Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 15 de Octubre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la

Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, quince (15) de octubre de 2009

199º y 150º

PARTE ACTORA: “ANDRÉS G.B.R. y LILIAN ESPERANZA ÁLVAREZ”, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-4.357.705 y V-4.358.238, respectivamente; con domicilio procesal en: Avenida Sur 2, Miracielos a Hospital, Edificio Don Germán, Piso 1, Apartamento Nº 4, Parroquia S.T., Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE ACTORA: “JOSÉ LUIS PÉREZ GUTIÉRREZ”, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 3.415.

PARTE DEMANDADA: “DARWIN J.S.M. y ANA ROSA BRITO RODRÍGUEZ”, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédula de identidad números V-11.920.096 y V-7.948.341, respectivamente; con domicilio procesal en: Avenida Lecuna, Edificio Catuche, Piso 5, Apartamento Nº 5-E, Parque Central, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: “FREDDY DE JESÚS PÉREZ MÉNDEZ”,” inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.242.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-001602

I

DESARROLLO DEL JUICIO

El 27 de mayo de 2009, los ciudadanos A.G.B.R. y L.E.Á.d.B., titulares de las cédulas de identidad números V-4.357.705 y V-4.358.238, respectivamente, y de ese domicilio, asistidos del abogado J.L.P.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.415, presentaron ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda con fundamento en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pretendiendo que los ciudadanos D.S.M. y A.B.R., titulares de las cédula de identidad números V-11.920.096 y V-7.948.341, respectivamente, y de este domicilio, en condición de arrendatarios, cumplan con la obligación de hacer la entrega de un inmueble constituido por la planta alta de una casa distinguida con el Nº 175-1, ubicada en la prolongación de la Calle 14, Urbanización Los Jardines de El Valle, Parroquia El Valle, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.

Por auto del día 1 de junio de 2009, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.

En fecha 10 de junio de 2009, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos requeridos para el libramiento de la compulsa; y dejó constancia en autos de haber suministrado los emolumentos para la citación de la parte demandada.

El día 15 del mismo mes y año, el tribunal libró la compulsa.

Mediante diligencia suscrita el 22 de julio de 2009, el ciudadano Alguacil G.P.L.M. informó al tribunal, que citó a los co-demandados; consignado el correspondiente recibo firmado.

Así las cosas, el 27 de julio de 2009, el abogado F.D.J.P.M., en su condición de mandatario judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de los derechos e intereses de sus patrocinados.

Durante la etapa probatoria, solamente la representación judicial de la parte actora promovió pruebas, según consta en escrito de fecha 4 de agosto de 2009; que fueron admitidas por auto del día 6 del mismo mes y año.

Posteriormente, en fecha 18 de septiembre de 2009, el tribunal acordó diferir por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo.

En fecha 21 de septiembre de 2009, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador procede a resolver el fondo de la controversia previa las siguientes consideraciones:

II

HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

Los ciudadanos A.G.B.R. y L.E.Á., dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basan su pretensión, alegan en el libelo de la demanda lo siguiente:

II.I Alegatos esgrimidos por la parte demandante

1. Manifiestan, que en fecha 2 de febrero de 2006, suscribieron con los ciudadanos D.S. y A.B., un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por el lapso de seis (6) meses, con una eventual prorroga única por un lapso adicional con la misma duración, lo cual a su decir se cumplió por acuerdo mutuo de las partes contratantes; que tiene por objeto la planta alta de una casa distinguida con el Nº 175-1, ubicada en la prolongación de la Calle 14, Urbanización Los Jardines de El Valle, Parroquia El Valle, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Asimismo, señalan que el canon de arrendamiento mensual se estableció en la suma de Bs. 300,00.

2. Alegan, que los arrendatarios durante la vigencia de la relación arrendaticia, y antes de expirar la prorroga del término de seis (6) meses pautados convencionalmente, dejaron de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2006, y enero de 2007, así como dos (2) días del mes de febrero de 2007, y hasta ahora se han negado a cumplir con la devolución y entrega de la casa objeto del contrato, así como también con el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y las indemnizaciones acordadas por el retardo y ocupación de hecho que ejercen.

3. Aducen, que en fecha 9 de mayo de 2007, previa solicitud por ellos formulada, el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, certificó que no se encontró registrado a la fecha, algún procedimiento de consignación de cánones de alquiler por parte de los arrendatarios, respecto al inmueble objeto de la demanda.

4. Arguyen, que no ha operado la tácita reconducción del contrato, y que la manera como se convino la vigencia temporal del mismo, esto es a tiempo determinado, no es necesario el previo desahucio, tal como lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil, habida cuenta que las partes contratantes acordaron el término preciso para que, a su vencimiento, dejara de vigorar la relación arrendaticia, y en consecuencia el nacimiento de la obligación a cargo de los arrendatarios de hacer entrega del inmueble arrendado.

5. Que por lo antes expuesto, y visto que por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, los arrendatarios no gozan del beneficio de la prorroga legal, es que proceden a demandarlos para que convengan, o en su defecto a ello sean condenados por el tribunal en: - a) cumplir con la entrega del inmueble en virtud que el contrato quedó terminado por vencimiento del término convenido; - b) en cumplir con la obligación de pagar las siguientes cantidades: - Bs. 620,00, correspondiente a las dos (2) mensualidades insolutas causadas durante la vigencia del contrato, más dos (2) días del mes de febrero de 2007; b) Bs. 9.000,00, resultante de multiplicar el canon de arrendamiento de Bs. 300,00 por treinta (30) meses transcurridos hasta mayo de 2009; c) Bs. 17.798,00, como indemnización compensatoria por los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación de entregar el inmueble, al vencimiento del término de la relación arrendaticia, a razón de Bs. 21,00 por cada día de ocupación hasta el mes de mayo de 2009; d) - en que el subarrendamiento realizado sin el consentimiento de los arrendadores es absolutamente nulo, y en consecuencia se ordene a los ocupantes del inmueble su entrega inmediata, en particular a los subarrendatarios de la planta baja.

   En contraposición a los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sostiene los siguientes hechos:

   II.II Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada

1. Alega, que el 25 de agosto de 2004, sus representados suscribieron un contrato de arrendamiento con la ciudadana C.C.V., sobre un inmueble de presunta propiedad de la citada ciudadana, ubicado en la Calle 14, Casa Nº 175-1, planta alta, Los Jardines de El Valle, Caracas; y que en el mes de diciembre de 2004, los ciudadanos A.B.R. y L.Á.d.B., manifestaron a sus representados que en lo adelante ellos serían los encargados de cobrar los cánones de arrendamiento del referido inmueble, exhibiéndoles un poder otorgado por la referida C.C.V..

2. Aduce, que el 2 de agosto de 2005, los referidos A.B.R. y L.Á.d.B. presentan a sus representados un contrato de arrendamiento, quienes aparecían suscribiendo dicho contrato con la mención “Estando suficientemente autorizados por el propietario del inmueble objeto de este contrato”; y que luego el 2 de febrero de 2006, aparecieron nuevamente con otro contrato de arrendamiento con la misma mención.

3. Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; sosteniendo que sus representados “nunca han celebrado contrato de arrendamiento a título personal con los demandantes, es por lo que estamos frente a un fraude procesal…”, y es por ello que desconoce e impugna el documento acompañado por la parte actora en todo su contenido, “siendo verdadero únicamente las firmas de mis representados”.

4. Niega, que A.B.R. y L.Á.d.B. sean los propietarios del inmueble objeto de la presente litis; como también niega que sus representados adeuden cantidad de dinero alguna a los demandantes, por concepto de relación arrendaticia.

5. Finalmente, niega que sus representados hayan suscrito subarrendamiento con persona alguna, por cuanto “desde que los esposos Boaretti, parte actora en el presente juicio, se llevaron a la señora C.C.V. al ancianato, la planta de abajo es ocupada por mis representados”.

   De acuerdo con los argumentos de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, colige este juzgador que el thema decidendum se circunscribe a determinar la procedencia en Derecho de la acción que ejerce la parte accionante, con fundamento en los artículos 1.167 y 1.599 del Código Civil, en concordancia con el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi de su pretensión que vencido el término de la prorroga convencional, los arrendatarios no han cumplido con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda.

   Determinada la litis en los términos expuestos, y visto que resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes; y por consiguiente, cumplir con el requisito de la motivación del fallo, estableciendo las razones de hecho y de derecho que sirven de fundamento al dispositivo del mismo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso. Al respecto observa:

   Valoración de las Pruebas

   II.III Pruebas promovidas por la parte actora

1. Promueve junto al libelo de la demanda, el documento que contiene el contrato de arrendamiento privado que sirve de titulo a su pretensión, suscrito el 2 de febrero de 2006; el cual se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, estima este juzgador que si bien es cierto la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, lo desconoce e impugna en cuanto a su contenido, también es cierto que afirma y reconoce como “verdadero únicamente las firmas de (sus) representados”. Siendo así, de acuerdo con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil, el instrumento en examen debe tenerse por legalmente reconocido, y por consiguiente idóneo para demostrar el vínculo jurídico arrendaticio existente entre las partes de la relación procesal, pactado por el término de seis (6) meses fijos contados a partir de la fecha de su firma; así se decide.-

2. Promueve, original del expediente Nº SI-0407, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual se admite para el proceso conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por emanar de un funcionario competente para dar fe pública de su contenido, se tiene por valida la información de que “luego de realizar la correspondiente búsqueda en la Base de Datos del Sistema de Gestión de Consignaciones (SIGCO), no se encontró registrado, a la fecha de hoy, algún procedimiento de consignaciones arrendaticias por el inmueble antes descrito”. Por lo tanto, deduce este juzgador que los arrendatarios no han efectuado pago alguno en concepto de cánones de alquiler, a través del procedimiento de consignación previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así se decide.-

3. Promueve, original del justificativo para p.m. evacuado en fecha 27 de marzo de 2007, por intermedio del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, el cual de acuerdo con lo previsto en el los artículos 11 y 937 del Código de Procedimiento Civil, se colige que los ciudadanos L.Á.d.B. y A.B.R., parte actora en el presente juicio, tienen un título supletorio suficiente, salvo mejor derecho de terceros, sobre las bienhechurías que en él se describen; así se establece.-

4. Durante la etapa probatoria, promueve documento que contiene el contrato de arrendamiento privado, suscrito entre sus representados y la Sociedad Civil Integral del N.P. en fecha 12 de febrero de 2007, el cual se desecha del proceso no solo por cuanto ningún elemento de convicción produce en quien aquí decide respecto al merito de la causa; sino porque además, se estima que al estar suscrito por un tercero que no es parte en el juicio, debió ser ratificado conforme lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no se hizo; así se decide.-

5. Promueve, original del contrato de arrendamiento privado suscrito el 2 de agosto de 2005; el cual se tiene por legalmente reconocido conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil, y por lo tanto estima este juzgador que entre las partes en conflicto, la relación arrendaticia que tiene por objeto el inmueble cedido en alquiler a la parte demandada, quedó documentada en dicha fecha; así se decide.-

6. Promueve, pretensas cartas misivas de fechas 15 de febrero de 2007, 10 y 12 de mayo de 2007, respectivamente, cuya exhibición fue negada con fundamento en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Por consiguiente, las mismas ningún efecto probatorio pueden producir respecto al merito de la causa, máxime cuando tampoco le pueden ser opuestas a la contraparte, al no estar suscritas por los codemandados; así se establece.-

7. Promueve, copia simple de sendas pretensas facturas emitidas por Hidrocapital, para los periodos 7-5-2009 al 5-6-2009; y 5-6-2009 al 6-7-2009, con ocasión del contrato de servicio de agua potable, suministrado al inmueble objeto de la demanda; así como también, copia simple –fotostática- del contrato de servicio de energía eléctrica con la C.A. Electricidad de Caracas; instrumentos que se desechan del proceso por cuanto ningún elemento de convicción producen en este juzgador respecto al merito de la litis; así se decide.-

8. Promueve legajo de recibos emitidos en concepto de “cancelación del canon de arrendamiento” correspondiente a los meses de febrero de 2006, a noviembre de 2006, ambos inclusive, los cuales se desechan del proceso no solo por estar suscritos únicamente por el ciudadano A.B., lo que en principio resulta violatorio al principio de alteridad de la prueba, sino que además, para este juzgador ningún argumento de prueba arrojan respecto al merito del controvertido, así se decide.-

9. Promueve copia certificada de las actuaciones realizadas con ocasión de la denuncia formulada el 16 de febrero de 2007, ante la Jefatura Civil de la Parroquia el Valle, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas; así como también, de la diligencia levantada ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 24 de abril de 2007, las cuales se admiten conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, y se reputan idóneas para evidenciar los requerimientos efectuados por la parte actora, con ocasión de los hechos que allí constan; y así se decide.-

10. Promovió como testigos a los ciudadanos F.U.E., J.O.H. y E.J.D.D., identificados en autos, quienes rindieron declaración en fecha 12 de agosto de 2009. Al respecto, conforme lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal desecha del proceso el testimonio dado por los mencionados testigos, pues sus aseveraciones están circunscritas a responder de manera genérica e imprecisa sobre las preguntas formuladas, sin aportar razones, circunstancias o motivos que permitan determinar el conocimiento que aducen tener, lo que en criterio de este operador jurídico resulta necesario e indispensable para obtener argumentaciones sobre las cuales basar el dispositivo del fallo; así se establece.-

    II.IV Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada

1. Promueve junto al escrito de contestación a la demanda, pretenso instrumento privado que afirma suscribió la ciudadana C.C.V. el 25 de agosto de 2004. Este instrumento se desecha del proceso con fundamento en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que al emanar de un tercero en la causa, como es la referida C.V., debió ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, lo que no se hizo, así se decide.-

2. Promueve legajo de recibos emitidos por concepto de pago de cánones de alquiler, de los cuales tres (3) aparecen suscritos –presuntamente- por la ciudadana C.C.V., y el resto por A.B.. Al respecto, se advierte que los suscritos por la referida C.V. deben desecharse del proceso, por cuanto no fueron ratificados en juicio, conforme lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y el resto, se reputan legalmente reconocidos a tenor de lo previsto en el artículo 444 eiusdem, por cuanto no fueron formalmente desconocidos por la parte a quien se le oponen, en este caso, el mencionado A.B.. Por lo tanto, sobre la base de estos últimos recibos de pago de cánones de alquiler, y en especial el marcado “D3”, determina este juzgador que procesalmente la relación arrendaticia entre las partes del presente litigio, se retrotrae al mes de diciembre de 2004; así se establece.-

3. Promueve copia simple del instrumento poder general otorgado por la ciudadana C.C.V., titular de la cédula de identidad Nº V-3.232.545 y de este domicilio, a los ciudadanos L.E.Á.d.B. y su cónyuge A.G.B.R., inscrito ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 21 de diciembre de 2004, bajo el Nº 19, tomo 3, protocolo tercero; que el tribunal admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y conforme a lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, se le otorga valor probatorio de demostrar las facultades allí conferidas a dichos mandatarios; y así se decide.-

4. Promueve sendas copias simples de pretensos instrumentos privados contentivos de los contratos de arrendamiento suscritos entre sus representados y la parte actora, los cuales se desechan del proceso por no ser copias de instrumentos públicos, ni privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; y así se establece.-

   III

   FUNDAMENTOS DEL FALLO

   De acuerdo con el anterior análisis del material probatorio, quedó demostrado en el proceso, que entre las partes de la presente controversia existe una relación jurídica arrendaticia sin solución de continuidad, iniciada desde el mes de diciembre de 2004, posteriormente documentada en los contratos de arrendamiento suscritos en fechas 2 de agosto de 2005, y 2 de febrero de 2006, respectivamente. En este último contrato escrito, que sirvió de fundamento a la pretensión que la parte actora hizo valer en juicio, y que se tiene legalmente por reconocido, en su cláusula tercera las partes acordaron lo siguiente:

   TERCERA: El presente contrato durará SEIS (6) MESES fijos, contados a partir de la firma del presente documento. Prorrogable a seis meses adicionales, a solicitud por escrito por parte de LOS ARRENDATARIOS por lo menos con quince días de antelación a la fecha de vencimiento del término del presente contrato, y a aceptación por escrito por parte de LOS ARRENDADORES

   .

   La inteligencia de la citada disposición contractual pone de manifiesto, sin lugar a dudas, que las partes con fundamento en el principio de la libre autonomía de la voluntad para contratar, establecieron la duración de la relación arrendaticia por el término fijo de seis (6) meses, contados a partir del día 2 de febrero de 2006; prorrogable por seis (6) meses adicionales al vencimiento, esto es el día 2 de agosto de 2006, siempre y cuando se cumpliese con la condición de que los arrendatarios lo solicitasen por escrito y de igual manera, que los arrendadores así lo aceptasen por escrito.

   Ahora bien, aún cuando la parte actora alegó en el libelo de la demanda que la prorroga única “se cumplió por acuerdo mutuo de las partes contratantes”; la lectura y estudio de las actas procesales arroja que no consta en autos que las partes hayan acordado por escrito la prorroga adicional de seis (6) meses, conforme lo pactado en la citada cláusula tercera contractual –pacta sunt servanda-. Esta situación procesal, a juicio de quien aquí decide, requiere del siguiente análisis:

   El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite colegir, que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público; pues en efecto, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley. En efecto, la hermenéutica del artículo 38 eiusdem patentiza que en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para los arrendatarios, durante el tiempo que dicha norma contempla para cada caso específico.

   Contrariamente, el artículo 40 del mismo texto legal consagra que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal; en otras palabras, no tiene derecho a permanecer en posesión del inmueble arrendado.

   En el caso de marras, conforme con lo supra expuesto, el termino de duración del contrato de arrendamiento accionado suscrito el 2 de febrero de 2006, venció el día 2 de agosto de 2006; no constando en autos que las partes hayan acordado prorrogar dicho plazo en los términos referidos en la citada cláusula tercera contractual. Por consiguiente, siendo que la relación arrendaticia sub examine tiene una duración superior a un (1) año y menor a cinco (5) años, es evidente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado –iura novit curia, este se prorrogó obligatoriamente para los arrendadores por el término de un (1) año, ex artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció el día 2 de agosto de 2007, para lo cual debemos tomar en cuenta que la prorroga legal se activa sin necesidad de que el arrendador tenga la obligación de notificarlo al arrendatario, pues conforme a la máxima diez interpellat pro homine, el día interpela por el hombre, esto es, el deudor se constituye en mora por el solo cumplimiento del plazo fijado, sin que se necesite de la interpelación.

   A partir de esta última fecha exclusive, 2 de agosto de 2007, es cuando se convirtió en pura y simple la obligación a cargo de los arrendatarios de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, pudiendo en consecuencia los arrendadores mediante las vías judiciales preexistentes, exigirles que cumplan con tal obligación pues es cierto que les nació el interés procesal de ejercer las acciones pertinentes contra los arrendatarios contumaces; así se decide.-

   Por otra parte, se observa que en el libelo de la demanda la parte actora afirmó como hecho constitutivo de su pretensión, que a partir del mes de diciembre de 2006, los arrendatarios dejaron de pagar los cánones de arrendamiento pactados en la cláusula segunda contractual, y que vencido el término acordado amistosamente, los mismos no han hecho la entrega del inmueble arrendado.

   Frente a estos alegatos, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, se limitó a negar, rechazar y contradecir que sus representados adeuden cantidad alguna de dinero a los ciudadanos A.B. y L.Á.d.B., por concepto de relación arrendaticia, “por cuanto nunca han celebrado a título personal contratos de arrendamientos alguno con los citados ciudadanos”. Siendo así, es evidente que le correspondía la carga de probar ese hecho modificativo de la pretensión que deduce la parte accionante, pues habiendo reconocido que sus representados suscribieron el contrato de arrendamiento accionado, tenía la tarea probatoria de demostrar -de ser el caso- que se hicieron alteraciones en el contenido del mismo, lo cual no hizo; así igualmente se decide.-

   En cuanto al argumento que esgrime la parte actora, del pretenso subarrendamiento por parte de los ciudadanos D.S. y A.B., de la planta baja y anexos de la casa Nº 175-1, situada en la Calle Nº 14 de Los Jardines de El Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, se advierte que no consta en autos prueba alguna de ese acto jurídico, que haga procedente una declaratoria de nulidad conforme lo peticionado en el libelo de la demanda. En este mismo sentido, resulta evidente que mal podrían los codemandados proceder a subarrendar un bien, del cual no ostentan la condición de arrendatarios, máxime cuando es la misma parte actora quien alega que el objeto del contrato por el cual subsiste un vinculo jurídico arrendaticio, lo constituye la planta alta del pormenorizado inmueble; así se establece.-

   Finalmente, se observa que la parte actora peticiona que la parte demandada sea condenada a pagar “la cantidad de Nueve Mil Bolívares fuertes (Bs.F 9.000,00), suma que resulta de multiplicar la cantidad de Bs. F 300,00 estipulada como canon de arrendamiento mensual por treinta (30) meses transcurridos, in (sic) desde que se extinguió la relación arrendaticia por vencimiento del término de vigencia hasta la presente fecha (mayo 2009)”.

   Igualmente, aspira “el pago de la suma de dinero por un monto de Veintiún Bolívares (BsF.- 21.oo) diarios que como penalidad y con el carácter de indemnización de daños y perjuicios se convino por el retardo en la entrega del inmueble, que se han causado desde la fecha de terminación o vencimiento del plazo determinado convenido hasta esta fecha, y cuyo monto total causado hasta el dos (2) de febrero de 2009, es la cantidad de Diecisiete Mil Setecientos Noventa y Ocho Bolívares (Bs.F 17.798,00)”.

   Es decir, la parte actora aspira un doble pago indemnizatorio; por una parte, de las cantidades de dinero equivalentes al canon de alquiler dejados de pagar desde la fecha en que, según entiende, venció el contrato de arrendamiento hasta el mes de mayo de 2009; y por otra parte, aspira el pago de la cláusula penal convenida por el retardo o demora en la entrega del inmueble, según lo establecido en las cláusulas segunda y tercera.

   En el presente caso, ciertamente las partes acordaron en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado, que las pensiones de arrendamiento continuarían corriendo mientras los arrendatarios no entreguen el inmueble arrendado, totalmente desocupado y en perfectas condiciones de conservación, uso y aseo, en cuanto a los servicios, pisos, paredes, techos e instalaciones. De igual manera, en la cláusula tercera estipularon que todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, en los casos señalados en la cláusula anterior, compromete y obliga a los arrendatarios a pagar la suma de Bs. 21,00 por cada día de retardo, como estimado de daños y perjuicios por la demora.

   Ahora bien, según dispone el artículo 1.167 del Código Civil, en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Asimismo, el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite a las partes contratantes, establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

   En tal sentido, es menester referir que la “cláusula penal es una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de la obligación”; y es por ello que, a diferencia de la indemnización convencional, “el acreedor no debe demostrar los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación, ni siquiera es necesario haberlos experimentados, pues procede por el solo incumplimiento culposo, aunque éste no cause daño alguno. (Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Fondo Editorial L.S., página 566).

   Así las cosas, estima quien aquí decide que no es procedente en Derecho pretender el pago de los cánones de alquiler que se causen a partir del vencimiento del término del contrato, salvo que ello sea en concepto de daños y perjuicios como lo consagra el supra referido artículo 1.167 del Código Civil; y aún en este caso, tampoco sería procedente exigir su pago conjuntamente con la cláusula penal, que es precisamente una cláusula sustitutiva de daños y perjuicios, no solo porque en realidad se trata de pretensiones contrarias entre sí, sino porque además resulta un contrasentido exigir el pago de cánones de alquiler, después de que temporalmente el contrato dejó de tener vigencia entre las partes. En todo caso, estima este operador jurídico que estamos ante un mismo supuesto de hecho con doble sanción pecuniaria, que acordarlas conjuntamente colidiría con el orden público social que rige la institución del contrato de arrendamiento; así se establece.-

   Entonces, sobre la base de todo lo antes expuesto, se deduce de autos que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en particular la existencia del vinculo jurídico arrendaticio suscrito con la parte demandada, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, razón por la que debe hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 1.167 del Código Civil contempla, para lo cual es necesario advertir que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.

   En cambio, la representación judicial de la parte demandada, una vez establecida la existencia y duración de la relación arrendaticia de marras, de la cual deriva la obligación de tracto sucesivo concerniente al pago del canon de arrendamiento mensual, no acreditó a los autos elementos idóneos y capaces de demostrar los hechos modificativos e impeditivos esgrimidos en la contestación a la demanda, capaces de enervar la pretensión que en contra de sus patrocinados se hace valer, pues ciertamente, una vez vencido el termino de la prorroga legal que por imperio de la ley le correspondió disfrutar, los arrendatarios no han efectuado la entrega material del inmueble objeto de la demanda, así se decide.-

   IV

   DISPOSITIVA

   En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda incoada por los ciudadanos A.G.B.R. y L.E.B.R., contra los ciudadanos D.J.S.M. y A.R.B.R., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte accionante el siguiente inmueble: “Planta alta de una casa distinguida con el Nº 175-1, ubicada en la prolongación de la Calle 14, Urbanización Los Jardines de El Valle, Parroquia El Valle, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.

SEGUNDO

Por la naturaleza del fallo, no hay condena en costas.

REGISTRESE, PUBLIQUESE y NOTÍFIQUESE. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los quince (15) días del mes de octubre de 2009. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras González

En la misma fecha siendo las: 9:23 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria