Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 14 de Noviembre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y APODERADOS

PARTE ACTORA: L.C.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.905.587, de este domicilio y hábil, actuando con el carácter de Presidente de la firma GARIZIM S.A., la cual se encuentra inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nro. 23, Tomo 6-A, de fecha 11 de mayo de 1978, con posterior modificación por ante el Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripción Judicial, bajo el Nro. 82, Tomo 12-A, de fecha 11 de septiembre de 1977.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.M.R.C. y A.C.O.D.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 21.229 y 11.740, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: O.A.P.V., Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-1.580.773.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: P.B.O., D.M.S., GERARLDINE CHIQUITO VARELA y W.J.M.G., inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.427, 48.404, 59.126 y 67.025, respectivamente. Y M.A.Q.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 68.092, ANGGIE M.R.E., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 93.479.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE No. 852.

I

ANTECEDENTES DEL CASO

A la presente demanda se da inicio mediante recepción de escrito libelar proveniente del Juzgado distribuidor de expedientes en fecha 14 de marzo de 2000; mediante el mismo se interpone una demanda de Resolución de contrato de arrendamiento, la cual es intentada por la empresa GARIZIM, S.A., contra el ciudadano O.A.P.V..

La demanda se fundamenta en las siguientes alegaciones:

.-Señala que en fecha 30 de septiembre de 1.993, la sociedad Mercantil ROCOLBO, C.A., de este domicilio, dio en calidad de arrendamiento, mediante contrato privado, al ciudadano O.A.P.V., un inmueble consistente en un apartamento, signado con el Nro. 06, ubicado en la primer planta del Edificio San Sebastián, situado en la calle 5 entre carreras 8 y 9 de la Parroquia San S.d.M.S.C.d.E.T.; contrato cuyo término de duración era de seis (6) meses prorrogables por períodos iguales a partir de la fecha indicada.

.- Señala que la firma GARIZIM S.A., por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del segundo circuito del Registro Público del Municipio san C.d.E.T., adquirió en su totalidad el Edificio San Sebastián y del cual forma parte el inmueble objeto de la presente acción; por lo que la demandante se subrogó como arrendadora del apartamento y el demandado como arrendatario de la empresa demandante.

.- Señala que el último canon de arrendamiento pactado fue la suma de Bs. 22.100,oo ahora Bs. 22,10 y que el demandante notifica al accionado en fecha 22 de febrero de 1.999, que no se prorrogaba el contrato, que la última prorroga vencía el 30 de marzo de 1999 y que el demandado tenía la obligación de cancelarle los cánones de arrendamiento y hasta la presente fecha no ha cancelado desde febrero de 1.999 a febrero del 2.000, lo cual asciende a la suma de Bs. 292.500 ahora Bs. 292,50. Expresa además que el pago se estableció por mensualidades vencidas, como se señala en la cláusula segunda del contrato.

.- Que por lo anterior se encuentra facultado para actuar por vía Judicial para que solicitar la Resolución del contrato de arrendamiento y por ende la desocupación del inmueble, pague los gastos Judiciales y los daños y perjuicios.

.- Fundamenta su demanda en los artículos 1.133. 1.159, 1.160. 1.167, 1.579, 1.264, 1.594 del Código Civil, cláusulas del contrato de arrendamiento, por encontrarse subrogada en arrendadora para peticionar la resolución del contrato de arrendamiento, el pago de la suma de Bs. 292.500 por cánones vencidos, la suma de Bs. 22.100,oo mensuales a partir del 01 de marzo de 2.000 hasta la entrega del inmueble por concepto de daños y perjuicios, que se entregue el inmueble en el mismo buen estado en que se recibió y el pago de las costas.

.- Solicita medida de secuestro y estima su demanda en la suma de Bs. 292.500 ahora equivalentes a Bs. 292,50.

DE LA ADMSION DE LA DEMANDA:

Mediante auto de fecha 16 de marzo del 2.00 (f. 42), se da admisión a la demanda de autos, con la orden de comparecencia para que el demandado compareciera al segundo día de despacho a la constancia en autos de su citación, acordándose medida de secuestro sobre el inmueble.

.- En fecha 23 de marzo del 2000, comparece la abogada P.B. inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.427, consignando poder otorgado por la demanda y procede a recusar a la juez Nelly Zohira Barrios Pernia y mediante auto de fecha 28 de marzo de 2.00, el Tribunal niega la representación de la abogada P.B..

Mediante auto de fecha 05 de julio de 2.000, la Juez Sonia Ramírez Duque, se avoca al conocimiento de la causa.

CONTESTACION DE DEMANDA:

Mediante escrito que riela a los folios 68 al 77, la representación de la demandada procede a dar contestación a la demanda de autos, indicando en la misma lo siguiente:

.- Denuncian en primer término la inepta acumulación de acciones, por existir dos peticiones contradictorias, la resolución del contrato y el cumplimiento del contrato que es el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, lo cual trae como consecuencia que la sentencia será contradictoria, por lo que promueven la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 78 eiusdem .

.- Denuncian la falta de cualidad e interés de la actora, de acuerdo al principio de relatividad de los contratos, conforme al artículo 1.166 del Código Civil.

.- Señala que aún cuando es evidente la falta de cualidad señalada, no por ello deja de explicarse porque la ausencia de notificación de la cesión o no subrogación del contrato, ya que en el presente caso no se ha ejercido la acción subrogatoria del artículo 1278 del Código Civil, ya que existen una serie de pruebas que demuestran que la empresa RICOLBO C.A., administraba el inmueble para el momento de la venta del mismo y de las actas del expediente no se evidencia la notificación de ley para el inquilino.

.- Niega y rechaza adeudar los cánones de arrendamiento de los meses de febrero de 1999 a febrero del 2000 y que ante la negativa de la inmobiliaria Ricolbo de recibir el pago de lo que se adeudaba, procedió a consignar los mismos ante el Tribunal 3ro de los Municipios, expediente Nro. 082, ya que por cuanto Garizim notificó la no prorroga del contrato, se solicitó en fecha 02 de marzo de 1999, que se aperturara cuenta a su nombre.

.- Señala que en el expediente de consignaciones, existe lo siguiente: Consignación del mes de febrero de 1999, el día 02 de marzo de ese mismo año, notificación de fecha 05 de abril de 1999, pago del mes de marzo, en fecha 05 de abril de 1999 y consignaciones consecutivas hasta el año 2000 y que es en fecha 17-12-1999, que el Tribunal receptor de las consignaciones comienza a ordenar el expediente en forma debida.

.- Niega y rechaza que se adeude lo correspondiente a los meses de febrero a diciembre de 1999 y enero y febrero del 2000, así mismo niegan y rechazan que el demandado deba pagar por concepto de cánones de arrendamiento la suma de Bs. 292.500, ya que el inmueble se encuentra regulado por la División de inquilinato de la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T., desde el 12 de marzo de 1969 en un monto de Bs. 420,oo mensuales.

Peticiona la demandada en su mismo escrito de contestación de demanda, la intervención del tercero, empresa RICOLBO, C.A., arrendadora para le fecha en que presuntamente GARIZIM, adquirió el inmueble, ello como cita en saneamiento y garantía, a objeto de que tal tercero, declare la existencia del relación del contrato de arrendamiento pactado con el demandado y la fecha en que fueron pactados los pagos. Señala que por ello interpone, con fundamento en el artículo 370, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil,, cita en garantía de la empresa RICOLBO, en la persona de su representante legal.

Al efecto anterior señala que el demandado, celebró contrato de arrendamiento con la empresa RICOLBO, sobre el inmueble ubicado en el Edificio San Sebastián, apartamento Nro. 06, ubicado en la calle 5 de la ciudad de san Cristóbal, Estado Táchira. Y la empresa demandante compró el inmueble, en fecha 29-09-98, pero la empresa RICOLBO, C.A. emitió recibos por pagos de arrendamiento a los meses de agosto, septiembre y octubre de 1988, y que de esos recibos se evidencia que la demandada tenía como arrendadora a la empresa RICOLBO, C.A. y no a GARIZIM C.A.

Conforme a lo anterior señala que demanda, conforme a lo indicado en el ordinal 5º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 382 eiusdem, así como 1503 a 1526 del Código Civil, a la empresa RICOLBO, C.A., para que convenga en: Que a partir del 30 de septiembre de 1993, se convirtió en la arrendadora del inmueble, que para el mes de septiembre y octubre de 1998, era la arrendadora del inmueble y para que convenga en que jamás cedió por escrito el contrato de arrendamiento.

Mediante escrito de fecha 13 de julio de 2000, la demandante presenta escrito de promoción de pruebas. (f.82 y 83)

Mediante escrito de fecha 18 de julio del 2000, la representación actora procede a rechazar las cuestiones previas opuestas por la demandada.

REPOSICION DE LA CAUSA:

Mediante auto de fecha 19 de julio del 2.000, (fs. 129 al 132), la representación actora ordena la reposición de la causa al estado de fijarse nueva oportunidad para que tenga lugar el acto de contestación de demanda, declarando nulo lo actuado a partir del auto de fecha 28 de marzo de 2000. Auto que es apelado mediante escrito de fecha 25 de julio del 2000.

Mediante auto de fecha 26 de julio de 2.000 (f. 136), se acuerda fijar el segundo día de despacho siguiente a esa fecha para el acto de contestación de demanda.

Mediante auto de fecha 26 de julio de 2.000, se oye en un solo efecto la apelación realizada por la parte actora.

