Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 26 de Marzo de 2007
| Fecha de Resolución | 26 de Marzo de 2007 |
| Emisor | Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Emerita Avendaño |
| Procedimiento | Recurso De Nulidad |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN CAPITAL
VISTOS, Con Informes.
I
La abogada en ejercicio de este domicilio E.B.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 81.902, procediendo en su carácter de apoderada judicial del ciudadano J.L.F.D.S., venezolano, de estado civil divorciado, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.979.055, co-propietario del inmueble identificado con el No. 30, Catastro No. 2-09-15-01, ubicado en la Avenida San Felipe, No. 30, Cruce con Avenida El Bosque, entre Tercera y Quinta Transversal, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, intentó recurso de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 009444, de fecha ocho (08) de julio de dos mil cinco (2005), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló dicho inmueble. Solicitó la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, en restablecimiento de la situación jurídica lesionada.
Recibidos los antecedentes administrativos del acto y encontrándose cumplidos los extremos de Ley, se admitió el recurso en fecha veinte (20) de febrero de dos mil seis (2006), ordenándose la citación de la ciudadana Procuradora General de la República y la notificación del ciudadano Fiscal General de la República, mediante oficios, y mediante boleta a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 24836 C.A., o en la persona de su representante legal y ordenó emplazar a los interesados mediante cartel, el cual fue publicado y consignado en fecha 10 de mayo de 2006 - folios 43 y 44-.
En fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil seis (2006), se abrió a prueba la causa, y el día seis (06) de junio del mismo año, compareció la abogada E.B.G., y presentó escrito de promoción de pruebas, el cual quedó agregado a los folios cuarenta y ocho (48) al cincuenta (50) del expediente. El veinte (20) de junio de dos mil seis (2006), se dictó auto mediante el cual el Tribunal admitió la prueba de experticia promovida por la parte recurrente, la cual se evacuó a los fines de determinar el valor del inmueble.
En fecha 27 de septiembre de 2006, la abogada G.J.Z.D.D., consignó Oficio Poder otorgado por la ciudadana Procuradora General de la República.
En fecha 27 de octubre de 2006, tuvo lugar el acto de Informes oral y público, al cual acudieron las abogadas E.B.G., actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano J.L.F., M.E., actuando en su condición de Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional y M.E.L.M., actuando en su condición de sustituta de la ciudadana Procuradora General de la República, y consignaron escritos que recogen sus exposiciones y que quedaron agregados a los folios ochenta y uno (81) al noventa y siete (97), ambos inclusive.
Se siguió la normativa procesal prevista en los artículos 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. Se dijo “VISTOS”.
Para decidir, se observa:
II
FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO
La parte recurrente denunció como infringido los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato no cumplió con los requisitos establecidos en los mismos.
Infracción de los artículos 9 y 18 ordinal 5° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por inmotivación del acto impugnado.
Solicitó la fijación de un nuevo canon de arrendamiento al inmueble objeto de este procedimiento, a fin de que se restablezca la situación jurídica lesionada por la actividad administrativa, conforme a lo establecido en los artículos 26, 259 y 334, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 20 del Código de Procedimiento Civil.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios sesenta (60) al setenta y seis (76), resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos EURIDISIS MORENO, N.E. y R.A., Arquitectos.
El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y características de la construcción; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y el estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas. Por último, se indican los servicios auxiliares directos - de importancia relevante para la determinación del valor rental -, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose el valor fiscal fijado declarado ante la Alcaldía correspondiente, el valor en actos de transmisión y el valor de mercado y demás elementos exigidos por la Ley.
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la Administración, corrobora la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.
La naturaleza del anterior pronunciamiento releva al Tribunal de entrar a conocer las denuncias restantes.
RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA
Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido observa:
El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:
La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.
Por su parte el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone textualmente lo siguiente:
En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará, si procede o no, la nulidad del acto o de los artículos impugnados, y determinará, en su caso, los efectos de la decisión en el tiempo; igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el
pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa..
Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece:
Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles
.
De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:
En caso de incompatibilidad entre ésta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente
.
A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:
Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.
Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo
.
Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.
Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (2. 799.134.987,15) , equivalentes a 75.857 unidades tributarias a razón de Bs. 33.600 la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo para comercio, al del inmueble identificado con el No. 30, Catastro No. 2-09-15-01, ubicado en la Avenida San Felipe, No. 30, Cruce con Avenida El Bosque, entre Tercera y Quinta Transversal, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, en la cantidad de VEINTE MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS DOCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 20.993.512,40).
IV
Por las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
Se declara con lugar el recurso contencioso de nulidad interpuesto por la abogada en ejercicio de este domicilio E.B.G., procediendo en su carácter de apoderada judicial del ciudadano J.L.F.D.S., ya identificados, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 009444, de fecha ocho (08) de julio de dos mil cinco (2005), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual comercio al inmueble identificado con el No. 30, Catastro No. 2-09-15-01, ubicado en la Avenida San Felipe, No. 30, Cruce con Avenida El Bosque, entre Tercera y Quinta Transversal, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, acto administrativo cuya nulidad se declara.
A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto provisto de nulidad absoluta, se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, en la cantidad de VEINTE MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS DOCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 20.993.512,40).
Conforme lo exige el Artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante.
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PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, veintiséis (26) de marzo de dos mil siete (2007). Años 196° y 148°.
LA JUEZA PROVISORIA,
LA SECRETARIA,
C.A.G.
Y.V.
En el mismo día, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión. Caracas, veintiséis (26) de marzo de dos mil siete (2007).
LA SECRETARIA,
Y.V.
Exp. N° 005225
CAG/Belitza.
