Decisión nº 104-07 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 11 de Julio de 2007
| Fecha de Resolución | 11 de Julio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco |
| Ponente | MarÃa del Pilar Faria Romero |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Opción De Compra |
Expediente: 1.713-07.
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
197º y 148º
DEMANDANTES: GENIFER FERRER E ISILO PEROZO.
DEMANDADOS: L.F.G.H. Y L.F.G.O..
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA.
Ocurren ante este Tribunal los ciudadanos GENIFER FERRER e ISILO PEROZO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-13.879.578 y V- 12.590.713, respectivamente, domiciliados en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistidos por la abogada en ejercicio M.A.P., venezolana, mayor de edad e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 52.009, para demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA a los ciudadanos L.F.G.H. Y L.F.G.O., venezolano el primero y extranjero el segundo, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-14.005.462 y V-80.624.881, respectivamente, alegando que celebró contrato de opción de compra con el ciudadano L.F.G.H. quien actuó representado por el ciudadano L.F.G.O., en fecha 17 de enero de 2007, según documento autenticado en la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la planta baja del edificio VILLA HERMOSA I, fase A, I Etapa del Parque Residencial Villa Delicias, situado en la circunvalación N° 2, con avenida 15J de la parroquia J.d.Á.d.M.M.d.E.Z.. Que en dicho contrato se estableció una duración de 90 días mas una prorroga de 60 días, contados a partir del 17-01-2007, y que el promitente vendedor se comprometía a entregar todos los requisitos exigidos por la institución bancaria para solicitar el préstamo hipotecario. Que el promitente vendedor entregó real y efectivamente los recaudos exigidos para la tramitación del préstamo hipotecario el día 21-02-2007, fecha en la que se firmó un documento privado de opción de compra, con las mismas cláusulas antes establecidas pero modificando la fecha de la negociación, prorrogando el lapso convenido, por lo que quedó prorrogado el contrato de opción de compra el día 21 de febrero de 2007. También alegan los actores que los ciudadanos L.G.H. y su mandante L.G.O., celebraron el contrato a sabiendas que sobre el inmueble objeto del mismo pesaba una prohibición de enajenar y gravar, según expediente que cursa en el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estad Zulia, signado con el N° 1689-006, que L.G.O., durante el lapso de la opción de compra, les solicitó la entrega de Bs. 50.000.000,oo mas de los que había recibido como opción, obteniendo una respuesta negativa de su parte, por lo que le solicitaron que le hicieran llegar su determinación por escrito, pero no recibieron respuesta alguna, procediendo a notificarlo judicialmente de la fecha para la firma de la compraventa definitiva, y que llegado el día fijado para la firma de la compra venta definitiva, el ciudadano L.G.G.O., no se presentó a la oficina de Registro Inmobiliario. Que en virtud de lo expuesto demanda a los ciudadanos L.F.G.H. y L.F.G.O. por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA.
En fecha 06 de julio de 2007, el Tribunal admitió la demanda.
Asimismo por escrito presentado en fecha 09 de julio de 2007, solicitó el decreto de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar.
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA
Respecto al decreto de medidas preventivas, el Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que el Juez debe verificar el cumplimiento de los extremos exigidos por el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, efectuando un análisis de las pruebas acompañadas al libelo de la demanda, verificando si efectivamente existe al apariencia o credibilidad del buen derecho y además si se deduce el peligro en la infructuosidad del fallo, pues tales argumentos deberán ser demostrados fehacientemente por el solicitante de la medida.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 27 de julio del año 2004, señaló:
El artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, denunciado como infringido señala (....).
De conformidad con lo previsto en el precedente artículo, las medidas preventivas se decretará cuando se verifique en forma concurrente los dos elementos esenciales para su procedencia, a saber: 1) La presunción grave del derecho que se reclama (“fomus boni iuris”); y 2) El riesgo real y comprobable de que quede ilusoria la ejecución de la decisión definitiva (periculum in mora”).
Es indudable que el interesado en el decreto de la medida tiene la carga de proporcionar al tribunal las razones de hecho y de derecho de la pretensión conjuntamente con las pruebas que la sustenten por lo menos en forma aparente, quedando el sentenciador impedido de suplir la carga de la parte de exponer y acreditar sus argumentos. Si faltan estos elementos de convicción de ambas circunstancias, debe imponerse el rechazo de la petición cautelar, por ausencia de los requisitos de procedibilidad exigidos por el referido artículo 585 del C.P.C.
En relación con el Periculum in mora, P.C., sostiene lo siguiente:
…Por lo que se refiere a la investigación sobre el peligro, el conocimiento en vía cautelar puede dirigirse a conseguir dentro del mismo procedimiento cautelar y antes de que se dicte la providencia principal, la certeza (juicio de verdad, no de simple verosimilitud) sobre la existencia de las condiciones de hecho que, si el derecho existiese, serían tales que harían verdaderamente temer el daño inherente a la no satisfacción del mismo.
Sin embargo, como también una cognición completa y a fondo sobre el punto exclusivo, podría exigir una dilación incompatible con la urgencia de la providencia, la declaración de certeza del peligro puede obtenerse de diversas maneras, correspondientes a las especialidades, finalidades asegurativas a que cada tipo de medida cautelar debe servir…, pero en cuanto a la existencia del peligro las circunstancias que pueden servir para establecer la conveniencia de la cautela pedida, está basada sobre un juicio de verdad… “ (…).
De igual forma, el autor R.O.O., expresa…
….el periculum in mora no se presume por la sola tardanza del proceso, sino que debe probarse de manera sumaria, prueba esta que debe ser por lo menos una presunción grave, constituyendo esta presunción un contenido mínimo probatorio…(El Poder Cautelar General y las Medidas Innominadas, Caracas-2002,pgs.283 y 284) (….).
Por su parte, el autor R.E.L.R. señala:
…El peligro de la mora tiene dos causas motivas: una constante y notoria que no necesita ser probada, cual es la inexcusable tardanza del juicio de conocimiento, el arco de tiempo que necesariamente transcurre desde la deducción de la demanda hasta la sentencia ejecutoriada; otra causa es que los hechos del demandado para burlar o desmejorar la efectividad de la sentencia esperada. A este supuesto se refiere la presunción hóminis exigida por este artículo en comento. (Código de Procedimiento Civil, Tomo IV, Caracas-1995, Págs.299 y 300). (…).
La Sala acoge los criterios doctrinales y jurisprudenciales que anteceden, y en consecuencia, acuerda que de acuerdo a la naturaleza de la cautelar solicitada, el sentenciador deberá apreciar, no solo el hecho de la tardanza del juicio que no es imputable a las partes, si no todas aquellas circunstancias que pongan de manifiesto que en virtud de ese retardo, no podrá satisfacerse la pretensión del actor, lo que dicho en otras palabras significa, que en cada caso el juez deberá ponderar si el demandado ha querido hacer nugatoria de cualquier forma, la pretensión del accionante valiéndose de la demora de la tramitación del juicio.
De esta forma el juez puede establecer si se han cumplido los extremos de acuerdo a la cautela solicitada, para lo cual deberá verificar que exista una presunción grave de un estado objetivo de peligro que haga aparecer como inminente la realización del daño derivado de la insatisfacción del derecho, para lo cual tiene amplia discrecionalidad.
Artículo 585.-“Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama.”
Se observa que ha sido demandada la Resolución del Contrato de Opción de Compra y que fueron acompañados al libelo de la demanda los siguientes medios probatorios:
Documento de opción de compra celebrado en fecha 17-01-2007, sobre un inmueble conformado por un apartamento ubicado en la planta baja del edificio VILLA HERMOSA I, fase A, I Etapa del Parque Residencial Villa Delicias, situado en la circunvalación N°2, con avenida 15J, de la Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.E.Z., en el cual consta la celebración de un contrato de opción de compra en el cual se señala en su cláusula tercera que el lapso de duración del contrato sería de 90 días contados a partir de la fecha cierta del documento mas 60 días de prorroga.
También fue acompañado documento privado de opción de compra sobre el inmueble antes identificado, observando en su cláusula tercera se estableció que el lapso o termino es de 90 días contados a partir de la fecha cierta del documento mas 60 días de prorroga. Además se observa en su cláusula séptima lo siguiente: “ Para todos los efectos jurídicos que se deriven a este contrato, las partes eligen como fecha única de celebración inicial del mismo, el día 21de febrero de 2007, siendo domicilio único y especial la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia”.
Asimismo fue acompañada copia simple de certificación de gravamen emitida por la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15-02-2007, sobre el inmueble de autos, en el cual se destaca lo siguiente: “SE CERTIFICA: De la revisión realizada en los respectivos Libros llevados en esta Oficina correspondiente al lapso de los últimos Veinte (20) años, contados a partir del día 1° de Enero de 1.988 hasta la presente fecha, sobre el determinado y deslindado inmueble no existe vigente ningún otro Gravamen Hipotecario, ni medidas de Embargo, ni medidas de Secuestro ni prohibiciones de Enajenar y Gravar que hayan sido participadas ante esta Oficina hasta el día de hoy”.
Igualmente acompañaron copia simple de expediente signado con el N° 1689-006, llevado por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo de la causa que por simulación siguió IDMAD MAKAREM MAKSAD contra N.H.D.G., L.G.O. Y L.G.H., sobre el inmueble ubicado en la avenida prolongación circunvalación II, Parque Residencial Villa Delicias, Primera Etapa, edificio VILLA HERMOSA I, fase A, planta baja, apartamento PB-A, en esta ciudad y Municipio Maracaibo, Estado Zulia, observando que dicho Juzgado decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble, pero la parte demandante desistió de la acción declarando que recibió en pago la cantidad de dinero que le adeudaban los demandados y solicitó se suspendiera la medida decretada y que dicha medida efectivamente fue suspendida.
Se observa que fue acompañada Notificación Judicial practicada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21-06-2007, destacándose de su contenido que se le notificó al ciudadano L.G.O., que debía presentarse en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a las nueve de la mañana (9:00 a.m) del día 26-06-2007, para protocolizar la compra venta opcionada.
También fue presentado original de comunicación del Banco Mercantil de fecha 14 de junio de 2007, dirigida al Registro Subalterno del Primer Circuito, informando la aprobación de un crédito hipotecario a favor de FERER GENIFER y PEROZO ISILO.
Asimismo fue acompañado en original documento presentado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, observándose de la planilla denominada “PRESUPUESTO PARA COSTOS DE REGISTRO”, que dicho documento fue presentado en fecha 18-06-2007 y que fue fijado su otorgamiento para el día 2 de julio de 2007, e igualmente que dicho documento presenta planilla adicional anexa de la Oficina de Registro ya mencionada, correspondiente al pago de los derechos por concepto de “inscripción anticipada” fijando fecha de otorgamiento de la operación de compra venta del inmueble el día 18-06-2007, advirtiendo este Tribunal del examen de la cláusula séptima del contrato de opción de compra que se fijó como fecha celebración inicial el día 21-02-2007, y que de la cláusula tercera consta que el lapso de duración del contrato de opción de compra sería de 90 días contados a partir de ese día mas 60 días de prorroga, es decir que el vencimiento del lapso de la opción de compra sería el día 21 de julio de 2007, lo que lleva a determinar que en el caso de autos no fueron cumplidos los requisitos exigidos por el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil para el decreto de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada, es decir, el olor a buen derecho y el peligro en la infructuosidad en el fallo, motivo por el cual se hace improcedente la misma, y así se decide.
DISPOSITIVO
POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA: SE NIEGA EL DECRETO DE LA MEDIDA DE SECUESTRO solicitada por los ciudadanos GENIFER FERRER E ISILO PEROZO, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA instauró en contra de los ciudadanos L.F.G.H. Y L.F.G.O. .
No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de la decisión.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los once (11) días del mes de julio de 2007. Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA JUEZ,
Abog. M.D.P.F.R..
LA SECRETARIA,
Abog. G.B..
En la misma fecha siendo las once de la mañana se dictó y se publicó el fallo que antecede.
LA SECRETARIA,
Abog. G.B.A..
Exp. 1.713-07.
