Decisión nº 14.018 de Juzgado Tercero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Agrario de Aragua, de 26 de Marzo de 2010

En fecha 20 de octubre de 2009, se recibió la demanda constante de seis (6) folios útiles y vueltos, con sus anexos, interpuesta por el abogado G.C.V., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° 14.230.845, Inpreabogado N° 89.389, apoderado judicial de la ciudadana Z.F.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.848.869 (folio 7)

En fecha 27 de octubre de 2009, se admite el libelo de demanda presentado por el abogado G.C.V. y se ordenó emplazar a la ciudadana J.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.136.595 (folio 19).

El 17 de noviembre de 2009, se produjeron dos actos en la causa:

- El ciudadano H.A., en su carácter de Alguacil del Tribunal a quo, hizo constar que se trasladó “…los días 3,10 y 16…” de noviembre de 2009 a entregar la orden de comparencia y la compulsa a la ciudadana J.G., quien “…no se encontraba debido a que estaba de viaje para la ciudad de Caracas” (folio 21).

- El apoderado de la parte actora, Abogado G.C.V., pidió se practicara la citación de la demandada por medio de carteles (folio 31).

El 19 de noviembre de 2009, se produjeron dos actos en la causa:

- La parte demandada compareció al tribunal y se dio por citada “…en el presente juicio y quedo en cuenta que deberá comparecer al segundo día al de hoy a objeto de dar contestación a la presente demanda” (folio 34).

- La ciudadana J.G., otorgó poder apud acta al abogado M.R.B., Inpreabogado N° 11.830 (folio 35 y 36 y su vuelto).

El 23 de noviembre de 2009, el apoderado de la parte demandada contestó la demanda (folios 38 al 41 ambos inclusive).

El 24 de noviembre de 2009, el apoderado de la parte demandada consignó escrito de promoción pruebas (folios 56 al 58 ambos inclusive).

El 25 de noviembre de 2009, el a quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, “a excepción de lo peticionado en los capítulos segundo y tercero del citado escrito de pruebas, los cuales se niegan por improcedentes de conformidad con el artículo 398 del código de Procedimiento Civil” (folio 59).

El 01 de diciembre de 2009, el apoderado actor consignó escrito de promoción de pruebas (folios 60 al 62 y sus vueltos).

El 02 de diciembre de 2009, el a quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandante, y ordenó el traslado y constitución del tribunal en la Urbanización San Isidro, avenida tercera cruce con tercera calle, Residencias Anzoátegui y Apure, piso 2, apartamento 24, de la ciudad de Maracay, Jurisdicción del Municipio Girardot del estado Aragua, a los fines de practicar inspección ocular (folio 74).

El 03 de diciembre de 2009, el a quo realizó inspección judicial (folios 75 y 76 y vuelto).

El 12 de enero de 2010, el a quo instó a las partes a la celebración de un acto conciliatorio (folio 85).

El 13 de enero de 2010, el a quo anunció el acto conciliatorio, compareciendo al mismo los apoderados judiciales de ambas partes, quienes no llegaron “…a ningún acuerdo amistoso” y solicitaron al Tribunal proceda dictar sentencia (folio 86).

El 19 de enero de 2010, el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva (folios 87 al 95 ambos inclusive) y declaró Con Lugar la pretensión de desalojo intentada contra la ciudadana J.G. y condenó a la parte demandada:

1. A la entrega del identificado inmueble a la parte demandante, en el entendido que debe cumplirse con lo estipulado en el Artículo 34, Parágrafo Primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solvente en las pensiones de arrendamiento y los servicios públicos.

2. Al pago de las Costas de Ley, en conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   El apoderado de la parte demandada apeló en fecha 20 de enero de 2010 (folio 96).

   El 22 de enero de 2010, el a quo oyó en ambos efectos el recurso interpuesto y remitió el expediente para su distribución. Ordenó computar los días de despacho. Libró oficio N° 29-10 (folios 97 y 98).

