Decisión nº 094 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 26 de Junio de 2008

En el juicio principal, se llevaron a cabo los eventos procesales siguientes:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 15.01.2008, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién al verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

Acto seguido, en fecha 21.01.2008, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, emplazándose a la parte demandada para que diese contestación de la demandada, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla para despachar.

A continuación, el día 06.02.2008, la abogada S.E.T.D., consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, así como para abrir el cuaderno de medidas, siendo que en fecha 07.02.2008, se dejó constancia por Secretaría de haberse proveído sobre tales actuaciones.

Luego, el día 12.02.2008, el alguacil dejó constancia de haber sido provisto por la parte actora de los medios necesarios para llevar a cabo la citación, mientras que en fecha 11.03.2008, dicho funcionario judicial informó acerca de la práctica de la citación personal de la parte demandada.

En tal virtud, el día 17.03.2008, el ciudadano P.M.S., asistido por el abogado H.G.O., consignó escrito de contestación de la demanda, siendo que en esa misma oportunidad, la abogada S.E.T.D., presentó escrito a título de rechazo y contradicción en contra de las defensas previas y de fondo sostenidas en la contestación.

Después, en fecha 24.03.2008, el abogado H.G.O., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto dictado el día 25.03.2008, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

De seguida, en fecha 22.04.2008, la abogada S.E.T.D., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto dictado el día 28.04.2008, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Acto continuo, en fecha 19.05.2008, se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa oportunidad.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 07.02.2008, se abrió cuaderno de medidas.

Luego, el día 11.02.2008, se dictó sentencia mediante la cual se negó la medida preventiva de secuestro solicitada por la accionante en la demanda.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

La ciudadana G.M.S.d.S., debidamente asistida por la abogada S.E.T.D., en el escrito libelar continente de su pretensión, sostuvo lo siguiente:

Que, comparece a ejercer la presente acción en su condición de co-propietaria arrendadora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por el apartamento distinguido con el N° 10, situado en el piso 02 del edificio El Imperio, ubicado en la Avenida Presidente Medina, anteriormente denominada Avenida Victoria, Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital, según se evidencia del contrato de arrendamiento y del documento de propiedad acompañados con la demanda.

Que, el demandado es el ciudadano P.M.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.123.223, en su condición de arrendatario del mencionado bien inmueble, según consta en el contrato de arrendamiento de fecha 01.01.2006.

Que, el canon mensual del arrendamiento vigente para el período en curso es la cantidad de trescientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 350,oo), el cual fue pactado de manera amistosa y consensual por ambas partes.

Que, el arrendatario desde hace varios meses ha dejado de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, habiéndosele requerido el pago, hasta que finalmente a partir del mes de septiembre de 2007, inclusive, no ha cumplido su obligación de pagar la pensión del arriendo, tal y como se pactó en la cláusula segunda del contrato.

Que, el arrendatario debía pagar con toda puntualidad los primeros cinco (05) días de cada mes en la oficina del arrendador cuya dirección declaró conocer y que constituye su obligación legal, adeudando para la fecha los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, a razón de trescientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 350,oo) mensuales, todo lo cual alcanza a la suma de un mil cuatrocientos bolívares fuertes (BsF. 1.400,oo).

Que, en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, se pactó que la falta de pago de dos (02) mensualidades vencidas o el incumplimiento de las cláusulas del contrato por parte del arrendatario, daría derecho a la arrendadora a resolver el contrato y solicitar la desocupación del inmueble.

Que, el arrendatario del inmueble en referencia, no ha cumplido con su obligación de pago de la pensión de arriendo, tal y como se pactó, adeudando la cantidad antes discriminada, por lo cual viola no solo el contrato de arrendamiento, sino la Ley.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en las cláusulas segunda y octava de la convención locativa accionada, así como en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592, 1.594 y 1.616 del Código Civil, y en los artículos 33 y 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, procedió a demandar al ciudadano P.M.S., para que conviniese, o en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en primer lugar, por la resolución del contrato de arrendamiento accionado; en segundo lugar, en entregar el bien inmueble arrendado libre de bienes y personas, solvente en los servicios públicos que le son inherentes, así como en perfecto estado de mantenimiento y conservación; en tercer lugar, en pagar a título de daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, y una suma mensual por igual monto equivalente a la pensión de arriendo, computado a partir del mes de septiembre de 2007, hasta la entrega del inmueble.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

El ciudadano P.M.S., asistido por el abogado H.G.O., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 17.03.2008, sostuvo lo siguiente:

Que, promueve la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Que, la demandante ha requerido en el punto segundo del petito de su demanda, la entrega sin plazo alguno del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10, situado en el piso 02 del edificio El Imperio, ubicado en la Avenida Presidente Medina, anteriormente denominada Avenida Victoria, Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital, en contravención de lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regula la prórroga legal de acuerdo a los años de duración de los contratos de arrendamiento respectivos, ya que siendo arrendatario del citado inmueble por el lapso de ocho (8) años, tiene derecho a la prórroga legal que concede la Ley, por lo que solicitó fuese declarada con lugar la cuestión previa.

Que, rechaza y contradice en todas sus partes la demanda que se sustancia en su contra tanto en los hechos como en el Derecho, ya que en su criterio nada debe a la accionante por los conceptos demandados, por lo que a los fines de evitar cualquier medida catelar, acompañó los comprobantes de depósitos marcados con las letras b, c, d, e, f y g, los cuales fueron efectuados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007 y enero de 2008, signados con los Nros. 1044888, 0984404, 0963261, 0963262, 0963264, 0963259, respectivamente, en razón de lo cual, peticionó fuese declarada sin lugar la demanda.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- IV.I -

DE LA CUESTIÓN PREVIA

Preliminarmente, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la cuestión previa opuesta por la parte demandada conjuntamente con la contestación de la demanda mediante escrito presentado en fecha 17.03.2008, de conformidad con lo establecido en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que la accionante propuso la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, en contravención de lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regula la prórroga legal de acuerdo a los años de duración de la relación arrendaticia, por lo que siendo arrendatario del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10, situado en el piso 02 del edificio El Imperio, ubicado en la Avenida Presidente Medina, anteriormente denominada Avenida Victoria, Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital, por el lapso de ocho (8) años, advirtió que tiene derecho a la prórroga legal que concede la Ley.

En este sentido, la cuestión previa opuesta está referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, conforme a lo dispuesto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

La prohibición a la cual alude la norma jurídica en comento estriba en que una disposición legal prohíba expresamente la admisión de la demanda, como por ejemplo, la reclamación que persiga el pago de una deuda proveniente de juegos de envite y azar, cuando expresamente no lo permite el artículo 1.801 del Código Civil, o que se pretenda la resolución de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, por la falta de pago de pensiones de arriendo, cuando el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone como acción idónea y eficaz para deshacer los efectos jurídicos que emanan del mismo a la acción de desalojo.

En lo que respecta a la cuestión previa bajo análisis, el autor A.R.R., sostiene lo siguiente:

…También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que ‘debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción’, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción.

De lo expuesto se sigue, que es procedente la cuestión previa a que se refieren los Ordinales (sic) 10º y 11º C.P.C., (sic) cuando la ley expresamente excluye en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción).

En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso…

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte; sexta edición. Caracas, año 1997, páginas 82 y 83).

Conforme al criterio autoral antes transcrito, la prohibición de admitir una demanda debe provenir directamente de una norma legal que así expresamente lo determine, o que permite hacerlo por otras causales distintas a las invocadas libelarmente.

Al respecto, el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contempla:

Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

.

Conforme a la anterior disposición jurídica, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del término de duración contractual, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia haya durado un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Ahora bien, para establecer la idoneidad de la acción resolutoria escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis mediante contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano P.A.S.B., actuando en su condición de Administrador General de la sociedad mercantil Constructora Espacial S.R.L., por una parte y por la otra, el ciudadano P.M.S., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 14.01.2000, bajo el N° 03, Tomo 03, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

La anterior convención locativa quedó revocada mediante contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano P.A.S.B., actuando en su carácter de Administrador General de la sociedad mercantil Constructora Espacial S.R.L., por una parte y por la otra, el ciudadano P.M.S., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 23.03.2001, bajo el N° 10, Tomo 28, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Luego, la convención locativa señalada en el párrafo anterior quedó revocada a través del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano P.A.S.B., actuando en su condición de Administrador General de la sociedad mercantil Constructora Espacial S.R.L., por una parte y por la otra, el ciudadano P.M.S., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22.04.2002, bajo el N° 32, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Después, la mencionada convención locativa quedó revocada mediante contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano P.A.S.B., actuando en su carácter de Administrador General de la sociedad mercantil Constructora Espacial S.R.L., por una parte y por la otra, el ciudadano P.M.S., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 24.02.2003, bajo el N° 32, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Al unísono, la convención locativa en referencia quedó revocada a través del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana G.M.S.d.S., actuando en su condición de apoderada general del ciudadano P.A.S.B., por una parte y por la otra, el ciudadano P.M.S., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05.03.2004, bajo el N° 31, Tomo 30, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

De la misma manera, la convención locativa en comento quedó revocada mediante contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana G.M.S.d.S., actuando en su condición de apoderada general del ciudadano P.A.S.B., por una parte y por la otra, el ciudadano P.M.S., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.04.2005, bajo el N° 28, Tomo 39, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Y, finalmente, la anterior convención locativa quedó revocada a través del contrato de arrendamiento accionado, suscrito entre la ciudadana G.M.S.d.S., actuando en su condición de apoderada general del ciudadano P.A.S.B., por una parte y por la otra, el ciudadano P.M.S., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26.05.2006, bajo el N° 32, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya cláusula cuarta es del tenor siguiente:

…Cuarta: El término de duración de este contrato de arrendamiento queda expresamente convenido en un (01) año fijo, considerándose vigente desde el 01 de Enero del (sic) 2006 al 01 de Enero del (sic) 2007), el mismo podrá ser prorrogado por un periodo igual, ajustando el canon de arrendamiento mensual de acuerdo a la cláusula anterior, siempre que una de las partes no manifestare a la otra su voluntad de poner fin al mismo, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a la fecha en que finaliza el término inicial, o una cualesquiera de las prórrogas si las hubiere, las cuales serán consideradas como de plazo fijo, y así lo acepte el Arrendatario expresamente. En fuerza de lo convenido en este contrato las partes decidieron que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento…

.

De acuerdo con la cláusula en referencia, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.01.2006, hasta el día 01.01.2007, prorrogable por un (01) período igual, a menos que una de las partes manifestare a la otra su voluntad de terminar la relación contractual, por lo menos, con sesenta (60) días de anticipación a la fecha en que finalizaba el término inicial, o una cualesquiera de las prórrogas si las hubiere, las cuales serían consideradas como de plazo fijo.

En tal sentido, no consta en autos probanza alguna que demuestre la voluntad de alguna de las partes de no prorrogar en su oportunidad el mencionado contrato de arrendamiento, a través del aviso requerido para tal fin, de tal manera que fenecido el término de duración contractual en fecha 01.01.2007, la convención locativa se prorrogó contractualmente por un (01) año más, a cuyo vencimiento el día 01.01.2008, debió transcurrir en beneficio del arrendatario la prórroga legal por el plazo de dos (02) años, en atención de lo establecido en el literal (c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia ha tenido una duración de más de cinco (05) años, pero menor de diez (10) años, de lo cual se colige que la demanda sometida al conocimiento de este Tribunal fue interpuesta cuando debía decursar el “beneficio” de la prórroga legal.

Pues bien, el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contempla:

Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Clara e inequívoca es la anterior disposición jurídica en prohibir expresamente la admisión de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, cuando aún estuviere en curso la prórroga legal, pero se exceptúa de la prohibición en referencia las demandas interpuestas por el incumplimiento de deberes contractuales y legales.

En cuanto al análisis exegético de la disposición especial en referencia, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, ha expuesto lo siguiente:

“…El artículo 41 pareciera establecer una inadmisibilidad pro tempore de la demanda al expresar que «cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales». ¿Cuál es la interpretación que debe dársele a esta norma? En principio pareciera que la intención del legislador –a la cual debe atender el intérprete según el artículo 4° del Código Civil– es la evitar que con la instauración del juicio provoque una controversia in lite sobre el derecho a la prórroga y el inquilino corra el riesgo de perder el goce de la cosa por virtud de una medida cautelar anticipada, fundada sólo en presunción grave de encontrarse él incurso en el supuesto normativo del artículo 40, es decir incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales. Sin embargo, tal interpretación lleva a un sofisma de petición de principio; equivale a afirmar que no se puede dilucidar judicialmente la validez de la prórroga por estar en curso la prórroga misma cuestionada. De allí que el sentido de la disposición debe ser otro. Entendemos el alcance de esta regla, en sentido complementario al último acápite del artículo 38, o sea, como reafirmación del derecho del arrendatario a continuar gozando del inmueble durante la prórroga legal, sin que pueda ser perturbado por acciones de desalojo fundadas en la finalización del término convenido en el contrato…”. (Henríquez La Roche, Ricardo. Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios. Editorial Torino; Caracas, 2000, página 108)

En el presente caso, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana G.M.S.d.S., en contra del ciudadano P.M.S., se patentiza en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 26.05.2006, bajo el N° 52, Tomo 77, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10, situado en el piso 02 del edificio El Imperio, ubicado en la Avenida Presidente Medina, anteriormente denominada Avenida Victoria, Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario a las obligaciones asumidas en las cláusulas segunda y octava de la convención locativa en referencia, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, a razón de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 350.000,oo) cada uno.

Por tal motivo, estima este Tribunal que la pretensión de la accionante no se encuentra prohibida expresamente por la ley, ya que ante el alegado incumplimiento de deberes contractuales y legales atribuido a la parte demandada, la ley especial concede la posibilidad de interponer demandas que persigan ventilar el mismo a través del contradictorio, aún cuando estuviese decursando la prórroga legal, toda vez que éste beneficio no exime al arrendatario de cumplir con sus obligaciones, lo cual conduce a desestimar la cuestión previa opuesta en fecha 17.03.2008, por cuanto no se demostró la ocurrencia del supuesto normado en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Sin embargo, advierte este Tribunal que en el caso sub júdice la accionante imputó al demandado el incumplimiento de las obligaciones asumidas en las cláusulas segunda y octava de la convención locativa accionada, dada la alegada falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, en cuyo caso de corroborarse tales circunstancias, traería como consecuencia que al vencimiento del plazo de la prórroga contractual en fecha 01.01.2008, el arrendatario no tendría derecho al “beneficio” de la prórroga legal, por cuanto se encontraría en mora frente a obligaciones legales y contractuales, en atención de lo dispuesto en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual precisa que “…al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal…”.

Bajo este supuesto, tampoco puede considerarse prohibida la pretensión deducida por la accionante, toda vez que al no tener derecho el arrendatario al “beneficio” de la prórroga legal, aquélla no puede lesionar un “derecho” que no detenta su adversario. No obstante ello, en ambos casos la parte demandada no demostró la ocurrencia del supuesto normado en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para la procedencia de la cuestión previa opuesta en fecha 17.03.2008, la cual queda de esta manera desestimada. Así se declara.

- IV.II -

DEL MERITO DE LA CONTROVERSIA

Esclarecido el anterior punto previo, observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la accionante persigue la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 26.05.2006, bajo el N° 52, Tomo 77, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por cuanto atribuye al arrendatario el incumplimiento de las obligaciones asumidas en las cláusulas segunda y octava de la convención locativa en referencia, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, a razón de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 350.000,oo) cada uno.

En tal sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo de la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a permitir el goce del arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél el precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, entre las que se encuentra la acción resolutoria consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual contempla lo siguiente:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron estipuladas las obligaciones.

En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. E.M.L., la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978)

En virtud de lo anterior, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado, la cual fue señalada por la accionante como inobservada por la parte demandada, establece lo siguiente:

…Segundo: Se fija por mutuo acuerdo entre las partes el canon de arrendamiento quedando establecido en trescientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 350.000,oo) mensuales, en moneda de curso legal, y que El Arrendatario pagará con toda puntualidad los primeros cinco (5) días de cada mes en las oficinas del Arrendador, cuya dirección declara conocer, o a un tercero debidamente autorizado por este para tal fin. Igualmente ambas partes convienen que a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, este se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al índice general de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, en virtud del margen de inflación, dicho incremento le será notificado al Arrendatario por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento de dicho contrato…

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Por su parte, la cláusula octava de la convención locativa en referencia, que también fue advertido su incumplimiento, indica lo siguiente:

…Octava: La falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas o el incumplimiento de las cláusulas de este contrato por parte de El Arrendatario, dará derecho a El Arrendador para solicitar por la vía que se considere pertinente la desocupación del inmueble arrendado o la resolución del contrato o el cumplimiento del contrato y/o cobro de cánones de arrendamiento atrasados por el procedimiento breve ante los Tribunales competentes encargados de la aplicación de la materia inquilinaria sin perjuicio de cualquier otra acción que fuere procedente según fuere el caso, siendo por cuenta de El Arrendatario, todos los gastos judiciales o extrajudiciales que se causaren por tal motivo, incluyendo honorarios de abogados, así como los gastos y perjuicios que se ocasionaren…

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Pues bien, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, a la parte actora atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el caso de marras, la parte actora produjo conjuntamente con el libelo de la demanda copias simples del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 26.05.2006, bajo el N° 52, Tomo 77, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas en la contestación, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De la anterior documental se desprende que la ciudadana G.M.S.d.S., actuando en su condición de apoderada general del ciudadano P.A.S.B., entregó en arrendamiento al ciudadano P.M.S., el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10, situado en el piso 02 del edificio El Imperio, ubicado en la Avenida Presidente Medina, anteriormente denominada Avenida Victoria, Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital, de acuerdo con lo expresado en la cláusula primera, mientras que el mencionado ciudadano se comprometió a pagar mensualmente la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo), equivalente actualmente a trescientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 350,oo), los primeros cinco (05) días de cada mes, según lo pactado en la cláusula segunda.

De la misma manera, proporcionó copia simple del acta distinguida con el N° 32, inserta en el folio treinta y dos (32) del Libro de Registro Civil correspondiente al año 1989, llevado por la Jefatura Civil de la Parroquia La Candelaria, adscrita a la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, la cual se tiene como fidedigna, ya que no fue impugnada en la contestación, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De la documental en comento se aprecia que la Primera Autoridad Civil de la Parroquia La Candelaria, presenció y autorizó en fecha 24.02.1989, el matrimonio civil celebrado entre los ciudadanos P.A.S.B. y G.M.S..

También, la demandante consignó copias simples del documento inicialmente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 20.06.2002, bajo el N° 25, Tomo 46, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, siendo posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06.10.2004, bajo el N° 34, Tomo 02, Protocolo Primero.

De la anterior probanza se desprende que el ciudadano P.A.S.B., actuando en su condición de Administrador General de la sociedad mercantil Constructora Espacial S.R.L., se dio de manera personal en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, el bien inmueble que fuere arrendado.

Asimismo, la parte actora proporcionó copias simples del documento autenticado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30.01.2003, bajo el N° 32, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas en la contestación, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, se desprende del anterior medio probatorio que el ciudadano P.A.S.B., confirió poder general a la ciudadana G.M.S.d.S., para que en su nombre y representación, actuase, gestionase, sostuviese, defendiese y mantuviese sus derechos, acciones e intereses en cualquier asunto que pudiese presentársele, bien sea judiciales o extrajudiciales, ante cualquier organismo público o privado, Institutos Autónomos, Municipales o Nacionales.

Igualmente, la accionante acreditó durante la fase probatoria copias simples de las Gacetas Oficiales Nros. 37.941, 38.189, 38.316 y 38.564, de fecha 19.05.2004, 18.05.2005, 17.11.2005 y 15.11.2006, respectivamente, las cuales se tienen como fidedignas, en atención de lo previsto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, de tal modo que de las mismas se aprecia que se ha prorrogado durante esas oportunidades la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución Conjunta N° 152 y 046, dictada entre el Ministerio del Poder Popular para la Producción y el Comercio y el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, así sucesivamente, en cuyo artículo 1°, se resolvió mantener en todo el Territorio Nacional, los montos de los cánones de arrendamiento establecidos para el día 30.11.2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y arrendamiento de porciones destinadas a vivienda en inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, el alquiler de vivienda.

De igual forma, consignó copias simples de la Resolución N° 011551, dictada en fecha 28.11.2007, por la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De la anterior prueba documental se desprende que se fijó la cantidad de trescientos cuatro mil quinientos sesenta bolívares (Bs. 304.560,oo), equivalente actualmente a trescientos cuatro bolívares fuertes con cincuenta y seis céntimos (BsF. 304, 56), como canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda al bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10, situado en el piso 02 del edificio El Imperio, ubicado en la Avenida Presidente Medina, anteriormente denominada Avenida Victoria, Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital.

Además, la demandante proporcionó copia simple del Informe de Notificación por Cartel, proferido el día 21.01.2008, por la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, la cual se tiene como fidedigna, ya que no fue impugnada dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En tal virtud, se aprecia del anterior medio probatorio que se perfeccionó la notificación cartelaria de los arrendatarios de los inmuebles distinguidos con los Nros. 05, 09 y 10, que forman parte del edificio El Imperio, ubicado en la Avenida Presidente Medina, anteriormente denominada Avenida Victoria, Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital, sobre la Resolución N° 011551, dictada por esa Dirección el día 28.11.2007.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que la accionante probó la existencia del arrendamiento, por cuanto ha quedado demostrado en autos que entregó a la parte demandada el bien inmueble descrito anteriormente para uso de vivienda, mientras que éste debía pagar a aquélla mensualmente la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo), equivalente actualmente a trescientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 350,oo).

Cabe destacar, que si bien dicha cantidad fue convenida entre las partes como contraprestación por el uso de la cosa dada en arriendo, conforme se desprende de la lectura de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 26.05.2006, bajo el N° 52, Tomo 77, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, también es cierto que desde el día 30.11.2002, se mantienen congelados en todo el Territorio Nacional, los montos de los cánones establecidos para esa fecha, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y arrendamiento de porciones destinadas a vivienda en inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, el alquiler de vivienda.

Por consiguiente, el arrendatario debía pagar por concepto de canon de arrendamiento la cantidad trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,oo), equivalente actualmente a trescientos treinta bolívares fuertes (BsF. 330,oo), conforme a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano P.A.S.B., actuando en su condición de Administrador General de la sociedad mercantil Constructora Espacial S.R.L., por una parte y por la otra, el ciudadano P.M.S., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22.04.2002, bajo el N° 32, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, habida cuenta que ésta convención locativa se encontraba vigente para el momento en que el Ejecutivo Nacional congeló el monto de los cánones establecidos para el día 30.11.2002.

Esclarecido lo anterior, debe advertir este Tribunal además que la imputación de falta de pago de los meses reclamados como insolutos, constituye un hecho negativo cuya carga de probar no la tiene atribuida la accionante, sino, por el contrario, la parte demandada, a quién sólo correspondía acreditar su solvencia durante las fases integrantes del proceso de cognición.

De manera pues, que como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que en la contestación de la demanda, el accionado acreditó seis (06) planillas de depósito originales distinguidas con los Nros. 1044888, 0984404, 0963261, 0963262, 0963264 y 0963259, correspondientes a los depósitos que efectuó en la cuenta corriente N° 00030012870001037592, perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en el Banco Industrial de Venezuela.

Pues bien, en lo que respecta a las planillas de depósito distinguidas con los Nros. 0963264 y 0963259, las cuales acreditan el supuesto pago de las pensiones de arriendo correspondientes a los meses de enero y febrero de 2008, este Tribunal, tomando en cuenta que la accionante imputó al demandado la falta de pago de los cánones de arrendamiento relativos a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, es por lo que no se concede valor probatorio alguno a las referidas documentales, dada su ostensible impertinencia.

En lo que concierne a las planillas de depósito distinguidas con los Nros. 1044888, 0984404, 0963261 y 0963262, las cuales acreditan el supuesto pago de las pensiones de arriendo reclamadas como insolutas, este Tribunal observa que el canon de arrendamiento relativo al mes de septiembre de 2007, fue depositado en fecha 26.09.2007 y consignado en autos el día 02.10.2007; el mes de octubre de 2007, fue depositado en fecha 16.10.2007 y consignado en autos el día 26.10.2007; el mes de noviembre de 2007, fue depositado en fecha 20.11.2007 y consignado en autos el día 22.11.2007; y el mes de diciembre de 2007, fue depositado en fecha 13.12.2007 y consignado en autos el día 14.12.2007.

Tales consignaciones arrendaticias se hicieron por la cantidad de trescientos sesenta y cinco bolívares con treinta céntimos (Bs. 365,30), equivalente actualmente a treinta y siete céntimos (BsF. 0,37) y, siendo que el arrendatario no acreditó probanza alguna que avalara el pago de esa cantidad, ya que tenía la obligación legal y contractual de pagar la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,oo), equivalente actualmente a trescientos treinta bolívares fuertes (BsF. 330,oo), es por lo que no desvirtuó el incumplimiento que se le atribuyó, respecto a la falta de pago de las pensiones de arriendo señaladas como insolutas.

En efecto, juzga este Tribunal que no puede tenerse al arrendatario en estado de solvencia frente a su arrendadora, toda vez que la cantidad consignada por concepto de cánones de arrendamiento, no se corresponde con la suma que debía pagar durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, esta es, la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,oo), equivalente actualmente a trescientos treinta bolívares fuertes (BsF. 330,oo), ya que para el momento en que se verificaron, aún no había sido notificada al demandado la Resolución N° 011551, dictada en fecha 28.11.2007, por la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, que fijó la cantidad de trescientos cuatro mil quinientos sesenta bolívares (Bs. 304.560,oo), equivalente actualmente a trescientos cuatro bolívares fuertes con cincuenta y seis céntimos (BsF. 304, 56), como canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda al bien inmueble arrendado, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia de la acción resolutoria elevada a su conocimiento, por haberse determinado el incumplimiento del demandado de la cláusula segunda de la convención locativa accionada. Así se decide.

- IV -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: