Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 18 de Mayo de 2015

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL

TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente No. 13.614

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 18 de abril de 2012, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 11 de abril de 2012, por la abogada en ejercicio A.S.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 37.920, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora ciudadano G.J.M.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-1.660.610; contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 9 de abril de 2012; en el juicio que por DESALOJO, sigue el mencionado ciudadano contra el ciudadano W.A.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.006.953.

II

NARRATIVA

Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional el día 22 de mayo de 2012, estableciéndose el término de diez (10) días para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Consta en las actas que en fecha 10 de febrero de 2012, el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, admitió la reforma de demanda interpuesta por los abogados J.E.G.P. y A.S.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 20.379 y 37.920, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano G.J.M.G. contra el ciudadano W.A.G.M., por motivo de Desalojo; quedando la misma fijada en los siguientes términos:

(…) Nuestro conferente es propietario de un Inmueble (Sic), constituido por un local comercial ubicado en la avenida 3D-3, sector La Lago N° 66-88B (…) nuestro mandante dio en Arrendamiento (Sic) el inmueble antes descrito, al ciudadano W.A.G. (Sic) MACHADO (…) destinado al uso de un Taller de Refrigeración Automotriz, tal como se evidencia de tres contratos de arrendamiento notariados, el ultimo (Sic) de ellos, cuyo vencimiento ocurrió el dos de septiembre de dos mil ocho, convirtiéndose en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, en razón de que el arrendatario siguió ocupando el inmueble, pagando el canon y nuestro conferente recibiendo las mensualidades (…) el nombrado arrendatario (…) no ha cumplido con la estipulación legal y convencional, de conservar el inmueble en buen estado de conservación, ya que sufre un severo deterioro físico y estructural, en razón de estar las bases o columnas agrietándose y las paredes y los frisos desmoronándose, producto no solo (Sic) de no hacer las respectivas reparaciones (…) sino por los líquidos cáusticos y corrosivos utilizados en el referido taller, que igualmente por sus vapores y por los fuertes ruidos de martillos, palancas y herramientas mecánicas; así como el ruido de motores, causan malestar y molestias a los vecinos. En consecuencia, violentada la obligación de conservar el inmueble en forma grave (…) Es por lo anterior y conforme a las cláusulas séptima y octava del ultimo (Sic) contrato (…) que estipula que la falta de conservación, dará derecho a considerar resuelto el contrato de arrendamiento, y de los artículos 1159, 1160 y 1586 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34 literal “e” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que venimos a solicitar la inmediata desocupación por desalojo del inmueble (…) para que convenga en dar por resuelto el ut-supra, contrato por tiempo indeterminado, que le confiere el carácter de arrendatario (…)”

Posteriormente el día 14 de febrero de 2012, el abogado en ejercicio J.E.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 42.940, actuando en nombre y representación del ciudadano W.A.G.M., procedió a contestar la demanda en el siguiente tenor:

(…) Es absolutamente falso que mi representado haya incumplido o esté incumpliendo con las obligaciones que contrajo como arrendatario del inmueble cuyo desalojo o desocupación solicita el accionante.

(…) Es igualmente falso que el referido inmueble haya sufrido deterioro físico y estructural, ni ambiental alguno y menos aún de orden severo.

(…) falso que las bases o columnas del inmueble en cuestión se hayan agrietado ni estén agrietadas, y las paredes y los frisos desmoronándose.

(…) falso que en el taller de refrigeración (…) produzca vapores, ruidos de martillo, palancas, y herramientas mecánicas, ni ruidos de motores que causen malestar o molestias (…)

(…) falso que mi representado haya violentado ninguna de sus obligaciones como arrendatario del señalado inmueble, en forma ni medida alguna.

(…) falso que mi representado no haya dado el debido mantenimiento a dicho inmueble.

(…) falso que mi representado no haya hecho las debidas, adecuadas y oportunas reparaciones menores en las distintas áreas de dicho inmueble, entre ellas, salas sanitarias, instalaciones eléctricas (…)

(…) falso que mi representado haya incurrido en omisión alguna sobre la conservación del inmueble (…)

(…) desconozco e impugno las ‘Documentales’ presentadas por el accionante como la señalada ‘Notificación de Desahucio’, la ‘Inspección Ocular’ (…) y la comunicación de fecha 07.12.2009, que el accionante alega haber materializado y que le opone a mi representado, de las cuales nunca he tenido conocimiento alguno porque nunca fue impuesto de las mismas por parte del accionante ni de ninguna otra persona en su nombre, ni emanan de mi representado; por lo que las desconozco en su contenido y firma.

(…) siempre ha sido fiel cumplidor de todas sus obligaciones, manteniendo el inmueble en buenas condiciones físico ambientales; manteniendo al día el pago de los servicios públicos así como el pago de los cánones de arrendamiento, que hoy, se le consignan por ante el Juzgado Sexto de los Municipios (…)

Finalmente el día 9 de abril de 2012, el Tribunal de la causa dictó la sentencia impugnada, en el siguiente sentido:

(…) en vista que la parte actora alegó deterioros mayores que requiere de una prueba pericial, en razón de la calificación de deterioro mayor, ya que la acción esta (Sic) fundamentada en el literal e) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) ciertamente de la inspección ocular y de la judicial se desprenden algunos deterioros en la estructura del inmueble como en el techo, paredes, etc., pero de ninguna manera se desprende de ella, en primer lugar, que estos deterioros producto del uso normal del inmueble, sino de la negligencia o dolo del arrendatario, siendo lo conducente promover una prueba de experticia para determinar las circunstancias indicadas.

(…)

(…) este Tribunal infiera que la única prueba idónea para determinación en cuanto a la calificación del deterioro mayor, como de sus posibles causas, lo constituye la prueba de experticia, y al no haber sido promovida y evacuada en el presente asunto, la demanda debe declararse improcedente, por no haber cumplido el demandante con la carga que tenía de probar conforme a los Artículos 1.354 eiusdem, y 506 del Código de Procedimiento Civil.

(…) SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO (…)

III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En el caso que nos ocupa en la presente oportunidad, la parte actora, ciudadano G.J.M.G., intentó la acción de desalojo fundamentándose en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indicando al respecto que celebró una serie de contratos de arrendamiento con el ciudadano W.A.G.M.; finalizando el último de ellos el día 2 de septiembre de 2008.

Sin embargo indicó que el arrendatario continuó en la posesión del inmueble cancelando los cánones arrendaticios correspondientes, por lo cual el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado.

El inmueble fue arrendado para ser destinado al funcionamiento de un Taller de Refrigeración Automotriz, no obstante el arrendatario no había cumplido con su obligación de conservar el inmueble en buen estado, sufriendo actualmente de un severo deterioro físico y estructural producto de la inadecuada e inoportuna ejecución de las reparaciones menores, como paredes y columnas agrietadas, frisos desmoronados, producto también del uso de líquidos cáusticos, los vapores y usos de martillos y herramientas.

Por su parte, el arrendatario antes mencionado negó los hechos narrados en el libelo de demanda e indicó que el inmueble se encontraba en buenas condiciones físico ambientales, manteniendo al día el pago de los servicios públicos y de los cánones arrendaticios.

Pruebas promovidas por la parte actora, adjuntas al libelo de demanda.

• Copia certificada de documento poder otorgado por el ciudadano G.J.M.G., a los abogados en ejercicio A.S.P. y J.G.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 37.920 y 20.379; autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia el día 13 de octubre de 2011, bajo el número 37, tomo 117. (F.8)

El instrumento especificado ut supra, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación; de éste se denota fehacientemente la cualidad de apoderados judiciales que poseen los abogados anteriormente mencionados, con respecto al ciudadano G.J.M.G., en el presente juicio. Así se observa.

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos G.J.M.G. y W.A.G.M., sobre el inmueble identificado en las actas, autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia el día 28 de julio de 2003, bajo el número 70, tomo 30. (F.11)

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos G.J.M.G. y W.A.G.M., sobre el inmueble identificado en las actas, autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia el día 5 de octubre de 2006, bajo el número 44, tomo 89. (F.18)

• Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos G.J.M.G. y W.A.G.M., sobre el inmueble identificado en las actas, autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia el día 18 de diciembre de 2007, bajo el número 09, tomo 120. (F.21)

Los contratos de arrendamiento antes referidos, son valorados por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que no fueron rebatidos por la parte contraria a través de los medios dispuestos para ello; tomando en consideración que el último de ellos se trata del documento fundamental de la acción, esta Alzada se reserva su apreciación a la parte motiva de este fallo. Así se establece.

• Original de comunicación de fecha 7 de diciembre de 2009, suscrita por el ciudadano G.M., dirigida al ciudadano W.G.. (F.24)

• Original de comunicación de fecha 29 de agosto de 2011, suscrita por el ciudadano G.M., dirigida al ciudadano W.G.. (F.28)

Las comunicaciones antes desglosadas deben ser necesariamente desechadas por este Juzgado Superior tomando en consideración que se trata de instrumentos privados emanados de la misma parte promovente, sin que conste en su contenido la aceptación del demandado. Así se establece.

• Copia certificada de notificación extrajudicial llevada a cabo por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 29 de agosto de 2011. (F.26)

En relación a la notificación extrajudicial referida, esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; de su contenido se desprende la notificación cierta que practicara la mencionada Notaría al ciudadano C.G.M., a quien se le encomendó entregar al ciudadano W.A.G.M., la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento por presentar un alto deterioro. Así se observa.

• Original de Inspección Extrajudicial llevada a cabo en el inmueble identificado en las actas, por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, el día 29 de agosto de 2011. (F.30)

Con relación a la inspección antes mencionada; debe señalarse que el autor RENGEL ROMBERG ARÍSTIDES, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL, Tomo IV (pág.440 y ss) ha dejado sentado que la inspección extra litem, es una prueba legal, cuyo mérito está obligado a.e.l.s.y. no requiere la citación de la parte a la cual pueda oponerse en el futuro, por lo que es jurisprudencia pacífica y reiterada que, la inspección judicial evacuada extra litem no requiere ser ratificada en futuro juicio para que surta su valor probatorio, por la inmediación que se da cuando el juez aprecia de visu las circunstancias de una situación de hecho. Y cuyo mérito debe valorar el juez conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. De allí pues que, este tribunal aprecia en todo su valor probatorio la inspección antes mencionada.

Así bien consta que en fecha 29 de agosto de 2011, se constituyó en el inmueble arrendado la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, dejando constancia de lo siguiente: “el estado del inmueble se encuentra deteriorado, paredes filtradas y corroídas por la humedad, se observa basura y grasa en pisos y paredes, así como también repuestos de vehículos, cauchos y herramientas; (…) Un baño en estado deplorable, una oficina donde se observa el deterioro de paredes, pisos, puertas y techos (…)”; así mismo fueron consignadas una serie de fotografías; todo lo cual será adminiculado a las actas en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

• Copias simples de documentos de propiedad del inmueble identificado en las actas, a favor del ciudadano G.J.M.G., protocolizados ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del estado Zulia, el día 11 de octubre de 1972, bajo el número 3, protocolo 1°, tomo 4; 13 de noviembre de 1972, bajo el número 58, protocolo 1°, tomo 1°; 16 de marzo de 1976, bajo el número 66, protocolo 1°, tomo 12°; y 21 de junio de 1977, bajo el número 112, protocolo 1°, tomo 13°. (F.70)

• Copia simple de planilla sucesoral número 443 y 122, correspondientes a los ciudadanos J.M.F. y C.G.D. MORÓN. (F. 82)

Las documentales que anteceden son apreciadas por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil; derivándose de las mismas el derecho de propiedad que asiste al ciudadano G.J.M.G.. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandada, adjuntas a la contestación de la demanda.

• Copia certificada de documento poder otorgado por el ciudadano W.A.G.M., a los abogados en ejercicio J.E.A.C. y O.G.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 42.940 y 19.523; autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del estado Zulia el día 8 de febrero de 2012, bajo el número 20, tomo 9. (F.120)

El instrumento especificado ut supra, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación; de éste se denota fehacientemente la cualidad de apoderados judiciales que poseen los abogados anteriormente mencionados, con respecto al ciudadano W.A.G.M., en el presente juicio. Así se observa.

Pruebas promovidas por la parte actora en el lapso de promoción de pruebas.

• Invocó el mérito favorable de las actas.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

• Inspección judicial en el local objeto de arrendamiento a fin que el Tribunal dejara constancia del estado de conservación y el severo deterioro físico y estructural, de las bases o columnas, paredes y frisos, sanitarios, cañerías, instalaciones eléctricas, pintura, instalaciones de agua, y demás enseres que posea el bien, así como de la inadecuada e inoportuna ejecución de las reparaciones menores, de la falta de conservación del inmueble que implique o demuestre daños al inmueble, dejándose registro fotográfico. (F.220) (F.244)

En relación a esta promoción, denota esta Alzada que fue promovida igualmente por la parte demandada de autos, y al efecto, el Tribunal fijó un mismo acto de inspección, por lo que será valorada y analizada posteriormente. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas.

• Invocó el mérito favorable de las actas.

Observa esta Superioridad que ya se hizo referencia al presente particular. Así se observa.

• Contratos de Arrendamiento que rielan en las actas.

Denota esta Alzada que anteriormente fueron valorados y apreciados los mencionados contratos. Así se observa.

• Inspección Judicial a fin que el Tribunal se trasladara al inmueble arrendado y dejara constancia de la ocupación del mismo por parte del demandado; del estado físico y estructural del interior y exterior del local, en especial de sus bases o columnas, pisos, techos, paredes y pinturas, portones y sala sanitaria; del destino que se le ha dado al inmueble; fotografías. (F.220) (F.244)

La inspección judicial promovida por ambas partes y evacuada por el Tribunal de la causa, el día 1 de marzo de 2012, es valorada y apreciada por esta Superioridad, tomando en consideración que la misma fue evacuada de conformidad con lo establecido en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

En relación a su contenido, esta Alzada evidencia que sobre los particulares anotados por la parte demandante, se dejó constancia de que: “se trata de un inmueble conformado por una oficina con pisos de cemento pulido con algunas grietas y manchas de pintura, paredes pintadas y recubiertas con friso acabado irregular, a la vista no se observan columnas porque estarían en bebidas (Sic) en las mismas paredes; Sala sanitaria con pisos de concreto rustico (Sic) y cemento pulido, una pared pintada y frisada en su parte interna donde se ubica el WC (Sic), y las demás paredes se observan sin friso, de bloque de cemento pintado; depósito con pisos de concreto rustico (Sic), paredes de bloque de concreto pintadas, techo de laminas (sic) de zinc con estructura de metal y una reja de protección interior con oxido en varias zonas; se observa un área grande cubierta que presenta: pisos de concreto rustico (Sic) con manchas de grasa, techo de laminas (Sic) de zinc con oxido corroído y con orificios, sobre todo en las uniones entre laminas (Sic) y donde se apoya en la estructura, la estructura es mixta con elementos de madera (listones) y elementos metálicos con tubos cuadrangulares huecos y angulares metálicos con oxido en varias partes. Pared ubicada en el lindero norte fabricada con bloque de concreto, tiene dos (2) columnas de concreto toda la pared esta (Sic) pintada la parte inferior color azul esmaltado y la parte superior blanca sin esmaltar, se observo (Sic) una (1) fisura que van (Sic) desde lo mas (Sic) alto hasta el piso y dos (2) fisuras interrumpida (Sic) a la altura de la bandera con el escuro, en dicha pared no se aprecia las columnas sobresalientes sino que están incrustadas dentro de la misma. Pared (Sic) del lindero Oeste se encuentra compuesta en parte con bloques frisado acabado irregular y pintado de color azul esmaltado y otra parte con malla de ciclón y párales de tubos de hierro, en dicha pared no se observan columnas, de la misma forma se observa un lavaplatos de cerámica blanca apoyado sobre dos (2) muros de cloque de concreto pintados de color azul. En la pared del lindero Este (su frente) se observa con un (1) portón de doble hoja, esta fachada se puede dividir en cuatro (4) partes, la primera parte comienza en la esquina noreste del terreno en la cual se observa una (1) columna de concreto armado con la cabilla parcialmente expuesta en su parte inferior, luego se observa la pared fabricada con bloque de concreto y las uniones a la vista sin frisar, pintada de color blanco y sobre esta pared se construyo (Sic) otra pared de bloque de ventilación pintada de color blanco, con dos hiladas de bloque frisado en su parte interna, al terminar esta parte se observa una columna de mayores dimensiones de concreto armado, pintado en la cual se fija una (1) de las dos (2) hojas del portón de entrada. Luego se observa otra hoja del portón de entrada fijada sobre una columna de concreto de similares dimensiones a la anteriormente descrita que es donde se fija la otra hoja del portón. Después de esta columna se observa un tramo de pared fabricada con bloques de concreto frisada irregularmente sobre la cual se construyó otra pared de bloque tipo ventilación con dos (2) hiladas rellenas de friso en su interior, esta pared se encuentra pintado de color blanca en su exterior y en su parte interna se encuentra pintada de color azul y blanco. Después de esta pared, se observa la cara externa de la oficina con una puerta metálica cuya parte superior es una ventana de romanilla verticales, pintada de blanco, se observaron dos (2) columnas y un (1) dintel que forman el marco de la puerta y la esquina sur-este presenta una columna pintada de blanco, fabricada con madera y recubierta de friso, cuya parte inferior se observa descubierta por desprendimiento de friso y se nota la madera que la conforma. (…) el practico (Sic) procedió a tomar fotografías (…)”

Sobre los particulares expuestos por el demandado, se dejó constancia que: “en el inmueble se encuentra el notificado quien manifestó ser el ocupante del mismo, en calidad de arrendatario. (…) el inmueble presenta en su parte del frente un (1) portón de doble hoja compuesto por malla de ciclón y tubos de hierro tapado con laminas (Sic) de zinc pintada, y en su parte superior se observa una reja fabricada con tubos huecos pintada, de la misma forma presenta un pasador con oreja para candado y en la parte superior una oreja para candado, el mismo se observa en buenas condiciones. (…) el notificado informo (Sic) que el inmueble es destinado a taller de refrigeración automotriz. (…) procedió a tomar fotografías del inmueble”

Las apreciaciones antes anotadas, serán analizadas por esta Alzada en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

• Copia certificada del expediente de Consignaciones Arrendaticias número 450 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial. (F.132)

En relación al legajo de copias antes mencionado, esta Superioridad observa que conforman el expediente de consignaciones arrendaticias iniciado por el demandado de autos; sin embargo, tal circunstancia, es decir la solvencia o morosidad del demandado no constituye parte de los hechos controvertidos en la presente causa, siendo que la causal de desalojo invocada por el actor no se encuentra dirigida a ello, sino a las condiciones del inmueble; en virtud de lo cual esta Superioridad desecha la presente prueba del acervo probatorio. Así se establece.

• Prueba de confesión.

En relación a la supuesta confesión en la que incurriera el demandado, esta Superioridad resalta que, como se dijo antes, la solvencia o morosidad del demandado no constituye parte de los hechos controvertidos en la presente causa, siendo que la causal de desalojo invocada por el actor no se encuentra dirigida a ello, sino a las condiciones del inmueble, por lo que las afirmaciones del demandado en relación a los cánones arrendaticios, mal podrían constituir una confesión sobre los hechos debatidos; en virtud de lo cual esta Superioridad desestima la supuesta confesión del demandado. Así se establece.

• Legajo de treinta y cinco (35) fotografías. (F. 229)

El legajo de impresiones fotográficas que antecede debe ser necesariamente desechado por esta Juzgadora toda vez que las fotografías allí contenidas no fueron promovidas en la forma jurisprudencialmente establecida para comprobar su autenticidad. Así se establece.

IV

MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, corresponde a esta Alzada dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

(…)

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (…)

La doctrina patria ha expresado que la acción de desalojo se encuentra orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con la finalidad de obtener la devolución del inmueble arrendado, cuando la demanda esté fundamentada en alguna de las causales establecidas taxativamente en la Ley.

En virtud de tal especialidad, es imperativo para el Juez la revisión de los presupuestos normativos de la acción; siendo que la naturaleza del contrato y el planteamiento de la demanda en relación a las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derivan desde el inicio la procedencia o no del requerimiento del actor.

Debe entenderse entonces que únicamente podrá demandarse el desalojo de un inmueble de los regulados por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando: 1) se trate de un contrato verbal o a tiempo indeterminado; 2) por la voluntad del arrendador, en el caso de las causales “b” y “c”; y 3) por el incumplimiento del arrendador, según el resto de las causales contempladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En relación al literal “e” del citado artículo, el desalojo procederá cuando el demandado haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; se habla entonces de un incumplimiento imputable, pues los deterioros mayores la norma los atribuye a una actividad del arrendatario que los ocasione, en cuyo caso los mismos nada tienen que ver con aquellos que pudieren sucederse por causa ajena no imputable a los provenientes de fuerza mayor o caso fortuito. (Gilberto G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, 2006, Volumen I, páginas 201 y siguientes)

En el presente caso, la parte actora, ciudadano G.J.M.G., impetró la presente acción alegando que el demandado incumplió su obligación de mantener el inmueble arrendado en buen estado y conservación al dejar de hacer las reparaciones menores, por lo que actualmente sufre un severo deterioro físico y estructural.

Al respecto, la parte demandada insistió en el buen estado de conservación del inmueble, promoviendo al efecto una inspección judicial; también produjo a los autos, una serie de pruebas que fueron desechadas por este Juzgado Superior por cuanto no constituían materia controvertida en la presente causa.

Por su parte, el accionante promovió en primer lugar, tres contratos de arrendamiento; dos de ellos vencidos, y uno de ellos, el último, que pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado. En efecto, según se desprende de su cláusula segunda, el contrato de arrendamiento que riela en el folio veinticinco (25) del expediente, venció el día 1 de septiembre de 2008, y cualquier renovación debía ser pactada mediante un nuevo contrato, lo cual no sucedió; no obstante el arrendatario siguió ocupando el inmueble y cancelando los cánones arrendaticios.

Del mencionado contrato, autenticado el día 18 de diciembre de 2007, y debidamente reconocido por ambas partes, puede leerse en sus cláusulas séptima y octava que: “como quiera que ‘EL ARRENDATARIO’ recibe el inmueble arrendado en perfecto estado de sanidad y habitabilidad, a satisfacción; se obliga a devolverlo en el mismo buen estado, especialmente en cuanto a se refiere a sanitarios, cañerías, instalaciones eléctricas, friso, pintura y techos, exento de raspaduras y deterioro; y por ello serán por su cuenta lo relativo al perfecto estado de los aparatos de agua, cañería, luz, etc., y la conservación de las paredes, pisos, salvo lo que fuere ocasionado por vetustez o por uso debido y sano de las cosas, conforme a las prácticas usuales y decentes y, se obliga a entregar dicho Inmueble en el mismo estado al terminar el presente Contrato. (…) OCTAVA: ‘EL ARRENDATARIO’ se obliga expresamente a: (…) 2.- A que sean por su cuenta todas las reparaciones menores de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) o QUINIENTOS BOLIVARES (Sic) FUERTES (Bs. 500,00 BF), tales como: Mantenimiento de cañerías, sanitarios, pinturas, etc. Y aquellas que resultaran mayores por descuido o negligencia suya o de las personas bajo su dependencia. (…)”

Lo pactado entre las partes demuestra que el arrendatario recibió el inmueble arrendado en “perfecto estado de sanidad y habitabilidad, a satisfacción”, y que correría por su cuenta lo relativo al estado de los aparatos de agua, cañería y luz y la conservación de las paredes y pisos. Este contrato fue plenamente valorado por esta Superioridad y su contenido se tiene como cierto con respecto a la relación debatida entre las partes.

Promovió igualmente Inspección Extrajudicial llevada a cabo en el inmueble identificado en las actas, por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, el día 29 de agosto de 2011, la cual fue apreciada por este Tribunal en todo su valor probatorio; derivándose de su contenido, como se dijo antes que el inmueble se encontraba deteriorado, con paredes filtradas y corroídas por la humedad, que se observaba basura y grasa en pisos y paredes; un baño en “estado deplorable”, y una oficina donde se observaba el deterioro de paredes, pisos, puertas y techos.

Adjuntas a dicha inspección como parte de ésta, fueron anexadas una serie de fotografías que demuestran fehacientemente el deterioro de paredes, en su friso y pintura, con evidente desprendimiento; suciedad, agrietamiento en varias paredes, acumulación de cosas o basura en los techos, roturas y manchas de grasa en el piso; el frente del inmueble con pintura celeste desconchada, rayada y manchada, sin medidor eléctrico aparente; profundas grietas en paredes y adosamientos; conexiones eléctricas improvisadas; líquidos empozados con basura y piezas mecánicas; vigas y bloques expuestos.

Promovió también inspección judicial extra litem, la cual fue practicada por el Tribunal conjuntamente con la misma prueba promovida por el demandado, donde se dejó constancia de que el inmueble poseía una oficina con pisos de cemento pulido con algunas grietas y manchas de pintura, paredes pintadas y recubiertas con friso, depósito con pisos de concreto rústico, paredes de bloque de concreto pintadas, techo de láminas de zinc con estructura de metal y una reja de protección interior con oxido en varias zonas; pisos de concreto rústico con manchas de grasa, techo de láminas de zinc con oxido corroído y con orificios, sobre todo en las uniones entre láminas y donde se apoya en la estructura; fisuras que van desde lo más alto hasta el piso y fisuras interrumpidas, cabillas parcialmente expuestas, desprendimiento de friso que hace notar la madera que la conforma.

Igualmente se tomaron impresiones fotográficas, de las cuales puede evidenciarse en primer lugar que fueron cambiadas las circunstancias del inmueble en el sentido que fue pintado y parcialmente aseado; sin embargo puede notarse rotura en los pisos de cemento pulido, grietas severas en diversas paredes, tomas eléctricas improvisadas, acumulación de basura en los techos, manchas de grasa en los pisos, agujeros en los pisos, vigas expuestas y friso desprendido en la parte exterior del inmueble.

Mientras que sobre los puntos solicitados por el demandado se dejó constancia que en el inmueble se encontraba el notificado quien manifestó ser el ocupante del mismo, en calidad de arrendatario; y las características generales de la fechada del inmueble.

En ese respecto este Juzgado Superior observa que en efecto, las mencionadas manchas de grasa a las que se hace referencia en las inspecciones antes desglosadas, resultan propias de la actividad desarrollada en el inmueble, que son las de un taller automotriz, para el cual fue arrendado.

No obstante ello, de las inspecciones, especialmente de las reproducciones fotográficas, puede notarse claramente el estado de deterioro del inmueble, desde los profundos agrietamientos en las paredes, hasta el desprendimiento de los frisos y los agujeros o roturas en sus pisos; las vigas o cabillas expuestas en el exterior del inmueble; y muy especialmente el estado en el que se encontraba el inmueble al momento de practicarse la inspección judicial extra litem.

Tales circunstancias pueden ser apreciadas por esta Superioridad a través de la evacuación de las inspecciones aludidas, sin requerir para ello la práctica de una experticia, toda vez que no es necesaria la cuantificación de los daños causados, sino que, lo que se debe precisar es si dichos daños son mayores a los provenientes del uso normal del inmueble.

Así, es claro que las grietas aludidas en ambas inspecciones y la situación general de las paredes (antes anotadas), denotan fehacientemente que no son producto del uso normal del inmueble, como si lo son las manchas de grasa. Estas condiciones, develan a esta Superioridad la procedencia de la acción planteada por el accionante, quien logró demostrar los daños causados al inmueble, sin que el demandado haya podido desvirtuar los elementos probatorios producidos a los autos, limitándose a demostrar la solvencia arrendaticia del demandado, lo cual no es objeto de conocimiento en el presente caso. Así se establece.

En virtud de lo anterior, esta Superioridad declarará en la parte dispositiva de este fallo, CON LUGAR la apelación ejercida por la abogada en ejercicio A.S.P., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora ciudadano G.J.M.G.; en consecuencia se REVOCARÁ la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 9 de abril de 2012; y se declarará CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano G.J.M.G. contra el ciudadano W.A.G.M. por motivo de DESALOJO, por lo que deberá el ciudadano W.A.G.M., desalojar y entregar el inmueble arrendado constituido por un local comercial ubicado en la avenida 3D-3, sector La Lago, número 66-88B, en jurisdicción de la Parroquia O.V. del municipio Maracaibo del estado Zulia; al ciudadano G.J.M.G., libre de objetos y personas; se condenará en costas a la parte perdidosa, ciudadano W.A.G.M., por haber resultado vencido en el presente juicio. Así se decide.

V

DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación ejercida por la abogada en ejercicio A.S.P., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora ciudadano G.J.M.G..

SEGUNDO

REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 9 de abril de 2012; en el juicio que por DESALOJO sigue el ciudadano G.J.M.G. contra el ciudadano W.A.G.M..

TERCERO

CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano G.J.M.G. contra el ciudadano W.A.G.M. por motivo de DESALOJO, por lo que se ORDENA al ciudadano W.A.G.M., a desalojar y entregar al ciudadano G.J.M.G., el inmueble arrendado constituido por un local comercial ubicado en la avenida 3D-3, sector La Lago, número 66-88B, en jurisdicción de la Parroquia O.V. del municipio Maracaibo del estado Zulia; libre de objetos y personas.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada, W.A.G.M., de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencido en el presente juicio.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de mayo del año dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA,

(Fdo)

Dra. I.R.O..

EL SECRETARIO,

(Fdo)

Abog. M.F.Q..

En la misma fecha anterior, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO,

(Fdo)

Abog. M.F.Q..