   III

1. DE LA DEMANDA INTERPUESTA.

   1.1. Hechos alegados por la apoderada de la parte demandante en su libelo:

   Que la ciudadana B.B. DE FERMIN “…antigua propietaria…”, le arrendó a la ciudadana J.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.136.595, un inmueble ubicado en la Avenida Principal del Barrio La Pedrera, Quinta Zuleyda, N° 173, sector Las Delicias de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del estado Aragua.

   Que el inmueble arrendado le pertenece a la ciudadana Z.F.B. parte demandante, según consta en copia simple de documento autenticado de fecha 16 de agosto de 2002, por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, Municipio Girardot, estado Aragua, bajo el N° 15, Tomo 211. Acompañó marcado “B” (folios 13 y 14).

   Igualmente alegó que la relación contractual arrendaticia “…fue celebrado por UN (01) AÑO, contado a partir del Primero (01) de Octubre de 2001, tal y como se estipuló en su Cláusula Tercera, sin posibilidad de prórroga ni renovación alguna…”

   Que la arrendadora necesita ocupar el inmueble arrendado “…ya que actualmente se encuentra habitando un Apartamento de un familiar que no cuenta con el espacio físico suficiente ni las condiciones apropiadas para convivir con cinco (5) personas (familiares) además de ella, quienes son: su madre, la ciudadana B.B. de Fermín, su hermano, el ciudadano G.F.B. y sus sobrinos, los ciudadanos M.A.F.A., G.A.F.A. y V.M.F.A., adicional al hecho no poseer otra vivienda de su propiedad que pueda ocupar.”

   También adujo el apoderado actor “…que el inmueble donde actualmente habita mi representada se encuentra en un 2do piso, situación ésta que resulta complicada y más aún delicada para ella, ya que debido a las constantes y generalizadas fallas de energía eléctrica, ésta debe hacer un esfuerzo físico en llegar hasta el inmueble que ocupa, lo cual ha ido en detrimento de su salud, en razón de ser una persona de la tercera edad, que ve mermadas sus condiciones físicas cada día, sumado al hecho que frecuentemente el ascensor de dicho edificio se encuentra dañado y algunos servicios en mal funcionamiento, en virtud de ser una edificación con más de treinta (30) años de construida, lo que conlleva y acelera aún más sus afecciones y su precario estado de salud.”

   Que el inmueble donde habita la arrendadora con sus familiares “…tiene una extensión de Ciento Veinte Metros Cuadrados (120Mts2) aproximadamente, lo cual obviamente dificulta una sana y tranquila convivencia con número de personas como el indicado supra (6 personas), a diferencia del espacio físico que posee el inmueble objeto de la litis, que posee una extensión de Dos Mil Metros Cuadrados (2.000Mts2) aproximadamente y más de Quinientos Metros cuadrados (500Mts2) de construcción.”

   Que la necesidad que tiene la arrendadora de ocupar el inmueble arrendado “…viene dada por dos circunstancias especiales, como lo es el hacinamiento en el que vive actualmente, sumado a la falta de privacidad y de un espacio físico digno (…) que de no ser así estaría causándosele un perjuicio grave e irreparable, no solo en el orden económico, sino social y familiar o de cualquier otra categoría, así como la desmejora física y de salud.”

   1.2 Fundamento Legal invocado por la parte actora.

   El apoderado de la parte demandante basó su acción en los artículos 1.265, 1.594, 1.599, 1.600 y 1.614 del Código Civil y en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así mismo, en el incumplimiento de las cláusulas convenidas en el contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes.

   Petitorio.

   En tal sentido, el apoderado actor demandó a la accionada para que fuese condenada por el Tribunal a:

1. La entrega material del bien objeto de arrendamiento, libre de bienes y personas.

2. Pagar las costas y costos procesales “…estimados por este tribunal…”

   Finalmente, el apoderado actor solicitó que se decretara una medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia y, también solicitó se decretara una medida de embargo preventivo sobre los bienes muebles propiedad de la demandada.

   La parte demandante estimó la demanda en la cantidad de “QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) ó Doscientas Setenta y Dos Unidades Tributarias con Setenta y Dos (272,72U.T).”

2. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

   El 23 de noviembre de 2009 el Abogado M.R.B., en su carácter de apoderado de la parte accionada contestó la demanda en los siguientes términos:

   • Que la parte demandante “…omite señalar donde se encuentra ubicado el inmueble donde presuntamente habita su representada, no señala con que carácter ocupa el inmueble y desde que fecha. (…) Tal narración llena de imprecisiones encuadra perfectamente en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por defecto de forma de la demandada.”

   • Que la arrendadora en fecha 26 de julio de 2009, le envió una comunicación a la arrendataria donde le otorga su derecho a gozar “…de la prórroga legal a partir de la renovación del contrato de arrendamiento, hecho que ocurrió en fecha 01 de octubre 2009. Ahora bien, (…) la parte demandante notifica que prorrogará el contrato a partir del 01-10-2009 por un(1) (sic) año adicional que deberá vencer el día 30-09-2010, fecha en la cual deberá comenzar la prórroga legal de dos(2) (sic) años, es decir hasta el día 30 de Septiembre de 2012.”

   • Que entre la arrendataria y la arrendadora “…siempre existieron las relaciones más cordiales (…) a tal punto de que en comunicación fechada 01-11-2004, la hoy demandante manifiesta su intención de vender el inmueble a la arrendataria; donde reconoce el carácter de cumplidora de las obligaciones contractuales a mi mandante.”

   • Que el canon de arrendamiento se estipuló en “…DOS CIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.250,oo) Sin embargo, mi mandante consciente del aumento de los precios en todos los rubros económicos del país ha consentido el aumento de los cánones en forma paulatina; cancelando en la actualidad la suma de SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 600,oo)…”

   El apoderado de la parte demandada negó que fuesen procedentes “…las medidas cautelares solicitadas por la parte demandante…” en vista de que:

   • La arrendataria “…se encuentra totalmente solvente como se evidencia del recibo de pago de la última mensualidad, de fecha 16-11-2009…”

   • El inmueble arrendado se encuentre “…deteriorado y que se hayan dejado de hacer mejoras según el contrato (el contrato no lo estipula), por el contrario, el inmueble se encuentra en perfecto estado de conservación…”

   • Por los dos motivos anteriores el apoderado actor “…rechazó la procedencia de la medida de secuestro.”

   • “…la representación de la parte demandante, trata de fundamentar su solicitud de embargo preventivo aduciendo la morosidad de mi patrocinada. En tal sentido, consigno recibos de pago de los últimos once (11) meses, que demuestran la puntualidad en los pagos efectuados por la arrendataria, por lo que desmiento cualquier peligro en la demora (periculum in mora) por parte de la actuación en cumplimiento de sus obligaciones contractuales por parte de mi mandante.”

   • “…no acompaña ningún medio de prueba que constituya presunción grave de esa circunstancia y del derecho que reclama.”

   El apoderado de la parte demandada negó, rechazó y contradijo expresamente los puntos siguientes:

   • Que la arrendadora haya tenido la “…necesidad de solicitar y/o demandar el desalojo de la arrendataria en virtud de la urgencia que tiene de ocupar el inmueble arrendado, ya que actualmente se encuentra habitando un apartamento de un familiar que no cuenta con el espacio suficiente.”

   • Que el inmueble donde habita la arrendadora “…se encuentra en un 2do. Piso, sumado al hecho que frecuentemente el ascensor de dicho edificio se encuentra dañado y algunos servicios en mal funcionamiento, en virtud de ser una edificación con más de treinta (30) años de construida.”

3. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS.

   En su oportunidad, ambas partes hicieron uso de su derecho a demostrar sus alegatos en la siguiente forma:

   Pruebas de la parte demandante:

   1) Ratificó todas las partes del libelo y promovió, las copias fotostáticas de las cédulas de identidad de las ciudadanas y ciudadanos:

   • Z.F.B. “…ya identificada en autos como demandante…”;

   • B.B. de Fermín “…quien es madre de la demandante…”;

   • V.M.F.A. “…quien es sobrina de la demandante…”;

   • M.A.F.A. “…quien es sobrina de la demandante…”;

   • G.A.F.B. “…quien es sobrino de la demandante…”;

   • G.F.B. “…quien es hermano de la demandante y padre de los tres ciudadanos anteriores…” y;

   • M.E.C.R. “…quien es la concubina del ciudadano G.F. BETANCOURT…”

   Asimismo, promovió la cédula de identidad de la demandante “…para demostrar que actualmente tiene sesenta (60) años de edad, hecho éste que la coloca en una situación desventajosa para llegar hasta el piso donde habita el inmueble (sic), por el esfuerzo que debe hacer, producto de sus dolencias físicas propias de una persona de la tercera edad…”

   2) Promovió el documento de propiedad del inmueble donde habita la demandante con sus familiares, ubicado en la “…Avenida Tercera cruce con Tercera Calle, >, Torre APURE, Piso 2, Apartamento No 24 Urb. San Isidro de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua…”.

   3) Invocó el valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

   4) Documentales:

   • Copia certificada de Poder autenticado por la Notaria Pública Tercera de Maracay, bajo el N° 05, Tomo 112. Acompañó, marcado “A” (folio 10).

   • Copia simple de documento de propiedad, por la Notaria Pública Quinta de Maracay, bajo el N° 15, Tomo 211. Acompañó, marcado “B” (folios 13 y 14 y su vuelto).

   • Contrato de arrendamiento, por la Notaria Pública Quinta de Maracay, bajo el N° 63, Tomo 304. Acompañó, marcado “C” (folios 16 y 17 y sus vueltos).

   5) Inspección judicial:

   Promovió inspección judicial del inmueble donde habita la demandante-arrendadora ubicado en “…Avenida Tercera cruce con Tercera Calle, >, Torre APURE, Piso 2, Apartamento No 24 Urb. San Isidro de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua…”

   Pruebas de la parte demandada:

   1) Reprodujo a favor de su representada el mérito favorable de los autos y muy especialmente “…los anexos consignados con las letras “A”, “B” y “C”, que demuestran cabalmente el cumplimiento de las obligaciones como arrendataria y la solvencia de mi mandataria.”

   2) Documentales:

   • Poder Apud-Acta (folio 35 al 36 y vuelto).

   • Documento privado (carta) donde se otorga el derecho de prórroga legal a la arrendataria, de fecha 26 de julio de 2009. Acompañó, marcado “A” (folio 42).

   • Documento privado (recibo “de pago de arrendamiento casa ubicada en la Av. principal La Pedrera # 173 Las Delicias.”), correspondiente al mes de noviembre de 2009. Acompañó marcado “B” (folio 43).

   • Documento privado (carta) donde se le otorga a la arrendataria “…la primera opción de compra venta…” del inmueble arrendado (folio 44).

   • Documentos privados (recibos “de pago de arrendamiento casa ubicada en la Av. principal La Pedrera # 173”), correspondiente a los meses: octubre, septiembre, agosto, julio, junio, mayo, abril, marzo, febrero y enero de 2009 (folios 45 al 54 ambos inclusive).

   3) Inspección judicial:

   • Promovió inspección judicial del inmueble arrendado ubicado en “…la Avenida principal del barrio La Pedrera, Quinta Zuleyda, N° 173, sector Las Delicias, de ésta ciudad de Maracay, del Estado Aragua.”

   • Promovió inspección judicial “…en el inmueble que dice ocupar la demandante…”.

4. DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

   En fecha 19 de enero de 2010 el Tribunal a quo sentenció la causa y falló a favor de la parte demandante en los términos siguientes:

   Luego de hacer un recuento de los hechos alegados por la parte demandante; de la contestación dada a la demanda y de las pruebas promovidas por ambas partes el Juzgador de la recurrida se pronunció:

1. Con respecto a la naturaleza del contrato de arrendamiento, expresó que:

   …corre inserto a los folios 16, 17 y 18, el Contrato de Arrendamiento, otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, en fecha, Tres (03) de Octubre de Dos Mil Uno (2.001), bajo el N° 63, Tomo 304, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, suscrito entre la ciudadana B.B. DE FERMIN y la ciudadana J.G., en el cual estipularon en su Cláusula Tercera:

   >

   (…) Se deduce de la Cláusula Tercera antes transcrita, que la intención de las partes al momento de contratar en (sic) contrato de arrendamiento fue estipular, que el contrato locativo era de Un (01) año, contados a partir del Primero (01) de Octubre de Dos Mil Uno (2.001), el cual se fue prorrogando automáticamente, (…) a juicio de este Juzgador el contrato locativo se convirtió de tiempo determinado a sin determinación tiempo, (…) susceptible de la acción de Desalojo encuadrada en el literal b) del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como lo expresó la demandante en el libelo de la demanda que inicia estas actuaciones. Así se determina y establece.

2. Con relación a la cuestión previa opuesta, consideró que:

   Alegada la cuestión previa signada en el Ordinal 6° del artículo 346 del código de Procedimiento civil, entra quién juzga, a decidirla (…) se constata que, se cumple con todos los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil (…) Por cuanto la parte demandada señala que

   >.

   (…) es menester destacar para la Jurisdicente que mal podría señalarse la ubicación del inmueble donde habita la representada (parte demandante) así como otras indicaciones requeridas, por cuanto no constituye el objeto de la pretensión del presente juicio. Por lo que es convincente para quién juzga, que la cuestión previa opuesta por la parte demandada en autos NO DEBE PROSPERAR. Así se determina y se decide.

3. Con respecto a la procedencia de la acción de desalojo, fundamentada en la causal de necesidad de ocupar el inmueble objeto de arrendamiento, afirmó que:

   ..habiendo sido demandado el desalojo del inmueble objeto de la presente acción fundamentada la misma, en la necesidad que tiene la demandante y su grupo familiar de ocupar el inmueble, ya que actualmente se encuentra habitando un apartamento de un familiar, que no cuenta con el espacio físico suficiente para la convivencia de cinco (5) familiares además de la demandante, tal como se dejó constancia de la Inspección Judicial efectuada por este Tribunal, en fecha 03 de Diciembre de 2009 (Folios 75 y 76). Por lo anteriormente expuesto, denotamos que se constituye una de las causales de desalojo (…) por la necesidad del propietario o de su pariente consanguíneo de ocupar el inmueble arrendado (…) No importando en este caso quien haya dado el inmueble en arrendamiento, bien sea mandatario, administrador o propietario, ya que en la relación indefinida priva la necesidad del propietario sobre la del arrendador, no se trata aquí de un incumplimiento del inquilino sino la necesidad del propietario, configurándose esto como una de las causales taxativas para demandar el desalojo del inmueble objeto de la presente acción.

4. Del Valor Probatorio, expuso que:

   … otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta acción de Desalojo, a los instrumentos que rielan a los folios 8 al 18 ambos inclusive, anexos al libelo de la demanda, igual suerte corren los documentos anexos al escrito de pruebas presentado por el apoderado de la parte actora que rielan a los folios 63 al 82 ambos inclusive, todo en ocasión, que no fueron impugnados, tachados o desconocidos (…)

   Asimismo se desecha de la litis el instrumento que rielan (sic) al folio 42, en virtud que la relación arrendaticia es a tiempo Indeterminado (…) ya que la prórroga legal opera en los contratos a tiempo determinado, (…) y lo (sic) que corren a los folios que van del 43 al 54 ambos inclusive, en virtud que en la presente acción no se debatió solvencia o insolvencia en cuanto a los cánones de arrendamiento y servicios públicos. Así se determina y decide.

   IV

   DISTRIBUCIÓN DE LA CARGA PROBATORIA.

   Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, ambas partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Por ello, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado de su cumplimiento debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente también se le denomina, una carga.

   Por otra parte, existe un aspecto de consideración obligatoria y es la aplicación en cada caso del denominado principio dispositivo, previsto en el artículo 12 ejusdem, según el cual el Juez cuando sentencia debe atenerse a lo que le ha sido alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción de fuera del proceso, ni tampoco suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados por las partes. Directriz que se complementa con el artículo 254 ejusdem que prescribe que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que, en caso de duda, deberá sentenciar a favor del demandado.

   Con base en las premisas expuestas, vemos entonces que en el caso bajo examen le corresponde probar a la parte actora el siguiente hecho: 1) Que el convenio celebrado fue a tiempo determinado y al vencimiento del mismo se constituyó a tiempo indeterminado; 2) La necesidad del propietario de ocupar el inmueble objeto de arrendamiento; mientras que corresponde a la demandada demostrar a cabalidad: 1) Que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado; 2) Que como consecuencia jurídica del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, le corresponde una prórroga legal.

   V

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Revisadas exhaustivamente como han sido las actuaciones sometidas al examen de esta instancia, quien decide observa que en fecha 19 de enero de 2009 la Sentenciadora de la recurrida declaró Con Lugar la demanda por DESALOJO que intentó el apoderado actor Abogado G.C.V., decisión que fue apelada por el apoderado de la demandada Abogado M.R.B. el día 20 de enero de 2010.

   Observa esta Alzada que la apelación fue planteada en forma genérica, toda vez que no se registraron actuaciones del recurrente tendientes a fundamentar las razones de hecho y de derecho que motivaron su disconformidad con la recurrida. Sin embargo, corresponde al Juez de Alzada examinar los extremos de la decisión recurrida, con el objeto de evaluar su conformidad a derecho.

   Es entonces, conveniente señalar que la recurrida al examinar y evaluar la controversia, debe tomar en cuenta los motivos de hecho y de derecho para pronunciarse sobre el fondo del asunto. Por tanto, en relación a este aspecto se hace necesario traer a colación el criterio del distinguido venezolano Dr. H.C., el cual ha definido los motivos de hecho y de derecho de la decisión:

   Como un conjunto metódico y organizado de razonamiento que comprende los alegatos de hecho y de derecho expuestos por las partes, su análisis a la luz de las pruebas y de los preceptos legales y el criterio del Juez sobre el núcleo de la controversia

   . (Curso de Casación Civil, Tomo I, página 126).

   Por su parte el Dr. Y.N., en su obra “La Sentencia sus Vicios e Impugnaciones” señala que el Tribunal Supremo de Justicia ha dicho al respecto:

   La motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que los demuestran y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos legales y los principios doctrinarios atinentes. Igualmente ha sido criterio de la Sala, en forma inveterada, pacífica y constante, por lo menos a partir de 1.906, que el vicio de falta de motivación del fallo, estriba, en la falta absoluta de fundamentos; y no cuando los mismos son escasos o exiguos, con lo cual no debe confundirse. (Sentencia del 25 de febrero de 1.987)

   Entonces, con relación al mérito de la controversia examinada esta Alzada debe analizar en primer término la naturaleza del convenio celebrado. Señala el libelo (vuelto folio 1) que el inmueble objeto de la litis fue “…dado en arrendamiento con anterioridad por su antigua propietaria, la ciudadana B.B. DE FERMIN a la ciudadana J.G.…”

   Ahora bien, alega el apoderado actor que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, prevé lo siguiente:

   La duración de este contrato es por el lapso de Un (01) año contado a partir del 1° de Octubre de 2001, dejando expresa constancia que es a tiempo determinado no pudiendo extenderse o interpretarse por ninguna razón por tiempo indeterminado.

   En este orden de ideas, la parte actora en el libelo señala que “…el Primero (01) de Octubre del 2002 se venció el mismo y su duración se indeterminó en el tiempo; sin embargo la Arrendataria y hoy demandada continuó ocupando el inmueble hasta la presente fecha…”

   Es necesario traer a colación los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, los cuales establecen:

   Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

   Por su parte el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Arrendamientos Inmobiliarios” (2008, pág. 83), señala:

   En los casos en los que el contrato a tiempo determinado no prevé prórrogas automáticas o, previéndolas, sobreviene la voluntad del arrendador de continuar con el contrato, por manifestación explícita o por conducta consecuente -como sería, (…) recibir los cánones de arrendamientos posteriores al fenecimiento del término-, se produce la tácita reconducción y se pierde el término fijo estipulado en la convención.

   Por las razones anteriores, este Tribunal en funciones de Alzada establece que el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana B.B. de Fermín (antigua propietaria del inmueble) y la ciudadana J.G., se inició a tiempo determinado en fecha 01 de octubre de 2001 y, como consecuencia jurídica a lo que establecen los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, se reputa el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado desde el 01 de octubre de 2002. Y ASÍ SE DECIDE.

   Con relación a la necesidad que tiene la propietaria de ocupar el inmueble objeto de arrendamiento, el apoderado actor en la demanda señala que la arrendadora “…actualmente se encuentra habitando un Apartamento de un familiar que no cuenta con el espacio físico suficiente ni las condiciones apropiadas para convivir con cinco (5) personas (familiares) además de ella, quienes son: su madre, la ciudadana B.B. de Fermín, su hermano, el ciudadano G.F.B. y sus sobrinos, los ciudadanos M.A.F.A., G.A.F.A. y V.M.F.A., adicional al hecho no poseer otra vivienda de su propiedad que pueda ocupar.”

   Asimismo, la parte actora aduce que la propietaria-demandante, es una persona de la tercera edad. Consta en autos (folio 63) copia fotostática de cédula de identidad, la cual no fue impugnada en su respectiva oportunidad, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; siendo entonces que la mencionada ciudadana habita en un inmueble que se encuentra en un segundo piso y, el ascensor del edificio se encuentra dañado, “…situación ésta que resulta complicada y más aún delicada para ella, ya que debido a las constantes y generalizadas fallas de energía eléctrica, ésta debe hacer un esfuerzo físico en llegar hasta el inmueble que ocupa,(…) lo que conlleva y acelera aún más sus afecciones y su precario estado de salud.”

   Sobre la referida causal de desalojo, Rivello F.M., en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. (1999. pág. 315), señala:

   Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contencioso administrativo ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia. En este mismo orden de ideas; en el caso en análisis para que proceda la acción de desalojo del artículo 34 literal b, es decir la necesidad [que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo].

   Para ampliar más doctrinalmente con respecto al causal de desalojo solicitado por la parte demandante en su demanda, el autor G.Q.G., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Vol. I, 2da edición, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2003, Págs. 194 y 195, señala:

   En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…

   (Negritas y subrayado de esta Alzada)

   Es entonces necesario para que prospere la pretensión de desalojo, que se alegue y pruebe en auto alguna de las siguientes circunstancias:

1. La condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo;

2. Que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida;

3. Que se encuentre en una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad.

   Ahora bien, en fecha 03 de diciembre de 2009, el a quo realizó inspección judicial a solicitud del apoderado judicial de la parte demandante, que riela a los folios 75 y 76, en el inmueble ubicado en “…la Urbanización San Isidro, Tercera Avenida cruce con Tercera Calle, Residencias Anzoátegui y Apure, Torre Apure, piso 2, Apartamento N° 24, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua…”, siendo conviene resaltar el contenido de los numerales primero, segundo y cuarto, en los cuales el a quo deja constancia de lo siguiente: