Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 13 de Mayo de 2004
| Fecha de Resolución | 13 de Mayo de 2004 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Desalojo Arrendaticio |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE.
DEMANDANTES: M.A.V.G. y M.C.C.D.V., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de Identidad Nros. V- 11.737.436 y V- 13.557.653, respectivamente.
APODERADA DE LOS DEMANDANTES: A.F.G. venezolana, mayor de edad, abogado en ejercicio, domiciliada en Caracas e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 52.796.
DEMANDADOS: C.S.R.B. y T.D.J.Z.A., de nacionalidad Chilena, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. E- 81.966.303 y E- 81.756.245, respectivamente.
APODERADOS DE LOS DEMANDADOS: No constituyeron representación judicial y estuvieron asistidos por G.M., abogado en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 68.293.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE Nº: 1829-04.
-I-
PARTE NARRATIVA.
Se inician las presentes actuaciones por libelo presentado el dos (02) de Febrero de 2004, mediante el cual - y por las razones explanadas en él - se demanda a los ciudadanos C.S.R.B. y T.D.J.Z.A., para que convengan en el desalojo del inmueble que ocupan que a decir de los accionantes es propiedad de ellos.
Admitida la demanda por auto de fecha once (11) de Febrero de 2004 se ordenó la citación de los demandados, la cual se verificó de pleno derecho los días nueve (09) y quince (15) de Marzo de 2004.
En fecha dieciocho (18) de Marzo de 2004 tuvo lugar la contestación de la demanda. El contenido de la contestación será analizado en la parte motiva de esta decisión.
Abierta a pruebas la causa, únicamente que la parte actora hizo uso de ese derecho, promoviendo las que consideró pertinentes, y que serán valoradas en la parte motiva del presente fallo.
Siendo ahora la oportunidad para dictar sentencia en el presente asunto, procede este sentenciador en consecuencia, y al respecto Observa:
-II-
PARTE MOTIVA.
La representación judicial de la parte demandante en su libelo de demanda, en términos generales, planteó lo siguiente:
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Que en fecha veintinueve (29) de Julio de 1998, sus representados celebraron un contrato de arrendamiento con los hoy demandados, sobre un inmueble propiedad de éstos, cuya ubicación, linderos, datos de registro y demás especificaciones aparecen descritas con meridiana claridad en el libelo que encabeza estas actuaciones y que se dan aquí por reproducidas.
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Que el contrato lo celebraron a tiempo determinado y con un canon de arrendamiento de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales.
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Que al vencimiento del contrato se incrementó el canon a CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 180.000,oo) y luego a DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,oo) operando asimismo la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil.
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Que los arrendatarios se han negado a pagar los cánones de arrendamiento desde el día cinco (05) de Julio de 2003, adeudando para el momento en que se interpone la demanda, la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.610.000,oo) por concepto de arrendamientos vencidos, correspondientes a los meses de JULIO de 2003 a ENERO de 2004, ambos inclusive.
Sobre la base de las anteriores argumentaciones y por haber sido infructuosas las gestiones para el cobro de las pensiones de arrendamiento insolutas es por lo que demandan por Desalojo a los prenombrados ciudadanos, para que convengan, o sean condenados por el Tribunal a lo siguiente:
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A entregar el inmueble dado en arrendamiento libre de personas o cosas.
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A pagar la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 1.610.000,oo) por concepto de pensiones de arrendamiento insolutas.
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A pagar la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,oo) MENSUALES, por concepto de los cánones de arrendamientos que transcurran hasta la sentencia definitiva que se dicte.
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A pagar los Honorarios y costas que puedan generarse por la presente demanda.
Por otro lado la representación Judicial de la parte demandada, en descargo a lo afirmado por su contraparte, adujo lo que a continuación se señala:
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Opuso la cuestión previa a que refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento civil en su ordinal sexto (6°) vale decir, por no haberse llenado en el libelo los requisitos a que se contraen los ordinales 1° y 2° del artículo 340 eiusdem, ello porque a decir de la demandada, en el encabezamiento del libelo de la presente demanda puede leerse que va dirigida al Juez de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
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Opuso la cuestión previa a que refiere el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permita admitirlas por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En efecto señala la promovente: Que el actor en su demanda refiere a un contrato a tiempo indeterminado, lo cual es falso de toda falsedad, ya que fue convenido entre las partes la no prórroga del contrato, ni siquiera si, vencido el término de su vigencia, el arrendatario sigue ocupando el inmueble.
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Negó genéricamente la pretensión deducida tanto en los hechos como en el derecho, puesto que – según se aduce - en ningún momento el contrato celebrado entre las partes lo es a tiempo indeterminado, por cuanto por mutuo y expreso acuerdo se acordó la no renovación del mismo, aún cuando se dejara al arrendatario en posesión del inmueble.
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Por último impugnan de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el documento que sirve de base o fundamento a la presente acción ya que es un a copia fotostática simple.
Así quedó trabada la Litis en el presente caso.
DEL MATERIAL PROBATORIO
Establecidos los términos de la trabazón de la Litis en este juicio, pasa a a.e.s. las probanzas aportadas por la parte actora, en tanto que, como antes se dijo, únicamente hizo ésta uso de tal derecho de la manera como a continuación se indica:
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Copia debidamente certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes involucradas en este juicio, que fuese autenticado por ante la Notaría Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha veintinueve (29) de Julio de 1998, bajo el N° 60, Tomo 195 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Las cuales por tratarse de una copia certificada de un documento susceptible de ser considerado como público o auténtico, este Tribunal le confiere el valor probatorio a que refiere el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia se tienen como validas las menciones contenidas en el citado documento y ASI SE DECIDE.
Durante el lapso probatorio la demandada no aportó ningún otro medio de pruebas.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
Analizados como han sido los medios probatorios cursantes a los autos, pasa este sentenciador a decidir acerca de las cuestiones previas promovidas, y al respecto ha ce las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: Promovió la demandada, acumulativamente, las cuestiones previas a que refieren los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la primera por no haberse llenado en el libelo los requisitos a que se contraen los ordinales 1° y 2°, respectivamente, del artículo 340 eiusdem, y la segunda, dada la prohibición existente – según se aduce - de admitir la acción propuesta.
Así pues, tenemos lo siguiente:
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- Respecto a la primera de las cuestiones previas invocadas, se observa que los requisitos invocados como incumplidos, son:
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La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda y,
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El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen.
De la lectura del libelo de demanda deriva que en su encabezamiento, se expresó:
…CIUDADANO JUEZ DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA CON SEDE EN LA JURISDICCIÓN CON SEDE EN LA CIUDAD DE GUATIRE SU DESPACHO…
Tal encabezamiento señala sin lugar a dudas, que es éste el Tribunal al cual fue dirigido el escrito de demanda, habida cuenta que en esta Jurisdicción no existen otros Tribunales de la misma categoría (Municipio) y que por lo tanto se prescinde de la figura de la distribución de expedientes, por esta anotada circunstancia, la presentación de los libelos de demanda se hacen directamente ante la Secretaría de este Despacho.
Considerar que no existe tal mención del libelo de marras, sería tanto como incurrir en un mero ergotismo, inútil por demás, y en un excesivo formalismo que contraría los principios de celeridad y presentación que rigen a nuestro sistema adjetivo.
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- Por otro lado, de la lectura del libelo, deriva con meridiana claridad, quienes demandan, a quienes se demanda, porque se demanda, así como el señalamiento del domicilio de las partes involucradas y su identificación.
En consecuencia la cuestión previa promovida a tales respectos – por omisión de los requisitos denunciados- debe ser desechada, como en efecto, será declarado en el dispositivo de este fallo y, ASI SE DECIDE.-
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- En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debemos precisar lo siguiente:
Consabido es que esta cuestión previa concierne a toda norma que obste la posibilidad de atender una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca (causales no tipificadas en relación legal taxativa. (Ricardo E.L.R., Código de Procedimiento Civil, opus cit, pp 69, Tomo III).
Un ejemplo clásico de tal prohibición se deduce del artículo 1801 del Código Civil, que señala:
… La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta…
Tal prohibición es de carácter taxativo.
Existen otras prohibiciones – denominadas por la doctrina “relativas” - que comprenden las denominadas de inadmisibilidad pro tempore de la demanda, que no son otra cosa, que aquellas a las que refieren los artículos 266, 271 y 354 en su parte in fine del vigente Código de Procedimiento Civil Vg. La declaratoria de Perención de la Instancia, en cuyo caso, la Ley proscribe el ejercicio de la acción dentro de los 90 días siguientes a aquella declaratoria, una vez definitivamente firme aquella, etc.
Ahora bien, dado el carácter especial de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que involucra tanto el aspecto objetivo – en lo que a la relación arrendaticia refiere - como el aspecto adjetivo (materialización del derecho deducido), visto igualmente los términos de la delación formulada, debe este sentenciador examinar tal denuncia, partiendo para ello de la interpretación del articulado de la Ley in comento contentiva de la posible prohibición de conocimiento.
Ahora bien, establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Título IV “De la terminación de la relación arrendaticia”, en su capítulo I, que refiere a las demandas, específicamente en su artículo 34, lo siguiente:
…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…
(Omissis) (Subrayado nuestro).
Ergo, la norma establece las causales específicas para invocar el desalojo, que van de la letra “A” a la letra “G”. Aquí se dan por reproducidas en el mismo orden de mención.
Ahora bien, en estricta gramática castellana, el vocablo “sólo”, es un adverbio circunstancial de modo, cuyo sinónimo ínter relativo es “únicamente”.
Desde el punto de vista de la semántica jurídica la inflexión denotada: “sólo”, debe entenderse como: Solamente Vg. Sólo harás lo que te ordene.
Tal interpretación – secundum legen - no concita mayor duda, por lo que la norma autoriza, en consecuencia, la utilización del Instituto del Desalojo de Inmuebles, únicamente cuando la acción se fundamente en las causales establecidas en la Ley bajo examen, siempre y cuando la relación arrendaticia lo sea “a tiempo indeterminado”.
Para establecer el carácter determinado o no, de la relación arrendaticia, necesariamente debe atenerse el Tribunal a la letra del contrato, de existir éste en forma escrita.
En el caso sub examine nos encontramos ante un contrato de arrendamiento escrito. Procede en consecuencia a precisar este Sentenciador, la naturaleza de la relación locativa que nos ocupa y ello pasa por un examen del contenido del contrato que la contiene.
Así pues, en la cláusula Segunda del contrato se estipuló:
“…La duración de este contrato es de un (1) año fijo contado a partir del día treinta (30) de Julio de mil novecientos noventa y ocho (1998) y solo podrá ser prorrogado por periodos iguales, mayores o menores, de mutuo acuerdo, por escrito, entre las partes. Vencido el (sic) termino fijo antes señalado o cualquiera de las prorrogas otorgadas en la forma arriba prevista, “EL ARRENDATARIO” deberá desocupar el inmueble arrendado y lo entregará a “EL ARRENDADOR”, en las mismas buenas condiciones de conservación en que lo recibió al celebrar este contrato. Queda entendido que este contrato no se considerará prorrogado tácitamente en ningún caso, ni siquiera si, vencido el término de su vigencia, EL ARRENDATARIO” siguiere ocupando el inmueble arrendado y consignare judicialmente cantidades equivalentes al canon de arrendamiento a favor del arrendador (.) Las partes acuerdan que en caso de prórroga el canon de arrendamiento será ajustado, conforme al índice de precios al consumidor emanado del Banco Central de Venezuela…”
Ahora bien, conforme a la literatura de la cláusula anterior, la vigencia del contrato lo era de un año fijo, contados a partir del día veintinueve (29) de Julio de 1998, lapso que transcurrió – con vista al calendario judicial de los años 1998 y 1999 - hasta el día veintinueve (29) de Julio de 1999.
Sin embargo, el arrendatario continuó usando el inmueble luego de la expiración del término establecido en el contrato, bajo la anuencia de su arrendador quien le recibió el pago de los cánones de arrendamiento subsiguientes, tal como lo manifiesta la parte actora en su libelo al referirse a la falta de pago de los meses transcurridos desde Julio de 2003, hecho no previsto ni excluido en la cláusula de tiempo anteriormente transcrita. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, el contrato de arrendamiento se considera como aquellos sin determinación de tiempo, o como comúnmente se les denomina a tiempo indeterminado. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
Como consecuencia de la declaratoria anterior, habida cuenta que nos encontramos frente a un contrato que se convirtió como del tipo a tiempo indeterminado, al caso en particular le es aplicable la disposición normativa contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Vigente, por lo que la cuestión previa a que se contrae el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada improcedente en derecho, como en efecto se hará en el dispositivo de este fallo y, ASI SE DECIDE.-
DEL MERITO DE LA CAUSA
Resueltas como han sido las cuestiones previas promovidas pasa este sentenciador a decidir el fondo del asunto, sobre la base de las siguientes disquisiciones:
SEGUNDA CONSIDERACION: La demandante aduce como fundamento de su pretensión, por un lado, que el contrato que nos ocupa es a tiempo indeterminado – como en efecto así se declaró en el punto previo que antecede - y que los hoy demandados han incumplido con sus obligaciones contractuales, concretamente que han dejado de pagar los cánones de arrendamiento que van desde el mes de Julio de 2003 hasta enero de 2004, respectivamente.
Conforme al principio de la carga de la prueba – ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil - a la accionante correspondía probar, la existencia del contrato de arrendamiento, así como que el mismo lo era a tiempo indeterminado, cargas con las cuales cumplió, al traer a los autos el documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal el día veintinueve de Julio de 1999, bajo el N° 60, Tomo 195 de los Libros respectivos, al cual se le confirió pleno valor probatorio, y cuya determinación consta de la declaratoria contenida en el punto previo de este fallo. Así se deja establecido.
Como quiera que los accionantes fundamentan su pretensión de Desalojo en el Literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que refiere a la falta de pago de dos (2) mensualidades, como mínimo, hecho éste que según las reglas que informan al mencionado principio de la carga de la prueba, es considerado por la doctrina y jurisprudencia patrias, como – valga la redundancia - “un hecho negativo absoluto”, corresponde al demandado probar, el hecho extintivo o impeditivo de la obligación correspectiva, que no es otra cosa que el pago.
De una revisión exhaustiva de las actas que integran este expediente, deriva con meridiana claridad este sentenciador, que la parte demandada, no desarrolló actividad probatoria alguna que permitiera a este Tribunal determinar su solvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento que se acusan como insolutas por su contraparte, razón por la cual, no existiendo en autos prueba alguna del pago, la situación sub iudice se subsume, sin lugar a equívocos, de manera incontrovertible dentro del supuesto de la norma invocada como presupuesto de la pretensión deducida.
En consecuencia la presente acción de Desalojo debe prosperar, como en efecto así será declarado en la parte dispositiva del presente fallo y, ASI SE DECIDE.
-III-
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO siguieron M.A.V.G. y M.C.C.D.V., contra C.S.R.B. y T.D.J.Z.A., todos plenamente identificados al comienzo de este fallo, y en consecuencia, se hacen las siguientes condenatorias:
Se ordena a los demandados a hacer de manera inmediata LA ENTREGA real y efectiva a los demandantes del inmueble propiedad de estos últimos, constituido por una Casa distinguida con el número y Letra B-06-02-07, situada en Conjunto Residencial “ESCORIAL” de la Urbanización Castillejo de la Ciudad de Guatire en Jurisdicción de este Municipio del Estado Miranda.
Se condena a los demandados a pagar a los accionantes la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.610.000,oo) por concepto de los cánones de arrendamientos acusados como insolutos correspondientes a los meses de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2003 y ENERO DEL 2004, respectivamente.
A pagar a los accionantes la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.230.000,oo) MENSUALES por concepto de los cánones de arrendamientos vencidos desde la interposición de la demanda hasta la fecha en que se dicta el presente fallo, cantidad que asciende a SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,oo).
A tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a los demandados al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencidos en la presente litis.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos de Ley, conforme lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil se ordena la NOTIFICACION de las partes sin lo cual no comenzará a computarse el lapso para la interposición de los recursos a que hubiere lugar contra ella.
PUBLIQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Guatire a los trece (13) días del mes de mayo de dos mil cuatro. Años: 194º de la Independencia y 145º de la Federación.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA ACC.,
B.P.D.E..
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo la una (1:00) de la tarde.
LA SECRETARIA ACC.,
B.P.D.E..
EXP. 1829-04
AJFD/BPdE/jlmm
