Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Octubre de 2009
| Fecha de Resolución | 14 de Octubre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María Rosa Martínez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 14 de Octubre de 2009
199º y 150º
ASUNTO: AP11-R-2009-000446
PARTE DEMANDANTE: GALERIAS MANELLA S.A., Inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 31-12-1986, bajo el Nº 73, Tomo 91-A-Sgdo.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: M.M. y Clotilinda Gomes, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 75.231 y 55.540 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Y.D.C.S.M.F., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 9.698.124.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: M.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 65.226.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)
I
Se recibió el presente expediente proveniente del juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la apoderada de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 16 de julio del presente año.
En fecha 16-7-2009 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato incoara la sociedad mercantil Galerías Manella S.A., contra la ciudadana Y.S.M., declarándola sin lugar. Contra dicha sentencia la parte demandante a través de su apoderada, ciudadana Clotilinda Gomes, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 55.540 propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 3 de agosto del presente año, en ambos efectos.
En fecha 3-8-2009 el tribunal de la causa ordenó la remisión del expediente al distribuidor de turno de primera instancia, dándosele entrada en la Unidad de Distribución de Asuntos el 17 del mes próximo pasado, correspondiendo el conocimiento de la causa a este juzgado, fijándose el 25-9-2009 el 10º día de despacho siguiente para dictar sentencia, conforme lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, con base en las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
Afirma la representación de la actora que su mandante es propietaria del apartamento Nº 28, situado en el edificio denominado MANELLA, ubicado en la avenida J.F.S., Urbanización Bello Campo, Chacao, estado Miranda; que el referido inmueble fue dado en arrendamiento en fecha 1-12-1971 a la ciudadana Y.S.M.; que el referido contrato fue pactado con una duración de un (1) año, prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra con un mes de anticipación, su deseo de no prorrogarlo por lo que se trata de un contrato a tiempo determinado; que en fecha 31-10-2005, con más de un mes de antelación, notificó a la arrendataria que no se prorrogaría el contrato a su vencimiento, por lo que a partir del vencimiento comenzaría a correr la prórroga legal; que vencida la prórroga legal la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble arrendado. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1133, 1159, 1160, 1599 y 1601 del Código Civil, en armonía con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda a la ciudadana Y.S.M., para que convenga o en defecto de ello sea condenada por el Tribunal en el cumplimiento del contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello la entrega del inmueble arrendado y el pago de las costas del juicio. Acompañó a la demanda poder que acredita su representación; documentos estatutarios de la empresa demandante; contrato de arrendamiento; copia de la notificación judicial.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Habiéndose dado por citada la demandada, a través de su apoderado, éste dentro del lapso legal contestó la demanda, fundamentándola sobre la base de los siguientes argumentos:
Opone la inadmisibilidad de la demanda basado en que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, toda vez que habiéndose suscrito el contrato en el año 1971, su mandante tiene más de 38 años ocupando el inmueble, por lo que conforme lo previsto en el artículo 1580 del Código Civil, al haber tenido la relación locativa una duración superior a 15 años, el contrato es a tiempo indeterminado.
Señala que la notificación aportada por la parte actora es ilegal y violatoria de derechos fundamentales por lo que procede a impugnarla por falsa e ilegal y a tacharla. Indica que el juez debió rechazar la solicitud de notificación por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado. Arguye que la parte actora en su libelo menciona que el contrato vencería el 1-12-2008, por lo que, de proceder la prórroga legal, la misma vencería el 1-12-2011, y el plazo no ha vencido. Señala que la acción que ha debido proponerse es la de desalojo.
Sostiene que la vivienda es un producto de primera necesidad y pide se declare la nulidad absoluta del auto de admisión de la demanda. Transcribe extractos de decisiones atinentes a la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código Adjetivo, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Reitera en el largo escrito de contestación la indeterminación del contrato de arrendamiento y pide se declare sin lugar la demanda.
III
Abierto el juicio a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
El 29-6-2009 la representación de la demandada insistió en su solicitud de declaratoria de inadmisibilidad de la demanda; y, en fecha 2-7-2009 la apoderada actora pidió se desechasen los alegatos de solicitud de inadmisibilidad pretendido por la accionada al no haber opuesto la cuestión previa pertinente.
IV
La sentencia cuya revisión se pretende fue dictada por el a quo declarándola sin lugar, estableciendo que el contrato que une a las partes es a tiempo indeterminado conforme lo dispuesto en el artículo 1580 del Código Civil, al haber tenido la relación locativa una duración superior a 15 años, por lo que ha debido accionarse el desalojo y no el cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal.
Se fundamenta la presente acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.599 y 1.601 del Código Civil y los artículos 38 literal d) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo la actora que vencida una de las prórrogas sucesivas, se notificó la voluntad de no prorrogar el contrato por lo que a partir del 1-12-2005 comenzó la prórroga legal de 3 años, debiendo la arrendataria entregar el inmueble el 1-12-2008.
Por su parte la demandada afirmó que la notificación no es válida por estar inficionada de nulidad ya que el tribunal encargado de practicarla debió inadmitirla al percatarse que el contrato de arrendamiento t5enía una duración superior a 15 años, procediendo a “…impugnarla por ilegal y falseante (sic)…” y “…tacharla en su forma y contenido por su ilegitimidad, su ilegalidad y por ser contraria a la Normativa (sic) Constitucional (sic) y por su improcedencia”.
Aduce que la demanda no debió ser admitida porque lo procedente era accionar por desalojo al ser el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y pide la declaratoria sin lugar de la demanda.
Observa quien decide que el contrato de arrendamiento, cuya relación locativa es admitida por ambas partes y por ende no es un hecho controvertido, como no lo es la fecha de suscripción del mismo y su duración, establece en su cláusula tercera que la duración del mismo es de un año fijo a contar desde el 1-12-1971 hasta el 30-11-1972, renovable automáticamente por periodos sucesivos de un (1º) año, sin con un mes de anticipación al vencimiento del primer año o cualquiera de las prórrogas una de las partes no manifiesta a la otra por escrito su intención de poner fin al contrato.
Así tenemos que la arrendadora por intermedio del Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción judicial realizó notificación de no prórroga el día 31-10-2005, es decir, con un mes de anticipación, cumpliendo lo acordado por las partes en la cláusula tercera del contrato. Así se establece.
Del contenido de la notificación se infiere que el Juzgado encargado de practicarla se constituyó en el inmueble arrendado, esto es, en el apartamento Nº 28 del edificio MANELLA, ubicado en la Avenida J.F.S. de la Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao de esta ciudad, siendo atendido después de dar los toques de ley por “…una persona que dijo ser y llamarse Y.S.M., quien se identificó con la cédula de identidad Nº 842.441, en su carácter de inquilina, a quien el Tribunal impuso de su misión…, haciendo entrega de una copia de dicho escrito de notificación…”, evidenciándose del acta levantada al efecto que la referida ciudadana estampó su firma en el espacio correspondiente a “La Notificada”., considerando quien decide que tal notificación persigue el fin al cual estaba destinada, esto es, poner en conocimiento de la arrendataria la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, comenzando a partir del vencimiento de la prórroga convencional en curso, es decir, el 30-11-2005, la prórroga legal de tres años consagrada en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haber tenido la relación arrendaticia una duración de más de 10 años. Así se establece.
A tal notificación se le otorga el pleno valor que de ella emana, al haber sido realizada por un funcionario público que da fe de lo presenciado; y, haberse limitado la representación de la demandada a impugnarla por supuesta ilegalidad y falsedad; y tacharla, sin dar el trámite a la tacha al no formalizar la misma y dar oportunidad al adversario de insistir o no en hacer valer el instrumento y tramitar así la tacha en cuaderno separado conforme lo dispuesto en el artículo 438 y siguientes del Código Adjetivo. En virtud de ello se desechan los argumentos de impugnación y tacha de la notificación y se establece que de la misma se infiere la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato y el cumplimiento de éste a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley Inquilinaria al otorgar le prórroga legal obligatoria, siendo impretermitible concluir que la prórroga legal comenzó el 1-12-2005 y concluyó el 30-11-2008. Así se resuelve.
Señala la parte demandada que siendo arrendataria desde el año 1971 y teniendo la relación arrendaticia una duración superior a 15 años, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, por lo que la demanda no debió admitirse, ya que debió accionarse por desalojo, criterio utilizado por el a quo para declarar sin lugar la demanda.
Al respecto observa quien aquí decide que la ya señalada cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, al que se le atribuye pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacado en forma alguna por la parte demandada, a quien se le opuso, prevé que:
El plazo de arrendamiento es UN (1) año, a partir de esta fecha, o sea, hasta 30/11/72, y se renovará automáticamente por periodos sucesivos de UN (1) año, si con un mes de anticipación al final del primer plazo de un año y de cada renovación anual, una de las partes no manifiesta por escrito a la otra su intención de poner fin al presente contrato. Es entendido que cada una de las prórrogas se considera como plazo fija y así lo acepta el Arrendatario (sic)
.
De la cláusula transcrita se evidencia que las partes contrataron por un año y dicho lapso se prorrogaría por periodos iguales a menos que una de las partes manifestase a la otra lo contrario, lo que revela con claridad que la intención de las partes fue atarse a través de un contrato a tiempo determinado de un año; y, sus prórrogas, independientemente del tiempo transcurrido serían de un año cada una, por lo que independientemente de que la relación locativa haya superado los 15 años, el contrato siempre sería prorrogable por periodos de un año, debiendo señalarse que el artículo 1580 del Código Civil, invocado por la parte demandada, hace referencia a aquellos contratos cuya duración inicial sea superior a 15 años, de manera tal que de ser fijado un lapso mayor a dicho periodo se reputan realizados por 15 años; y, por no subsumirse la norma invocada al caso que nos ocupa considera quien decide que dicha norma no es aplicable, por ende el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, pudiendo accionarse el cumplimiento del mismo por vencimiento de la prórroga legal. Así se resuelve.
Establecido que el contrato se celebró a tiempo determinado, esto es, un año prorrogable por periodos iguales, es forzoso concluir que el alegato de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta es improcedente. Así se concluye.
Respecto del alegato del demandado que del libelo se infiere que la actora indicó como fecha de vencimiento el 1-12-2008 y por lo tanto, de proceder la prórroga legal la misma sería hasta el 1-12-2011, precisa esta sentenciadora, que tal manifestación no se subsume en la interpretación hecha por la demandada; la misma a pesar de haber sido erróneamente redactada por la parte actora, evidencia con meridiana claridad que la notificación se realizó antes del vencimiento de la prórroga convencional que concluiría el 30-11-2005, por lo que el 30-11-2008 se refiere al vencimiento de la prórroga legal, lo que también se colige de la notificación judicial que ya fuese valorada. En consecuencia tal argumentación es desechada por quien decide. Así se precisa.
Establecida la determinación del contrato y la procedencia de la notificación oportunamente efectuada es forzoso concluir que los méritos procesales se encuentran a favor de la parte actora, ya que quedó plenamente demostrado que el contrato de arrendamiento venció el 30 de noviembre del año 2005, comenzando a correr la prórroga a partir de dicha fecha (exclusive), venciendo el 30-11-2008, sin que la arrendataria haya hecho entrega del inmueble, siendo impretermitible declarar con lugar la apelación propuesta por la representación de la parte demandante y como consecuencia de ello con lugar la demanda. Así se declara.
V
Con base en las consideraciones de hecho y de derecho expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
CON LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandante.
Se revoca la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de julio del presente año.
Se declara Improcedente la defensa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta aducida por la parte demandada y CON LUGAR la demanda incoada por la sociedad mercantil GALERIAS MANELLA S.A., contra la ciudadana Y.S.M.d.N., ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Como consecuencia de ello se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por el apartamento signado con el Nº 28, situado en el edificio denominado MANELLA, ubicado en la avenida J.F.S., Urbanización Bello Campo, Chacao, estado Miranda.
Ante la revocatoria del fallo, se condena a la demandada en las costas del juicio a tenor de lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de octubre del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez.
M.R.M.C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 14-10-2009 siendo la 1:40 p.m., previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.
Exp. AP11-R-2009-000446.
