Decisión nº 13213 de Juzgado Primero del Municipio Iribarren de Lara, de 6 de Noviembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, seis de noviembre de dos mil siete

197º y 148º

ASUNTO : KP02-V-2007-001567

Exp. 13.213/ Desocupación de Inmueble

Se inició la presente causa en fecha 24-05-07 mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por el ciudadano G.J.T. quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 7.393.983 de este domicilio en su condición de único y universal heredero de la ciudadana F.T. de Hernández, a través de su apoderada judicial M.M.V. quien se encuentra inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 117.661; contra la ciudadana O.A., quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.327.219 y de este domicilio.

Una vez admitida la demanda, se emplazó a la demandada de autos para el segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda. En fecha 20-06-07 diligencia el alguacil del despacho para consignar compulsa y recibo de citación sin firmar por haberse negado a ello la demandada. Seguidamente la parte demandante solicita que sea completada la citación por intermedio de la secretaria del Tribunal conforme lo dispone el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 29-06-07 la secretaria deja constancia de haber cumplido con la formalidad anterior. En fecha 02-07-07 comparece la demandada debidamente asistida por el abogado en ejercicio J.R. quien se encuentra inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 2541 para otorgar poder apud acta al mencionado abogado. En la oportunidad legal comparece el apoderado de la demandada para contestar la demanda intentada. Abierta la causa a pruebas ambas partes presentan sus respectivos escritos de promoción, pruebas estas que fueron admitidas y evacuadas por el Tribunal.

Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictaminar, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

Manifiesta el demandante como fundamento de su demanda que en fecha 1° de Junio de 1997, la ciudadana O.R.A. celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana F.T. de Hernández siendo dicho contrato constantemente incumplido ya que desde el 01 de octubre de 2004 la arrendataria dejó de pagar el canon de arrendamiento situación reiterada continuando así durante todo el año 2005, 2006 y lo que va de 2007 incumpliendo específicamente los meses de enero, febrero, marzo, y abril del año en curso. Destaca además que la arrendadora murió en noviembre de 2004 sin haber percibido el pago del canon mensual. Aduce además que fue declarado Único y Universal Heredero en el Testamento Abierto y escrito realizado por la ciudadana F.T. de Hernández el cual se encuentra registrado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren, bajo el n° 4, Protocolo 4°, Tomo Único. Así mismo señala la parte actora que la arrendataria continúa con su actitud de no pagar el canon de arrendamiento y no entregar el inmueble arrendado consistente en una casa de paredes de bloques, pisos de cemento, techada con platabanda, edificada sobre un terreno ejido en enfiteusis que tiene un área de doscientos doce metros cuadrados (212 mt2), situada en la calle 20 con la carrera 25 N° 24-85 de esta ciudad, alinderada de la siguiente manera: Norte: carrera 25 antes calle Colo Paul; Sur: casa que fue de E.P. hoy F. deV.; Este: terrenos ocupados por M.S. y Oeste: calle 20 antes calle Falcón que es su frente; amparado por Data de Posesión de fecha 09-08-1955, N° 35 del Libro N° 1; el cual lo hubo la causante por herencia de su cónyuge según consta de planilla sucesoral N° 853 de fecha 10-12-74, quien a su vez lo hubo según documento protocolizado bajo el N° 125 folios 175 al 176, protocolo primero del 26-12-39 por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara. Sostiene que el incumplimiento en que ha incurrido el arrendatario le ha causado perjuicio toda vez que se le ha imposibilitado la venta del inmueble arrendado ya que mediante providencia administrativa N° SANT/2006/0616 emanada de la División de Recaudos de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Centro Occidental del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) de fecha 26/09/06 se otorgo la autorización a fin de vender bienes pertenecientes a la Sucesión de F.T. de Hernández con el objeto de cumplir con el pago de correspondiente a la declaración sucesoral así como a la multa sobre la misma en virtud de haber vencido el lapso para ello, además de haber dejado de percibir el valor correspondiente del verdadero canon de arrendamiento del prenombrado inmueble conforme a las disposiciones de los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por todo lo anterior procede a demandar a la ciudadana O.R.A. por desalojo y proceda a entregar el inmueble objeto de la demanda libre de personas y cosas así como totalmente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y servicios públicos. Solicita como indemnización por daños y perjuicios el pago de la suma de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs. 2.800.000,00) correspondientes a los meses desde octubre de 2004 hasta abril de 2007 a razón Bs. 70.000,00 cada uno, más los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble así como el cálculo de los intereses moratorios correspondientes a dicho período. Solicita por otra parte que el Tribunal fije el canon mensual de arrendamiento del inmueble de acuerdo al porcentaje de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble y la representación correspondiente en unidades tributarias a fin de calcular el monto total a pagar por indemnización sobre la base del verdadero canon de arrendamiento. Por último solicita las costas y costos del proceso. Fundamenta la demanda en los artículos 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1167 del Código Civil.

En la oportunidad de la contestación el apoderado judicial de la demandada niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho negando igualmente que los dos contratos de arrendamiento hayan sido suscritos entre su representada y la hoy difunta F.T.H., con argumento en que una de las características de dichos contratos es de ser Intuito Personae y por tanto no transferible al ciudadano G.J.T. quien además no acompañó a su libelo de demanda documento de propiedad debidamente registrado, ello en virtud de no existir documentación alguna del inmueble que ocupa su representada manifestando que la misma puede adquirir el terreno o parcela en donde se encuentra la inhabitable construcción por ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren. Por otra parte impugna el supuesto contrato de arrendamiento presentado por la parte actora por las condiciones propias que presenta el inmueble que ocupa su representada según inspección efectuada por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren de fecha 11-10-2005. Aduce que su representada no canceló más ni cancelará más los cánones de arrendamiento porque es suficientemente comprobado y probado que se está en presencia de un “rancho” siendo que la Ley prohíbe el alquiler de ranchos. En este sentido sostiene que en las paredes de dicho inmueble se observan agrietamientos pronunciados por lo que está apunto de derrumbarse sobre la casa vecina; presenta igualmente filtraciones en la platabanda y en el piso agrietamientos y hundimientos, expresado que dicha situación se torna más crítica por el hecho que en el inmueble habitan varios niños de muy corta edad y uno de ellos presenta problemas congénitos. Por otra parte manifiesta que es ilícito pretender cobrar canon de arrendamiento por un inmueble que constituye un verdadero rancho conforme al artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que solicita sea desechada la demanda intentada por ser contraria a derecho.

CARGA DE LA PRUEBA

La contestación de la demanda, constituye el fin de la fase alegatoria, situación esta que produce efectos inmediatos, siendo de resaltar los siguientes: a) Es el factor determinante en la distribución de la carga de la prueba; b) Fija los límites de la controversia en el sentido de que el Juez en su sentencia debe atenerse únicamente a lo alegado por las partes.

Ese establecimiento fáctico determina las afirmaciones de hechos que serán objeto de prueba en el debate probatorio, y por ende, estableciendo el thema decidendum en el presente juicio.

Ante ello, tomando las posiciones asumidas en la etapa introductoria por las partes contendientes, pasa este Juzgador a verificar la correspondencia de la carga probatoria en el presente juicio.

Así tenemos, que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba

Del derecho sustantivo, igual regla se observa del contexto del artículo 1.354 del Código Civil, el cual expresa:

”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Estas disposiciones legales adjetiva y sustantiva comprometen a los sujetos procesales que sostienen en un proceso hechos constitutivos de obligaciones y hechos impeditivos y extintivos de obligaciones, pues estas normas jurídicas le atribuyen la carga de probar o demostrar tales afirmaciones de hechos que puedan generar, modificar, extinguir e impedir el nacimiento de las mismas.

En el caso de autos, se ha intentado una demanda por desalojo por falta de pago de sumas de dinero por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, y que conlleva a la entrega del inmueble desocupado. Ahora bien, al actor le corresponde demostrar la existencia de la obligación, por tanto, es el demandado quien debe probar el pago, la inexistencia o la extinción de la obligación que se ejecuta.

Como quedó dicho, en virtud del sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestran fehacientemente la base fáctica de sus argumentos, con ello pasa quien juzga, al análisis del material probatorio traídos a los autos.

A los folios 16 y 17 de la presente causa riela, original del contrato de arrendamiento privado suscrito entre las ciudadanas F.T. DE HERNANDEZ y O.A.. Con el documento contentivo del contrato de arrendamiento, en el caso bajo análisis la parte actora demostró la existencia de la obligación cuyo incumplimiento dio lugar a su acción.

De este documento se desprende en su cláusula “Tercera” que dicho contrato se efectuó por tiempo determinado, es decir, por el término de siete (7) meses fijos sin prórroga, el cual comenzará a regir a partir del día 1ro. de junio de 1997, por lo que es obvio que al haberse quedado y dejado al inquilino en posesión del inmueble arrendado el contrato de arrendamiento valorado, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, es decir se produjo la denominada tácita reconductio y así el artículo 1.600 del Código Civil determina: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y en su defecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

En la oportunidad probatoria la parte actora invocó el mérito favorable de los autos, especialmente la cláusula segunda del contrato de arrendamiento a objeto de demostrar la condición de arrendataria de la ciudadana O.R.A.. En relación con esta solicitud de apreciación, quien juzga estima, que no es un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, este Juzgador considera que es improcedente valorar tal alegación. Así se decide.

Invocó el valor de la providencia administrativa N° SNAT/2006/0616 de fecha 26-09-06, emanada de la División de Recaudos de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Centro Occidental del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) División. Estos instrumentos por ser emanados de funcionarios públicos y no haber sido tachados se les otorga valor probatorio. Y así se establece.-

Invocó la confesión de la demandada en cuanto al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamientos.

A los fines de probar su condición de heredero único y universal promueve documentales tales como copia certificada del Registro Civil del inmueble arrendado, autorización para vender bienes sucesorales, copia del formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones, copia del oficio N° 11027 emanado del SENIAT dirigido al Notario Público y/o Registrador Subalterno del Estado Lara, fotos a los fines de demostrar las condiciones de la vivienda para el momento en que se dio en arrendamiento, título de propiedad en original, plano del proyecto de habitación para el señor R.H., copia de planilla sucesoral N° 853 de fecha 10-12-1974 a cargo de F.T. de Hernández en su condición de Heredera Universal de R.H., acta de matrimonio entre los ciudadanos F.T. y R.H.. Estos instrumentos por ser emanados de funcionarios públicos y no haber sido tachados se les otorga valor probatorio, por lo tanto se tiene como ARRENDADOR al ciudadano G.J.T., por quedar plenamente demostrada su condición de único y universal heredero de la ciudadana F.T. DE HERNANDEZ. Y así se establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Por su parte el demandado reprodujo el mérito favorable de los autos: Con respecto a esta solicitud de apreciación, quien juzga estima, que no es un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Juzgadora considera que es improcedente valorar tal alegación. Así se decide.

Promovió contrato de arrendamiento suscrito entre O.R.A. y F.T. de Hernández en cuya cláusula décima tercera se expresó que las mensualidades se pagaría mediante 12 giros a la fecha. A este respecto, este Tribunal aprecia que queda demostrada la relación arrendaticia y le otorga todo su valor probatorio. Así se decide.-

Promovió inspección judicial sobre el inmueble objeto de litigio la cual fue practicada por este Tribunal. Igualmente promovió 28 fotografías originales a los fines de demostrar el estado físico del inmueble así como inspección ocular practicada por el Cuerpo de Bomberos del Estado Lara de fecha 11-10-2005. Estas pruebas no aportan nada en la resolución sobre el hecho controvertido de la insolvencia del accionado en el pago de los cánones de alquiler, por lo que se desechan por impertinentes. Y ASI SE DECIDE.-

Por último promovió 50 recibos y letras de cambio a los fines de demostrar el pago efectuado de los cánones. De la revisión exhaustiva de cada una de ellas, se observa que corresponden a los años 1999 al 2003, y lo que reclama la parte actora es la falta de pago del canon de arrendamiento a partir del 01 de Octubre de 2004 al 01 de Abril del 2007, por lo tanto esta prueba no aporta nada en la resolución sobre el hecho controvertido de la insolvencia del accionado en el pago de los cánones de alquiler, por lo que se desecha por impertinente. Y ASI SE DECIDE.-

De lo cual se desprende que el demandado, no acreditó el pago de las pensiones de arrendamiento que el actor, alega ha dejado de pagar desde el 01 de Octubre de 2004, a lo cual estaba obligado, según el contrato de arrendamiento celebrado y de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil, que regula la obligación que tiene el arrendatario de cancelar el canon de arrendamiento.

En virtud de lo señalado, debemos concluir que, en el caso bajo estudio la parte actora demostró la existencia de la obligación y por su parte, el demandado no probó el hecho extintivo de la obligación. ASI SE DECIDE.

CONCLUSION PROBATORIA

Analizados como han sido los alegatos, defensas y las pruebas que conforman las actas procesales, y conforme a la distribución de la carga probatoria, ha quedado establecido la existencia de una relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado, y por cuanto la acción de desalojo es exclusiva para los contratos a tiempo indeterminado conforme a lo indicado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal acción está plenamente ajustada a derecho. Así se establece.

Respecto a la causal invocada, y como quiera que el Juez en su sentencia debe atenerse únicamente a lo alegado por las partes, sin duda que la parte demandada no logró demostrar aquellos hechos que constituyen la contraprueba de los alegatos formulados por el actor, la comprobación de que son contrarios a la verdad, es decir, su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento en la forma señalada por el actor en su libelo de demanda, y en virtud de que se trata de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado se encuentra encuadrado en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por cuanto se observa de manera clara y contundente, que la parte demandada no demostró el pago de los cánones de arrendamiento que señaló la parte actora como insolventes, vale decir, desde 01 de octubre de 2004 hasta lo que va del año 2007, conlleva esto a establecer que los hechos sostenidos por la demandante se subsumen dentro de la causal prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé el desalojo, cuestión que hace menester considerar que la demanda por desalojo presentada por el ciudadano G.T., contra la ciudadana O.A., está ajustada a derecho. Y así se declara.

Ahora bien, es conveniente indicar por parte de esta Juzgadora que en lo relativo al pedimento solicitado por la parte actora en el particular CUARTO de su petitorio referente a que este Tribunal fije un canon de arrendamiento, de acuerdo al porcentaje de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, la representación correspondiente en Unidades Tributarias; y se calcule por parte de este Tribunal, la totalidad de la suma que adeuda el arrendatario, realizándose así la indemnización del verdadero canon de arrendamiento, que corresponde al inmueble objeto de arrendamiento, este Tribunal niega tal pedimento ya que no es competente para fijar el canon de arrendamiento, por ello la acción intentada debe ser declarada parcialmente con lugar. Y ASI SE DECLARA.-

En razón de las consideraciones expuestas, este Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide lo siguiente:

PRIMERO

DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo, intentada por la Abogada M.M.D.V., Inpreabogado Nro. 117.661, Apoderada Judicial del ciudadano G.J.T., en contra de la ciudadana O.R.A., representada por el Abogado J.R.R., Inpreabogado Nro. 2541. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a HACER ENTREGA a la parte accionante, del inmueble que ocupa en calidad de inquilino, consistente en una casa, ubicada en esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, edificada sobre un terreno ejido en enfiteusis que tiene un área de doscientos doce metros cuadrados (212 mt2), situada en la calle 20 con la carrera 25 N° 24-85 de esta ciudad, alinderada de la siguiente manera: Norte: carrera 25 antes calle Colo Paul; Sur: casa que fue de E.P. hoy F. deV.; Este: terrenos ocupados por M.S. y Oeste: calle 20 antes calle Falcón que es su frente; totalmente desocupado de muebles y personas. SEGUNDO: SE CONDENA a la demandada O.R.A. pagarle a la parte actora, los cánones, así mismo desde el 1ero de enero de 2005 hasta Diciembre del mismo año, desde el 1ero de enero de 2006 hasta diciembre del año 2006. Desde enero a Abril del año 2007, a razón de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) cada mes, para un total de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00) y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. TERCERO: A pagar los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, el cual será determinado a través de una experticia complementaria del fallo, calculados dichos intereses desde la fecha de la interposición de la demanda hasta que quede firme la presente Sentencia. Por no haber vencimiento total no se condena en costas a la parte demandada. Ahora bien por cuanto la sentencia salió fuera del lapso, notifíquese a las partes.

Publíquese y Regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los seis (06) días del mes de Noviembre del año dos mil siete (2.007). Años: 197° y 148°.

La Juez Temporal,

Dra. KEYDIS PÉREZ OJEDA

La Secretaria

A.L. PINTO

En la misma fecha se publicó, siendo las 11:10 a.m.

La Sec: