Decisión de Juzgado Superior Quinto Agrario de Monagas, de 28 de Julio de 2010

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO AGRARIO, CIVIL BIENES, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS CON COMPETENCIA EN LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGION SUR ORIENTAL.-

Maturín, 28 de Julio de 2010

200º y 151º

EXP. 3895

VISTO CON INFORME DE LAS PARTES

A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, queda determinado que en el presente Juicio intervienen como partes y abogados las siguientes personas:

DEMANDANTE: G.A.B.P., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 12.124.129 y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL: YGNARDI E.B.P., venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 59.911 y de este domicilio.-

DEMANDADA: M.E.R.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 6.921.579 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES: A.J.B.M. y M.E.M.D.B., venezolanos, mayores de edad, Abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 52.297 y 43.916respectivamente y de este domicilio.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.-

En fecha 01 de julio de 2009, se recibe el expediente No.28.698, proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, por motivo de la apelación ejercida por el Abogado A.J.B., venezolano, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.297, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.E.R.C., contra la Sentencia dictada en fecha 27 de octubre de 2008, que declaró Con Lugar la Demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, incoada por el ciudadano G.A.B.P., contra la ciudadana M.E.R.C..

En fecha 07 de julio del mismo mes, se dio entrada y se asigno el No. 3895 de la nomenclatura interna de este juzgado y se ordena seguir el juicio, conforme a lo establecido en el artículo 516 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y estando dentro del lapso legal para sentenciar el tribunal lo hace en los siguientes términos:

En fecha 08 de Abril de 2010, las partes presentas sus informes.

La parte apelante en su escrito de informes alega:

…solicita la reposición de la causa al estado de citar nuevamente para presentar los informes y la nulidad de las demás actuaciones...

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…que el día 21 de marzo de 2010, es decir 14 días antes del vencimiento del plazo establecido para finiquitar la operación de compra venta y protocolización del documento respectivo y entrega del pago del precio establecido entre las partes, quien para ese momento el ciudadano G.B., le adeudaba la cantidad de Bs.70.000,00, le informó a nuestra representada que no iba a efectuar la negociación porque no tenía el dinero para pagarle, ya que la PEPSI-COLA, que era la empresa que le iba a facilitar el dinero para cancelar el precio del inmueble, le había negado el préstamo, así como lo alega en la contestación… que este hecho es corroborado por las testimoniales

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… que con las declaraciones de las testigos, se confirma que el ciudadano G.A.B.P., manifestó haber solicitado un préstamo a la empresa PEPSI-COLA, para cancelar el precio del inmueble objeto de la negociación y que dicho préstamo no le fue otorgado… incumpliendo las obligaciones contraídas contractualmente, tanto en lo que respecta al pago del precio convenido en la negociación, como en la presentación y cancelación del documento de compra-venta respectivo ante la Oficina de Registro

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… que en fecha 03 de marzo de 2005, el ciudadano G.B., se reunió con la ciudadana G.G.D.M. y manifestó que trataría de conseguir el dinero por otras vías u organismos bancarios, ya que no había conseguido el dinero con la PEPSI-COLA… que esa reunión se efectuó a petición de su representada lo que refleja la intención y el marcado interés de cumplir con la negociación que había pactado

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…que al no otorgársele el préstamo solicitado, el ciudadano G.A.B.P., no disponía de los recursos económicos necesarios para cumplir con su obligación de pagar, lo que nos permite establecer que se encontraba totalmente insolvente para responder y hacer frente a su principal obligación de presentar el documento de compra-venta ante la Oficina Registral… lo que lo lleva a desistir unilateralmente de la negociación pactada…

… que resalta la responsable actuación de su representada M.E.R.C. en el cumplimiento de sus obligaciones y en efecto riela en los autos a los folios 48 al 50 ambos inclusive, documento debidamente protocolizado en fecha 15 de marzo del 2005, por ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito… dando estricto cumplimiento a lo pautado en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compra-Venta, en lo que respecta a transferir la propiedad libre de gravámenes, presentando la cancelación de los giros firmados, cumpliendo oportuna y adecuadamente con la negociación que suscribió de transferir el inmueble, una vez finiquitada la negociación, libre de todo gravamen…

La parte demandante presentó escrito de informes donde alega:

… la demandada no demostró haber cumplido con las obligaciones asumidas en la cláusula quinta del contrato de compra-venta, como lo fueron: transferir la propiedad libre de gravámenes, libre de impuestos nacionales y municipales, presentar ante la oficina de Registro correspondiente las solvencias de derecho de frente aseo urbano, luz, condominio y la declaración de rentas D-203 del Ministerio de Hacienda, actualmente, Ministerio de Finanzas

… que la sentencia está ajustada a derecho y basada en lo alegado y probado en autos

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PLANTEAMIENTOS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia el presente litigio de Resolución de Contrato de Compra-Venta, presentado por el Ciudadano G.A.B.P., asistido por el Abogado en ejercicio YGNARDI E.B.P., donde procede a demandar por RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA a la Ciudadana M.E.R.C., en los términos que a continuación se resumen:

“…consta de Copia Certificada del Contrato de “Opción de Compra”, otorgado el día 04 de Octubre de 2.004, por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, anotado bajo el Nº 08, Tomo 94, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, que la Ciudadana M.E.R.C., en su condición de Propietaria, me concedió “la Opción de Compra”, para adquirir un inmueble (casa) de su única y exclusiva propiedad. El inmueble objeto de dicho contrato, está constituido por una parcela de terreno unifamiliar, situada en la macro parcela o conjunto “APAMATE”, que forma parte de la Urbanización denominada “BOSQUES DE LA LAGUNA”, primera etapa, ubicada en el sitio conocido como Tipuro, en Jurisdicción del Municipio Maturín del Estado Monagas…”

“… en la Cláusula Segunda del contrato, se estableció un plazo de seis (06) meses, contados a partir de la firma del mismo, es decir, desde el 04 de Octubre del año 2.004; “pudiendo ser prorrogado máximo DOS (02) MESES, NO MAS. Lo que significa que el plazo venció el 04 de Abril del año 2.005, pero considerando la prórroga de dos meses adicionales, venció definitivamente el 04 de Junio de 2.005.-

…que ha vencido el plazo estipulado de seis (06) meses incluida la prórroga de dos (02) meses adicionales, el 04 de Junio de año 2.005, sin que la vendedora, Ciudadana M.E.R.C., no ha cumplido con las obligaciones asumidas en la Cláusula Quinta del contrato de Compra-Venta, como lo son: transferir la propiedad libre de gravámenes, libre de impuestos nacionales y municipales, presentar ante la Oficina de Registro Correspondiente las solvencias de derecho de frente, aseo urbano, luz, condominio y la declaración de rentas D-203 del Ministerio de Hacienda, actualmente Ministerio de Finanzas

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… amparándose en los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, y dado el flagrante incumplimiento por parte de la vendedora de las obligaciones contraídas por ella en la Cláusula Quinta del contrato de Compra-Venta, se niega a cumplir con las suyas como comprador, y como consecuencia de su incumplimiento, procede a demandar por la Resolución del Contrato de Compra-Venta, otorgado el día 04 de Octubre de 2.004 por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, anotado bajo el Nº 08, Tomo 94 y solicito que se obligue a la demandada a cumplir con la Cláusula Novena del Contrato de Compra-Venta, y en este sentido le reintegre la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00); que le entregó como parte del precio de venta pactado, y que además le cancele Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00), a Título de Indemnización por concepto de daños y perjuicios que me ha causado, como consecuencia de su incumplimiento, lo que asciende a la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00); estimó las costas de la demanda en un 30% de la cantidad demandada, es decir 12.000.000,00 y estimó la demanda por la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES (Bs.52.000.000,00); asimismo solicita le sea aplicada la corrección monetaria, mediante una experticia complementaria del fallo…

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Estando dentro de la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada procedió a contestarla en los términos que a continuación se sintetizan:

…NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por el Ciudadano G.A.B.P., contra la Ciudadana M.E.R.C., por cuanto es totalmente falso que su representada haya incumplido con las obligaciones asumidas en el Contrato de Compra que suscribiera en fecha 04 de Octubre del 2.004, con el demandante…

que el demandante no cumplió con la obligación de tramitar la documentación respectiva ante el registro subalterno competente, es decir, con la presentación del documento de compra venta definitivo para su respectiva protocolización, así como tampoco con el pago del precio convenido, es decir, no cumplió con ninguna de sus obligaciones, ni siquiera con el pago de los Noventa Millones de Bolívares (Bs.90.000.000,00), que se establecieron en la Clausula Tercera dentro del plazo previsto en la clausula segunda el cual se fijo en seis (06) meses que vencieron el 04 de abril de 2004…

…que en el mes de marzo de 2005, antes de vencerse el contrato que había suscrito con su representada, le manifestó que no tenía dinero y que no efectuaría la negociación de la casa, porque no le habían aprobado el crédito, con lo cual desistió voluntaria y unilateralmente del contrato de opción de compra-venta…

… que el día 03 de marzo de 2005, el ciudadano G.A.B.P. le pidió una prórroga hasta el mes de agosto del mismo año, la cual fue negada, porque el plazo que se le había concedido era suficiente largo para que él resolviera y cumpliera con todas sus obligaciones…

que el fecha 21 de marzo de 2005, su representada conversó con el demandante, recordándole que esa semana se debería finiquitar lo relativo a la protocolización del documento definitivo y necesitaba saber el día en que se le iba a entregar los setenta millones (Bs.70.000.000,00), que restaban…

… que en fecha 15 de marzo de 2005, la ciudadana M.E.R.C., canceló al ciudadano A.R.V.V., la totalidad de la deuda que había contraído, según documento registrado bajo el numero 35, Protocolo 1ero., Tomo 14…

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… rechaza y desconoce total y plenamente el monto estipulado por el demandante de autos con respeto a las costas, las cuales ha establecido en la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs.12.000.000,00) y se opone formalmente a su inadecuada inclusión como parte del objeto de su pretensión y a su apreciación cuantitativa para estimar el monto de la demanda…

SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 27 de Octubre de 2008, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción judicial del estado Monagas, declaró:

…CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato Opción de Compra-Venta, incoada por el ciudadano G.A.B.P. ya identificado, contra la ciudadana M.E.R.C., igualmente identificada, en consecuencia: PRIMERO: Se ordena a la ciudadana M.E.R.C. a cumplir con lo establecido en la CLAUSULA NOVENA del Contrato de Opción de Compra-Venta objeto de la presente controversia, SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio…

PUNTO PREVIO

La parte demandada en su escrito de informes solicita la reposición de la causa al estado de citar nuevamente para presentar los informes y la nulidad de las demás actuaciones...”, este Tribunal pasa a decidir la solicitud en los términos siguientes:

El artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, establece que “los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarara la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado”. Como se aprecia, la norma adjetiva citada faculta al Juez para declarar la nulidad de actos acaecidos durante el proceso, cuando para su realización se haya dejado de cumplir una formalidad esencial, siempre que, éstos no hayan alcanzado el fin para el cual fueron dictados.

Por su parte, el M.T. ha sostenido que “(…) la reposición de la causa es una excepción en el proceso, pues va en contra del principio de que la justicia debe administrarse en el plazo más breve posible (…). Su finalidad es mantener el equilibrio en el proceso, procurando que no se afecte la estabilidad en los juicios y corregir los errores de procedimiento que afecten o menoscaben el derecho a la defensa. Por lo tanto, la reposición no es un medio para corregir errores de las partes, sino las faltas del Tribunal que afecten el orden público o perjudiquen a los intereses de los litigantes, sin culpa de ellos; premisa a partir de la cual debe declararse improcedente la solicitud de reposición de la causa planteada (…)” (Vid. sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2003 por la Sala Político-Administrativa, caso: E.C.R. vs. C.V.G. Venezolana de Ferrosilicio, C.A. (C.V.G. FESILVEN C.A.) (Negrillas del Tribunal).

