Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 22 de Septiembre de 2005

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

195° y 146°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte Demandante: A.G.S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.791.113, de este domicilio y civilmente hábil.

Apoderado de la Parte Demandante: O.L. V. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.617.

Parte Demandada: E.S.M. y G.C.M.D.R., P.R.R.D. y S.V.D.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº 9.235.006, 1.379.123, 2.450.604 Y 11.024.783 en su orden y civilmente hábiles.

Apoderada de la Parte Demandada: F.R.M.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 90.957.

Motivo de la Causa: Resolución de Contrato.

CAPÍTULO I

PARTE NARRATIVA

HECHOS ALEGADOS EN LA DEMANDA

La ciudadana A.G.S.M., antes identificada, debidamente asistida de abogado, presento escrito de demanda en el que expuso:

1. Que en fecha 30 de enero de 2002, suscribió una opción a compra con los ciudadanos E.S.M. y G.M.D.R., quienes actuaron como “promitentes vendedores”, tal como consta en el documento autenticado que anexó marcado “A”.

2. Que tal como lo establecieron en el documento de opción a compra procedió a realizar los trámites respectivos por ante el Banco Central de Ahorro y Préstamo, C. A. para solicitar un crédito por la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00).

3. Que en el mes de febrero del año 2002, la entidad bancaria le requirió una copia actualizada del documento de condominio del edificio “Torre Médica Pirineos”, para proceder al avalúo del local PB-1 y terraza 1; que luego de ejecutado dicho avalúo, en el mes de junio de 2002, la entidad bancaria le notificó verbalmente una serie de inexactitudes en el documento de condominio y local PB-1 que era objeto de la negociación. Que al no resolver los promitentes vendedores tales inexactitudes, se produjo un retardo excesivo de la ejecución de la opción de compra, que a su vez implicó, un incumplimiento total.

4. Que el local PB-1 y la terraza 1, se encuentran dotados de una serie de inexactitudes e inconsistencias en su estructura física y contrato de condominio, que ha impedido la presentación de todos los requisitos exigidos por la entidad bancaria para la autorización del crédito.

5. Que tales inexactitudes están especificadas en el informe técnico que anexó marcado “C”.

6. Que los hechos señalados entrañan un incumplimiento total y causan la resolución del contrato a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil.

7. Que por tal motivo demanda a los promitentes vendedores y sus respectivos cónyuges para que convengan o sean condenados en la resolución del contrato; la devolución de las sumas de dinero que les había entregado, las cuales ascienden a TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00); el pago de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES 8Bs. 17.000.000,00) correspondientes a la indemnización por daños y perjuicios previsto en la cláusula tercera del referido documento; el pago de intereses moratorios vencidos que estimaron en TRES MILLONES CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.180.000,00) y los que se sigan venciendo y el pago de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) por concepto de daño moral.

8. Finalmente estimó la demanda en CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00).

   DE LA REFORMA DE LA DEMANDA

   Mediante escrito de fecha 24 de Agosto de 2004 (F. 135 al 139), la parte actora reformó la demanda en cuanto a el petitorio; pues, excluyo el daño moral que inicialmente había peticionado, asimismo, solicitó la corrección monetaria de las sumas adeudadas las cuales señaló y las costas y costos del presente juicio; reforma está que fue admitida mediante auto de fecha 30 de agosto de 2004.

   Posteriormente el 17 de septiembre de 2004, la parte actora presentó escrito en el que reformó por segunda vez la demanda (F. 142 al 147), agregando los siguientes hechos:

1. Que en el contrato de opción de compra se había estipulado como precio la suma de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 85.000.000,00), los cuales serían pagados como se estableció en dicho contrato.

2. Que para el momento de la firma del documento pagó la suma de VEINTICINCO MILLONES (Bs. 25.000.000,00), tal como consta en el documento, y que el 06 de junio de 2003 entregó SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00).

3. Que posteriormente a la entrega de los vendedores y posesión del local en febrero de 2002 le fue requerido, por la entidad bancaria CENTRAL AHORRO Y PRÉSTAMO, entidad está ante la que estaba tramitando el crédito, una copia actualizada del documento de condominio del “CENTRO PROFESIONAL CCMI” también denominada “Torre Médica Pirineos”, para realizar el avalúo del local PB-1 y Terraza 1; que luego de realizado el avalúo le informaron una serie de inexactitudes y discrepancias existentes entre lo descrito en el contrato de opción de compra y lo estipulado en el documento de condominio, tal como consta en el informe técnico que realizó la arquitecta S.B.. Que tales hechos contrariaron las disposiciones fundamentales de la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 5 y siguientes, y la ordenanza sobre la materia, así como la violación de las cláusulas primera, segunda y tercera del contrato de opción de compra.

4. Que los promitentes vendedores dieron en venta cosas comunes que son indivisibles, inalienables e inembargable.

5. Que conforme a lo estipulado, le daba el derecho a considerar resuelto de pleno derecho el contrato de opción de compra y exigir el pago de la cláusula penal convenida, de conformidad con el artículo 1257 del Código Civil.

6. Estimó la demanda en SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.75.000.000, 00).

7. Finalmente peticionó se le de una indemnización por el daño moral que dice haber sufrido.

   Mediante auto de fecha 21 de septiembre de 2004, fue admitida la reforma de la demanda, se mantuvo la medida de prohibición de enajenar y gravar y se le concedieron a los demandados 20 días mas para la contestación.

   Seguidamente mediante escrito de fecha 05 de octubre de 2004 (F. 153 al 158), la parte actora reformó por tercera vez la demanda, y cuya reforma consistió en el petitorio quedando de la siguiente manera: a) El reintegro de la suma dada que asciende a TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES, de los cuales dice haber dado VEINTICINCO MILLONES al momento de la firma del contrato y CINCO MILLONES el 06 de junio de 2003. b) el pago de la suma de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES previstos en la cláusula penal; c) el pago de los derechos moratorios a que se refiere el artículo 1746 del Código Civil, los cuales estimaron en la suma de TRES MILLONES CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES; d) la corrección monetaria de las cantidades demandadas y enumeradas anteriormente; e) las costas y costos del juicio; y f) la indemnización por el daño moral que dice haber sufrido estimando dicho daño de manera referencial en la suma de DOSCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES, dejando a discreción del juez la estimación definitiva; dicha reforma fue admitida mediante auto de fecha 13 de octubre de 2004.

   DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

   Con sentencia de fecha 13 de diciembre de 2004, quedaron resueltas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, decisión que fue apelada el 21 de diciembre de 2004, la cual se oyó en un solo efecto mediante auto de fecha 14 de enero de 2005; quedando la definitivamente firme la decisión del superior que resolvió la apelación interpuesta.

   Mediante escrito de fecha 21 de enero de 2005, el apoderado judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda en la que:

1. Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, argumentando que tanto la parte actora como sus representados estuvieron claros y totalmente de acuerdo con las cláusulas del contrato, es decir, con el objeto, el precio y en especial el tiempo dentro del cual se debía pagar la totalidad del precio convenido, que eran noventa días mas una prorroga de noventa días mas, lo cual no cumplió la parte actora.

2. Que es falso que el 06 de junio de 2003, la parte actora haya hecho entrega de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00).

3. Que en la cláusula primera del contrato de opción de compra venta, se especificó el local objeto del contrato, se identificó en su totalidad, se establece el origen, ubicación, linderos y procedencia del mismo, de tal manera que la actora no puede alegar que fue engañada y que hubo incumplimiento por parte de sus mandantes.

4. Que la cláusula segunda del contrato estableció un lapso de tiempo de noventa días mas una prorroga de otros noventa días, todos contados a partir de la firma del documento, para que la promitente compradora pagara el saldo restante de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), que dicho lapso venció el 29 de julio de 2002, sin que la actora cumpliera con su obligación.

5. Que según el anexo “B” que presentó la actora, ella estuvo solicitando un crédito hipotecario, pero fuera del lapso establecido en el contrato, es decir, con posterioridad al 29 de julio de 2002, lo que a su decir, demuestra la falta de diligencia de un buen pater de familia, para cumplir con la obligación que tenía de tramitar el crédito dentro del lapso establecido en la cláusula segunda del documento; que tampoco prestó diligencia para comunicarle a sus representados, los supuestos errores e inconsistencias que pretende utilizar la actora como excusa para hacer ver que quienes incumplieron fueron sus mandante y no ella.

6. Que conforme al artículo del Código Civil que citó, considera que fue la actora quien incumplió la obligación que tenía de tramitar el crédito hipotecario y pagar el precio, por lo que mal puede pretender sorprender la buena fe del tribunal, haciendo ver que fueron sus representados los que incumplieron.

7. Que conforme al contrato de opción de compra, a sus mandantes no les correspondía la carga de tramitar crédito alguno por ninguna entidad bancaria, ya que la obligación de ellos era que una vez les pagara el saldo deudor dentro del lapso establecido en la cláusula segunda, le trasmitirían la propiedad; que por tal motivo, sus mandantes no deben concepto alguno por daños y perjuicios; que conforme a lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil que citó, la actora yerra en cuanto a la pretendida solicitud de daño moral, por cuanto en el contrato se estableció el monto que garantizaría los daños y perjuicios por inejecución de la obligación; que igualmente dicha pretensión colide con lo señalado en el artículo 1276 del Código Civil, el cual citó.

8. Que la actora pretende una resolución de contrato, basándose en una serie de supuestas inexactitudes de los linderos y medidas del local objeto del contrato de opción de compra, alegando incumplimiento por parte de sus mandantes de las cláusulas primera, segunda y tercera del contrato; que la actora no podía accionar por incumplimiento de contrato pues a su decir, conforme a lo dispuesto en los artículos 1142, 1146 y 1148 del Código civil que citó, debió accionar por nulidad y no por resolución.

9. Que sus mandantes no le deben nada por concepto de cláusula penal porque ellos no incumplieron las obligaciones contractuales.

10. Finalmente impugnó por exagerada la estimación de la demanda, explanando los argumentos en los que basaba tal impugnación.

    DE LOS INFORMES PRESENTADOS

    En la oportunidad procesal correspondiente, las partes presentaron sus informes en los que ratificaron sus peticiones y sintetizaron el iter procesal, realizando sus propias conclusiones.

    ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS

1. A los folios 289 al 291, corre documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, el 30 de enero de 2.002, bajo el Nº 26, Tomo 13, el cual, por haber sido agregado en original conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano, toda vez que fue autorizado por un funcionario público facultado para ello y por tanto hace plena fe de lo siguiente:

   1. Que los ciudadanos E.S.M. y G.M.D.R. se comprometieron a venderle a la ciudadana A.G.S.M., y ésta última a comprarles, el inmueble denominado local PB-1, ubicado en la planta baja del Edificio denominado Torre Médica Pirineos, situado en Barrio Obrero, Jurisdicción de la Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., el cual esta compuesto por dos ambientes que describieron, con un área aproximada de noventa y uno con sesenta y ocho metros cuadrados (91,68 mts.2), cuyos demás datos, medidas y linderos fueron descritos.

   2. Que el valor por el cual se realizaría la compra-venta sería por la suma de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.85.000.000, 00).

   3. Que el lapso de duración de esa promesa bilateral de compra-venta era de noventa (90) días contados a partir de la firma de ese documento, con una prorroga única de noventa (90) días más.

   4. Que en ese acto la ciudadana A.G.S.M. le entregó a los ciudadanos E.S.M. y G.M.D.R., la suma de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) y que el saldo deudor, es decir, la suma de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00) serían pagados por la ciudadana A.G.S.M. en el lapso de tiempo antes señalado, mediante el otorgamiento de un crédito bancario que ésta tramitaría

   5. Que las partes convinieron que en caso de no cumplirse dicha opción a compra en el plazo único de la prorroga señalada, se dará resuelta la opción de compra venta.

   6. Que como cláusula penal establecieron que el incumplimiento en la negociación por causas imputables a la promitente compradora le acarrearía una retención del monto dado equivalente al 20% de la cantidad objeto de la venta, lo cual quedaría a favor de los promitentes vendedores; y si las causas fuesen imputables a los promitentes vendedores, éstos se comprometían a devolverle a la promitente compradora la suma de dinero entregada mas un 20% de la cantidad objeto de la venta como indemnización por daños y perjuicios.

2. Al folio 18, corre copia fotostática simple de constancia emitida por la Entidad Bancaria Central Banco Universal, de fecha 19 de septiembre de 2002, instrumento privado éste, que no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, aunado a ello, existe la previsión legal contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que los documentos privados emanados de terceros debe ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, cosa que no ocurrió en la causa bajo estudio.

3. A los folios 12 al 14, corre instrumento privado no suscrito, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues los instrumentos privados deben estar firmados por el obligado conforme lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, razón por la cual este instrumento podría considerarse como un principio de prueba por escrito, pero para valorarlo como tal, el escrito debe emanar de aquel a quien se le opone y hacer verosímil el hecho que se pretende probar con él, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.392 del Código Civil, sin embargo este instrumento tampoco llena tales requisitos ya que proviene de un tercero ajeno a la causa, observándose además, que tal instrumento no fue ratificado mediante prueba testimonial, pues los instrumentos privados emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y con el criterio que sentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 25 de febrero de 2004.

4. A los folios 15 al 21, corre copia simple del documento de condominio del Edificio Torre Médica Pirineos y del plano de la denominada planta baja, documentos públicos éstos que fueron debidamente protocolizados en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 28 de julio de 1998, bajo el N° 03, Tomo 007, Protocolo 01, folios 1 al 21, los cuales, por haber sido agregados en copia fotostática conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tales copias impugnadas dentro de la oportunidad legal establecida, se tienen las mismas como fidedignas, y en consecuencia el Tribunal les confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hacen plena fe de que el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta objeto de la pretensión de las partes, forma parte de un Edificio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal.

5. A los folios 21 al 67, corre copia simple del informe técnico de avalúo, de fecha junio 2002, suscrito por el ingeniero R.I., el cual no es parte en esta causa y por tanto debe considerarse como tercero en este juicio, observándose a demás que tal instrumento no fue ratificado mediante prueba testimonial, razón por la cual este Tribunal no lo aprecia ni valora pues los instrumentos privados emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y con el criterio que sentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 25 de febrero de 2004.

6. A los folios 317 y 318 corre acta de fecha 31 de marzo de 2005, que contiene Inspección Judicial practicada por este Tribunal en el Edificio Torre Médica Pirineos, planta baja, ubicado en la carrera 21, entre calles 13 y 14, Barrio Obrero, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., con la cual pudo apreciar con inmediación del Juez que la practicó los hechos constatados en la misma, por tanto se le da pleno valor probatorio y con ella se demuestra que la puerta de acceso al local da hacia el Oeste del edificio, en cuyo frente está una escalera que conduce a la carrera 21, que exactamente al salir de la puerta que da acceso al local existe una estructura de hierro que en la parte alta contiene 4 reflectores de iluminación; que en el nivel sótano del edificio, hay nueve espacios asignados para estacionamiento de vehículos; que en el lindero Sur del Local PB-1, hay una escalera que comunica a un área que está sobre el local objeto de la inspección; que el local inspeccionado consta de un salón donde existen dos columnas en la parte interior del local, dos baños y un pequeño cuarto por donde pasa el ducto del aire acondicionado integral que aparece instalado; Que por el lindero Norte del local existe un pasillo que conduce al interior del Edificio Torre Médica Pirineos.

7. A los folios 319 al 325 corre informe de la experticia realizada en el local PB-1 de la planta baja del Edificio Torre Médica Pirineos, ubicado en la carrera 21, entre calles 13 y 14, Barrio Obrero, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma fue realizada por los profesionales designados por este Tribunal para tal fin, con ella se demuestra lo siguiente: que si existen inconsistencias e inexactitudes entre el inmueble objeto del contrato de opción de compra y el descrito en el documento de condominio; que existen áreas comunes que según el documento de condominio formarían parte del local PB-1, por lo que los expertos recomendaron reformar el documento de condominio.

   CONCLUSIÓN FÁCTICA

   De las pruebas antes apreciadas y a.s.c.l. siguiente:

1. Que los ciudadanos E.S.M., G.M.D.R. y A.G.S.M., celebraron un contrato de opción de compra-venta, sobre el inmueble descrito en autos, en donde las principales obligaciones de las partes eran las siguientes: para los ciudadanos E.S.M. y G.M.D.R. vender el inmueble en el plazo establecido y para la ciudadana A.G.S.M. pagar el precio en los plazos y modalidades estipuladas para lo cual tramitaría un crédito por ante una entidad bancaria.

2. Que el valor por el cual se realizaría la compra-venta sería por la suma de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.85.000.000, 00); que para el momento de la firma del contrato la ciudadana A.G.S.M. le entregó a los ciudadanos E.S.M. y G.M.D.R., la suma de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000, 00).

3. Que las partes acordaron que en caso de no cumplirse dicha opción a compra en el plazo único de la prorroga señalada, se tendría resuelta la opción de compra venta, estableciendo una cláusula penal, en la que se estimó contractualmente el monto a pagar por los daños y perjuicios causados en caso de incumplimiento.

4. Que existen inconsistencias e inexactitudes entre el inmueble objeto del contrato de opción de compra y el descrito en el documento de condominio; ya que existen áreas comunes que según el documento de condominio formarían parte del local PB-1; lo que demuestra la imposibilidad que existe para que se pueda dar cumplimiento con el contrato, pues éste jamás podría ser protocolizado en los términos en que fue redactado, en virtud de la inexactitud e indeterminación objetiva de la que adolece.

   PRESUPUESTO PARA LA PROCEDENCIA

   DE LA RESOLUCIÓN DE CONTRATOS

   La acción resolutoria está consagrada en el Código Civil Venezolano en el artículo 1.167 el cual dispone:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Conforme a la doctrina (Eloy Maduro Luyando: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Universidad Católica A.B., Caracas. 1979. Cuarta Edición, capítulo 33) las condiciones requeridas para la procedencia de la acción resolutoria son las siguientes:

   1) Que el contrato cuya resolución se pide sea un contrato bilateral.

   2) Que exista el incumplimiento culposo de la obligación de una de las partes.

   3) Que la parte que intente la acción de resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

   4) Que el Juez declare la resolución.

   Dado que en la presente causa se ha ejercido la acción resolutoria, esta Juzgadora se avoca a verificar si tales presupuestos se encuentran llenos.

   NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO OBJETO DE LA PRETENSIÓN

   El contrato objeto de la pretensión de las partes, es un contrato preparatorio, definido por la doctrina como aquel que “permite a las partes obligarse a celebrar un contrato futuro que generalmente, por dificultades económicas, no pueden celebrar en ese momento”. “El contrato preparatorio tiene por objeto preparar un contrato futuro que ahora no se quiere o no se puede realizar; y desde el punto de vista jurídico, la obligación que engendra es un “hacer”, o sea prestarse a la celebración de un contrato futuro.” (Dr. N.V.R.: Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, Segunda Edición, Caracas, pág.16/19).

   Un tipo de contrato preparatorio es la promesa bilateral de venta, la cual se da cuando “un propietario promete vender su bien, mediante un precio determinado y aquel a quién se ha dirigido esta promesa se compromete por su parte a comprarlo en el precio establecido” (Dr. N.V.R.: Ob. citada, pág.48).

   El contrato preparatorio no da lugar a la entrega de la cosa, sino el derecho de exigirla; es un contrato por su naturaleza no traslativo, ni constitutivo de derechos reales y las partes acuden a él precisamente porque quieren limitar sus obligaciones y remitirlas a un futuro contrato; se trata, conforme dice Messineo, de un contrato incondicionalmente incompleto en sus efectos y entra en los límites normales de la libertad contractual.

   (Dr. N.V.R.: Ob. citada, pág.31).

   Del contrato objeto de la pretensión en este juicio, se evidencia las siguientes obligaciones principales para las partes: para una, vender el inmueble en el plazo estipulado, para la otra, pagar el precio en las condiciones establecidas, para lo cual debía tramitar un crédito bancario.

   El Código Civil Venezolano define al contrato bilateral en su artículo 1.134 al señalar:

   Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

   Por tanto, al existir en el contrato de marras obligaciones recíprocas para cada una de las partes contratantes, se debe concluir que estamos en presencia de un contrato bilateral conforme al anterior dispositivo legal, y así se decide.

   DEL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE LA PARTE ACTORA

   En el presente caso, la parte demandante señaló que una vez celebrado el contrato procedió a tramitar el crédito bancario con el objeto de obtener el dinero para pagar el saldo deudor tal como lo acordaron en el contrato objeto de la presente acción.

   Por su lado la parte demandada admitió que el actor acudió a la entidad bancaria a solicitar el crédito, pero alegó que dicha solicitud la había hecho la ciudadana A.G.S.M. luego de vencidos los lapsos establecidos en el contrato, vale decir, los noventa días acordados inicialmente y la única prorroga establecida de noventa días más, por lo que a su decir, hubo incumplimiento por parte de A.G.S.M. al no haber pagado dentro del lapso estipulado.

   Observa esta juzgadora, que el cumplimiento de la obligación a cargo de la ciudadana A.G.S.M. quedó condicionada a que ésta tramitara el crédito bancario; al alegar el sujeto pasivo que la parte actora solicitó el crédito fuera del lapso acordado por las partes, se invirtió la carga de la prueba y debían los demandados demostrar que efectivamente dicha solicitud se hizo con posterioridad al lapso estipulado en el contrato.

   Conforme a las actas procesales, se concluye que los demandados no aportaron prueba alguna con la que demostraran su alegato, por lo que se debe tener como cierto que los trámites para la obtención del crédito bancario solicitado por la actora se hicieron dentro del lapso establecido en el contrato; y así se decide.

   Ahora bien, señaló la actora que no fue posible la aprobación del crédito debido a una serie de inexactitudes e inconsistencias existentes entre el contrato suscrito por las partes y el contrato de condominio, lo que a su decir, originó el incumplimiento en el pago; ya que, los promitentes vendedores vulneraron normas legales previstas en la Ley de Propiedad horizontal, que impedían el cumplimiento del contrato en los términos establecidos; pues se debía reformar el contrato de condominio.

   Observa quien aquí juzga que tales hechos quedaron plenamente demostrados en el lapso probatorio, por lo que es forzoso concluir que el incumplimiento de la actora se debe a una causa imputable al sujeto pasivo de la relación jurídico procesal; pues tal como quedó establecido en autos, ellos dieron en venta un bien inmueble cuyas medidas y linderos no se corresponden con lo establecido en el contrato de condominio, ya que entre ambos contratos existen discrepancias significativas, pues se demostró la existencia de áreas comunes que conforme al contrato de condominio formaban parte del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, en total contravención con disposiciones previstas en la Ley de Propiedad Horizontal.

   Cabe resaltar, que los hoy demandados tenían pleno conocimiento del contrato de condominio que suscribieron, por tanto no podían pretender vender un área cuya propiedad no ostentaban por ser común a los demás co-propietarios; tal conducta de los promitentes vendedores fue el motivo por el cual se originaron las inexactitudes e inconsistencias entre los contratos tantas veces mencionados, que impidieron la aprobación del crédito que solicitó la parte actora para cumplir con su obligación; por lo que es forzoso concluir que el incumplimiento de la parte actora se debió a una causa no imputable y quien la originó fueron los mismos promitentes vendedores, hoy demandados en la presente causa; en tal virtud, este hecho es un eximente de responsabilidad en tal incumplimiento, y así se decide.

   Por otro lado, observa quien aquí suscribe que el Código Civil Venezolano en su artículo 1.271 establece lo siguiente:

   Artículo 1.271.- El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.

   El anterior dispositivo legal contempla una presunción de que todo incumplimiento es culposo, a menos que el deudor demuestre que el mismo se debe a una causa extraña no imputable.

   En el presente caso la promitente compradora demostró que su incumplimiento en el pago se debió a que el banco no le aprobó el crédito debido a las inexactitudes e inconsistencias existentes entre el contrato suscrito con la actora y el contrato de condominio; hechos estos que provienen de una causa extraña que no le es imputable, y así se decide.

   Como se indicó supra, la doctrina ha incorporado entre las condiciones necesarias para la procedencia de la acción resolutoria, que la parte que intente la acción de resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, apreciación que se hace en forma general, pues la necesidad de tal presupuesto dependerá del orden cronológico del cumplimiento de las obligaciones que se haya dispuesto en cada caso específico.

   Así la jurisprudencia ha señalado que en caso de “que la ejecución de las obligaciones se presenta simultáneamente, o cuando la ejecución de las obligaciones del actor en resolución debió haberse precedido en el tiempo a la del demandado, no puede hablarse de incumplimiento cuando la configuración de la consecuencia se debe a la inexistencia del presupuesto que las partes han estimado como causa. En otras palabras, no puede admitirse, en salvaguarda de los principios de reciprocidad, equidad y diligencia en el cumplimiento, previsto en los artículos 1134, 1264 y 1270 del Código Civil, que una parte se queje del incumplimiento cuando ella misma no ejecuta la obligación a su cargo.” (Sentencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, de fecha 10 de febrero de 1994, tomada de Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CXXIX, pág. 600).

   Sin embargo, considera esta Juzgadora que en caso de que el cumplimiento de la obligación del actor deba verificarse luego de la ejecución de las obligaciones del demandado, resultaría injustificado hacer que el actor cumpla previamente con su obligación, para que pueda proceder la acción de resolución.

   En tal sentido la doctrina más calificada ha apreciado lo siguiente:

   Que el ejercicio de la acción de resolución no supone necesariamente en quien la intenta demostrar, que él ha cumplido a su vez su obligación recíproca u ofrecido formalmente cumplirla, resulta en cambio del texto del art. 1167 del C.C. ...

   Ahora bien, en los casos en que no hay simultaneidad en el cumplimiento de ambas obligaciones, se ve claramente lo injustificado que resultaría hacer de la ejecución del deber recíproco del actor en resolución, ...

   Pero también, utilizando precisamente los principios que rigen la compensación de faltas y que exigen determinar cuándo debe desestimarse la existencia de una alegada culpa, precisamente por ser ella apenas una apariencia que se desvanece al comprobarse que en realidad se trata de una conducta justificada por ser mera consecuencia del comportamiento de la otra parte, nuestra jurisprudencia ha excluido igualmente la aplicación de la regla inadimplenti non est adimplendum en un caso en que el incumplimiento del actor en resolución, consistente en no haber otorgado el documento público de la venta de un inmueble a favor del comprado demandado por falta de pago de las cuotas pactadas, aparecía al tribunal como una simple consecuencia de la conducta del propio demandado.

   (J.M.O.: La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Editorial T.L.. 1979. pág. 224).

   El autor citado en su comentario anterior, remite a una jurisprudencia cuyo extracto es el siguiente:

   “Solicitada la resolución de un contrato de venta por incumplimiento del demandado a su obligación de pagar las cuotas del precio convenido en sus respectivos vencimientos, este último alegó que su incumplimiento se justificaba por la renuncia de la actora a otorgar el documento público de la venta. Al analizar estas defensas, expone el Tribunal: “Para el tiempo en que el demandado aparece haber iniciado sus gestiones por el otorgamiento del instrumento público de venta, presumiblemente durante los primeros días de noviembre de 1949 (fijándose esta época, más favorable al demandado, por no constar la precisa), él habría incurrido ya en la inejecución del contrato, por haber dejado de pagar las cuotas de a dos mil bolívares correspondientes a los meses de agosto a octubre de 1949, cuotas que integraban la cantidad de doce mil bolívares, parte del precio de la venta. Esta circunstancia daba derecho a la actora para pedir la resolución del contrato y, naturalmente, para negarse a otorga aquella escritura. De las anteriores consideraciones se concluye: 1°, que no ha sido demostrado por la parte demandada que el incumplimiento en el cual convino, derivara a su vez del incumplimiento imputado a la actora; 2°, que en razón del mismo convenimiento contenido en la contestación de la demanda (del hecho de negarse el demandado a continuar pagando el precio, hecho este que pretendía justificar con la alegada circunstancia de haberse negado la actora a otorgar la escritura pública del traspaso de propiedad), la resolución del contrato de venta celebrado entre ellos el 18 de junio de 1949, es procedente, y así se declara”. (DFIC2, sent. 16-10-1950, “Gaceta de Tribunales”, año III, núm. 16, octubre-diciembre 1950, págs.1-3).” (Tomada de J.M.O.: La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Editorial T.L.. 1979. pág. 224, pie de páginas N°.10).

   En el presente caso, la obligación de la actora de pagar el precio de la venta del inmueble objeto del contrato dentro del plazo de los ciento ochenta días incluida la prorroga establecida, estaba condicionada a la tramitación del crédito ante una entidad bancaria, para lo cual debía obviamente presentar los recaudos exigidos y dicha obligación fue cumplida por la actora tal como se desprende de autos, pues ella diligentemente tramitó el crédito cuya aprobación se vio impedida por una causa extraña que no le es imputable, pues la misma se debe a las inconsistencias e inexactitudes que existen entre el contrato de opción de compra venta y el contrato de condominio con relación al bien objeto de la venta.

   En razón de esto, en el presente caso no se aplica la condición establecida por la doctrina de que la parte que intente la acción de resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, sino por el contrario su incumplimiento se debió a una causa extraña que no le es imputable y la exime de responsabilidad.

   Obsérvese que en la causa que nos ocupa, es imposible el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, pues existe diferencia en cuanto al inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, con lo descrito en el contrato de condominio, y así se decide.

   PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN EJERCIDA

   De los análisis precedentes se desprende que el contrato cuya resolución solicita la parte actora, es un contrato bilateral y que su incumplimiento en el pago se debió a una causa extraña no imputable que la exime de responsabilidad, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano y el criterio jurisprudencial antes citado la resolución del contrato solicitada es procedente, y así se decide.

   DE LA CLÁUSULA PENAL ESTABLECIDA POR LAS PARTES

   El artículo 1.167 del Código Civil Venezolano señala que la parte que pida la resolución de un contrato, puede pedir a demás el resarcimiento de los daños y perjuicios que se le haya ocasionado, la indicar:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   A su vez, nuestra legislación permite que las partes convencionalmente puedan determinar en forma anticipada los daños y perjuicios que deberán resarcir en caso de que alguna incumpla con su obligación.

   En efecto, el artículo 1.276 del Código Civil Venezolano señala:

   Artículo 1.276.- Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

   Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras.

   Una de las modalidades de este tipo de regulaciones convencionales es la cláusula penal, establecida en el artículo 1.258 del Código Civil Venezolano que señala:

   Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

   El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.

   De tales disposiciones se desprende como presupuesto común para que la cláusula penal pueda ser aplicada, el incumplimiento o inejecución de la obligación.

   En el presente caso, las partes convinieron en el contrato objeto de la pretensión del actor, lo siguiente: