Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 25 de Enero de 2011

Exp. 2595-09

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CAPITAL

200° y 151°

PARTE RECURRENTE: León Garo Kilajian venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.284.780.

REPRESENTANTES JUDICIALES DE LA RECURRENTE: R.M.N., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 13.710, y otros

PARTE RECURRIDA: Dirección General Sectorial de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas Y Vivienda.

MOTIVO: Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad contra la Resolución Nº 00013284 de fecha 07 de Agosto de 2009, mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, del local Planta Baja, ubicado en la Calle Colombia, Urbanización Nueva Caracas entre Segunda y Tercera Avenida Parroquia Sucre en la cantidad de Ocho Mil Seiscientos Diecinueve Bolívares fuertes con Setenta y Ocho Céntimos (Bs. F.8.619, 78) emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder popular para las Obras Publicas y Vivienda.

Realizada la distribución correspondiente del expediente en fecha 22 de octubre de 2009 por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, fue asignado a este Juzgado el conocimiento de la causa, en fecha 23 de octubre de 2009, siendo distinguida con el Nº 2595-09.

En fecha 27 de octubre de 2009, este Juzgado ordeno solicitar los Antecedentes Administrativos de la Resolución 00013284 de fecha 07 de Agosto de 2009, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda mediante oficio Nº 1506-2009.

Cumplidos el lapso para presentar los informes y todas las formas del procedimiento, siendo la oportunidad de dictar sentencia en la presente controversia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:

-I-

SOBRE LA ACCIÓN INCOADA

La recurrente fundamenta el presente Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad, sobre la base de los siguientes argumentos de hecho y de derecho:

Que la resolución fijó un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Ocho Mil Seiscientos Diecinueve Bolívares fuertes con Setenta y Ocho Céntimos (Bs. F.8.619, 78).

Que la Administración ordenó una inspección y medidas del inmueble y consignó un informe técnico a su decir viciado de errores por cuanto en el folio 44 del informe técnico el funcionario determinó que el área de construcción de la planta baja constituido por el local arrendado objeto de regulación tenía un área de 151,48 mts2 y adicional 63,32 mts2 a un área de deposito perteneciente a la planta alta del inmueble sobre la cual presuntamente no tiene uso ni disfrute y que determinó que la planta baja objeto de regulación tiene una superficie de 214, 80 mts2 mientras que en el folio 45 del aludido informe establece un área de 160 mts2 para la planta baja y 160 mts2 lo que a su juicio incidiría para el avaluó del inmueble.

Que en el folio 47 del informe no se determinó la descripción y características de las construcciones lo que a su entender constituye un vicio de inmotivación.

Que en las observaciones realizadas por el funcionario actuante se dejó constancia que el inmueble estaba en regular estado de servicio y mantenimiento ya que se pudo apreciar filtraciones en el techo, manchas de humedad en las paredes con desprendimiento del friso, así como goteras en el techo.

Que en la distribución de la renta máxima mensual aplicable al inmueble el evaluador concluyó que el precio medio de los inmuebles de esa zona en los últimos 2 años es de Bs. F 1.154.832, sin que constase en forma alguna cual fue la base que le llevo a determinar esos precios por lo que consideró que esa actuación era arbitraria y desproporcionada por cuanto no existía un informe del Registrador Civil de la zona que informase a la administración los precios promedios de ventas de inmuebles en el sector, situación que a su juicio determina la ausencia total de motivación y la carencia total de referencia y fundamentos legales del acto de avaluó que conforme al artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos es necesaria su aplicación.

Que en el folio 52 del avaluó se le adicionan al local objeto de la regulación 63,32 mts2 de placas tabelones pertenecientes a la planta alta y 15 mts2 de patio que no existen que traen como consecuencia un incremento de Bs F 245.952, lo que hace que el evaluador calcule el precio medio de los últimos 2 años en 1.277,004 en contradicción con lo calculado de Bs F 1.154.832, es decir sin base legal alguna sin razones de hecho sin que exista un valor promedio de venta de los inmuebles de esa zona certificados por un Registrador Civil quien si puede determinar los precios de venta de inmuebles similares en esa zona los últimos 2 años.

Denuncia la trasgresión de las disposiciones contenidas en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto a su decir no toman en cuenta los factores referentes al uso, calidad, situación dimensiones aproximadas y las demás circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor las cuales deben ser especificadas razonadamente. Igualmente sostiene que no existe en todo el expediente el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario ni el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados 6 meses antes de la fecha de solicitud de regulación y los precios medios a que hayan enajenado inmuebles similares en los últimos 2 años.

Solicita la anulabilidad del acto de conformidad con el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por cuanto a su decir en el acto administrativo determina que según el avaluó presentado, el valor total del inmueble es de 1.149.303,60, y que al local cuya regulación se solicitó es decir la planta baja destinada a local comercial le corresponde un avaluó de 1.154.832,00, por lo que a su decir el avaluó del local regulado es de 5.528,40, superior al valor o avaluó del inmueble total razón por la cual considera que es anulable el acto administrativo.

Denuncia la vulneración del artículo 141 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela por cuanto a su decir el acto administrativo impugnado adolece de los principios de eficacia, eficiencia, transparencia y rendición de cuentas.

-IV-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Al analizar el fondo de la presente controversia se evidencia, que la misma gira en torno a la declaratoria de nulidad de la Resolución Nº 00013284 de fecha 07 de agosto de 2009, mediante la cual, la Dirección Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda fijó el canon de arrendamiento para comercio al Local Planta Baja del inmueble identificado con el Nº de catastro 15.20.42.32, ubicado en la calle Colombia, urbanización Nueva Caracas, entre segunda y tercera avenida, parroquia Sucre, en la cantidad de OCHO MIL SEISCIENTOS DIECINUEVE BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. F 8.619,78).

Ahora bien se hace imprescindible advertir, que el escrito libelar presentado por la parte recurrente, adolece de una serie de errores materiales que -de manera inequívoca- inciden en su interpretación y entendimiento; Siendo esto así se hace necesario invocar y aplicar el criterio establecido por la Alza.C.A. (Rectius: Cortes de lo Contencioso Administrativo):

…En este contexto cabe señalar que si bien es cierto, que en la práctica judicial observamos que en algunos casos, las acciones, recursos y demás solicitudes propuestas por los justiciables ante los Órganos Jurisdiccionales, se realizan en términos confusos o ininteligibles, lo cual es producto de una técnica deficiente de argumentación jurídica, no pudiéndose deducir prima facie en forma clara y precisa los argumentos en los cuales se fundamentan las mismas, y que en el caso del contencioso de anulación, por ejemplo, no se identifica de manera diáfana el acto administrativo objeto de la acción, no lo es menos que en aras de garantizar una tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los Jueces están obligados a realizar un análisis exhaustivo del escrito libelar y, que posteriormente producto de un razonamiento lógico-jurídico, extraer los argumentos o alegatos en que el recurrente pretendió sustentar su acción, recurso o solicitud, e identificar igualmente el acto administrativo objeto de la acción de nulidad, según sea el caso…

. (Sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, proferida en fecha veintinueve (29) de junio del año dos mil nueve (2009) en el Caso: W.J.S.C.V.. Dirección de la Escuela de Vigilancia y Seguridad Vial).

Por tales razones, este Juzgado extenderá > sus facultades de interpretación, a tenor de lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil haciendo uso del razonamiento lógico-jurídico y extraerá los alegatos sostenidos por la parte querellante. Y así se decide.

Se desprende del escrito libelar, que la parte recurrente, sostuvo que el informe técnico practicado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato Adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda se encontraba viciado por los errores y anomalías, y consideró que esa situación determinó la ausencia total de motivación y la carencia total de referencia y fundamentos legales del avaluó que conforme al artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos debió aplicarse.

Impugnó el informe técnico consignado por cuanto a su decir el funcionario estableció un área incorrecta, al determinar en el folio 44 del mencionado informe que el área de construcción de la planta baja, constituida por el local objeto de regulación tenia una superficie de 214, 80 mts2, discriminados en 151,48 mts2, de superficie de planta baja, al cual le añadió un espacio de 63,32 mts2, correspondientes a un área de depósito pertenecientes a la planta alta del inmueble, superficie esta, sobre la cual presuntamente el hoy recurrente no tiene ni uso ni disfrute, y en el folio 45 el funcionario avaluador estableció un área de 160 mts2 para la planta baja, y 160 mts2 para la planta alta, circunstancia que a su juicio incidió para el avaluó incorrecto del inmueble. Adicionalmente le imputó al Acto Administrativo la trasgresión de las disposiciones contenidas en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto a su decir no se tomaron en cuenta los factores referentes al uso, calidad, situación dimensiones aproximadas y las demás circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor las cuales a su juicio deben ser especificadas razonadamente. Para apoyar su denuncia sostuvo que no existe en todo el expediente el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario ni el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados en seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación y los precios medios a que hayan enajenado inmuebles similares en los últimos 2 años.

Solicitó la anulabilidad del acto de conformidad con el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por cuanto y a su entender el acto administrativo determinó un avalúo superior al valor total del inmueble al sustentarlo en la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F 5.528,40), cuando el valor total del inmueble según el avalúo presentado arrojó la cantidad de UN MILLON CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS TRES BOLIVARES FUERTES CON SESENTA CENTIMOS (Bs.F 1.149.303,60) y a la planta baja, donde se encontraba ubicado el local comercial, cuya regulación fue la que se solicitó le correspondió un avalúo de UN MILLON CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 1.154.832,00), razón por la cual considera que dicha actuación hace anulable el acto que hoy se impugna.

Por ultimo denunció la vulneración del artículo 141 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela ya que a su juicio el acto administrativo impugnado carece de los principios de eficacia, eficiencia, transparencia y rendición de cuentas.

Ahora bien, esta Juzgadora a los fines de esclarecer la controversia planteada, observa que la parte recurrente denuncia irregularidades en el informe técnico y el avalúo que sirvió de fundamento para la Resolución Nº 00013284 de fecha 07 de agosto de 2009, mediante la cual, la Dirección Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda fijó el canon de arrendamiento para comercio al Local Planta Baja del inmueble identificado con el Nº de catastro 15.20.42.32, ubicado en la calle Colombia, urbanización Nueva Caracas, entre segunda y tercera avenida, parroquia Sucre, por la cantidad de OCHO MIL SEISCIENTOS DIECINUEVE BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. F 8.619,78) en virtud que a su juicio no se ajusta con la realidad del inmueble, pues se dejaron de valorar los requisitos previstos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De la misma forma Impugnó el informe técnico consignado ya que a su juicio el funcionario estableció un área incorrecta, al determinar en el folio 44 contentivo del mencionado informe que el área de construcción de la planta baja, constituida por el local objeto de regulación tenia una superficie de 214, 80 mts2, (151,48 mts2, de superficie de planta baja, al cual le añadió un espacio de 63,32 mts2, correspondientes a un área de depósito pertenecientes a la planta alta del inmueble), superficie esta, sobre la cual presuntamente el hoy recurrente no tiene ni uso ni disfrute, y en el folio 45 estableció un área de 160 mts2 para la planta baja, y 160 mts2 para la planta alta, circunstancia que a su juicio incidió para el avaluó incorrecto del inmueble.

Al analizar el caso concreto se evidencia que el acto administrativo impugnado se fundamenta en el avalúo y los informes técnicos realizados por la Dirección Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, los cuales cursan a los folios 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 51, 52 y 53, del expediente administrativo. Pero es el caso que, la parte recurrente alega de forma reiterada, que la administración no tomó en consideración las características reales del inmueble sometido a regulación de conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y cuestionó el área incorrecta calculada por el funcionario avaluador la cual estimó en un total de 214, 80 mts2, (151,48 mts2, de superficie de planta baja, al cual le añadió un espacio de 63,32 mts2, correspondientes a un área de depósito pertenecientes a la planta alta del inmueble), superficie esta, sobre la cual presuntamente el hoy recurrente no tiene ni uso ni disfrute, y de seguidas al folio siguiente establece un área de 160 mts2 para la planta baja, y 160 mts2 para la planta alta, circunstancia contradictoria que a su juicio incidió para el avaluó incorrecto del inmueble. Ahora bien, se hace necesario destacar que de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se observa que en fecha 07 de diciembre de 2010, tuvo lugar la audiencia de juicio, y de conformidad con lo establecido en el artículo 83 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa era la oportunidad para promover sus medios de pruebas, sin embargo en fecha 08 de diciembre de 2010, se dejó constancia en autos que ninguna de las partes promovió pruebas.

Tomando en consideración que la recurrente denunció que el acto administrativo adolecía de vicios de ilegalidad, llama poderosamente la atención de esta Juzgadora, el hecho que en la fase probatoria del presente recurso, -esto es, la audiencia de juicio tal como lo establece el artículo 83 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa - a pesar de haber comparecido al acto, la parte recurrente no promovió prueba alguna a los fines de verificar el justo valor del inmueble sobre el cual recayó el informe de avalúo; tampoco promovió prueba alguna a los fines de traer al procedimiento elementos de convicción, capaces de desvirtuar la legalidad del acto administrativo impugnado, cuya carga se le acredita según el contenido del principio de legitimidad de los Actos Administrativos, y la procedencia de las denuncias formuladas, para de esta forma, derribar los efectos legales del mismo, así como el contenido de los informes técnico y de avalúo elaborados por el órgano administrativo, que sirvieron de fundamento al acto administrativo impugnado. Debe insistirse que la parte recurrente tenía la carga de probar su respectiva afirmación de hecho, por imperio del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, siendo el caso que al no realizar actividad probatoria alguna en el presente procedimiento, no logró desvirtuar la legitimidad de la cual está revestido el acto administrativo, que fijó el canon de arrendamiento del inmueble de autos por lo que resulta imposible para este Tribunal declarar su nulidad.

Como consecuencia de lo anterior, al no haber elementos probatorios en la presente causa, que permita desvirtuar o rebatir la legitimidad de la que está investida la Resolución Nro. 00013284, de fecha 7 de Agosto de 2009, mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, del local Planta Baja, ubicado en la Calle Colombia, Urbanización Nueva Caracas entre Segunda y Tercera Avenida Parroquia Sucre en la cantidad de Ocho Mil Seiscientos Diecinueve Bolívares fuertes con Setenta y Ocho Céntimos (Bs. F.8.619, 78) emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder popular para las Obras Publicas y Vivienda, esta Juzgadora debe forzosamente declarar Sin Lugar el presente Recurso de Nulidad, advirtiendo a los interesados que deben acudir a la administración, a los efectos de una nueva fijación de alquiler, la cual tendrá lugar por medio de los trámites legales pertinentes. Así se decide

-V-

DECISIÓN

Por la motivación que antecede este Juzgado Superior Séptimo Contencioso Administrativo, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR, el presente recurso contencioso administrativo de nulidad incoado por el ciudadano León Garo Kilajian venezolano mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 8.284.780, asistido por el abogado R.M.N., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 13.710, contra la Resolución Nº 00013284 de fecha 07 de Agosto de 2009, mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, del local Planta Baja, ubicado en la Calle Colombia, Urbanización Nueva Caracas entre Segunda y Tercera Avenida Parroquia Sucre en la cantidad de Ocho Mil Seiscientos Diecinueve Bolívares fuertes con Setenta y Ocho Céntimos (Bs. F.8.619, 78) emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder popular para las Obras Publicas y Vivienda

Publíquese, regístrese y Comuníquese. Notifíquese a la Procuradora General de la Republica, a la Dirección General Sectorial de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicación y al Fiscal General de la Republica.

Dada firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo Contencioso Administrativo, en Caracas a los Veinticinco (25) días del mes de Enero de dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZA

F.L. CAMACHO A.

EL SECRETARIO

TERRY GIL

En esta misma fecha 25-01-2011, siendo las dos (02:00) post-meridiem, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO

TERRY GIL

Exp. N° 2595-09/FLCA/TG/om