Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Febrero de 2011

La resolución del contrato de arrendamiento suscrito con su poderdante para la ocupación del inmueble constituido por la parcela de terreno descrita en párrafos anteriores.

En pagar a su representado en calidad de indemnización de los daños y perjuicios que cause la resolución de contrato de arrendamiento, así como la cantidad de veintiséis millones de Bolívares (Bs. 26.000.000,00) equivalentes a dos (2) mensualidades de alquiler correspondientes a los meses de junio y julio e 1.999 y las que se siguieren venciendo hasta la finalización del juicio.

En el pago de las costas y costos judiciales derivados de la presente acción.

En efecto, señala la parte actora, textualmente lo siguiente:

(…) Consta de un (1) Contrato Privado de Arrendamiento marcado ‘B’, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha Quince (15) de enero de 1.999, bajo el Nº 67, tomo 03 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que mi representado dio en arrendamiento un inmueble constituido por una Parcela de Terreno Adyacente al Centro Nacional de Ajedrez, ubicado al final del Boulevard (….) a la empresa ‘Inversiones Ramaju S.A.’ empresa domiciliada (….)

Es el caso Ciudadano Juez, que quedó establecido en la Cláusula Cuarta del referido contrato, que el plazo de duración del mismo seria de Seis (6) meses, contados a partir de la fecha de autenticación del documento, ‘en cuya fecha ‘El Arrendatario’ entregará a ‘El Arrendador’, el inmueble arrendado...’. De igual forma ambas partes acordaron en la Cláusula Segunda establecer un canon de arrendamiento mensual de Trece Millones de Bolívares (Bs. 13.000.000,00).

Consta igualmente en la Cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento que ‘El Arrendador’ podrá dar por resuelto este Contrato y ejercer las acciones legales a que haya lugar y pedir el pago de los daños y perjuicios convenidos, en los siguientes casos: 1.- Si ‘El Arrendatario’ incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley de este Contrato. 2. Si El arrendatario no pagare una pensión de canon de arrendamiento.

Ahora bien, ciudadano Juez, es el caso que el arrendatario antes identificado se encuentra para la presente fecha atrasado en el pago de las pensiones de arrendamiento mensuales previstos contractualmente, correspondiente a los meses de Junio y Julio del presente año, adeudando la cantidad de Veintiséis Millones de Bolívares (Bs. 26.000.000,00).

(…)

De los hechos expuestos se desprenden las siguientes consecuencias jurídicas:

1) Que existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble identificado en la parte inicial del libelo.

2) Que la empresa Inversiones Ramaju, S.A. (…) representada por el ciudadano M.F.F.D.S., (…) en su condición de arrendataria del inmueble constituido por una Parcela de Terreno adyacente al Centro Nacional de Ajedrez, (…) ha incumplido reiteradamente con su obligación de pagar las pensiones de arrendamiento mensuales causadas por el uso de dicho inmueble (…).

De las normas contractuales y de los anteriores supuestos se deriva una consecuencia jurídica, esta es, la resolución de contrato de arrendamiento en virtud del incumplimiento de la parte arrendataria de su obligación principal, o sea, la de cancelar oportunamente las pensiones de alquiler convenidas convencionalmente, haciendo constar que el propio contrato de arrendamiento es la fuente de esa obligación (…).

Primero: En la Resolución del Contrato de arrendamiento suscrito con mi poderdante en la fecha ya citada, para la ocupación del inmueble constituido por una parcela de terreno adyacente al (….) a la empresa Inversiones Ramaju (…) y en la consiguiente entrega inmediata de ese inmueble, completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las condiciones de mantenimiento recibidas.

Segundo: En pagar a mi representado en calidad de indemnización de los daños y perjuicios que causa esta resolución de contrato de arrendamiento la suma de Veintiséis Millones de Bolívares (Bs. 26.000.000,00) equivalente a dos mensualidades de alquiler correspondiente a los meses de Junio y Julio de 1.999 y las que se sigan venciendo hasta la finalización del presente juicio.

Tercero: Demando igualmente el pago de las costas y costos judiciales derivados de la presente demanda (…)

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En la reforma del libelo, incluye, textualmente lo siguiente:

(…)

Tercero: Pido al Tribunal que al momento de dictar sentencia definitiva en el presente juicio, se ordene actualizar el valor de las cantidades que aquí se reclaman mediante la corrección de la perdida del poder adquisitivo de la moneda por su envilecimiento producto de la inflación. A tales efectos pedimos se ordene una experticia complementaria del fallo que tome en cuenta el índice inflacionario causado en la economía venezolano año por año de acuerdo a los informes emanados del Banco Central de Venezuela (…)

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ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN

La representación judicial de la sociedad de comercio Inversiones Ramaju S.A., presentó escrito de contestación, en el cual, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su representada por ser contraria a la ley en virtud de estar basadas en falsos supuestos, por lo que señaló que el Banco Latino C.A. incumplió su compromiso de entregar en arrendamiento un terreno de seis mil ochocientos cuarenta metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (6.840,30 M2),entregando entonces uno de menor metraje, negándose a ajustar el canon de arrendamiento como lo hace constar en comunicación consignada en original a tales fines; igualmente señala que el Banco Latino C.A., estableció en el contrato causas de imposible cumplimiento para su representada las cuales según él, se negó a reconocer y pidió que con arreglo de las pruebas presentadas se declarara sin lugar la demanda y se condenara en costas al demandante, expresamente señaló:

(…) rechazo y contradigo la presente demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho por ser contraria a la ley y estar basada en falsos supuestos, así tenemos:

1) El Banco Latino C.A. incumplió con su compromiso de entregar en arrendamiento un terreno de SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTE METROS CUADRADOS CON TREINTA DECIMETROS CUADRADOS (6.840,30 m2), entregó uno de menor cabida y se negó expresamente a ajustar el canon de arrendamiento, tal y como se demuestra de la comunicación que en original anexo a la presente señalada ‘C’.

2) El Banco Latino C.A. arrendador demandante estableció en el contrato causas de imposible cumplimiento para mi representada, tal y como oportunamente lo demostraremos, los cuales se niega a reconocer.

3) Pido con arreglo a las pruebas presentadas, se declare sin lugar la demanda y se condene en costas al demandante…

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DE LA RECONVENCIÒN

En el segundo aparte de su escrito, el abogado R.M. propuso reconvención en contra de la parte actora en los siguientes términos:

En la cláusula primera del contrato objeto de la presente causa quedó establecido que el Banco Latino, dio en arrendamiento a su representado una parcela de Terreno adyacente al Centro Nacional de Ajedrez, ubicado al final del Boulevard de Sabana Grande, entre las Avenidas A.L. y F.S.L., con un área aproximada de seis mil ochocientos cuarenta metros cuadrados con treinta decímetros (6.840, 30 M2) y cuyos linderos son los siguientes:… SUR: En sesenta y dos metros (62,00 mts) con la Av. A.L. (su frente), determinándose así mismo el objeto para el cual será usado dicho espacio, siendo que para ello su representada debía solicitar los permisos requeridos por las autoridades competentes; en virtud que abarcaría la promoción y realización de eventos comerciales, culturales y deportivos para el impulso de productos nuevos dentro del mercado.

Señala seguidamente, que es en ese preciso momento que se percata del incumplimiento del accionante; ya que en el texto contractual se presentó el inmueble como único e indisoluble, sin establecer advertencias que denotaran la no integración de la parcela en un solo lote, correspondiendo ese detalle técnico, no advertido por el arrendador, a la causa de atraso en la ejecución, al impedimento de obtener permisos y al motivo del fracaso parcial del plan comercial de Ramaju a desarrollarse en la parcela arrendada.

Adicionalmente expone que es así como su representada demora en obtener todos los permisos, por negativa de las autoridades municipales, un tiempo mayor del calculado en el diseño de su plan comercial, peor aún todavía para el momento de la interposición de la acción no había obtenido algunos de ellos y su actividad comercial la efectuaba en el terreno, amparada en una figura de gracia pues a causa de la condición de integración del terreno arrendado, no le fue otorgada la Licencia de Industria y Comercio por la Municipalidad, lo que le causo a la empresa retardos y pérdidas.

Enmarcó los daños ocasionados a su representada dentro del contenido del artículo 1.587 del Código Civil, el cual establece que “el arrendador esta obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato; y responde a la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa…” así como en el del artículo 1.588 ejusdem donde se dispone que en caso de perecimiento parcial de la cosa, el precio de arrendamiento debe ser ajustado en proporción a la pérdida.

Señaló que ambos supuestos se dan en la relación arrendaticia en cuestión ya que al no obtener los permisos de operatividad comercial por la no unificación de las parcelas en un solo lote de terreno impidió a su representada concretar su plan de instalar cuatrocientos (400) Stands de Ventas, que a un precio de OCHO MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 8.000.000,00) cada uno, habrían producido a su representada la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 3.200.000.000,00) a los que debían adicionarse UN MIL DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 1.200.000.000,00) producto del alquiler mensual de bolívares doscientos cincuenta (Bs. 250.000,00) de cada uno de los 400 puestos durante el lapso de un (1) año.

Igualmente en su escrito la demandada reconviniente, solicitó a la actora reconvenida la disminución proporcional del canon de arrendamiento en base a la diferencia superficial efectivamente entregada, ya que de los supuestos 6.840,30 Mts2 que se arrendaban, sólo se efectuó la entrega de 5.032,30 Mts2 por lo que alegó que el precio debía ser ajustado al 27% faltante de la extensión superficial de terreno, siendo este de TRES MILLONES QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÌVARES (Bs. 3.510.000,00) mensuales por el término del contrato, siendo que a la finalización de la relación se deberían haber cancelado sólo CUARENTA Y DOS MILLONES CIENTO VEINTE MIL BOLÌVARES (Bs. 42.120.000,00) y así mismo, calcula los daños presentes y eventuales en Bs. 3.442.120.000,00, más los intereses y accesorios que se produjeran hasta el momento de la sentencia, el ajuste inflacionario de acuerdo a los índices del Banco Central de Venezuela y al pago de las costas procesales fundamentando su reconvención en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.

En efecto, para sustentar la reconvención propuesta, lo hizo en los términos siguientes:

…Mi representada (…) celebró en fecha 15 de enero del año en curso un contrato de arrendamiento de un terreno ubicado en (….) señalado “D” copia simple contrato a reserva de promoverlo oportunamente en copia certificado o en original. En el preidentificado contrato en su cláusula Primera, el arrendador da en arrendamiento “… la parcela de terreno (…)” con un área aproximada de (…) 6.840,30 m2) y cuyos linderos son: (…) y es al momento de solicitar los permisos arriba referimos nos percatamos del engaño e incumplimiento contractual por parte del BANCO LATINO C.A. así una vez firmado el contrato solicitamos los servicios de una persona para que gestionara los permisos y esta persona M.O., es alertado en Ingeniería Municipal de un hecho trascendente para la ejecución del contrato, esto es que no se nos otorgará patente alguna, ni permisos para levantar los stands o locales desmontables en los que se realizarían nuestra actividad por cuanto el arrendador Banco latino nunca consolidó las diferentes parcelas que integran el lote dato en arrendamiento a RAMAJU y al no estar integradas las parcelas, no se podría permitir ejercer en ellas actividad comercial alguna legalmente permisada. Advertimos de ello al Banco Latino y este no solicita la integración de las parcelas sino hasta el mes de junio de 1999, cuando ya está por vencerse el primer plazo del contrato (20 julio de 1999), como se determinara mas adelante, este es solo uno de los incumplimientos del arrendador y se seguidas señalamos otros.

(…)

El arrendador Banco Latino C.A., incurre en diversos incumplimientos contractuales en sus compromisos contraídos con Ramaju en el contrato de arrendamiento tenemos:

1. La superficie de la parcela de terreno dada en arrendamiento es inferiros a la que aparece en el contrato, tal como se establece con vista al resultado de la inspección ocular, con auxilio de prácticos que se anexa marcado “E” (…) a RAMAJU solo se le entregaron 30 metros, lo que da una superficie de UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (1.248.00 mts 2) que no fue entregada a RAMAJU, adjunta inspección ocular.

2. En la cláusula décima del contrato se advierte a RAMAJU (…), pero sin advertir que la compañía Anónima Metro de Caracas pretende la constitución de una servidumbre de paso vehicular y de hecho así se ha constituido (…) con lo que RAMAJU se vería desposeída de una superficie adicional de QUINIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS de (560,00 mts 2) pues fue advertida por el Metro de Caracas de la imposibilidad de realizar su proyecto en esa área y así lo demostraremos. A lo que hemos de añadir que jamás se nos dotó del plano que aparece mencionada en dicha cláusula. De modo que si sumamos esta superficie (…) punto anterior a RAMAJU se le privó del uso de MIL OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (1.808 mts 2) de los SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA METROS CON TREINTA DECIMETROS (6.840,30 mts 2) que debía entregar el arrendador demandado.

3. El demandado Banco Latino C.A., frustró las operaciones de RAMAJU al no integrar las parcelas que integran el bien arrendado, en un único inmueble.

Al momento de suscribir el contrato de arrendamiento con mi representada, en el documento que lo contiene el arrendador Banco Latino C.A., dio en arrendamiento ‘la Parcela de terreno adyacente al Centro Nacional de Ajedrez’ es decir que presento el inmueble en el texto contractual como un único e indisoluble inmueble, sin establecer advertencias que denotaran la no integración de la parcela en un solo lote.

Fue este detalle técnico, no advertido por el arrendador en el convenio arrendaticio, la causa de atrasos en la ejecución, impedimento de obtener permisos y el agente causal del fracaso parcial del plan comercial de RAMAJU a desarrollarse en la parcela arrendada, tal y como será oportunamente demostrado. (…)

LOS DAÑOS

(…) Ambos supuestos se dan en la relación arrendaticia, en el primer caso la imposibilidad de obtener permisos de operatividad comercial por la no unificación de las parcelas en un solo lote de terreno, impidió a mi representada concretar su plan de instalar CUATROCIENTOS (400) Stands de Ventas, que a un precio de OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 8.000.000,00) cada uno, habría producido a mi representada la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.200.000.000,00) a los que deben adicionarse otros UN MIL DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.200.000.000,00) producto del alquiler mensual de Bs. 250.000,00 de cada uno de los 400 puestos durante el lapso de un (1) año, tal y como oportunamente lo demostraremos.

Igualmente debemos solicitar de la demandada Banco Latino C.A., una disminución proporcional del canon de arrendamiento en base a la diferencia superficial efectivamente entregada, ya que de los supuestos SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA METROS CON TREINTA DECIMETROS CUADRADO (6.840,30 M 2) (6.840,30 mts 2) que supuestamente se entregaban solo se efectuó la entrega de CINCO MIL TREINTA Y DOS METROS CON TREINTA DECIMETROS CUADRADOS (5.032,30 mts2) por lo que el precio (canon) debe ser ajustado en proporción al VEINTISIETE POR CIENTO (27%) faltante de extensión superficial de terreno, esto es TRES MILLONES QUINIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES ( Bs. 3.510.000,00) mensuales por el termino del contrato esto es en CUARENTA Y DOS MILLONES CIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.42.120.000,00) al termino del Contrato, por lo que exigimos sea recalculado el monto del contrato, para evitar el riesgo de que nos cause este último daño, ajustando el canon al porcentaje indicando y asì lo exige y demanda mi representada.

Calculo los daños presente y eventuales en la suma de TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y DOS MILLONES CIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 3.442.120.000,00) (…)

Es por estas razones (…) a que de cumplimiento a sus obligaciones de ajustar los cánones en los porcentajes arriba indicados (27%) a que inscriba al terreno dado en arrendamiento como un todo en la Alcaldía del Municipio Libertador (Gerencia de Desarrollo Urbano) y que el contrato tenga validez, desde el momento en que se participe a mi representada el cumplimiento de tal deber, y si no lo hiciere, así sea condenado al pago de la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y DOS MILLONES CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 3.442.120,000,00) más los intereses y accesorios hasta que se produzca la sentencia, el ajuste por inflación de acuerdo a los índices del Banco Central de Venezuela y al pago de las costas procesales (…).

(…) Pido por cuanto la República de Venezuela tiene intereses determinantes en la firma reconvenida, la citación del Procurador General de la República y se remita la presente demanda a la Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa de conformidad con la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia (…)

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CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

En fecha 17 de enero del año 2000, el abogado E.Q., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito mediante el cual rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho en todas y cada una de sus partes la reconvención incoada en contra de su representada en los siguientes términos:

Rechazó la supuesta falta de cabida del inmueble arrendado, oponiéndose e impugnando la Inspección Ocular por haberse producido la misma de forma extrajudicial o graciosa y sin poder su representada ejercer control de dicha probanza.

