Decisión nº 13217 de Juzgado Primero del Municipio Iribarren de Lara, de 14 de Noviembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, catorce de noviembre de dos mil siete

197º y 148º

ASUNTO : KP02-V-2007-002128

Se inició el presente procedimiento por desalojo en fecha 05-06-07, mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por el ciudadano GIOVANNI ARDITI DI DONATO, venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 7.386.836 y de este domicilio, asistido por el abogado E.S. quien se encuentra inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 64.079; en contra del ciudadano N.S.L., quien igualmente es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 15.118.883 y de este domicilio.

Admitida la demanda se emplazó al demandado para el segundo día de despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la demanda, librándose compulsa al efecto. En fecha 12-06-07 comparece el demandante a fin de otorgar poder apud acta a los abogados E.S. y J.R.C.. En fecha 14-06-07, diligencia el Alguacil consignando los recaudos de la citación sin firmar por haberse negado a ello el demandado, por lo que previa solicitud y providencia del Tribunal, la Secretaria dejó constancia en fecha 28-06-07 de haber cumplido con las formalidades previstas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 02-07-07 comparece el demandado de autos, asistido por el abogado M.G. y consigna escrito de contestación a la demanda así como escrito de reconvención, la cual fue admitida por el Tribunal en fecha 03-07-07, fijándose el segundo día de despacho siguiente para tener lugar la contestación. Seguidamente la parte actora reconvenida procedió a consignar escrito de contestación en el que igualmente opone cuestiones previas. Abierta la causa a pruebas, ambas partes consignaron escrito de promoción; siendo admitidas por el Tribunal. En fecha 19-07-07 comparece el demandado reconviniente y otorga poder apud acta al abogado que le asiste. Así mismo en fecha 20-07-07 comparece el abogado E.S. a fin de sustituir poder en la abogada V.C. inscrita en el IPSA bajo el N° 119.600. Por otra parte el apoderado de la demandante reconvenida solicita al Tribunal revocar por contrario imperio el auto de admisión de la prueba testimonial en virtud de estar en presencia de un juicio breve y su evacuación quedaría extemporánea, negando el Tribunal dicha solicitud por ser improcedente en virtud de ser el recurso de apelación la vía idónea para obtener un pronunciamiento distinto conforme a las previsiones del artículo 402 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 30-07-07 se agrega a los autos escrito de conclusiones presentado por el demando reconviniente, quien además solicitó la realización del cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 02-07-07 hasta el 20-07-07 ambas fechas inclusive, lo cual fue acordado por el Tribunal. Concluida así la sustanciación de la presente causa y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal procede a hacerlo en los siguientes términos:

Manifiesta la parte actora como fundamento de su pretensión que es propietario de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 6 y su respectivo puesto de estacionamiento ubicado en el segundo piso del Edificio ARDITI G, el cual se encuentra situado en la carrera 18 con la calle 32 de esta ciudad. Continúa manifestando que en fecha 13-03-1999 suscribió contrato de arrendamiento privado con el ciudadano N.S.L. sobre dicho inmueble el cual reproduce marcado “A”, señalando que en su cláusula cuarta se estipuló seis meses como término de su duración quedando entendido que en caso de renovarse, se haría siempre por períodos iguales de seis meses, comprometiéndose el arrendatario a firmar nuevo contrato con cláusulas actualizadas. En este sentido sostiene que al vencimiento de dicho contrato las partes no suscribieron más contratos sino que el arrendador por estar mal asesorado emitía anualmente de manera unilateral una carta donde le notificaba al arrendatario la renovación del mismo por el período de un año así como el incremento del canon mensual; aduciendo que legalmente y debido al hecho de no cumplir con los parámetros establecidos por las partes contratantes, como lo era el de realizar semestralmente un nuevo contrato, trajo como consecuencia que al vencimiento del término establecido (13-09-1999) por no haber entrado en vigencia la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario no tenía derecho a la figura del prórroga legal aduciendo además que al haber continuado ocupando el inmueble con la aceptación del arrendador, el prenombrado contrato se indeterminó en el tiempo. Por otra parte manifiesta que una de sus hijas, V.C.A.V., quien es venezolana, de mayor edad, portadora de la cédula de identidad N° 17.306.132, necesita ocupar el inmueble objeto de la presente demanda para habitarlo y establecer allí su vivienda, por cuanto en los actuales momentos vive con su padres y hermano, teniendo el deseo de independizarse para desarrollar y establecer su vida con privacidad y siendo que no posee la estabilidad y las condiciones económicas suficientes para adquirir un inmueble propio alega el estado de necesidad que tiene su hija de ocupar el inmueble objeto de la presente demanda, por lo que con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1159 y 1594 del Código Civil, procede a demandar al ciudadano N.S.L. por desalojo a fin de que se sirva entregar el inmueble antes descrito. Estima la demanda en la suma de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00).

Por su parte el demandado en su escrito de contestación niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos y argumentos narrados por el actor en su demanda, aceptando el hecho de que suscribió contrato de arrendamiento privado en fecha 13-03-99 sobre el apartamento descrito, ocupándolo desde dicha fecha. Aduce que es falsa de toda falsedad la interpretación acomodaticia que hace el actor a la cláusula cuarta del contrato señalando que se ha mantenido el término fijo y se ha renovado por el mismo período, tal como lo indica la misma cláusula y en este sentido señala lo precisa, determinante y clara la redacción de los términos que regulan la relación entre las partes y que demuestran la intención firme y manifiesta de permanecer siempre bajo la figura de la temporalidad. Por otra parte indica que el actor no puede alegar estar mal asesorado con lo que se pretende distorsionar la clara y firme precisión de las partes, pues argumenta que si se impone la temporalidad la acción de desalojo resulta inadmisible pues ésta sólo se aplica a los contratos verbales o a los indeterminados en el tiempo. En este sentido niega que el contrato que regula la relación arrendaticia se haya convertido a tiempo indeterminado, sosteniendo que el actor pretende burlar el término de prórroga legal que le corresponde luego de ocho años de haber celebrado el referido contrato. Así mismo reproduce junto a su escrito documentos señalados con las letras “A”, “B”, “C”, “D” y “E” afirmando ser celebrados entre las partes de forma periódica y que contienen la fijación de los nuevos cánones de arrendamiento de forma anual, modificando la cláusula referida a los cánones y conviniéndose en que dichos documentos formarían parte integrante del contrato celebrado. Sostiene que en cada una de las convenciones jurídicas celebradas a título de anexo al contrato inicialmente celebrado, el arrendador ha defendido y sostenido la temporalidad del contrato, por lo que aduce que la acción intentada por el actor no resulta idónea en virtud de la naturaleza jurídica del contrato. Así mismo reproduce recibos emanados del demandante que dan cuenta del monto de los cánones de arrendamiento y del pago efectuado de los mismos.

Por otra parte y en su escrito de reconvención, el demandado acepta haber celebrado contrato de arrendamiento en fecha 13-03-1999 con el demandante reconvenido sobre el apartamento de su propiedad identificado con el N° 6, ubicado en el piso 2 del edificio denominado G. ARDITI, situado en la carrera 18 con la calle 32 de esta ciudad, fijándose como canon mensual la suma de ciento veinte mil bolívares. Manifiesta que anualmente el arrendador fue aumentando los cánones de arrendamiento conviniendo que eran cláusulas que debían tenerse como anexas al contrato y que éste se ha venido prorrogando a tiempo determinado. En este sentido señala que los alquileres de viviendas fueron congelados durante un año en todo el territorio nacional por el Ejecutivo Nacional a través de los ministerios de Producción y Comercio y de Infraestructura mediante Resolución N° 036 publicada en Gaceta Oficial N° 37.667 de fecha 08-04-03 y que la misma se encuentra vigente puesto que ha sido prorrogada; manifestando además que el ciudadano G.A.D.D. ha mostrado desprecio por dicha resolución cuando se le ha advertido de dicho instrumento legal, quien además lo ha retado a que deje de pagar los cánones si no está de acuerdo con el nuevo canon que él cada vez señala y en este sentido indica que le ha sido aumentado el canon mensual de la siguiente forma: en el año 2002 lo incrementó en Bs. 150.000,00 desde el 13-04-02 al 13-11-2002 siendo el caso que por el mes de octubre pagó Bs. 174.000,00; en el año 2003 del 15-08-03 al 16-12-03 se incrementó en Bs. 196.500,00; para el año 2004 pagó por enero Bs. 198.000,00, por febrero Bs. 199.500,00; por marzo Bs. 220.500,00; por Abril y mayo Bs. 221.500,00; por junio Bs. 222.000,00; por julio Bs. 222.500,00; por agosto Bs. 223.000,00; por septiembre Bs. 225.000,00 y octubre por Bs. 226.000,00. Para el año 2005 pagó por febrero Bs. 231.500,00, por abril Bs. 254.000,00; por mayo Bs. 255.000,00; por junio Bs. 256.500,00; por julio Bs. 258.000,00; por septiembre Bs. 261.500,00 y por octubre Bs. 263.500,00. Para el año 2006 pagó por el mes de enero Bs. 269.000; por febrero Bs. 322.000,00; por marzo Bs. 324.500,00; por abril Bs. 326.000,00; por mayo Bs. 328.000,00; por Agosto Bs. 334.000,00; por Septiembre Bs. 336.000,00; por Octubre Bs. 338.000,00; por noviembre Bs. 340.000,00 y por diciembre Bs. 342.000,00. Para el año 2007 pagó por enero Bs. 344.000,00; por febrero Bs. 346.000,00; por marzo Bs. 348.000,00; por abril, mayo y junio Bs. 350.000. En este sentido señala que hubo pago de sobre alquiler en las siguientes sumas: de ciento veinte mil bolívares a razón de diez mil bolívares mensuales por doce meses contados desde marzo de 2003 a febrero de 2004; trescientos sesenta mil bolívares a razón de treinta mil bolívares mensuales contados desde marzo 2004 a febrero 2005; seiscientos mil bolívares a razón de cincuenta mil bolívares mensuales contados desde marzo 2005 a febrero 2006; un millón doscientos mil bolívares a razón de cien mil bolívares mensuales contados desde marzo 2006 a febrero 2007; cuatrocientos mil bolívares comprendidos desde marzo 2007 a junio 2007. Razón por la cual procede a reconvenir al ciudadano GIOVANNI ARDITE DE DONATO para que convenga o sea condenado por el tribunal a pagarle por concepto de sobre alquiler la suma de DOS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.680.000,00) que comprende la suma de todos y cada uno de los sobre alquileres pagados indebidamente y que fueron cobrados en contradicción con el decreto de congelamiento antes mencionado. Solicita además la indexación de cada uno de los montos indebidamente cobrados ya que por la pérdida del valor de la moneda sólo se ha beneficiado el arrendador.

En la oportunidad de la contestación a la reconvención, el demandante reconvenido opone la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la existencia de una condición o plazo pendiente argumentado que la reconvención es presentada por unos supuestos pagos de sobre alquileres fundamentada en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando que los requisitos para que opere la misma están previstos en los artículos 58 y 60 de la citada Ley, y éstos están referidos en aquellos casos en que exista un exceso en el cobro del canon de arrendamiento en los inmuebles sujetos a regulación la cual haya sido emanada de la Dirección de Inquilinato, en la que se fije el canon máximo a cobrar y que se encuentre definitivamente firme. Señala que para que sea procedente el procedimiento se debe acompañar al libelo el acuerdo de regulación y en caso de no existir la misma, la pretensión debe encuadrarse dentro de las figuras del enriquecimiento sin causa o el pago de lo indebido según sea el caso pero no por la vía del reintegro previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido señala que la jurisprudencia ha sido clara en afirmar que cuando exista un requisito previo que deba ser presentado conjuntamente con la demanda, la misma no debe ser admitida por lo que aduce que en el caso concreto hasta que no exista el acuerdo de regulación el procedimiento de regulación no puede ser intentado pues no existe un límite máximo a cobrar, afirmando que la cuestión previa opuesta debe prosperar.

Opone igualmente la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código Adjetivo con fundamento en que la principal causal para admitir la reconvención se refiere a la existencia de un canon máximo de arrendamiento establecido a través de un procedimiento de regulación de alquiles no cumpliéndose en consecuencia lo previsto en los artículos 2, 58 y 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, pues la demandada reconviniente se basó en la Resolución N° 036 emanada del Ejecutivo Nacional y publicada en Gaceta Oficial N° 37.667 de fecha 08-04-03 en la cual fueron congelados durante un año los alquileres de viviendas, aduciendo que dicha resolución debe ir en concordancia con lo establecido en el artículo 2 de la ley especial de arrendamiento por lo que argumenta que al congelar los cánones, dicha resolución establece que congela los cánones establecidos en la última de las regulaciones.

Como contestación al fondo niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta tanto en los hechos como en el derecho por no ser cierto lo narrado en el escrito. En este sentido sostiene que la acción no puede prosperar por cuanto el demandado reconviniente fundamenta su acción en la Resolución N° 036 emanada del Ejecutivo Nacional publicada en Gaceta Oficial N° 37.667 de fecha 08-04-03 mediante la cual se congelaron los alquileres por un año cuando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece claramente en los artículos 58 y 60 que el requisito indispensable para intentar la acción es que la misma esté basada y fundamentada en una regulación de alquileres definitivamente firme, alegando que dicha situación no opera en el presente caso pues sostiene que no existiendo la respectiva regulación, el demandado reconviniente debió solicitar la misma y tomar dicho monto para que operara así la congelación establecida por el Ejecutivo Nacional. Por otra parte niega que haya retado al demandado reconviniente a que dejara de pagar los nuevos cánones si no estaba de acuerdo con ellos ya que los aumentos fueron debidamente notificados y aceptados por él sin imposición alguna.

Con la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ha obligado a diferenciar la acción (pretensión) judicial a intentar según la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento. En este sentido, debe antes de procederse a intentar la acción (pretensión) distinguir entre el contrato a tiempo determinado y los contratos a tiempo indeterminados.

De acuerdo al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción de desalojo se intenta cuando estamos en presencia de un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado; y siempre y cuando el motivo se encuentre encuadrado en algunas de las causales allí estipuladas. Al respecto, establece el artículo “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…” (subrayado propio del tribunal).

Por el contrario, si nos encontramos frente a una relación arrendaticia a plazo determinado, el actor debe solicitar ante el incumplimiento del arrendatario, la Acción de Cumplimiento o la Resolución del Contrato.

Ahora bien, el plazo es el elemento de capital importancia a los fines de establecer la naturaleza del contrato, y por ende las acciones a ser instauradas en orden a lograr el desalojo, el cumplimiento, o la extinción del contrato.

En el caso de autos, la parte demandante en su libelo señaló que suscribió contrato de arrendamiento privado por seis meses, que comienzan a contarse a partir del trece (13) de Marzo de 1999. Entendiendo que en caso de renovarse, se hará siempre por períodos iguales, es decir de seis meses (6) meses cada uno. En este último caso, “EL ARRENDATARIO” se compromete a firmar un nuevo contrato con cláusulas actualizadas…”. Al analizar esta Juzgadora, el contrato de arrendamiento (folios 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10) traído a los autos como prueba de la relación arrendaticia contraída entre el demandante y el demandado, y que al tratarse de un documento privado no impugnado por la parte demandada, se tiene como reconocido de acuerdo al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se constata de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento en estudio que las partes acordaron que la duración del mismo era de seis (6) meses contados a partir del trece (13) de marzo de 1999 y la renovación del contrato de arrendamiento por períodos iguales, es decir de seis (6) meses cada uno. También se desprende de la misma cláusula contractual que las partes dejan abierta la posibilidad de fijar nuevos plazos diferentes al de seis (6) meses al indicar “…Entendiendo que en caso de renovarse el arrendatario se compromete a firmar un nuevo contrato con cláusulas actualizadas, el cual establecerá el tiempo fijo determinado, sobre el cual se celebrará dicha renovación ya que es intención de las partes que siempre el contrato sea a tiempo determinado y así lo acepta EL ARRENDATARIO…” (subrayado propio del tribunal). De lo cual se desprende y luego de examinadas las renovaciones del contrato de arrendamiento suscritas tanto por el arrendador como por el arrendatario, que se efectuaron por el plazo de un (1) año, que rielan en autos a los folios 30 al 35, ambos inclusive, que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en donde las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar una vez fenecido el año, y por cuanto no hay en autos prueba de la notificación de no prorroga, significa que se sigue estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya regulación está normada por el artículo 1167 del Código Civil, y por cuanto a la fecha de la introducción del libelo de demanda ( 25-05-2007) el demandado se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, tal como se evidencia de recibos y facturas de pago que corren insertas a los folios 36 al 85, ambos inclusive, lo procedente sería la acción de cumplimiento del contrato para la entrega del inmueble en caso de que el demandado no cumpliese con esta obligación al momento de la finalización del contrato de arrendamiento y no la Acción de Desalojo, pues la misma solo se encuentra reservada para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado que no es el caso de autos.

Por lo tanto, es forzoso para este Tribunal concluir que la Acción de Desalojo intentada por el ciudadano GIOVANNI ARDITI DI DONATO, fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es improcedente en virtud de tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y por lo tanto es contraria a derecho. cuya acción correcta lo era la Resolución del Contrato de Arrendamiento. Y así se declara.

DECISION

Por todas las razones expuestas, este Tribunal Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declarar Sin Lugar la demanda por Desalojo, interpuesta por el ciudadano GIOVANNI ARDITI DI DONATO, ya identificado, contra el ciudadano N.S.L., ya identificado. Se condena en costas a la parte perdidosa de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien por cuanto la sentencia salió fuera del lapso, notifíquese a las partes.

Publíquese y Regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los catorce (14) días del mes de Noviembre del año dos mil siete (2.007). Años: 197° y 148°.

La Juez Temporal,

Dra. KEYDIS PÉREZ OJEDA

La Secretaria

A.L. PINTO

En la misma fecha se publicó, siendo las 12:40 p.m.-

La Sec: