Decisión de Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de Miranda, de 7 de Julio de 2005

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

I

EXPEDIENTE N° 04-7744

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil denominada “SERVICIOS GERENCIALES DE OFICINA, ADMINISTRACIÓN Y ASESORAMIENTO PROFESIONAL ASEPROGECA C.A.”, de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del Estado Miranda en fecha 25 de mayo de 1979, anotado bajo el N° 41, Tomo 59-A, modificado en fecha 18 de septiembre de 1991, bajo el N° 60, Tomo 141-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.R.A.E., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.843.777, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 46.929.

PARTE DEMANDADA: A.G.D.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-13.637.442.

DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.C. DÍAZ DE GUTIÉRREZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 6.904.863, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 72.062.

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

El presente juicio se inicia por demanda incoada en fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2004, por el abogado J.R.A.E., ya identificado, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil denominada “SERVICIOS GERENCIALES DE OFICINA, ADMINISTRACIÓN Y ASESORAMIENTO PROFESIONAL ASEPROGECA C.A.”, también identificada anteriormente, con fundamento en los Artículos 1.269, 1.264, 1.270, 1.592 y 1.614 del Código Civil en concordancia con el Artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contra el ciudadano A.G.D.T., ampliamente identificado, en la cual alega que: 1) Su mandante es Administradora y Arrendadora de un inmueble constituido por un apartamento de uso familiar, distinguido con el N° 07, del piso 03, situado en la Calle Miquilén N° 30, Los Teques, Estado Miranda, y actualmente arrendado según contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, al ciudadano A.G.D.T., antes identificado. 2) La relación arrendaticia antes aludida se originó por la firma de un Contrato de Arrendamiento escrito en fecha primer (1°) día de mayo de 1992. 3) En dicho Contrato las ciudadanas L.S.M. y O.S.M., le cedieron en arrendamiento al señor A.G.D.T., el apartamento antes descrito, por un lapso de un (1) año fijo sin prórroga, contado a partir del día 1° de mayo de 1992 (Cláusula Tercera), es decir, que dicho contrato de arrendamiento venció el día Treinta (30) de Abril de 1993, fecha ésta desde la cual el arrendatario continuó ocupando el inmueble con el consentimiento del arrendador, razón por la cual la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado. 4) Según la Cláusula Segunda del referido contrato, el ciudadano A.G.D.T., debía cancelar en calidad de alquiler, la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs.3.000,00) mensuales, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes. 5) Posteriormente y con el pasar del tiempo dicho monto fue incrementado por acuerdo entre las partes en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00). 6) Es el caso que en el mes de enero del presente año, su mandante notificó al ciudadano A.G.D.T. por medio de la persona que usualmente cancelaba las mensualidades de arrendamiento, que debía acudir a las oficinas de la administradora a los fines de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, por cuanto el existente era a tiempo indeterminado y ya tenía mucho tiempo vencido. Ante tal notificación, el ciudadano V.M.C., titular de la cédula de identidad N° E-81.360.507, que es la persona que, usualmente, hacia llegar hasta su mandante el monto de alquiler mensual en nombre del arrendatario estaba fuera del país desde hace mucho tiempo y que no podía acudir hasta las oficinas de su representada a firmar un nuevo contrato. Ante tal respuesta y previa consulta del representante de la arrendadora, se le indicó al referido ciudadano que tal situación debería ser resuelta por el arrendatario de alguna manera, y que el contrato se debía firmar para poder continuar con la relación. Ante el planteamiento expuesto por su representada, el ciudadano V.M.C., indicó que el arrendatario de su representada, ciudadano A.G.D.T., llegaría al país en un lapso de un mes, a lo cual mi mandante le indicó que de igual manera esperaríamos hasta esa fecha para firmar el nuevo contrato. 7) Es el caso que transcurrido el mes antes indicado y un lapso de tiempo prudencial, y en vista de que nunca se presentó a las oficinas de mi representada el ciudadano A.G.D.T. arrendatario de su mandante, y quien tampoco continuó pagando el alquiler; procedimos a investigar si éste estaba consignando el canon de arrendamiento por ante el Juzgado competente, y fue mayúscula su sorpresa cuando al revisar el libro respectivo se encontraron con el expediente signado con el N° 2004-2831, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda con sede en Los Teques y pudimos constatar que el ciudadano V.M.C. procedió a consignar a su representada ASEPROGECA C.A., el pago de los meses de febrero y marzo de 2004, alegando en su escrito de consignación, que él desde hace aproximadamente diez (10) años, habitaba con funciones de cuidado un inmueble ubicado en la Calle Miquilén, Número 30, piso 03, apartamento 07, el cual fue arrendado al ciudadano A.G.D.T., titular de la cédula de identidad N° 13.637.442, por la Administradora ASEPROGECA C.A. En tal virtud, señala que de lo antes expuesto, se puede apreciar sin ningún genero de dudas que el ciudadano A.G.D.T., antes identificado, ha incumplido, supuestamente, de manera reiterada y sostenida con una de las principales obligaciones de todo arrendatario, que es utilizar el inmueble arrendado para los fines convenidos, es decir, ocupar el inmueble el mismo y su familia, sin poder traspasar ni ceder el contrato ni el inmueble objeto de éste a otra persona, tal como sucedió en el caso que nos ocupa en el cual el arrendatario de mi mandante dejo de ocupar el inmueble desde hace diez (10) años aproximadamente, con lo cual violentó de manera clara y evidente el contenido de la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento que dio origen a la relación arrendaticia y que si bien es a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción que operó, quedó plenamente vigente por lo que respecta al contenido de las cláusulas en el contenidas, todo a tenor de lo pautado en el artículo 1614 del Código Civil vigente. De igual modo, afirma que el mismo contrato en su Cláusula Primera parte final, indica que el inmueble arrendado será destinado únicamente a los f.d.H.U.; es decir, que el arrendatario declara que lo toma en tal concepto, como vivienda familiar y no para cederlo a otra persona. 8) Es por todo lo antes expuesto que, considera que el hecho de que el arrendatario de su mandante hubiere dejado de ocupar el inmueble identificado al inicio de este escrito libelar por le lapso de diez años, constituye un incumplimiento contractual, ya que tal como se indicó antes, dicho inmueble le fue alquilado para ocuparlo en calidad de vivienda propia y no para que lo cediera a otra persona, tercero, extraño a la relación arrendaticia; y sea éste quien ocupe el inmueble arrendado. 9) Es el caso que el arrendatario de su mandante incumplió también la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento por cuanto ha dejado de cancelar sin causa justa el monto mensual generado por concepto de Aseo U.D. durante los meses de noviembre y diciembre de 1996; junio y diciembre de 1997; junio y octubre de 1998; abril a diciembre de 2001; enero a diciembre de 2002; enero a diciembre de 2003 y enero a octubre de 2004, total que asciende a la cantidad de TRESCIENTOS CATORCE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 314.795,00), por concepto de aseo urbano vencido y no cancelado, todo lo cual incurre en un incumplimiento contractual, que motiva la resolución del contrato de arrendamiento antes identificado. 10) Por todo lo antes expuesto, cumpliendo instrucciones de su mandante, acude ante este despacho, para demandar como en efecto demanda al ciudadano A.G.D.T., para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: Primero: A la resolución del contrato de arrendamiento escrito y a tiempo indeterminado de fecha 29 de abril de 1992, el cual versa sobre un apartamento situado en la Calle Miquilén N° 30, Los Teques, Estado Miranda, distinguido con el número 7, piso 3; por haber incumplido el contrato de arrendamiento antes identificado al dejar de utilizar él mismo el inmueble por un lapso de más de diez años y ceder el inmueble a un tercero, lo cual constituye un abandono del inmueble en manos de terceros, es decir, por no darle al inmueble el uso convenido ya que realizó una cesión del citado contrato de arrendamiento. Segundo: Que declare la resolución del contrato de arrendamiento antes identificado por cuanto el inquilino dejó de cancelar el monto correspondiente al servicio de aseo u.d. desde el mes de noviembre y diciembre de 1996; junio y diciembre de 1997; junio y octubre de 1998; abril a diciembre de 2001; enero a diciembre de 2002; enero a diciembre de 2003 y enero a octubre de 2004. Tercero: Que el ciudadano A.G.D.T., plenamente identificado proceda en forma voluntaria o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal, a entregar totalmente desocupado, libre de personas, bienes y cosas, totalmente solvente y en el mismo estado en que lo recibió el inmueble identificado con anterioridad. Cuarto: En cancelar la cantidad de TRESCIENTOS CATORCE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 314.795,00), por concepto de aseo u.d. no cancelado en calidad de daños y perjuicios. Cuarto: Las costas y costos que se causen en el presente juicio incluyendo honorarios de abogados. Finalmente, estima la demanda en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00).

Mediante diligencia de fecha 22 de noviembre de 2004, la parte actora consignó los recaudos correspondientes, a los fines de la admisión de la demanda.

En fecha 23 de noviembre de 2004, este Tribunal admitió la presente demanda mediante el procedimiento breve y consecuentemente, se emplazó a la demandada para que diera contestación a la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, debidamente practicada.

En fecha 02 de diciembre de 2004, la parte actora consignó los recaudos para la elaboración de la compulsa.

En fecha 6 de diciembre de 2004, se libró la correspondiente compulsa.

Cumplidas las formalidades a fin de lograr la citación personal de la parte demandada, siendo imposible su localización, en fecha 31 de enero de 2005, previa solicitud de la parte actora, se libraron los correspondientes carteles de citación, conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 04 de febrero de 2005, la parte actora retiró los carteles de citación librados a la parte demandada para su respectiva publicación.

Mediante diligencia suscrita en fecha 22 de febrero de 2005, el representante judicial de la parte actora, consignó dos ejemplares de los diarios El Nacional y La Región donde consta la publicación de los carteles ordenados por este despacho, y solicitó se proceda a su fijación.

En fecha 16 de marzo de 2005, la Secretaria de este Juzgado, dejó expresa constancia de que previo traslado, procedió a fijar el cartel de citación librado por este Tribunal en el domicilio del demandado.

En fecha 13 de mayo de 2005, mediante diligencia el representante de la parte actora solicita sea nombrado defensor Ad-litem a la parte demandada.

En fecha 18 de mayo de 2005, se designó defensor judicial a la parte demandada.

En fecha 30 de mayo de 2005, comparece por ante este Tribunal la ciudadana J.D.D.G., quien fue designada por este Juzgado como defensora Ad-litem de la parte demandada, quien mediante diligencia acepto el cargo para el cual fue designada y presto el juramento de ley.

En fecha 31 de mayo de 2005, comparece por ante este Tribunal la parte actora y solicita sea librada boleta de citación a la defensora Ad-litem designada, solicitud que fue acordada por auto de fecha 03 de junio de 2005.

En fecha 27 de junio de 2005, comparece la abogada J.D.D.G., quien actuando en su carácter de defensora Ad-litem de la parte demandada, opone cuestión previa de conformidad con lo establecido en el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, procede a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta en contra de su patrocinado, por carecer la parte actora de legitimación o cualidad necesaria para sostener el presente juicio; en virtud de que el mismo es instaurado por la empresa ASEPROGECA C.A., plenamente identificada en autos, quien a su vez representa a una supuesta sucesión denominada Serrano Maimone, en calidad de parte actora en la presente causa. Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil SERVICIOS GERENCIALES DE OFICINA, ADMINISTRACIÓN Y ASESORAMIENTO PROFESIONAL ASEPROGECA C.A., ampliamente identificada en las actas procesales que rielan en el presente expediente, contra su defendido por no ser ciertos los hechos constitutivos de su pretensión procesal y por no asistirle a la accionante el derecho que ambiciona deducir con su libelo. En consecuencia, niega en toda forma de derecho que su representado hubiere incumplido con cualesquiera de las obligaciones por él asumidas con el contrato de arrendamiento tenido por el accionante como instrumento fundamental de su pretensión. Niega, rechaza y contradice que su patrocinado se encuentre insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones tanto arrendatarias como de pago de servicios. Niega, rechaza y contradice que su mandante haya cedido en todo o en parte el contrato de arrendamiento que suscribiera con la parte actora en la presente causa.

En fecha 11 de julio de 2005, la parte actora promovió pruebas en el presente juicio, siendo admitidas por este Tribunal mediante auto dictado en fecha 13 de julio de 2005.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal procede a hacerlo, previa las consideraciones siguientes:

II

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL UNDÉCIMO DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA AL SEGUNDO CASO CONTEMPLADO POR DICHA NORMA, ESTO ES CUANDO LA LEY SÓLO PERMITE ADMITIR LA ACCIÓN POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA.

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la defensora ad-litem del demandado promovió la cuestión previa mencionada en el epígrafe en los siguientes términos: “(omissis) El objeto de la pretensión procesal deducida por la sociedad de comercio SERVICIOS GERENCIALES DE OFICINA, ADMINISTRACIÓN Y ASESORAMIENTO PROFESIONAL ASEPROGECA, C.A., ampliamente identificada en las actas procesales que rielan en el presente expediente persigue obtener una declaratoria judicial que propenda la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDMAIENTO anexado al libelo de la demanda, y así lo expresa tanto en el escrito libelar como en el petitorio del mismo. A pesar de ello ocurre que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se transformó en una convención locativa a tiempo indeterminado por hechos imputables a los contratantes… No consta en los autos que antes de la fecha tenida como expiración del lapso contractual la actora hubiese requerido a mi patrocinado la entrega del inmueble arrendado, por el contrario tal y como ella misma lo confiesa lo dejó en el goce pacífico de la cosa arrendada sin su oposición, percibiendo los cánones de arrendamiento que devenga el referido inmueble, lo cual a la luz de lo previsto por el artículo 1600 del Código Civil, se traduce en que sobre ese contrato operó la figura de la tácita reconducción y por ende, tal circunstancia, por sí sola incide notoriamente en la suerte de la acción que eventualmente pueda la arrendadora deducir de esa convención. Por otro lado, también la parte actora en su escrito libelar muy acertadamente deja ver que su pretensión no la fundamenta en la falta de pago de los cánones de arrendamiento sino en el supuesto de hecho de que desde hace aproximadamente 10 años un supuesto ciudadano llamado V.M.C., identificado en autos, “habita con funciones de cuidado un inmueble ubicado en la Calle Maquilen, Número 300, Piso 03, Apartamento 07, Los Teques, Estado Miranda, el cual fue arrendado al ciudadano A.G.D.T. señalando también que el precitado ciudadano ha violentado de manera clara y evidente la cláusula séptima del contrato de arrendamiento por cuanto ha incumplido con una de las principales obligaciones de todo arrendatario “…que es utilizar el inmueble arrendado para los fines convenidos, es decir, ocupar el inmueble el mismo y su familia, sin poder traspasar ni ceder el contrato ni el inmueble objeto de este a otra persona, tal y como sucedió en el caso que nos ocupa en el cual el arrendatario de mi mandante dejó de ocupar el inmueble desde hace diez (10) años aproximadamente”, narración esta que se comparece (sic) con lo solicitado en el petitum libelar cuando señala: “PRIMERO: …Resolución del contrato de arrendamiento escrito y a tiempo indeterminado… por haber incumplido el contrato de arrendamiento antes identificado al dejar de utilizar el inmueble por un lapso de mas de diez años y ceder el inmueble a un tercero” Ahora bien, Ciudadana Juez, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, preceptúa las causales taxativas, por las cuales podrá reclamarse válidamente el desalojo de la cosa arrendada pues ante diferentes situaciones que puedan presentarse entre las partes para propender a la terminación de la relación contractual arrendaticia, la misma ley dispone los medios efectivos para tal fin y, por lo tanto, no es potestativo para el arrendador elegir caprichosamente la acción de su preferencia…” Al respecto, la parte actora en su escrito consignado en fecha 11 de julio de 2005, manifestó que, “(omissis) la acción intentada por mi representada es la de Resolución de Contrato por los motivos que se indican en el escrito libelar, en este mismo sentido debo resaltar que no existe en la ley ninguna disposición que regule, prohíba o tase las causales o motivos por los cuales se podría intentar la acción de Resolución de Contrato. En este mismo orden de ideas debo también indicar que es reiterado el criterio en el sentido de que para la procedencia de la citada cuestión previa, se requiere que exista norma expresa que indique de manera clara y sin ningún género de dudas en que situación particular se prohíbe admitir o no una determinada acción por determinada causal. En segundo lugar debo indicar que si bien es cierto que en la ley especial inquilinaria específicamente en el artículo 34 letra g, se indica la situación de hecho en que se fundamentó la Resolución de Contrato, como una causal de Desalojo, que es lo que aparentemente trató inútilmente de indicar la demandada, no es menos cierto que a partir de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal distinción o diferenciación entre ambas acciones carece de valor práctico, jurídico y constituye un formalismo inútil, ya que en ambos caso el procedimiento es el mismo, lo cual no sucedía antes bajo la vigencia del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas que contenía un procedimiento especial mas favorable al inquilino y muy distinto al procedimiento ordinario, razón en virtud de la cual si era válido y útil alegar tal diferenciación. Por otra parte sostener lo contrario sería tanto como atentar en contra de principios básicos que informan el p.c. venezolano, tales como el principio de la economía procesal y de la celeridad procesal, por cuanto sería verdadera (sic) inútil declarar la inadmisibilidad de la demanda o en el peor de los casos declararla sin lugar en casos como el que comentamos, por el sólo hecho de la calificación de la acción; además la exposición de motivos de la ley especial inquilinaria indica que una de las finalidades de esta ley es simplificar y unificar los procedimientos. En este sentido, varios autores patrios han indicado que la acción de desalojo como acción autónoma no tiene razón de ser por cuanto en el fondo las causales establecidas en la ley no son más que verdaderas causales de resolución de contrato y ambas acciones conducen a un mismo resultado que no es otro que la entrega del inmueble y la terminación de la relación arrendaticia. En virtud de lo expuesto, solicito a este tribunal proceda a declarar sin lugar la cuestión previa opuesta…”

Planteada como ha sido la cuestión previa opuesta, así como los argumentos esgrimidos por la parte actora para contradecir la misma, este Tribunal con relación a la misma encuentra que, la acción como elemento fundamental del P.C., que conforma la denominada – por el jurista Alcalá Zamora- Trilogía del P.C. (Acción, jurisdicción y proceso) puede definirse como el poder jurídico que la Ley concede a los ciudadanos para poner en movimiento a los órganos jurisdiccionales, quienes tienen interés de solucionar o resolver los conflictos que surgen entre los particulares, respecto de la pretensión que el demandante hace valer en su demanda. En consecuencia, podemos decir que la acción tiene un doble contenido, pues mediante ella se persigue la satisfacción del interés colectivo en la composición de la litis así como de un interés particular o privado del accionante, que hace valer en su demanda (pretensión). Respecto al interés en la composición de la litis, el procesalista A.R.R., en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” sostiene que: “(…) el interés público en la solución jurisdiccional de los conflictos; y difícilmente puede concebirse que falte ese interés, si con la acción se está solicitando al juez la composición del conflicto descrito como objeto de la controversia. En los elementos de la acción –sostiene Devis Echandia- no se encuentra el llamado interés para obrar, y la obligación del Estado de proveer surge sin que sea necesario examinar si el actor tiene o no este interés para obrar. Desde el momento en que una persona crea tener conflicto jurídico con otra o un derecho para cuyo ejercicio o eficacia se requiera una declaración judicial, tiene el derecho de acción a fin de que mediante el proceso jurisdiccional se resuelva ese conflicto. En igual sentido, Invrea considera que la ley, la jurisprudencia y la doctrina ganarían mucho en precisión si cesaran de considerar el interés para obrar como una condición o requisito específico de la acción…” Establecido lo anterior, es necesario precisar cuando estamos en presencia de lo que doctrinalmente se ha denominado “carencia de acción”, en este sentido quien suscribe el presente fallo sigue la posición objetiva que ha asumido el Tribunal Supremo de Justicia, cuando ha señalado respecto de la defensa de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de tal acción”. En otros términos, existirá carencia de acción cuando el legislador niega la tutela jurídica a la situación de hecho concreta, cuestión que no ocurre en el caso sub-iúdice, toda vez que si bien las causales de desalojo previstas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios son taxativas no existe disposición alguna que impida demandar la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por causales distintas a las previstas en dicha Ley, tal y como lo prevé el legislador en el Parágrafo Segundo del Artículo 34 antes mencionado, cuando expresamente dispone: “(…) Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”, así como tampoco existe limitación respecto del ejercicio de dicha acción cuando el contrato es a tiempo determinado, y así se establece. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 1 de abril de 2005, sostiene lo siguiente: “(Omissis) Ahora bien, el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (…). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34…”. Ahora bien, en el presente caso el accionante demanda la Resolución de un contrato a tiempo indeterminado, por haber sido, supuestamente, cedido, en contravención a la Cláusula Séptima del mismo, en lugar de utilizar la expresiones “demando el desalojo”, en atención a la naturaleza del contrato que invoca en su demanda, y que reconoce la parte accionada en su contestación a la misma, situación que en criterio de quien suscribe el presente fallo tampoco hace procedente la cuestión previa alegada, por cuanto tal situación nada tiene que ver con el motivo que justifica el ejercicio de la acción “cesión de un contrato de arrendamiento”, el cual puede ser alegado tanto para pretender la resolución de un contrato como el desalojo, toda vez que en este último caso se encuentra previsto en el literal g) del Artículo 34 de la Ley que regula la materia. En consecuencia, el problema es de otra índole, es decir, el demandante no dijo que demandaba el desalojo con fundamento en el literal g) del Artículo antes mencionado sino la Resolución del Contrato. Así las cosas, cuando el accionante en su demanda pretende poner fin a una relación contractual de la naturaleza de la que nos ocupa, por haber sido, supuestamente, cedido el contrato, resulta aplicable la disposición contenida en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto dicha causal se encuentra allí contemplada, sin embargo, en la presente demanda la parte actora en su petitorio requiere la resolución del contrato. Tal circunstancia en criterio de quien suscribe el presente fallo no hace inadmisible la demanda y menos aún podría afectar la procedencia de la misma, pues ello significaría desconocer los principios de orden constitucional contenidos en los Artículos 26 y 257 de nuestra Constitución Nacional, pues si bien nuestro Legislador prevé respecto del contrato a tiempo determinado que el arrendador puede, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, demandar el cumplimiento o la resolución del mismo, mientras que respecto del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y de las relaciones arrendaticias de carácter verbal contempla que el arrendador puede solicitar el desalojo del inmueble, con fundamento en las causales previstas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también es cierto que esta situación de diferente regulación en orden al ejercicio, por parte del arrendador, de la demanda destinada a la extinción del contrato (resolución o desalojo), no existe argumentación alguna en la exposición de motivos de la Ley que regula la materia en relación a éste desigual tratamiento, ni razón alguna para mantener tal distinción sobre la base estrictamente temporal o de término entre ambas modalidades contractuales y por el contrario, del articulado de dicha ley se desprende la intención del legislador de establecer un régimen procesal común aplicable frente a cualquier pretensión surgida con ocasión del negocio jurídico arrendaticio, esto es, el cumplimiento, resolución, desalojo, nulidad o reintegro, teniendo como norte fundamental el principio de la celeridad procesal y la eficacia en la administración de justicia. En este orden de ideas, la demanda de desalojo o desahucio por incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales, deviene del principio general contenido en el Artículo 1.167 del Código Civil, según del cual: "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. En tal virtud, cuando se declara con lugar una demanda de desalojo, en la cual se alegue el incumplimiento de una obligación contractual o legal, esto necesariamente implica la resolución del contrato de que se trate, de allí que algunos juristas la denominen desalojo – resolución, tal y como lo hace R.H.L.R.e.s.o.N. Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios cuando señala que: “(…) La Jurisprudencia ha dado una interpretación laxa, no formalista, a ciertas denuncias por quebrantamiento de forma en los juicios donde se pretende el desalojo, y así ha dicho que la resolución del contrato de arrendamiento conlleva necesariamente al desahucio, y que la demanda de desalojo por resolución o por expiración del término se confunden en su objeto práctico”. De igual forma, ocurre respecto de la demanda en la cual se solicite la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues acordar tal petición implica también la entrega o desocupación del inmueble objeto del contrato, tal y como lo estableció el m.T. de la República en sentencia del 29 de junio de 1994, en los términos siguientes: "(…)la sentencia por la cual se declara la resolución de un contrato de arrendamiento, no concede más de lo pedido, cuando además del pronunciamiento resolutorio, acuerda la entrega o desocupación del inmueble objeto del contrato cuya resolución se ha declarado, puesto que con ello lo que se hace es reconocer los efectos jurídicos de la resolución pronunciada. Esto implica el cese de las obligaciones y los derechos de los contratantes, por lo que, la entrega del inmueble es obligada consecuencia de la resolución del arrendamiento...". En consecuencia, siendo que en ambas demandas (desalojo o resolución) se persigue el mismo efecto práctico, esto es, disolver, con efectos retroactivos, un contrato o relación contractual válida, por haber sobrevenido una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato o relación contractual y por ende, la entrega del inmueble libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que fue recibido por el arrendatario al momento de haber suscrito el contrato o de haberse iniciado la relación contractual, este Tribunal encuentra que tal distinción no tiene razón de existir, por lo que este Tribunal desestima lo expuesto por la parte accionada sobre el particular en su contestación a la demanda, toda vez que si bien corresponde a la parte narrar los hechos e indicar en su demanda los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, también es cierto que corresponde al Juez que conoce de la demanda, subsumir el hecho específico en la norma jurídica respectiva, y así se establece. En este sentido se pronunció Calamandrei, cuando estableció respecto de las etapas del proceso lógico de la formación de la sentencia, que las mismas son “(…) a) La apreciación y calificación de los hechos trascendentales. b) La declaración de la verdad y certeza de los hechos trascendentales. c) La declaración jurídica del hecho específico concreto. d) La aplicación del Derecho al hecho. e) la determinación del efecto jurídico. De igual forma, lo estableció la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del nueve (09) de agosto de 2000, la cual se transcribe parcialmente a continuación:

"(...) La motivación de la sentencia por parte del Juez es un deber establecido en el Código de Procedimiento Civil que implica la expresión en la sentencia del enlace lógico entre una situación particular y una previsión abstracta contenida en la ley, para lo cual el Juez debe determinar los hechos y luego subsumirlos en las normas jurídicas que abstractamente lo prevén, lo que permite controlar la legalidad del dispositivo de la sentencia..."

Por las razones que anteceden este Tribunal concluye que la defensa previa opuesta por la parte demandada no debe prosperar y así se decide.

EXCEPCIÓN PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR Y SOSTENER LA PRESENTE DEMANDA.

La representación de la parte demandada alegó la defensa de fondo de falta de cualidad e interés, manifestando en su contestación que el juicio es, “(Omissis) instaurado pro la empresa ASEPROGECA, C.A., plenamente identificada en autos quien a su vez representa a una supuesta sucesión denominada Serrano Maimone, en calidad de parte actora en la presente causa. Lo cierto del caso, es que los integrantes de la supuesta sucesión anteriormente señalada, no acreditan la cualidad de herederos por una parte ya que no se ha acompañado como documento fundamental de la presente demanda, la respectiva Declaración Sucesoral gestionada ante el órgano administrativo competente (SENIAT) o en su defecto la Declaración de Únicos y Universales Herederos emitida por órgano judicial competente; y por la otra parte tampoco acreditan su cualidad de propietarios ya que tampoco se ha acompañado ni hecho señalamiento expreso de título de propiedad sobre el bien aludido en autos. De esta manera, estamos en presencia de un libelo de demanda interpuesto en contra de mi defendido, cuyos accionantes no acreditan legitimación activa alguna para sostener la presente causa, razón por la cual la demanda en cuestión debe ser declarada inadmisible y así solicito respetuosamente se declare…” . A los fines de rechazar la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, el apoderado actor en su escrito de fecha 11 de julio de 2005, expuso lo siguiente: “(Omissis) es de hacer notar que el carácter de herederos o no de los integrantes de la sucesión Serrano Maimone y/o su carácter de propietarios del inmueble identificado en el libelo de demanda, no son temas objeto del presente litigio. Por otra parte, el documento contentivo de la cesión de contrato no fue atacado en forma alguna, razón por la cual este Juzgado debe darle todo valor probatorio, y por lo que respecta a la cualidad activa de mi representada, la misma es reconocida por el mismo demandado en el poder que le confiriera al ciudadano V.M.C., autenticado por ante la Notaría Pública de Los Teques, en fecha 31 de marzo de 2004, anotado bajo el Número 03, Tomo 38, que corre inserto en el expediente de consignaciones número: 042831, de la nomenclatura de este Tribunal (…) En el citado poder el demandado indica sin ningún género de dudas que mi representada es su arrendador, razón por la cual mal puede su representante judicial esgrimir tal defensa...”.

Planteada así dicha defensa de fondo, este Tribunal encuentra que, la legitimación o cualidad “Legitimatio ad causam”, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva) por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por esta razón, tal y como ha sido declarado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 30 de Julio de 2003, siguiendo de esta forma lo expresado por los proyectistas en la exposición de motivos de nuestra Ley Adjetiva, al explicar que: “(…) Siguiendo la línea central del Proyecto de conseguir una pronta entrada en el mérito de la causa, se ha considerado que bien pueden la falta de cualidad y la falta de interés, considerarse sólo como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de un derecho o de una obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, y por otro lado, la falta de interés lleva siempre la negación de la acción, porque para proponer la demanda, el actor debe tener interés jurídico actual (Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil). Así, el efecto de la declaratoria con lugar de estas defensas será la desestimación de la demanda en su mérito mismo…”. Establecido lo anterior, se observa que la falta de cualidad o legitimación es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular de derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que, efectivamente, el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. Cabe puntualizar que el Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del demandante, porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se de la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. En este sentido, el procesalista A.R.R., en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” sostiene que: “(...) Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda. Por tanto no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito…” De igual forma, se pronuncia el Jurista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, cuando expresa que: “(…) El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe ser confundido con el interés sustancial en la obtención de un bien. Este último es el aspecto medular del derecho subjetivo material, en cuanto se considera un interés protegido por la ley, es decir legítimo. El interés procesal es, por el contrario, como se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional. (…) Cuando este artículo 16 requiere que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, no se refiere al interés sustancial, pues el precepto equivaldría a decir que para proponer la demanda hay que tener razón, lo cual se sobrentiende tanto que no ha menester prescribirlo en el ámbito del “deber ser” del Derecho (…) la carencia de interés o derecho sustancial no puede ser denunciada a través de las cuestiones previas de inadmisibilidad por falta de interés, pues en tales casos la defensa que se hace valer se refiere al mérito y no a la atendibilidad (admisibilidad) de la pretensión deducida”. Establecido lo anterior este Tribunal observa que, la accionante en su demanda afirma ser administradora y arrendadora de un inmueble constituido por un apartamento situado en la Calle Miquilen No. 30, de Los Teques, distinguido con el número 7, Piso 3, con ocasión de Mandato de Administración y Cesión de Contrato, cuyos originales acompaña a su demanda, tal afirmación resulta suficiente para considerar que la accionante posee legitimación activa para ejercer la acción que nos ocupa y desestimar la defensa de fondo opuesta, sin que para ello sea necesario establecer la eficacia probatoria de las documentales aportadas por la accionante. No obstante ello, y siendo que en esta misma oportunidad se pronunciará este Tribunal sobre el mérito de la causa, se establece desde ya que dichos instrumentos tienen plena eficacia probatoria por no haber sido objeto de impugnación alguna, por parte del accionado, aunado ello al hecho de que en la oportunidad de promover pruebas en el presente juicio, la parte actora consignó copia fotostática de instrumento poder otorgado por el hoy demandado al ciudadano V.M.C., de nacionalidad portuguesa y titular de la cédula de identidad No. E- 81.360.507 y autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el cual cursa inserto en expediente de consignaciones llevado en este mismo Tribunal y de cuyo contenido se desprende que fue conferido para que el mandatario efectuara por ante este Juzgado las consignaciones relacionadas con un inmueble que identifica como “(…) ubicado en la Calle Miquilen, Número 30, piso 03, apartamento 07 entre Calles Arismendí y Negro Primero Los Teques Estado Miranda…”, según contrato que afirma tiene suscrito con la Administradora Aseprogeca, C.A. De lo anterior se evidencia que, el demandado mediante ese instrumento reconoce tener suscrito un contrato de arrendamiento con la accionante por el mismo inmueble que ésta identifica en su demanda, por lo que debe tenerse probada la afirmación que hace el apoderado actor en el escrito libelar respecto de que su representada es administradora y arrendadora del inmueble antes identificado, por ser la documental promovida absolutamente admisible, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le atribuye valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el Artículo 1359 del Código Civil, y así se establece.

Por otra parte, la representación de la parte demandada afirma en su contestación que no se encuentra acreditada en autos la titularidad que los integrantes de la sucesión “Serrano Maimone” dicen tener sobre el inmueble objeto del presente juicio. Al respecto este Tribunal observa que, todas las acciones de resolución o desalojo, según el caso, tienen por objeto disolver, con efectos retroactivos, un contrato o relación arrendaticia válida, por haber sobrevenido una situación posterior al momento del perfeccionamiento del mismo y consecuentemente, la entrega del inmueble libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que fue recibido por el arrendatario o poseedor precario al momento de haber suscrito el contrato. En otros términos, el demandante al ejercer esta acción pretende poner fin a la detentación o posesión precaria que nace en cabeza del arrendatario con ocasión de un contrato o título.

La detentación o tenencia, llamada también posesión precaria, posesión natural o posesión en nombre ajeno se diferencia de la posesión legítima, pues carece de “animus”, es decir, el detentador tiene el “corpus” pero no el “animus” de la posesión; no le falta la intención de mantener una relación de hecho con la cosa; pero no tiene la intención de tenerla para sí sino en nombre de otra persona.

La detentación se inicia en virtud de un título, el cual puede ser de diversa naturaleza (un contrato, una decisión judicial, una norma legal, entre otros), que impone el deber de restituir la cosa a una persona determinada “nominatim”, cuando la relación llega a su fin por las causas previstas en dicho título o en la ley, según sea el caso.

Doctrinariamente, se suelen señalar cuatro casos de detentación, a saber: 1º La detentación en interés ajeno a causa de una relación de dependencia, 2º La detentación en interés ajeno por motivos de hospitalidad o amistad, 3º La detentación en interés ajeno para el cumplimiento de una obligación y, 4º La detentación en interés propio del detentador para ejercitar un derecho personal sobre la cosa, como es el caso de los arrendatarios o comodatarios que tienen la cosa en su poder.

Este pasaje teórico acerca de la detentación o tenencia viene al caso que nos ocupa, toda vez que en las demandas dirigidas a resolver un contrato de arrendamiento, carece de relevancia quien tiene la titularidad del bien, pues en este tipo de acción uno de los hechos constitutivos de la misma es la existencia de una relación contractual arrendaticia, a diferencia de las acciones petitorias, cuya función y carácter común es la afirmación de la titularidad del derecho sobre la cosa; titularidad que otro niega directa o indirectamente. En otros términos, las acciones petitorias, vale decir, de naturaleza distinta a la que da origen a este proceso, se caracterizan por el hecho de que el actor, hace valer la titularidad de su derecho real en orden a conseguir el fin que desea, distinguiéndose en doctrina como las principales acciones petitorias que protegen la propiedad las siguientes: 1º La acción reivindicatoria en la cual el actor alega que el demandado posee o detenta una cosa que le pertenece y pide que se la restituya. 2º La acción de declaración de certeza de la propiedad en la cual el actor alega ser propietario de una cosa y pide que judicialmente se afirme que la misma le pertenece. 3º La acción de deslinde que sólo persigue determinar los límites (confines o linderos) entre fundos vecinos y, 4º La acción negatoria dirigida a impugnar la pretensión de que sobre el fundo que se alega ser propio, un tercero tenga un derecho real limitado, como podría ser, por ejemplo, un usufructo o una servidumbre. De lo anteriormente expuesto, se desprende que las acciones petitorias tienen un objeto distinto a la acción ejercida por la hoy accionante, sin embargo, la parte demandada ha hecho suya una defensa propia de una acción petitoria, que, además, corresponde a quien niega directa o indirectamente la titularidad que otra persona se atribuye sobre la cosa objeto del litigio, por considerar que posee la misma con ánimo de dueño, cuestión que no se da en el caso de marras. En conclusión, en la presente causa el demandando ha esgrimido una defensa que no es propia de un juicio que no tiene por objeto discutir quien tiene la titularidad o no de un inmueble, pues la acción ejercida por la demandante no es de naturaleza petitoria, tal y como se estableció anteriormente, por tanto, no le corresponde a este Juzgador dilucidar quien tiene la propiedad sobre el inmueble, en razón de que ello es ajeno a una acción que tiene por objeto resolver una relación contractual arrendaticia que vincula a las partes en el presente juicio, y así se establece.

Por los razonamientos que anteceden, este Tribunal concluye que la defensa de fondo propuesta por la parte demandada, no debe prosperar y así se decide.

Analizadas como han sido las defensas previas y de fondo planteadas por la parte accionada, este Juzgado procederá al examen de las pruebas aportadas por las partes, a los fines de establecer la eficacia probatoria de las mismas.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

DOCUMENTALES: La parte actora acompaña a su libelo los siguientes instrumentos: 1) Originales de contratos de mandato y cesión de contrato de arrendamiento por los inmuebles constituidos por “(…) Casa situada en la Calle Miquilen No. 38, Casa situada en la Calle Miquilen No. 63 con frente con la Avenida Bermúdez y Casa en la Calle Miquilen No. 30”, suscritos en fecha 15 de julio de 1992. Este Tribunal aprecia dichas documentales por cuanto no fueron objeto de impugnación alguna por el accionado y consecuentemente, se les atribuye valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el Artículo 1363 del Código Civil. 2) Copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas L.J.S.M. y O.J.S.M., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 611.852 y 601.110, respectivamente, y el ciudadano A.G.D.T., mayor de edad, de nacionalidad venezolana y titular de la cédula de identidad No. 13.637.442, en fecha 29 de abril de 1992. Este Juzgado no le atribuye eficacia probatoria alguna a dicha documental, toda vez que no es una prueba admisible, conforme a lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que se trata de una reproducción de un documento privado simple. Al respecto nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia fechada 10 de Octubre de 2003, sostuvo lo siguiente: “(…) Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas son las fotográficas, fotostáticas y las obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple- como es el caso de autos – ésta carece de valor…”.

En el lapso probatorio, la demandante promueve copia certificada de las actuaciones cursantes en el expediente de consignaciones arrendaticias signado con el No. 2004-2831, de la nomenclatura de este mismo Tribunal, el cual se inicia a solicitud del ciudadano V.M.C., ya identificado en autos, en representación del hoy demandado, según instrumento poder por éste conferido por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 31 de marzo de 2004. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el Artículo 1359 del Código Civil.

La parte accionada no promovió prueba alguna durante el lapso probatorio.

Analizadas como han sido las probanzas aportadas al proceso por la accionante, este Tribunal observa que, ésta en su libelo afirma ser administradora y arrendadora del inmueble objeto del presente juicio, siendo el arrendatario el ciudadano A.G.D.T., ya identificado en autos, según contrato que éste suscribiera con las ciudadanas L.S.M. y O.J.S.M., también identificadas suficientemente, documental ésta que no fue apreciada por este Tribunal por haber sido consignada en copia fotostática siendo un documento privado simple. No obstante ello, este Juzgado considera demostrada tal afirmación de hecho, toda vez que la representación del demandado reconoce, en su contestación, la existencia de una relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado entre las partes, esto es, accionante y demandado, tal y como se desprende de su declaración cursante al folio 51 del expediente, la cual es del tenor siguiente: “(…) A pesar de ello ocurre que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se transformó en una convención locativa a tiempo indeterminado por hechos imputables a los contratantes, ya que en la Cláusula Tercera del mismo contrato se estipuló “La duración de este contrato es de un (1) año fijo a contar del 1º de mayo de 1992, sin prórroga” (cursivas y negrillas mías), tal como también lo confiesa la actora en su libelo al señalar: “(…) actualmente arrendado según contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado…” y “…el arrendatario continuó ocupando el inmueble con el consentimiento del arrendador, razón por la cual la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado…”, todo lo cual también quedó corroborado con el contenido del escrito que da inicio al expediente de consignaciones, presentado por el ciudadano V.M.C., ya identificado, en representación del hoy demandado, según instrumento poder, que la misma parte actora en el presente juicio produce en copias simple y certificada en esta causa, cuando señala que el inmueble sobre el cual versa el presente juicio “(…) fue arrendado al ciudadano A.D.T.G., titular de la cédula de identidad No. 13.637.442, con la Administradora Aseprogeca,C.A…” . Establecida la existencia de una relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado entre las partes en el presente juicio por el inmueble constituido por un Apartamento situado en la Calle Miquilen No. 30 de Los Teques, distinguido con el número 7, piso 3, corresponde ahora referirse a otro hecho constitutivo de la pretensión que hace valer la accionante en su demanda, relativo a la supuesta cesión del contrato en cuestión, por el demandado, al ciudadano V.M.C., ya suficientemente identificado, quien declara en su escrito de consignación que, él “(…) desde hace aproximadamente diez (10) años, habita con funciones de cuidado un inmueble ubicado en la Calle Miquilen, Número 30, Piso 03, Apartamento 07, en Los Teques Estado Miranda, el cual fue arrendado al ciudadano A.G.D.T., titular de la cédula de identidad Número 13.637.442, por la Administradora ASEPROGECA…”. Dicha declaración consta, efectivamente, en el escrito que da origen al expediente de consignaciones, tal y como lo afirma la parte actora en su demanda, quedando así evidenciado que desde hace diez (10) años, la persona que hace las consignaciones habita el inmueble objeto del presente juicio, lo que constituye una cesión del contrato originalmente suscrito con el demandado, por lo que la parte accionada debió alegar y probar que tal cesión fue autorizada por el arrendador, cuestión que no hizo, pues en su lugar se limitó a negar que hubiere cedido el contrato, sin promover prueba alguna para demostrar que en la actualidad el inmueble es ocupado por el demandado, y así se establece. Cabe precisar que, en nuestro Ordenamiento Jurídico encontramos dos disposiciones que regulan el subarrendamiento y cesión de los contratos de arrendamiento, así tenemos por una parte, el Artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que contempla que es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador, estableciendo expresamente que los infractores de esa disposición incurrirán en las sanciones previstas en la referida Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o desalojo, y en relación a éste último prevé en el literal g) de su Artículo 34 que podrá demandarse el desalojo cuando el arrendatario hubiere “(…) cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.” Por otra parte, el Artículo 1583 del Código Civil dispone lo siguiente: “el arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, sino no hay convenio expreso en contrario”. Del contenido de tales disposiciones se observa una antinomia entre las mismas, pues mientras la primera prohíbe el subarrendamiento no autorizado de forma expresa y escrita del arrendador, la segunda lo autoriza de no haber acuerdo expreso en contrario. Ante tal circunstancia, y siendo que el Artículo 15 se encuentra contenido en una Ley especial y posterior, y que la contradicción entre ésta disposición y la contenida en el Código Civil resulta insalvable, debe entenderse tácita y parcialmente derogado el Artículo 1583 del Código Civil, en lo que respecta al subarrendamiento, debiendo tenerse como nulo todo contrato de subarrendamiento no autorizado de modo expreso y escrito por el arrendador conforme a la disposición antes dicha, y así se declara. Por consiguiente, habiendo la representación del accionado negado, pura y simplemente, la afirmación de la actora respecto de la cesión del contrato, por parte del demandado, a pesar de existir un escrito presentado por ante este mismo Juzgado por una persona que efectúa consignaciones por el inmueble arrendado al ciudadano A.G.D.T. y adicionalmente, afirma que habita dicho inmueble desde hace aproximadamente diez (10) años, debe considerarse probada la existencia de una cesión del contrato, que en forma alguna la representación del demandado desvirtuó, pues se limitó a negar su existencia. En tal virtud, este Tribunal concluye que la demanda debe prosperar por encontrarse el demandado incurso en el incumplimiento del contrato, por haber cedido el mismo, sin previa autorización de la arrendadora, en contravención a la disposición contenida en el Artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, la actuación del arrendatario encuadra en la causal de desalojo prevista en el literal g) del Artículo 34 eiusdem, y así se decide.

Por otra parte, la actora requiere en su demanda que el demandado cancele la cantidad de TRESCIENTOS CATORCE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 314.795), por concepto e servicio de Aseo U.d. no cancelado, en calidad de daños y perjuicios, sin embargo, no aporta elemento de prueba alguno para establecer la entidad y cuantía de los daños que reclama. En tal virtud, tal petitorio no puede ser acordado, y así se establece.

III

Por las razones antes expuestas, es por lo que este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 242, 243, 346, 429, 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.354 del Código Civil y el literal “g” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que incoó la sociedad mercantil denominada Sociedad Mercantil denominada “SERVICIOS GERENCIALES DE OFICINA, ADMINISTRACIÓN Y ASESORAMIENTO PROFESIONAL ASEPROGECA C.A.”, de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del Estado Miranda en fecha 25 de mayo de 1979, anotado bajo el N° 41, Tomo 59-A, modificado en fecha 18 de septiembre de 1991, bajo el N° 60, Tomo 141-A., contra el ciudadano A.G.D.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-13.637.442 y consecuentemente, se condena al referido ciudadano a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento situado en la Calle Miquilen No. 30 de Los Teques, distinguido con el número 7, piso 3, en jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, libre de bienes y personas, en el mismo estado en que lo recibió para el momento de la celebración del contrato.

De conformidad con lo establecido en el Artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte asumirá las costas de la contraria.

Para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los siete (07) días del mes de Julio del año dos mil cinco (2005). 195° Años de la Independencia y 146° Años de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

E.M.M.Q.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

M.D.M.

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las 1:20 de la tarde.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

M.D.M.

EMMQ/MBM

Expediente N° 057744