Decisión nº 34-08 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión Cabimas de Zulia, de 9 de Julio de 2008

Acudió ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, el profesional del derecho D.A.P.S., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano GALEB EL SAFADI, ya identificado, alegando que su representado en fecha 12 de diciembre de 2005, celebró contrato de arrendamiento “…con el ciudadano A.E.P.S., el cual tiene por objeto según el contenido de su cláusula PRIMERA: “EL ARRENDADOR” cede en calidad de arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, un (1) Local Comercial, parte del Edificio de su única y exclusiva propiedad, donde antes funcionaba antiguo Cine Ojeda, ubicado en la Calle Sucre esquina con calle M.d.C.O., Parroquia A.d.O., Municipio Autónomo Lagunillas del Estado Zulia….”. (…) Pero es el caso, Ciudadana Juez, que “EL ARRENDATARIO” el ciudadano: A.E.P.S., le está adeudando a –(su)- Mandante, por el Local arrendado, de su única y exclusiva propiedad, (…) las PENSIONES DE ARRENDAMIENTO correspondientes a las mensualidades que van:…” desde el 16 de septiembre de 2006 hasta el 16 de febrero de 2007, “…a razón de: CUATROCIENTOS OCHENTA MIL DE BOLIVARES (Bs. 480.000,oo) cada una de ellas, conforme al canon de arrendamiento convenido por las partes. Estas cinco (5) pensiones de arrendamiento mensuales, adeudadas por “EL ARRENDATARIO”, el ciudadano: A.E.P.S., a –(su)- representado, el ciudadano: GALEB EL SAFADI, suman un total de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,oo); y que pese a las diversas gestiones amigables que –(su)- Mandante ha hecho personalmente para que el referido “ARRENDATARIO”, le cancele dichas pensiones de arrendamiento en base al cobro extrajudicial, no lo ha logrado, no obstante a que conforme al contenido de la Cláusula TERCERA del referido Contrato de Arrendamiento, “EL ARRENDATARIO” tiene la obligación de cancelarle a –(su)- representado, el ciudadano: GALEB EL SAFADI, las pensiones de arrendamiento en cuestión, personalmente los días Dieciséis (16) de cada mes. Con –(esa)- actitud “EL ARRENDATARIO” incumplió la obligación contractual y Legal adquirida conforme a las Cláusulas TERCERA del Contrato de Arrendamiento suscrito entre –(su)- Mandante y “EL ARRENDATARIO”,…”.

Más adelante manifiesta que: “…conforme a lo dispuesto en la Cláusula DÉCIMO SEXTA del tantas veces mencionado Contrato de Arrendamiento, le exijo a EL ARRENDATARIO, el pago de las pensiones de arrendamiento QUE FALTAN POR VENCERSE hasta el término del Contrato de arrendamiento (Lapso de Prórroga), a saber, las PENSIONES DE ARRENDAMIENTO correspondiente a las mensualidades que van: a) Del Dieciséis (16) de Febrero del año Dos Mil Siete (2.007)…” al “…Dieciséis (16) de Diciembre del año Dos Mil Siete (2007), por un monto de: CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,oo) cada mensualidad, conforme al canon de arrendamiento convenido por las partes. Todas estas Diez (10) pensiones de arrendamiento mensuales que también debe cancelarle a –(su)- Mandante, “EL ARRENDATARIO”, ciudadano: A.E.P.S., suman un total de: CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.800.000,oo).

Por lo que demandó por Resolución de Contrato de Arrendamiento al demandado. Estimando la acción por la cantidad de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 7.200.000,oo) y, solicitó dar por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado por las partes del proceso; la entrega del inmueble por parte del demandado al demandante, tal como fue establecido en dicho contrato; y, se condenara en costas al demandado.

El Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, le dio entrada a dicha demanda mediante auto de fecha 13 de Marzo de 2.007, ordenando la citación del demandado y, vista la imposibilidad del Alguacil del Juzgado del conocimiento de la causa, de citar al demandado, el día 04 de mayo de 2007, el abogado en ejercicio D.A.P.S., identificado en autos, solicitó practicar la citación personal del demandado por carteles, la cual se llevó a efecto. Y no compareciendo el mismo, el a-quo procedió a la designación del defensor Ad-Litem, nombrándose a la abogada N.R., quien fue notificada, aceptando el cargo en ella recaído.

