Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 7 de Diciembre de 2010
| Fecha de Resolución | 7 de Diciembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Octavo de Municipio |
| Ponente | Luis Alberto Petit |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Arrendamiento |
BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
200° y 151°
PARTE ACTORA: G.J.R.N., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N’ V-2.930.586.-
PARTE DEMANDADA: J.A.M.O., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-4.683.951.-
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: P.P.F., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 15.959.-
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: LARIHELY ELJURI, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 48.826.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Se inicia el juicio por resolución de contrato de arrendamiento celebrado el 15 de octubre de 1999, entre el ciudadano G.J.R.N. (arrendador) y el ciudadano J.A.M.O. (arrendatario), por la falta de pago por este último de cánones de arrendamiento que ascienden a Tres mil novecientos noventa y seis bolívares con catorce céntimos (Bs.3.996,14), correspondiente a los meses de junio, agosto, septiembre, diciembre de 2009 y enero de 2010.
La demandada aceptó la existencia de la relación arrendaticia, pero negó la insolvencia, señalando haber cancelado mediante consignaciones de arrendamiento ante los tribunales de Municipio; señalando además que hubo aumentos progresivos del monto de los cánones de arrendamiento, lo que está prohibido por el Ejecutivo Nacional.
DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO
Se presenta demanda por Resolución de Contrato ante la unidad respectiva distribuidora de documentos, en fecha 08-06-2010, correspondiéndole el conocimiento del asunto a este Tribunal, quien admite la demanda por los trámites del procedimiento breve por auto de fecha 29-06-2010 (folios 18 y 19).
Se hacen las gestiones para lograr la citación personal de la parte demandada, que se materializó según diligencia del 12-08-2010 (folio 28), y siendo infructuosa dicha gestión, se ordenó la citación mediante carteles, que se ordenaron publicar en prensa folios (folios 37 y 38).
Antes de la publicación en referencia, la parte demandada se hizo presente a los autos, dándose por citado (folio 39) y presentó contestación a la demanda en la oportunidad respectiva (folios 46 al 51).
Abierto el juicio a pruebas, consta que el demandado presentó escrito respectivo (folios 128 y 129), así como la representación judicial de la parte actora (folio 133).
II.
PARTE MOTIVA
Corresponde analizar los alegatos de las partes en controversia, a tenor de lo establecido en el artículo 243, ordinal 3ro del Código de Procedimiento Civil:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Que es propietario de un inmueble identificado como apartamento 13-B, del piso 13, de la Residencias E.P., de la Urbanización El Marques. Que por dicho inmueble celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano J.A.M.O., quien es el inquilino.
Que el canon de arrendamiento era la suma de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,00) por cada mes, los cuales ha venido pagando el inquilino en forma irregular y caprichosa, y que ha sido aumentado aproximadamente a la suma de Setecientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 752,00), donde se incluye el monto del condominio.
En tal sentido explica que el inquilino adeuda la suma de (Bs. 3.696,14), correspondiente a cinco mensualidades que adelante se discrimina por los siguientes montos: el mes de junio (Bs. 784,00), agosto (Bs. 772,53), septiembre (Bs. 636,00), diciembre de 2009 (Bs. 751,61) y enero 2010 (Bs. 752,00); siendo por este motivo que se demanda la resolución del contrato.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandada reconoce la existencia de la relación arrendaticia que suscribió en forma priva junto con el ciudadano G.J.R.N., por el inmueble identificado en autos. Que conforme a la cláusula 2da, la cual cita en todos sus términos, se establece que el canon de arrendamiento se entenderá cancelado cuando se cumpla con los siguientes requisitos: 1º.) Pago del condómino correspondiente y 2º.) El depósito de saldo restante.
Que por el transcurrir del tiempo se fueron haciendo progresivos aumentos del canon de arrendamiento y que fue variada la institución bancaria donde debían hacerse tales depósitos, y que la última suma aumentada quedó en (Bs. 900,00) para el año 2008, y por lo cual correspondió ir a depositar ante el Tribunal 25° de Municipio.
Que no obstante la existencia de la resolución del Ejecutivo Nacional de suspender los aumentos del canon de arrendamiento, el demandante pretende cobrar estas sumas aumentadas.
Finalmente niega, rechaza y contradice que se encuentre insolvente, y que no haya deposito ni consignado los cánones de arrendamiento por ante los tribunales.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del art. 509 CPC: Este director del proceso pasa a valorar dichas pruebas, toda vez, que por el Principio de Adquisición Procesal, dichos medios pasaron al proceso, y en tanto, para el convencimiento del Juez como buscador de la verdad.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Junto al libelo produjo lo siguiente:
-
- A los folios 07 y 08, consta original del poder especial otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16-04-2008, el cual se encuentra anotado bajo el N°25, tomo 28, que al constar debidamente autenticado, conforme el articulo 1357 del Código Civil, es demostrativo de la representación de ostenta el abogado actuante.
-
- A los folios 09 al 13, consta copia del contrato de arrendamiento privado de fecha 15-10-1999, suscrito entre G.J.R.N. como arrendador y el ciudadano J.A.M.O. como arrendatario. Tal recaudo de naturaleza privada presentado en copia simple, tiene pleno valor de prueba por cuanto no fue desconocida la firma que lo contiene, ni impugnado el fotostato del mismo, a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Dicho instrumento es pertinente para acreditar la relación arrendaticia existente por el inmueble de autos entre el ciudadano G.J.R.N. (arrendador) y el ciudadano J.A.M.O. (arrendatario), que tiene por objeto el inmueble de autos. Y, respecto al monto del alquiler, se establece la suma de Bs.350,oo por cada mensualidad.
-
- Notificación judicial que consta a los folios 04 al 17, que contiene los recaudos antes valorados, así como acta de notificación emanada del tribunal 17° de Municipio en donde consta la voluntad manifestada por el ciudadano G.J.R.N., en ofrecer en venta el inmueble al ciudadano J.A.M.O.. Como este hecho está fuera del objeto de juicio, se desecha por impertinente.
En el lapso probatorio produjo lo siguiente:
-
- A los folios 134 al 141, consta copia de las consignaciones realizadas por el arrendatario J.A.M.O., por ante el Juzgado 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a los meses de agosto, septiembre, diciembre de 2009 y enero de 2010. Estas prueba se tiene por legal al constatar que las copias simples contentivas de las mismas no fueron impugnadas, teniéndose fidedignos a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Para establecer la pertinencia o no de tales medios respecto al objeto de litis (falta de pago de cánones de arriendo), se hace necesario observar previamente, que el monto del alquiler se trata de una suma integral compuesta por Bs.350,oo por cada mes, más lo que adicionalmente genere la planilla de condominio de cada mes.
Adicionalmente de la lectura de las cláusulas 2ª y 3ª del contrato de arriendo, se colige que el inquilino se comprometió en pagar, no solo el monto del alquiler ya indicado, sino y adicionalmente, lo que genere la planilla inmediatamente anterior al mes de alquiler pagado pero por concepto de condominio. Para tal pago, se interpreta de la redacción de las cláusulas (redactadas en forma ambigua y deficiente), que debía pagarse cada mes dentro de los quince primero días de cada mes, y si no lo hacía se le imponía un porcentaje por concepto de mora, pero en definitiva, lo que importa a los fines de estudiar la tempestividad o no de las consignaciones, es el hecho indicado de tener que pagarse dentro de los primeros 15 días.
Esto es importante establecerlo por cuanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 51, la oportunidad para hacer las respectivas consignaciones, que según se lee, es dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de cada mensualidad.
Sin embargo, esos 15 días se computan desde el vencimiento que aparece en el contrato, como se desprende del criterio vinculante de la sentencia de la Sala Constitucional, que interpretando este artículo 51 de la LAI, razonó:
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces…
Por lo expuesto, y en aplicación del referido criterio vinculante, es evidente que en este caso, el inquilino gozaba de 15 días en cada mes para el pago del alquiler –según contrato- y de 15 días siguientes al vencimiento de aquellos primeros 15 días, para la consignación del monto del alquiler por ante la sede judicial –según la Ley especial-. Consecuencia de ello, se concluye que las consignaciones efectuadas por el inquilino son extemporáneas como se evidencia:
-mes de junio 2009, consignada el 17 de septiembre de 2009.
-mes de agosto de 2009, consignada el 30 de septiembre de 2009.
-mes de septiembre de 2009, consignada el 21 de octubre de 2009.
-mes de diciembre de 2009, consignada el 21 de enero de 2010.
-mes de enero de 2010, consignada el 24 de febrero de 2010.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En el lapso probatorio produjo los siguientes recaudos:
-
- A los folios 41 y 42, consta original del poder especial otorgado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, en fecha 17-09-2010, el cual se encuentra anotado bajo el N° 1, tomo 193, al constar que se encuentra debidamente autenticado, conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, es demostrativo de la representación de ostenta el abogado actuante.
-
- A los folios 52 al 56, consta copia del contrato de arrendamiento privado, de fecha 15-10-1999, suscrito entre G.J.R.N. y el ciudadano J.A.M.O.. Tal recaudo de naturaleza privada presentado en copia simple, tiene pleno valor de prueba por cuanto no fue desconocida la firma que lo contiene, ni impugnado el fotostato del mismo, a tenor de lo previsto en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
Dicho instrumento es pertinente para acreditar la relación arrendaticia existente por el inmueble de autos entre el ciudadano G.J.R.N. (arrendador) y el ciudadano J.A.M.O. (arrendatario), que tiene por objeto el inmueble de autos.
.
-
- Al folio 57, consta copia recibos de depósitos bancarios realizados en la cuenta corriente N° 01510105951007034574, a favor del ciudadano G.R., en el Banco Fondo Común que se desechan por tratarse de hechos del año 2008 y no demostró con otras pruebas, por ejemplo con las planillas de condominio de la época, cuánto pagó por condominio y cuánto por concepto de alquiler, que sería la única manera de establecer la pertinencia de tales medios. Solo así se sabría, si el arrendador incurrió o no en un cobro de exceso o indebido conforme a la congelación de alquileres.
-
- A los folios 58 al 119, consta copia del expediente de consignaciones N° 20082065, sustanciado por ante el Tribunal 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que fueron valorados por quien decide.
-
- A los folios 120 al 124, cursa en original planillas de depósito del Banco Industrial de Venezuela, marcados “D”, “E”, “F”, “G” y “H” correspondiente a los meses de junio, agosto, septiembre, diciembre de 2009 y enero de 2010-12-01, de las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que se estiman como validas como medios de pruebas, pero como se indicó arriba, hace prueba en contra del demandado porque de ellas se establece la extemporaneidad de las mismas.
-
- A los folios 125 y 126, consta copia de la solicitud de retiro de las consignaciones, así como el auto de egreso de las consignaciones, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° 20082065, a favor del ciudadano G.R.N., mediante cheque N° 57519. Este medio se tiene por legal al constar en copia simple y no ser impugnado por el contrario, a razón de lo previsto en el artículo 429 CPC.
Este medio es demostrativo que la voluntad del arrendador a través de su apoderado E.R., cédula de identidad Nro.2.968.221, de retirar las sumas consignadas a su favor, lo que es indicativo con esta aceptación, que convalida los pagos efectuados en forma extemporánea, o lo que es lo mismo, su reconocimiento a que a pesar de la extemporaneidad, acepta como validos tales pagos, lo que genera una presunción hominis en este juzgador de que el arrendador convalidó cualquier vicio de los pagos efectuados a su favor.
DEL THEMA DECIDEMDUM.
I
En el presente asunto, quedaron probados los siguientes hechos: 1.- La relación arrendaticia por el inmueble de autos entre G.J.R.N. (arrendador) y el ciudadano J.A.M.O. (arrendatario). 2.- Que el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs.350,00 más lo que genere los gastos de condominio. 3.- Que la parte demandada consignó en forma extemporánea los cánones reclamados como insoluto. 4.- Que a pesar de las consignaciones extemporáneas, resultaron convalidadas como efecto extintivo de la obligación, al ser retiradas por el acreedor-arrendador por parte de su apoderado, por ante el juzgado 25º de municipio.
Por otro lado, no demostró el actor cuáles eran los montos que correspondían por concepto de condominio mes a mes, lo que debió sumarse a los cánones demandados. Resulta que el demandante supone que el demandado adeuda ciertas sumas, que indica pero no prueba, es decir, no trajo los medios que acreditan esos dichos. Esos medios no son otros que las planillas de condominio que emite el administrador del inmueble, que se han debido producir en juicio, o bien traerse dicha información con pruebas de informes o a través de una inspección judicial.
Entonces, no puede conocerse el monto global que adeuda el inquilino por concepto de condominio, y menos el monto total que sumado al alquiler debía pagarse, y teniéndose como pagados los cánones retirados por el arrendador, es necesario declarara improcedente la demanda.
En fuerza de las razones que anteceden, este Tribunal administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:
IMPROCEDENTE la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue G.J.R.N. en contra de J.A.M.O., ambas partes identificadas en autos.
Se condena a la parte demandante, al pago de las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Habiendo sido dictada la sentencia dentro del lapso legal, no será necesaria la notificación de las partes.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE LA PRESENTE DECISIÓN.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los 07 de diciembre de 2010.- 200° y 151°
EL JUEZ TITULAR
ABOG. L.A.P.G.
LA SECRETARIA,
ABG. F.D.
En la misma fecha y siendo las _________________ (_________) se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal, y se dejo constancia en la nota diario Nro. 59.
LA SECRETARIA
ABG. F.D.
LAPG/FD/kv,8.-
Exp. N° AP31-V-2010-002244.-
