Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 30 de Noviembre de 2005

A entregar al ciudadano Gaetano Di Vittorio, el inmueble descrito en el libelo de la demanda y el cual fue dado en arrendamiento. Segundo: A indemnizar a su representado a titulo de penalidad por la falta de entrega del local, a partir del 01 de mayo de 2005 y hasta el 16 de Mayo de 2005, la suma de (Bs. 15.000,00) diarios, los cuales alcanzan la suma de (Bs. 240.000,00), más la misma cantidad (Bs. 15.000,00), diarios que se sigan causando a partir del 16-05-2005 y hasta que se ordene la entrega del inmueble por sentencia definitivamente firme, de conformidad con lo previsto en la cláusula novena del contrato y en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tercero: A entregar a su representada debidamente cancelados los recibos de pago de los servicios públicos del inmueble arrendado. Cuarto: A pagar las costas y costos del proceso.

Estima la demanda en la suma de (Bs. 240.000,00) conforme a lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada por medio de sus apoderados expuso:

Que de conformidad con los artículos 883 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes de contestar al fondo de la demanda opone en nombre de su representado las siguientes cuestiones previas: La cuestión previa establecida en el numeral 6, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es el defecto de forma de la demanda, por no llenar los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Que así mismo que en el escrito libelar hay una evidente acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el actor acumuló en el libelo pretensiones que se excluyen mutuamente por cuanto pide que se cumpla con un contrato de arrendamiento y a la vez pide el cumplimiento de una presunta prórroga legal. Que en consecuencia pide se observe el artículo 41 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios donde expresamente señala la exclusión de dichas pretensiones. Así mismo promueve y opone en nombre de su representado la cuestión previa número 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por cuanto se observa en el libelo presentado por el actor que solo se limita conjuntamente con su doble pretensión a obtener de éste Juzgado la admisión de una demanda que por carácter imperativo de una norma especial no debió ser admitida, ya que se desprende de las de las actas que acompaña que su representado no se encuentra incurso en ninguna de las causales establecidas en la Ley Especial como en la Ley Orgánica, que en consecuencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal debió abstenerse de admitir la demanda.

Así mismo pasan a dar contestación a la demanda en los siguientes términos; Rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes el contenido del libelo de la demanda, en virtud que la juez no se detuvo a a.l.r.y.e. consecuencia incurrió en “ultrapetita”. (sic.). Dado que del contrato y de las prórrogas convencionales y la notificación, se desprende que en ningún momento se produjo prórroga legal alguna, así como la existencia de un contrato a tiempo indeterminado por haberse producido la tácita reconducción y no habiendo incurrido el arrendatario en ninguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no debió decretar este Tribunal la medida.

Que para que el Tribunal admitiera la demanda, debió verificar por ser materia de orden público, la aplicación de las normas establecidas en la Ley, las cuales no pueden ser relajadas por las partes, ni interpretadas a criterio discrecional del Juez, por ello no se debió admitir la acción propuesta por mandato de los artículos 341 del Código de Procedimiento Civil y por no estar incurso en ninguno de los artículos de la Ley Especial. Que el arrendador realizó el desahucio legal con la carta, pero dejó en posesión del inmueble al arrendatario y en consecuencia se produjo los efectos de la tácita reconducción, tal como lo indica el artículo 1.600 del Código Civil Venezolano, todo por cuanto el arrendador posteriormente a la fecha de la notificación sigue recibiendo de manos del arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo a diciembre de 2004; enero al mes de Abril de 2005 y por cuanto a partir de esta última fecha se negó a recibirle los subsiguientes pagos, su representado realizo consignaciones de los meses a partir de los meses subsiguientes del 2005. Que tal como lo establece el contrato en su cláusula novena, sobre la cláusula penal por el incumplimiento en la entrega del inmueble de pagar al arrendatario la suma de (Bs. 15.000,00) diarios, por cada día en la entrega del inmueble después de la expiración del contrato.

Que el arrendador al recordarle que próximamente vencería el contrato de arrendamiento y solicitarle entrega del local y posteriormente a la terminación del mismo recibe los cánones de arrendamiento, irrevocablemente se produjo la tacita Reconducción, por lo tanto se convirtió en un contrato sin determinación de tiempo o indeterminado.

Que la parte actora no debió utilizar este procedimiento, sino por el contrario, tratándose de un contrato convertido a tiempo indeterminado, lo correcto era que se le notificara legalmente a su representado que iba hacer uso de la correspondiente prorroga legal que le otorga la Ley en los términos establecidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuestión que no hizo, sino que se limitó a notificar a su representado única y exclusivamente su voluntad de que se le entregara el local, por el vencimiento próximo de la extinción del contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril de 2004, conjuntamente con la prorroga convencional. Que se permiten advertir a esta Juzgadora que la referida demanda incoada por la actora en contra de su representado le general daños y perjuicios inminentes los cuales se reservan las acciones civiles y penales.

CAPITULO CUARTO

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación se desprende que las razones de hecho y derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son: Para el demandante el hecho de que entre el ciudadano, Gaetano Di Vittorio, identificado en autos, dio en arrendamiento al Ciudadano G.S.A.V., un local y cuyo contrato comenzó a regir el 01 de mayo de 2000 y conforme a la cláusula cuarta se fijo un plazo de duración de tres años, pudiéndose prorrogar por un año más, si así lo acordaban las partes. Que según el documento privado las partes, acordaron una prorroga por un año contado desde el 01 de mayo de 2003 y hasta el 30 de abril de 2004. Que en fecha 17 de abril de 2004, su mandante le manifestó al arrendatario su voluntad de que, al vencimiento, le fuera entregado el inmueble, lo cual hizo mediante correspondencia recibida por el arrendatario G.S.A..

Conforme a lo que antecede el vencimiento del contrato y de su prórroga convencional ocurrió el 30 de abril de 2004, fecha a partir de la cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operó de pleno derecho la prórroga legal que la Ley pone a cargo del arrendador, y lo preceptúa como un beneficio para el arrendatario conforme el artículo 40 ejusdem. Como fundamentos de derecho cita la parte actora los artículos 1167, 1556 y 1159 del Código Civil.

La parte demandada se fundamenta en el hecho de que el arrendador realizó el desahucio legal con la carta, pero dejó en posesión del inmueble al arrendatario y en consecuencia se produjo los efectos de la tácita reconducción, tal como lo indica el artículo 1.600 del Código Civil Venezolano, todo por cuanto el arrendador posteriormente a la fecha de la notificación sigue recibiendo de manos del arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo a diciembre de 2004; enero al mes de Abril de 2005 y por cuanto a partir de esta última fecha se negó a recibirle los subsiguientes pagos, su representado realizo consignaciones de los meses a partir de los meses subsiguientes del 2005. Que tal como lo establece el contrato en su cláusula novena, “Si al término del Contrato el Arrendatario no entrega el inmueble arrendado completamente desocupado, pagará al arrendador a titulo de cláusula penal la suma de (Bs. 15.000,00) diarios, por cada día de mora en la entrega del inmueble arrendado”, que tal declaración se puede entender que dicha cantidad la pagará el arrendatario en el supuesto caso que continúe ocupando el inmueble después de la expiración del Contrato, es decir después del 30 de Abril del 2004. Que la parte actora no debió utilizar este procedimiento, sino por el contrario, tratándose de un contrato convertido a tiempo indeterminado, lo correcto era que se le notificara legalmente a su representado que iba hacer uso de la correspondiente prorroga legal que le otorga la Ley en los términos establecidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuestión que no hizo, sino que se limitó a notificar a su representado única y exclusivamente su voluntad de que se le entregara el local, por el vencimiento próximo de la extinción del contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril de 2004, conjuntamente con la prorroga convencional.

En cuanto a los fundamentos de derecho no menciona ninguna disposición legal en la cual fundamenta su defensa, razón por la cual se debe entender que rechaza la aplicación al caso de autos de los dispositivos legales señalados por la actora.

CAPITULO QUINTO

Planteada en los términos que anteceden la controversia, pasa este Tribunal a pronunciarse en este capítulo sobre las cuestiones previas opuestas. Opone la cuestión previa establecida en el numeral 6, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es el defecto de forma de la demanda, por no llenar los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Que así mismo en el escrito libelar hay una evidente acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el actor acumuló en el libelo pretensiones que se excluyen mutuamente por cuanto pide que se cumpla con un contrato de arrendamiento y a la vez pide el cumplimiento de una presunta prórroga legal. Que en consecuencia pide se observe el artículo 41 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios donde expresamente señala la exclusión de dichas pretensiones.

En este sentido observa el Tribunal que en el libelo de la demanda al folio uno del expediente, la parte demandante expreso: “... un local comercial de su propiedad ubicado en la Avenida Las Américas, calle 1, Urbanización Pompeya, entrada El Llanito, diagonal a Corp Banca...” es por lo que el Tribunal considera que el demandante si cumplió con la identificando del inmueble indicando su situación y linderos cumplimiento de esta manera con lo previsto en el ordinal 4° del artículo 346, es por lo que la misma es declara sin lugar: Y así se decide.

Con relación a esta cuestión previa observa esta Juzgadora, que en el caso en comento la prorroga legal, venció el primero de mayo del 2005, y siendo, que la parte actora interpuso la acción en fecha 07 de mayo del 2005, tomando en consideración que el arrendatario hizo uso de la prorroga legal y que la parte demandante intentó la acción en un tiempo prudencial, esto es antes de cumplir los cuarenta y cinco días contados a partir de la fecha del vencimiento de la prorroga, de esta manera podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción por cumplimiento de contrato, tal como lo hizo la parte demandante, toda vez que la demanda es por cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga, es por lo que la cuestión alegada por la parte demandada resulta improcedente. Y tomando en consideración los criterios doctrinales que se citaran infra. Y así se decide.

Así mismo promueve y opone en nombre de su representado la cuestión previa número 11, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por cuanto (sic.) se observa en el libelo presentado por el actor que solo se limita conjuntamente con su doble pretensión a obtener de éste Juzgado la admisión de una demanda que por carácter imperativo de una norma especial no debió ser admitida, ya que se desprende de las actas que acompaña que su representado no se encuentra incurso en ninguna de las causales establecidas en la Ley Especial, como en la Ley Orgánica, que en consecuencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal debió abstenerse de admitir la demanda. ominisis.

En cuanto a esta cuestión previa esta juzgadora observa que la parte demandada cuando alega dicha cuestión previa sólo se limita a manifestar que la demanda es contraria, por cuanto su representado no se encuentra incurso en ninguna de las causales establecidas tanto en la Ley Especial como en Ley Orgánica y que este Juzgado debió abstenerse de admitir la demanda por ser contraria al orden público, sin especificar a que disposición o prohibición expresa de la Ley se refiere, es por lo que mal pudiera entrar a analizar este Tribunal un pedimento que es a todas luces indeterminado e impreciso. Es por lo que la cuestión previa alegada por la parte demandada es improcedente; razón por la cual se declara sin lugar. Y así se decide.

CAPITULO SEXTO

Previamente a la decisión de fondo pasa este Tribunal a pronunciarse sobre los alegatos esgrimidos por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, quienes sostienen que este Juzgado incurrió en ultrapetita al no detenerse en analizar tanto los recaudos acompañados con el libelo de la demanda; en este sentido esta juzgadora se permite traer a colación el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil sobre lo que significa ultrapetita, y en tal sentido se permite transcribirla parcialmente:

Según Guasp, la congruencia es la causa jurídica del fallo y Prietro Castro agrega, como otra derivación de la congruencia, el principio de la exhaustividad, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes.

La sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.

De allí que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende se decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita)...

Por su parte, la doctrina nacional ha señalado que la ultrapetita es un vicio contenido en el dispositivo del fallo que consiste en exceder los términos de la litis, decidiendo cuestiones extrañas a los pedimentos del libelo y las defensas planteadas en la contestación. Asimismo ha expresado que no toda modificación vicia el fallo. El tribunal puede acordar menos de lo reclamado (minus petitio), pero no puede pronunciarse sobre cosa no demandada (non petita), ni sobre cosa extraña (extrapetita), ni otorgar más de lo pedido (ultrapetita), pues su decisión debe enmarcarse dentro de los límites de lo reclamado (intrapetita). Debe acotarse que el fallo, al incurrir en “non petita”; “extrapetita” y “ultrapetita” incurre en el vicio de nulidad de la sentencia, conocido comúnmente como “Ultrapetita”, establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, pues tales términos nos llevan a la misma conclusión, cual es que la sentencia se excedió concediendo más de lo que delimitaron los contendientes en la litis...” ; es por lo que en el caso en comento en la oportunidad en que se decreto la medida de Secuestro no se configuró el vicio de ultrapetita alegada por la parte demandada. Y en este sentido no puede pasar por alto este Tribunal la censurable conducta de los referidos abogados al sostener que este Tribunal incurrió en ultrapetita al acordar la medida de secuestro sin analizar el contenido tanto del libelo de la demanda como de sus recaudos, pues tal y como quedo establecido del auto de fecha 23 de mayo del 2005, la medida preventiva de secuestro sobre el referido inmueble fue decretada conforme las previsiones del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tratarse de un contrato a tiempo determinado por vencimiento de prorroga legal; por lo que es inconcebible los alegatos de la parte demandada en cuando a la falta de análisis del libelo de la demanda y de los recaudos acompañados, pues el proceso por su naturaleza y fines, requiere que las partes, apoderados y abogados asistentes observen un adecuado comportamiento pues es un deber insoslayable colaborar con la recta administración de justicia, de conformidad con el artículo 8 del Código de Ética Profesional del Abogado. Además deben actuar en el proceso con lealtad y probidad exponiendo los hechos de acuerdo con la verdad y no interponiendo defensas manifiestamente infundadas, de conformidad con el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil; y se presume salvo prueba en contrario, que la parte ha actuado con temeridad o mala fe cuando deduce en el proceso pretensiones o defensas, principales o incidentales manifiestamente alteren u omitan hechos esenciales a la causa o cuando obstaculicen el desenvolvimiento normal del proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 170 parágrafo único del mismo código.

Por lo anteriormente indicado este Tribunal de conformidad con el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, considera apercibir severamente a los Abogados R.H.A.S.R. y A.M.L.C., que debe abstenerse, en lo sucesivo, de incurrir en tal conducta, no sólo en este asunto sino en cualquier otro que le corresponda asistir o representar intereses ajenos.

Alega igualmente la parte demandada que en el caso de autos el contrato de arrendamiento suscrito es un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado por haberse producido la tácita reconducción, pues no existe vencimiento de prorroga legal como aduce la parte actora.

En este sentido el Tribunal considera oficioso traer a colación el criterio doctrinal tomado de la obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1: Parte sustantiva y Procesal – Autores: G.G.Q. y G.A.G.R., la cual se permite transcribir parcialmente:

LA RELACIÓN INDETERMINADA

El contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba.

En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato por tiempo indeterminado, dejando la relación arrendaticia determinada para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia ley exige en determinados casos que aquélla sea por escrito, como en el caso del artículo 4° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo.

La indeterminación temporal no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las parte han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo.

En el concepto que hemos anotado se observan dos momentos precisos: el tiempo inicial que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es al propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la duración del contrato como hecho temporal ínter partes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el tiempo indeterminado de conclusión, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento de su término, conclusión o agotamiento, o el momento iniciado que no se sabe cuándo culmina, sin precisión del hecho temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado, es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la ley se ocupa para que la relación no se a perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la desocupación o desalojo en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda; o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa terminación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la indeterminación del tiempo no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a indeterminación de la duración.

LA RELACIÓN A PLAZO FIJO

Se trata de precisar, en lo posible, cuándo estamos en presencia de un contrato por tiempo determinado y algunas consecuencias características que le son propias, labor que requiere de cierta indagación que conduzca al conocimiento de ese tipo de relación temporal que tantos inconvenientes pareciera ocasionar en la praxis.

En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado; no obstante que como ya tuvimos ocasión de observar, existen casos en los que aun cuando las partes no hayan fijado un plazo determinado (indeterminación de tiempo por causa de imprevisión) es la ley la que lo establece exclusivamente en protección del arrendatario, como ocurre en el arrendamiento de un predio rústico de no haberse establecido la duración del contrato, en cuya circunstancia se entiende celebrado por un año, salvo que se requiera más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aun cuando ese tiempo pase de dos o más años, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo (art. 1.626, CC); llegando a su conclusión por el solo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, aun cuando tal relación por tiempo determinado deviene de la indeterminación temporal en que incurrieron las partes, también puede acontecer que vencido el tiempo por determinación legal si el arrendatario continua en posesión del fundo sin oposición del arrendador, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento cuya duración dependerá del tiempo que necesite el arrendatario para la recolección de los frutos del modo antes indicado.

Aunque el término es un acontecimiento cierto, se distingue entre cierto e incierto, según sea o no cierto el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El término cierto es aquel que se denomina certus an et certus quando. El término incierto es el certus an, incertus quando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un término inicial cierto (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma.

El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 ejusdem, se ocupa de clarificar que:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; no obstante que:

Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (art. 1.601, CC).

Sin embargo, este principio puede dejar de aplicarse aun cuando se haya producido o practicado el desahucio, que puede resultar ineficaz por la existencia de la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario, si el arrendador después del mismo realiza alguna actividad demostrativa o conducente de querer mantener la relación obligatoria con el arrendatario después de agotada o concluida la prórroga legal, o debido a que la misma no procede de no encontrarse el arrendatario en cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del plazo establecido, en cuyo caso podría pensarse que el desahucio quedó desistido, ya sea porque el arrendador lo dejó expresamente sin efecto o en razón de haber recibido el pago del precio, o por cualquier otra circunstancia demostrativa de ese desistimiento.

El término final o resolutorio, al decir de B.D.H., señala el momento en que la prestación debe cesar. Precisamente por su propia naturaleza no se concibe en las obligaciones de tracto único que agotan la prestación misma en el momento del cumplimiento, dando o haciendo aquello en que consista el objeto de la obligación. Tiene posibilidad de existencia en las obligaciones de ejecución continuada o de tracto sucesivo, que puedan tener necesidad de una limitación en su duración: Contratos de sociedad, depósito, arrendamiento, mandato, suministro, etc. A veces, afirma, puede suceder que el cumplimiento de este término final señala el vencimiento de un término suspensivo para la otra parte, con respecto a obligaciones accesorias o a consecuencia de la principal. Así por ejemplo, la obligación de restituir la cosa en el arrendamiento, comodato, depósito. (Cumplimiento de las Obligaciones, p. 264, Edit. de Derecho Privado). E incluso, se afirma que de la misma manera, en el caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto: simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen (Messineo, Doctrina General del Contrato, vol. 1, p. 210). Es de observar que la valorización de Messineo, entendemos nosotros, vale como principio general porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, lo que no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en donde las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al propio tiempo han podido perfectamente expresar su intención y voluntad expresa para que al vencerse el término final, el contrato continúe según las modalidades expresadas por los intervinientes, por otro lapso igual o diferente, pues, entonces allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.

Aplicando los conceptos doctrinarios anteriormente expresados, esta Juzgadora observa que en el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, en su cláusula cuarta establece: “El tiempo de duración del presente contrato será de tres años (3) contado a partir del día Primero (1°) de Mayo de 2.002 y terminará el día treinta (1°) de Mayo de 2003; pudiendo prorrogarse por un año más si así lo acuerdan las partes, siempre que el arrendatario este solvente con el pago del canon de arrendamiento”

Así las cosas, tenemos que el contrato de arrendamiento que obra a los folios 14 al 16, en copia fotostática certificada, se trata de un contrato a tiempo determinado, en el sentido que en el instrumento sígnalamatico perfecto arrendaticio, se ha estipulado un plazo fijo de duración. Y así se decide.

En este mismo sentido en cuando a la tácita reconducción esgrimida por la parte demandada en dicho escrito y acogiendo el Criterio sostenido por los antes citados autores en la obra ya citada, específicamente en las páginas, 297 a la 299, quienes establecen:

Según el artículo 1600 del Código Civil “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”; concepción esta que resulta igual a la del artículo 1.614 ejusdem. De ambos textos legales se obtiene que la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de la LAI. Sin embargo, ¿la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato? la interrogantes surge debido a que pareciera existir notables diferencias entre ambas figuras.

El vocablo renovación significa restaurar, restablecer, reanudar, reformar, novar; en tanto que reconducción deriva de “reconducir” que, en el ámbito del Derecho Arrendaticio, puede significar renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento. Por tanto, si bien es cierto que el anterior contrato desaparece en cuanto al tiempo, no obstante, el nuevo contrato que surge lo es sólo, y ésta en su novedad, en relación al tiempo que ahora es indeterminado, pues en lo demás sigue igual, máxime si la relación en tal caso debe ser escriturada, las mismas partes, el mismo inmueble y el canon que no debe ser mayor al que fije el órgano regulador si el inmueble no está exento de regulación; razones para pensar que la “reconducción” no constituye propiamente una “renovación” o “prórroga” de la relación, puesto que el tiempo ya no será el mismo e incluso tampoco el precio que podría estar sujeto a variación. “renovación” o “prórroga” del contrato podría entenderse así, de no producirse cambio alguno en orden al mismo tiempo. Sin embargo, el solo hecho de un tiempo distinto indica que ya no estamos en presencia del mismo contrato, sino de otro como consecuencia de la modificación del anterior en orden a su duración; no obstante que no es de tal modo, porque “renovación” significa también reformar modificar o novar, que asimismo conducen a mantener la relación entre las mismas partes, el mismo inmueble arrendado, aun cuando bajo diferente tiempo, e incluso el mismo o distinto precio.

En el concepto que hemos dado, se observan varias notas características de la tácita reconducción como son, entre otras, las siguientes:

a) Contrato por tiempo determinado con duración concluida.

Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal o porque la misma no proceda se produzcan las circunstancias a que se refieren los artículos 1600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en si misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye), a menos que se trate de la excepción del artículo 38 de la LAI y la contenida en la previsión a que se refieren los artículos 1626 y 1627 del Código Civil, o normas reguladoras de la “tácita reconducción” de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado por causa de la imprevisión de las partes- el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al tratarse de un fundo rústico, cuya regulación esta excluida de LAI (literal b, art. 3°).

b) Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador.

El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAI). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y tampoco pide el secuestro, dejando transcurrir aquel tiempo y se produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción?(vid. III, 9) LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Más bien los artículos 1600 y 1614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla:

Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago las pensiones de alquiler (art. 52, LAI).

De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción por cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De donde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal y el arrendatario o cualquiera otra persona consigna dentro de los quince días (15) continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1614 del Código Civil, de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla (vid. III, 9 infra)...

La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador generadora de consecuencia que transcurre inadvertida y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptivo por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencias jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal en caso de necesitarlo.

Si bien es cierto que según el artículo 1599 del Código Civil, de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de la LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fín y hasta extinguirse. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1600 y 1614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo es decir que no es verdad absoluta esa conclusión o extinción, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el término de duración del contrato (el prefijado y la prorroga legal de tener lugar la misma), y sin oposición del propietario la relación de la locatio Conductio no se extingue, sino que puede transformarse en otra modalidad contractual bajo las características de la indeterminación temporal...

Así mismo los precitados autores al referirse a la prorroga legal sostienen lo siguiente:

La Prórroga legal es uno de los derechos que, junto con el pago por consignación, la preferencia ofertiva y el retracto legal, va a presentar las mayores discusiones en el ámbito arrendaticio, fundamentalmente con ocasión de interpretar el artículo 39, LAI, que regula el derecho del arrendador a solicitar al arrendatario la devolución del inmueble al vencimiento de la prórroga legal, en el caso de que el inquilino llegare a alegar la “tácita reconducción” (arts. 1600 y 1614, CC); así como el contraste en la praxis entre el artículo 38, LAI, en la parte que contempla la misma como prórroga obligatoria para el arrendador, y el artículo 40 ejusdem que frustra el ejercicio de la misma si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales; y no sólo tales circunstancias, sino más interesante la previsión ex artículo 41 ibídem, puesto que cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamentado en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley.

Se trata de un beneficio establecido por LAI en su artículo 38 y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7° ejusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de aquella Ley, así como en otros dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal.

Conforme a la anotación conceptual expresada, la prórroga legal presenta varias características:

1 Es de Orden Público Relativo.

En efecto el Artículo 7 de la LAI “ Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables”; pues se trata de una disposición legal, relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (jurídicamente protegido) como lo constituye el poder de continuar durante determinado tiempo ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales. El orden público es relativo, porque aún cuando es de considerar que la prorroga legal no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato (pues la prorroga legal podemos entenderla como derecho ejercitable únicamente al vencimiento del término fijo de duración establecido, por tratarse de un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección); sin embargo no es absoluto puesto que el arrendatario no puede imponerle al arrendador la prorroga legal en contra de su voluntad, luego de vencido el termino de duración de la relación arrendaticia, ya que cuando el derecho al goce de la misma aparece, en el momento del vencimiento del plazo, y siempre que el arrendatario este solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (por disposición contractual o legal), el inquilino bien puede no ejercer ese derecho de prorroga si no lo quiere o simplemente no lo ejerce o goza debido a que no le interesa o no puede ejercitarlo debido a no estar cumpliendo con aquellas obligaciones al momento del vencimiento del plazo prefijado por las partes. Se trata de un orden publico de protección que, igualmente, se observa al establecer el legislador que: cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino.

2 Obligatoria para el arrendador.

Una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato celebrado por tiempo determinado “este se prorroga obligatoriamente para el arrendador” establece el artículo 38 de la LAI. Esta obligatoriedad a cargo únicamente del arrendador deviene del propio derecho que tiene el arrendatario de continuar ocupando el inmueble que recibió en arrendamiento por tiempo determinado.

3 Es facultativa para el arrendatario.

La prorroga legal al constituir un derecho facultativo para el arrendatario, denota que éste puede renunciarlo... Si no fuese facultativa para el arrendatario la prorroga legal, entonces el legislador no habría establecido que:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de su obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.

4 Opera de Pleno Derecho.

Significa que la misma procede, aún cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la LAI (por ministerio de la Ley) la misma procede en beneficio del arrendatario, como derecho irrenunciable.

5 Aplicable sólo a los contratos por tiempo determinado

Si la relación arrendaticia es por tiempo indeterminado, la prórroga legal no procede, pues según el artículo 38 en comento, el contrato debe haberse celebrado a tiempo determinado.

Con la salvedad de las observaciones antes anotadas, la certeza temporal o “tiempo cierto o determinado” (art. 1579, CC), consiste de un lapso preciso o específico que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia, conociendo así cuándo se inicia y el momento de su conclusión.

6 Se concede solamente por un tiempo máximo

Constituye una nota distintiva de la prorroga legal, que la misma sólo se produce por cierto tiempo y por un plazo o tiempo máximo, al así disponerlo la Ley. En efecto, según el artículo 38 de la LAI, en los cuatro literales que lo informan, cuando la relación arrendaticia haya durado determinado tiempo, o hasta cierto tiempo, se prorrogará la misma “por un lapso máximo de”, partiendo la duración de la prorroga por tiempo determinado desde seis meses hasta tres años, de acuerdo con el tiempo de duración del contrato.

7 Inmutabilidad de las Obligaciones Recíprocas

Durante la prorroga permanecerán vigentes las mismas obligaciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, pues así lo dispone el artículo 38 de la LAI. Este principio tiene su sentido como beneficio en protección de las partes, pues constituiría un perjuicio a las mismas o alguna de ellas, si por disposición de la Ley las obligaciones quedaran alteradas por fuerza o imperio de la prórroga.

8 Inadmisibilidad de la Demanda por Cumplimiento de Contrato

Resultaría un contrasentido establecer la prorroga legal y al mismo tiempo no prever la prohibición de admitir la acción que se propusiera por cumplimiento de contrato, al vencimiento del plazo prefijado en la relación. De allí que el legislador, con la finalidad de proteger el derecho concedido e igualmente evitar largas dilaciones en perjuicio de la celeridad y economía procesal, estableció en el artículo 41 de la Ley que:

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

La prorroga legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado las partes tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad especialmente del arrendatario y por causa de determinadas circunstancia fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar al arrendatario. Y la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III, 3.2 y 3.3). Aún cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el artículo 38 y siguientes de LAI, sin embargo se da otra forma de prórroga legal para el contrato sin determinación del tiempo, como forma excepcional que ocurre en el caso regulado por el artículo 1627 del Código Civil, a que nos hemos referido, según el cual:

Si a la expiración del arrendamiento de los fundos rústicos por tiempo indeterminado, el arrendatario continúa sin oposición del fundo, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento, cuyo efecto se determina por el artículo anterior.

Es de observar que en el artículo 1627 citado, se emplea la expresión “tiempo indeterminado”, que nos parece incongruente con el propio texto que lo contiene, si se entiende que el contrato por tiempo indeterminado no tiene, por lo mismo, un momento conclusivo preestablecido y debido a tal circunstancia negativa, ninguna de las partes conoce anticipadamente cuando el arrendador puede desahuciar al inquilino a objeto de impedir la tácita reconducción; lo que nos lleva a considerar la posibilidad de errónea imitación del contenido del artículo 1407 del Código Civil del 21 de mayo de 1867 que, refiriéndose a los arrendamientos de predios rústicos, establecía:

El arrendamiento de que habla el artículo anterior, cesa sin necesidad de desahucio, desde que se concluye el término por el cual se entiende hecho, según lo dispuesto en el mismo artículo;

Y el artículo anterior a que remite el artículo 1407 era el 1406 equivalente al artículo 1626 del Código Civil vigente.

Ahora bien la prorroga convencional tiene lugar, desde luego, cuando las partes la establecen en el contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continúe por el tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prorroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establecen un plazo determinado de duración de la misma y asimismo convienen que se prorrogará por tanto tiempo más al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará un determinado tiempo más. Es obligatoria la prorroga del modo acordado, debido a que por el sólo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prorroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prorroga de la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por alguna de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prorroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prorroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por tiempo determinado tiempo más, o menos que antes del vencimiento del término prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prorroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prorroga acordada.

¿Cuándo tiene lugar la prórroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la Ley. Por eso, la “tácita reconducción” en nuestro Derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia continuativa” por lapsos iguales al plazo fijo previamente estipulado, o plazos distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prorroga legal impuesta por el legislador del modo en que se establece en el artículo 38 de LAI, constituye una intervención del Estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propiciarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que, como ya hemos podido observar, en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado, como de duración del contrato, se encuentren cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales; pero no porque no pueda ejercitar esa prórroga, sino debido a que según el artículo 41, el arrendador pueda intentar las acciones fundamentadas en el incumplimiento de que se trate.

La mala praxis redaccional lleva en algunos casos a establecer un modo de prórroga convencional de la relación tan confusa, que no puede saberse fácilmente a qué tipología arrendaticia en cuando a la duración del contrato- corresponde la voluntad de las partes.

En base a las consideraciones que anteceden y los criterios doctrinales antes citados, es por lo que la prorroga convencional no puede prevalecer sobre la prorroga legal porque esta opera de pleno derecho. Y así se decide.

En cuanto al alegato que el Tribunal debió verificar por ser materia de orden público la aplicación de normas establecidas en la Ley las cuales no pueden ser relajadas por las partes ni interpretadas a criterio discrecional del Juez y que esta Juzgadora no debió admitir la acción propuesta por mandato expreso del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido el Tribunal mantiene el criterio sostenido cuando resolvió la cuestión previa por considerar que en el caso en comento existe es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y no indeterminado como lo pretende hacer ver la parte demandada tanto en la contestación de la demanda como en el escrito de oposición a la medida de secuestro, razón por la cual forzoso es para esta Juzgadora establecer que no hubo violación alguna de orden público así como tampoco una interpretación discrecional de la norma antes citada, ni hubo relajamiento alguno de normas procesales. Y así queda establecido.

CAPITULO SÉPTIMO

Resuelto los puntos de derecho que anteceden, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos por cada una de las partes.

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

Valor y mérito jurídico en todas y cada una de sus partes al escrito de contestación de la demanda, donde de manera clara y precisa se fundamenta los motivos y las razones tanto de los hechos como del derecho por la cual debe ser declarada inadmisible la demanda.

Documentales. 1) Valor y mérito jurídico en todas y cada una de sus partes al documento contrato arrendamiento que corre inserto al presente expediente donde se evidencia las condiciones establecidas entre las partes.

2) Valor y mérito jurídico en todas y cada una de sus partes al documento de prorroga de contrato, donde se demuestra la sucesivas prorrogas que fue objeto del contrato el cual pretenden resolver bajo la figura de un presunto vencimiento de prorroga legal. 3) Valor y mérito jurídico en todas y cada una de sus partes al documento que obra al folio 17, donde la parte actora manifiesta de forma expresa su confesión que lo que ha existido es una prorroga convencional y no prorroga legal.

Valor y mérito jurídico en todas y cada una de sus partes a las actas procesales siempre y cuando favorezcan a su representada.

En cuanto a las pruebas contenidas en los numerales Primero, Segundo, específicamente numeral 1 y tercero, el Tribunal ya hizo su pronunciamiento en el auto de fecha 20 de Octubre de 2005, fecha en la cual se negó la admisión de dichas pruebas.

En cuando a la prueba contenida en el numeral segundo, bajo el N° 2, relacionado con el documento de prorroga de contrato, donde se demuestra la sucesivas prorrogas que fue objeto del contrato el cual pretenden resolver bajo la figura de un presunto vencimiento de prorroga legal, esta sentenciadora, observa que dicha prorroga es consecuencia de lo previsto en el cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que riela a los folios 13, 14 y 15, del expediente, en la cual se establece: “ que el plazo de duración del presente contrato en por el plazo de tres (3) años contados a partir del 01 de Mayo del 2000, hasta el 01 de Mayo del 2003, pudiendo prorrogarse por un año más, si así lo acuerdan las partes...”. Es por lo que este Tribunal le da el valor de documento privado, a favor de la parte demandante, al no haber sido impugnado en oportunidad legal de conformidad con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con el Artículo 429, del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a la prueba contenida en el numeral segundo, bajo el N° 3, relacionado con el documento que obra al folio 17, donde la parte actora manifiesta de forma expresa su confesión que lo que ha existido es una prorroga convencional y no prorroga legal. En este sentido, observa el Tribunal que del contenido de la misma no se infiere que la parte actora haya expresado que la misma se refiere exclusivamente a la prorroga convencional, aunado al hecho que en la oportunidad en que es enviada la misiva la demandante le hace saber que el próximo 30 de abril del 2004, vence el contrato suscrito en fecha 10 de agosto del 2000, incluyendo la Prorroga convencional por el lapso de un año prevista en la cláusula cuarta y acordada entre ambos por documento privado, mal pudiera este Tribunal dar por establecido el hecho alegado en cuanto a la prorroga convencional, es por lo que este Tribunal le da valor probatorio a favor de la parte actora toda vez que con la cual quedo demostrado que las partes acordaron una prorroga convencional del contrato y a la vez se estableció la prorroga legal que conforme a derecho le asiste al arrendatario, conforme lo establecieron las partes en la cláusula cuarta del contrato que vinculó a las partes.

La parte actora por su parte promovió las siguientes pruebas:

a) El contrato de arrendamiento, suscrito entre su mandante y el demandado G.S.A.V., ya que su valor es el que le corresponde de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil.

1 b) Documento privado de fecha 01 de mayo de 2003, en virtud del cual las partes de este proceso convinieron, de acuerdo a la cláusula cuarta, una prorroga del contrato a partir del 01 de Mayo de 2003, por un año, es decir hasta el 30 de abril de 2004.

Para demostrar la obligación contractual asumida por el demandado, en orden al pago de (Bs. 15.000,00) diarios a titulo de penalidad, por cada día de mora en el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble, promueve el valor y mérito de la cláusula contractual novena.

Promueve valor y mérito de la comunicación de fecha 16 de abril de 2004, que obra al folio 17 del expediente.

Para demostrar la obligación del demandado, de entregar a su mandante debidamente cancelados los recibos de pago de los servicios públicos promueve el valor de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.

Que debe tenerse como hechos admitidos por el demandado sus afirmaciones contenidas en el escrito de contestación a la demanda.

En cuanto a la prueba contenida en el numeral primero, literal a, relacionado con el contrato de arrendamiento, suscrito entre Gaetano Di Vittorio y el demandado G.S.A.V., esta sentenciadora le da valor probatorio al mismo, al no ser impugnado, por la parte demandada en su oportunidad legal, conforme lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así queda establecido.

En cuando a la prueba contenida en el numeral primero, literal b), relacionado con el documento privado de fecha 01 de Mayo de 2003, que constituye una prorroga del contrato a partir del 01 de mayo de 2003 por un año con finalización el 30 de abril de 2004, esta sentenciadora, le da valor probatorio al mismo, al no ser impugnado, por la parte demandada en su oportunidad legal, conforme lo establecido en el artículo 1363, del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así queda establecido.

En cuanto a la prueba contenida en el numeral segundo y numeral cuarto, relacionada con la cláusula novena y séptima del contrato, esta sentenciadora, considera que ya hizo pronunciamiento cuando analizo el contrato de arrendamiento, up supra. Y así queda establecido.

En cuanto a la prueba contenida en el numeral tercero, relacionado con la comunicación de fecha 16 de Abril de 2004, suscrita por el demandado y la cual no fue desconocida en la oportunidad legal, esta sentenciadora, le da valor probatorio de principio de prueba por escrito, conforme lo establecido en el encabezamiento del artículo 1371, del Código Civil Venezolano y el artículo 444, del Código de Procedimiento Civil. Y así queda establecido.

En cuando a la prueba contenida en el numeral quinto, relacionado con los hechos admitidos por el demandado, sus propias afirmaciones contenidas en el escrito de contestación a la demanda, esta sentenciadora, estima necesario señalar que los escritos, tanto de demanda como de contestación, no constituye en principio una prueba, sino por el contrario, ellos contienen alegaciones de las partes, por lo que resulta inapreciable su promoción. Y así se decide.

Analizadas como han sido los elementos probatorios traídos a los autos esta sentenciadora ha llegado a las siguientes conclusiones:

_- Que a las partes las vinculó un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de Agosto de 2000, a tiempo determinado, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, bajo el N° 80, Tomo 42 de los libros de Autenticaciones.

- Que la parte actora logró demostrar lo alegado en el libelo de la demanda en el sentido que la parte demandada tal como quedó establecido hizo uso de la prorroga legal que le confiere la ley.

_- Que la parte demandada durante el juicio no logró probar que en el caso en comento hubo una tácita reconducción de la relación arrendaticia.

- Que la parte demandada gozo tanto de la prorroga convencional, como la prorroga legal tal como quedo establecido anteriormente y no logrando probar lo contrario.

- Que la parte demandada no trajo a los autos elemento probatorio alguno para demostrar el alegato planteado en el escrito de contestación a la demanda referente a las consignaciones de los meses subsiguientes al mes de Abril del año en curso, y que a su decir fueron realizados por ante el Juzgado Primero de Municipios Libertador y Santos de esta misma Circunscripción Judicial, aunado al hecho que la falta de pago no forma parte de la controversia en la presente causa.

- Que por las razones que anteceden la presente demanda debe ser declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por la Abogada SOTTILE GIOVANNINA, en su condición de Apoderado del Ciudadano GAETANO DI VITTORIO, identificados en autos, contra el Ciudadano G.S.A.V., igualmente identificado, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA, y en consecuencia se decreta: PRIMERO: Se ordena la entrega del inmueble consistente en un local comercial ubicado en la Avenida Las Américas, calle 1, Urbanización Pompeya, entrada a El Llanito, de esta ciudad de Mérida y extinguida la relación arrendaticia que vinculo a las partes. SEGUNDO: Se ratifica la medida de secuestro decretada por este Tribunal y ejecutada por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y S.M. en fecha 06 de Junio del 2005, sobre el inmueble. TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de la suma de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 555.000,00), que comprende el monto adeudado por efecto de la cláusula novena del contrato de arrendamiento a razón de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), diarios contados a partir del 01 de mayo de 2005, fecha en que venció la prorroga legal y hasta el día 06 de Junio del presente año, fecha en que se practico el Secuestro, cuyo incumplimiento es imputable a la parte demandada y a la vez fue parte del petitorio de la parte actora. CUARTO: Se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora los recibos de los servicios públicos del inmueble debidamente cancelados, es decir de agua, luz eléctrica, aseo urbano, teléfono de conformidad con lo establecido en la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento. QUINTO: Por cuanto la parte actora en el libelo de demanda solicito la indexación de la cantidad condenada a pagar por el Tribunal desde el 01 de mayo de 2005, se ordena la corrección monetaria de la cantidad condenada a pagar, hasta la fecha en que se haga efectivo el pago de la suma demandada, lo cual se verificará mediante una experticia complementaria en estado de ejecución de la sentencia.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo fue publicado fuera del lapso legal, de conformidad con lo previsto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 233 ejusdem, se ordena la notificación de las partes o de sus Apoderados, a cuyo efecto se ordena librar las respectivas Boletas de Notificación, y una vez que conste en autos la última Notificación practicada, en el día hábil de despacho siguiente, comenzará a discurrir el lapso para interponer los recursos que consideren procedentes en derecho.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los treinta días de Noviembre de dos mil cinco. Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIO,

DRA. RORAIMA M.D.M.

EL SECRETARIO,

ABG. J.A.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo la una y treinta de la tarde, se dejó copia en el archivo del Tribunal. Se libraron las boletas de notificación.

ABG. J.A. MONSALVE

SRIO.