Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 15 de Febrero de 2011

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado I.F.D.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 31.855, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA C.A.” y ciudadano R.F.C., contra la sentencia dictada en fecha 15 de diciembre de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, que declarara: 1) Sin lugar la defensa de fondo invocada por la parte codemandada sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA C.A.”, referida a la falta de cualidad para sostener este juicio como parte accionada; 2) Con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Autorización, interpuesta por el ciudadano G.O.G.H., en contra de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA C.A.” y del ciudadano R.F.C.; 3) Condenó a la parte demandada a pagar al ciudadano G.O.G.H., la cantidad de novecientos setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 975.000.000,00), equivalente a novecientos setenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 975.000,00), por concepto del valor de costo invertido por el mencionado demandante en la construcción de las mencionadas bienhechurías y edificaciones construidas sobre el terreno objeto del contrato de arrendamiento; 4) La indexación de la cantidad anterior para lo cual ordenó realizar una experticia complementaria del fallo; y 5) Condenó en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 28 de enero de 2011, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil; por lo que el Tribunal procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 01 de octubre de 2009, la representación judicial de la parte actora presento ante el Tribunal de la causa su libelo de la demanda, donde entre otras cosas alegó:

Que, su representado celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano R.F.C., sobre un bien inmueble constituido por un terreno ubicado en el sitio antiguamente conocido como “Barrio Pueblo Abajo” y hoy entre las Avenidas Bolívar y C.R., y la calle No. 8 Z.d.C., Municipio C.R.d.E.M..

Que, el último contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio C.R.d.E.M., en fecha 13 de octubre de 2006, inserto bajo el No. 40, Tomo 135, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que, el ciudadano R.F.C. renunció al cargo de Director de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA, C.A.”, mediante asamblea general extraordinaria de accionistas celebrada en fecha 25 de mayo de 2007.

Que, según consta del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 22 de noviembre de 2002, quedando registrado bajo el No. 2, Protocolo Primero, Tomo 11, que el ciudadano R.F.C. actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA, C.A.”, dio en venta, pura y simple, sinalagmática, perfecta e irrevocable, al mismo ciudadano como persona natural, un inmueble constituido por un lote de terreno ubicado en el sitio antiguamente conocido como “Barrio Pueblo Abajo” y hoy entre las Avenidas Bolívar y C.R., y la calle No. 8 Z.d.C., Municipio C.R.d.E.M..

Que, el ciudadano R.F.C. actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA, C.A.”, le confirió Poder Especial a los abogados M.A.J.F. y J.B. PEÑA GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.500 y 21.529, respectivamente, y al ciudadano S.S.P.M., con facultades entre otras para llevar la dirección y administración de un inmueble constituido por un lote de terreno.

Que, la sociedad mercantil “CONSTRUCTORA FABIORIANA, C.A.” por orden del ciudadano G.O.G.H., construyó unas edificaciones, constituidas por un local comercial de dos (02) plantas, sobre un terreno ubicado en la Avenida B.d.C., Municipio C.R.d.E.M..

Que, el costo de las mencionadas bienhechurías y edificaciones fue por la cantidad de novecientos setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 975.000.000,00), equivalente a novecientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. F. 975.000,00).

Que, el ciudadano M.A.J.F., en su carácter de apoderado especial de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA C.A.”, representada por el ciudadano R.F.C., autorizó amplia y suficientemente a su mandante, ciudadano G.O.G.H., para que tramitara la evacuación judicial del titulo supletorio respectivo sobre las bienhechurías edificadas sobre el terreno objeto del Contrato de Arrendamiento.

Que, consta el Titulo Supletorio suficiente de propiedad, declarado en fecha 27 de septiembre de 2005 por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Que, en fecha 03 de agosto de 2005 la empresa INVERSIONES ERA-FER, C.A., por intermedio del ciudadano E.T.R., practicó un avalúo sobre las mencionadas bienhechurías constituidas por un local comercial, con un área de construcción aproximada de mil ochocientos cuarenta y dos metros cuadrados (1.842,00 m2), construidas sobre el terreno objeto del Contrato de Arrendamiento.

Que, en fecha 27 de septiembre de 2007, la representación judicial del ciudadano R.F.C., le notificó a su mandante la no prorroga del Contrato de Arrendamiento.

Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.184 y 1.264 del Código Civil.

Solicitó, se condenara a la parte demandada al pago de la suma de novecientos setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 975.000.000,00), equivalente a novecientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. F. 975.000,00), por concepto de valor de costo invertido en la construcción de las bienhechurías y edificaciones construidas sobre el terreno objeto del Contrato de Arrendamiento; así como también que, dicho pago sea efectuado previa experticia complementaria.

Estimó el monto de la demanda en la suma de mil quinientos noventa y cinco millones de bolívares (Bs. 1.595.000.000,00), equivalente a un millón quinientos noventa y cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 1.595.000,00).

Solicitó, se decretara medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del litigio, de conformidad con lo previsto en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, solicitó la corrección monetaria o indexación de los valores contenidos en las cantidades demandadas.

Concluyó solicitando, se admitiera y sustanciara conforme a derecho la presente demanda, declarándola con lugar en la definitiva, con expresa condenatoria en costas para la parte demandada.

Por su parte, la parte demandada debidamente asistidos de abogado, presentaron su escrito de contestación a la demanda donde alegaron:

Que, niegan, rechazan y contradicen en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada por el ciudadano G.O.G.H..

Que, consta del documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio C.R.d.E.M., de fecha 20 de septiembre de 2004, inserto bajo el No. 82, Tomo 72 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, que el ciudadano G.O.G.H. celebró un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano R.F.C., sobre un bien inmueble en general constituido por un local comercial, identificado con el No. 1-B, con un área de un mil ciento treinta y cuatro metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados aproximadamente (1.134,05), y no un terreno como lo alegó la parte actora en su libelo de la demanda.

Que, en la Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento las partes convinieron en que cualquier mejora que realizara el arrendatario al local, sería para su propio provecho económico o para el beneficio lucrativo de sus actividades, durante la permanencia de dicho contrato, siendo que el arrendador no se comprometía a pagarle nada por tal concepto.

Que, tienen que cumplirse dos requisitos para que se reclame el costo de lo invertido en las supuestas mejoras hechas al local comercial, las cuales son: el consentimiento válido dado por el arrendador para realizar las mencionadas construcciones y el compromiso expreso de éste a rembolsarlas o abonarlas.

Que, el demandante celebró dos contratos de arrendamiento con el ciudadano R.F.C., cuyo objeto según alegó la parte actora fue un terreno en el cual construyó un local comercial, bajo la autorización del ciudadano M.A.J.F., según poder especial conferido por la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA, C.A.”, quien para la fecha del poder era la propietaria del lote de terreno.

Que, para la fecha de la autorización el propietario del inmueble objeto del litigio era el ciudadano R.F.C., según consta del documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina De Registro Subalterno, en fecha 22 de noviembre de 2002, quedando anotado bajo el No. 2, folios 07 al 12, Protocolo Primero, Tomo 11.

Asimismo, los ciudadanos M.D.F.A. y J.A.D.F., en su carácter de Directores y representantes estatutarios de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA, C.A.”, oponen su falta de cualidad e interés para sostener el juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Por otra parte, reconocieron los siguientes documentos: 1) Copia simple de los dos Contratos de Arrendamiento a tiempo determinado, celebrados por los ciudadanos R.F.C. y G.O.G.H., que tuvo por objeto un inmueble constituido por un Local Comercial distinguido con el No. 1-B, ubicado en el sitio antiguamente conocido como “Barrio Pueblo Abajo” y hoy entre las Avenidas Bolívar y C.R., y la calle No. 8 Z.d.C., Municipio C.R.d.E.M.; 2) Copia certificada del acta de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, celebrada en fecha 25 de mayo de 2007; 3) Copia certificada de documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Urdaneta del Estado Miranda, registrado bajo el No. 27, Protocolo Primero, Tomo 11 de los libros respectivos; 4) Copia certificada del documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Urdaneta del Estado Miranda, en fecha 22 de noviembre de 2002, registrado bajo el No. 2, folios 07 al 12, Protocolo Primero, Tomo 11 de los libros llevados por dicho Registro.

Concluyeron solicitando, se declarara sin lugar la presente demanda, con expresa condenatoria en costas a la parte demandante.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con el libelo de la demanda, la parte demandante consignó los siguientes recaudos:

Marcado con la letra “A”, instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo C.R.d.E.M., en fecha 26 de junio de 2009, bajo el No. 18, Tomo 78, de los libros de autenticaciones. (f. 10 y 11 de la pieza principal del expediente)

Marcado con la letra “B”, copia simple del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo C.R.d.E.M., en fecha 20 de septiembre de 2004, quedando anotado bajo el No. 82, Tomo 72 de los libros de autenticaciones. (f. 12 al 16 de la pieza principal del expediente)

Marcado con la letra “C”, copia simple del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo C.R.d.E.M., en fecha 13 de octubre de 2006, quedando anotado bajo el No. 40, Tomo 135 de los libros de autenticaciones. (f. 17 al 21 de la pieza principal del expediente)

Marcado con la letra “D”, copia certificada del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA, C.A.”, celebrada en fecha 25 de mayo de 2007. (f. 22 al 26 de la pieza principal del expediente)

Marcado con la letra “E”, copia certificada del documento de compra venta del inmueble objeto del litigio. (f. 27 al 32 de la pieza principal del expediente)

Marcado con la letra “F”, copia certificada del poder especial otorgado por la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA, C.A.” al abogado M.A.J.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 14.500. (f. 33 al 36 de la pieza principal del expediente)

Marcado con la letra “G”, documento suscrito por la “CONSTRUCTORA FABIORIANA, C.A.”. (f. 37 al 39 de la pieza principal del expediente)

Marcado con la letra “H”, copia certificada de la autorización otorgada en fecha 12 de septiembre de 2005. (f. 40 al 42 de la pieza principal del expediente)

Marcado con la letra “I”, documento contentivo del Titulo Supletorio de Propiedad. (f. 43 al 59 de la pieza principal del expediente)

Marcado con la letra “J”, documento contentivo del avalúo practicado sobre las bienhechurías. (f. 60 al 75 de la pieza principal del expediente)

Marcado con la letra “K”, copia certificada de la notificación judicial practicada por el Juzgado del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. (f. 76 al 87 de la pieza principal del expediente)

Abierta la causa a pruebas, la parte actora ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 06 de mayo de 2010, donde solicitó que las pruebas promovidas fuesen admitidas y sustanciadas conforme a derecho y, apreciadas en su justo valor probatorio en la definitiva.

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada consignó:

Documento contentivo del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA, C.A.”, celebrada en fecha 25 de mayo de 2007. (f. 115 al 118 de la pieza principal del expediente)

Documento contentivo del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA, C.A.”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 25 de abril de 1988, quedando anotada bajo el No. 70, Tomo 23-A-Pro. (f. 119 al 126 de la pieza principal del expediente)

Abierta la causa a pruebas, la parte demandada ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 07 de mayo de 2010, donde solicitó que las pruebas presentadas fuesen admitidas, evacuadas y tomadas en su justo valor en la definitiva.

Capitulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 15 de diciembre de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…omissis…

“En el caso de autos, los ciudadanos M.D.F.A. y J.A.D.F., en su carácter de directores y representantes legales de la codemandada INVERSIONES ROJUJEMA, C.A., persona jurídica (…), oponen la falta de cualidad e interés de su representada, no obstante de la revisión de las actas procesales se evidencia que el ciudadano M.A.J.F., (…) actuando en su carácter de Apoderado especial de la Sociedad Mercantil Inversiones ROJUJEMA C.A., otorgó en nombre de su representada el documento objeto de la presente causa, siendo por tanto la codemandado la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. En consecuencia, es forzoso para esta juzgadora declarar SIN LUGAR la falta de cualidad pasiva de la parte codemandada. Y ASÍ SE DECLARA.-“

