Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 6 de Julio de 2010

Corresponde a este órgano jurisdiccional conocer del recurso de apelación interpuesto por los abogados V.D. y F.D., en su carácter de co-apoderados judiciales de la parte demandante, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 19 de marzo de 2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Se inició el presente juicio, mediante escrito presentado en fecha 16 de julio de 2008, por la ciudadana T.d.F.d.C., asistida por el abogado F.D., contentivo de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara en contra del ciudadano F.C.M., todos supra identificados, en virtud de documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 10 de mayo de 2007, anotado bajo el No. 59, Tomo 74, de los libros de autenticaciones, del cual, a su decir, se desprende que dio en arrendamiento al demandado, una porción inmobiliaria distinguida con el No. 03, que forma parte del inmueble No. 11 de la calle Rondón, sector La Mata, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

En fecha 22 de julio de 2008, la parte demandante consignó los recaudos atinentes a la admisión de la demanda. (F. 05-12)

Por auto de fecha 29 de julio de 2008, el Tribunal de la Causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. (F.13 y 14)

En fecha 30 de julio de 2008, la ciudadana T.D.F.d.C. confirió Poder Apud-Acta a los abogados V.D., F.D., J.d.G.D.S., M.A.G.d.T. y L.A.R.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 105.369, 7.306, 75.671, 63.322 y 50.069, respectivamente.

En fecha 05 de agosto de 2008, el A quo libró compulsa dirigida al ciudadano F.C.M.. (F. 16)

En fecha 01 de octubre de 2008, el ciudadano B.B., Alguacil del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, consignó resultas de la citación practicada al ciudadano F.C.M.. (F. 17 y 18)

En fecha 07 de octubre de 2008, el ciudadano F.C.M., asistido por el abogado J.R.A.E., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 46.929, consignó escrito de contestación a la demanda. (F. 19 y 20)

En fecha 27 de octubre de 2008, el abogado F.d., co-apoderado actor, solicitó al A quo dictara sentencia por cuanto el lapso de diez (10) días de despacho destinado al lapso probatorio, había fenecido.

En fecha 19 de marzo de 2010, el A-quo dictó sentencia mediante la cual declaró sin lugar la acción, y condenó en costas a la ciudadana T.D.F.D.C., de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (F. 24-38).

En fecha 24 de marzo de 2010, los abogados F.D. y V.D., apelaron de la decisión proferida en fecha 19 de marzo de 2010. (F.39)

En fecha 21 de abril de 2010, el A quo ordenó la notificación del ciudadano F.C.M., de la sentencia dictada. (F.42-44)

Notificadas las partes, en fecha 06 de mayo de 2010 la representación judicial de la parte demandante, apeló del fallo dictado por el A-quo. (F.46)

En fecha 07 de mayo de 2010, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandante, y remitió el expediente original a esta Alzada junto con oficio. (F.47 y 48)

Actuaciones en esta Alzada

Recibido el expediente en esta Alzada, por auto de fecha 26 de mayo de 2010 se le dio entrada y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus informes. (F.49)

Síntesis de la Controversia

En forma sintetizada, esta superioridad procede a efectuar un resumen del contenido del libelo de demanda presentado por la parte actora en el presente juicio, así como el escrito de contestación a la demanda presentado por la parte demandada:

Libelo de demanda

En fecha 16 de julio de 2008, se recibió ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del Estado Miranda, escrito libelar constante tres (03) folios útiles, presentado la ciudadana T.D.F.D.C., asistida por el abogado F.D.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 7.306, mediante el cual expuso:

Que, en fecha 10 de mayo de 2007, suscribió contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con el ciudadano F.C.M., tal y como se videncia de documento autenticado en esa misma fecha ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 59, Tomo 74.

Que, el bien objeto del contrato se encuentra constituido por una porción inmobiliaria distinguida con el No. 03, que forma parte del inmueble No. 11 de la calle Rondón, sector La Mata, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual sería destinado únicamente como vivienda unifamiliar, según la CLÁUSULA PRIMERA.

Que, de conformidad con la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato, el canon de arrendamiento sería de MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. F 1.000,oo), los cuales el arrendatario se obligó a cancelarle dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mes, en su residencia, la cual es perfectamente conocida por el demandado, excepto la primera mensualidad, la cual canceló al momento de autenticar el contrato.

Que, quedó expresamente convenido que, la falta de pago de un (01) canon mensual de arrendamiento, le daría derecho a considerar resulto el contrato y poder intentar las acciones judiciales pertinentes, además de exigir la inmediata devolución del inmueble objeto del contrato, en el mismo buen estado en que lo recibió, así como también el pago de los cánones de arrendamiento pendientes y daños y perjuicios, si los hubiere.

Que, conforme a la CLÁUSULA TERCERA, establecieron que el plazo de duración del contrato sería de seis meses fijos e improrrogables, contados a partir del 15 de mayo de 2007.

Que, conforme a la CLÁUSULA CUARTA, al finalizar el contrato el arrendatario haría entrega del inmueble desocupado, tanto de personas como de cosas, en las mismas condiciones y buen estado de funcionamiento en que lo recibió. Igualmente establecieron que por cada día de retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, el arrendatario pagaría la cantidad de CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40), por concepto de daños y perjuicios, no sujetos a retasa, a la cual renunció el arrendatario.

Que, de de acuerdo a la CLÁUSULA OCTAVA, el arrendatario recibió el inmueble con todas las puertas, cerraduras, ventanas, vidrios, instalaciones, frisos, pisos, techos y pinturas en perfecto estado de conservación y mantenimiento. Igualmente, recibió la cocina equipada con gabinetes totalmente nuevos, de formica tanto partes inferiores como superiores, con una (01) mesa movible en formica y madera, el baño con su ducha, sus puertas corredizas en aluminio y fibra de vidrio y un gabinete de aluminio; la sala cuenta con una (01) lámpara de techo en bronce y vidrio, cada una de las tres (3) habitaciones tiene una (01) lámpara de techo, el baño con (01) lámpara de techo; el comedor y el lavandero cada uno con una (01) lámpara de techo, el porche con dos (02) lámparas de techo; todas en perfecto estado.

Que, de acuerdo con la CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA, el arrendatario le entregó la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 3.000,oo) por concepto de depósito de garantía por las obligaciones a cargo de él, excepto el pago de pensiones arrendaticias.

Que, en fecha 15 de noviembre de 2007, feneció el plazo de duración del contrato y su prórroga, de conformidad con el literal A del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, feneció el 15 de mayo de 2008.

Que, no obstante las múltiples gestiones que ha realizado personalmente, el demandado se ha negado a pagarle las mensualidades locativas correspondientes a la prórroga legal, es decir, las que van desde el 15 de noviembre de 2007 hasta el 15 de mayo de 2008, bajo el pretexto de que ya tiene otro inmueble donde mudarse y que las mensualidades insatisfechas las pagará con el depósito mencionado, ya que no va a hacer uso de la prórroga legal.

Estimó la demanda en la cantidad de OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 8.400,oo)

Contestación de la Demanda

En fecha 07 de octubre de 2008, el ciudadano F.C.M., asistido por el abogado J.R.A.E., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 46.929, consignó escrito de contestación a la demanda constante de dos (02) folios útiles, mediante el cual expuso:

Que, es cierto que en fecha 10 de mayo de 2007, suscribió contrato de arrendamiento con la parte actora, versando el mismo sobre el inmueble identificado en autos.

Que, es cierto que en el contrato se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo)

Que, es cierto que el contrato de arrendamiento que suscribió con la actora tenía como fecha de vencimiento el día 15 de noviembre de 2007.

Que, es falso que a la fecha, adeude cantidad alguna por concepto de alquileres, ya que las cantidades reclamadas fueron debidamente canceladas a la demandante en la oportunidad de ley.

Que, es falso que deba cancelarle a la accionante la cantidad de CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 40,oo), a partir del día 15 de julio de 2008, en calidad de daños y perjuicios.

Que, es falso que esté vencida la prórroga legal ya que nunca se inició, por cuanto su arrendadora nunca le notificó su voluntad de no continuar la relación de arrendamiento, todo lo cual motivó que una vez vencido el contrato de arrendamiento, lo cual sucedió en fecha 15 de noviembre de 2007, operó la tácita reconducción, es decir, que él continuó ocupando el inmueble con el consentimiento de la arrendadora.

Que, debe tenerse en cuenta que la parte actora no solicita al Tribunal que ordene la entrega material libre de personas bienes y cosas, del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, ya que solo pide que se le condene al pago de las mensualidades que van desde el día 15 de noviembre de 2007 hasta el 15 de mayo de 2008, más los daños y perjuicios a razón de CUARENTA BOLÍVARES (40,oo Bs.) por día, pero en ningún momento solicita o pide al tribunal que ordene la entrega material del inmueble que ocupa, defensa o petición ésta que no podrá ser suplida por un pronunciamiento jurisdiccional, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Que, es evidente que el actor lo que solicita en su libelo es el cumplimiento del contrato, es decir, le solicita al tribunal que lo obligue al pago de unas mensualidades supuestamente insolventes, y contradictoriamente a dicha solicitud, pide se le obligue a cancelar unos daños y perjuicios que solamente podrían causarse al existir una ocupación ilegítima, lo cual no sucede en el presente caso, ya que la arrendadora permite su permanencia en el inmueble de autos, ya que no solicita la entrega del mismo.

Del Fallo Recurrido

En fecha 19 de marzo de 2010, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó decisión constante de quince (15) folios útiles, mediante la cual declaró sin lugar la acción intentada por la ciudadana T.D.F.D.C. en contra del ciudadano F.C.M., fundamentando la misma de la forma siguiente

(…) En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a uno a tiempo indeterminado.

En cuanto a las particularidad del tiempo, el Dr. G.G.Q., sostiene cuales son los elementos para su identificación: ‘El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.’

(…) Asimismo es necesario precisar que, el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se esta solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, , de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación o obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: a) el término convenido ha expirado así como las subsiguientes prórrogas y, b) por el cumplimiento de algunas de las obligaciones contractuales o legales.

(…) Precisado lo anterior, sea pertinente analizar el contenido de la Cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes…

De la misma se evidencia que el contrato nació como uno determinado e improrrogable.

Por otro lado tenemos que, en los contratos con plazo o términos prefijados, al vencimiento de la prórroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento que estamos en presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua) en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuándo o en qué momento concluirá de modo preciso la duración de la relación contractual.

En los contratos de arrendamiento celebrados por tiempo determinado, puede ocurrir –como en el subjudice- que concluido el período de tiempo establecido por las partes, se mantenga al arrendatario en la ocupación del inmueble, más cabe preguntarse, cuándo prudencialmente se puede entender que el arrendador ha convenido por omisión en la permanencia del arrendatario en el inmueble?, en este sentido el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal con el objeto de que no prospere la tácita reconducción, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. G.G.Q., en su Obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, año 2003 páginas 335 al 345, todos los cuales concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prorroga legal, todo en ánimo de impedir que opere la tácita reconducción con la consiguiente indeterminación del contrato de arrendamiento.

En el caso bajo estudio tenemos que, el contrato de arrendamiento inició en fecha 15 de mayo de 2007 con una duración de seis (06) meses concluyendo, conforme a la citada clausula (sic) tercera del contrato de arrendamiento, en fecha 15 de noviembre de 2007, fecha ésta última en la cual con apego al dispositivo contenido en el inciso a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios comenzaba la prórroga legal, culminando la misma en fecha 15 de mayo de 2008, es decir que una vez agotada la prórroga legal la parte demandada continuó ocupando el inmueble objeto de litigio y no habiendo intentado el arrendador-demandante la acción dentro del lapso estipulado para ello, operó la Tácita Reconducción del Contrato, trayendo como consecuencia que la relación contractual entre las partes es a tiempo indeterminado.

Por todo lo antes expresado, considera quien la presente causa resuelve que , que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por un tiempo determinado se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y así se deja establecido.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Del recurso de apelación

Este Tribunal Superior previo al análisis de los hechos y circunstancias que dieron origen al presente caso, hace mención a la doctrina con el objeto de dar una definición del recurso ejercido por la parte demandada, es decir, de la apelación en sí, con el objeto de establecer un criterio aplicable al caso de marras, así, podemos decir que la apelación en su sentido más general es el acudimiento a algo o alguien para obtener una pretensión o para modificar un estado de cosas; es una exposición de queja o agravio contra una resolución o medida, a fin de conseguir su revocación o cambio; sin embargo, por antonomasia en lo jurídico, y específicamente en lo judicial, es el recurso que una parte, cuando se considera agraviada o perjudicada por la resolución de un juez o tribunal, eleva a una autoridad orgánica superior; para que, por el nuevo conocimiento de la cuestión debatida, revoque, modifique o anule la decisión apelada.

La apelación en el sistema procesal patrio, puede ser definida con artículo 218 del Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica:

La apelación es el recurso concedido a favor de todo litigante que haya sufrido agravio por una resolución judicial con el objeto que el Tribunal Superior correspondiente, previo estudio de la cuestión decidida por la resolución recurrida, la reforme, revoque o anule.

Igualmente, puede mencionarse lo sostenido por Ulpiano, a saber:

Ninguno hay que ignore lo frecuente y necesario que es el uso de la apelación, porque ciertamente corrige la impericia y la injusticia de los jueces, aunque algunas veces se reforman las sentencias que fueron pronunciadas justamente; porque no siempre pronuncia sentencia más justa el último que determina.

La apelación es un recurso que provoca un nuevo examen de la relación controvertida y hace adquirir al Juez de la alzada la jurisdicción sobre el asunto, con facultad para decidir la controversia, y conocer tanto la quaestio facti como la quaestio iuris. Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez Superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que le sean sometidas por las partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appellatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada. (Ricardo Henríquez La Roche, “Código de Procedimiento Civil” T.II., Ediciones Liber, Caracas. 2004)

En el presente caso, solamente formuló apelación la parte demandante, a quien a través de la sentencia recurrida se le declaró:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana T.D.F.D.C. contra el ciudadano F.C.M., todos suficientemente identificados en autos.

SEGUNDO: Por haber resultado totalmente vencida, se condena a la parte actora al pago de las costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

Calificación de la acción

En los términos de la demanda y su contestación, la acción ejercida por la parte actora es la de cumplimiento de contrato, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual expresa

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En este caso, demandó la parte actora el cumplimiento, acción que estimó en OCHO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 8.400,oo)

El concepto enmarcado como “pago de los meses vencidos”, es equiparable al reclamo de daños y perjuicios, correspondientes a lucro cesante, por lo dejado de percibir por el arrendador, en virtud de la ocupación que del inmueble ejerce el arrendatario, lo que impide al arrendador alquilar el inmueble en condiciones que le garanticen una contraprestación.

El procedimiento pautado para el ejercicio de la acción que fuera ejercida en el presente juicio, es el procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, tal como está establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Carga de la prueba

Ahora bien, las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso.

Siempre que se trate de aplicar una norma jurídica que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos que en tal norma se consagran.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

(Resaltado del Tribunal)

Artículo 1.354 del Código Civil:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

(Resaltado del Tribunal)

En el presente caso, alegó la actora la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, a lo cual agregó que, el demandado incumplió con el pago de cánones de arrendamiento.

Tratándose la falta de pago de una cuestión negativa, evidentemente que la carga probatoria en este sentido no puede atribuírsele a la parte actora, pues en los casos de contratos tracto sucesivo, es suficiente la prueba de la existencia de las obligaciones, para que se invierta la carga de la prueba y corresponda al demandado probar que sí cumplió.

Hechas las consideraciones precedentes, procede esta Alzada a examinar el material probatorio.

Aportaciones Probatorias

De la parte actora

1. Documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, anotado bajo el No. 59, Tomo 74, en fecha 10 de mayo de 2007, a través del cual la ciudadana T.D.F.D.C. dio en arrendamiento una porción inmobiliaria distinguida con el No. 03, que forma parte del inmueble No. 11 de la calle Rondón, sector La Mata, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda al ciudadano F.C.M..

En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, y se valora como demostrativo de la existencia de la relación jurídica alegada por la actora. Y ASÍ SE DECIDE.

Interpretación del Contrato

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad y en sus decisiones deberán atenerse a las normas del derecho a menos que lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Asimismo, deberán atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

En este orden de ideas, de una lectura a los alegatos esgrimidos por las partes en el proceso, queda probada la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado originalmente a tiempo determinado, sobre una porción inmobiliaria distinguida con el No. 03, que forma parte del inmueble No. 11 de la calle Rondón, sector La Mata, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

El caso de marras se trata de una acción por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por la T.D.F.D.C. en contra del ciudadano F.C.M., en razón del vencimiento pleno del tiempo fijo y la prórroga legal en fecha 15 de mayo de 2008, y la negativa por parte del arrendatario de devolver a la demandante el inmueble que le fue dado en arrendamiento.

Dicho lo anterior, se observa de la lectura de las actas que conforman el expediente que la parte demandada, ciudadano F.C.M., se limitó a dar contestación a la demanda, no aportando a los autos elementos probatorios de ninguna naturaleza.

Nos indica el artículo 1.159 ejusdem:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

De la precitada norma se desprende que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes, en virtud de uno de los principios que rigen nuestro Derecho Civil como lo es el Principio de Autonomía de Voluntad de las partes.

Ha establecido la doctrina, que el arrendador debe intentar la acción de cumplimiento de contrato dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, a los fines de impedir que opere la tácita reconducción, lo cual trae como consecuencia que el contrato de arrendamiento pase a ser a tiempo indeterminado.

El artículo 1.600 del Código Civil establece:

Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

(Resaltado del Tribunal).

En el caso que nos ocupa, observa quien decide que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, de acuerdo a la cláusula Tercera originalmente fue a tiempo determinado, sin embargo, al haber transcurrido íntegramente tanto la temporalidad pactada en la convención como su prorroga, y por cuanto el demandado quedó en el inmueble arrendado luego de los vencimientos, sin duda alguna para esta Juzgadora el contrato se convirtió en un contrato sin determinación de tiempo. Razón por la cual la acción incoada no es la que jurídicamente debió intentar el demandante, ello en razón al régimen especial a que están sometidas las acciones relativas a contrato sin determinación de tiempo contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, es por lo que resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la acción por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentada por la ciudadana T.D.F.D.C. en contra de F.C.M., tal y como será declarado en el dispositivo del presente fallo.-

DECISIÓN

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: