Decisión nº 164 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 8 de Marzo de 2007

La presente causa versa sobre la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el abogado HIBBERT RODRÍGUEZ, en su carácter de Apoderado Judicial del Ciudadano J.G.M.D., contra el ciudadano Á.D., todos arriba identificados.

Aduce el apoderado judicial de la parte demandante, que su representado celebró con el aquí demandado, un contrato de arrendamiento en fecha 01.01.2003, por un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la avenida Venezuela entre calles 38 y 39 Edificio “El Dólar” N° 38-26, de esta ciudad de Barquisimeto del estado Lara. Asegura que se pactó un monto de TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 339.669.00), por concepto de canon de arrendamiento mensual, estipulándose un tiempo fijo de un año renovable, conforme a la cláusula cuarta del mencionado contrato de arrendamiento suscrito.

También plantea la parte actora que el arrendatario demandado no desocupa el inmueble antes identificado, razón justificativa del problema, aun cuando el arrendador se lo ha exigido por diversos medios conciliatorios. Aunado a esta situación señala el apoderado judicial que ha exigido por diversos medios conciliatorios el pago de ocho (08) mensualidades vencidas correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del 2005, así como el pago de la indemnización prevista en la cláusula décima cuarta de dicho contrato.

Aduce el apoderado de la parte actora que el contrato venció el 01.01.2004, sin que exista Prórroga Contractual entre las partes, debido al incumplimiento de las obligaciones convenidas por parte del arrendatario.

Finalmente por las razones recién señaladas solicita con fundamento en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y de las cláusulas tercera, cuarta, décima cuarta, décima séptima y décima octava del contrato de arrendamiento, normas que transcribe: 1) la desocupación del inmueble arrendado; 2) la cancelación de TRES MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES, por concepto de canon de arrendamiento de los meses Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2005, a razón de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES mensuales (Bs. 405.000.00), más los que se sigan venciendo hasta la total desocupación del inmueble objeto del litigio. 3) Costas y costos que se generen en el presente procedimiento. Estimando la presente demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00).

Estando dentro de la oportunidad procesal para proceder a la contestación de la demanda, la parte demandada, actuando a través de su apoderado L.E.S.L., identificado arriba, alega que no son ciertos los argumentos esgrimidos en el escrito libelar.

Acepta el hecho que su poderdante celebró el contrato de arrendamiento sobre el inmueble en cuestión, con vigencia desde el 01.01.2003 hasta el 01.01.2004, rechazando y contradiciendo que su representado pagase por ese contrato TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 339.669.00), afirmando que el canon de arrendamiento fue fijado DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 267.456,00).

Señala que la suma indicada por la parte actora fue convenida para regir el contrato de arrendamiento del período 01.01.2004 hasta el 01.01.2005 y que entre las partes ha existido la relación locativa desde el año 1994 por tiempo fijo, manteniéndose desde hace más de 10 años.

Seguidamente, la parte demandada asegura que su representado es acreedor de la prórroga legal, y niega que el actor haya observado tolerancia y buena acción, pues existe incumplimiento de sus obligaciones legales, por lo que invoca la excepción de pacto no cumplido.

Igualmente rechaza la aplicación de cláusula penal, por la referida excepción de pacto no cumplido, aseverando que el actor no ha efectuado gestiones en pro de la solución amistosa del presente asunto. Asegura que de la cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento se desprende la prorrogabilidad de la relación locativa, como confiesa la parte accionante en el libelo.

De seguidas el representante de la parte accionada opone a la actora en contra-aplicación de la cláusula Décima Séptima invocada en su libelo, la excepción NON ADIMPLETI CONTRACTUS, rechazando así toda posibilidad jurídica de aplicación de la cláusula Décima Octava del Contrato de Arrendamiento.

Consecutivamente niega que la relación locativa haya vencido 01.01.2004 por cuanto afirma que la relación locativa supera la adquisición del actor del inmueble, ya que su representado era inquilino del anterior dueño de dicho inmueble, ciudadano D.C..

La parte demandada asegura la inexistencia de mediación y acuerdo entre las partes para la procedencia del aumento del canon de arrendamiento a CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES mensuales (Bs. 405.000.00), pues fue estipulado en la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 339.669.00), para el contrato con vigencia desde el 01.01.2004 al 01.01.2005, señalando que durante la prórroga legal, permanecerán vigentes las mismas condiciones del contrato.

El apoderado judicial de la parte accionada contradice que su representado deba cancelar las costas y costos que se generen en el presente procedimiento por cuanto el resquebrajamiento de la relación jurídica no le es imputable, y rechaza la estimación de la demanda realizada por considerarla exagerada.

PUNTO PREVIO

SOBRE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, considera necesario, decidir sobre la estimación de la demanda, en razón de solicitud tempestiva, a tal fin, de la parte demandada, folio 24.

Al respecto este Juzgador observa: En la oportunidad de contestar la demanda, el accionado rechazó la estimación realizada por el demandante de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS.

Es pertinente señalar lo establecido en sentencia 99-1033, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en fecha 15.11.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez:

En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber:

OMISIS

2. Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: 'La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega'. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación.

Así, en razón de la contradicción con respecto a la valoración de la demanda, y las consecuencias que de ello se deriva, con fundamento en los artículos 12, 36 y 38 ejusdem, toca a esta Sentenciadora determinar la cuantía de la misma al momento de iniciarse este recorrido procesal. Por tanto, en base los montos de los conceptos pretendidos por el demandante, quien asegura que la convención pactada esa a tiempo determinado, que suman en total la cantidad de ocho meses, desde febrero de 2005 hasta septiembre de 2005, folio 4, a razón de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES de canon de arrendamiento, totaliza la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES, quien juzga estima en esta cantidad la demanda. Y ASÍ SE DECIDE.

Planteada la litis, en la forma antes expuesta el Tribunal procede a valorar las pruebas promovidas por ambas partes, para admitir las que sean procedentes y rechazar las que no lo son. Observa esta Juzgadora que la parte actora consignó junto con la demanda: 1. Original del Contrato Privado de Arrendamiento, suscrito por J.G.M.D. y el demandado ciudadano Á.D., en el cual se encuentra inserto en autos y corre al folio 9 al 13. 2. Copia de comunicación dirigida al ciudadano demandado Á.D., donde ratifica que se dio por terminada la relación arrendaticia, folio 14, con nota de recibido por N.L. en original. 3. Copia de recibos de pago, folios 15 y 16.

Abierta la causa a pruebas ambas partes hacen uso de tal facultad. La parte demandante lo hace promoviendo:

1. El mérito favorable de los autos. B) Dos (02) notificaciones dirigidas por el arrendador al arrendatario de fechas 05.08.2003 y 24.10.2003. C) Original de 12 recibos de pago por concepto de alquiler del inmueble objeto del litigio, desde el 30.01.2004 hasta Diciembre de 2004, respectivamente. D) Original del primer recibo de pago correspondiente al mes de enero de 2005 por concepto de alquiler del inmueble objeto de litigio. E) Notificación del arrendador actor dirigida al ciudadano Á.D. de fecha 21.02.2005. F) Prueba testimonial de la ciudadana E.M.D., a fin del reconocimiento de contenido y firma en recibos de pago consignados.

Por su lado la parte demandada promueve: I. Invoca por el principio de la comunidad de la prueba, los documentos que rielan a los folios 9 al 13. II. Contrato de arrendamiento, con vigencia desde el 01.01.2003 al 01.01.2004, con un canon de arrendamiento fijado en DOSCIENTOS CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 204.165.00). III. Contrato de arrendamiento, con vigencia desde el 01.01.2002 al 01.01.2003, con un canon de arrendamiento fijado en DOSCIENTOS CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 204.165.00). IV. Contrato de arrendamiento, firmado por ambas partes, con vigencia desde el 01.01.2001, con un canon de arrendamiento fijado en CIENTO OCHENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 181.440.00). V. Contrato de arrendamiento, con vigencia desde el 01.01.2000, firmado el 01.01.2000, con un canon de arrendamiento fijado en CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000.00). VI. Contrato de arrendamiento, con cánones arrendaticios variables por períodos de meses, firmado a principio de agosto de 1994, con vigencia hasta diciembre de 1995. VII. Contrato de arrendamiento, firmado por la parte accionada y el antiguo dueño del edificio, ya fallecido, firmado el 01.01.1993. VIII. Solicita la exhibición de los siguientes instrumentos: a) del contrato de arrendamiento, constante de 5 folios útiles, firmado por ambas partes, con vigencia desde el 01.01.2003 al 01.01.2004, con un canon de arrendamiento fijado en DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 267.456.00). b) contrato de arrendamiento, constante de 4 folios útiles, firmado por ambas partes, con vigencia desde el 01.01.2002 al 01.01.2003, con un canon de arrendamiento fijado en DOSCIENTOS CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 204.165.00). c) contrato de arrendamiento, constante de 3 folios útiles, firmado por ambas partes, con vigencia desde el 01.01.2001, firmado el 01.01.2001, con un canon de arrendamiento fijado en CIENTO OCHENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 181.440.00). d) contrato de arrendamiento, constante de 2 folios útiles, firmado por ambas partes, con vigencia desde el 01.01.2000, firmado el 01.01.2000, con un canon de arrendamiento fijado en CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000.00). e) contrato de arrendamiento, constante de 1 folios útiles, firmado por ambas partes, con cánones arrendaticios variables por períodos de meses, firmado a principio de agosto de 1994, con vigencia hasta diciembre de 1995. IX. Solicita se acuerde la Prueba de Inspección Judicial, en el inmueble objeto de litigio.

Observa quien juzga que el Original del Contrato Privado de Arrendamiento, suscrito por J.G.M.D. y el demandado Á.D., tiene todo su valor probatorio, ya que no fue impugnado o desconocido en el momento oportuno para hacerlo. Y así se decide.

Con respecto a la Copia de recibos de pago, folios 15 y 16, observa quien esto decide que se trata de fotocopia de documentos privados, por lo cual de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 ejudem no tienen valor probatorio. Y así se establece.

Sobre la Copia de comunicación dirigida al ciudadano demandado Á.D., donde ratifica que se dio por terminada la relación arrendaticia, folio 14, con nota de recibido en original, esta Juzgadora advierte que pese a tratarse de una copia, por constar el recibido en manuscrito, en realidad se trata de un original por lo que la valora igual que a las Notificaciones dirigidas por el arrendador al arrendatario de fechas 05.08.2003, 24.10.2003 y 21.02.2005, las cuales tienen todo el valor probatorio por cuanto no fueron desconocidas ni tachadas en el momento oportuno. Y así se decide.

En relación a los recibos de pago que rielan a los folios 30 y 32 al 42, por concepto de alquiler del inmueble objeto del litigio, los mismos fueron reconocidos por la ciudadana E.M.D., a través de testimonio el cual se depuso en fecha 13.12.2005, razón por la cual tiene todo su valor probatorio. Y así se establece.

En lo que se refiere al recibo de fecha 27 de febrero de 2004, folio 31, el cual aparece con firma en sello húmedo, al no haber sido desconocido y tener además el mismo sello húmedo del recibo reconocido que riela al folio 30, como se estableció más arriba, esta Sentenciadora le otorga pleno valor. Y así se determina.

De igual forma, esta Juzgadora advierte que los contratos de arrendamiento marcados aquí II, III, IV, V, VI, VII, no fueron desconocidos ni tachados en su oportunidad procesal, por lo que los mismos conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por reconocidos, teniendo todo su valor probatorio. Y así se decide.

Advierte quien juzga que la exhibición promovida, no cumple formalmente todos los parámetros exigidos en la ley, al tratarse de instrumentos privados traídos en original, y que como tales fueron valorados ut supra, pues es clara la exigencia del artículo 437 del Código de Procedimiento Civil, que se debe acompañar la solicitud de copia, pues el original es lo que se exige ver, para tener como exactos los documentos presentados. Todo ello hace que la realización de esta prueba haya sido inoficiosa, y en consecuencia es desechada del proceso. Y así se establece.

En lo relativo a la Inspección Judicial solicitada por la parte accionada, la misma se llevó a cabo el 18.07.2006, en cumplimiento de las exigencias de ley, por lo que quien esto decide le otorga valor probatorio. Y así se decide. En ella se estableció el estado del inmueble objeto de litigio, donde el Tribunal de la causa observó que presenta filtraciones, deterioro en el cableado de electricidad en el techo, baño inservible, y en cuanto a los servicios básicos, se dejó constancia de que no había ni luz ni agua.

Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga procede a pronunciarse sobre el fondo de la controversia. Por ello es de resaltar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.

Así, en el caso bajo estudio la parte actora pide la resolución del contrato, por cuanto asegura que el locatario adeuda ocho meses de arrendamiento. El demandado en su defensa invocó la excepción NON ADIMPLETI CONTRACTUS, “por cuanto la actora incumplió sus obligaciones en este contrato bilateral de arrendamiento”, folio 23, sin especificar el tipo de incumplimiento, negando además que tuviera deber alguno de cancelar el canon mensual de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES, indicado en el libelo, ya que el monto acordado es el pactado en el contrato del período 01 de enero de 2004 al 01 de enero de 2005, esto es por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES mensuales.

Es pertinente destacar que en la litis debe ser probado lo alegado en autos, y que lo indicado debe ser preciso, para poder establecer la coincidencia de lo que se asevera con lo que se prueba. En el caso subiudice, no fue especificado el tipo de incumplimiento en el que basa su defensa la parte demandada, que opone la excepción del NON ADIMPLENTI CONTRACTUS, es decir la excepción del pacto no cumplido.

Es por ello, que la única probanza señalada al respecto, folios 50 y 51, la inspección judicial arriba valorada, no tiene efecto alguno en esta contienda por ser imposible que se pruebe lo que no se invoca en el momento procesal oportuno, sea en el libelo o en la contestación a la demanda. Ello con base a principios procesales, constitucionales y de derechos humanos esenciales, del debido proceso y de equilibrio entre las partes que obligan a que esta defensa sea descartada por completo por quien esto decide. Y así se hace.

Por otro lado, es preciso analizar el descargo del demandado en cuanto al monto que le puede ser exigido. El contrato que sirve como fundamento a la acción incoada, el cual está reconocido y con pleno valor en el proceso, establece un canon de arrendamiento por TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES.

Analizándolo atentamente se observa que, a pesar de suscribirse el 01 de enero de 2004, folio 13, la cláusula cuarta señala como fecha de finalización el 01 de enero de 2004. Misma fecha indicada como de culminación en el contrato suscrito el 01 de enero de 2003, folios 52 al 56 ambos inclusive. Esto último tiene lógica por máxima de experiencia: se suscribe la convención comenzando el tiempo de duración del mismo y no a la inversa. De donde se colige un error de transcripción evidente en el contrato locativo que sirve de instrumento fundamental de la acción, por cuanto las cláusulas son prácticamente iguales y además de ello, inmediatamente encima de la firma de las partes se lee claramente: “a los primeros días del mes de enero del año dos mil cuatro (2004)”. Por lo que la fecha de culminación de lo pactado en el contrato que opone el actor es el 01 de enero del 2005. Y así se establece.

Determinado esto, analiza quien esto decide que es cierto lo señalado por el accionado que el monto pactado para regir el contrato arrendaticio del período de 01 de enero de 2004 a 01 de enero de 2005 es el de TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 339.669.00). No obstante, demuestra el actor haber aceptado el inquilino un incremento en su canon, una vez culminado el contrato analizado, el 01 de enero de 2005. Ciertamente, el pago realizado por el locatario en fecha 15 de febrero de 2005, folio 42, por la cantidad señalada en el libelo como el nuevo canon pactado, así lo demuestra. Siendo además resaltante que demostrar la solvencia del inquilino estaba en cabeza del demandado, y al no probar nada al respecto, ni con nuevo ni con anterior monto para el canon, es forzoso para esta Sentenciadora concluir que el ciudadano Á.D., arriba identificado, está insolvente con el pago de las pensiones arrendaticias exigidas. Y así se decide.

La parte actora exige el pago de los cánones de arrendamiento desde febrero a septiembre de 2005 vencidos y no cancelados, y los que sigan venciéndose hasta al momento de la entrega del inmueble, comprendiendo estos los daños y perjuicios que están establecidos en el artículo 1167 del Código Civil. Al respecto, la jurisprudencia ha establecido que así el arrendador busca que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas y que de lo contrario se estaría enriqueciendo sin justa causa. (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 28 de febrero de 2003) por lo que este Tribunal considera ajustado a derecho tal pretensión. Y así se decide.

-III-

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por J.G.M.D., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-437.490 y de este domicilio, representado judicialmente HIBBERT RODRÍGUEZ, mayor de edad, venezolano, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.025.746, inscrito en el IPSA bajo el N° 87.922. CONTRA A.D., mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 14.269.496 y de este domicilio

2. SE ORDENA al locatario la entrega libre de bienes y personas del local comercial ubicado en la avenida Venezuela entre calles 38 y 39, Edificio “El Dólar”, N° 38-26, de esta ciudad de Barquisimeto del estado Lara.

3. SE ORDENA al demandado el pago de TRES MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES por concepto del pago de cánones de arrendamiento vencidos.

4. SE ORDENA la indemnización de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (405.000.00) mensuales desde octubre de 2005 y los que se sigan venciendo hasta su total desocupación.

5. SE CONDENA en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 07 días del mes de marzo de 2.007. Años 195° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Juez,

Abog. P.R.P.

La secretaria,

M.M.S.

En la misma fecha se dictó y se publicó siendo las 3:28 pm.

La Secretaria.