Citada como fue la abogada N.R., con el carácter expresado, la misma dio contestación a la demanda en fecha 01 de noviembre de 2007; negando, rechazando y contradiciendo los hechos explanados por el actor en el libelo de la demanda.

Transcurridos los lapsos de evacuación de promoción y evacuación de pruebas en el presente proceso, en fecha 25 de febrero de 2008, el Juzgado de Primera Instancia, ya identificado, dictó su fallo declarando SIN LUGAR, la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, seguida por el ciudadano GALEB EL SAFADI en contra del ciudadano A.E.P.S.. Contra dicha decisión el demandante a través de su apoderado judicial D.A.P.S., apeló.

Este Tribunal de Alzada le dio entrada a este expediente mediante auto de fecha 25 de junio de 2008.

En fecha 28 de junio del presente año, este Tribunal dictó auto para mejor proveer, solicitando del Juzgado del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, copia certificada del expediente referida a la consignación de canon de arrendamiento realizada por el ciudadano A.E.P.S., a favor del ciudadano GALEB EL SAFADI. Recibiéndose las referidas copias mediante oficio No. 6130-946-2008, de fecha 03 de julio del presente año.

En fecha 07 de los corrientes, el profesional del derecho D.A.P.S., actuando con el carácter de apoderado judicial del demandante, presentó escrito a manera informe.

Con éstos antecedentes históricos del asunto y siendo hoy el último de los 10 días del lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, este Superior Órgano Jurisdiccional, pasa a dictar su máxima decisión procesal previas las siguientes consideraciones:

Competencia

La sentencia apelada, fue dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, en un juicio RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por lo que a este Tribunal, como Órgano jerárquicamente Superior del a-quo, con competencia material y por el territorio, le corresponde conocer de la presente causa en segunda instancia, de conformidad con lo previsto en el Artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Así se declara.

Consideraciones para decidir.

A los efectos de estos considerandos, se valoran las pruebas promovidas en los siguientes términos:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

• Riela a los folios trece (13) al dieciséis (16) de las presente actas, copia certificada expedida ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Ojeda, autenticada en fecha 12 de diciembre de 2005, bajo el No. 51. Tomo 98, en la cual se constata el contrato de arrendamiento realizado por las partes del presente proceso, y la relación jurídica existente entre las mismas.

Dicho documento autenticado no fue atacado por la parte demandada quedando el mismo por reconocido, por lo que este Tribunal, le otorga todo su valor probatorio para los efectos de la definitiva. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Corre inserto del folio ochenta y cuatro (84) al ciento veintiocho (128), copia certificada expedidas por el Juzgado del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, del expediente No. 114, relativo a la consignación de dinero realizada por el ciudadano A.E.P.S. a favor del ciudadano GALET EL SAFADI, por concepto de canon de arrendamiento, donde se constata las consignaciones realizadas por el ciudadano A.E.P.S. a favor del ciudadano GALET EL SAFADI, presentando dicha consignación el 30 de marzo de 2007, a los fines de consignar los canon de arrendamientos correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y los meses de enero y febrero de 2007. No lográndose la notificación del ciudadano GALET EL SAFADI en el referido proceso.

Dicha probanza fue solicitada por auto para mejor proveer por este Superior Órgano Jurisdiccional, ordenando al Juzgado del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, que remitiera copia certificada de la consignación de canon de arrendamiento realizado por el ciudadano A.E.P.S., a favor del ciudadano GALET EL SAFADI. Recibido como fueron dichas copias, el profesional del derecho D.A.P.S., actuando con el carácter de apoderado judicial del demandante se opuso al auto para mejor proveer dictado, por cuanto en los procesos breves no es posible dictar dicho auto.

Al respecto el Tribunal, observa:

El artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

En segunda instancia se fijará el décimo día para dictar sentencia. En dicho lapso, que es improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520.

(Las negritas y el subrayado son del fallo).

El artículo 520 eiusdem, dispone:

En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio.

Los primeros podrán producirse hasta los informes, si no fueren de los que deben acompañarse con la demanda; las posiciones y el juramento podrán evacuarse hasta los informes, siempre que se solicite dentro de los cinco días siguientes a la llegada de los autos al Tribunal.

Podrá el Tribunal dictar auto para mejor proveer, dentro de los límites expresados en el artículo 514.

(Las negritas y el subrayado son del fallo).

