Decisión nº 2109 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 11 de Noviembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, 11 de noviembre de 2009

Años 199º y 150º

PARTE ACTORA: Ciudadano G.J.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 10.197.873, representado por la abogada S.M.P., abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 54.292.

PARTE DEMANDADA: ciudadano J.G.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 9.541.511, representado por la abogada L.M.D.S., abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 36.092.

MOTIVO: DESALOJO, sobre el inmueble constituido por “un apartamento situado en la urbanización playa Grande, edificio Delfín 1 del Conjunto Residencial Los Delfines distinguido con las siglas D1-1-1 tipo A planta baja”.-

Ha subido a esta Superioridad, expediente signado con el N° 11421 procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación ejercida por la apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por dicho Tribunal el 22 de septiembre de 2009, que declaró Sin Lugar la Acción de Desalojo.

En fecha 28 de octubre del corriente año, se dio por recibido el expediente y el Tribunal fijó para el décimo (10°) día de despacho siguiente la oportunidad para decidir la presente causa.

En fecha 29 de octubre de 2009, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito, que se resume a continuación:

…la parte demandada alejo en su escrito de contestación que mi representado actúo de forma dolosa y fraudulenta, pero reconoce en su escrito de contestación que efectivamente existe un contrato de arrendamiento verbal invocado en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, y que es un contrato cuya duración es de un (1) un Fijo sin Prorroga, reconoce así que es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

Reconoce igualmente la parte demandada en su condición de arrendatario que efectivamente el ciudadano G.J.C. es el único Propietario del Inmueble arrendado…Esa conducta dolosa y fraudulenta que refiere la parte demandada representada por la Dra. L.M.D.S., es precisamente lo que han hecho ellos en el presente caso. En fecha 17 de Junio del año 2008, el ciudadano G.J.C. previa conversación con el ciudadano J.G.P. convinieron en suscribir un contrato de arrendamiento escrito tal y como se evidencia de contrato de arrendamiento llevado por ante la Notaria Publica Tercera del Estado Vargas, y que luego el arrendatario Sr. J.G.P. se negó a firmar el mencionado contrato de arrendamiento…En fecha 03 de Julio del año 2008 el Arrendatario ciudadano J.G.P. actuando de forma dolosa y fraudulenta así como lo señalo su abogada pero de forma erada señalo a mi representado de tales actos, realizo un contrato de opción compra venta y lo consigno por ante la misma notaria …pretendiendo hacer creer que mi representado fue la persona que mando hacer el tramite de la opción de compra venta, cuando a simple vista se ve que dicho documento fue elaborado por su abogada tal como se l.d.V.d.D..

(…)

Si la parte demandada reconoce que mi representado ciudadano G.J.C. celebro contrato de opción de compra venta, que pago inicial Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.00,oo) que le dio como pago 2 vehículos por la opción compra venta, por que no hizo vale ese documento de opción compra venta en su debida oportunidad, es contradictorio y miente el demandado ciudadano J.G.P. en su documento que pretende hacer vale de opción de compra venta, por cuanto de ser cierto lo dicho por el demandado en el documento de opción compra venta en la cláusula Quinta señala “Los beneficiarios de la opción entregaran al momento del otorgamiento por vía de autentificación del presente contrato la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) como cuota de Reserva y Aseguramiento de la operación de compra venta y la cantidad restante o sea la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) será entregada en la oportunidad de otorgar el documento de venta definitivo una vez sea Aprobado el crédito para adquisición de vivienda que actualmente se encuentra tramitando por parte de los beneficiarios de la opción por ante la entidad…los dos (2) vehículos que el ciudadano J.G.P. pretende hacer creer que es forma de pago, es falso ya que el ciudadano G.J. CAMARGO…compro dichos vehículos al ciudadano J.G.P., debido a su actividad propia a la que se dedica como es la venta de vehiculo usado Quien es propietario de un establecimiento ubicado…En relación al cheque por la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 50.000,OO) es un saldo deudor de la diferencia de la venta de un vehiculo que el ciudadano J.G.P. no logro vender al ciudadano G.J.C. ya que se trataba de la venta de 03 vehículos y solo vendió 02 vehículos tal y como consta en actas.

