Decisión nº 08-04-67. de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 25 de Abril de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y

MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

EN SU NOMBRE

Barinas, 25 de abril del 2008.

Años 198º y 149º

Sent. Nº 08-04-67.

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por los ciudadanos R.M.G.d.D., M.C.D.G., J.J.D.G., C.A.D.G., L.d.C.D.G. y G.E.D.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.606.756, 4.260.673, 8.134.923, 4.927.615, 4.927.616 y 9.384.698 en su orden, con domicilio procesal en la avenida 4, entre calles 3 y 4, Barrio El Estadio, Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, representados por la abogada en ejercicio L.d.L.R.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 62.593, contra el ciudadano J.G.L.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.002.712, actuando mediante apoderado judicial el abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478.

Alega la apoderada judicial de los actores en el libelo de demanda que en fecha 13 de enero del 2006, el ciudadano J.J.D.G., actuando en nombre propio y en representación de sus coherederos ciudadanos R.M.G.D., M.C.D.G., C.A.D.G., L.d.C.D.G. y G.E.D.G., haciendo uso del poder conferido autenticado por ante el Registro Inmobiliario con funciones Notariales de los Municipios P.y.S.d. Estado Barinas, bajo el Nº 28, Tomo Séptimo, Folios 56 al 57, de fecha 06-04-2004, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano J.G.L.M., autenticado por ante dicha Oficina de Registro Inmobiliario bajo el Nº 22, Tomo Segundo de los libros respectivos.

Que en la cláusula primera de dicho contrato se estableció como objeto del mismo un inmueble consistente en un (1) local comercial donde funciona el “Bar P.E.A.S. de J.d.D.D.M.”, ubicado en la avenida 4, entre calles 3 y 4, Barrio El Estadio de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, con las siguientes características: paredes de bloque frisadas y pintadas, piso de cemento pulido, techo de zinc, puertas y ventanas de metal, mesas de pool, cancha de bolas criollas, dos baños, servicio de luz eléctrica, agua blanca y servida, todo en buen estado de funcionamiento; conviniendo las partes que al culminar dicho contrato, el arrendatario le entregaría al arrendador: cuarenta y tres (43) casilleros de cerveza polar ice llena, cuarenta y dos (42) casilleros de cerveza de polar ice vacío; que en la cláusula segunda se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de cuatrocientos mil bolívares mensuales (Bs.400.000,00) hoy cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.400,00), pagaderos puntualmente por mensualidades vencidas; y en la cuarta se estableció una duración de dicho contrato de dieciocho (18) meses contados a partir del 07 de diciembre del 2005, prorrogable si las partes de común y mutuo acuerdo lo aceptaren y se haría un nuevo contrato.

Que en la cláusula séptima convinieron permitirle al arrendatario hacer mejoras y bienhechurías en el inmueble arrendado, que la inversión realizada por el arrendatario se descontaría en un cincuenta por ciento (50%) sobre el monto mensual del pago del canon de arrendamiento, que se utilizaría para la reducción de tal inversión; que en la novena se indicó que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas de ese contrato, de cualquiera de las disposiciones legales que rigen la materia y la falta de pago de dos mensualidades vencidas, daría derecho al arrendador a pedir la resolución del mismo y la inmediata desocupación del inmueble arrendado.

Que el arrendatario ciudadano J.G.L.M. ha incumplido la cláusula tercera del contrato, que adeuda las mensualidades correspondientes a un año y diez meses para un total de veintidos mensualidades vencidas, a razón de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00) hoy cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F.400,00) que suman la cantidad de ocho millones ochocientos mil bolívares (Bs.8.800.000,00) u ocho mil ochocientos bolívares fuertes (Bs.F.8.800,00); que resulta un incumplimiento total por parte del mencionado ciudadano encontrándose conforme a lo convenido en la cláusula séptima, en un pago parcial que es aceptable en ese tipo de contratos, pero que si deja de cumplir con su obligación se encuentra en un incumplimiento como ocurre en este caso.

Que por todo ello, y en representación de sus mandantes demanda al ciudadano J.G.L.M. para que convenga o a ello sea obligado por este Tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento por total y absoluto incumplimiento de las obligaciones previstas en las cláusulas tercera y séptima de dicho contrato, y proceda a realizar la entrega inmediata totalmente desocupado. Fundamento la demanda en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.167 y 1.264 del Código Civil. Acompañó: original de poder autenticado por ante la Oficina de Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios P.y.S.d. Estado Barinas, en fecha 27-07-2007, bajo el Nº 65, folios 134 al 135, Tomo Poderes; y copia de actuaciones que conforman el expediente Nº 382, con motivo del juicio de resolución de contrato de arrendamiento intentado por el ciudadano J.J.D.G., actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos R.M.G.d.D., M.C., C.A., L.d.C. y G.E.D.G. contra el ciudadano J.G.L.M..

En fecha 13 de noviembre del 2007, el Juzgado de la causa admitió la demanda ordenando la citación del demandado ciudadano J.G.L.M., para que compareciera por ante ese Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a dar contestación a la misma, quien fue citado negándose a firmar, según se desprende de la diligencia suscrita por el Alguacil, el 21-11-2007 inserta al folio 133, y previa solicitud de la parte actora, se ordenó por auto del 07 de diciembre del 2007 librar boleta de notificación de acuerdo con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue entregada por el Secretario el 10 de aquél mes y año, según consta de la nota que riela al folio 146.

En la oportunidad legal, el apoderado judicial de la parte demandada abogado en ejercicio J.J.R.Q., presentó escrito mediante el cual opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 1º del citado artículo, por incompetencia por la cuantía o valor, por las razones que expuso; y dio contestación a la demanda manifestando ser cierto que en fecha 13-01-2006 su representado J.G.L.M. celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano J.J.D.G.. Expuso no entender porque el ciudadano J.J.D.G., dice actuar en nombre propio y en representación de sus coherederos ciudadanos R.M.G.d.D., M.C.D.G., C.A.D.G., L.d.C.D.G. y G.E.D.G., por cuanto los últimos nombrados no tienen la cualidad de “coherederos” del ciudadano J.J.D.G., ya que el ciudadano aún no ha fallecido, considerando que debe mencionarlos como “comuneros hereditarios” cualidad que comportan por ser todos en su conjunto coherederos de quien en vida respondiera al nombre de J.d.D.D.M. creando incertidumbre en la causa al momento de establecer la cualidad que ostenta cada una de las partes.

Manifestó ser cierto que a su mandante le otorgaron en calidad de arrendamiento el inmueble consistente en un local comercial donde funciona el “Bar P.E.A.S. de J.d.D.D.M., dentro de la ubicación y con las características señaladas, que ambas partes convinieron en que al finalizar la relación arrendaticia, el arrendatario le entregaría al arrendador: cuarenta y tres casilleros de cervezas polar ice llena y cuarenta y dos de cerveza polar ice vacío; que es cierto lo indicado por la parte actora respecto a lo establecido en las cláusulas segunda, tercera y séptima del contrato de arrendamiento. Adujo que su representado fue autorizado para realizar entre otras, las siguientes mejoras: refaccionamiento de los galpones, de las canchas de bolas criollas, de los baños, pisos, portones y ventanas del local comercial, techo del pasillo posterior, y que convinieron que su representado realizara todas esas mejoras de envergadura y luego se elaboraría un avalúo para proceder a pagar a su cliente en dinero efectivo el remanente.

Que tales mejoras ascienden en la actualidad a un monto superior a setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00) hoy setenta mil bolívares fuertes (Bs.F.70.000,00), cuyo pago no lo podrían efectuar los arrendadores con la cuota parte del canon de arrendamiento, y que por ello acordaron que su cliente no pagara la mensualidad respectiva para poder compensar la deuda adquirida y el remanente sería pagado luego del vencimiento de la prórroga legal prevista en el artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Negó, rechazó y contradijo por ser falso que haya incumplido con lo establecido en la cláusula tercera del contrato en cuestión; que no haya pagado ninguna mensualidad vencida desde la celebración del mismo; que su mandante adeude un año y diez meses, para el total general indicado en el libelo de demanda, que la parte actora no señala los meses que supuestamente adeuda su representado; que su mandante sea condenado por el Tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento por total y absoluto incumplimiento de las obligaciones previstas en las cláusulas tercera y séptima del contrato, y que sea condenado a la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado.

En fecha 13 de diciembre del 2007, el Juzgado de la causa dictó sentencia declarando con lugar la cuestión previa de incompetencia en razón de la cuantía opuesta por el demandado, declinando el conocimiento de la causa en el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, condenando en costas a la parte actora, de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; no se ordenó notificar a las partes por dictarse dentro del lapso previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se ordenó dejar transcurrir el lapso previsto en el artículo 69 del mencionado Código.

En fecha 11 de enero del 2008, se realizó el sorteo de distribución de causas correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento de la demanda intentada, y por auto dictado el 14 de ese mes y año, este Tribunal se declaró competente para continuar conociendo de esta causa, la cual continuaría el curso de ley correspondiente al tercer (3er) día de despacho siguiente a aquél, conforme a lo estipulado en el artículo 75 del Código de Procedimiento Civil.

Dentro del lapso legal, ambas partes promovieron pruebas, así:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

 Mérito favorable de todos y cada uno de los folios de la causa que favorezcan a su representado. Se observa que al haber sido promovida en forma genérica sin señalar las actuaciones a las que se refiere, resulta inapreciable. Y el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina de Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Autónomos P.y.S.d. Estado Barinas, bajo el Nº 22, Tomo Segundo, folios 46 al 47 de los libros respectivos, de fecha 16 de enero del 2006, se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Original de informe contentivo de avalúo realizado por el T.S.U W.G.S., titular de la cédula de identidad N° 9.264.758, en el mes de mayo del 2007. Será analizado posteriormente en el texto de este fallo.

 Testimoniales de los ciudadanos P.J.J., J.J.R., J.C.R.R., J.G.C. y G.L.M.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.501.160, 17.989.732, 23.146.346, 9.265.918 y 14.259.491 en su orden, domiciliados en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas. Sólo el segundo y el último de los nombrados, rindieron sus declaraciones por ante el comisionado -Juzgado del Municipio Pedraza de esta Circunscripción Judicial-, quienes debidamente juramentados, manifestaron:

1. J.J.R.: conocer de vista, trato y comunicación al ciudadano J.G.L.; que igualmente conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos J.J.D., R.M.G.d.D., M.C., C.A., L.d.C. y G.E.D.G., quienes son los dueños del Bar El Almendrón; que conoce al ciudadano J.G.L. de Pedraza, quien tiene alquilado el mencionado Bar desde hace tiempo; que le consta que el señor J.G.L., tiene alquilado el Bar El Almendrón, porque él trabajó allí, ayudándolo a hacer unas mejoras al local, que ayudó a pegar una ventana, echar unos pisos, a botar un poco de tierra que había adentro, pintar el Bar, hacer un relleno, un corredor, un galpón, pegar un portón, además ayudó a hacer unos baños, unos bancos de cemento y arregló unos cables de instalaciones eléctricas; que el señor J.G.L. cancela por concepto de alquiler cuatrocientos, pero es testigo que J.J. y Pepe llegaron a un arreglo de que no le pagara alquiler, porque tenía que rebajarlas de las mejoras que Pepe le había hecho al negocio y que al final arreglarían que era lo que le debía el uno al otro, porque las mejoras eran muy caras y el alquiler era muy bajo para pagar esa deuda tan grande; que le consta que el señor J.G.L., va al día en el pago del alquiler por lo antes señalado, ya que al final del contrato Juan y J.L. arreglarían cuentas, porque los arreglos eran bastantes caros y así Pepe iba a recuperar su inversión; que le consta lo declarado porque es verdad lo que dice y Pepe hizo los arreglos en el Bar y J.J. dijo que le iba a pagar hasta el último bolívar, porque los escuchó muchos veces hablar de eso. No fue repreguntado.

2. G.L.M.G.: conocer de vista, trato y comunicación al ciudadano J.G.L., y que le dicen Pepe; que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos J.J.D., R.M.G.d.D., M.C., C.A., L.d.C. y G.E.D.G., porque ellos son los propietarios y dueños del P.E.A., que está casi al final del pueblo; que conoce al ciudadano J.G.L. de Pedraza, quien es el inquilino del Bar El Almendrón y lo ayudó a hacer un canal de cemento, a meter una tierra, a pegar un portón, techar la cancha, echar unos pisos, a hacer unos baños, y una ventana para la cantina; que quien en P.n.s.q.P. está alquilado en ese local, que trabajó allí construyendo las mejoras que señaló antes, lo de los pisos, el techo, etc.; que el señor J.G.L. paga por concepto de alquiler cuatrocientos mil bolívares mensuales, que ahora serán cuatrocientos bolívares fuertes con esa cuestión que el Presidente cambió la moneda; que le consta que el señor J.G.L., va al día en el pago del alquiler, porque Juan y Pepe convinieron en que del alquiler completo iban a descontar las mejoras que Pepe hizo allí, que es una inversión bastante cara, la que hizo; que le consta lo declarado porque es verdad. No fue repreguntado.

De conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se aprecian las deposiciones de los testigos que preceden por haber sido contestes en sus dichos, además de manifestar conocimiento sobre los particulares interrogados.

 Testimonial del ciudadano T.S.U W.G.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.264.758, domiciliado en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, para que ratificara el contenido y firma del informe de avalúo realizado en el mes de mayo del año 2007, quien debidamente juramentado rindió declaración por ante el comisionado -Juzgado del Municipio Pedraza de esta Circunscripción Judicial-, manifestando conocer de vista, trato y comunicación al ciudadano J.G.L., e igualmente conoce a los ciudadanos J.J.D., R.M.G.d.D., M.C., C.A., L.d.C. y G.E.D.G.; que su profesión u oficio es T.S.U en Construcción Civil; que reconoce en todas y cada una de sus partes el contenido y firma del informe de Estudio Valorativo (avalúo) de bienhechurías de fecha mayo de 2007, que le fue presentado para su vista; que de acuerdo a su conocimiento, recientemente observó unas mejoras construidas en el Bar El Almendrón, que consisten en dos (02) galpones, relleno total de la parte posterior del negocio con material granular (granzón) y tierra amarilla, una (1) sala de baño con revestimiento de cerámica en sus paredes, una (1) media pared de bloque en dos (02) canchas de bolas criollas, cinco (5) bancos de concreto armado, ampliación y techado de la fachada posterior, revestimiento en concreto del piso en la fachada posterior, colocación de un ventanal de estructura metálica, colocación de un portón de estructura metálica; fundamentó sus dichos porque ese avalúo lo hizo él, y es cierto lo que está allí, además que las mejoras señaladas en el mismo tenían ese precio para esa época, es la verdad y no tiene más nada que decir. No fue repreguntado. Se observa que tratándose de un documento privado emanado de un tercero al juicio, que fue ratificado en éste mediante la prueba testimonial, se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido, de acuerdo con lo previsto en los artículos 431 y 508 del Código de Procedimiento Civil.

 Mérito favorable de escrito de pruebas presentado en fecha 25-01-2008. No constituye un medio de prueba en sí mismo susceptible de valoración, por lo que resulta inapreciable.

 Copia certificada de expediente N° 382 llevado por ante el Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivo de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por el ciudadano J.J.D.G., actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos R.M.G.d.D., M.C., C.A., L.d.C. y G.E.D.G. contra el ciudadano J.G.L.M.. Por cuanto en fecha 17-7-2007, el Juzgado que conoció de esa causa declaró con lugar la falta de cualidad de la parte actora, y por ende sin lugar la demanda allí intentada, es por lo que la sentencia proferida en dicho juicio se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido por emanar del funcionario público competente para ello.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

 Valor y mérito jurídico de todas las actas insertas al expediente, que le favorezcan, principalmente de la demanda anterior. En cuanto al mérito favorable de las actas que corren insertas en el expediente, se observa que al haber sido promovida en forma genérica sin señalar las actuaciones a las que se refiere, resulta inapreciable. Y respecto al libelo de la demanda, debe destacarse que no constituye un medio de prueba en sí mismo susceptible de valoración, dado que los argumentos allí contenidos deben ser demostrados en la oportunidad legal correspondiente, por lo que se desecha.

 Original de certificación expedida por el Juzgado del Municipio Pedraza de esta Circunscripción Judicial, de no existir certificación de consignación arrendaticia efectuada por el ciudadano J.G.L.M., en su condición de arrendatario del local comercial Bar P.E.A.. Se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se refiere, por emanar del funcionario público respectivo, tener fecha cierta y sello húmedo del organismo correspondiente.

 Original de acta levantada por ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (OMDECU), en fecha 23 de mayo del 2007. Si bien tal actuación se encuentra suscrita por el funcionario público respectivo, debe destacarse que de su contenido no emerge elemento de prueba alguno relacionado con los hechos aquí controvertidos, pues versa sobre los mismos, razón por la cual se estima inapreciable.

 Inspección ocular evacuada por ante el Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, el 06-08-2007. Se desecha por tratarse de una prueba extrajudicial o preconstituida que no fue ratificada en el juicio en el cual se invoca, ello a los fines de no vulnerar los derechos constitucionales y procesales de la parte contraria.

 Copia simple de participación efectuada por el ciudadano J.J.D.G., actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos R.M.G.d.D., M.C., C.A., L.d.C. y G.E.D.G., al Registrador Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, de continuar con el giro normal de los negocios de su padre el cual en lo sucesivo se denominará “Bar P.E.A., Sucesores de J.d.D.D.M.”, inscrita en el Registro de Comercio bajo el N° 4, Tomo 2-B, de fecha 05-05-2004. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia simple de planilla de declaración sucesoral del de-cujus J.d.D.D.M., de fecha 17-11-2003, expediente N° 000197. Se aprecia en todo su valor para comprobar que se ha cumplido con una obligación tributaria.

Por auto de fecha 03 de abril del 2008, se difirió la sentencia para ser dictada dentro del lapso de treinta (30) días calendarios consecutivos siguientes a aquél, de acuerdo con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil en virtud que el lapso establecido en el artículo 890 ejusdem vencía ese día, y por las razones allí indicadas.

Para decidir este Tribunal observa:

La presente causa versa sobre la resolución del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina de Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Autónomos P.y.S.d. Estado Barinas, bajo el Nº 22, Tomo Segundo, Folios 46 al 47 de los libros respectivos, de fecha 13-01-2006, celebrado entre las partes en litigio ciudadanos J.J.D.G., actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos R.M.G.d.D., M.C., C.A., L.d.C. y G.E.D.G. (arrendadores) y J.G.L.M. (arrendatario), sobre un bien inmueble consistente en un (1) local comercial donde funciona el “Bar P.E.A.S. de J.d.D.D.M.”, cuya ubicación y características fueron señaladas supra, por incumplimiento de la cláusulas tercera y séptima de dicho contrato, aduciendo adeudar el arrendatario las mensualidades correspondientes a un año y diez meses para un total de veintidos mensualidades vencidas, por la suma de ocho millones ochocientos mil bolívares (Bs.8.800.000,00) u ocho mil ochocientos bolívares fuertes (Bs.F.8.800,00), con fundamento entre otros, en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (02) primeras, de la cual se hace depender.

El artículo 1.133 ejusdem, define el contrato, como:

…una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Por su parte, el artículo 1.159 del referido Código, dispone:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

.

La última disposición transcrita está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, cuales son: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes, es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro.

Así las cosas, tenemos que las cláusulas tercera y séptima del contrato en cuestión, son del tenor siguiente:

TERCERO: El canon de arrendamiento es la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) mensuales, pagaderos puntualmente por mensualidades vencidas.

SEPTIMA: Las partes convienen en los siguientes: 1-) Se le permite al ARRENDATARIO a hacer mejoras bienhechurías en el inmueble arrendado. 2-) La inversión que haya hecho el ARRENDATARIO con respecto a las mencionadas mejoras bienhechurías, se descontará en un cincuenta por ciento (50%) sobre el monto mensual del pago del canon de arrendamiento; es decir de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) se deduce la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00); este monto se utilizará para la reducción de la inversión de las mejoras y bienhechurías.

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquéllos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.

En el caso de autos, cabe destacar que si bien el apoderado judicial del demandado admitió la celebración del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, alegó que su representado fue autorizado para realizar entre otras, las siguientes mejoras: refaccionamiento de los galpones, de las canchas de bolas criollas, de los baños, pisos, portones y ventanas del local comercial, techo del pasillo posterior, que convinieron que su representado realizara todas esas mejoras de envergadura y luego se elaboraría un avalúo para pagar a su cliente en dinero efectivo el remanente; que tales mejoras ascienden en la actualidad a un monto superior a setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00) hoy setenta mil bolívares fuertes (Bs.F.70.000,00), cuyo pago no lo podrían efectuar los arrendadores con la cuota parte del canon de arrendamiento, y que por ello acordaron que su cliente no pagara la mensualidad respectiva para poder compensar la deuda adquirida; negando, rechazando y contradiciendo que haya incumplido con lo establecido en la cláusula tercera del contrato en cuestión; que no haya pagado ninguna mensualidad vencida desde la celebración del mismo; y que su mandante adeude un año y diez meses.

En este orden de ideas, observa quien aquí decide que si bien es cierto que el demandado a través de su apoderado judicial, negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con lo establecido en la cláusula tercera del contrato en cuestión, quien no demostró en el curso del juicio, el pago o cancelación de las pensiones de arrendamiento que el actor señaló adeudarle, circunstancia ésta que conllevaría a la procedencia de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento ejercida, ello por ser tal una obligación no sólo contractual sino también de rango legal conforme a lo previsto en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil; no obstante, cabe advertir que tomando en cuenta los hechos por él aducidos en el escrito de contestación a la demanda presentado, respecto al no incumplimiento de las cláusulas tercera y séptima de dicho contrato, por los argumentos antes narrados en este fallo, es por lo que esta juzgadora hace las siguientes consideraciones:

Del contenido de la cláusula séptima del contrato en cuestión, se colige claramente que las partes convinieron, y por ende, el arrendador permitió que el arrendatario realizara mejoras bienhechurías (entendiéndose mejoras y/o bienhechurías) en el inmueble arrendado, cuyo forma de pago por tal concepto fue estipulado en la referida cláusula.

Sin embargo, debe resaltarse que el representante judicial del demandado adujo oportunamente que su representado fue autorizado para realizar las mejoras que indicó, y que convinieron que su mandante realizara todas esas mejoras de envergadura, que luego se elaboraría un avalúo para proceder a pagar a su cliente en dinero efectivo el remanente; que tales mejoras ascienden en la actualidad a un monto superior a setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00) hoy setenta mil bolívares fuertes (Bs.F.70.000,00), cuyo pago no lo podrían efectuar los arrendadores con la cuota parte del canon de arrendamiento, y que por ello acordaron que su cliente no pagara la mensualidad respectiva para poder compensar la deuda adquirida.

En tal sentido tenemos que con el material probatorio inserto en estas actas procesales, específicamente con la ratificación por parte del ciudadano T.S.U W.G.S., titular de la cédula de identidad N° 9.264.758, del instrumento privado consistente en informe de avalúo realizado en el mes de mayo del año 2007, se encuentra demostrado de manera plena y suficientemente que el demandado realizó en el inmueble arrendado las mejoras allí descritas, por un valor de setenta y ocho millones setenta y dos mil setecientos diecinueve bolívares con veinticinco céntimos (Bs.78.072.719,25) hoy setenta y ocho mil setenta y dos bolívares fuertes con setenta y dos céntimos (Bs.F.78.072,72), e igualmente está comprobado en autos, con las declaraciones rendidas por los testigos promovidos y evacuados, que las partes hoy en litigio acordaron verbalmente que el arrendatario no pagara el alquiler, porque del mismo se descontarían las mejoras efectuadas en el inmueble arrendado.

En consecuencia, al haber sido probados en este juicio los hechos modificativos invocados por el demandado -en su condición de arrendatario del señalado inmueble-, en la oportunidad legal, pues los mismos no fueron desvirtuados de manera alguna por el adversario, es por lo que resulta forzoso declarar la improcedencia de la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en controversia; Y ASÍ SE DECIDE.

En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por los ciudadanos R.M.G.d.D., M.C.D.G., J.J.D.G., C.A.D.G., L.d.C.D.G. y G.E.D.G., contra el ciudadano J.G.L.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.002.712, ya identificados.

SEGUNDO

Se condena a la parte actora al pago de las costas del presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

No se ordena la notificación de las partes y/o de sus apoderados judiciales de esta decisión, por cuanto se dicta dentro del lapso de diferimiento previsto en el artículo 251 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En Barinas a los veinticinco (25) días del mes de abril del año dos mil ocho (2008).

La Juez Titular,

Abg. R.C.P..

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C..

En la misma fecha siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.) se publicó y registró la anterior decisión. Conste,

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C..

Exp. Nº 08-8429-CE.

mf.