Con respecto al punto de la servidumbre existente en el terreno arrendado, rechazaron tal alegato por cuanto manifiestan que en forman alguna se le pudo privar a la parte demandante de un área que contractualmente la actora declaró como afectada, señalando a su vez el contenido de la cláusula décima del contrato objeto del presente litigio, donde se puso de manifiesto la existencia de un área afectada por la trayectoria de una tubería subterránea que abarca desde la planta de tratamiento de aire acondicionado hasta la Estación Chacaito del Metro de Caracas, seguidamente expuso que del contenido de dicha cláusula, se desprendía claramente que del área total arrendada se excluía la porción del terreno objeto de servidumbre a favor del Metro de Caracas C.A., y de forma expresa la actora en el contrato se comprometió a no realizar trabajo alguno que afectara la instalación y aceptó la existencia de dicho servicio y la exclusión de esa área del inmueble arrendado.

En cuanto a la no obtención de las patentes y permisos municipales sobre el inmueble, expone que la única responsabilidad que tenía su representada para con la demandada reconviniente era la de comprometerse a aceptar la realización de eventos comerciales en el mismo, tal y como lo establecía la cláusula tercera del contrato, corriendo por cuenta de ella los demás trámites, por otro lado, señaló también, que es un hecho que su patrocinada nunca se responsabilizó por la integración de las parcelas, por lo que no se le pueden exigir consecuencias derivadas de dichos hechos.

Por último, en cuanto a la estimación de los daños y perjuicios realizada por su contraparte en el escrito de reconvención, el apoderado actor reconvenido, rechazó la misma por estar basadas a su entender en supuestos hipotéticos por no existir incumplimiento culposos por parte de su poderdante.

INFORMES DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE ANTE LA SEGUNDA INSTANCIA

La representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes, en el cual, entre otros aspectos, reprodujo todas las defensas y argumentos expuestos en lo escritos presentados ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil Bancario con Competencia Nacional y Sede en la ciudad de Caracas (ahora Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas), efectuando un resumen del proceso, de los alegatos de las partes, de la sentencia de primera instancia, de las pruebas promovidas e instruidas en el juicio.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA EN LOS INFORMES PRESENTADOS EN SEGUNDA INSTANCIA

La representación judicial de la parte demandante, en la oportunidad correspondiente presentó escrito de informes ante este Juzgado Superior, en el cual realizó un resumen de todas las etapas y actuaciones surgidas desde la interposición de la acción, pasando por la declinatoria de competencia que hubo en la misma, los términos en que se produjo la decisión del 30 de marzo del año 2001; igualmente se refirió al contenido de jurisprudencias de otros Tribunales Superiores con respecto a las condiciones de eficacia para la interposición de un reconvención, alegando que la presentada corresponde sólo a un capricho por ser incapaz de conjugar los requisitos que señala en su escrito.

Por otra parte, realiza un desglose y análisis conjunto de los alegatos expuestos por la demandada reconviniente, atacando cada uno de ellos con sus respectivos argumentos, dando su opinión sobre la apreciación del Juez de Primera Instancia en su sentencia y solicitando al final de todo esto que se declarar con lugar la apelación por el interpuesta, así como la improcedencia de la reconvención planteada en el juicio.

IV

DE LA RECURRIDA

Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Noveno de Primera Instancia, DECLARÓ SIN LUGAR la acción de resolución de contrato presentada por el Banco Latino y con lugar la reconvención propuesta por la sociedad mercantil demandada.

Fundamentó el Juez de la recurrida, su decisión, en lo siguiente:

(…) Quedó plenamente demostrado en los autos con la documental marcada “A” apreciada y con el auto para mejor proveer asimismo apreciado, que efectivamente el lote entregado en arrendamiento se trata de uno sólo, con varios usos: comercial y de otra índole. Y con la contestación que el Banco hizo de la reconvención propuesta se deduce , que el terreno dado en arrendamiento tiene mejor cabida a la declarada, pues objeta solamente la servidumbre de aguas del Metro de Caracas y nada dice de la vehicular no consagrada en el contrato, por lo que es obligante excluir de dicha contratación y a los efectos del monto del canon a pagar, tanto las porciones ocupadas por terceros como aquellas no dotadas para el comercio, pues las mismas impidieron RAMAJU cumplir con el objeto por el cual suscribió dicho contrato. Al percatarse RAMAJU que el terreno tenía un cabida inferior a la señalada en el contrato suscrito, antes del proceso le solicitó a la hoy actora reconsiderara el canon de arrendamiento, habida la cuanta de las circunstancias allí expuestas (…) Asimismo se observa, que en la documental marcada “B” que es la respuesta dada por el arrendador a la arrendataria en cuanto a la reconsideración del canon, se circunscribe a decir que no se puede modificar lo estipulado en el contrato (…)

Por consiguiente en aplicación del artículo 1168 del Código Civil se establece, que INVERSIONES RAMAJU S.A. pudo invocar validamente esa defensa o excepción la cual prospera en derecho y en tal virtud en la dispositiva del presente fallo se declarará procedente la misma y consecuentemente sin lugar la acción, y así se establece.

Quedó demostrado en el proceso, con la misiva marcada “A”, que la arrendataria envió al arrendador para que reconsiderara el monto del canon de arrendamiento y que el Banco en vez de rechazar y negar las razones expuestas por el solicitante por ser inciertas, se circunscribió a negar tal reconsideración con argumentos inadmisibles y contrarios a la ley, los cuales fueron objeto de consideración en este fallo y que se dan aquí por reproducidos íntegramente, circunstancia por la cual prospera el alegato de la reconviniente en este punto, esto es que le fue entregada una porción de terreno inferior a la establecida en el contrato de arrendamiento. Así mismo se constata, que si bien es cierto que la cláusula décima consagra la servidumbre a favor del Metro de Caracas para conducir una tubería subterránea para agua fría, es el caso que lo alegado en este punto es que la misma empresa hizo uso también de una servidumbre vehicular no contemplada en dicha cláusula y la no entrega del plano a que se alude, lo cual no fue desvirtuado por la parte reconvenida y en tal virtud prospera en derecho.

Con relación a la supuesta obligación del Banco a integrar v las parcelas, no aparece del contrato ni de ningún otro elemento probatorio que estuviera a su cargo esa obligación, circunstancia por la cual este alegato de la reconviniente es improcedente, y así se establece.

(…) Como quiera que esta demostrado en los autos que el Banco le entregó a la arrendataria una porción inferior de terreno a la establecida en el Contrato de Arrendamiento, representada la disminución por la servidumbre vehicular establecida a favor del Metro de Caracas y la extensión ocupada por el Centro Nacional de Ajedrez, Montreal, Montecristi y Seniat, y además aparece que no toda la extensión del terreno está dotada para actividades comerciales, pero no aparece en los autos el metraje exacto de esas proporciones , en aplicación del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo a realizarse por tres expertos a nombrarse uno por cada parte y el tercero por el Tribunal, quienes procederán hacer las mediciones de las extensiones de terreno ocupadas por el Metro de Caracas en lo concerniente a la servidumbre vehicular, la extensión ocupada por el Centro Nacional de Ajedrez y por las empresas Montreal, Montecristi y Por el SENIAT y una vez hecha la medición respectiva, deberán restarle el resultado de la misma a 6.840,30 mts2 a fin de ajustar el monto del canon de arrendamiento mensual a pagar por la arrendataria, en el entendido de que el mismo no podrá nunca exceder del metraje que la reconviniente ha peticionado en su reconvenciòn propuesta en este punto, y así se establece.

(…) A tales efectos, se ordena practicar una experticia complementaria del fallo por los mismos expertos que sean designados para practicar las anteriores, a fin de que procedan a medir las áreas ocupadas por terceros y aquellas no dotadas para el comercio, y establecer en consecuencia cuantos stand se hubiesen podido construir allí, con las mismas características y medidas que los ya construidos debiendo determinar igualmente el precio de los mismos, el cual deberá ser pagado por la arrendadora a la arrendataria.

Con relación a las copias certificadas producidas por la reconviniente a fin de demostrar la existencia de un juicio seguido entre las mismas partes y con el mismo objeto y título, resultan irrelevantes a la situación de fondo debatida y el pronunciamiento respecto de ellas obedece a la aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil Bancario con Competencia Nacional y Sede en la ciudad de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara :

PRIMERO: SIN LUGAR la solicitud de reposición da la causa interpuesta por la empresa INVERSONES RAMAJU S.A…

SEGUNDO: SIN LUGAR la acción que por resolución de contrato interpuso BANCO LATINO C.A….

TERCERO: CON LUGAR la reconvenciòn propuesta por la empresa INVERSIONES RAMAJU S.A. con tra el BANCO LATINO C.A. y en consecuencia, se ordena ajustar el monto del canon de arrendamiento mensual a pagar por la arrendataria una vez deducido el metraje no utilizado por la reconviniente, bien por estar ocupados por terceros o por no ser aptos para el comercio (…)

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Por su parte este Tribunal declaró en fecha 02 de octubre de 2002, en razón de la apelación interpuesta en fecha 24 de abril de 2001, contra la sentencia antes transcrita, por la representación judicial de la actora, lo siguiente:

(…) Como ha quedado establecido anteriormente en el cuerpo de esta sentencia, ciertamente el arrendador sólo hizo entrega al arrendatario, de una extensión o área de terreno inferior a la señalada en el contrato de arrendamiento, como consecuencia del establecimiento de una servidumbre vehicular establecida a favor de la C.A. Metro de Caracas y además aunado al hecho de que no toda la extensión del terreno entregada está clasificada por la autoridad municipal competente, para el uso de actividades comerciales, no siéndole posible a ésta (sic) sentenciador determinar exactamente a qué cantidad de superficie o metros cuadrados corresponden cada una de estas áreas, por no aparecer en los autos prueba alguna que así lo determine, por lo que en aplicación de la disposición contenida en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena a la práctica de una experticia complementaria de este fallo, a realizarse por experto designado por el Tribunal, para que proceda a hacer las determinaciones, a través de las mediciones de las extensiones de terreno ocupadas por la C.A. Metro de Caracas sobre la cual se estableció servidumbre de paso vehicular dentro del área arrendada y el área ocupada por terceros extraños al arrendatario, para de esa manera determinar el monto del área que debe restarse a la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTE PUNTO TREINTA METROS CUADRADOS (6.840,30 mts.2) y que debe ser tomada como base del ajuste del canon de arrendamiento mensual que debe pagar la arrendataria al arrendador desde la fecha de la celebración del contrato, en el entendido de que este resultado no puede exceder del metraje señalado por la reconviniente en su escrito de reconvención; y así se declara.

Como igualmente ha quedado probado en autos, que la totalidad del terreno arrendado no es apto para la actividad comercial, en virtud de que dentro del mismo existe un área destinada para usos diversos (Vivienda, Multifamiliar, Recreacional y Deportes) de acuerdo con las Ordenanzas Municipales vigentes en esa Jurisdicción, se ordena una experticia complementaria de este fallo, que deberá realizarse por el mismo experto designado por el Tribunal, a fin de que proceda a definir el metraje del área no dotada para el uso del comercio y que debe ser excluida también del área arrendada de SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTE PUNTO TREINTA METROS CUADRADOS (6.840,30 mts2) a fin de que ello sirva para el ajuste del canon de arrendamiento en la determinación de la verdadera área de terreno aprovechable para la demandada reconviniente.

En relación con la pretensión del demandado reconviniente, del pago de los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de la imposibilidad de construir y alquilar 400 stands, a razón de Ocho Millones de Bolívares (Bs. 8.000.000,00) cada uno, se observa, que con motivo de haberse .probado en autos que el arrendador no hizo entrega al arrendatario de la totalidad del bien objeto del contrato, es decir de un área de SEIS MIL OCHOCINETOS CUARENTA PUNTO TREINTA METROS CUADRADOS (6.840,30 mts), lo cual representa una disminución en dicho bien y consecuencialmente en el uso y disfrute por parte de éste de esa área no entregada, aunada esta circunstancia al hecho de la falta de permisologia para actividades comerciales, lo cual se traduce en desmejoramiento y disminución de los beneficios que la arrendataria hubiere podido obtener sin la existencia de tales circunstancias, no advertidas por el arrendador, por lo que dichas cantidades conforman un lucro cesante, en el sentido de no haber podido obtener ganancias con el desarrollo de las actividades que se proponía realizar como causa de la materialización del contrato de arrendamiento, lo cual debe ser compensado por el arrendador y no existiendo en los autos prueba alguna de estos montos, se ordena la práctica de una experticia complementaria de este fallo, por el mismo experto designado por el Tribunal para las anteriores experticias, a fin de que procesa a determinar mediante medición las áreas ocupadas por terceros y aquella no apta para el comercio, de acuerdo con la bonificación que de la misma señalan las Ordenanzas Municipales y de esta manera establecer el número exacto de stands que se hubieres podido construir en las mismas, tomando en consideración las características y medidas de tales stands, debiéndose determinar el precio justo de los mismos, mediante la referida experticia complementaria para lo cual deberán tomarse en consideración los valores de mercado de espacios comerciales similares y específicamente en el área de ubicación del inmueble arrendado si los hubiere, el cual deberá ser pagado por el arrendador al arrendatario como parte de la ejecución del presente fallo; y así se establece (…)

(Negritas y subrayado de este Tribunal)

Dentro de este orden de ideas, en la parte dispositiva del fallo, declaró lo siguiente:

(…) PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la solicitud de reposición de la causa interpuesta por la empresa INVERSIONES RAMAJU S.A. SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta POR EL Apoderado Judicial del FONDO DE GARANTIA DE DEPOSITOS Y PROTECCION BANCARIA (FOGADE) contra la decisión de fecha 30 de marzo del 2001, dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, y Mercantil Bancario con Competencia Nacional y sede en la ciudad de Caracas; TERCERO: SE CONFIRMA con las modificaciones formuladas por esta alzada la sentencia dictada en fecha 30 de marzo del 2001, dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil Bancario con Competencia Nacional y sede en la ciudad de Caracas: CUARTO: SIN LUGAR la acción por Resolución de Contrato de arrendamiento interpuesta por BANCO LATINO C.A. contra la empresa INVERSIONES RAMAJU S.A.; QUINTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por la empresa INVERSIONES RAMAJU S.A. contra el BANCO LATINO C.A. y en consecuencia se ordenan las experticias complementarias en los términos ya señalados (…)

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V

DE LAS PRUEBAS CURSANTE A LOS AUTOS

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

Dentro de la oportunidad de ley para ello, la parte actora promovió como prueba en la presente causa el mérito favorable de autos de todos y cada uno de los documentos acompañados al libelo de la demanda, señalando particularmente el documento público marcado con letra “B” inserto a los folios del once (11) al diecisiete (17) de la primera pieza del expediente, correspondiente al contrato de arrendamiento objeto del presente litigio.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

La parte demandada en su escrito de pruebas solicitó:

 Que el Presidente del Banco Latino absolviera las posiciones juradas que fueran estampadas en su oportunidad en el expediente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil.

 Promovió el Contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 15 de enero de 1999, bajo el Nº 67, del Tomo 03 del Libro correspondiente, el cual es del tenor siguiente:

(…) PRIMERA: ‘EL ARRENDADOR’ da y ‘EL ARRENDATARIO’ recibe en arrendamiento la parcela de terreno adyacente al CENTRO NACIONAL DE AJEDREZ (…) con un área aproximada de (…) 6.840,30 mts y cuyos linderos son: (…) En este inmueble ‘EL ARRENDATARIO’ se compromete a realizar eventos comerciales, culturales y deportivos, para promocional nuevos productos. A este fin ‘EL ARRENDATARIO’ deberá obtener a su nombre la conformidad de uso, el permiso de bomberos, la patente de industria y comercio y cualquier otro tipo de permiso que sea requerido por las autoridades competentes para el funcionamiento de su negocio, sin que ‘EL ARRENDADOR’ sea responsable por la obtención o no de tales permisos o requisitos. ‘EL ARRENDATARIO’ no podrá cambiar la clase o ramo de negocio aquí convenido, sin la aprobación previa y por escrito de ‘EL ARRENDADOR’. El incumplimiento por parte de ‘EL ARRENDATARIO’ de lo aquí convenido dará derecho a ‘EL ARRENDADOR’ a dar por resuelto este contrato y exigir el pago de los daños y perjuicios correspondientes.

(…) SEGUNDA. El canon de arrendamiento mensual correspondiente a este contrato queda establecido convencionalmente en la suma de (…) (Bs. 13.000.000,00) el cual será cancelado en el término fijo de el día Quince (15) de cada mes en las oficinas del Banco Latino.

(…) TERCERA: ‘EL ARRENDATARIO’ deberá devolver el inmueble arrendado totalmente desocupado a ‘EL ARRENDADOR’ al vencimiento del plazo fijo. Esta circunstancia no exonera a ‘EL ARRENDATARIO’ de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento del inmueble hasta su total entrega, sin que por ello pueda considerarse que ha operado la tacita reconducción.

(…) CUARTA: El plazo de duración de este contrato es de SEIS (6) meses contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, en cuya fecha ‘EL ARRENDATARIO’ entregará a ‘EL ARRENDADOR’ el inmueble arrendado completamente desocupado, libre de personal y bienes sin que sea necesaria notificación alguna para considerar el presente contrato terminado, y de acuerdo a lo expresado, ello se cumplirá por el solo vencimiento del término aludido, de acuerdo a la establecido en el artículo 1599 del C. Civil. Si las partes lo convienen expresamente el contrato podrá ser prorrogado por SEIS (6) meses adicionales. Así mismo las partes convienen expresamente que de producirse la adjudicación a un tercero, del inmueble objeto de este contrato, a través del proceso de subasta pública, podrá el adjudicatario (adquiriente) pedir la desocupación del referido inmueble antes de cumplirse el término, comprometiéndose el banco a realizar la entrega material en un lapso de 30 días hábiles.

(…) QUINTA: Este contrato es intuito personae (…)

(…)

DECIMA: ‘EL ARRENDATARIO’ declara que conoce la existencia en el inmueble de un área afectada por la trayectoria de una tubería subterráneas que conduce agua fría, desde la planta de tratamiento de aire acondicionado hasta la estación Chacaito del Metro de Caracas, de conformidad al plano que se anexa al presente marcado A (…)

(…) DECIMA TERCERA: Por la dilación o tardanza en el pago de las obligaciones en dinero establecidas en este contrato ‘EL ARRENDATARIO’ pagara a ‘EL ARRENDADOR’ un recargo por concepto de mora a la tasa legalmente establecida del UNO POR CIENTE (1%) sobre el saldo adeudado.

(…) DECIMA CUARTA. ‘El ARRENDADOR’ podrá dar por resuelto este contrato y ejercer las demás acciones legales cuando:

1.- Si ‘EL ARRENDATARIO’ incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley de este contrato.2.- Si ‘EL ARRENDATARIO’ no pagare una (1) pensión de canon de arrendamiento.3.- Si ‘EL ARRENDATARIO’ sufriere medida judicial preventiva o ejecutiva contra cualesquiera de sus bienes que no se suspendida en transcurso de 7 meses (..) 4.- Si ‘EL ARRENDATARIO’ cediere o traspasare la mayoría de sus bienes a favor de sus acreedores y quedare en estado de insolvencia….5.- Asimismo ‘EL ARRENDADOR’, en caso de vencimiento del término contractual podrá demandar el incumplimiento del presente contrato (…)

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 Promovió prueba de Inspección Judicial sobre el Terreno objeto del Contrato cuya resolución fue demandada, ubicado en la Av. A.L., entre el Centro Comercial Chacaito y el Centro Nacional de Ajedrez, su frente, y en el auxilio de un práctico Tipográfico, se determine la superficie exacta del terreno entregado en arrendamiento a Inversiones Ramaju.-

 Promovió el documento privado con acuse de recibo del Banco Latino en el que se le comunica de su incumplimiento contractual, así como el documento privado en el cual el demandante da contestación a la mencionada comunicación.

 Promovió Inspección judicial en los archivos de la dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Libertador a objeto de determinar con copia de planos y auxilio de prácticos si la parcela objeto de arrendamiento era una sola o se trataba de varias.

 Promovió prueba de informes solicitando oficiar a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador requiriendo información sobre las solicitudes realizadas por su representada ante su sede a los fines de lograr la conformidad de uso para realizar actividades comerciales en el terreno objeto de litigio; así como la respuesta que fuera emanada de dicha institución a tales pedimentos.

 Igualmente promovió para su evaluación el proyecto de Ingeniería a realizarse originalmente en el terreno arrendado.

 Promovió las testimoniales de los ingenieros Z.R. y FRANCISCO BERMUDEZ.

 Promovió las páginas 10 y 20 del folleto contentivo de la oferta Inmobiliaria de Fogade, año 1999, consignada en original en los autos.

 Por último solicitó, requerir al Banco Latino C.A. copia certificada del expediente del terreno arrendado a Inversiones Ramaju S.A y que es el entregado en el contrato objeto de la presente demanda.

DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS:

Ahora bien, enunciadas como fueron las probanzas traídas a los autos por las partes que intervienen en el presente juicio, pasa quien aquí juzga a valorar cada una de ellas en los siguientes términos:

Con respecto a la promoción realizada por la actora en cuanto al merito favorable de autos, debe señalarse que La Sala Político Administrativa del M.T. de la Republica, en Sentencia de fecha 30-07-2002, señalo que:

…dicho merito no es un medio de prueba valido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia no arroja merito alguno al no promoverse. Así se decide.

Razón por la cual quien aquí sentencia, acogiéndose al criterio jurisprudencial arriba transcrito, no le confiere ningún valor probatorio al merito favorable de los autos. Invocado por la parte demandante en su escrito Y ASÍ SE DECIDE.

Con respecto al documento fundamental de la presente acción, entiéndase el contrato de arrendamiento identificado ut supra, el cual fuera promovido por la demandada reconviniente durante el lapso probatorio, pudo observarse que el mismo no fue impugnado, tachado ni desconocido por ninguno de los intervinientes, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

En relación a las documentales marcadas letras ”A” y “B” consignadas en original contentivas de la comunicación y respuesta enviada por Inversiones Ramaju al Banco Latino, con respecto a la solicitud de ajuste del monto del canon de arrendamiento, insertas de los folios 94 al 96 ambos inclusive de la primera pieza del presente expediente, se les otorga a ambas misivas pleno valor probatorio por cuanto tampoco fueron impugnadas o tachadas por la contraparte de quien la promovió, adicionalmente quien aquí Juzga, se adhiere a la exposición realizada por el Juzgado de Instancia a lo largo de su fallo en referencia a dichas probanzas y señala que se hace necesario destacar un extracto de la exposición del autor J.M.-Orsini en su libro (DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO 4ta edición, pág. 739) con respecto a la exigencia de la buena fe del actor en la suscripción de los contratos:

Es cierto que quien demanda la resolución y prueba con la presentación del contrato celebrado la existencia de la obligación a cargo de su contraparte, no tiene porque comenzar por establecer que el ha cumplido todas las obligaciones a su propio cargo, pero si de las actas del proceso resultare que el incumplimiento del demandado es justificable por el hecho de haber el propio actor incumplido su obligación, el Juez deberá desechar la demanda(…). Es esto lo que hace decir a algunos autores que el actor debe haber cumplido u ofrecer cumplir o también que la acción de resolución no puede ser ejercitada en condiciones contrarias a la buena fe.

Ahora bien, tanto del contrato de arrendamiento como de las misivas antes descritas se evidencia fehacientemente la relación arrendaticia existente entre las partes del juicio, siendo que luego de analizadas las mismas, el criterio de esta Superioridad en cuanto al objeto que perseguía el demandado reconviniente al promoverlas se encuentra totalmente demostrado, ya que es clara la intención del ajuste requerido por la hoy demandada, en cuanto al monto del canon de arrendamiento para la continuación del contrato.

Luego de valoradas las documentales arriba señaladas pasa quien aquí suscribe a pronunciarse sobre la Inspección judicial sobre el terreno objeto del contrato expuesta en el tercer aparte del escrito de promoción de pruebas de la parte demandada; siendo que en efecto no considera esta Alzada que la misma sea un medio viable por el cual se pueda demostrar lo que señaló `por objeto dicha representación en virtud de la complejidad de su solicitud por lo que se desecha la misma por impertinente, admitiéndose conjuntamente la oposición formulada a la misma por el apoderado actor.

En relación a la Inspección solicitada en los archivos de la dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Libertador a objeto de determinar con copia de planos y auxilio de prácticos si la parcela objeto de arrendamiento era una sola o se trataba de varias, se evidencia de la información suministrada por la Dirección de Gestión Urbana inserta en la segunda pieza del presente expediente bajo los folios del 154 al 158, ambos inclusive, que en efecto la parcela arrendada es una sola, estando parte de ella destinadas a otros fines distintos al de comercio, por lo que es de considerarse que si bien es cierto en la parcela arrendada se había destinado parte de su uso para el comercio, no correspondía este objeto a toda aquella equivalente aproximadamente 6.840, 30 mts2 por lo que a los ojos de esta Juzgadora es totalmente procedente el reajuste en el canon de arrendamiento solicitado por la parte demandada en su reconvención Y ASÍ SE ESTABLECE.

Con la prueba testimonial, pretendía la representación de la parte demandada reconviniente, dar valor a los planos consignados por su persona contentivos del proyecto de construcción de los stands a levantarse en el terreno por el arrendado, por lo que en este acto es totalmente valorada la testificación del ciudadano F.B.G. con merito probatorio pleno respecto de los hechos que le constan directamente y con valor de indicio aquellos que sólo se le hicieron conocer de manera referencial, siendo el primero de esos hechos la negativa que recibió personalmente al solicitar los permisos correspondientes debido a la ya señalada distribución de los objetos que podía abarcar el arriendo del terreno y el segundo de ellos a la aproximación dada por parte del demandado al Ingeniero con respecto a la medida del Terreno para la construcción de los puestos de comercio, todo ello conforme lo dispone el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil Y ASÍ SE ESTABLECE.

De la Inspección promovida en la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador por la parte demandada reconviniente y practicada en fecha 16 de mayo de 2000 por el A-quo; así como de la prueba de informes promovida por la representación de la demandada, se desprende que fue puesta a la vista del Juzgado copia certificada del levantamiento topográfico del área requerida por parte del Centro S.B. ante la Oficina Metropolitana de Planeamiento Urbano y en ese estado la interesada solicitó copia de dicho planos los cuales manifestó consignar más adelante con la debida certificación, acción que fuera ejecutada y se evidenciara de autos al folio (275) de la primera pieza del expediente. En relación a esta prueba, considera esta Superioridad que el reconocimiento judicial, es una diligencia procesal practicada por el juez, cuyo objeto es obtener argumentos de prueba para la formación de su convicción, mediante el examen y observación con sus propios sentidos por lo que se le da pleno valor probatorio con respecto a los hechos que con dicha presentación se demuestran, todo ello conforme a los dispuesto en los artículos 472 y 433 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente. Aunado a lo anterior, se desecha la oposición formulada contra dicha probanza por la parte actora por cuanto no realizó la misma en los términos en que la ley lo establece Y ASÍ SE ESTIPULA.

VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Cumplidos en esta Alzada los lapsos procesales respectivos y revisados los alegatos de las partes, así como la decisión recurrida, pasa este Tribunal a dictar sentencia conforme a lo establecido en el segundo aparte del artículo 322 del Código de Procedimiento Civil y a tal efecto, observa:

Que contra la sentencia antes transcrita, la representación judicial de la parte actora reconvenida anunció recurso de casación.

Que el Juez de la sentencia impugnada en casación, señaló que irrefutablemente ha quedado demostrada de la revisión de las actas que conforman el presente expediente la relación arrendaticia existente entre el BANCO LATINO C.A. y la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJÙ, respecto a una parcela de terreno cuyo objeto en el contrato iba dirigido a la realización de eventos comerciales, culturales y deportivos para promocionar nuevos productos.

Aunado a ello, que ciertamente quedó demostrado que la demandada en fecha 27 de mayo del año 1999, solicitó la reconsideración del monto de canon de arrendamiento a la actora, por cuanto no había podido disfrutar de los frutos que hubiese podido generar la explotación de toda el área que supuestamente fuera arrendada según el contrato objeto del presente litigio.

Que una vez recibida la solicitud, el Banco, sin fundamento jurídico alguno se negó a realizar el ajuste solicitado.

Que en virtud de dicha acción hubo un incumplimiento en el pago de las cuotas de los cánones correspondientes a los meses de junio y julio del año 1999; que se desprendió del anterior incumplimiento de la actora a honrar lo estipulado en el contrato por ella también suscrito.

Que de las actas que conforman el expediente, así como de las pruebas traídas a los autos, se evidencia que en efecto hubo un incumplimiento primario por parte de la actora al realizar un contrato donde establece un metraje mayor al que en realidad se encontraba arrendando, en virtud de la servidumbre establecida a favor del Metro de Caracas y la Extensión ocupada por el Centro Nacional de Ajedrez, tal y como se evidencia de los planos consignados en autos inserto bajo el folio 275 de la primera pieza.

Hechas las anteriores consideraciones, sin lugar a dudas no puede asumirse el desconocimiento efectuado por la actora a las irregularidades evidenciadas dentro del contrato de arrendamiento aceptado por las partes intervinientes, por cuanto respecto de las mismas existe constancia en actas, Y ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, se observa que de lo expresado en el documento fundamental de la acción, queda claro que el negocio jurídico realizado entre las partes del presente proceso se trataba del arrendamiento de un terreno para un uso específico, como eventos comerciales, culturales deportivos y para promocionar nuevos productos, tal y como lo aceptara tantas veces a través de sus escritos la representación judicial de la parte actora, por lo que es claro que presumiéndose la buena fe del arrendador, el arrendatario sólo podría confiar en lo establecido en el contrato, sin haberse enterado de las limitaciones existentes para el desarrollo de su objetivo hasta el momento de solicitar los permisos respectivos y luego de la firma del contrato como en efecto sucedió, razón por la cual se declarara improcedente la demanda, ya que el incumplimiento por parte de la demandada reconviniente se produjo, a su vez, por incumplimiento de obligaciones que eran inherentes a la accionante.

Ahora bien, aun cuando pudiera resultar que los anteriores razonamientos darían lugar para que se declarara procedente en derecho el ajuste del canon solicitado por la demandada reconviniente, ello no se hace realizable en el presente caso, por las razones siguientes:

El Doctor L.C.E. en cuanto a la diferencia existente entre una experticia probatoria y la complementaria del fallo desarrollada en el artículo 249 del Código de procedimiento Civil, sostiene al respecto lo siguiente:

“...Cuando el Juez dicta sentencia definitiva, si considera plenamente demostradas las afirmaciones de hecho del deman¬dante y satisfechos los demás presupuestos procesales de una sentencia favorable, debe declarar con lugar la demanda.

Si la sentencia es de condena, en su dispositiva, deberá expresar el Juez, de modo positivo y preciso, la obligación que debe satisfacer la parte perdedora, en cumplimiento del princi¬pio de autosuficiencia.

Sin embargo, pueden presentarse casos excepcionales en los cuales esté plenamente demostrada la obligación que debe cumplir el perdedor, que esa deuda consista en una indemniza¬ción que debe satisfacerse con dinero, pero que en autos no existan elementos de cálculo para expresarla como una cantidad líquida, o que el juez no tenga los conocimientos técnicos para hacerlo por sí mismo.

Ante esta circunstancia excepcional, no sería justo absolver por tal motivo a quien debe declararse perdedor, pues estando probada la indemnización que en derecho le corresponde al vencedor y los límites de la misma., la liquidación bien puede hacerse mediante peritos, durante el proceso de ejecución de sentencia.

El Juez, al ordenar en la sentencia condenatoria, que la cantidad líquida que debe indemnizar el perdedor, sea determi¬nada por peritos, está ejerciendo la facultad que le confiere el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Con esta forma de decidir, ajustada a la ley y a la justicia, el Juez pone fin al proceso de conocimiento y la sentencia puede adquirir la cualidad de cosa juzgada.

No obstante su firmeza, esa sentencia condenatoria para su ejecución requerirá, de manera previa, la estimación de la cantidad líquida que debe pagar el ejecutado.

Es con relación a esta actuación de los peritos, donde el legislador ha dejado lagunas legales, que requieren ser resuel¬tas, para poder aplicar el régimen legal supletorio que realmente se corresponda con su encargo judicial.

Nos proponemos, entonces, en este trabajo, determinar cuál es la naturaleza jurídica de la experticia que complementa el fallo ejecutoriado, cómo se prueba el monto de la indemniza¬ción que debe pagar el ejecutado, cuales son los medios de impugnación del dictamen de los peritos y la oportunidad para interponerlos, así como otros aspectos relacionados con el tema, que permiten comprender de una manera clara, esta institución jurídica.

II NATURALEZA JURÍDICA

Para determinar cual es el régimen legal aplicable a una determinada institución, es preciso buscar la categoría jurídica general en la cual se pueda encuadrar la que se está estudiando,

como lo explica Montero Aroca (1996): ‘cuando los autores discuten en torno a la naturaleza jurídica del proceso están haciendo exactamente esto: buscan la categoría jurídica general (género) en el que encuadrarlo.’ (p. 147)

De esta manera, cuando haya silencio de la ley, se podrán aplicar, supletoriamente, a la institución en estudio (especie), las mismas normas legales que se aplican a las demás institu¬ciones de su género.

En el caso de la experticia que se tiene como complemento del fallo ejecutoriado, como expresamente la denomina el legislador en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil (CPC), es necesario determinar su naturaleza jurídica, para poder resolver los aspectos no previsto en la citada norma, a tal fin debemos revisar las diferentes posiciones doctrinal es y jurisprudenciales.

1. ¿Es un medio probatorio?

   El distinguido procesalista, Rengel Romberg (1991), aclara este aspecto y afirma: ‘Nuestra casación ha puntualizado la diferencia existente entre la experticia complementaria del fallo y la experticia como medio probatorio’ (t. 11, p. 305)

   La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, es reiterada y pacífica en afirmar que la experticia que se tiene como complemento del fallo ejecutoriado no es un medio de prueba, así lo ha expresado en sentencia del 16 de agosto de 1988:

   ‘Igualmente reitera la posibilidad de que probada la relación de trabajo los salarios puedan acreditarse a través de experticia complementaria y finalmente que la experticia complementaria no es una prueba y por la tanto nunca se podrá invocar desigualdad procesal so pretexto de que por esta v/a el Juez está proporcionán¬doles pruebas a las partes’ (Hung, No. 6, p. 14)

   En efecto, la experticia complemento del fallo ejecutoriado, por realizarse después de terminado el proceso de conocimien¬to, no puede cumplir con la función propia de un medio proba¬torio, es decir, no traslada hechos al proceso para verificar las afirmaciones de hecho de las partes, a fin de que el Juez cumpla con la función de juzgar; sino que por el contrario, después de cumplir esa función a fin de ejecutar lo juzgado, es que se práctica esta experticia; razón por la cual, el legislador dispone que la misma se realice conforme a las reglas del justiprecio (artículos 556 al 562 del CPC) y no según las reglas de la experticia como medio probatorio (art. 451 al 471 del CPC).

   En conclusión, conforme a la ley adjetiva, a la doctrina y jurisprudencia citadas, podemos afirmar que la experticia provista en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, no tiene la naturaleza jurídica de un medio probatorio y en consecuencia, lo no previsto en dicha norma, no puede ser resuelto, supletoriamente, con las disposiciones legales que para el medio probatorio de experticia contienen el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil.

2. ¿Es parte de la sentencia?

   La doctrina patria señala que la experticia en estudio, es parte de la sentencia, sostiene Rengel-Romberg (1991): ‘Es complementaria del fallo. Esto es, la experticia entra a integrar¬lo, constituyendo con él un todo indivisible, de lo que resulta que tal dictamen de peritos participa procesalmente de la natu¬raleza intrínseca de una decisión Judicial.’ (1. n, p. 306)

   En este mismo sentido se pronuncia Naranjo (1987): ‘La experticia complementaria del fallo es una parte de la sentencia, y por lo tanto, la parte perdidosa en el juicio puede ejercer la apelación.’ (p. 156)

   La Corte Suprema de Justicia ha decidido, de manera reite¬rada: ‘La experticia complementaría del fallo ha sido considera¬da jurisprudencialmente como parte integrante de la sentencia definitiva que la ordena’. (Pierre Tapia, 1997, No. 3, p. 236)

   Y con más claridad ha dicho: ‘La sentencia de naturaleza especial a la que se contrae el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil vigente... está integrada por dos partes, que se dictan en dos momentos distintos del proceso. Cada una de esas partes es una fracción y la unión o suma de ellas constituye la unidad del fallo.’ (Gaceta Forense, t. 142, Vol. IV, p. 2989)

   Estos criterios de la doctrina y jurisprudencia han sido aceptados pacíficamente, sin embargo, consideramos que reco¬nocerle a esta experticia la misma naturaleza jurídica de la sentencia firme a la que complementa, no resuelve el asunto de manera adecuada, pues si esto fuese así, el régimen legal supletorio aplicable a. la experticia prevista en el artículo 249 del CPC ( especie) debería ser el de las sentencias judiciales (género).

   Pero esto no ocurre así; la ley adjetiva se encarga de desvir¬tuar tal afirmación.

   En primer lugar, la sentencia definitiva es un acto procesal del Juez (artículos 21, 243, ordinal 1° y 246 del CPC); mientras que la experticia complemento del fallo ejecutariado es un acto de peritos, quienes son auxiliares del Juez y como tales son terceros en el proceso, como la aclara Devis Echandia (1981): ‘ser auxiliar no significa ser subalterno del Juez, sino un tercero. que colabora’. (t. 11, p. 319)

   Por eso Zoppi (1989) considera incorrecto el uso del término ‘decisión’ de los expertos en el artículo 249 del CPC: ‘un Código de Procedimiento Civil no puede usar la palabra decisión para referirse a algún pronunciamiento que no emane de la autoridad que puede darlo: el juez’ (p. 371); Y agrega: ‘los peritos o expertos emiten dictámenes, pareceres, informes u opiniones’ (p. 372).

   En segundo lugar, la sentencia definitiva, es por excelencia, la manifestación del poder jurisdiccional (artículos 1, 12 Y 242 del CPC), mientras que la experticia complemento del fallo ejecutoriado no forma parte de esa función de juzgar, como lo sostiene la Sala de Casación Civil en sentencia del 1 de 57 diciembre de 1988: ‘la experticia complementaría no conlleva una delegación de la facultad jurisdiccional del Juez, ya que los expertos no juzgan, ni deciden, sólo evalúan... el monto de los frutos, intereses, daños o indemnización objeto de la condena.’ (Gaceta Forense, t. 142, Vol. IV, p. 2989)

   En tercer lugar, los recursos para impugnar las sentencias judiciales (Títulos VII, VlII y IX del Libro Primero del CPC), resultan inaplicables para impugnar la experticia complemento del fallo ejecutoriado, por lo cual el mismo artículo 249 del CPC, prevé un medio de impugnación, Particularmente aplicable, que denomina reclamo. Al respecto dice el Dr. L.M.A., citado por naranjo (1987): ‘pero los expertos no con Jueces, esos expertos son expertos, y por esa razón hay el reclamo’. (p. 155)

   En definitiva, al no ser la experticia complemento del fallo ejecutoriado, una manifestación de la función de juzgar, consi¬deramos que no puede tener idéntica naturaleza jurídica que la sentencia definitiva que la ordena y menos aún que sea parte de ella. En este sentido, sostiene Devis Echandía (1986): ‘la exper¬ticia se tendrá como complemento del fallo, mas no se equipara al propio fallo’ (1. L p. 462); en consecuencia, lo no previsto en el artículo 249 del CPC para dicha experticia ( especie), no puede ser resuelto, supletoriamente, conforme a las normas le¬gales que regulan la sentencia judicial (género).

3. Nuestra posición

   Para fijar posición en este interesante tema, consideramos conveniente, analizar por separado la actuación de los peritos y la actuación del Juez que ejecuta la sentencia...’. (Cuenca E, Leoncio, “Revista de Derecho Probatorio N° 12” Editorial Jurídica Alva, Caracas-2000, págs. 53-58) (Negritas y subrayado de este Tribunal).

   En resumen, la experticia complementaria del fallo ejecutoriado, que prevé el citado artículo 249, es una institución que tiene una naturaleza jurídica propia, no es por tanto, un medio de prueba.

   Por tal motivo, este Juzgado estima que el régimen legal aplicable al dictamen de los peritos, es el previsto en la citada norma, sin que resulte aplicable para determinar su naturaleza jurídica, ni el régimen legal de los medios de prueba (experticia), ni el de las sentencias judiciales.

   El medio para fijar el monto de la indemnización, lo constituye el dictamen de los peritos, que tiene ese único objeto: Hacer líquida la cantidad expresada en la sentencia condenatoria, por cuanto, la prueba de la procedencia de la indemnización y demás límites objetivos, ya están establecidos en el fallo que se ejecuta, con los medios de prueba existentes en autos.

   Los peritos, como terceros en la causa, aportan sus conoci¬mientos técnicos, solamente para fijar en términos monetarios, el monto que debe pagar el ejecutado. Por esta razón, si las pruebas existentes en autos no les permiten cumplir su encargo judicial, pueden recurrir a elementos de cálculo que están fuera de los autos.

   En definitiva, es el juicio técnico de los peritos, expresado en su dictamen, el medio para fijar el monto de la indemni¬zación, sin que su naturaleza se modifique por el hecho de que deba constar en autos en forma escrita. Aclarando que, cuando ese dictamen queda sin efecto a través del reclamo, o de oficio, la fijación definitiva la hace el Juez mediante un auto dictado en ejecución de sentencia.

   Nuestro más Alto Tribunal, ha dejado expresamente establecido que toda decisión debe contener la determinación de la cosa u objeto sobre el que recae el fallo. Lo contrario, haría inejecutable el fallo e impediría la determinación del alcance de la cosa juzgada. En efecto, dicha Sala en decisión del 3 de mayo de 2006, Caso: CLAUCO A.A. y HEYSI J.P.S. c/ L.M.M.I., estableció que el requisito de determinación de la cosa u objeto sobre la cual recae la decisión, previsto en el artículo 243 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil:

   ...resulta indispensable y necesario para que el fallo constituya un título autónomo y suficiente, el cual lleve en sí mismo la prueba de su legalidad, y en el supuesto de resultar definitivamente firme, sea de posible ejecución sin acudir a otros recaudos ni actas, que puedan generar nuevos derechos o declaraciones no hechas en la fase de cognición. Asimismo, este requisito persigue garantizar que el contenido de la sentencia permita determinar los efectos de la cosa juzgada, siendo perfectamente posible, en virtud del principio de unidad del fallo, que tal determinación esté expresada en cualquier parte de la sentencia, no únicamente en su parte dispositiva. (Sent. 24-3-2003. Caso: R.R.G. c / C.L.D.)...

   .

   Asimismo, el 2 de junio de 2005, en el juicio de EMILIO CUARTERO BERNABÉ c/ S.E.P.M., la Sala dejó sentado que:

   “...En el presente caso el sentenciador de alzada a fin de determinar el pago de los intereses a la rata del 1% mensual desde el mes de noviembre de 1997 hasta el pago «definitivo de lo demandado”, ordenó la práctica de una experticia complementaria del fallo.

   Ahora bien, la facultad del juez de ordenar experticias complementarias del fallo está prevista en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, que autoriza al juez impedido de estimar el monto de la condena según las pruebas, por carecer de conocimientos técnicos, en cuyo caso la ley permite ordenar hacer dicha estimación a través de peritos. No obstante, ello no puede ser extendido como una delegación de la función jurisdiccional a personas que no han sido investidos (sic) por el estado de esa delicada misión, que es propia del juez.

   Los peritos no pueden actuar como jueces y decidir los fundamentos o bases del daño a pagar. La función de los expertos debe circunscribirse a una cuantificación monetaria de la condena, que deben estar enmarcados o limitados en la decisión misma, para que no se produzcan extralimitaciones en la experticia, ni se generen derechos nuevos no consagrados en la sentencia. Tampoco puede fomentarse la apertura de un nuevo contradictorio en fase de ejecución judicial, en cuanto a la discrepancia de tales daños, producto de una indeterminación objetiva que deje al criterio de cada parte, una impresión incierta o demasiado subjetiva del monto real de esos daños.

   En otras palabras, la función jurisdiccional la ejerce el juez y no los peritos, y por ello, los lineamientos o puntos sobre la base de los cuales se elaborará la experticia, deben provenir del fallo.

   La sentencia, como expresión de la máxima potestad jurisdiccional, debe bastarse a sí misma, esto quiere decir que para comprender su dispositivo, y en consecuencia darle cumplimiento, debe resultar autosuficiente, sin necesitar el auxilio de ningún otro documento, ni acta del expediente.

   Es preciso que sus términos estén expresados en forma clara y completa para que cumpla su fin último, cual es plasmar en forma indubitable la soberana decisión a que ha arribado el sentenciador, luego de su analítico estudio del caso.

   Respecto del requisito de determinación del objeto sobre el que recae la decisión, previsto en el ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el criterio general que dicha determinación debe aparecer directamente del fallo, y no por referencia a otro documento o recaudo fuera del fallo, porque la sentencia debe ser auto suficiente y contener en sí todos los requisitos, menciones y circunstancias que la ley exige, sin que sea preciso acudir a otros elementos extraños para complementarla o hacerla inteligible.

   Es claro, pues, que el sentenciador debe determinar con exactitud los límites que sujetan la actividad del perito, quien se convierte en un mero ejecutor de la orden judicial impartida, con el solo propósito de aplicar sus conocimientos técnicos y calcular la respectiva estimación.

   Ahora bien, una de esas indicaciones necesarias es precisamente la fecha tope de inicio y terminación del lapso en que deben ser computados los intereses cuyo pago es condenado, los cuales deben ser fijados sin margen de duda, sin que exista discrecionalidad del experto para fijar una u otra oportunidad.

   En ese supuesto, el sentenciador debe indicar en su decisión los lineamientos o puntos de apoyo que servirán de base para que los expertos determinen cuantitativamente el cálculo ordenado, tales como: monto de la condena, fechas límites en que fueron devengados los intereses cuyo pago no ha sido satisfecho y es objeto de condena, la tasa de interés aplicable, así cualesquiera otro dato que el juez considere indispensable para el desarrollo de las actividades técnicas de los peritos, ya que la experticia complementaria constituye en definitiva con la sentencia un solo acto de procedimiento, complementándola e integrándose como una parte más de ella.

   ...Omissis...

   Este criterio ha sido establecido por la Sala reiteradamente, entre otras, en sentencia de fecha 13 de julio de 2000 (Caso: Ceric, Centre, Detudes Et de Realisations Industrielles Et Commerciales c/ Alfarería Mecánica Charallave, C.A.), en la cual dejó sentado:

   ‘...La recurrida ha sometido a los expertos que han de practicar la experticia complementaria del fallo, una actividad que de los propios elementos aportados, no podrán desarrollar, concretamente, ordena a los expertos que establezcan el monto de los intereses causados hasta la fecha de pago, lo que constituye un acontecimiento que pudiera producirse con posterioridad a dicha experticia complementaria del fallo y, por ello, es incierta su previa determinación.

   Ahora bien, los expertos llamados a complementar un fallo por vía de experticia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, no se constituyen en jueces ni le es dable hacer consideraciones o apreciaciones personales, sino tan sólo, deben limitarse a cumplir estrictamente lo ordenado en la sentencia. Por tanto, es deber inexcusable de los jueces, cuando ordenen la práctica de una experticia complementaria del fallo, establecer con toda precisión el alcance y los elementos de base que han de emplearse para el cálculo que se les exige, so pena de incumplir el ordinal 6° del artículo 243 del mismo Código, y en consecuencia, incurrir en el vicio de indeterminación objetiva...’. (Negritas y subrayado de la Sala).

   Con base a los anteriores razonamiento y al no poder esta Juzgadora determinar con exactitud a qué cantidad de superficie o metros cuadrados corresponden cada una de estas áreas, por no aparecer en los autos prueba alguna que así lo determine, y no estándole permitido delegar la función jurisdiccional en experto que lo determinen, pues de hacerlo viciaría el fallo en tal magnitud, que el mismo sería objeto de nulidad a través de la denuncia en casación, de la violación de los artículos 249 y 243 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, pues a juicio de esta Alzada ha debido en la etapa probatoria, el demandado reconviniente promover la prueba de experticia con la finalidad de determinar el área ocupada y el valor del metraje, y no lo hizo; razón por la cual es ineludible declarar sin lugar la reconvención.

   Por otra parte, considera quien suscribe la presente decisión que si bien es cierto que el procedimiento incoado elegido por la parte accionante es el correcto, no es menos cierto que aun cuando fue muy acertada la reconvención planteada por Inversiones Ramajú en virtud del incumplimiento por parte del actor, ha debido promover la prueba de experticia, por la razones ya expresadas.

   Finalmente, al existir en las actas que conforman el presente expediente pruebas capaces de debilitar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento; planteada por el Banco Latino en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJÚ, considera quien aquí suscribe que la demanda no debe prosperar en derecho. ASÍ SE DECLARA.

   VII

   DISPOSITIVO

   Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por autoridad de la ley, declara:

SIN LUGAR la solicitud de reposición de la causa interpuesta por la empresa Inversiones Ramajù S.A., por improcedente por cuanto los intervinientes en la causa siempre han estado a derecho durante el transcurso de la misma.

SIN LUGAR la acción que por Resolución de Contrato de arrendamiento interpusiera Banco Latino C.A, contra la empresa Inversiones Ramajù, ambas partes identificadas a lo largo del presente fallo

SIN LUGAR la reconvención propuesta por la empresa Inversiones Ramajù S.A. contra el Banco Latino.

QUEDA ANULADA la sentencia dictada en fecha 02 de octubre de 2002, por este Juzgado Superior.

Se condena en costas de la demanda a la actora reconvenida, por haber resultado totalmente vencida, y se condena en costas de la reconvención a la demandada reconviniente, respectivamente.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo revisto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de febrero de dos mil once (2011). Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA,

M.A.R.

LA SECRETARIA

YROID FUENTES L.

En esta misma fecha se registro y público la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

YROID FUENTES L.

Exp. 7863.