…omissis…

(…) la parte codemandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, a través de su apoderado judicial, señaló, que queda suficientemente claro que el inmueble objeto de la demanda (…) no le fue arrendado al actor por la empresa INVERSIONES ROJUJEMA, C.A., sino mas bien por el señor: R.F.C., entonces mal podría el demandante presentarse a este juicio como supuesta víctima con una autorización dada por un apoderado especial de INVERSIONES ROJUJEMA, C.A. si el actor no le arrendo el inmueble a dicha empresa, es decir, si el actor no le alquilo el Local Comercial a la mencionada Sociedad Mercantil como es que esta lo va a autorizar a construir y a evacuar un titulo supletorio sobre un inmueble de la cual no es dueña, siendo que estos hechos le consta fehacientemente al actor ya que el firmo dos (02) contratos de arrendamientos Autenticados con el señor: R.F.C., que jamás fue autorizado por el dueño del local, es decir, el señor R.F.C., para construir ningunas bienhechurías, ni mejoras en o sobre el local arrendado; aunque como ya se dijo, la clausula novena de los mencionados contratos es completamente clara al expresar que el arrendador no tiene que pagar nada por concepto de mejoras o bienhechurías construidas por el arrendatario en el local ni en nada que reclamar al respecto.

…omissis…

“(…) considera esta juzgadora que la parte demandada representada por la Sociedad Mercantil Inversiones ROJUJEMA C.A., y el ciudadano R.F.C., a través de sus apoderado judiciales se han limitado en la presenta causa a tratar de desvirtuar los instrumentos público traído a los autos por la representación de la parte actora, sin traer al presente juicio ninguna elemento de prueba que no sea la de reproducir el merito de las documentales traídos por el actor, que permita tener la convicción de que esas construcciones o edificación no fueran hechas por el ciudadano G.O.G.H., por lo que a criterio de quien aquí decide y en base a lo probado, tanto Sociedad Mercantil Inversiones ROJUJEMA C.A., quien por medio de su apoderado especial M.A.J.F., otorgo la autorización a G.O.G.H., para que tramitara la evacuación judicial del título supletorio, como el ciudadano R.F.C., son solidariamente responsable de la autorización de que fuera objeto el ciudadano a G.O.G.H., en su carácter de arrendatario para realizar las construcciones o edificaciones suficientemente señaladas en auto, sobre el terreno objeto del contrato de arrendamiento. Y ASI SE DECLARA.-“

…omissis…

“Del contenido de la cláusula novena del contrato en cuestión, se colige claramente que las partes convinieron, en que cualquiera “mejora” que se realice en el inmueble o local arrendado, será para su propio provecho económico o para el beneficio lucrativo de sus actividades, o formación e incremento del PUNTO o aviamiento mercantil durante todo el tiempo que dure dicho contrato, por lo que, en compensación diferencial Inquilinaria, toda mejora que adhiera a dicho inmueble o terreno, queda en beneficio del mismo, sin que EL ARRENDADOR tenga que pagar por tal concepto, ni EL ARRENDATARIO nada que reclamar al respecto.

Sin embargo, debe resaltarse que los representate judiciales del demandante adujeron oportunamente que su representado fue autorizado para realizar las construcciones que indicó, y que convinieron que su mandante realizara todas esas mejoras de envergadura, que luego se elaboraría un avalúo para proceder a pagar a su cliente en dinero efectivo el monto de lo invertido en la construcción de las referidas bienhechurías; que el valor de costo de lo invertido en la construcción de las mencionadas bienhechuría y edificaciones ascienden en la cantidad de Novecientos Setenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 975.000.000,00), equivalente a Novecientos Setenta y Cinco Mil Bolívares fuertes (Bs. F. 975.000,00).

En tal sentido tenemos que con el material probatorio inserto en estas actas procesales, específicamente con la autorización suscrita por el ciudadano M.A. JUMÉNEZ F. (…) en su carácter de apoderado especial de la Sociedad Mercantil Inversiones ROJUJEMA C.A., quien autorizó amplia y suficientemente a G.O.G.H., para que tramitara la evacuación judicial del título supletorio respectivo sobre las Bienhechurías, edificadas sobre el terreno objeto del arrendamiento (…) y mediante el título supletorio suficiente de propiedad, declarado por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 27 de septiembre de 2005, a favor del ciudadano G.O.G.H., sobre unas bienhechuría (…) se encuentra demostrado de manera plena y suficientemente que el demandante realizó en el inmueble arrendado las construcciones allí descritas, por un valor de Novecientos Setenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 975.000.000,00), equivalente a Novecientos Setenta y Cinco Mil Bolívares fuertes (Bs. F. 975.000,00).

En consecuencia, al haber sido probados en este juicio los hechos invocados por el demandante en su condición de arrendatario del señalado inmueble, en la oportunidad legal, pues los mismos no fueron desvirtuados de manera alguna por el adversario, es por lo que resulta forzoso declarar la procedencia de la pretensión de cumplimiento del contrato de autorización que vincula a las partes en la controversia. Y ASI SE DECLARA.-“

(Fin de la cita)

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 15 de diciembre de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, que declarara: 1) Sin lugar la defensa de fondo invocada por la parte codemandada sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA C.A.”, referida a la falta de cualidad para sostener este juicio como parte accionada; 2) Con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Autorización, interpuesta por el ciudadano G.O.G.H., en contra de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA C.A.” y del ciudadano R.F.C.; 3) Condenó a la parte demandada a pagar al ciudadano G.O.G.H., la cantidad de novecientos setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 975.000.000,00), equivalente a novecientos setenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 975.000,00), por concepto del valor de costo invertido por el mencionado demandante en la construcción de las mencionadas bienhechurías y edificaciones construidas sobre el terreno objeto del contrato de arrendamiento; 4) La indexación de la cantidad anterior para lo cual ordenó realizar una experticia complementaria del fallo; y 5) Condenó en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Esta Juzgadora considera que para que, en un proceso se produzca una relación jurídica procesal válida no basta la interposición de la demanda, la presencia de las partes y la intervención del Juez, para que éste sea válido y eficaz, deben estar presentes en él los denominados presupuestos procesales, unos de orden formal y otros de orden material o de fondo: los presupuestos procesales de forma son: a) la demanda en forma, b) la capacidad procesal de las partes; y, c) la competencia del Juez; y los presupuestos procesales de fondo o materiales o también llamadas condiciones de la acción, son: a) la existencia del derecho que tutela la pretensión procesal, lo que otros denominan la voluntad de la ley; b) la legitimidad para obrar; c) el interés para obrar; y d) que la pretensión procesal no haya caducado, como sostienen algunos autores.

Los presupuestos procesales de forma y de fondo son requisitos ineludibles para que se genere una relación jurídica procesal válida, por consiguiente, exista un proceso válido para resolverse sobre el fondo de lo pretendido y no dictar sentencias meramente inhibitorias.

Ahora bien, la legitimidad tanto en la doctrina como en el derecho comparado, es considerada o denominada de forma distinta tal como Legitimatio ad causam, Legitimación en la causa, Legitimación material, Legitimación para accionar, Cualidad para obrar, Legitimación para pretender o resistir la pretensión.

El mismo concepto de legitimación va unido a la posibilidad de tener acción para pedir en juicio la actuación del derecho objetivo en un caso concreto sin tener que afirmar la titularidad de un derecho subjetivo, pues es esa posibilidad la que explica todos los supuestos de legitimación. En este sentido, en su origen el concepto de legitimación no nace para explicar los supuestos en que los titulares de una relación jurídica material se convierten en partes del proceso, sino que por medio de él se pretende dar sentido a aquellos otros supuestos en los que las leyes permiten que quien no es sujeto de una relación jurídica material se convierta en parte del proceso, bien pidiendo la actuación del derecho objetivo en un caso concreto, o bien pidiéndose frente a él esa actuación.

De este modo, sólo después se aspira a generalizar el concepto y acaba por aplicarse al supuesto normal de quiénes deben ser parte en un proceso determinado y concreto para que en éste pueda aplicarse el derecho objetivo, llegándose a dictar una sentencia que se pronuncie sobre el fondo del asunto.

Se comprende así que, el punto de partida sea necesariamente el de distinguir entre la titularidad activa o pasiva de la relación jurídica material que se deduce en el proceso, la cual ha de regularse por normas de derecho material y que, junto con el contenido de la misma, es el asunto de fondo que se plantea ante el órgano jurisdiccional y respecto de la que se pide un pronunciamiento con todos los efectos propios de la cosa juzgada; y la posición habilitante para formular la pretensión (legitimación activa) o para que contra él se formule (legitimación pasiva) en condiciones de ser examinada por el órgano jurisdiccional en cuanto al fondo, que está regulada por normas de naturaleza procesal.

Se trata, pues, de distinguir entre partes materiales y partes procesales, y respecto de estas segundas, la legitimación resuelve el punto controvertido de quién puede pedir en juicio la actuación del derecho objetivo en el caso concreto y contra quién puede pedirse.

La misma existencia del caso sólo puede plantearse cuando se admite la posibilidad de que unas sean las partes materiales y otras las partes procesales, pues si esta distinción no se considerara posible, el planteamiento de la legitimación carecería de sentido; de manera que, ésta adquiere entidad cuando se admite que puede existir sin derecho subjetivo.

En este sentido, el doctrinario H.D.E., en su obra "Acción y pretensión, derecho de contradicción y excepciones", en Revista de Derecho Procesal, número 11, Bogotá. 1966, dispuso:

"En lo que respecta al demandante, la legitimación en la causa es la titularidad del interés materia del litigio y que debe ser objeto de sentencia (procesos contenciosos), o del interés por declarar o satisfacer mediante el requisito de la sentencia (procesos voluntarios). Y por lo que al demandado se refiere, consiste en la titularidad del interés en litigio, por ser la persona llamada a contradecir la pretensión del demandante o frente a la cual permite la ley que se declare la relación jurídica material objeto de la demanda"

De lo anterior se desprende que, cuando el juez al calificar la demanda examina si el demandante tiene o no legitimidad para obrar, simplemente debe verificar si hay esta relación formal de correspondencia entre tal demandante y la persona a quien la ley concede acción. En este examen, no juzga la justicia de la pretensión y menos si el actor es o no titular del derecho que alega en su demanda, pues estos dos aspectos el juez los evaluará al dictar sentencia (cuando emite juicio de fundabilidad sobre la pretensión).

Determinado lo anterior, se concluye que la pretensión del demandante versa sobre el pago de la suma de dinero que a su decir, invirtió en las bienhechurías que construyó sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual según se puede observar de los dos Contratos de Arrendamiento cursantes del folio 12 al 21 de la pieza principal del expediente, esta constituido por un Local Comercial, identificado bajo el No. “1-B”, con un área de mil ciento treinta y cuatro metros cuadrados, con cinco decímetros cuadrados aproximadamente (1.134,05 m2), ubicado en la denominada “FRUTERÍA: LAS HORTALIZAS” de la ciudad de Charallave, Municipio C.R.d.E.M.. Igualmente, de los mismos se puede observar que, quienes suscribieron dichos Contratos de Arrendamiento fueron los ciudadanos R.F.C. y G.O.G.H., en su carácter de arrendador y arrendatario, respectivamente.

Ante ello, los ciudadanos M.D.F.A. y J.A.D.F., en su carácter de Directores y representantes estatutarios de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA, C.A.”, conforme a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron que su representada fuese sujeto pasivo de la tutela judicial que pretende el actor, toda vez que en ningún momento celebraron con él un Contrato de Arrendamiento sobre un bien inmueble de su propiedad.

De este modo, como ya se indicara, la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro L.L., como “...aquélla relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183.).

Por tanto, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.

En cuanto al interés, definido por nuestro M.T. como la ventaja, utilidad o provecho que pueda derivar una persona del ejercicio exitoso de determinada acción ante el órgano jurisdiccional competente, resulta lógico concluir que, la necesidad de la parte demandante radica en el pago de la suma de dinero invertida en las bienhechurias que a su decir construyó sobre el inmueble arrendado –anteriormente identificado- mediante los Contratos de Arrendamiento suscritos, el primero en fecha 01 de octubre de 2004, y el segundo en fecha 02 de octubre de 2006.

En el presente caso se aprecia de la pretensión del actor así como de los hechos establecidos conforme a los alegatos, afirmaciones y defensas de ambas partes demostrados en este proceso, que evidentemente no existe una relación de identidad entre las personas que celebraron los dos Contratos de Arrendamiento antes mencionados, y la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA, C.A.”.

Por consiguiente, es evidente que el ciudadano R.F.C. es el sujeto pasivo de la presente relación contractual; razón por la cual, esta Alzada concluye que si existe por parte de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA, C.A.”, una falta de cualidad en el presente procedimiento, resultando en consecuencia con lugar el recurso ejercido por los ciudadanos M.D.F.A. y J.A.D.F., en su carácter de Directores y representantes estatutarios de la citada sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA, C.A.”, y así se declarará de manera expresa positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Resuelto lo anterior, observa este Juzgado Superior en primer lugar que, constituye como principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Asimismo, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

A tales efectos, se evidencia de la revisión de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito en fecha 01 de octubre de 2004, un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo C.R.d.E.M., en fecha 20 de septiembre de 2004, quedando anotado bajo el No. 82, Tomo 72 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Asimismo, que una vez finalizado el mismo en fecha 01 de octubre de 2006, suscribieron un nuevo Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, en fecha 02 de octubre de 2006, siendo éste autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo C.R.d.E.M., en fecha 13 de octubre de 2006, quedando anotado bajo el No. 40, Tomo 135 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría; ambos Contratos de Arrendamiento sobre un bien inmueble constituido por un Local Comercial, identificado bajo el No. “1-B”, con un área de mil ciento treinta y cuatro metros cuadrados, con cinco decímetros cuadrados aproximadamente (1.134,05 m2), ubicado en la denominada “FRUTERÍA: LAS HORTALIZAS” de la ciudad de Charallave, Municipio C.R.d.E.M..

Ante ello, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el último Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 02 de octubre de 2006, así como por las normas legales que rigen la materia.

Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.

Determinada la fuerza de ley que de los contratos emana, es de acotar que dicha fuerza siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose de la Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento que:

“(…) Queda claramente entendido “EL ARRENDATARIO” en que, cualquier “mejora” que realice en el inmueble o Local arrendado, será para su propio provecho económico o para el beneficio lucrativo de sus actividades, o formación e incremento del “PUNTO” o “aviamiento mercantil” durante todo el tiempo que dure dicho Contrato, por lo que, en compensación diferencial inquilinaria, toda mejora que adhiera a dicho inmueble o terreno, queda en beneficio del mismo, sin que “EL ARRENDADOR” tenga que pagar nada por tal concepto, ni “EL ARRENDATARIO”, nada que reclamar al respecto”

En este sentido, en el caso sub judice, se observa que el actor interpuso la presente acción, con el fin de obtener el pago de la suma de novecientos setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 975.000.000,00), hoy novecientos setenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 975.000,00), cantidad ésta que según él invirtió en las bienhechurias construidas sobre el bien inmueble arrendado.

En virtud de ello, el ciudadano R.F.C. señala en su escrito de contestación de la demanda que, la autorización para construir las bienhechurias fue otorgada al ciudadano G.O.G.H., por el abogado M.A.J.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 14.500, actuando en representación de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA C.A.”, siendo que para esa fecha el propietario del inmueble era exclusivamente él, según se puede apreciar del documento de compra venta inserto en la pieza principal del expediente, folio 27 al 32; por lo que nunca autorizó al arrendatario a construir sobre el inmueble arrendado.

Al respecto el Código Civil, que tutela la construcción de bienhechurías en terreno ajeno, específicamente en el artículo 557 establece:

El propietario del fundo donde se edificare, sembrare o plantare por otra persona, hace suya la obra; pero debe pagar, a su elección, o el valor de los materiales, el precio de la obra de mano y demás gastos inherentes a la obra, o el aumento de valor adquirido por el fundo. Sin embargo, en caso de mala fe, el propietario puede optar por pedir la destrucción de la obra y hacer que el ejecutor de ella deje el fundo en sus condiciones primitivas y le repare los daños y perjuicios. Si tanto el propietario como el ejecutor de la obra hubieren procedido de mala fe, el primero adquirirá la propiedad de la obra, pero debe siempre reembolsar el valor de ésta.

En concordancia con el artículo anteriormente transcrito, el artículo 555 del ejusdem prevé:

Toda construcción, siembre, plantación u otras obras sobre o debajo del suelo, se presume hecha por el propietario a sus expensas, y que le pertenece, mientras no conste lo contrario, sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos por terceros.

Ahora bien, precisado lo anterior, se observa del expediente que la parte demandante consignó al folio 48 de la pieza principal, la autorización de fecha 12 de septiembre de 2005 que le fue otorgada por el abogado M.A.J.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 14.500, actuando en representación de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA C.A.”, para que pudiese evacuar el Título Supletorio respectivo sobre las bienhechurias que a su decir construyó sobre el bien inmueble arrendado.

Asimismo, se aprecia del folio 27 al 32 de la pieza principal del expediente –como ya se indicó anteriormente- que, el ciudadano R.F.C., actuando en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA C.A.”, dio en venta, pura y simple, sinalagmática, perfecta e irrevocable el inmueble objeto del presente litigio -en representación de la citada sociedad mercantil-, al ciudadano R.F.C. –como persona natural-, documento éste que fue autenticado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 22 de noviembre de 2002, quedando anotado bajo el No. 02, folios 07 al 12, Protocolo Primero, Tomo 11 de los libros de autenticaciones.

A raíz de ello, esta Alzada observa que mal pudo el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, otorgarle al ciudadano G.O.G.H., el Título Supletorio Suficiente de Propiedad sobre las Biehechurías ubicadas en el bien inmueble arrendado, sin antes verificar la validez de la autorización de fecha 12 de septiembre de 2005, consignada al folio 48 de la pieza principal del expediente. De este modo, por cuanto dicha documental carece de valor probatorio para declarar suficientemente el derecho de propiedad del ciudadano G.O.G.H. sobre las bienhechurías mencionadas; es por lo que, quien aquí decide la desecha. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 02 de octubre de 2006, claramente establece en su Cláusula Novena, que cualquier mejora que el inquilino le realice al inmueble arrendado, sería para su propio provecho económico, quedando los mencionados trabajos en beneficio del inmueble arrendado, sin que el arrendador tenga que pagarle por tal concepto. Por ello, al no consignar el demandante ninguna prueba válida que demuestre que haya obtenido autorización para solicitar el Título Supletorio sobre las bienhechurías que según su alegato, edificó sobre el bien inmueble dado en arrendamiento; es por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.394 del Código Civil, las mismas se presumen propiedad del arrendador, ciudadano R.F.C., en virtud de lo pactado por las partes en el contrato que los unía, siendo que lo convenido es ley entre las partes, como enfáticamente lo establece el artículo 1159 ejusdem. Y ASÍ SE DECIDE.

Por consiguiente, resulta forzoso para este Juzgado Superior declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA C.A.” y ciudadano R.F.C.; razón por la cual, se revoca la decisión proferida en fecha 15 de diciembre de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy; y consecuencialmente, se declara sin lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue el ciudadano G.O.G.H. en contra de la sociedad mercantil “INVERSIONES ROJUJEMA C.A.” y el ciudadano R.F.C.. Y ASÍ SE DECIDE.

Por último, esta Juzgadora con el poder disciplinario de índole administrativa y no jurisdiccional que tiene a su cargo, no puede pasar por alto hacer un llamado de atención, a la Juez del Tribunal de la causa, y se le apercibe para que en lo sucesivo analice con detenimiento las solicitudes de las partes durante la secuela de las causas que conoce, a fin de evitar en esta Alzada la excesiva acumulación de expedientes en estado de sentencia, por ser este Tribunal único Superior del Estado Miranda con competencia en las materias que le han sido atribuidas, a saber, Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes; y además de lo dispuesto en la Resolución No. 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, en virtud de la cual por vía de consecuencia, esta Juzgadora conoce de las apelaciones que se interponen contra las decisiones dictadas por los veintiún (21) Juzgados de Municipio.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: