Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 22 de Noviembre de 2010
| Fecha de Resolución | 22 de Noviembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Duodecimo de Municipio |
| Ponente | Anabel Gonzalez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintidós (22) de noviembre de dos mil diez
200º y 151º
ASUNTO: AP31-V-2009-001887
PARTE ACTORA: sociedad de comercio GESTIÓN INTEGRAL DE VALORES INMOBILIARIOS, CA., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 20 de noviembre de 2001, bajo el Nº 03, Tomo 610-A Qto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos A.S.M. y J.M.A.R., abogados en ejercicio inscritos en el I.P.S.A. bajo el N° 20.316 y 54.453, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil EMPORIO P CA., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 19 de diciembre de 2000, bajo el N| 23, Tomo 493-A Qto.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana K.S., abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 115.161
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITVA
-I-
BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS
Se inició la presente pretensión mediante escrito libelar presentado y consignado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) por los abogados en ejercicios A.S.M. y J.M.A.R., inscritos en el I.P.S.A. bajo el N° 20.316 y 54.453, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil GESTIÓN INTEGRAL DE VALORES INMOBILIARIOS CA., contra el ciudadano sociedad mercantil EMPORIO P, CA., por Cumplimiento de Contrato.
Esgrime la representación judicial de la parte actora entre otras cosas, que su representada es la legitima arrendadora de un inmueble constituido por un (01) local comercial identificado con las letras y números HOL-137, el cual tiene un área aproximada de 20.70 Mts2, ubicado en el Centro San Ignacio, situado en la Esquina Nor-Oeste de la Intersección de la Av. Blandin con la Calle S.T.d.J., Urbanización La Castellana, Jurisdicción del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda.
Que en tal carácter suscribió contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de julio de 2008, quedando registrado bajo el N° 04, Tomo 63 de los Libros de autenticaciones de dicha Notaria, con la sociedad de comercio EMPORIO P, CA., y donde se estableció en la cláusula tercera del referido contrato lo siguiente “…Queda convenido entre las partes y así expresamente lo acepta La Arrendataria, que el plazo de duración de este contrato será de Un (01) Año Fijo, contados a partir del 7 DE MARZO DE 2008. No obstante, si La Arrendataria permaneciere ocupando El Inmueble aun vencido el término de duración de este contrato, en ningún caso operará la tácita reconducción ya que la voluntad de La Arrendadora y La Arrendataria ha sido la de contratar a tiempo determinado” y por ende el contrato que hoy se demanda su cumplimiento es de tiempo determinado, según alegó la actora en su escrito libelar.
Así mismo manifestó que la cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento establece lo siguiente: “…La falta de Cumplimiento por parte de La Arrendataria de una cualquiera de las convenciones contenidas en el presente contrato o de cualquier contrato que se celebre entre las mismas partes en relación con prestaciones relativas a El Inmueble arrendado, dará derecho a La Arrendadora a exigir sin plazo ni aviso la desocupación inmediata de El Inmueble, sin perjuicio de las demás acciones o reclamaciones a que hubiere lugar…”, por lo que el plazo de duración del contrato de arrendamiento se encuentra vencido, sumado a la circunstancia de que {este se encuentra insolvente en el pago de cánones de arrendamiento.
En tal virtud, la parte demandante procedió a notificar extrajudicialmente a la empresa EMPORIO P, CA., por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de febrero de 2009, y en la misma le notificó que el contrato de arrendamiento suscrito 02 de julio de 2008 vence el 07 de marzo de 2009, y el mismo no le será renovado, que la arrendataria ha incumplido hasta la fecha con lo establecido en la cláusula Cuarta y Vigésima Segunda del Contrato de Arrendamiento antes señalado, ya que ha dejado de pagar en la oficina de la arrendadora mas de dos mensualidades, consecutivas y ademas a las facturas de condominio correspondiente al local comercial Hol -137.
En este sentido, alega la actora que dicha notificación tiene relevancia jurídica a los efectos de establecer con precisión y exactitud jurídica que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, o fijo, que el arrendador perdió el beneficio del plazo, en razón de haber incumplido con sus obligaciones contractuales, referidas esencialmente a la falta de pago de las mensualidades y que hasta la presente fecha la arrendataria no ha cumplido con su obligación contractual de hacer entrega del inmueble arrendado a su representada, por vencimiento del término del contrato.
Fundamento su acción en los artículos 1.159, 1.167, 1.599, del Código Civil y artículo 39 y 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por todo lo anteriormente expuesto la parte actora procedió a demandar por cumplimiento de Contrato a la sociedad mercantil EMPORIO P, CA., a los fines de que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en:
En cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de julio de 2008, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 04, Tomo 63 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.
Como consecuencia del cumplimiento del Contrato por vencimiento del término, en la entrega del inmueble constituido por un (01) local comercial distinguido con la nomenclatura HOL-137, ubicado en el Centro San Ignacio, situado en la Calle S.T.d.J.U.L.C., Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda.
En pagar las costas judiciales que se deriven del presente procedimiento.
Por auto de fecha 19 de junio de 2009, se admitió la demanda por los trámites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada sociedad mercantil EMPORIO P, CA., en la persona de su presidente la ciudadana L.P.C., para que comparecieran al segundo (2) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de que dieran contestación a la demanda.
En fecha 25 de junio de 2009, comparece el apoderada judicial de la parte actora y consignó reforma de la demanda de cumplimiento de contrato, la cual fue admitida en fecha 29 de Junio de 2009. Librándose las respectivas compulsa en fecha 03 de julio de 2009.
Compareció en fecha 12 de Agosto de 2009, el alguacil E.Z., consignó Compulsa sin Firmar a librada a nombre empresa Emporio P C.A, en la persona de su presidenta L.P.C. por la imposibilidad de haber logrado la citación personal de la parte demandada, a lo cual consignó las compulsas correspondientes.
En fecha 25 de septiembre de 2009, comparece el apoderado judicial de la parte actora y solicitó el desglose de la compulsa a lo fines de citar a la demandada en otra dirección, lo cual se acordó en fecha 29 de septiembre de 2009.-
En fecha 20 de octubre de 2009, compareció G.P.L.M., y consignó compulsa sin firmar y estampó diligencia mediante la cual señaló la imposibilidad de haber logrado la citación personal de la parte demandada, a lo cual consignó las compulsas correspondientes.
Mediante auto de fecha 05 de noviembre de 2009, se ordenó la citación por carteles de la parte demandada, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, mediante publicación en la prensa. En esa misma fecha se libró cartel.
Una vez consignadas a los autos las sendas publicaciones del cartel de citación en fecha 14.01.2010, la secretaria dejó constancia en fecha 16.04.2010, de haber fijado cartel de citación el 24.03.2010 dando así por cumplidas las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Previa solicitud que al efecto hiciera la parte actora, en fecha 03.06.2010, se dictó auto mediante el cual se procedió a designar defensor ad litem a la parte demandada, recayendo el nombramiento, en la persona de la abogada K.S., para lo cual en esa misma fecha se procedió a librar la correspondiente boleta de notificación a la referida abogada.
En fecha 18.06.2010, compareció el alguacil W.M., y consignó recibo de notificación debidamente firmado por su destinataria.
La defensora judicial designada compareció en 30 de junio de 2010, y aceptó el cargo recaído en su persona.
Por auto de fecha 29 de septiembre de 2010, se ordenó y libró compulsa de citación a la defensora judicial de la parte demandada.
En fecha 13 de octubre de 2010, compareció el alguacil M.D., y estampó diligencia mediante la cual consignó recibo de citación debidamente firmado por la defensora ad litem.
Siendo la oportunidad legal correspondiente, compareció en fecha 18 de octubre de 2010, la abogada K.S., inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 115.161, quien actúa en su carácter de defensora judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda, en el cual negó rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados, como en el derecho invocado, expuestos por la parte actora en sus escrito de demanda, por cuanto no son ciertos; negó rechazó y contradijo que su representada para la fecha del vencimiento inicial del contrato de arrendamiento se haya encontrado insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento y como consecuencia de ello este incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales; y que deba hacer la entrega del inmueble ya que tiene derecho al uso de la prorroga legal arrendaticia.
Abierto el juicio a pruebas solo la parte actora hizo uso de tal derecho, compareciendo en fecha 28 de octubre de 2010, el abogado A.L., inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 19.882, consignando escrito de pruebas, siendo admitido por auto de fecha 01 de noviembre de 2010.
Por auto de fecha 11 de noviembre de 2010, el Tribunal difirió la sentencia para dentro de los cinco (5) días de despacho siguiente al de hoy.
Encontrándose la presente causa para dictar sentencia definitiva, esta Instancia lo hace previa las siguientes consideraciones
-II-
DE LAS PRUEBAS
-
- Contrato de arrendamiento de fecha 02 de julio de 2008, suscrito por la SOCIEDAD MERCANTIL GESTION INTEGRAL DE VALORES INMOBILIARIOS, C.A, y LA SOCIEDAD MERCANTIL EMPORTIO P C.A, autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda anotado bajo el Nº 04, Tomo 63 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
-
-Notificación practicada por la Notaria Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 18 de Febrero de 2009.
-
-Cheque Nro. 18608407, girado contra el Banco Banesco Banco Universal, contra la cuenta corriente Neo. 0134-0351-11-3511041596 de la arrendataria, por un monto de Bs.21.124,21
-
-Estado de cuenta emitido por la sociedad de comercio C.a Inmuebles y Valores Caracas, constate de un folio útil de fecha 16 de febrero de 2009.-
LA PARTE DEMANDADA NO PROMOVIO PRUEBA.
III
MOTIVACION PARA DECIDIR
No habiendo sido posible la citación personal de la parte accionada, tal como consta de la diligencia del Alguacil de este Juzgado en fecha 20 de octubre de 2010, se procedió a su citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; y al no comparecer el accionado dentro del lapso de Ley a darse por citado, se procedió a la designación de defensor judicial, quien aceptó el cargo y prestó el Juramento de Ley y debidamente citado, procedió en fecha 18 de octubre de 2010, a dar Contestación a la Demanda, en el cual rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representado, Sociedad Mercantil Emporio P C.A.-
De autos se evidencia que si bien es cierto que el defensor designado rechazó y contradijo la demanda intentada tanto en los hechos como en el derecho invocado, también es cierto que no esgrimió argumento alguno en el cual basara sus alegatos y desvirtuara lo afirmado por la parte actora.-
Ahora bien, tanto la doctrina como la Jurisprudencia Nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, y de conformidad con lo establecido en el artículo 36l del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio de que se trate. Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no solo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el segundo caso del artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por el defensor judicial, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En consecuencia, el rechazo puro y simple a la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo anteriormente, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. Así lo ha sostenido la Casación Venezolana en fallo del 30 de Junio de l991 al establecer:
(omisis) ".....la razón jurídica que origina tal determinación se centra en la obligación del juez de basar su fallo en hechos que el demandado no invocó en su contestación, aunque los hubiere probado, porque con ello se priva al actor de hacer la contraprueba oportunamente, rigiendo el mismo principio a los hechos que el actor no invocó en el libelo de la demanda, circunstancia que impediría al demandado hacer pruebas contra estos hechos por no haberlos invocado el actor sino en su escrito de promoción de pruebas...." (sic)
Con base al criterio jurisprudencial ya señalado, debe observarse que en el presente caso se demanda el Cumplimiento de contrato de arrendamiento en virtud de que ya se encuentra vencida la prorroga legal, en este sentido le corresponde a la parte actora demostrar sus alegatos y al efecto consignó Contrato de arrendamiento de fecha 02 de julio de 2008, suscrito por la SOCIEDAD MERCANTIL GESTION INTEGRAL DE VALORES INMOBILIARIOS, C.A, y LA SOCIEDAD MERCANTIL EMPORTIO P C.A, autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda anotado bajo el Nº 04, Tomo 63 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Y Notificación practicada por la Notaria Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 18 de Febrero de 2009.
Que se evidencia del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora que la relación contractual arrendaticia comenzó el 7 de marzo de 2008 y culminó el 7 de marzo de 2009, el cual tuvo una duración de un (1) año fijo, de acuerdo a la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, este sentido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil esta juzgadora le otorga plano valor probatoria a dichas documentales por no haber sido impugnadas en la oportunidad correspondiente por la contraparte, evidenciándose que una vez vencida la prorroga contractual la cual culminó en 7 de marzo de 2009, comenzó a computarse la prorroga legal de seis meses. Por cuanto la relación contractual tuvo una duración de un (1) año, desde el 8 de marzo de 2009 la cual culminó en fecha 8 de septiembre de 2009. Y así se decide.-
Asimismo se aprecia que la parte actora señala que el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo de 2009, y en virtud ello la arrendataria perdió el beneficio de la prórroga legal.-
Que aprecia esta sentenciadora que la parte actora a los fines de mostrar la insolvencia alegada, consignó a los autos notificación y cheque girado contra la cuenta corriente Nro 0134-0351-11-3511041596, de dichas probanzas se aprecia que la notificación fue realizada por la notaria publica séptima de chacao y se hizo en la sede de la arrendataria sociedad mercantil Emporio P.C.A, y en la cual le notifican que se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento de agosto, septiembre, octubre , noviembre de 2008, enero y febrero de 2009, asi como en el pago de las cuotas de condominio correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre , noviembre de 2008, enero de 2009.-
Entonces esta sentenciadora aprecia, que en virtud de que en el presente caso la parte demandada no logró demostrar el pago de la obligación demandada, ya que no trajo a los autos probanza alguna que desvirtuara lo alegado por la parte actora, en este sentido se debe declarar en estado de insolvencia a la arrendataria. Y así se decide.-
Verificado la insolvencia de la arrendataria, éste Tribunal considera oportuno citar el dispositivo del 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
Artículo 40:
Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal
De conformidad con el artículo antes señalado, esta Juzgadora concluye que habiéndose declarado la insolvencia de la arrendataria ya que dejó de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento antes de vencerse el termino contractual, es decir enero, febrero y marzo de 2009, es forzoso para éste Tribunal declarar el incumplimiento por parte del arrendatario de cancelar los cánones de arrendamiento antes señalado, y consecuencialmente la perdida del beneficio de la prorroga legal. Y así se decide.-
El artículo 1167 del Código Civil, señala al respecto si una de las partes no cumple con su obligación, la otra parte a su elección puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato; en tal sentido este Juzgado concluye que la demanda no es contraria a derecho por subsumirse los hechos alegados por la parte actora en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que antes de vencerse la prorroga contractual el arrendatario incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2009, perdiendo en consecuencia el beneficio de la prorroga legal, en tal virtud quien aquí sentencia declara procedente la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento. Así se declara.
IV
DISPOSITIVA
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestos, este JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por la Sociedad Mercantil GESTIÓN INTEGRAL DE VALORES INMOBILIARIOS, CA., en contra de la sociedad mercantil EMPORIO P CA por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y se CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:
Entregar a la parte actora el inmueble del contrato de arrendamiento identificado por un (01) local comercial identificado con las letras y números HOL-137, el cual tiene un área aproximada de 20.70 Mts2, ubicado en el Centro San Ignacio, situado en la Esquina Nor-Oeste de la Intersección de la Av. Blandin con la Calle S.T.d.J., Urbanización La Castellana, Jurisdicción del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, en las mismas buenas condiciones en que el mismo le fue arrendado, libre de personas y bienes.
En pagar las costas procesales de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que la demandada resultó totalmente vencida en la presente instancia.
-PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, Firmada y Sellada en el Despacho del JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. A los Veintidós (22) días del mes de noviembre del año Dos Mil Diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ,
ABG. A.G.G.
LA SECRETARIA
ABG. ARLENE PADILLA
En la misma fecha se publicó el presente fallo.
LA SECRETARIA
ABG. ARLENE PADILLA
AGG/AP/C.R.O.C