Por consiguiente, visto los artículos transcritos en segunda instancia si es potestativo al Juez dictar autor para mejor proveer en el proceso breve. Amén de lo especial del caso, pues consta de la contestación de la demanda que la defensora ad-litem manifestó que el demandado le manifestó que: “…el alquiler iva (sic) ser aumentado pero no fueron a cobrar dicho alquiler y en virtud de que no venian (sic) me diriji (sic) al Juzgado del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia con sede en Ciudad Ojeda, todo lo cual sera (sic) DEBIDAMENTE PROBADO EN SU DEBIDA OPORTUNIDAD y Consigne Los Alquileres por ese Juzgado….”. Y en vista que es obligatorio para los Jueces vigilar que la actividad de los defensores judiciales se cumpla debida y cabalmente en todo el proceso. (Sentencia No. 00823. Exp. No. AA20-C-2006-000158, de fecha 31-10-2006. Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia) y, lo establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No. 001148, de fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil cuatro (2004), con Ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, en la cual no se debe “…vulnerar los principios de: a) preclusión de los lapsos procesales y b) la igualdad de las partes que es el deber de los Jueces garantizar en todo proceso. Así como, evitar reposiciones inútiles; es por lo que fue dictado dicho auto.

Ahora bien, dicha copia certificada del expediente No. 114, relativo a la consignación de dinero realizada por el ciudadano A.E.P.S., a favor del ciudadano GALET EL SAFADI, por concepto de canon de arrendamiento, fue expedida por un funcionario publico competente para ello, por lo que merece fe de su dicho de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil. Constatándose del mismo, que las consignaciones realizadas por el ciudadano A.E.P.S. a favor del ciudadano GALET EL SAFADI, por concepto de cánones de arrendamientos, fueron presentados en fecha 30 de marzo de 2007, a los fines de consignar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y los meses de enero y febrero de 2007; y consignaciones que realizaron en los meses subsiguientes. Evidenciándose igualmente que en dicho proceso no se logró la notificación del ciudadano GALET EL SAFADI.

El actor en el libelo de la demanda alegó que los cánones de arrendamientos adeudados por el demandado era a partir del “…Dieciséis (16) de Septiembre del año Dos Mil Seis (2.006)…” y del expediente de consignación se evidencia que la misma fue presentado en fecha 30 de marzo de 2007, a los fines de consignar los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y los meses de enero y febrero de 2007, de lo cual se traduce que el ciudadano A.E.P.S., no realizó la consignación de canon de arrendamiento tal como lo preceptúa el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliaros, en virtud que no consignó “…dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad….”, el canon correspondiente, sino que fue efectuado seis (6) meses después del plazo establecido en la referida norma. Por lo que, con esta prueba el demandado no demuestra que haya dado cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito por las partes en este proceso en la cláusula Tercera. Aunado al hecho que no consta de las copias certificadas del expediente No. 114 ya señalado, que se haya efectuado la notificación al ciudadano GALEB EL SAFADI en el referido proceso, ni el mismo en forma tácita aceptó dicha consignación. En consecuencia, este Tribunal desestima dicha probanza a los efectos de la definitiva. Así se decide.

Valoradas todas las probanzas, este Tribunal pasa a resolver, y lo hace en los siguientes términos:

El artículo El artículo 1.159 del Código Civil, dispone:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

.

En el sub iudice, se observa que la parte actora solicita la resolución del contrato de arrendamiento que corre inserto en actas, ya valorado, en virtud del supuesto incumplimiento por parte de la demandada del pago de los cánones de arrendamiento, que comprende al periodo que va desde 16 de septiembre del 2006, hasta el 16 de febrero del 2007, más las cantidades de dinero adeudadas por concepto de los canos de arrendamiento que faltan por vencerse, es decir, desde el 16 de febrero de 2007, hasta el 16 de diciembre de 2007. Evidenciándose de dicho contrato, en la cláusula Tercera, que “…La falta de pago de Dos (2) mensualidades de arrendamiento, dará derecho a “EL ARRENDADOR” a solicitar y obtener de inmediato la desocupación de “EL INMUEBLE”, y así mismo, la resolución del presente contrato….”. Observando este Tribunal de las pruebas valoradas en la presente decisión, que la parte demandada no cumplió con la mencionada obligación.

Ahora bien, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago el hecho extintivo de la obligación….

.

El artículo 1.354 del Código Civil, dispone:

Quien pida la ejecución de una obligación de probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

.

Vistos los artículos transcritos, y dadas las pruebas valoradas en la presente causa, este Tribunal observa que el demandado, ciudadano A.E.P.S., no aportó elementos probatorios suficientes que llevaran a la convicción a este Superior Órgano Jurisdiccional el cumplimiento por parte del demandado del contrato de arrendamiento suscrito por las partes del presente proceso, en virtud que el actor probó la existencia de la relación arrendaticia que tiene con el demandado al presentar el contrato de arrendamiento, ya valorado; y, el demandado no logró desvirtuar los hechos alegados por el actor con la prueba idónea.

En consecuencia, en la dispositiva de la presente decisión declarará, Con Lugar la apelación formulada por el abogado D.A.P.S., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano GALEB EL SAFADI, contra la decisión dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 25 de febrero de 2008; y, por vía de consecuencia, Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano GALEB EL SAFADI contra el ciudadano A.E.P.S., y ordenará al ciudadano A.E.P.S., ya identificado, le cancele al ciudadano GALEB EL SAFADI, la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 7.200,00); por concepto de canon de arrendamiento que va desde el dieciséis (16) de septiembre del año dos mil seis (2006) hasta el dieciséis (16) de febrero del año dos mil siete (2007) y, los cánones de arrendamiento desde el dieciséis (16) de febrero del año dos mil siete (2007) hasta el dieciséis (16) de diciembre del año dos mil siete (2007). Así se decide.

En el mismo orden de ideas, este Tribunal considera que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, ya valorado, es a tiempo fijo o determinado, en virtud que la prórroga convencional establecida en el mismo, en la cláusula segunda no ha vencido, pues la prórroga convencional es un lapso preciso que las partes establecieron en la relación arrendaticia.

Según, el autor G.G.Q. en su obra: “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen I. Pág. 270 - 273, comenta:

…El artículo 1.579 del Código Civil, encontramos esa característica de la “certeza temporal” al contemplar el mismo que,

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…..

. (Lo subrayado es de este Tribunal).

Mas adelante, señala el autor:

…La prórroga convencional tiene lugar, desde luego, cuando las partes la establecen en el contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prórroga, no sólo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continúe por el tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prórroga deja de ser obligatoria….

. (Volumen I. Pág. 316).

El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado, el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años….

. (Lo subrayado es del fallo).

Por lo anterior, dado que estamos en presencia de un contrato fijo a tiempo determinado, en virtud de la prórroga convencional suscrita por las partes del presente proceso en el contrato de arrendamiento, ya valorado. Y aun cuando la prórroga legal es de orden público y opera ope leges, este Superior Órgano, no acuerda la misma, en virtud del incumplimiento del demandado al contrato de arrendamiento suscritos por las partes de este proceso tantas veces mencionado, tal como fue anteriormente fundamentado, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 40 eiusdem. Así se decide.

Dispositivo.

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

• CON LUGAR, la apelación formulada por el abogado D.A.P.S., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano GALEB EL SAFADI, contra la decisión dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 25 de febrero de 2008; y, por vía de consecuencia,

• CON LUGAR, la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano GALEB EL SAFADI contra el ciudadano A.E.P.S.;

• ORDENA al ciudadano A.E.P.S., ya identificado, le cancele al ciudadano GALEB EL SAFADI, la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 7.200,00); por concepto de canon de arrendamiento que va desde el dieciséis (16) de septiembre del año dos mil seis (2006) hasta el dieciséis (16) de febrero del año dos mil siete (2007) y, los cánones de arrendamiento desde el dieciséis (16) de febrero del año dos mil siete (2007) hasta el dieciséis (16) de diciembre del año dos mil siete (2007).

• NO PRORROGADA, la relación arrendaticia suscrita por los ciudadanos GALEB EL SAFADI y A.E.P.S..

Queda de esta manera revocada la decisión apelada.

Se condena en costas procesales a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado vencido en el proceso.

Regístrese y Publíquese. Déjese copia certificada. Dado. Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los nueve (09) días del mes de julio del año dos mil ocho (2008). Año: 198º de la Independencia y 149° de la Federación.

EL JUEZ TEMP.,

Dr. A.M.Z..

LA SECRETARIA,

M.F..

En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, Expediente No. 761-08-25 siendo las 3 y 29 minutos de la tarde.

LA SECRETARIA,

M.F..

AMZ/ca.