Decisión nº 1339 de Juzgado Primero de Municipio de Vargas, de 29 de Enero de 2007

Se decrete el cumplimiento del mismo con fundamento en lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, en especial la cláusula tercera.

Se proceda a hacer la entrega del inmueble antes mencionado libre de personas, bienes y animales.

Que cancele como cláusula penal estipulada en la cláusula tercera de dicho contrato, la suma de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00) que se obtiene de los días que ha utilizado el inmueble extracontractualmente, correspondientes a siete (7) días del mes de junio, treinta y un (31) días del mes de julio, treinta y un (31) días del mes de agosto, treinta (30) días del mes de septiembre y treinta y un (31) días del mes de octubre, lo que da un total ciento treinta (130) días, a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cada uno, más las sumas que se sigan generando en virtud del uso extracontractual del inmueble dado en arrendamiento. En la resolución del Contrato de Arrendamiento realizado por su representada con el ciudadano antes mencionado, y como consecuencia de ello se deje sin efecto el mismo.

Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, 35 y 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. En el caso de autos, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código Adjetivo ya que, cursa al folio 4 del escrito libelar, las consideraciones hechas por el actor en los términos siguientes:

…como consecuencia del incumplimiento contractual por parte de EL ARRENDATARIO se produce de pleno derecho por EL ARRENDADOR, de solicitar (Sic) la resolución del contrato o el cumplimiento del mismo en los términos consagrados en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil venezolano que establece:…

Que al referirse al petitorio señaló: “PRIMERO: En virtud de los incumplimiento contractuales por parte de LA ARRENDATARIA del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el veintitrés (23) de Junio de 2003, sobre el inmueble plenamente identificado en la presente demanda, solicito se decrete el cumplimiento del mismo con fundamento en lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, en especial la cláusula tercera, ha la cual se ha hecho referencia anteriormente” y que el actor inequívocamente fundamento su demanda en: “…El artículo 1.159 y siguientes del Código Civil; artículos 1.167 y siguientes del Código Civil concretamente en lo referente a la materia de resolución de contrato, el decreto con rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliario…”

En razón de lo expuesto, la parte demandada consideró que el actor acumulo en un mismo libelo dos pretensiones totalmente excluyentes y contrarias entre sí, como lo son el cumplimiento y la resolución de contrato.

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Fundamentó la referida excepción en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que según alega, a su representado le corresponde una prorroga de dos (2) años, de conformidad con lo previsto en el literal “C” de la norma in comento, toda vez que la relación arrendaticia ha tenido hasta la fecha una duración de siete (7) años ininterrumpidos, tal y como se evidencia de los sucesivos contratos de arrendamiento, suscritos por su mandante bajo la subrepticia figura de convenimiento.

Con respecto al fondo: Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado por la contraparte.

Alegó que su mandante es arrendatario del inmueble identificado en autos, desde el día 4 de noviembre de 1999, en virtud del contrato de arrendamiento celebrado en la referida fecha mediante convenimiento judicial, homologado por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que dicho contrato se recondujo tácitamente a partir del día 5 de diciembre de 2000, es decir, al día siguiente de la expiración natural de su término inicial. Señaló que a partir de allí, el ciudadano R.A.H., quien para ese entonces era el arrendador del inmueble, continuó recibiéndole al demandado los pagos correspondientes a los sucesivos cánones de arrendamiento y lo mantuvo en el goce pacifico del inmueble sin ningún tipo de inconveniente.

Que en fecha 16 de Noviembre de 2001, su representado celebró con el mencionado –por intermedio de su apoderada judicial- un nuevo contrato de arrendamiento, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas. Destacó que con la suscripción y ejecución voluntaria de ese nuevo contrato, quedó en evidencia la verdadera intención y propósito expresada por las partes, en el sentido de continuar la relación arrendaticia.

Que el primer arrendador mantuvo a su representado en el goce pacifico de la cosa arrendada, con lo cual cualquier denominación distinta al contrato de arrendamiento quedó desnaturalizada y, en consecuencia, el mismo pasó a ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, lo que se evidencia del lote de comprobantes de depósitos bancarios abonados a la cuenta que mantenía abierta el mencionado ciudadano.

Que aproximadamente al año y medio de la suscripción del segundo de los mencionados contratos, su mandante fue contactado por el ciudadano J.G.P.A., quien arrogándose la nueva propiedad sobre el inmueble arrendado, lo conminó a celebrar con él un nuevo contrato de arrendamiento, el cual comenzó a regir a partir del día 23 de Junio de 2003, siendo autenticado en esa fecha por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, bajo el No. 5, Tomo 27 de los libros respectivo.

Que el actor ya conocía con anticipación a la suscripción del referido contrato, el carácter de arrendatario que siempre tuvo y tiene su mandante, pues antes de la celebración del último contrato de arrendamiento ya había comenzado a recibir los pagos por concepto de los cánones del arriendo, tal y como se evidencia de los comprobantes de depósitos bancarios, abonados a su cuenta.

Que la parte actora reconoció y convalidó en forma reiterada y abierta el carácter de arrendatario de su representado, por lo que mal puede ahora, desconocer el lapso integro de la prorroga legal que le corresponde por todo el tiempo que ha durado la relación arrendaticia.

Que tanto el contrato de arrendamiento producido por la actora, como el documento suscrito en fecha 28 de Marzo de 2006, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, anotado bajo el No. 78, Tomo 14, consignado por el actor con posterioridad a la presentación de la demanda, versan sobre acuerdos o estipulaciones radicales nulas, toda vez que implica una renuncia expresa y tacita a los derechos que asisten a su representado como arrendatario, ya que dichas estipulaciones se traducen en la disminución o menoscabo del ejercicio del derecho a la prorroga legal que le corresponde, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que a su representado le corresponde una prorroga legal de dos (2) años, de conformidad con lo previsto en el literal “C” del artículo 37 eiusdem, considerando que la relación arrendaticia ha tenido una duración de siete (7) años.

En lo que respecta a la titularidad del derecho de propiedad que se arroga el actor sobre el inmueble arrendado, señaló que la venta efectuada por el ciudadano R.A.H. (primer arrendador) al ciudadano J.G.P.A. (arrendador actual), se realizó sin respetar la presencia ofertiva, la cual aparece prevista en el artículo 41 de la citada Ley especial, por cuanto el vendedor omitió su obligación de notificarle su voluntad de vender el inmueble, como lo dispone el artículo 43 y siguientes de la misma Ley.

Que dicha venta esta viciada de nulidad al tenor de lo previsto en el artículo 1.533 del Código Civil, por remisión expresa de la disposición contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Reconvino al ciudadano J.G.P.A., por las razones y hecho de derecho invocados en el Capítulo II del escrito de contestación.

Que mediante la reconvención pretende que se declare la nulidad de la venta hecha por el primer arrendador del inmueble que ocupa el demandado, a favor de la parte actora, según documento de propiedad protocolizado en fecha 16 de Julio de 2003, por ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Inmobiliario del Estado Vargas, bajo el No. 32, Tomo 1°, Protocolo Primero.

Que para la fecha que el ciudadano R.A.H., le vendió al actor dicho apartamento, ya su mandante tenía tres (3) años y ocho (8) meses, aproximadamente como arrendatario del mismo.

Que el vendedor omitió su obligación de notificar a su representado en forma fehaciente su voluntad de vender dicho inmueble, tal como lo establece el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual el demandado no tuvo ninguna oportunidad de ejercer su derecho preferente para adquirir el apartamento, conforme a lo previsto en el artículo 41 ejusdem. Citó los artículos 41 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que su mandante gozaba para el momento de la celebración de la venta y hasta ahora continua gozando del derecho de preferencia ofertiva para adquirir el inmueble en cuestión.

Que en fuerza de lo antes expuesto procedía a ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, subrogándose en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta contenido en el documento producido por el actor e identificado como la letra “C”, a los fines de adquirir en propiedad el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el No. 75-B, situado en el piso 7, del Edificio “Brisamar”, jurisdicción de la Parroquia Macuto, Municipio Vargas del Estado Vargas, según lo establece el literal “a” del artículo 47 de la mencionada Ley especial.

Que por las razones de hecho y fundamentos de derecho, solicitó a este Tribunal:

1. Declare Sin Lugar la demanda interpuesta contra su representado por el ciudadano J.G.P.A., con la especial condenatoria en costas procesales.

2. Se declaren nulas las estipulaciones contenidas en el instrumento producido por el actor e identificado como letra “B” y el consignado con posterioridad a la interposición de la demanda, contentivo de un supuesto acuerdo notariado, que corre inserto a los folios 21 y 22 del expediente.

3. Se sirva calificar la verdadera naturaleza jurídica de los contratos de arrendamientos celebrados por su mandante, los cuales se acompañaron a la contestación marcados “B” y “C”, respectivamente, todo ello de conformidad a la disposición contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y como consecuencia, se tenga la relación arrendaticia bajo examen como la derivada de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado.

4. Que como consecuencia de la declaratoria solicitada en el particular anterior, declare igualmente, que en el caso de autos, la prorroga legal arrendaticia establecida en la Ley a favor de su representado, no comenzó a transcurrir.

5. Niegue las medidas cautelares solicitadas por la contraparte en el libelo de demanda, por no estar llenos los requisitos concurrentes del riesgo manifiesto y la apariencia del buen derecho.

6. Admita, sustancie y decida con los pronunciamientos de Ley la reconvención planteada, declarándola con lugar, con la especial condenatoria en costas.

7. Declare nulas la venta realizada por el ciudadano R.A.H., a la parte actora, según documento protocolizado en fecha 16 de Julio de 2003, por ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Inmobiliario del Estado Vargas, bajo el No. 32, Tomo 1°, Protocolo Primero, que acompañó al libelo marcado con la letra “C”.

8. Acuerde la oportunidad para que su mandante pueda ejercer cabalmente su derecho de retracto legal arrendaticio, subrogándose en las mismas condiciones estipuladas ene. contrato de venta, en el lugar del ciudadano J.G.P.A..

En la oportunidad de dar contestación a la reconvención propuesta, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de contestación a la misma, en los términos siguientes:

En primer lugar negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta en este procedimiento, por ser inciertos los hechos alegados y el derecho no es aplicable.

En segundo lugar, alegó la falta de cualidad de su representado para ser demandado, ya que al ser la venta un acto en donde se ven involucrados vendedor y comprador, si se quiere demandar la nulidad de la misma, se debió intentar en contra de los que efectuaron dicho contrato, cosa que el reconviniente no realizó por lo que mal puede demandarse solamente a su representado por la nulidad de la venta efectuada.

En tercer lugar, impugnó las documentales consignadas por la parte demandada reconviniente, en virtud de que las mismas son solo copias fotostáticas.

Que la parte actora reconviniente al proponer la reconvención en contra de su representado, pretende que se declare la nulidad de la venta hecha por el ciudadano R.A.H., a su representado, en virtud de que según sus dichos, el vendedor primigenio no efectuó la oferta correspondiente, situación esta que debe ser demostrada por quien la alega de acuerdo a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que negó, rechazó y contradijo que el vendedor haya omitido su obligación de notificar al arrendatario, su voluntad de vender el bien inmueble, ya que el arrendatario no hizo uso de su derecho de preferencia.

Negó, rechazó y contradijo que dicha venta este viciado de nulidad, en virtud de que se cumplieron todos los parámetros legales para ello.

Negó, rechazó y contradijo que el demandado reconviniente pueda ejercer el retracto legal arrendaticio en virtud de que el mismo no hizo uso de su derecho preferente.

CAPITULO SEGUNDO

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

La parte demandada en su escrito promovió:

El mérito favorable de los autos, concretamente en lo que respecta a la confesión en la que incurre la parte actora en su escrito de contestación a la reconvención, cuando –a renglón seguido de haber alegado una supuesta “falta de cualidad “- reconoce expresamente su propia cualidad al sugerir que dicha reconvención debió intentarse contra él y contra el vendedor del inmueble.

Con respecto a dicha prueba, esta Juzgadora encuentra que no toda declaración envuelve una confesión, la confesión como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí misma, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. Para que la confesión exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 0347 de fecha 12 de Noviembre del año 2001, señaló:

…No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes.

En este sentido, afirma el citado autor, A.B., que “...puede ocurrir, sin embargo, que no esté viciado el consentimiento, pero sí que no haya intervenido conscientemente en el acto, como sucede de frases inadvertidamente escapadas del confesante, o de reticencias o contradicciones suyas. En tales casos le falta el elemento convencional necesario para que produzca plena prueba, y las deducciones o presuntas afirmaciones así obtenidas, pueden ser y son de hecho, indicios, esto es, argumentos indirectos de verdad, mas o menos atendibles según las especiales circunstancias; pero no tienen por sí mismas el valor de prueba completa y legal, que es propio exclusivamente de la confesión voluntaria’ (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano. Tomo III, pág. 229).

Sobre estos particulares la Sala estima, que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juricidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte...

.

De conformidad con lo antes expresado, quien sentencia considera que lo expresado por el apoderado actor en su escrito, no puede encuadrarse dentro del supuesto de la prueba de confesión prevista en los artículos 1400 y siguientes del Código Civil. ASI SE ESTABLECE.

El mérito favorable de todos y cada uno de los documentos acompañados en copia simple a su escrito de contestación a la demanda, identificados como “B”, “C”, “X” al X-28”.

La citadas instrumentales promovidas, rielan insertas en copias fotostáticas del folio 47 al 85. Dichas copias fotostáticas fueron impugnadas por la parte contraria, por lo que a tenor de lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

(…).

No tienen valor probatorio, por haber sido impugnadas. Así se establece.

Copia certificada expedida por la autoridad competente, del llamado “convenimiento judicial”, de fecha 4 de noviembre de 1999, celebrado por ante el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

A los folios 105 al 110 riela inserta copia fotostática certificada emanada de la Secretaria del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual no fue impugnada, motivo por el que de conformidad con el artículo 1357 en concordancia con el 1359 del Código Civil, se le atribuye el valor propio de los instrumentos públicos. ASI SE ESTABLECE.-

Copia certificada expedida por la autoridad competente, del “convenimiento judicial”, de fecha 16 de noviembre de 2001, celebrado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el No. 64, Tomo 162, de los Libros llevados por esa Notaría.

Dicha instrumental riela inserta a los folios 111 al 115 del expediente y encuadra dentro los documentos auténticos, que según sentencia de fecha 24 de marzo del año 2000, caso Consorcio Lake Plaza C.A. vs M.S.M., de nuestro M.T., son aquellos que se presentan ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento redactado previamente. En consecuencia, dado que la parte actora no lo impugnó, debe este Tribunal dejar establecido, que al recibir esa declaración el funcionario facultado por la Ley, le otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron las partes, de allí que sea autentico el instrumento, y como tal sea apreciado por esta Juzgadora. Así se establece.

Promovió en originales, lote de comprobantes de depósitos bancarios, por los diferentes montos y en las diferentes fechas, cuyas copias simples acompañó al escrito de contestación de la demanda, identificados como “X” al “X-12”.

Promovió en originales, lote de comprobantes de depósitos bancarios, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento, por los diferentes montos y en las diferentes fechas, cuyas copias simples acompañó al escrito de contestación de la demanda, identificados como “X-13” al “X-28”.

Con respecto a valor probatorio de dichos depósitos la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de Diciembre del año 2005 caso ejecución de hipoteca M.A.G., contra la sociedad mercantil ENVASES OCCIDENTE C.A, estableció:

“…resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso...

Ahora bien, el Dr. Valmore A.A., en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:

se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido

. (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).

Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.

En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:“…Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…”.

Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.

En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.

Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros.

Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

…Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

.

El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

. (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92).

… Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría…”

De conformidad con el criterio expuesto, los depósitos bancarios promovidos por la parte demandada, deben ser apreciados como tarjas de conformidad con el artículo 1383 del Código Civil, y dado que no consta en autos impugnación de los mismos por parte de la actora, como tal son valorados a los efectos del presente fallo. ASI SE ESTABLECE.-

Promovió en sendos originales, lote de recibos por concepto de pago de los cánones de arrendamiento, por las diferentes mensualidades y en las diferentes fechas, marcados como letras “E”, “F”, “G” y “H”, librados por el ciudadano R.A.H., en su carácter de anterior propietario del inmueble señalado y primer arrendador de su mandante.

A los folios 126 al 129 rielan insertas la citadas instrumentales, emanadas, según se lee en las mismas del ciudadano R.A.H., quien no es parte en el presente juicio, motivo por el cual se trata de documentos privados emanados de un tercero, que a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben ser ratificados por el mismo, para poder ser apreciados. Dado que no consta en autos, la ratificación de dichas instrumentales mediante la prueba testimonial, no se aprecian. Así se establece.-

Promovió la prueba de informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y solicitó se oficiara al Banco Federal.

Dicha prueba, para la fecha en que se dicta el presente fallo, no había sido evacuada, por lo que al respecto no nada que apreciar.

El apoderado judicial de la parte actora en su escrito promovió lo siguiente:

Invocó a su favor todo el mérito favorable que se desprende de autos, así como el principio de la comunidad de la prueba.

Promovió e hizo valer el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado suscrito entre su representado y la parte demandada por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 23 de junio de 2003, el cual quedó anotado bajo el Nro. 5, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, consignado en el libelo de demanda marcado con la letra “B” y el documento autenticado en fecha 28 de marzo de 2006, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, el cual quedó anotado bajo el Nro. 78, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, consignado con la letra “D”.

Dichas instrumentales rielan insertas a los folios 14 al 17, 21 y 22 del expediente y según expresáramos anteriormente al valorar las pruebas de la parte demandada, encuadra dentro los documentos auténticos, que según sentencia de fecha 24 de marzo del año 2000, caso Consorcio Lake Plaza C.A. vs M.S.M., de nuestro M.T. son aquellos que se presentan ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento ya redactado previamente. En consecuencia, dado que no fue impugnado, debe este Tribunal dejar establecido, que al recibir esa declaración el funcionario facultado por la Ley, le otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron las partes, de allí que sea autentico el instrumento, y como tal sea apreciado por esta Juzgadora. Así se establece.

Promovió e hizo valer el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, consignado con el libelo de demanda marcado con la letra “C”.

Dicha instrumental riela inserta en copia fotostática certificada emanada de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Estado Vargas, de fecha 16 de Julio del año 2003, la cual no fue impugnada, motivo por el cual, se le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil. Así se establece.

CAPITULO PREVIO

SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

Por cuanto la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, este Tribunal pasa resolver previas las consideraciones siguientes:

DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6• DEL ARTÍCULO 346 EIUSDEM.

La parte demandada fundamentó la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 eiusdem, en que el apoderado de la parte actora señaló en su libelo, que el incumplimiento del arrendatario le daba derecho para solicitar la resolución o el cumplimiento del contrato y al indicar los fundamentos jurídicos, precisó el artículo 1167 “concretamente en lo referente a la materia de resolución de contratos”, para posteriormente en el petitorio de la demanda, solicitar el cumplimiento.

La actora por su parte, al contestar la citada cuestión previa señaló: que por error estableció los artículos en cuanto a la resolución, cuando lo cierto es que demandaba el cumplimiento del contrato de arrendamiento.

A los fines de resolver sobre la primera de las cuestiones previas alegadas, este Tribunal observa:

Revisado y a.e.c.d. libelo de demanda, esta Juzgadora encuentra, que si bien es cierto que al invocar el fundamento jurídico de la demanda, la parte actora se refirió a los artículos 1.167 y siguientes, expresando textualmente: “concretamente en lo referente a la materia de resolución de contratos”, ello no resulta fundamento jurídico suficiente que sustente la inepta acumulación de pretensiones señalada por la parte demandada, para oponer la citada cuestión previa, ya que de acuerdo a los términos en que quedo planteada la controversia y los alegatos de la parte actora contenidos en el libelo de demanda -concretamente en el petitorio-, señalados en el capitulo primero del presente fallo, resulta claro que lo pretendido por la actora, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento.

Aunado a ello, vale la pena señalar, que lo atinente a cuestiones jurídicas, tales como el fundamento jurídico de la acción, son aspectos eminentemente ligados al derecho, que no vinculan al Juez, el cual en base al principio iura novit curia, puede entrar a establecer, cual es la norma jurídica aplicable al caso independientemente de la dada por las partes. No obstante ello, es preciso establecer que del petitorio del libelo de demanda, claramente se desprende que lo pretendido por la parte actora es el cumplimiento del contrato, sin que se haya dado la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código Adjetivo y a que se contrae la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 eiusdem.

Por lo antes expuestos, este Tribunal encuentra improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en el presente juicio. ASI SE DECIDE.

DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11 DEL ARTÍCULO 346 EIUSDEM.

En segundo lugar tenemos, que la parte demandada opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. Dicha cuestión previa fue fundamentada en el artículo 40 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ya que según alega en su escrito:

“… la prorroga legal, ni siquiera ha comenzado a transcurrir en el presente caso, por cuanto mi representado le corresponde una prorroga de dos (2) años, de conformidad con lo previsto en el literal “C” de la norma in comento”. Lo anterior es así, toda vez, que la relación arrendaticia ha tenido hasta la presente fecha una duración de siete (7) años ininterrumpidos, tal y como se evidencia de los sucesivos contratos de arrendamiento, suscritos por su mandante bajo la subrepticia figura de convenimiento…”

El actor en cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, rechazó y contradijo la misma, alegando que el contrato del cual se solicitó su cumplimiento, venció el 23 de junio de 2005, comenzando a correr la prorroga legal desde esa fecha, por lo que al haber culminado la prorroga legal en fecha 23 de junio de 2006, desde esa fecha recayó sobre el arrendatario la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado.

A los fines de resolver la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código Adjetivo, este Tribunal encuentra procedente dados los términos en que fue planteada y contradicha la misma, realizar las siguientes consideraciones:

Consta del análisis probatorio, antes efectuado que el arrendatario demandado en el presente juicio, ocupa el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento pretende la parte actora, desde el 4 de noviembre de 1999, según quedo demostrado con los llamados “convenimientos” celebrados con la apoderada del anterior propietario del inmueble, lo que obliga a la revisión de los citados instrumentos a los fines de determinar su naturaleza jurídica, ya que el presente caso, versa sobre arrendamiento de inmueble, materia regulada por el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyas normas son de carácter proteccionistas, comprendidas en el derecho Social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico, y en relación a ellas puede aplicarse analógicamente el principio elaborado por el Derecho del Trabajo, según el cual el “contrato realidad” priva sobre el escriturado, principio que tiene efectos favorables también para el arrendador respecto a los privilegios legales.

En base a dicho principio, así como el deber impuesto por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil a los Jueces, de tener por norte de sus actos la verdad y el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es que esta Juzgadora pasa a desentrañar la naturaleza jurídica de los citados instrumentos. En tal sentido, vale reproducir algunas de las cláusulas en ellos contenidas, que textualmente expresan:

SEGUNDO: El demandante, concede a el accionado un plazo improrrogable que vence el día 4 del mes de noviembre del año 2000, para seguir ocupando el inmueble objeto del presente juicio y que está constituido por un apartamento ubicado en el Edificio BRISAMAR, piso 7, apartamento 75-B, Parroquia Macuto, Departamento Vargas, Distrito Federal. TERCERA: Ambas partes convienen que mientras dure el plazo para la desocupación del inmueble, lo cual será el día 4 de Noviembre del año 2000, El demandado se obliga a pagar a la actora o a la persona que ella designe una indemnización por el uso, disfrute, cuido y conservación del inmueble, la cantidad en forma mensual de Bolívares Doscientos mil (Bs. 200.000,oo) más el pago del condominio hasta el 4 de noviembre del año 2000…QUINTA: Serán por cuenta del Demandado todas las reparaciones menores que requiera el inmueble para su conservación y adecuado funcionamiento, hasta la total entrega del mismo, y se entenderá como reparaciones menores todas aquellas cuyo costo sean inferior a la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00). Las reparaciones mayores, o sea la que su costo sean superior al indicado correrán por cuenta del demandante. …OCTAVA: El Demandado, declara recibir el inmueble objeto del presente juicio en muy buen estado de conservación y limpieza, en cuanto a los frisos, pinturas, instalaciones eléctricas, y se compromete a devolverlo en el mismo buen estado que lo recibe al término del plazo…

.

Los términos antes expresados y la totalidad del contenido de este “convenimiento”, es el mismo del “convenimiento” celebrado posteriormente entre las mismas partes (folios 111 al 115), solo que el plazo improrrogable que se le concede al accionado vence el 4 de Noviembre del año 2002”. Posterior a dicha fecha, consta en autos la venta del inmueble ya identificado, al hoy actor y el contrato de arrendamiento traído a los autos como instrumento fundamental de la acción.

El análisis de los referidos instrumentos, nos permitió evidenciar en los mismos, elementos esenciales del contrato de arrendamiento previsto tanto en los artículos 1579 y siguientes del Código Civil como el Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como normativa propia de los contratos de arrendamiento, como por ejemplo la cláusula octava transcrita en la que el demandado tanto el 4 de noviembre de 1999 como el 16 de noviembre del año 2001, declara recibir el inmueble objeto del “presente juicio” en buen estado de conservación y limpieza…”, siendo él, el que viene ocupando el inmueble y lo relativo a la regulación dada a las reparaciones mayores y menores del inmueble, todo lo cual conlleva a establecer en el presente fallo, que los llamados “convenimientos” antes referidos, celebrados por la apoderada del ciudadano R.A.H. (anterior propietario del inmueble) con el demandado arrendatario, constituyen verdaderos contratos de arrendamiento.

Aunado a ello tenemos, que entre los llamados “convenimientos” y el contrato de arrendamiento citado por el actor, como instrumento fundamental de su demanda, existe una solución de continuidad, por lo que resulta procedente invocar la existencia real de un solo contrato, ya que no fue alegado ni consta en autos, que haya habido desocupación entre uno y otro contrato. Afirmación que se ve corroborada por el contenido del artículo 20 del citado Decreto, el cual textualmente expresa:

Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismo términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley

Establecido lo antes expuesto, podemos concluir que en el caso de autos, el demandado del presente juicio, es arrendatario del apartamento 75-B, piso 7 del Edificio Brisamar, Parroquia Macuto del Estado Vargas, desde el año 1999, es decir, la relación arrendaticia ha tenido una duración superior a siete años, por lo que tomando en consideración ese tiempo de duración en la relación arrendaticia, pasaremos a analizar lo relativo a la prorroga legal, figura en la que se sustenta la parte demandada, para alegar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem. Al respecto tenemos:

El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en su Título V, lo que constituye quizás la disposición más importante de ley, pues establece lo que se denomina prórroga legal según el tiempo de duración de la relación arrendaticia. Así lo prevé en su artículo 38 el citado Decreto:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1ª de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: … c) Cuando la relación arrendataria haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años ….

En el caso que nos ocupa, fue establecida la duración de la relación arrendaticia en siete años, por lo que de conformidad con la norma transcrita, para el supuesto caso, en que se tratase de un contrato a tiempo determinado, la relación arrendaticia tendría una prórroga legal que opera de pleno derecho por un lapso máximo de dos años, y no como indica el actor en su libelo de demanda, de un año; por lo que al tomarse en consideración esta figura en el caso bajo estudio, la prorroga legal estaría en curso, y a tenor de lo dispuesto en el artículo 41 eiusdem, es inadmisible la demanda; ya que dicha norma, textualmente establece:

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

(subrayado nuestro).

Por lo antes expuesto, dado que la procedencia de la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta sujeta a la existencia de una norma legal donde aparezca claramente la voluntad de la ley de no permitir el ejercicio de la acción intentada, tenemos que en el caso de autos, dicha norma es el artículo 41 del tantas veces mencionado Decreto, por lo que la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada CON LUGAR como es efecto se declara. ASI SE ESTABLECE.-

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadano R.H., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-2.773.690, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue en su contra J.G.P.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-11.554.160.

CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadano R.H., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-2.773.690, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue en su contra J.G.P.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-11.554.160.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los veintinueve (29) días del mes de Enero del año dos mil siete (2007). Años 196 de la independencia y 147 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

L.A. FRÌAS.

LA SECRETARIA,

ABG. M.A.G..

En la misma fecha siendo las 1:20 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria,

LAF