Decisión nº 1131-2006 de Juzgado del Municipio Bruzual de Yaracuy, de 4 de Agosto de 2006

En fecha 13 de junio del 2006 los ciudadana M.G.C.D.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.073.936, a través de sus apoderados judiciales, consignó por ante este Juzgado libelo de demanda contra la ciudadana A.O.F.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.587.610, y en el cual alega que celebró con esta última ciudadana un contrato a tiempo indeterminado, en el mes de marzo del año 2005 en el cual de común acuerdo establecieron un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes, pero que la ciudadana A.O.F.S., ha disfrutado del inmueble, objeto del contrato señalado, situado en la ciudad de Chivacoa en la Calle 10 entre avenida 10 y 11, alinderada de la siguiente manera: Norte, casa y solar que es o fue de C.C.; Sur, solar y casa que es o fue de F.A.; Este, solar y casa que es o fue de L.S., y Oeste, calle 10, que es su frente, sin cancelar ningún canon de arrendamiento desde la fecha de la celebración del contrato hasta el mes de junio del presente año, y por tanto ha dejado de pagar lo correspondiente a los meses de marzo del 2005 hasta el mes de junio, ambos inclusive, por lo que por tal concepto adeuda la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.200.000,oo), lo cual la hace incursa en un incumplimiento de sus obligaciones como arrendataria y que por tanto es procedente la resolución del contrato y la exigencia del pago de las cuotas insolutas de conformidad con el artículo 34, literal A, de la Ley de Alquileres y Arrendamientos Inmobiliarios.

Agrega la demandante en su libelo que con posterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, celebró con la arrendataria un contrato de opción a compra en fecha 12 de mayo del 2005, el cual fue autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario con Funciones Notariales del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, bajo el No. 87, folios 191 al 192, Tomo 6 de los Libros de Autenticaciones, y que en el citado contrato la ciudadana A.O.F.S. reconoció su condición de arrendataria en la cláusula sexta, la cual a la letra dice: Las partes declaran según acuerdo común que la opcionante a partir del presente contrato continua en su condición de inquilina del inmueble descrito...., y que además se acordó en el contrato de opción a compra que la demandada se obligaba a comprar el inmueble en un plazo de seis meses, es decir para el mes de noviembre del año 2005, fecha en que ha debido ejercer su derecho de adquisición del inmueble, derecho que no ejerció, según alegatos de la parte demandante.

Por los hechos narrados anteriormente y explanados en el libelo de demanda, en consecuencia procede a demandar a la ciudadana A.O.F.S. para que devuelva el inmueble descrito y para que pague las costas y costos procesales.

En fecha 16 de junio del 2006 fue admitida la demanda, y en fecha 29 de junio del 2006, la demandada, mediante abogado, se da por citada en la presente causa.

En fecha 4 de julio del 2006 siendo la oportunidad para proceder a contestar a la demanda, la demandada lo hizo en los siguientes términos:

1. Niega en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda que le fuera incoada.

2. Niega que no haya querido ejercer el derecho de comprar el inmueble en su debida oportunidad.

3. Niega que la opción a compra se haya resuelto en (sic) pleno derecho por cuanto en la clausula cuarta expresa claramente que la duración de la opción tiene un lapso de duración de seis meses prorrogables. Así como también, alega la demandada, en esa misma clausula se expresa claramente que queda entendido entre las partes contratantes que a través de la opción se obligan a venderse y comprarse mutuamente el inmueble objeto de la presente opción, por lo que la propietaria no podrá vender, ni gravar el inmueble en referencia a terceros hasta tanto no haya concluido el término pactado en el presente contrato ya que el término no ha concluido y la demandada ejerció su derecho en tiempo oportuno.

   En el periodo de pruebas la parte demandante promovió las siguientes:

1. Reproduce el mérito favorable de los autos.

2. Promueve y ratifica los 15 recibos insolutos correspondientes a los meses desde marzo hasta junio del 2006, ambos inclusive, los cuales se desechan por no emanar de la parte a quienes se les opone a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y por mandato expreso del artículo 1368 del Código Civil. Así se decide.

3. Promueve y solicita se practique inspección judicial del inmueble debidamente identificado en el escrito libelar. a fin de que se deje constancia del estado en que se encuentran las paredes de la casa, las puertas, ventanas, la pintura de las paredes, las piezas sanitarias de los baños, el techo, el piso, las instalaciones eléctricas, las tuberías de agua, si en el interior o exterior había basura o restos de cualquier otro desperdicio, y en fin dejar constancia de cualquier otra particularidad, la cual se desecha por no aportar nada al presente juicio. Así se decide.

   Por su parte, la demandada promueve las siguientes pruebas, además de promover el mérito favorable de los autos:

1. Documento emitido por la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy de fecha 17 de mayo del 2005 consistente en un documento de opción a compra en el cual ambas partes se comprometen a realizar una operación de compra venta sobre el inmueble descrito en el escrito libelar y el cual se aprecia y se valora en su justo valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil. Así se declara.

2. Solicita a este Juzgado oficie a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy para que se verifique se encuentra inserto para su firma y si fue firmado o no un documento de venta del inmueble de fecha 13 de enero del año 2006, en donde la ciudadana M.G.C.D.R. le vende a la ciudadana A.O.F.S. con la finalidad de demostrar el derecho que ejerció y que sigue ejerciendo la demandada en adquirir el inmueble y el cumplimiento por parte de la propietaria de no refrendar el mismo de acuerdo a lo establecido en el contrato de opción a compra manifestado en su clausula cuarta.

3. Promueve documento emitido por el Instituto de Previsión Social del Ministerio de Educación Coordinación de Créditos IPAS-ME de San Felipe, acta de fecha 30 de junio del 2006 que verifica plenamente la existencia de un cheque No. 27519216 de fecha 23 de octubre del año 2005 a favor de la ciudadana M.G.C.d.R. emitido por la entidad bancaria BANESCO, la cual se desecha por haber sido debidamente impugnada por la parte contraria a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

4. En informe emanado del Registro Inmobiliario en Funciones Notariales del Municipio Autónomo Bruzual del Estado Yaracuy comunica a este Juzgado que en fecha 13 de enero del 2006 fue presentado un documento contentivo de venta e hipoteca entre las ciudadanas M.G.C.D.R. y la ciudadana A.O.F.S. cuyo otorgamiento correspondía para el primer trimestre del año en curso no se realizó, el cual se aprecia en su justo valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil. Así se declara.

   Este tribunal para decidir observa:

   La demandante, M.G.C.D.R., ya identificada, alega en su libelo de demanda que “celebró con la ciudadana A.O.F.S. un contrato a tiempo indeterminado, en el mes de marzo del año 2005 en el cual de común acuerdo establecieron un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes, pero que la esta última ciudadana, ha disfrutado del inmueble, objeto del contrato señalado, situado en la ciudad de Chivacoa entre avenida 10 y 11, alinderada de la siguiente manera: Norte, casa y solar que es o fue de C.C.; Sur, solar y casa que o fue de F.A.; Este, solar y casa que es o fue de L.S., y Oeste, calle 10, que es su frente, sin cancelar ningún canon de arrendamiento desde la fecha de la celebración del contrato hasta el mes de junio del presente año, y por tanto ha dejado de pagar lo correspondiente a los meses de marzo del 2005 hasta el mes de junio, ambos inclusive, por lo que por tal concepto adeuda la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.200.000,oo), lo cual la hace incursa en un incumplimiento de sus obligaciones como arrendataria y que por tanto es procedente la resolución del contrato y la exigencia del pago de las cuotas insolutas de conformidad con el artículo 34, literal A, de la Ley de Alquileres y Arrendamientos Inmobiliarios (subrayado nuestro) y agrega la demandante en su libelo que con posterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, celebró con la arrendataria un contrato de opción a compra en fecha 12 de mayo del 2005, el cual fue autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario con Funciones Notariales del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, bajo el No. 87, folios 191 al 192, Tomo 6 de los Libros de Autenticación, y que en el citado contrato la ciudadana A.O.F.S. reconoció su condición de arrendataria en la cláusula sexta la cual a la letra dice: Las partes declaran según acuerdo común que la opcionante a partir del presente contrato continua en su condición de inquilina del inmueble descrito..., agregándose en la opción a compra que la mencionada ciudadana se obliga a comprar el inmueble en un plazo de seis meses, es decir para el mes de noviembre del año 2005, fecha en que ha debido ejercer su derecho de adquisición del inmueble, derecho que no ejerció, por lo anteriormente expuesto es que la parte demandante demanda el DESALOJO del inmueble por cuanto la arrendataria tiene más de dos (2) pensiones de arrendamiento insolutas contadas desde el 1 de marzo del 2005 hasta el día 30 de junio del 2006, más los días que continúen hasta obtener la devolución del inmueble dado en arrendamiento. (subrayado nuestro)

   De lo anteriormente transcrito se infiere que la parte demandante exige en su demanda por ante este tribunal lo siguiente:

1. La resolución del contrato.

2. El pago de las cuotas insolutas,

3. El desalojo del inmueble arrendado, y

4. La ejecución del contrato, acción que este juzgador deduce ejercida a partir del hecho de que la parte demandante alega como fundamento de derecho de sus pretensiones el artículo 1.167 del Código Civil el cual copia parcialmente de la siguiente manera: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato...(fin de la cita”

   Como se observa la parte demandante pretende acumular en su demanda tres acciones totalmente antinómicas, esto es, la acción por resolución del contrato, la acción por ejecución y la acción por desalojo. En este sentido, este juzgador considera que es necesario precisar lo que la jurisprudencia y la doctrina han reflexionado a este respecto.

   En su obra Problemas de los juicios de resolución, cumplimiento y desalojo en los contratos arrendaticios, I.O.C., ediciones Livrosca, 2002, pp.46 y 47 plantea lo siguiente:

   Los juicios de resolución de contrato de arrendamiento es un tipo de acción la cual debe ser intentada por ante el ógano jurisdiccional en contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, y debido al incumplimiento de alguna de las partes, a fin de resolver el contrato pactado entre ellos.

   Bracho (1993) explica que el artículo 1.167 del Código Civil dispone lo siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   De la transcripción anterior y de la experiencia de la autora, se infiere que se está en presencia de un contrato bilateral del cual se ha hablado en reiteradas oportunidades. De igual manera se observa que el fundamento de dicho artículo es el incumplimiento de una de las partes contratantes. También se deduce de la norma anteriormente transcrita dos acciones, a saber: a) Cumplimiento del contrato: mediante la cual cualquiera de las partes que incumpliera con su obligación deberá o podrá exigir el cumplimiento eficaz de la obligación no cumplida; b) Resolución del contrato: la finalidad de esta acción es atacar el contrato mismo para resolverlo e impedir su continuación sobre la base del incumplimiento del demandado y en la parte in fine se prevé la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios a que haya lugar.

   ...Para poder demandar por la acción de resolución de contrato se hace necesario que se trate de un contrato a tiempo determinado

   Dentro de este mismo criterio la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 4 de abril del 2003 considera:

   Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato.

   La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto.

   El artículo 1167 del Código Civil, reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

   Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, mas los daños y perjuicios.

   En cuanto a la aplicación de la norma del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que a la letra dice: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito A TIEMPO INDETERMINADO...”, este juzgador asume que si tal contrato de arrendamiento hubiese existido como contrato complementario del contrato de opción a compra es lógico deducir que el mismo estaría sometido al mismo tiempo de duración de la opción a compra, es decir, A SEIS MESES PRORROGABLES, por tanto sería UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO y en consecuencia no sería procedente un proceso de desalojo por prohibición expresa del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

   De las citas doctrinales y jurisprudenciales traidas a colación en los párrafos anteriores, se concluye que no es posible pretender ejercer en un mismo proceso acciones totalmente contradictorias como lo serían las acciones de resolución, de ejecución y de desalojo por cuanto se estaría contraviniendo los extremos legales explanados en las normas civiles y especiales que sobre el arrendamiento se establecen en nuestro ordenamiento jurídico. Así se decide.

   En otro orden de ideas, de las alegaciones hechas por la parte demandante en su libelo de demanda se infiere que con anterioridad a la celebración del contrato de opción a compra, en fecha 12 de mayo del 2005, la parte demandante convino con la parte demandada en celebrar un contrato de arrendamiento, específicándose el mes de marzo del 2005, sin precisar el día, como el mes en el cual supuestamente se perfeccionó dicho contrato. Dicho de manera distinta, tres meses después de celebrado el contrato de arrendamiento las partes acordaron de mutuo acuerdo celebrar un contrato de alquiler, cuya existencia no quedó demostrada en el presente juicio, salvo lo que expresa la clausula sexta del contrato de opción a compra en la que se califica a la opcionante de inquilina pero sin que se específique la cantidad que corresponde al pago por concepto de canon de arrendamiento, así como tampoco si dicho canon sería en especie o en dinero, ni mucho menos la periodicidad de dicho pago (mensual, trimestral, semestral, etc.).

   En este sentido, el artículo 1.579 del Código Civil establece que:

   El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

   De la norma anteriomente transcrita se deduce que el precio o canon de arrendamiento es fundamental como elemento constitutivo para la validez de este tipo de contrato. En otras palabras, el canon de arrendamiento es el elemento que diferencia a los contratos de alquiler de otros contratos como por ejemplo el contrato de comodato. En efecto, si en un contrato de uso no se fija el precio a pagar entonces tal contrato deviene en un contrato de préstamo de uso, y muy conocido es el aforismo jurídico de que los contratos no obedecen a la denominación que le quieran dar las partes sino a lo que de ellos realmente se desprenda, esa es su verdadera esencia y lo que le otorga su verdadera naturaleza jurídica. Así se declara.

   Ahora bien, en el presente caso la parte demandante alegó la existencia de un contrato de arrendamiento anterior al contrato de opción a compra lo cual no probó, repetimos, solamente consta en autos lo expresado en la clausula sexta del contrato de opción a compra donde se categoriza a la opcionada como inquilina pero, como ya se dijo, sin expresar dos de las condiciones mínimas de un contrato de arrendamiento, esto es, la periodicidad del pago y la cantidad a pagar en calidad de canon de arrendamiento.

   Por otra parte, de una simple lectura del escrito de promoción de pruebas de la parte demandante se concluye que en el mismo no señala de manera precisa y cierta qué pretende probar con las pruebas promovidas en el mismo. A este respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 16 de noviembre del 2001con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche decidió:

   Es fácil comprender cómo, para que la parte pueda manifestar si conviene o no con los hechos que su contrario trata de probar y para que el Juez pueda fijar con precisión los hechos en que estén de acuerdo las partes y ordenar que se omita toda declaración o prueba sobre ellos, es necesario que en el escrito de promoción de cada una de las partes se hayan indicado de manera expresa y sin duda de ningún tipo, los hechos que pretende demostrar con cada medio de prueba promovido.

   Además, es la única manera de garantizar el cumplimiento de los deberes de lealtad y probidad procesales impuestos a las partes al impedir de esa manera que el contrario del promovente y el propio tribunal sean sorprendidos al utilizar un determinado medio probatorio para verificar hechos diferentes a los que ellos creyeron cuando se promovió.

   De la misma manera la sentencia aquí transcrita señaló que:

   Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, reiterando el contenido del artículo 1.357 del Código Civil, dispuso en su artículo 506 lo siguiente:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   En la misma orientación señala la decisión in comento:

   Esta circunstancia ha sido recogida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia de fecha 8 de junio del año en curso sostuvo lo siguiente:

   Pero la realidad ha resultado distinta a la que previno el CPC. A diario vemos en los Tribunales como se promueven medios sin señalarles que se quiere probar con ellos, (sic) y los Jueces los admiten. Es corriente leer escritos donde se dice ‘Promuevo documentos (públicos o privados) marcados A, B y C’, sin señalar que se va a probar con ellos (sic); o promuevo foto, inspección judicial, etc., sin indicar que se pretende aportar fácticamente al juicio, y que a pesar de que contrarían al art. 397 en la forma de ofrecerlos, a tales medios se les da curso”... (XXII JORNADAS “J.M. DOMÍNGUEZ ESCOVAR”. Derecho Procesal Civil [EL C.P.C. DIEZ AÑOS DESPUÉS], Pág. 247).

   Igualmente, ha sostenido el Magistrado Cabrera Romero en su obra “Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre” Tomo I, lo siguiente:

   ...En la mayoría de los medios de prueba, el promovente, al momento de anunciarlos, debe indicar que hechos trata de probar con ellos, por lo que resulta fácil comparar lo que se pretende probar, con los hechos alegados controvertidos y por tanto, calificar o no la pertinencia o la impertinencia manifiesta. Por tratar el objeto de la prueba de afirmaciones sobre cuestiones fácticas que cursan en autos (hechos alegados en la demanda y la contestación), al juez le es atribuida la calificación oficiosa de la pertinencia, medie o no oposición formal, lo que decidirá en el auto de admisión o negativa de prueba, que se dicta como consecuencia de la promoción.

   Existen medios que pueden ser propuestos sin necesidad de señalar su objeto, tales como la confesión judicial, que se trata de provocar mediante posiciones juradas, y en el CPC de 1987, la prueba de testigos. Con ambos medios y otros semejantes, la oposición por impertinencia no funciona a priori y debe interponerse con motivo de la evacuación de la prueba, para que no se reciba toda ella o sectores de la misma. La oposición por esta causa queda diferida al instante de su evacuación...

   Es clara la jurisprudencia cuando considera que es necesario señalar con precisión cuáles serían los hechos jurídicos que se intentan probar con las pruebas aportadas en el escrito de promoción porque de lo contrario contravendrían el principio del derecho a la defensa y por ende el derecho al debido proceso. En el presente caso, el demandante no cumplió con los parámetros exigidos en las normas procesales probatorias y por tanto las mismas deben ser desechadas. Así se decide.

   La parte demandada tampoco probó nada que pudiera favorecerlo muy por el contrario, se impuso como objetivo tratar de probar la existencia de un contrato de opción a compra soslayando de manera dramática el eje central de este debate jurídico como era la existencia de un contrato de arrendamiento y por tanto nada aportó en su oportunidad probatoria que interesara a este proceso o que lo descargara de las posibles obligaciones asumidas con la parte contraria..

   Las reflexiones anteriores obligan a traer a colación otro extracto de la sentencia que se ha comentado en cuanto a los criterios que en ella se exponen y que interesan a la presente sentencia establecer:

   Esta disposición se complementa con la consagrada en la primera parte del artículo 254 eiusdem, donde se establece:

   Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

   subrayado nuestro)

   Las normas citadas ponen de relieve que el Juez tiene una doble limitación; a saber, no puede proceder sino a instancia de parte y no puede decidir sino dentro de lo que las partes le alegaron y probaron y, a su vez, las partes tienen una doble carga: alegar todos aquellos asuntos o temas cuya decisión sea requerida y demostrar la veracidad de sus afirmaciones de hecho.

   ...Todo lo anterior apareja que si alguna de las partes no alega válidamente sus pretensiones y como consecuencia de éllo no las puede probar, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo, por mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. (subrayado nuestro)