo de contrato de arrendamiento por el cual el ciudadano F.E.P.B. dio en arrendamiento a la sociedad mercantil Distribuidora y Empaquetadora Martina, C.A., representada por su Presidente S.J.M.M., en los términos allí expuestos (folio 5 y 6). Dicha prueba fue acompañada al libelo de demanda, y será valorada por este juzgador en la oportunidad de motivar el presente fallo.

2) Instrumento privado marcado “A1”, de fecha 11 de agosto de 2012, mediante el cual S.J.M.M., declara que dio un montacargas y diez mil bolívares (Bs. 10.000, oo) en efectivo como pago de arrendamiento de un galpón ubicado en la zona industrial Acarigua, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo junio, julio, agosto, septiembre del año 2012, al Sr. F.E.P.B.. En dicho documento las partes extendieron el plazo del contrato de arrendamiento desde el 01-04-2012 hasta el 30-09-2012, estableciendo el canon de Bs. 20.280, oo.

3) Instrumento privado marcado “A2”, copia al carbón de factura de fecha 11 de diciembre de 2012, emitida a nombre de Distribuidora y Empaquetadora Martina, C.A., por concepto de pago de alquiler, Galpón A1, Parcela 52, Zona Industrial de Acarigua, correspondiente al mes de octubre de 2012, por un monto de Bs. 22.713,60.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

1) Inspección Judicial practicada por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, a solicitud de S.J.M. (folio 50 al 61, segunda pieza), por lo que el Tribunal en fecha 21 de noviembre de 2011, se constituyó en los galpones que le señalara el solicitante, dejando constancia entre otras cosas de la ubicación exacta del Galpón G1, de haber observado empaquetadora y un montacargas, existencia de dos oficinas que pueden ser acezadas desde el Galpón G1. Se trasladó igualmente al Galpón G2, donde se observa la presencia de personas uniformadas que señalan ser empleados de la empresa Diazem. Se tomaron impresiones fotográficas, y se dejó constancia que el encargado de la empresa Diazem, no permitió que el experto fotógrafo tomara fotos de la oficina allí señalada.

2) Copia fotostática simple de documento público contentivo de acta constitutiva de la empresa Distribuidora y Empacadora Martina, C.A., donde aparece como Presidente de la empresa el ciudadano S.J.M., y como objeto de la empresa, empaquetar azúcar, granos, cereales y cualquier otro producto de insumo humano.

IV

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Se destaca de la narrativa trascrita, que la apelación que moviliza la actividad jurisdiccional en esta causa, se refiere a la ejercida en fecha 23 de octubre de 2013, por el abogado R.A.C.C., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, y la interpuesta en fecha 25 de octubre de 2013, por la Abogado M.G.M.B., en su condición de apoderada judicial del accionante F.E.P.B., en contra de la sentencia dictada en fecha 14/10/2013, por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró inadmisible la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento de un inmueble apto para la actividad comercial, que fuera suscrito privadamente entre el ciudadano F.E.P.B. (arrendador), aquí demandante y por la Sociedad Mercantil Distribuidora y Empaquetadora Martina, C.A. (arrendataria), demandada de autos.

Igualmente se precisa que la sentencia apelada declaró sin lugar la reconvención o mutua petición planteada.

De igual manera, se debe señalar que como quiera que la acción aquí intentada versa sobre la resolución de un contrato de arrendamiento de un local apto para la actividad comercial, el proceso que produjo la sentencia apelada se desarrolló conforme lo ordena el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y además por los conductos del juicio breve.

En este sentido es importante destacar la vinculación estrecha entre la relación arrendaticia y el proceso jurisdiccional, debido a que a los efectos de la calificación de la demanda en todos los asuntos inquilinarios, es fundamental tener siempre presente la clase de contrato de arrendamiento que vincula a los contratantes, sea verbal y/o escrito, a tiempo determinado o indeterminado, y determinar cual contrato encaja en los parámetros de la normativa especial que la regula.

En efecto, el vigente Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regula su esfera de aplicación por las relaciones arrendaticias respecto a los inmuebles urbanos y sub-urbanos, concretadas a través del contrato de arrendamiento regulado en el artículo 1.579 del Código Civil, del cual podemos inferir sus elementos: a) la obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa obligación, que no implica que haya de ser por un tiempo determinado, pero se excluye que sea perpetuo, y c) un precio, que puede ser fijado en dinero o en especie, conforme a la convención y/o a la ley.

De tal manera que, por tratarse de un juicio ventilado conforme a las disposiciones contenidas en el referido Decreto Ley, las cuales son de orden público, conforme lo establece su artículo 7, y por tanto establecidas para beneficiar o proteger a los arrendatarios, no pudiendo ser renunciadas, y siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; es entonces obligatorio, en esta materia de arrendamiento, hacer previamente una valoración de la relación contractual que vincula a las partes, para poder precisar si la vía escogida por el actor es la idónea para hacer valer su pretensión en juicio.

Lo así expuesto, forma parte del criterio reinante en la Sala Constitucional y en la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que señala que los jueces estamos obligados a cumplir con los trámites procesales establecidos, no podemos relajarlos; así como que, debemos verificar de oficio, si la causa planteada no está comprendida dentro de las causales de inadmisibilidad, en cuyo caso estamos obligados a decretar su inadmisibilidad, todo por su carácter de orden público de que están revestidas.

Por tanto, no hay dudas que conforme la norma contenida en el artículo 7 eiusdem, la misma es de orden público, por lo que dentro de ese poder discrecional que faculta a los jueces, debe este juez de alzada limitar la decisión en primer término, a resolver la existencia de una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre los otros planteamientos.

Precisado lo anterior, es menester entonces señalar lo que disponen los artículos 33 y 34 del referido Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 33: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

Artículo 34: “ Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”

   De las normas citadas podemos deducir, que de una relación contractual arrendaticia pueden derivarse varios tipos de demandas, entre ellas tenemos: por desalojo, por cumplimiento, por resolución, por cobro de bolívares, por resarcimiento de daños y perjuicios, por nulidad y otras.

   Y entre ellas se debe distinguir, si el contrato que da origen a la relación arrendaticia que une a las partes es determinado en el tiempo, o por el contrario es indeterminado.

   Lo anterior viene al caso, ya que el juicio de resolución de contrato de arrendamiento, como es el caso que nos ocupa, procede únicamente en los contratos a tiempos determinados; no siendo idóneo dicho juicio, cuando no medie un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado; esto es, que tampoco es idóneo el juicio por resolución, cuando existiendo un contrato escrito, éste se convirtió en indeterminado por haber operado la tácita reconducción; ya que lo procedente en tal caso, es la acción de desalojo a los fines de que el inquilino entregue el inmueble.

   Lo anterior fue sostenido por la Sala Constitucional de nuestro M.T. de la República, en sentencia de fecha 07 de marzo del 2007, Exp. 06-1043, y entre otras cosas, dispuso la Sala::

   …Omissis…

   Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.

   En virtud de las anteriores consideraciones, esta Sala declara sin lugar la apelación que fue interpuesta contra el fallo que dictó, el 26 de junio de 2006, el Juzgado Superior Primero de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se confirma en todas sus partes. Así se declara.

   En concreto, se establece que se requiere para la procedencia de la acción de resolución de un contrato de arrendamiento de inmueble, como primer requisito, la existencia de una relación arrendaticia fundada en un contrato celebrado de forma escrita; y como segundo requisito que esté vigente en el tiempo; o sea, se encuentre determinado en el tiempo; o vigente el plazo contratado.

   No existiendo la menor duda en cuanto a la obligación que tenemos los jueces, en los casos de juicios arrendaticios ventilados conforme las disposiciones de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, determinar de forma perentoria, la naturaleza jurídica del contrato, para verificar que la acción escogida sea la idónea; este jurisdicente para determinar, ya en concreto, la naturaleza del contrato acompañado al libelo como fundamento de la pretensión, debe comenzar por analizar su cláusula temporal, esto es la “cláusula relativa a su duración”; ya que ésta, según se hubiese pactado la duración del mismo, nos puede indicar la vía procesal que debió tomar el accionante, para resolver el inconveniente que los afecta.

   Así las cosas, este juzgador previa a cualquier consideración sobre la verificación de la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuestión, debe señalar que es de principio, precepto y doctrina que el juez deberá pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado, so peligro de librar un fallo incongruente en violación al principio de la contradicción, característica de toda jurisdicción rogada como la nuestra, la cual encuentra su excepción en estos casos de arrendamientos, en la que el juez está obligado de oficio, a pronunciarse sobre un punto de derecho con influencia decisiva sobre los demás planteamientos.

   De allí que el juez sólo debe atenerse a lo alegado y probado en los autos, ya que por regla general, el proceso judicial solo resolverá las peticiones planteadas en la demanda y en la contestación que contra aquella haga el demandado; esto constituye el estrecho círculo en el que deberá moverse a la hora de sentenciar, porque estriba en un asunto esencial y propuesta a la inteligencia del Juez en tiempo propio, a la postre “se trata de preterición lisa y llana de cuestiones relevantes y oportunamente introducidas” (vid. J.J.A. y A.T.. La Alzada. Poderes y deberes P.210).

   Así los artículos 12 y 243 ordinal 5°, del Código de Procedimiento Civil, señalan que los jueces de instancia se encuentran en el deber de resolver las controversias a que por ley se encuentran llamados de acuerdo con todo lo que se haya alegado Y PROBADO, emitiendo la correspondiente decisión expresa, positiva y precisa con respecto a las pretensiones y excepciones que hubieren sido invocadas por las partes.

   Lo anterior viene al caso, toda vez que la parte actora, dictada la sentencia definitiva, presenta ante el juzgado a quo escrito en fecha 28 de octubre del 2013, en el que presenta un argumento nuevo, no esgrimido en el escrito libelar, totalmente extemporáneo, y por tanto fuera de toda posibilidad de contradicción, como lo es que, para la fecha en que se introdujo la demanda, el contrato se encontraba en el plazo de la prórroga legal, por tanto, determinado en el tiempo; siendo que el argumento utilizado en la demanda, para sustentar la cualidad de determinado, es que dicho contrato que fue suscrito en fecha 01/04/2011, con un plazo fijo de un (1) año, fue prorrogado por voluntad de ambas partes en fecha 30 de agosto de 2012; por tanto no podía, ni debía la juez a quo, pronunciarse sobre un argumento no expuesto en el libelo. ASI SE DECIDE.

   Establecido la extemporaneidad de los alegatos presentados por la parte actora en el escrito presentado ante el juzgado de la causa, en fecha 28 de octubre del 2013, procede este juzgador a hacer el análisis del contrato que vincula a las partes, para determinar su naturaleza jurídica, y con ello, establecer, si como lo señaló el a quo, estamos en presencia de un contrato indeterminado en el tiempo; o por el contrario, el mismo mantiene su condición de determinado.

   En tal sentido, se procede a establecer la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que une a las partes en controversia, acompañado en original por la parte actora al libelo, a los fines de determinar la idoneidad de la acción intentada.

   En primer término, se debe apreciar dicho contrato, como documento público, ya que no fue impugnado en la contestación, todo a tenor de lo establecido del artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por lo tanto surte pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-

   Valorado como ha sido el contrato de marras, se debe señalar nuevamente que, para realizar el análisis de la naturaleza de dicho contrato, se debe comenzar por analizar su cláusula temporal, esto es la “cláusula relativa a su duración”; ya que ésta, según se hubiese pactado la duración del mismo, nos puede indicar la vía procesal que debió tomar la accionante, para resolver el inconveniente que le afecta.

   En éste orden de ideas, la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, establece lo siguiente:

   …SEGUNDA:

   EL ARRENDADOR” da en arrendamiento a la “ARRENDATARIA”, el inmueble descrito por el plazo de un (1) año a término fijo, que comenzará a regir desde el día 01 de Abril del año 2011 y culminará el 31 de marzo de 2012, prorrogable por el término fijo de (01) un año contado a partir del 01 de abril de 2012, previo acuerdo entre las partes, lo cual debe constar por escrito con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del presente contrato.”

   De conformidad con la cláusula transcrita, se observa con meridiana claridad que las partes en dicho contrato, de común acuerdo, pactaron un plazo de “un año fijo”, el cual comenzó el 01 de Abril del año 2011 y venció el 31 de Marzo del año 2012; el cual se prorrogaría automáticamente por “un período igual”, entendiéndose ésta, por un (1) año, esto es, una sola prórroga contractual, siempre que mediara un acuerdo previo, donde manifestaran por escrito, con una anticipación de sesenta (60) días por lo menos al vencimiento del plazo fijado, su deseo de prorrogarlo. ASI SE DECIDE.

   Planteadas así las cosas, hace obligatorio para este sentenciador, traer a colación en la presente decisión, los siguientes artículos del Código Civil:

   Articulo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

   Articulo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado por ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

   En este orden de ideas, resulta indiscutible, que al pactar las partes contratantes la prórroga automática de dicho contrato por “un solo período”, y no por varios sucesivos, y además condicionado a que mediara un acuerdo previo, donde manifestaran por escrito, con una anticipación de sesenta (60) días por lo menos al vencimiento del plazo fijado, su deseo de prorrogarlo; éstos no previeron la posibilidad de extender la relación arrendaticia más allá de un año (1) año, más la prorroga legal, que sería de seis (6) meses, conforme lo dispone el literal a) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, si dicho contrato no fue prorrogado y de un (1) año si las partes lo hubieran prorrogado, conforme lo convenido; por lo que, es jurídicamente imposible que vencido el plazo del año del plazo fijo pactado inicialmente, sin que se hubiese prorrogado contractualmente, y vencido el término de la prórroga legal, que sería en este caso de seis (6) meses, se considere que dicho contrato sea determinado, y por tanto se pueda demandar por resolución. ASI SE DECIDE.

   Así las cosas, y conforme al contenido de la cláusula tercera de dicho contrato se debe precisar, con relación a la vigencia en el tiempo de dicho contrato, lo siguiente:

   Que iniciada dicha relación contractual en fecha 01 de abril de 2011, el plazo convenido de un año, feneció en fecha 31 de marzo de 2012; y como quiera que no consta en autos que las partes hubiesen convenido en prorrogarlo por un (1) año más, no hay dudas del análisis anterior que dicho contrato tuvo una vigencia contractual en el tiempo de sólo un (1) año, que como se aprecia venció en fecha 31 de marzo de 2012; comenzando en consecuencia desde esa misma fecha el lapso de la prórroga legal, que conforme al literal b del articulo 38 ejusdem, venció el día 01 de octubre de 2012. ASI SE DECIDE.

   De lo anterior se deduce, que la vigencia en el tiempo de dicho contrato lo fue de un (1) año, y seis (6) meses, contando tanto el lapso contractual, como el lapso otorgado por la ley. ASI SE DECIDE.

   Por tanto se concreta, que el lapso de duración en el tiempo de dicha relación contractual, se inició en fecha 01 de abril de 2011 y concluyó el 01 de octubre de 2012. ASI SE DECIDE.

   Precisado que la vigencia de dicho contrato, fue de un (1) año y seis (6) meses, contando tanto el lapso contractual, como el lapso otorgado por la ley, el cual comenzó el día 01 de abril de 2011 y venció el 01 de octubre de 2012, y como quiera que el actor señala en su libelo, que el demandado está insolvente desde el mes noviembre del 2012, lo que nos lleva a precisar que el arrendador recibió el pago del canon del mes posterior al vencimiento de la prórroga legal, esto es, el mes octubre, y por tanto se debe concluir que el arrendador continuó en la ocupación pacífica del inmueble arrendado, con el consentimiento del arrendador. ASI SE DECIDE.

   Ahora bien, el artículo 1.600 del Código Civil, establece:

   Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   En atención a la conclusión establecida por este juzgador, de que el arrendatario continuó con la ocupación pacifica de dicho inmueble, una vez vencido tanto plazo contractual, como el legal, le es forzoso a este Juzgador señalar de conformidad con lo establecido en artículo 1600 eiusdem, se presume renovado y por tanto, se le debe aplicar, los efectos que producen los contratos de arrendamientos sin determinación de tiempo, por haber operado la presunción de que sobre dicho contrato de arrendamiento, operó la llamada TÁCITA RECONDUCCIÓN. ASI SE DECIDE.-

   Ahora bien, estima quien aquí juzga, que establecido como ha sido que el contrato de arrendamiento que une a las partes en este proceso, es de los denominados indeterminados en el tiempo por haber operado sobre él, la TÁCITA RECONDUCCIÓN, y haber el demandante intentado la acción de resolución de contrato y no la acción de desalojo conforme lo dispone la Ley Especial de Arrendamiento, concretamente su articulo 34, se debe señalar que no está ajustada a derecho dicha pretensión, quebrantando con ello una norma de orden público, y por tanto suficiente para establecer que dicha acción es inadmisible. ASI SE DECIDE.

   Por lo anteriormente expuesto y en atención a las motivaciones que preceden, considera quien aquí decide que dada la declaratoria de inadmisibilidad de la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, por ser contraria a derecho, queda relevado este Órgano Jurisdiccional de emitir pronunciamiento sobre las demás defensas opuestas e igualmente se considera inoficioso entrar analizar los hechos controvertidos, así como las pruebas, con excepción del contrato de arrendamiento que sirvió de fundamento para la presente demanda, el cual ya fue a.y.a.A. SE DECIDE.-

   DISPOSITIVA

   En virtud de los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos por este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 23 de octubre de 2013, por el abogado R.A.C.C., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia de fecha 14 de octubre de 2013, dictada por el a quo.

SEGUNDO

SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 25 de octubre de 2013, por la Abogado M.G.M.B., en su condición de co-apoderada judicial del accionante F.E.P.B., en contra de la sentencia de fecha 14 de octubre de 2013, dictada por el a quo.

TERCERO

SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 14 de octubre de 2013, por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró inadmisible la demanda interpuesta por el ciudadano F.E.P.B., por resolución de contrato de arrendamiento, por los motivos expuestos en el presente fallo.

Declarada la inadmisibilidad de la demanda, queda exonerado este juzgador de pronunciarse sobre la reconvención propuesta.

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese y Regístrese.

Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los veinte (20) días del mes de enero del año 2014, Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez,

Abg. H.P.B.

La Secretaria,

Abg. A.D.L.D.S.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 10:15 de la mañana. Conste: (Scria.)

HPB/ADEL/grc.