Decisión nº 248 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 22 de Septiembre de 2004

La demandante Firma Mercantil GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 10 de Noviembre de 1995, bajo el N° 43, Tomo 128-A representada en este acto por la abogada en ejercicio S.U. G., inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 31.952, procedió a incoar demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento alegando que celebró Contrato de Arrendamiento, en fecha 12 de Junio de 2002, por un lapso de un año con el ciudadano L.E.B.C., titular de la cedula de identidad N° 81.399.569, sobre un local que sirve de estacionamiento, situado en el Edificio Guamacire, ubicado en la Calle 28 entre Avenida 20 y Carrera 21 de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. Aduce que se estableció un lapso de duración de un año fijo, contado a partir del 03 de julio de 2002 y que el arrendatario se obligó a utilizar el inmueble objeto de arrendamiento, únicamente, para la explotación del Ramo de Estacionamiento, quedando terminantemente prohibido el uso de cualquier otro y en especial el depósito de cualquier tipo de materiales. Afirma que la cláusula décima sexta del contrato de arrendamiento configura causal especial de Resolución y por lo tanto de terminación del plazo estipulado de su duración el incumplimiento de cualquiera de sus cláusulas. Asevera que el locatario se ha dedicado a utilizar el inmueble como depósito de los muebles pertenecientes a los vendedores ambulantes, de la Avenida 20 y sus alrededores, así como también al cobro de una mensualidad a los mismos por este concepto. Es por ello que demanda: 1.- La Resolución del contrato de arrendamiento en cuestión. 2.- El pago de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL NOVECIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 2.750.928,00), por concepto del monto adeudado de la luz eléctrica. 3.- El pago de UN MILLÓN SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 1.699.938,30) 4.- La entrega del local en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido. 5.- El pago de las costas y costos del proceso. Fundamenta su pretensión en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil Venezolano, estima la presente acción en CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00).

PUNTO PREVIO

SOBRE LA FALTA DE CAPACIDAD DE POSTULACION

EN LA REPRESENTACIÓN DEL DEMANDADO

Observa esta Sentenciadora que interviene asistida de abogados en esta causa la ciudadana M.Y.R.D.B., extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.941.419, afirmando ser apoderada judicial del demandado L.E.B., arriba identificado, según consta de poder otorgado ante la Notaría Pública Quinta, quedando inserto bajo el N° 72, Tomo 24 de fecha 11 de de 2004.

Ahora bien, considera esta Juzgadora impretermitible pronunciarse sobre la validez de tal representación, puesto que por tal motivo se repuso la causa en aras de preservar el derecho a la defensa y el equilibrio procesal entre las partes.

La delegación para ejercer poderes en juicio, está reservada por mandato legal a quienes están autorizados para ello, es decir, a los profesionales del derecho que cumplen los requisitos establecidos en la Ley de Abogados y su reglamento.

El artículo 4 de la Ley de Abogados, expresa:

"...Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso.

Si la parte se negare a designar abogado, esta designación la hará el Juez. En este caso la contestación de la demanda se diferirá por cinco audiencias. La falta de nombramiento a que se refiere este artículo será motivo de reposición de la causa, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponde al Juez de conformidad con la Ley...".

Ahora bien, jurisprudencia reiterada de la Sala ha señalado que son ineficaces las actuaciones realizadas en juicio por quien no es abogado, aun cuando hubiere actuado asistido de abogado, así en sentencia de fecha 27 de julio de 1994, expediente N° 92-249, esta Sala expresó lo siguiente:

"...En sentencia de esta Sala, de fecha 18 de abril de 1956, se estableció lo siguiente:"Como tal representante de otros, no puede dicho señor sin ser abogado ni procurador comparecer en juicio, ni realizar ninguna gestión (la ley erradamente dice cuestión) inherente al ejercicio de la profesión de abogado (artículo 2° Ley de Abogados) ya que tampoco está comprendido aquél en las excepciones establecidas por esta ley por el Código de Procedimiento Civil". En consecuencia no le es dable a esta Corte admitir el escrito de formalización de este recurso pues además del referido artículo 2°, también dispone el artículo 4° de la misma ley especial que:" Los jueces no admitirán como representante a personas que según las disposiciones de la presente ley, carezcan de las condiciones exigidas para ser apoderados judiciales".

...Omissis...

En sentencia del 14 de agosto de 1991 (Agropecuaria Hermanos Castellano C.A. contra L.B.S. y otro), la Sala nuevamente señaló que si una persona siendo apoderado no es abogado, no puede ejercer en juicio la representación de su mandante, aun asistido de abogado, no sólo por prohibición expresa de los artículos 3° y 4° de la Ley de Abogados, norma especial que regula la materia, en concordancia con el artículo 82 de la Constitución, sino que el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, reafirma que sólo los abogados en ejercicio podrán ejercer poderes en juicio". (Negrillas de la Sala)

Asimismo, la Sala, en sentencia N° 88, de fecha 13 de marzo de 2003, juicio Cementos Caribe, C.A contra J.E.R. y otro, expediente N° 2001-000692, ratificó el siguiente criterio:

"...En el presente caso, el auto denegatorio del recurso de casación, declaró la nulidad de la diligencia de fecha 29 de enero de 2001, suscrita por el abogado R.F.C., mediante la cual, éste último actuando como representante judicial de la actora, anunció el recurso de casación contra la sentencia definitiva de fecha 12 de diciembre de 2000, dictada por el referido Juzgado Superior; con base en que la actuación del mencionado profesional del derecho deriva de una indebida sustitución de facultades, señalando lo siguiente:

"…Se observa igualmente que la delegación para ejercer poderes en juicio, está reservada por mandato legal a quienes están autorizados para ello, es decir, a los profesionales del derecho que cumplen los requisitos establecidos en la Ley de Abogados y su reglamento, y es por ello que los sustituyentes no tienen capacidad de postulación y en consecuencia no han tenido la facultad de representar al Banco demandante en juicio y al no tenerla, tampoco les es dado sustituirla en otro y así se declara…".

En este sentido, se evidencia de autos la voluntad plasmada por el mandante que en el instrumento poder, otorgado por él en fecha 11 de febrero de 2004 y señalados sus datos más arriba, da representación judicial a la ciudadana M.R.D.B., otorgándole la facultad de sustituir en todo o en parte este poder especial a abogados, lo que efectivamente hace en fecha 17 de agosto de 2004 en la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, y que consta en autos desde ese mismo día, folios 469 y su vuelto, y 470. Así las cosas y siendo que dispone la doctrina sostenida al respecto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que la validez de otorgar poder judicial a un no abogado, se limita únicamente el uso de esos poderes en juicio, dado que por Ley sólo podrá realizar actos dentro del proceso un profesional del derecho; por tanto, la mandataria con facultad expresa para ello, hizo correctamente al otorgar poder especial a los abogados V.Y. y M.L., arriba identificados, de manera legal, por lo que las actuaciones realizadas por éstos deben considerarse válidas en cuanto a su representación, a partir del otorgamiento recién aludido. Y así se decide.

Se repuso la causa al estado de contestación a la demanda y en tiempo oportuno contesta la parte demandada. Comparece el accionado el 17 de agosto de 2004 conviniendo en que se renovó contrato el 03 de junio de 2003. Por otro lado aduce que no es violatorio al contrato estacionar muebles a tracción humana, siendo que asevera no existe estipulación alguna sobre que sólo se podrán estacionar vehículos automotores. Señala que los buhoneros que movilizan los bienes muebles a tracción humana se les cobra la tarifa que le corresponde a un vehículo. Señala que también se estacionan vehículos automotores. En otro orden de ideas, indica el accionado que cuando el contrato señala “quedando terminantemente prohibido el uso de cualquier otro y en especial el depósito de materiales” se refiere a materia prima, para su procesamiento, pues si se interpreta literalmente lo convenido sólo podrían estacionarse vehículos imaginarios. Asevera que es arrendatario de ese inmueble desde 1988, dedicándose a la misma actividad, señalando que la actora pretende defraudar la protección legal por haber mantenido el inmueble arrendado por más de 15 años. Rechaza la insolvencia en cuanto a los servicios públicos señalados en la demanda y también la entrega del inmueble por cuanto el contrato se ha prorrogado automáticamente.

Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga considera prudente pronunciarse previamente sobre la naturaleza del contrato, es decir determinar si es a Tiempo Determinado o Indeterminado, a fin de establecer la idoneidad del procedimiento legal a aplicar de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Es así como del contenido de la cláusula sexta del contrato que sirve como fundamento a esta acción, se desprende que la duración del mismo “... es de un año, a partir del 03.07.2002, prorrogable automáticamente por un año convenido desde ahora y siempre que una de las partes no lo notificare por escrito y por lo menos con un año de anticipación, su deseo de no prorrogarlo. (…)”. Al respecto señala el artículo 1.159 del Código Civil: "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley." Este contrato de arrendamiento, no fue tachado ni desconocido por la demandada, pues al contrario conviene en la relación arrendaticia. Por lo que ésta, en definitiva, lo es a tiempo determinado. Y así se decide. Siendo el contrato a tiempo determinado, puede la parte demandante solicitar el cumplimiento o resolución según la naturaleza de la acción. En el caso que nos ocupa la parte actora exige la resolución del contrato por incumplimiento de la cláusula décimo sexta, referida a la utilización del inmueble para la explotación del ramo de estacionamiento. Siendo en consecuencia la vía judicial escogida la correcta con respecto al contrato suscrito. Y así se decide.

De acuerdo a estas consideraciones, este Tribunal procede a valorar las pruebas aportadas por las partes, para admitir las que sean procedentes y rechazar las que no lo son. Observa esta Juzgadora que el instrumento probatorio consignado por la parte actora con el libelo de la demanda es el original contrato del arrendamiento privado, folios 5 y 6 y sus vueltos, sucrito el 12 de junio de 2002, entre GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A., empresa mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 10 de Noviembre de 1995, bajo el N° 43, Tomo 128-A con el ciudadano L.E.B.C., ut supra identificado, el cual no fue impugnado ni tachado por la parte accionada, por lo que de conformidad al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio. Y así se decide.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal facultad, promoviendo la parte actora: 1.- Ratifica el mérito favorable de autos. 2.- Ratifica el escrito de promoción de pruebas que corre inserto en los folios 143 y 144 del presente expediente, así como todos sus anexos, que se encuentran asignados bajos los N° 145 y 184. 3.- Ratifica el escrito de promoción de pruebas, de fecha 10 de agosto de 2004. En dichos escritos la actora: A. Promueve los testimoniales de los ciudadanos: N.C. y A.A., ambos domiciliados en Barquisimeto del Estado Lara. B. Consigna telegrama de no renovación del Contrato de Arrendamiento de fecha 30 de mayo de 2003, aduciendo probar así la intención de dar por terminada la relación contractual. C. Consigna copia certificada del informe emitido por la Energía Eléctrica de Barquisimeto (ENELBAR), requerido por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, manifestando la intención de probar la utilización ilegal de la energía eléctrica. D. Consigna 12 recibos de pago de luz eléctrica, a fin de verificar que no era el arrendatario quien cancelaba el servicio eléctrico. E. Consigna sentencia definitivamente firme del Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, en el cual afirma se demuestra la falta de pago del servicio eléctrico por parte del arrendatario y que adeuda a su arrendatario. F. Consigna Inspección Judicial realizada por el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 04 del septiembre de 2003.

Por su lado la parte accionada consigna las suyas, y i) ratifica el mérito favorable de autos, especialmente: 1.- Contrato de arrendamiento, inserto en los folios 5 y 6. 2.- Copia certificada de la Inspección Ocular, que corre inserta en los folios 84 al 89. 3.- Originales de recibos de electricidad y gastos comunes de fechas 1996. 4.- Recibos de alquileres y gastos comunes, cancelación al INOS conforme a recibo de agua factura N° 31.247, de 1998. 5.- Originales de recibo de alquileres y gastos comunes de fechas 05.01.1999 hasta diciembre de 1999, facturas 35024, 36059, 38570, 39.325, 4065, 37.705. 6.- Originales de recibo de pago de alquileres y gastos comunes del año 2001. 7.- Originales de recibos de pago de alquileres y gastos comunes del año 2002. 8.- Originales de recibos de pago de alquileres y gastos comunes del año 2003 y gastos comunes, N° 05253 y 05755. 9.- Partidas de nacimiento de Y.Y. Y L.C., donde consta su domicilio el cual es calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, donde está situado el estacionamiento. ii) Promueve también los testimoniales de E.T.I., J.F.C.C., J.A.A., R.E. Y ENEGELBERT APOSTOL, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° 7.313.043, 3.517.010, 4.072.963, 4.375.811 y 12.241.501, respectivamente. iii) Solicita que este Tribunal se sirva trasladarse y constituirse con el fin de realizar inspección judicial para dejar constancia en el inmueble ut supra identificado de los siguientes particulares: A.- La actividad que se realiza en el estacionamiento. B.- Quien o quienes ocupan el inmueble. C.- Que el estacionamiento no utiliza el servicio de energía eléctrica de la empresa Enelbar. D.- Que el inmueble no tiene servicio de agua.

Pasa de inmediato esta Sentenciadora a pronunciarse sobre el valor probatorio de estos instrumentales. Observa quien juzga que los presentados por la parte actora signados bajo los numerales C y E, al igual que los documentos promovidos por la parte demandada en el literal i) y señalado con los números 1, 3, 4, 5, 6, 7 y 8 tienen todo su valor probatorio, ya que ninguno de estos fue impugnado o tachado en el momento oportuno para hacerlo. Y así se decide.

Esta Juzgadora advierte que el instrumento presentado por la parte actora enumerado con la letra B, y el documento consignado por la parte demandada signado con el número 9, por no constituir objetos de prueba sobre los hechos controvertidos en la presente litis, es decir, la violación de la cláusula contractual referida al tipo de utilización permitida del inmueble y la falta de pago del servicio de agua y energía eléctrica, de conformidad a lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso para quien esto juzga desecharlos. Y así se decide.

En relación a los recibos enumerados D, éstos no fueron ratificados por el tercero otorgante de los mismos, ENELBAR, como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Además que de los mismos no se evidencia tengan relación alguna con el Edificio en cuestión ni con el estacionamiento del mismo, pues aparecen algunos a nombre de H.S. y otros a nombre de C.S., siendo la dirección referida un edificio de nombre CUAMASIRIS.

De igual forma, quien juzga observa que las Inspecciones tanto la practicada por el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, y señalado con el número 2, y la realizada por este Tribunal, enumerada iii), llenan los requisitos legales establecidos en los artículos 472, 473, 474, 475, y 476 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de no haber sido objetadas, ni tachadas oportunamente conforme lo establece nuestra legislación esta Sentenciadora les otorga todo el valor probatorio que de ellas se desprende, por lo cual se admite con lugar en derecho. Y así se decide.

Con respecto a la inspección consignada por la parte actora y aquí señalada con la letra F, este Juzgado señala: La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de JUNIO de dos mil, con ponencia del Magistrado EDUARDO CABRERA ROMERO, expuso:

El Código de Procedimiento Civil divide al proceso en ordinario y especial.

(omissis)

En consecuencia, no existe diferencia alguna en el desenvolvimiento de estos procesos, en cuanto a la ejecución de los actos procesales y las órdenes judiciales que en ellos tengan lugar.

(omisis)

Al no existir diferencias de fondo en cuanto a lo procesal, entre la actividad del juez en el proceso contencioso y la del proceso no contencioso, las disposiciones fundamentales del Código de Procedimiento Civil se aplican a ambos tipos de procesos (…)

Coincidiendo con tal criterio, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la inspección de marras, por no haber sido impugnada ni tachada de manera alguna. Y así se decide.

En relación a los testigos promovidos, quien juzga señala: Mientras los ciudadanos E.T.I., N.C. Y A.A. no se presentaron en el momento fijado por este Tribunal, sí comparecieron en su debida oportunidad los ciudadanos J.F.C.C., J.V.A.A., R.J.E.O. Y E.J.A.S. arriba identificados: De las deposiciones de los testigos se observa que son concordantes en sus respuestas, además de ser claras y sencillas, por lo que no se deduce que hayan sido aprendidas. En consecuencia este Despacho les otorga todo su valor probatorio. Y así se decide. Este Tribunal observa que los dichos de los testigos en cuestión versan sobre la utilización del estacionamiento por parte de ellos, algunos de ellos por carretillas, así como sobre la falta de fluido eléctrico desde hace aproximadamente un año. Y así se declara.

Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga procede a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia: El artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en que estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.

La arrendadora exige la resolución del contrato, por haber utilizado el locatario el inmueble para otros fines distintos al cual fue arrendado y por no haber cancelado los servicios de luz y agua, tal como lo exige el documento fundamental de esta acción, de cuya existencia ambas partes convienen.

Afirma el demandado que no hay cambio en la utilización del inmueble, por cuanto lo usa como estacionamiento de vehículos no automotores.

La cláusula, invocada por ambas partes, es la tercera, que textualmente establece:

EL ARRENDATARIO se obliga a utilizar dicho inmueble únicamente para explotación del ramo de estacionamiento, quedando terminantemente prohibido el uso de cualquier otro y especialmente el depósito de materiales y a no cambiar su destino sin la previa autorización de LA ARRENDADORA dada por escrita.

Así las cosas, no hay duda para esta Sentenciadora, por las pruebas aportadas, particularmente los testimonios confiables arriba valorados, las inspecciones contenciosas y no contenciosas realizadas, que en ese lugar se estacionan vehículos automotores y también carretillas de comerciantes informales. Es de resaltar, de conformidad con Artículo 1.429 del Código Civil, que en la inspección realizada por este Despacho el 04 se septiembre de 2003, donde se notificó al aquí demandado, se observaron, vuelto del folio 156, tres letreros guindados en el techo que establecían normativas a los buhoneros y el precio o tarifas por utilización del lugar. Letreros que, por lo demás, en las inspecciones realizadas ya trabada la litis, no se encontraban en el lugar.

Ahora bien, la utilización por parte de buhoneros para guardar las carretillas, no es negada por el demandado. Como ya se dijo, señala en su contestación que ese uso es permitido según la transcrita cláusula. Por otro lado, de la redacción de la cláusula se interpreta que el ramo a desarrollar en ese lugar, es el de estacionamiento. Y que no está permitido el depósito de materiales.

En este mismo orden de ideas, observa quien juzga que el lugar arrendado, no es un terreno vacío. Tiene bienhechurías como se desprende de las fotografías tomadas en la inspección judicial realizada por el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara y, como se colige del uso acordado en el contrato, las mismas consisten en el techado para estacionar vehículos. Y así se declara.

A mayor abundamiento, la Ley de Propiedad Horizontal y el Reglamento de la Ley de T.T., tiene diversos artículos referidos a lo que es un estacionamiento, concluyéndose claramente que es el depósito de vehículos (verbigracia, artículos 5 y 71, 75 y 120 respectivamente). Es decir que existe el depósito, permitido convencionalmente, de vehículos y el prohibido, de otro tipo de muebles, llamados por los contratantes, materiales. Entonces necesario es determinar la interpretación de la prohibición de depósito de materiales, pues de la lectura sencilla de la cláusula analizada se desprende que es establecida en sentido inverso a lo permitido, es decir al estacionamiento.

Tenemos entonces que es obvio que un vehículo es un bien mueble, por su naturaleza según el artículo 531 del Código Civil. Pero cuando en la cláusula analizada se habla de depósito de “materiales” es de una claridad meridiana que no se está haciendo señalamiento a la distinción de bienes materiales o inmateriales, sino que se refiere a una diferencia del “estacionamiento” de vehículos (como ya se determinó) con el “depósito” de bienes muebles. Corresponde entonces establecer si existe diferencia entre muebles en general y vehículos en específico. Un vehículo presta su utilidad principal cuando se desplaza, es un mueble cuya utilización principal viene dada por su movilidad. Mientras que el resto de los bienes muebles, pueden desplazarse pero no se deriva de tal característica su utilidad principal. Las llamadas carruchas o carretillas son vehículos de tracción humana, pero no son vehículos automotores. Y son estos, el objeto del ramo de estacionamiento como nos dicen las máximas de experiencias, establecidas como fuente de interpretación del derecho en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

Adicional a ello, no es sólo el depósito de este tipo de vehículos, a tracción humana y no automotor, lo depositado en el estacionamiento alquilado sino que existen otro tipo de bienes muebles guardados. En el vuelto del folio 155, aparece que observa el Tribunal en el lugar inspeccionado gran cantidad de “carretillas, cajas, sillas, coches, apilados de tal manera que hacen presumir la existencia de un depósito”, siendo que no señala el Juzgado en su enumeración de lo depositado ningún vehículo automotor. Es decir, cuando se realizó la prueba anticipada prevista en el artículo 1429 del Código Civil, no era el estacionamiento de vehículos automotores la principal función del estacionamiento. Y la mayoría de los testigos, tres de cuatro, afirman ser comerciantes y guardar vehículos a tracción humana en el estacionamiento. Por lo que es evidente que hubo un cambio en el ramo autorizado a explotar en el inmueble arrendado. Y así se decide.

Por otro lado, queda dilucidar el incumplimiento del pago de la luz y el agua por parte del arrendatario. Establece la cláusula cuarta:

…y por lo tanto continuará siendo por cuenta del arrendatario el pago de los servicios públicos… todo lo relativo al pago de agua, aseo urbano domiciliario, alumbrado y fuerza eléctrica, teléfono…

El inquilino afirma estar solvente con el pago exigido, pues asevera haberlo hecho conjuntamente con el pago de los cánones. A tal efecto, consigna recibos de pago de diferentes años, donde en muchos de ellos y especialmente en los que rielan en los folios 435 al 442, inclusive, se lee que también se incluye en el pago realizado, la cuota de gastos que se presume son los comunes.

En el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se establece en su Parágrafo Único:

A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.

Los cuales están establecidos en el artículo 11:

Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:

1. Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;

2. Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;

3. Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

No se establece legalmente que el gasto por luz o por agua, sea un gasto común. Y es convencionalmente, como ya se analizó, que se determinó que es el arrendatario quien debía cancelar tales servicios. Y así se declara.

En relación al servicio por agua, la parte accionante reclama el pago de UN MILLON SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS, pero no aporta razones o justificaciones para tal monto, pudiendo perfectamente, como lo asegura el locatario estar incluido dentro de los gastos comunes, cancelados por el arrendatario según los recibos consignados a tal efecto. Por lo que se desecha tal pretensión. Y así se decide.

Con respecto al servicio eléctrico, la representante judicial de la demandante exige el monto de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL NOVECIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES. Asevera que el demandado no ha realizado tal pago, y trae recibos emanados por ENELBAR, los cuales fueron desechados por este Tribunal. Adicional a ello trae a los autos informe de dicha Empresa donde este refleja que ninguno de los medidores del inmueble aparece a nombre del arrendatario e informa la manera como éste podía solicitarlo. También consigna la demandante sentencia del Tribunal Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, donde quedó establecido que el inquilino en este momento no tiene servicio de luz y que el motivo lo es por su propia falta. No obstante de las deposiciones de los testigos, se concluye que sí tuvo servicio de luz este estacionamiento y que el mismo dejó de recibirse desde hace un año aproximadamente (respuesta a las preguntas 8 y 9, folio 493, respuesta a las pregunta 7 y 8, folio 495, respuesta a las preguntas 7, 8 y 9, folios 497, respuesta a las preguntas 7, 8, 9 y 10, folios 499). Así las cosas, quedó demostrado que el inmueble en cuestión sí recibió el servicio por energía eléctrica, no obstante logró probar el locatario, como le correspondía por efecto de la inversión de la carga de la prueba, la cancelación por tal concepto, a través de los recibos que por canon y gastos comunes presentó a tal efecto. Y así decide.

-III-

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, intentada por GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 10 de Noviembre de 1995, bajo el N° 43, Tomo 128-A contra el ciudadano L.E.B., mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 81.399.569

2. SE ORDENA a la parte demandada a entregar el inmueble en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido.

3. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 20 días del mes de Septiembre de Dos Mil Cuatro (2.004). Años 194 de la Independencia y 145 de la Federación.

La Juez

Dra. Patricia Riofrío Peñaloza

La Secretaria,

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 2:28 de la tarde.

La Secretaria.