NUEVA CONTESTACION DE DEMANDA:

A los folios 139 al 148, la demandada presenta en fecha 28 de julio de 2.000, escrito de contestación de demanda, en términos similares a la primera contestación de demanda.

Mediante diligencia de fecha 28 de julio de 2000 (f. 149), la representación actora apela del auto que fijó el segundo día despacho para la contestación de demanda.

Mediante diligencia de fecha 01 de agosto de 2000 (f. 150), la representación actora, recusa a la juez Sonia Ramírez Duque, quien a su vez expone en acta de fecha 02 de agosto de 2000 (f. 152) se declare sin lugar la recusación opuesta.

Riela al folio 153, auto de fecha 02 de agosto de 2.000, que acuerda remitir el expediente a los Juzgado de Municipio y de instancia a los efectos del artículo 93 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 08 de agosto de 2.000, (f.156), este Tribunal procede a dar entrada al expediente, avocándose la juez Exarella Dávila al conocimiento del mismo.

Mediante escritos de fechas 25 de septiembre de 2.000 y 26 de septiembre de 2.000, la representación actoral presenta escritos de promoción de pruebas

Riela a los folios 207 al 298, sentencia interlocutoria de fecha 21 de septiembre de 2.004, que repone la causa al estado de que se admita la cita en garantía del Tercero, Inmobiliaria RICOLBO, C.A., de lo que se ordenó notificar a las partes.

Riela a los folios 222 al 225, escrito de pruebas presentado por la demandante en fecha 07 de marzo de 2.005, las cuales son admitidas mediante auto de fecha 07 de marzo de 2.005.

Mediante diligencia de fecha 21 de marzo de 2005, la representación de la accionada señala que las pruebas presentadas por la demandada son extemporáneas en razón de que se trajeron a los autos antes de ser admitida la citación de la empresa citada en garantía.

En fecha 14 de junio de 2.005, el Juez J.J.M.C. se avoca al conocimiento de la causa.

Mediante auto de fecha 17 de noviembre de 2.005, se acordó expedir nuevamente boleta de citación a objeto de que el alguacil proceda a agotar la citación personal de la demandada.

Mediante diligencia de fecha 01 de marzo de 2.006, el alguacil señala que en reiteradas oportunidades ha solicitado a la ciudadana M.F.C.P., a quien no ha logrado contactar. (f.279)

Mediante diligencia de fecha 10 de marzo de 2.006, la representación de la demanda solicita la citación por carteles del tercero. Por lo que mediante auto de fecha 13 de marzo de 2.006, se acordó librar carteles de citación. (fs.280 y 281)

Mediante diligencia de fecha 10 de abril de 2.007, la representación de la accionada solicita se libre nuevo cartel de citación a la tercera en garantía, (RICOLBO, S.A.) en la persona de su representante, ciudadana M.F.C.P.. Lo cual es acordado mediante auto de fecha 25 de junio de 2.007 (fs. 283 al 285)

ACTUACIONES AL CUADERNO DE MEDIDAS:

Mediante auto de fecha 16 de marzo de 200, el Tribunal segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, decretó medida preventiva de secuestro, el cual versaba sobre el inmueble consistente en un apartamento, signado con el Nro. 6, ubicado en la primera planta o primer piso del Edifico San Sebastián, situado en la calle 5, entre carreras 8 y 9, San Cristóbal, Estado Táchira. (folios 1 al 5 cuaderno de medidas)

Mediante diligencia de fecha 23 de marzo del 200, el demandado procede a recusar al Juez ejecutor, A.M.. (f. 15).

Mediante escrito de fecha 24 de marzo del 2.000 (fs. 20 al 23), el juez recusado peticiona sea declarada sin lugar la recusación interpuesta. Igualmente se acuerda mediante auto de fecha 24 de marzo de 2.00, remitir copia certificada de las actas de la comisión al Juzgado de los Municipios y la remisión de la comisión al Juzgado primero ejecutor de medidas.

Mediante escrito de fecha 28 de marzo de 2.00, la representante Judicial de la demandada presenta escrito al Tribunal ejecutor indicando que de conformidad con el artículo 239, reclama al comitente, devuelva previa suspensión la comisión por la incompetencia del Tribunal ejecutor y por la solvencia del demandado.

Consta a los folios 165 al 166 acta levantada por el Tribunal ejecutor de medidas que realiza la medida acordada, por lo que declara legalmente secuestrado el inmueble.

A los folios 172 al 179, riela escrito de oposición a la medida de secuestro alegando solvencia arrendataria, constitución de hipoteca legal sobre el bien en el cual recae la medida de secuestro, nulidad del secuestro por mandato de la juez recusada y la inexistencia del secuestro ordenado por el Tribunal en auto de fecha 29 de marzo del 2000.

A los folios 180 al 181, riela escrito de pruebas promovido por la demandada en la incidencia de la medida, conforme a lo indicado en el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil.

Riela a los folios 183 al 188, escritos de pruebas presentados por la accionada en la incidencia de la medida, con fechas 10 de julio y 17 de julio de 2.000.

II

MOTIVA DEL FALLO

Se expresa a continuación una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que se ha planteado la controversia, a objeto de determinar los términos de la controversia.

ALEGATOS DE LA ACTORA:

Señala la accionante que en fecha 30 de septiembre de 1.993, la sociedad Mercantil ROCOLBO, C.A., de este domicilio, dio en calidad de arrendamiento, mediante contrato privado al demandado un inmueble consistente en un apartamento, signado con el Nro. 06, ubicado en la primer planta del Edificio San Sebastián, situado en la calle 5 entre carreras 8 y 9 de la Parroquia San S.d.M.S.C.d.E.T.. Que en el contrato se estableció una duración era de seis (6) meses prorrogables por períodos iguales a partir de la fecha indicada.

Señala que posteriormente la demandante por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Público del Municipio San C.d.E.T., adquirió en su totalidad el Edificio San Sebastián y del cual forma parte el inmueble objeto de la presente acción, por lo que la demandante se subrogó como arrendadora del apartamento y el demandado como arrendatario de la empresa demandante.

Expresa que siendo el que el último canon de arrendamiento pactado fue la suma de Bs. 22.100,oo ahora Bs. 22,10; la demandada fue notificada en fecha 22 de febrero de 1.999 que no se prorrogaba el contrato, que la última prorroga vencía el 30 de marzo de 1999 y que el demandado tenía la obligación de cancelarle los cánones de arrendamiento y hasta la presente fecha no ha cancelado desde febrero de 1.999 a febrero del 2.000, lo cual asciende a la suma de Bs. 292,50, siendo que el pago se estableció por mensualidades vencidas como se señala en la cláusula segunda del contrato.

Que por lo anterior demanda la Resolución del contrato de arrendamiento y por ende la desocupación del inmueble, más los gastos Judiciales y los daños y perjuicios, con fundamento en los artículos 1.133. 1.159, 1.160. 1.167, 1.579, 1.264 y 1.594 del Código Civil, y en las cláusulas del contrato de arrendamiento.

DEFENSAS Y EXCEPCIONES DE LA DEMANDADA:

Denuncian en primer término la inepta acumulación de acciones por existir dos peticiones contradictorias, la resolución del contrato y el cumplimiento del contrato que es el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, promoviendo en consecuencia la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 78 eiusdem

Enuncian la falta de cualidad e interés de la actora de acuerdo al principio de relatividad de los contratos, conforme al artículo 1.166 del Código Civil y señalan que aún cuando es evidente la falta de cualidad señalada, no por ello deja de explicarse porque la ausencia de notificación de la cesión o no subrogación del contrato, ya que en el presente caso no se ha ejercido la acción subrogatoria del artículo 1278 del Código Civil.

Niegan y rechazan adeudar los cánones de arrendamiento de los meses de febrero de 1999 a febrero del 2000 y que ante la negativa de la inmobiliaria Ricolbo de recibir el pago de lo que se adeudaba, procedió a consignar los mismos ante el Tribunal 3ro de los Municipios, expediente Nro. 082, ya que por cuanto Garizim notificó la no prórroga del contrato, se solicitó en fecha 02 de marzo de 1999, que se aperturara cuenta a su nombre, siendo que en el expediente de consignaciones, existen consignaciones desde el mes de febrero de 1999, el día 02 de marzo de ese mismo año, notificación de fecha 05 de abril de 1999, pago del mes de marzo, en fecha 05 de abril de 1999 y consignaciones consecutivas hasta el año 2000.

Niegan y rechazan que se adeude lo correspondiente a los meses de febrero a diciembre de 1999 y enero y febrero del 2000, así mismo niegan y rechazan que el demandado deba pagar por concepto de cánones de arrendamiento la suma de Bs. 292.500, ya que el inmueble se encuentra regulado por la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T., desde el 12 de marzo de 1969 en un monto de Bs. 420,oo mensuales.

Peticiona la demandada en su mismo escrito de contestación de demanda, la intervención del tercero, empresa RICOLBO, C.A., arrendadora para la fecha en que presuntamente GARIZIM, adquirió el inmueble, ello como cita en saneamiento y garantía, a objeto de que tal tercero declare la existencia del relación del contrato de arrendamiento pactado con el demandado y la fecha en que fueron pactados los pagos. Señala que por ello interpone con fundamento en el artículo 370 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil cita en garantía de la empresa RICOLBO C.A. en la persona de su representante legal.

DELIMITACION DE LA CONTROVERSIA

Trabada como quedó la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 243.3 del Código de Procedimiento Civil tiene quien juzga que la presente causa versa sobre una demanda de resolución de contrato de arrendamiento, con fundamento según la accionante en que la demandada ha dejado de cancelar cánones arrendaticios por el uso y disfrute del inmueble; circunstancia que niega la accionada alegando haber depositado lo pertinente mediante consignación arrendaticia. Con la defensa previa de la demanda de cuestiones previas y falta de cualidad de la actora.

En ese orden de ideas se tiene que la presente demanda versa sobre una resolución de contrato cuyo procedimiento se rige por lo establecido en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecen:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

.

Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía…

Es por lo anterior que éste Operador de Justicia pasa a resolver lo relativo a la tercería en garantía opuesta por la demandada y de seguidas a resolver la defensa de fondo de falta de cualidad y las cuestiones previas opuestas, y de ser menester considerar el mérito de la controversia relativo a la solvencia o no de la demandada.

DE LA C.D.T.E.G.

Como quiera que se tiene que al momento de dar contestación a la demanda incoada en su contra, señala la accionada, que de conformidad con lo establecido en el artículo 370 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, interpone cita de garantía a la empresa RICOLBO C.A. en la persona de su representante ciudadana M.F.C.P., porque a su decir, esa empresa fue la que celebró el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión de Resolución, que la demandante compró el inmueble pero la empresa RICOLBO C.A., continuó administrando el mismo y emitió recibos de pago de cánones arrendaticios, por lo que la demanda para que convenga o sea condenada en que:

.- a partir del 30 de septiembre de 1993 se convirtió en la arrendadora del inmueble ocupado por la demandada, ubicado en el apartamento Nro. 06 del Edificio San Sebastián, calle 5 de esta ciudad de San Cristóbal.

.- que para el mes de septiembre y octubre de 1998 era la arrendadora del inmueble ocupado por el demandado, apartamento Nro. 06, edificio San Sebastián, calle 5 de esta ciudad de San Cristóbal.

.- que convenga en que jamás le cedió por escrito el contrato de arrendamiento a la demandante.

Conforme a lo expuesto, es necesario establecer en qué consiste la cita de saneamiento y de garantía prevista en el ordinal quinto del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 370.- Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas, en los casos siguientes:

…Omissis…

5º Cuando alguna de las partes pretenda un derecho de saneamiento o de garantía respecto del tercero y pida su intervención en la causa.

La cita de saneamiento y de garantía contenida en el ordinal quinto del artículo 370 antes citado, ha sido definida por Loreto citado por A.R.R. como “la institución mediante la cual, dentro del ámbito de un proceso pendiente puede realizarse también el derecho que afirma una parte del mismo o ambas, a ser saneadas o garantizadas por un sujeto extraño y distinto de los que integran la relación procesal.”

Al respecto, el mencionado autor A.R.R. expresa:

En esta definición se destaca:

1. Es la forma de intervención de terceros en la causa que la doctrina denomina en general la llamada en garantía, mediante la cual una de las partes hace valer en el proceso principal una pretensión contra tercero extraño a los sujetos que integran la relación procesal. Esta intervención se dice forzada, porque se origina por voluntad y a instancia de la parte y no de oficio (iussu iudicis) como lo admiten algunas legislaciones.

2. La pretensión de la parte contra el tercero es considerada accesoria de la pretensión objeto del proceso principal porque está subordinada a ella; sin embargo, la relación de accesoriedad, no expresa acabadamente el sentido de la relación que existe entre la demanda de garantía y la demanda principal, entre las cuales hay solo cierta semejanza por la dependencia en que se encuentra una de la otra. …Omissis...

3. La pretensión del saneamiento o a la garantía se hacen valer en nuestro sistema por la vía incidental en el proceso pendiente, dando así origen a un proceso subordinado que se denomina en nuestro derecho cita de saneamiento o de garantía; pero puede proponerse también por vía principal, en proceso separado, caso en el cual, la decisión sobre esta demanda corresponderá al tribunal donde está pendiente la causa principal, a la cual se acumulará aquella para que un sola sentencia comprenda a todos los interesados. (Arts.387, 48 y 79 C.P.C.) …Omissis…

4. La cita hace valer el derecho de la parte citante a ser saneada o garantizada por el tercero. Esto supone una obligación de saneamiento o de garantía a cargo del tercero, derivada de una relación jurídica material. (Obra cit., ps. 198, 200 y 202).

De lo antes expuesto se colige que para que pueda darse la cita de saneamiento o de garantía, debe existir una obligación al respecto por parte del tercero, derivada de una relación jurídica material.

Ahora bien, no consigue quien juzga que el tercero llamado en la causa se encuentre de manera alguna obligado a realizar saneamiento o que deba cumplir una garantía, pues la relación jurídica que mantenía con el demandado era una relación arrendaticia, la cual se extinguió para el arrendador (tercero llamado a la causa) por el hecho de la subrogación arrendaticia, por lo que a nada se obligaba después de la venta del inmueble al demandante.

En consecuencia de ello, quien juzga considera que la cita en garantía efectuada por la demandada en la presente causa debe ser desechada por inadmisible. Así se decide.

PUNTO PREVIO: FALTA DE CUALIDAD

Señala la accionante que tenía como su arrendador al momento de la venta del inmueble a la empresa RICOLBO C.A., y que no existe prueba en autos de la cesión del contrato de arrendamiento o presunta subrogación del mismo en la persona de la parte actora. Igualmente expresa que conforme al artículo 1.166 del Código Civil, la doctrina ha establecido el principio de la relatividad de los contratos y que partiendo de esta tesis, se evidencia que el contrato de arrendamiento celebrado entre la Inmobiliaria RICOLBO C.A. y la demandada, no puede aprovechar ni beneficiar a la parte actora en forma alguna.

A los efectos de resolver la defensa opuesta de falta de cualidad de la demandante se tiene, que la accionante con el libelo de demanda presenta un contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa RICOLBO C.A. por una parte y por la otra el demandado de autos. Igualmente consta en autos y que igualmente fue acompañado con el libelo de demanda, documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Público del Municipio san C.d.E.T., de fecha 02 de octubre de 1.998, registrado bajo el Nro. 28, Tomo 001, Protocolo 01, folios 1 al 6, que efectivamente la demandante adquirió en la fecha señalada el inmueble objeto de la controversia.

Respecto al caso que nos ocupa, quien juzga se permite citar extracto de la sentencia emitida por la Sala Constitucional de nuestro M.T. sobre la subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto, en sentencia N° 1753, de fecha 9 de octubre de 2006, Exp. 06-0941, con ponencia del Magistrado Dr. F.A.C.L. se dictaminó:

Dicha subrogación (arrendaticia), regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.

Conforme a lo expuesto, debe concluirse que el juzgado accionado en amparo cercenó la garantía constitucional a la tutela judicial efectiva del quejoso, tal como lo indicó el a quo constitucional, al declarar la falta de cualidad del mismo para interponer la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, cuando ha debido pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a su consideración, toda vez que en criterio de esta Sala Constitucional, el ciudadano …, si se encuentra legitimado par, no solo acceder a los órganos de administración de justicia, sino para ejercer la defensa de sus legítimos derechos e intereses, tal como lo señaló el a quo constitucional. …

Según el anterior criterio jurisprudencial interpreta quien juzga, que no se hace necesario una notificación formal del hecho de la enajenación o la adquisición de un inmueble como consecuencia de un determinado negocio jurídico, no se requiere entonces ni es necesaria ninguna notificación a objeto de que el arrendatario tenga conocimiento de la adquisición del inmueble por el nuevo propietario y su eventual subrogación como arrendador, ya que conforme a la anterior decisión vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ello es innecesario, por lo que debe declararse que el demandante es el nuevo propietario desde la fecha en que adquirió el bien inmueble arrendado.

Ahora bien, respecto a ello, es necesario indicar el contenido del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone:

Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

En interpretación de esta norma la Sala Constitucional de nuestro M.T. ha establecido, que en estos casos se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto, se destaca lo ya señalado en sentencia número 1753 de fecha 9 de octubre de 2.006, con ponencia del Magistrado F.A.C.L.. Siendo así, es evidente que quien adquiere un inmueble arrendado, se coloca en la posición del sujeto a quién en abstracto le reconoce la posibilidad de ejercer el derecho de acción; por lo tanto, lo pertinente en este caso es declarar que con independencia de que la demandada no celebró contrato de arrendamiento alguno con la demandante el monto de los cánones arrendaticios fue cancelado al arrendador primigenio, éste nuevo adquiriente por el hecho de la subrogación arrendaticia se encuentra legitimada para ejercer la acción que nos ocupa, por lo que se desecha lo alegado por la demandada respecto a este particular. Declarándose consecuencialmente que la demandante cuenta con cualidad e interés para intentar la presente acción, esto es, existe identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, esto es, el actor L.C.D. obrando con el carácter de Presidente de la Firma GARIZIM S.A. Así se decide.

CUESTION PREVIA: INEPTA ACUMULACION DE ACCIONES

La parte demandada en su Capitulo Primero opone la cuestión previa de inepta acumulación de acciones, alegando que el libelo de demanda peticiona, Primero: la resolución del contrato de arrendamiento, por falta de pago de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1.999 y enero y febrero de 2.000; y Segundo: el pago de la suma de Bs. 292,50 por concepto de cánones insolutos, además del pago de daños y perjuicios estimados en la suma de Bs. 22,10 mensuales causados desde el mes de marzo de 2.000 hasta la entrega definitiva del inmueble.

Con el petitorio anterior, señala la accionada, existen dos peticiones contradictorias, la primera que declara resuelto el contrato de arrendamiento y la segunda que exige el pago de cánones de arrendamiento y por ello debe desecharse la demanda por la presencia de solicitudes o peticiones que se hacen inejecutables.

Para resolver se observa, que ciertamente la demandante acciona la resolución de un contrato de arrendamiento y peticiona el pago de sumas de dinero por falta de pago de cánones arrendaticios y por cánones por causarse hasta la entrega del inmueble, observándose también que tal petición de cobro la hace el actor a título de indemnización de daños y perjuicios.

Respecto a tal petición de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de cánones arrendaticios se cita el criterio jurisprudencial de fecha 04 de abril del 2.003 (TSJ – Sala Constitucional, expediente Nº 01-2891 sentencia Nº 669, ponente: Magistrado Dr. E.C.R.), donde se dejó sentado lo siguiente:

….La sala considera que efectivamente, la situación planteada con respecto a la acumulación prohibida, si así lo consideraba el demando, podía ser objetada por la parte afectada, en el momento de dar contestación a la demanda, pero no ocurrió así, sino que contestó directamente al fondo, con lo cual podría decirse que sin haber objeciones que hubieran podido resolverse en forma oportuna, convalido el petitorio de la demanda.

Con forme a la Jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato.

La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que trascribe la decisión, considera que la demandante no esta pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble, cuyo contrato pide quede resuelto.

Para la sala es indudable que no se pueden acumular en la misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios.

Quien pide la resolución, a fin de que finalice el contrato y las cosas refieren al estado al que se encontraban al momento de la convención y pide que se le indemnice por el uso de una cosa, esta demandando resolución más daños y perjuicios lo que se ajusta a la letra del artículo 1.167 del Código Civil…

Por considerar quien juzga, que en la presente causa se está peticionando una resolución de contrato y subsidiariamente el pago de cánones de arrendamiento por el uso y disfrute, ya dado al inmueble, así como el pago de los cánones por vencerse a título de indemnización de daños y perjuicios, se puede inferir que no se está incurriendo en inepta acumulación de acciones por actuar la demandante conforme a lo indicado en la jurisprudencia señalada. Por lo que se desecha la cuestión previa de existencia de inepta acumulación de acciones hecha por la accionada. Así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

No existiendo otras incidencias por resolver se tiene, que el fondo del asunto debatido versa sobre una demanda de resolución de contrato de arrendamiento fundamentada por el actor en la insolvencia en el pago de cánones de arrendamiento correspondientes a el uso y disfrute del inmueble de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1999 y enero y febrero del año 2.000 con un canon arrendaticio de Veintidós Mil Cien Bolívares (Bs. 22.100,oo), que por efecto de la conversión monetaria son actualmente Veintidós Bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 22,10) para un total de Bs. 292.500,oo actualmente Bs. 292,50; circunstancia que es negada por la accionada con la defensa de que ha pagado los cánones demandados a través del procedimiento de consignación arrendaticia. Así se establece.

Como defensa a lo alegado en cuanto a la insolvencia arrendaticia, la accionada señala haber cancelado lo alegado como insoluto a través del procedimiento consignatario, indicando además que el inmueble se encuentra regulado según acto administrativo de la Dirección de Catastro, División de Inquilinato en la suma de Bs. 400,oo mensuales, ahora Bs. 0,42. Ahora bien, ante la alegación de ese nuevo hecho, la demandada se encontraba obligada a la demostración del mismo, ello conforme a los principios rectores de la carga de la prueba establecidos en la Legislación Civil Venezolana, según el cual partes tienen la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba y se encuentra regulado normativamente en los artículos 1354 del Código Civil en concordancia con los artículos 254 y 506 ambos del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando solo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del Derecho.

En tal razón y como quiera que no consta en autos demostración fehaciente de que el canon arrendaticio del inmueble se encuentra regulado administrativamente en la suma de Bs. 0,42, se establece que el canon del inmueble objeto de la relación arrendaticia es el indicado por la actora en su libelo, esto es, la suma de Bs. 22,10. Así queda establecido.

Se tiene entonces, que la demandada para enervar la pretensión de la actora expresa haber consignado los cánones demandados como insolutos a través del procedimiento consignatario y a tal efecto trae a los autos como demostrativo de tal hecho, expediente de consignaciones arrendaticias inicialmente llevado por el Juzgado Primero de Parroquia de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en el año 1.988, expediente que se valora como documento Público al ser emanado de funcionario Público conforme a lo indicado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar el hecho de la consignación o pago judicial de los cánones arrendaticios por los montos y en las fechas indicadas en el expediente en mención.

Así las cosas se observa, que demandados los pagos de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1.999 y enero y febrero de 2.000, a razón de Bs. 22,10 cada uno, consta en el expediente de consignaciones, que corre agregado al cuaderno de medidas, específicamente de los folios 110 al 156 el pago de esos meses, no obstante tal pago se realiza por la suma de Bs. 0,42, lo que para quien juzga es un pago incompleto o insuficiente, ya que como se estableció previamente el monto del canon arrendaticio era para la época la suma de Bs. 22.100, ya que según el denominado Principio de Principio de Integridad del Pago. El pago debe ser completo, comprender toda la prestación debida, como consecuencia el deudor no puede pretender cumplir en parte la prestación prometida, de allí que no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque esta fuera divisible (Artículo 1.291 del C.C.).

Se tiene entonces, que no habiendo cancelado totalmente lo reclamado por la accionante, esto es, la suma de Bs. 292.500 por concepto de cánones debidos, y constar solo un pago parcial de ese concepto, ello configura un incumplimiento contractual, específicamente a la cláusula segunda del contrato, aunado a lo indicado en el artículo 1.159 del Código Civil los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en el 1.264 eiusdem según el cual, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Por lo tanto, se crea convicción en quien juzga de que reclamado por el actor la resolución del contrato de arrendamiento conforme a lo indicado en el artículo 1.167 del Código Civil quedó suficientemente evidenciado de autos el incumplimiento aunque parcial del demandado en el reclamo de los pagos de cánones arrendaticios. Por lo que la demanda así planteada deberá ser declarada con lugar. Y así se decide.

Igualmente se considera procedente conceder a la actora el petitorio del pago a título de indemnización de daños y perjuicios, es decir la suma de Bs. 22,10 mensuales, contados a partir del día primero de marzo de 2.000 hasta la fecha de la sentencia definitivamente firme, causados por el uso y disfrute del inmueble. Así se decide.

Finalmente se señala, que en razón de que no se concede la totalidad de lo peticionado por la actora en su numeral segundo, esto es, la suma de Bs. 292,50, por razón de que debe ser descontado el monto pagado por la accionada mediante consignación Judicial, lo cual deberá ser determinado mediante experticia contable del fallo a realizarse por Experto Contable, la presente demanda deberá ser declarada Parcialmente con lugar y así deberá expresarse en el dispositivo del fallo.

III

DISPOSITIVO DEL FALLO

En razón a las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

DECLARA PARCIALMENTE con lugar la demanda que por Resolución de contrato de arrendamiento es incoada por la Sociedad de comercio GARIZIM S.A. a través de su Presidente L.C.D., contra el ciudadano O.A.P.V., ambos identificado suficientemente en autos.

SEGUNDO

Con lugar la demanda de Resolución de contrato de arrendamiento propuesta por la Sociedad de Comercio GARIZIM S.A. a través de su Presidente L.C.D., contra el ciudadano O.A.P.V..

En tal razón, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito de manera privada en fecha 30 de septiembre de 1.993 por la Sociedad Mercantil RICOLBO C.A. representada por la ciudadana M.F.C.P., con cédula de identidad Nro. V-5.674.558, y el demandado O.A.P.V.. En consecuencia, éste último en calidad de demandado deberá hacer entrega a la demandante Sociedad de Comercio GARIZIM S.A. a través de su Presidente L.C.D., en el mismo estado en que lo recibió, el inmueble que ocupa como arrendatario, inmueble consistente en un apartamento signado con el Nro. 6, ubicado en la primera planta o primer piso del Edificio San Sebastián, situado en la calle 5 entre carreras 8 y 9 de la Parroquia San S.d.M.S.C.d.E.T..

TERCERO

Inadmisible la cita en garantía propuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.

CUARTO

Sin lugar el pago de la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON 50/100 céntimos (Bs. 292,50), por concepto de cánones arrendaticios reclamados como insolutos y en su lugar se acuerda el pago de la suma que resultare de restar lo consignado judicialmente por la demandada en el expediente de consignaciones N° 082 que cursa ante este mismo Tribunal, y el monto demandado. Monto que se determinará por Experto Contable a través de experticia contable del fallo.

QUINTO

Con lugar el pago de la suma de VEINTIDOS BOLÍVARES CON 10/100 CENTIMOS (Bs. 22,10) por concepto de mensualidades que se causen desde el mes de marzo del año 2.000 a la fecha de sentencia definitivamente firme; lo cual deberá ser determinado mediante experticia complementaria del fallo a realizarse por Experto Contable.

SEXTO

Se exonera a la parte demandada del pago de las costas procesales por no resultar totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los catorce (14) días del mes de noviembre de dos mil doce (2012). AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Zulimar H.M.

En la misma fecha siendo las 03:00 de la tarde se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Zh/nj.

Exp. Nº 852.