En virtud de lo anterior, se evidencia que para la procedencia de la declaratoria de reposición, el Juez debe atender al cumplimiento de los presupuestos legales relativos al incumplimiento de alguna formalidad esencial o al quebrantamiento del orden público, por cuanto, si el acto -aunque defectuoso- alcanza su fin, no puede el Órgano Jurisdiccional reponer la causa.

En este sentido, el artículo 512 del Código de Procedimiento Civil establece:

Las partes presentarán sus informes, los cuales se agregarán a los autos. Sin embargo el Juez, a petición de parte, podrá fijar uno o varios días para que las partes los lean. La falta de presentación de los informes, no producirá la interrupción de la causa y el Tribunal dictará su fallo en el plazo indicado en el artículo 515

Así las cosas, este Tribunal evidencia de la actas que conforman el presente expediente que en fecha 19 de diciembre de 2007, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual fijó oportunidad para que las partes presentaran sus informes, por tanto, observa este tribunal que no se ha incurrido en error en el procedimiento seguido en la presente causa, resulta forzoso declarar improcedente la solicitud de reposición formulada y así se decide.

MOTIVOS PARA DECIDIR

Establecidos como se encuentran los límites de la controversia, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir el fondo del asunto en los siguientes términos:

Trata el presente juicio de la Resolución de un Contrato de Opción de Compra-Venta, presentado por el Ciudadano G.A.B.P., donde la Ciudadana M.E.R.C., en su condición de Propietaria, le concede “la Opción de Compra”, para adquirir un inmueble (casa) de su única y exclusiva propiedad, constituido por una parcela de terreno unifamiliar, situada en la macro parcela o conjunto “APAMATE”, que forma parte de la Urbanización denominada “BOSQUES DE LA LAGUNA”, primera etapa, ubicada en el sitio conocido como Tipuro, en Jurisdicción del Municipio Maturín del Estado Monagas…”

Igualmente alega que en fecha 04 de Junio de año 2.005, venció el lapso de seis (06) meses más la prórroga de dos (02), sin que la vendedora, Ciudadana M.E.R.C., haya cumplido con las obligaciones asumidas en la Cláusula Quinta del contrato de Compra-Venta, como lo son: transferir la propiedad libre de gravámenes, libre de impuestos nacionales y municipales, presentar ante la Oficina de Registro Correspondiente las solvencias de derecho de frente, aseo urbano, luz, condominio y la declaración de rentas D-203 del Ministerio de Hacienda, actualmente Ministerio de Finanzas y amparándose en los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, por el flagrante incumplimiento por parte de la vendedora de las obligaciones contraídas por ella en la Cláusula Quinta del contrato de Compra-Venta, se niega a cumplir con las suyas como comprador, y como consecuencia demanda por la Resolución del Contrato de Compra-Venta y el cumplimiento de la cláusula novena…”.

La parte demandada en la oportunidad de contestar, NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por el Ciudadano G.A.B.P., contra la Ciudadana M.E.R.C., por cuanto es totalmente falso que su representada haya incumplido con las obligaciones asumidas en el Contrato de Compra que suscribiera en fecha 04 de Octubre del 2.004, con el demandante…”

Revisadas las pretensiones, el Tribunal observa que es importante traer a colación lo que establece la norma legal en cuanto a los contratos:

El contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas.

El artículo 1.159 del Código Civil reza:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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De igual manera el artículo 1.160 ejusdem

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.-

El contrato objeto de resolución establece en su Cláusula Quinta:

LA PROPIETARIA se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes, presentando la cancelación de los giros firmados a favor del ciudadano A.R.V.V., titular de la cédula de identidad No. 5.473.933, según consta en el referido documento de propiedad, y a la vez de impuestos nacionales y municipales y a presentar ante la Oficina de Registro correspondiente las solvencias de derecho de frente, aseo urbano, luz, condominio y declaración de rentas D-203 del Ministerio de Finanzas

La cláusula Octava establece:

Expresamente conviene a EL OPTANTE a que todos los gastos que se puedan originar por concepto de este contrato por honorarios profesionales, redacción de documentos, derecho de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta

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El artículo 1.491 ejusdem, establece:

Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador…

De las normas antes citadas y de las cláusulas establecidas en el contrato objeto de este litigio, se evidencia que el pago de los aranceles e impuestos del bien a ser vendido, le corresponde es al vendedor, siendo el caso de autos que correspondía a la VENDEDORA cumplir con lo establecido en la cláusula Quinta referente al pago de los impuestos nacionales y municipales y a presentar ante la Oficina de Registro correspondiente las solvencias de derecho de frente, aseo urbano, luz, condominio y declaración de rentas D-203 del Ministerio de Finanzas, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son obligación del comprador, mas no el pago de impuestos del inmueble que va a vender.

La parte demandada alegó que había cumplido con lo establecido en el contrato, pues solo trajo a juicio el documento cancelando la deuda pendiente en fecha 15 de marzo de 2005, faltando días para vencerse el lapso establecido en la cláusula segunda, lapso que correspondía al comprador para realizar todos los trámites necesarios para garantizar el cumplimiento del contrato, además no presentó los giros cancelados, ni probó haber realizado el pago de Impuesto de Enajenación de Inmuebles, en el periodo comprendido entre el 01 de Octubre del año 2.004 y el 10 de Abril del año 2.005, ni presentó pago por concepto de servicios de aseo urbano y domiciliario, insolvencia que es probada con el oficio recibido de la Alcaldía del Municipio, donde se demuestra su insolvencia, solo consta en autos anexo al escrito de contestación, copias de recibos de Solvencia Municipal del año 2.003, solicitado a nombre del Ciudadano A.R.V.V., requisitos indispensables para la emisión de la Solvencia municipal, ya que del cumplimiento de ella, se origina la obligación del comprador de realizar el pago por concepto de redacción y derechos de registro.

Así las cosas, este Órgano Jurisdiccional observa que la parte demandada, Ciudadana M.E.R.C., no demostró en juicio haber cumplido con la obligación establecida en el Cláusula Quinta, la cual considera este tribunal era necesaria para el cumplimiento de las demás cláusulas y de las obligaciones del comprador, por lo que en consecuencia, se confirma la decisión del A quo en todas y cada una de sus partes y así se decide.

DECISIÓN

Por las consideraciones anteriormente expuestas, éste Juzgado Superior Quinto Agrario, Civil Bienes de Circunscripción Judicial del Estado Monagas con Competencia en lo Contencioso Administrativo de la Región Sur Oriental, Impartiendo Justicia, actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la parte demandada, ciudadana M.E.R.C., representada por los abogados A.J.B.M. y M.E.M.D.B..

SEGUNDO

CONFIRMA en todas y cada una de sus partes, la decisión del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas que declaró CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato Opción de Compra-Venta, incoada por el ciudadano G.A.B.P., contra la ciudadana M.E.R.C. y ordena a la demanda a cumplir con lo establecido en la CLAUSULA NOVENA del Contrato de Opción de Compra-Venta.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y DÉJESE COPIA.-

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto Agrario y Civil Bienes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas con Competencia en lo Contencioso Administrativo de la Región Sur Oriental. En Maturín a los veintiocho (28) días del mes de J.d.A.D.M.D. (2.010). Año: 200º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Jueza Provisoria,

S.J.E.S.

El Secretario Accidental,

J.F.J.

En esta misma fecha siendo las 02:00 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia Conste.

El Secretario,

J.F.J.

Exp. No. 3895

SES/JFJ/mcy.