Uno por la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs, 80.000,oo) y el otro por la cantidad de sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,oo) cuya suma total es la cantidad de Cinto Cuarenta Mil Bolívares Bs. 140.000,oo) y el tercer vehiculo por vender era por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo) que le fue devuelto a mi representado por no haber hecho efectivo dicha venta del vehiculo. Queda así aclarado que la suma de los dos vehículos No es la cantidad de cinto cincuenta Mil Bolívares… como lo señala la parte demandada.

Por cuanto el ciudadano J.G.P. ha hecho uso de forma maliciosa y fraudulenta nos reservamos el derecho de ejercer acciones penales en contra del referido ciudadano a los fines que demuestre la voluntad y la veracidad de la opción compra venta que pretende hacer creer que mi representado le otorgo.

En diligencia presentada en fecha 30 de octubre de 2009, la representación judicial de la parte demandada, tacho de falso el contrato y la firma del contrato de arrendamiento presentado por la parte actora.

El día 6 de noviembre del presente año la representación judicial de la demandada, presentó escrito del que se resume a continuación:

…segundo: Consigna conjuntamente con el Escrito de fundamentación del Recurso de Apelación interpuesto…por un año fijo a partir del 1 de JUNIO DEL 2.008 HASTA EL 31 DE Mayo De 2.009, con SELLO HUMEDO que identifica a la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas, donde…se le dio entrada en fecha 17-06.-2008, el cual seria firmado por la parte Actora y mi Representado J.G.P., quien AUN NO HABIA FINALIZADO EL CONTRATO ANTERIOR, QUE ESTABA VIGENTE HASTA SEPTIEMBRE DEL 20.008, Y QUIEN PRESUMIBLEMENTE, SEGÚN EL ACTOR, ADEMAS SE ENCONTRABA INSOLVENTE EN EL PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO desde EL MES DE FEBRERO DEL 2.008, según lo alegado mas NO PROBADO por la parte Actora, por cuanto NUNCA HA EXISTIDO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ALGUNO….

El referido y tachado Contrato de Arrendamiento se le hizo llegar a mi Representado el día 1 del mes de Julio del 2.008, posterior a la negativa del Actor de otorgar el documento de Opción de Compra-Venta que se encontraba introducido por ante la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas, tal como lo confirma el Oficio emitido por esa Oficina Notarial y, que quedo Anulado AL VENCERSE EL LAPSO ESTIPULADO PARA SU OTORGAMIETO, es decir 60 días hábiles Con ello pretende SIMULAR FRAUDULENTAMENTE un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL QUE NUNCA HA EXISTIDO, y demandar POR ENDE UNOS CANONES INSOLUTOS QUE TAMPOCO HA EXISTIDO, con lo cual CONTRADICE TORPEMENTE LO ALEGADO EN SU ESCRITO LIBERAL Y DEJA AL DESCUBIERTO SU INTENCION DOLOSA, POR CUANTO de ser Cierto EXISTIRIAN DOS (02) CONTRATO VIGENTES, ES DECIR Una DUALIDAD Contractual, PO UN LADO EL QUE AFIRMA COMO VERBAL, VIGENTE HASTA SEPTIEMBRE DEL 2008 Y DONDE SE ENCUENTRA INSOLVENTE, Y EL OTRO, EL ESCRITO, CON EL CUAL PRETENDE BURLAR LA BUENA F.D.T., y que estaría VIGENTE DESDE JUNIO DEL 2008 HASTA EL MES DE MAYO DEL 2.009.- .

(…)

…lo que HA EXISTIDO DESDE EL MES DE FEBRERO del 2.007 HA sido LA PROMESA BILATERAL DE VENTA INCUMPLIDA del Bien Inmueble…por parte de G.J.C., el Actor, quien fijo como PRECIO DEFINITIVO de VENTA la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bf 3000.000,oo) de los cuales ha recibido un…(70%), es decir la cantidad de DOSCIENTOS MIL (Bf. 2000.000,oo)

(…)

Habiendo efectuado los Pagos anteriormente señalados al señor G.J.C., desde los meses de Diciembre del 2.007 y Enero del 2.008, Mi Representado solicito a quien hoy lo demanda fraudulentamente, la necesidad de FORMALIZAR LA OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, el actor accedió y le entregó Copia del documento de Propiedad de Apartamento objeto de la Opción, manifestándole que mandara a redactar el documento, lo revisó y se introdujo por ante la Notaria respectiva, sin embargo el día previsto para la firma, G.J.C. acudió acompañado de su actual apoderado, manifestando que NO firmaría dicho documento, negativa que fue complementando por su Apoderada, quien recomendó que lo que tenían que firmar un Contrato de Arrendamiento.- Ante tal exabrupto se produjo la negativa de mi Representado por tal pretensión, por cuanto no existía esa situación ni tampoco era lo pactado con G.J. CAMARGO…

(…)

Por todo lo anteriormente expuesto, esta Representación a mi cargo, PIDE respetuosamente a esta Digna Alzada, Admitir el presente escrito…

Estando dentro del lapso legal para sentenciar, este Tribunal observa:

En fecha 14 de julio de 2008, el demandante y su apoderada judicial, presentaron escrito de la demanda por ante el a-quo, alegando que:

…En fecha 06 de octubre del año 2007 celebre contrato de Arrendamiento verbal por tiempo determinado y cuya duración seria de un (1) año fijo sin prorroga con el ciudadano J.G.P.…por un apartamento de mi exclusiva propiedad situado en la urbanización playa Grande …Edificio Delfín 1 del Conjunto Residencial Los Delfines distinguido con las siglas D1-1-1 tipo A planta baja…el arrendatario no ha pagado el canon de arrendamiento convenido entre ambas partes desde el 15 de Febrero del año en curso, hasta la presente fecha es decir seis (6) meses correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio del año en curso cuya cantidad es la suma de DOSCE MIL BOLIVARES (Bs 12.000,oo)…a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas para dar por terminado el contrato de Arrendamiento Verbal por causa de incumplimiento…correspondiente a seis (6) mensualidades que van desde el 15 de febrero…hasta la presente fecha…el arrendatario a pesar de su incumplimiento se niega rotundamente a abandonar el inmueble antes identificado que ocupa en calidad de arrendatario….

Es por lo que ocurro…para demandar como en efecto demanda a el Ciudadano: J.G.P.…para que convenga en dar por resultado el contrato de arrendamiento verbal haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones en que lo recibió o en su defecto que así lo declare el tribunal…Estimo la presente demanda en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12 000.oo)…Solicito que la presente demanda sea admitida tramitada conforme a derecho y en definitiva declarada con lugar imponiéndole al demandadazo las costas y costo de este procedimiento…

En fecha 17 de julio de 2008, la apoderada judicial de la parte demandante consignó los recaudos respectivos. El A-quo admitió la demanda el día 23 del mismo mes y año y ordenó el emplazamiento a la parte demandada ciudadano J.G.P., para que compareciese ante ese Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación. (Folio 10)

El día 14 de agosto de 2008, el alguacil accidental del A-quo dejó constancia de haber practicado la citación personal del ciudadano J.G.P., parte demandada en el presente juicio. (Folio 16 y 17)

Para el día 18 de septiembre de 2008, la abogada L.M.d.S., en representación del ciudadano J.G.P., dio Contestación al Fondo de la Demanda, del que se resume a continuación:

(…)

EN RELACIÓN A LA DEMANDA PRINCIPAL

“…Niego, Rechazo y Contradigo tantos los hechos como el derecho invocado por la parte actora…Es de hacer notar Ciudadano Juez, que la parte actora confiesa en su libelo de demanda que es un contrato tiempo DETERMINADO…cuya duración sería de UN (01) AÑO FIJO SIN PRORROGA, lo que hace IMPROCEDENTE dicha admisión… la parte Demandada…no ha incumplido con ninguna obligación legal ni contractual y en cambio la parte Actora V.N.d.O.P. contempladas en…

(…)

A los fines de ilustrar a este d.J. la forma dolosa y fraudulenta que el propietario G.J.G.,…violando flagrantemente el artículo 6…en su carácter de ¿propietario? Celebro Contrato de Opción de Compra con mi representado J.G.P., en su carácter de nuevo dueño, por un inmueble que se encuentra situado en: Urbanización Playa Grande…donde establecieron un precio por el inmueble de…(Bs.- 300.000,oo), …de la siguiente manera: Un pago inicial de…(Bs.- 50.000,oo) en Cheque de Gerencia del Banco Provincial, donde aparece como beneficiario el ciudadano GILBERTO CARMARGO…así como también le dio como pago la venta de dos (2) vehículos…el primero…por la cantidad de… (Bs.- 80.000,oo) y el segundo…por la cantidad de…(Bs.- 70.000,oo) que suman la cantidad de…(Bs.- 150.000,oo) mas dado el cheque de gerencia da un total de…(BS F 2000.000,OO) restando del Precio del Apartamento suscrito en la opción de Compra,…pagado casi totalmente el PRECIO DE LA VENTA, la parte actora se ha negado a firmar…ante la Notaria Publica, en la cual fue presentada para su Autenticación en fecha TRES (03) de Julio del 2.008… lo que resulta una evidente forma fraudulenta de simular un Contrato de Arrendamiento verbal que nunca ha existido y, por ende NO puede haber canones insolutos y así pido se declare SIN LUGAR la ADMISION DE LA DEMANDA y SIN LUGAR LA DEMANDA INCOADA por la parte actora;…nunca existió un contrato verbal de arrendamiento con mi representado y que no podía demostrar, por lo que le envió un Contrato de Arrendamiento sin firma con fecha 1° de Julio de 2.008 a J.G.P. para que se lo firmara, documento este donde torpemente el Actor no solo se contradice con lo expuesto en su escrito liberal sino que deja al descubierto su intención dolosa, puesto que ese Contrato escrito se iniciaría sin haber terminado el que supuestamente invoca como anterior,…según el actor arrendó VERBALMENTE por UN AÑO y sin Prorroga desde Octubre del 2007 hasta el mes de Septiembre de 2008 y, en el Contrato Escrito que envía con posterioridad a su negativa de firmar la Opción de Compra introducida por ante la Notaria…

(…)

DEL FONDO DE LA DEMANDA

Niego, rechazo y contradigo tanto en los Hechos como el Derecho invocado por la representación de la parte actora en su escrito libelar.

Niego, rechazo y contradigo que en fecha 6 de octubre de 2.007, se haya celebrado contrato de arrendamiento verbal por tiempo determinado y cuya duración sería de un (1) año fijo sin prorroga con el ciudadano G.J. CMARGO…

Niego, rechazo y contradigo que el ciudadano G.J. CAMARGO…sea propietario de un apartamento que se encuentra situado en: Urbanización Playa Grande…

Niego, rechazo y contradigo que mi representado deba canones de arrendamientos insolutos correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio del año 2.008, sin indicar cual era el canon de arrendamiento, por ser mi Representado el dueño del inmueble objeto de este litigio.

Niego, rechazo y contradigo que mi representado deba la cantidad de…(Bs.- 12.000,oo)

Niego, rechazo y contradigo que el procedimiento aplicar NO es por la vía del DESALOJO, ya que el contrato tiene que ser a TIEMPO INDETERMINADO como lo establece el Artículo…

Niego, rechazo y contradigo que la parte demandada pretenda en su petitorio a que convenga a dar por resuelto el contrato de arrendamiento verbal haciendo entrega de la cosa arrendada…mi representado…ha pagado el Setenta (70%) por Ciento del Precio de Venta fijado

Niego, rechazo y contradigo el Valor estimado de la demanda, por cuanto mi Representado NUNCA ha CELEBRADO CONTRATO VERBAL de Arrendamiento con el Acto, y mucho menos que se le imputen Canones de arrendamiento inexistentes, por cuanto mi representado…

...pido al señor Juez DECLARE SIN LUGAR la Demanda interpuesta, con todos los pronunciamientos de Ley y expresa condenatoria en costas…

Mediante diligencia de fecha 19 de septiembre de 2008, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas. Y mediante auto de fecha 23 del mismo mes y año, el Tribunal A-quo admitió las mismas en los términos expuestos, a excepción de una que fue declarada inadmisible por cuanto no se encontraban llenos los extremos del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 52 al 55)

El día 23 de septiembre de 2008, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. (Folios 56 al 61)

Mediante escrito presentado el día 25 del mismo mes y año, la representación judicial de la parte demandada, se opuso a la prueba de testigo presentada por la parte actora. (Folio 62). En el mismo día consignó escrito de promoción de pruebas promoviendo una testimonial. (63 y 64)

Riela a los folios 66 al 70, decisión interlocutoria del Tribunal de la causa, donde declaro Sin Lugar la oposición a la admisión de las pruebas testimoniales, formulada por la parte demandada.

En fecha 22 de septiembre de 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Transito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, dicto sentencia en la cual declaró Sin Lugar la acción de Desalojo y condenó en costas a la parte recurrente.

En fecha 24 de septiembre de 2009, la apoderada de la parte actora apeló de la decisión dictada por el Juzgado.

En auto de fecha 8 de octubre de 2009, el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente a esta Superioridad.

Estando dentro de la oportunidad para decidir, este juzgador procede a ello, para lo cual realiza las siguientes consideraciones:

PRUEBAS APORTADAS DE LA PARTE ACTORA

La apoderada judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas la resume de la manera siguiente:

.- Reproduce el merito favorable de los autos.-

.-Promueve como prueba testimonial las declaraciones de los ciudadanos SEGUNDO A.M. y J.A.R.C..

.- Solicita se oficie a la Administradora Universal y a la Junta de Condominio de la referida residencia a fin de que se sirviese informar quien es el propietario del inmueble objeto de la demanda.

.-Consigna oficio N° 60 referido al estado de cuenta del cliente propietario G.J.C., de fecha 19 de septiembre de 2008.

Consigna Certificado de Solvencia, constancia de residencia del Conjunto Residencia Los Dos delfines y Solvencia de Aseo Urbano.

PRUEBAS APORTADAS DE LA PARTE DEMANDADA

La apoderada judicial de la parte demandada consigna escrito de

Promoción de pruebas la resume de la manera siguiente:

.- Promueve y ratifica documento de opción de compra venta en copia simple, presentada para la autentificación ante la Notaria en fecha 3 de julio de 2008 para ser otorgado por los ciudadanos G.C. contra J.G.P..

.- Promueve y ratifica en copia certificada de documentos de compra de vehículos debidamente autentificados por ante la Notaria, ambos en fecha 21 de enero de 2008.

.- Promueve y ratifica en copia certificada documento de compra venta debidamente autentificado por ante la Notaria, en fecha 21 de enero de 2008

.- Promueve y ratifica en copia simple a favor de su representado recibo del cheque de Gerencia ordenado por su representado y emitido por el Banco Provincial, Agencia de Quinta Crespo, a favor del ciudadano G.C. por la suma de cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. 50.000,oo)

.- Promueve original del contrato de arrendamiento que le fue enviado a su representado en julio de 2008, con lo cual demuestra que su representado es propietario y no adeuda nada por canones de arrendamiento tal como confiesa el actor en su libelo de demanda.

.- Promueve la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando se oficie al ciudadano Notario Público, a los fines de que informe si en fecha 3 de julio de 2008, cursa ante la oficina Notarial Planilla con el N° 003767, a nombre de quien se encuentra elaborada la misma, sus otorgantes, a qué clase de documento corresponde, contenido del mismo, y si ese documento fue presentado con algún anexo, indicando en caso afirmativo cual fue.

.- Promueve la prueba de informes y ratifica Cheque de Gerencia N° 00110000, ordenado por su representado y emitido por la entidad bancaria Banco Provincial a favor del señor G.C. por la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs.50.000.000,oo), como parte de pago de la opción de compra venta, a los fines de informar quien hizo efectivo el Cheque de Gerencia N° 00110000, y en caso de haber sido depositado, por la entidad bancaria que la tramitó, a que cuenta bancaria fue abonado y el nombre del titular de esa cuenta. De igual forma si se hizo efectivo por taquilla o deposito, si este fue endosado para el cobro y quien fue el endosatario

.- Promueve de conformidad con lo establecido en el artículo 477 del Código de Procedimiento Civil, las testimoniales THEDYS E.C.A. y O.J.T.P..

LOS FUNDAMENTOS DE LA RECURRIDA

Fundamenta su apelación la recurrida en el libelo de la demanda alegando que en fecha 6 de octubre de 2007, su representado celebro contrato de Arrendamiento verbal por tiempo determinado, por un año fijo sin prorroga, además alega la falta de canon de arrendamiento convenido desde el 15 de febrero de 2008 hasta la presente fecha que fue el día en que se interpuso la demanda, invocando también los artículos 1167, 1599 y 1618 del Código Civil Venezolano.

Ahora bien, establece el artículo 1167 del Código Civil Venezolano:

El contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

El artículo 1599, del mismo Código dice:

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

Y por último el artículo 1618 ambos del Código Civil Venezolano, establece:

Si el contrato de arrendamiento hubiere durado por más de cinco años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que pretendan arrendar la finca.

En este caso, puede continuar el arrendamiento en las mismas condiciones que el tercero hubiere estipulado

No gozan de este derecho sino los arrendatarios que no estuvieren incursos en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y deberán hacer uso de el dentro de los ocho días inmediatos a la notificación que se les haga Sección

Ahora bien, transcrito como fueron los artículos a que se refiere la parte actora al momento de interponer la demanda, debo plasmar que su punto de vista en torno a la pretendida diferencia que se quiere hacer ver entre la- a su juicio mal llamada- acción de desalojo e incumplimiento de contrato por falta de pago de canon de arrendamiento; el problema de la terminología con relación a los contratos de arrendamiento proviene desde la promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en que el que se habla varias veces de desalojo, pero no en el sentido de una acción que lleve ese nombre sino en el de que esa es la consecuencia que se persigue con la demanda que intenta el propietario que busca sacar al inquilino del inmueble arrendado. Así, además del título de dicho Decreto Ley, se utilizaba la palabra "desalojo": 1) en el literal b), cuando en él se indicaba que "el inquilino intimado de desalojo tendrá derecho a..."; 2) en el literal c) cuando se señalaba "Cuando se trate de demolición, reconstrucción total, de reparación que exija el desalojo..."; y 3) en el artículo 13, que se refiere a una normativa anterior a ese Decreto, que se denominaba "Decreto de Desalojo de Vivienda Urbana". Pero es que el legislador estaba obligado a utilizar la palabra desalojo en todos esos casos, aunque su intención no fuese crear la falsa creencia de que se trataba de una acción especialísima para determinado tipo de contratos. Lo contrario hubiese sido tanto como pedir al legislador  sabio por definición  que contrariando las reglas del lenguaje, utilizase dos o más palabras para referirse a un asunto que se podía resumir en una.

Sin embargo, quizás por facilidad en la comprensión de lo pedido, amparado en el nombre del Decreto Ley, el foro se refería a la "Acción de Desalojo" y como ese cuerpo de normas aludía a los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, ello llevó a la confusión de que las demandas relativas a arrendamientos por tiempo determinado no se les podía llamar desalojo, sino cumplimiento o resolución; sin embargo, semánticamente, esa palabra es sinónima de desalojamiento y, a su vez, ésta significa acción y efecto de desalojar. Por su parte, desalojar, como verbo transitivo, que es el que nos interesa, denota "Sacar o hacer salir de un lugar a una persona o cosa. Abandonar un puesto o un lugar. Desplazar." (Como verbo intransitivo también significa desalojo, pero en este caso no se realiza por voluntad de un tercero, sino voluntariamente por el ocupante. Es él mismo quien desaloja.)

Por la misma razón, es impropio hablar de demandas de desocupación como exclusivas de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, aún cuando con esta palabra el aludido Decreto sí lo hizo, cuando señalaba "Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler..."; pero, resulta que la palabra "desalojo", sin aditivo, implica que se trata de un inmueble, mientras que la desocupación no, ella expresa más la idea de falto de ocupación, desempleo; es decir, sin actividad laboral.

¿Entonces cuál sería el término apropiado?

Si lo que se pretende es obtener el desalojo por incumplimiento del contrato, sea a tiempo determinado o indeterminado, la acción es de "Resolución" (Aunque la Resolución implica que el contrato se considera extinguido no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como que si jamás hubiese existido contrato alguno (Maduro Luyando); en los contratos de tracto sucesivo la doctrina acepta su resolución, por vía de excepción, con efectos hacia el futuro.)

Si lo que se pretende es obtener el desalojo con fundamento en el vencimiento del término (o de la prórroga legal, cuando la hay), la acción es de "Cumplimiento"; y

Por último, si lo que se pretende es obtener el desalojo porque el propietario lo necesita para ocuparlo él o alguno de los familiares que señala la ley, o porque existe la necesidad de demolerlo o repararlo de manera tal que amerite que el inmueble esté vacío, la acción es de "Revocación”

En efecto, la doctrina sostiene que la revocación sólo procede en determinados contratos, y pone como ejemplos la donación, la sociedad y el mandato. Pues bien, también el arrendamiento, en estos dos casos particulares, es susceptible de revocación por voluntad unilateral del arrendador, aunque esté sujeta al cumplimiento de los requisitos señalados por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Es oportuno también puntualizar que es impropio hablar de causales taxativas, cuando existe una que permite la demanda por cualquier otro incumplimiento. Esa última hace que las primeras se conviertan en enunciativas. El término taxativas implica que no hay otras, como con las de divorcio, y si de conformidad con el parágrafo segundo del artículo 34 el actor puede fundar su reclamación en una razón distinta a las causales de los literales a) a la g), es porque éstas no son taxativas.

De acuerdo con las opiniones vertidas con anterioridad, que no es discordante con la de la Sala Constitucional fechada 1 de abril de 2005, citada en la recurrida, nada impide que se solicite la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, con base en el incumplimiento de alguna de sus cláusulas; pero, además, y quizás aquí si discrepamos del criterio de dicha Sala, no es cierto que la demanda que persigue el desalojo del inmueble por cualquiera de las causales indicadas (menos la del literal “b”) se deba calificar de una manera distinta a Resolución.

En efecto, si la demanda es por falta de pago, como éste es un incumplimiento de parte del arrendatario, se solicita la resolución del contrato y por ende, el desalojo.

Si la demanda se basa en la necesidad de demoler el inmueble o en la necesidad de efectuarle reparaciones que ameriten su desocupación, es indispensable dar por terminado el contrato, resolverlo y, por tanto, el desalojo, ya no por incumplimiento sino porque se requiere preservar la vida de los ocupantes del inmueble; es decir, por casos que se pudieran calificar como de fuerza mayor.

Por cierto, también hay casos donde la demanda de cumplimiento de contrato apareja el desalojo, como ocurre, por ejemplo, cuando se vence el término del contrato y su prórroga, caso en el cual, en lugar de demandarse la resolución, lo que se solicita es el cumplimiento de la obligación de devolver el inmueble; es decir, de desalojarlo y entregarlo al arrendador.

En definitivas, la circunstancia de que el contrato de arrendamiento sea o se hubiese convertido en un contrato a tiempo indeterminado, no excluye la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Es decir, si una de las partes no ejecuta su obligación (incumple), la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato (cumplimiento) o su resolución, sin que importe la naturaleza determinada o indeterminada del contrato.

Quizás la distinción pudiera haber tenido importancia durante la vigencia del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ya entonces no se contemplaba la posibilidad que se demandase “el desalojo” de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado por una causal distinta a las expresamente indicadas en él; pero de acuerdo con la legislación vigente, tratar de afirmar que la demanda debe denominarse “desalojo” cuando se basa en una de esas causales o resolución cuando no se apoya en ellas, es incurrir en una excesiva exquisités semántica.

Por ello, es total y absolutamente irrelevante; es más, no está reñido con el derecho sustantivo ni con el adjetivo, la circunstancia de que el demandante invoque en su demanda las disposiciones del Código Civil que regulan los contratos y sus efectos, porque la norma contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de contenido procesal, de modo que el derecho material sigue regulando la relación arrendaticia; pero, además, si el demandante no invoca en el libelo el procedimiento a utilizar e, incluso  opina este decisor  lo invoca mal, es obligación del Tribunal aplicar el procedimiento adecuado por virtud del principio procesal conocido con las palabras latinas iura novit curia.

Como bien se pudo demostrar en el iter procedimental, las partes en ningún momento enfocaron sus defensas en probar que pudiera haber existido una relación arrendaticia, independientemente que sea contrato verbal o por escrito, sino que; sus defensas y probanzas fueron dirigidas a querer comprobar que entre ellos existe o existía una obligación de opción de compra venta sobre el inmueble en litigio, por lo que pareciera que el demandante dirigió su pretensión en una acción de desalojo por una supuesta falta de pago, pretendiendo con esta acción que el juez se pronunciara sobre la veracidad o no de dicha obligación (opción de compra venta), por lo que mal podría el actor querer demandar dos acciones las cuales se excluyen entre sí.

Aunado a lo antes dicho, se pudo detectar en el proceso, que los documentos aportados por las partes, (demandante y demandado), no constituyeron pruebas fehacientes que llevaran a la convicción del Juez para dictaminar la veracidad de lo alegado por el actor en su libelo, y lo alegado por el demandado en su contestación, es decir, ninguna de las partes pudieron probar sus dichos, a pesar de que trajeron a los autos, documentos, públicos y privados, que carecen de todo valor probatorio, por no aportar nada al proceso, y además por carecer de firma de las partes.

Así las cosas, en este orden de ideas, se observa que las pruebas aportadas por las partes son documentos simples que no demuestran la veracidad de los hechos alegados, mucho menos los consignados aquí en Segunda Instancia, que si bien es cierto que el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil establece: “En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos…” no es menos cierto que los presentados aquí no guardan relación con el asunto debatido. Y así se establece.-

Por otro lado, los testigos presentados en su oportunidad no fueron contestes a las respuestas formuladas por el A-quo, de manera tal que esta Instancia las desechas no dándole ningún valor probatorio. Y así se decide.-

Entonces, en el presente caso nos encontramos frente a una demanda en la que la parte actora utilizó como fundamentos de derecho artículos del Código Civil que, efectivamente, son plenamente aplicables y no señaló norma procesal alguna que indicara la vía idónea para la tramitación del procedimiento. Por ello, lejos de declarar la improcedencia de la reclamación incoada, basado exclusivamente en que el demandante no mencionó la palabra desalojo, ni invocó norma alguna que pudiera presumir que realmente esa era la pretensión, sino la de resolución, por lo que el Tribunal de la causa debió analizar el mérito para verificar si existió o no el incumplimiento alegado en la demanda. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta contra la decisión pronunciada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, en la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano G.J.C., en contra del ciudadano J.G.P., suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.

Con las modificaciones indicadas en esta decisión, se confirma la recurrida y de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.

Publíquese y regístrese. Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los once (11) días del mes de noviembre de 2009.

EL JUEZA Temporal,

DRA. M.C.M.O.

LA SECRETARIA,

M.B.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (10:30pm.)

LA SECRETARIA

M.B.

MCMO/denice.-

Exp. N° 1904.-