Decisión nº 09-076-DEF-MERC de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Agosto de 2009

Por este contrato la vendedora se obliga a vender al comprador y este a adquirir mediante documento público una unidad susceptible de apropiación individual designada en el desarrollo MERCAMAYOR como local comercial identificado con el numero P-097, ubicado en el nivel premio de la edificación, el cual según el proyecto de construcción antes referido tiene un área de aproximadamente CUATRO METROS CON TREINTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (4,36mts.2) el referido local comercial de ahora en adelante y a los efectos de este contrato se denominara EL INMUEBLE y cuyos linderos y demás caracteristicaza se determinaran en el correspondiente Documento de Condominio.

Las parte conviene en estipular como precio definitivo de venta la cantidad de veintitrés mil noventa Dólares de los Estados Unidos de América sin centavos (U.S. $23.090,00)

El Comprador se obliga a cancelar el precio de el inmueble de la siguiente forma 1) la cantidad de Quinientos Dólares de los Estados Unidos de América sin Centavos.(U.S. $ 500,00) recibida por la vendedora en fecha 30/03/01, equivalente a la cantidad de TRESCIOENTOS CINCUENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS SETENTA y CINCO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 353.875,00) al cambio del momento de setecientos cincuenta Dólares de los Estados Unidos sin Centavos (U.S.$ 750) recibida por la vendedora en fecha 11.02.2001 equivalentes a la cantidad de Quinientos Treinta y Cinco Mil Quinientos Bolívares sin Céntimos (535.500,00) al cambio del momento de setecientos catorce Bolívares sin Céntimos (Bs. 714,00) por un dólar de los estado unidos de América sin Centavos (U.S.$ 1,00). 3) la cantidad de Setecientos Cincuenta Dólares de los Estados Unidos de America sin Centavos (U.S.$ 750,00) recibida por la vendedora en fecha 07/06/01 equivalente a la cantidad de Quinientos Treinta y Seis mil Seiscientos Veinticinco Bolívares sin céntimos (Bs.537.625,00) al cambio del momento de setecientos quince Bolívares con cincuenta Céntimos (BS.715,00) por un Dólar de los Estados Unidos de America sin centavos (U.S.$ 1,00) 4) la cantidad de cinco mil doscientos cincuenta Dólares de la Estados unidos de America sin Centavos (U.S.$ 5.250,00) pagadera mediante siete (7) giros cuyos montos y fechas de pago se estipulan en el esquema de pago adjunto al documento marcados “A” y que forma parte integrante del mismo debidamente suscrito por ambas partes 5) la cantidad de Nueve Mil Doscientos Cuarenta Dólares de los Estados Unidos de America sin Centavos (U.S.$ 9.240,00) pagadera mediante treinta y tres (33) giros cuyos montos y fechas de pago se estipulan igualmente en el esquemas de pago. 5) el saldo, es decir, la cantidad de seis mil seiscientos Dólares de los Estados Unidos America sin Centavos (U.S. $ 6.600,00), mediante el pago de tres (3) giros especiales cuyos montos y fechas de pago se estipulan igualmente en el esquema de pago. El Comprador tendrá derecho a cancelara anticipadamente cuotas extraordinarias e incluso a cancelar totalmente el monto del saldo deudor del precio de la venta que para ese momento este pendiente.

A los solos efectos de lo establecido en el artículo 95 de la ley del Banco Central de Venezuela, se indican las siguientes equivalencias de las cantidades expresadas en este contrato en moneda Dólares de los Estados Unidos de America, en moneda nacional de curso legal a la tasa de conversión entre ambas monedas de Bs. 715.50 por U.S.$ 1.00 de la siguiente forma: la cantidad de U.S.$ 23.090,00 equivalente a la cantidad de Bs. 3.756.375,00, la cantidad de U.S.$ 9.240.00 es equivalente a la cantidad de 6.611.220,00 y la cantidad de U.S.$ 6.600 es equivalente a la cantidad de Bs.43722.300, 00.

PARAGRAFO UNICO.- EL COMPRADOR conviene en cualquier demora o retardo en el cumplimiento de plan de pagos previsto en esta cláusula y conforme al esquema de pago determinara la aplicación de intereses de mora calculados a la tasa prime del Citibank, mas dos puntos porcentuales cuando la demora exceda de treinta días se entenderá manifiesta la voluntad de rescindir de la negociación por parte del comprador, en cuyo caso operara una rescisión del presente contrato de pleno derecho; en este caso la vendedora podrá tener como justa compensación el cien por ciento (100%) de las cantidades que hubiere recibido hasta ese momento de el comprador, para cubrir cualquier concepto de gastos de cobranza, honorarios de abogados, intereses de mora aquí pactados y cualquier otro gasto que el incumplimiento de comprador hubiere ocasionado. En caso de que el gobierno emita alguna disposición o resolución que obligue al pago de en moneda de curso legal se determinara para ese caso y a efecto de este contrato que si se produjeren demoras en el pago, los intereses de mora se fijarán sobre la base de la tasa de interés de mora promedio que en ese momento estén cobrando los tres bancos comerciales universales con mayores operaciones de crédito mas cinco (5) puntos porcentuales.}

LA VENDEDORA: otorgara el documento definitivo de venta de el inmueble objeto de esta operación dentro del segundo semestre del año 2002, previa recepción del oficio del culminación de obra a que se refiere el articulo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y Previo registro del documento de condominio A tales efectos, la vendedora se obliga dentro de los cuarenta y cinco (45) días hábiles siguientes a verificación del último de cualquiera de los requisitos anteriores, a presentar ante el registro Subalterno competente el documento definitivo de venta para el cálculo correspondiente de los derechos de registro respectivos a cargo de el comprador y para la posterior presentación de los recaudos necesarios tanto de el comprador como de la vendedora a los fines de la protocolización. El comprador se obliga a suministrar a la vendedora dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la oportunidad en que ésta se lo solicite las cantidades correspondientes al pago de los derechos registrales y de servicio autónomo de registro, así como el pago de los gastos a que se refiere la cláusula Décima Primera de este documento y demás recaudos necesarios para su protocolización. El comprador asimismo está en cuenta y acepta que de no cancelar los derechos registrales antes referidos a los gastos ocasionados por cualquiera de los conceptos previstos en este contrato, o de incurrir en demora en el envío de los recaudos solicitados, será el único responsable del atraso en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el registro competente. Si dicho atraso en el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante el registro competente. Si dicho atraso se extendiere por un plazo mayor de diez días hábiles contados a partir de la fecha de la solicitud de la vendedora de las cantidades de dinero y recaudos antes referidos, se considera que el comprador ha rescindido la operación sin causa justificada, en cuyo caso el presente contrato quedará resuelto de pleno derecho, debiendo pagar a la vendedora cuyo caso el presente contrato quedara resuelto de pleno derecho, debiendo pagar a la vendedora la indemnización establecida en la cláusula Quinta

PARAGRAFO UNICO: La vendedora notificara al comprador de la fecha, día y hora en que deberá efectuarse el otorgamiento dentro de los cinco (5) días hábiles previos a tal fecha. Si para la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa por ante la oficina subalterna de Registro correspondiente, el mismo no se pudiera otorgar por hechos no justificados imputables a la vendedora, ésta última se obliga a pagar intereses a el comprador, a partir de la fecha prefijada de otorgamiento sobre la suma recibida hasta ese momento, en la forma prevista en el parágrafo único de la cláusula Quinta de este contrato. No procederá el pago de intereses cuando el retraso se deba a hechos o circunstancias que escapen al control de la vendedora, ni los originados por caso fortuito o fuerza mayor o hechos del príncipe o cualquier causa extraña no imputable a la voluntad de la vendedora.

Se entenderá resuelto el presente contrato en los siguientes casos: A) cuando el comprador manifieste expresamente su voluntad de rescindir el contrato, B) cuando opere la rescisión de pleno derecho prevista en el parágrafo único de la cláusula Quinta de este contrato, C) cuando opere la rescisión de pleno derecho prevista en la cláusula octava del presente contrato D) cuando el comprador no concurriere al acto de otorgamiento del documento definitivo de compraventa. En cualquiera de estos casos, deberá pagar a la vendedora como justa indemnización el cien por ciento (100%) de las cantidades que hubiesen entregado hasta ese momento, para cubrir honorarios de abogados, gastos de cobranza y otros de conformidad con el parágrafo único de la cláusula quinta de este contrato. En caso de que la vendedora rescinda el presente contrato de éste menos las deducciones o retenciones a que hubiere lugar conforme a los términos de este contrato, debiendo entregar a el comprador a titulo de indemnización, una cantidad adicional equivalente al ochenta por ciento (80%) de los pagos recibidos hasta el momento de la rescisión. Tanto el comprador como la vendedora por este medio expresamente manifiestan que el pago de las cantidades previstas según esta cláusula o su retención en le caso de incumplimiento de alguna de las partes del presente contrato se otorgan recíprocamente extinguiéndose en su totalidad todas las relaciones emanadas del mismo sin deberse ninguna cantidad y renunciando al ejercicio de las acciones legales y judiciales, una parte contra la otra por este ni por ningún otro concepto”.

Conforme al artículo 1360 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, para acreditar las modalidades contractuales convenidas por las partes. ASI SE DECLARA.

2. - Documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 22 de Junio de 2001, anotados bajo el Nº 7, tomo 16, que contienen contratos de Opción de Compra Venta celebrado entre la actora y la Compañía Mercantil de este domicilio DESARROLLOS MERCAYAG C.A., para la adquisición de un local comercial distinguido con el número P-098 (f. 14).

Se trata de un contrato autenticado de opción de compra venta de una unidad susceptible de apropiación individual designada con el Nº P-098 en el desarrollo MERCAMAYOR, situadas en la Urbanización La Entrada, sitio denominado La Yaguara, Parroquia Antemano, Municipio Libertador, Distrito Capital y ubicada en el nivel Premio de la edificación, con un área aproximada de cuatro metros con tres decímetros cuadrados (4,3 m²), opción en la cual, entre otras cosas, se convino en lo siguiente:

Por este contrato la vendedora se obliga a vender al comprador y este a adquirir mediante documento público una unidad susceptible de apropiación individual designada en el desarrollo MERCAMAYOR como local comercial identificado con el numero P-098, ubicado en el nivel premio de la edificación, el cual según el proyecto de construcción antes referido tiene un área de aproximadamente CUATRO METROS CON TRES DECIMETROS CUADRADOS (4,03mts.2) el referido local comercial de ahora en adelante y a los efectos de este contrato se denominara EL INMUEBLE y cuyos linderos y demás caracteristicaza se determinaran en el correspondiente Documento de Condominio

Las parte conviene en estipular como precio definitivo de venta la cantidad de Veinticinco Mil Setecientos Treinta y Nueve Dólares de los Estados Unidos de América con Noventa y cuatro Centavos (U.S.$ 25.739,94).

El Comprador se obliga a cancelar el precio de el inmueble de la siguiente forma 1) la cantidad de Ochocientos ochenta y seis Dólares de los Estados Unidos de America con sesenta y seis Centavos.(U.S. $ 886,66) recibida por la vendedora en fecha 11/05/01, equivalente a la cantidad de seiscientos treinta y tres mil setenta y cinco Bolívares con veinticuatro céntimos (……) al cambio del momento de setecientos catorce bolívares sin céntimos(….) por un dólar de los Estados Unidos de America sin Centavos 2) la cantidades ochocientos ochenta y seis Dólares de los Estados unidos de America con sesenta y seis centavos (US.$ 888,66) recibida por la vendedora en fecha 07/06/01, equivalentes a la cantidad de seiscientos treinta y cuatro mil cuatrocientos cinco Bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 634.405,23) al cambio del momento de setecientos quince Bolívares con cincuentas céntimos (Bs. 715.50) por Dólar de los Estados Unidos de America sin centavos (U.S.$ 1,00) la cantidad de Seis Mil Doscientos Seis Dólares de los estado unidos de America con Sesenta y Dos Centavos (U.S.$ 6.206, 62) pagadera mediante siete (7) giros cuyos montos y fechas de pago se estipulan en el esquema de pago adjunto a este documento marcado “A” y que forma parte integrante del mismo, debidamente suscrito por ambas partes.3) la cantidad de Diez Mil Quinientos Setenta Dólares de los Estados Unidos de America sin Centavos (U.S.$ 10.560,00) pagadera mediante treinta y tres giros cuyos montos y fechas de pago se estipulan igualmente en el esquema de pago 5) el saldo es decir, la cantidad de siete mil doscientos Dólares de los Estados Unidos de America sin centavos (U.S.$7.200,00), mediante el pago de tres giros especiales cuyos montos y fechas de pago se estipulan igualmente en el esquema de pago. El comprador tendrá derecho a cancelara anticipadamente cuotas extraordinarias e incluso a cancelar totalmente el monto del saldo deudor del precio de la venta que para ese momento esté pendiente.

A los solos efectos de lo establecido en el artículo 95 de la ley del Banco Central de Venezuela, se indican las siguientes equivalencias de las cantidades expresadas en este contrato en moneda Dólares de los Estados Unidos de America, en moneda nacional de curso legal a la tasa de conversión entre ambas monedas de Bs. 715.50 por U.S.$ 1.00 de la siguiente forma: la cantidad de U.S.$ 25.739,94 es equivalente a la cantidad de Bs. 18.416.927,00, la cantidad de U.S.$ 6.206.62 es equivalente a la cantidad de 4.440.836,60, la cantidad de U.S.$ 10.560,00 es equivalente a la cantidad de Bs. 7.555.680,00 y las cantidades de U.S.$ 7.200,00 es equivalente a la cantidad de Bs. y la cantidad de U.S.$ 6.600 es equivalente a la cantidad de Bs. 5.151.600,00.

PARAGRAFO UNICO.- EL COMPRADOR conviene en cualquier demora o retardo en el cumplimiento de plan de pagos previsto en esta cláusula y conforme al esquema de pago determinara la aplicación de intereses de mora calculados a la tasa prime del Citibank, mas dos puntos porcentuales cuando la demora exceda de treinta días se entenderá manifiesta la voluntad de rescindir de la negociación por parte del comprador, en cuyo caso operara una rescisión del presente contrato de pleno derecho; en este caso la vendedora podrá tener como justa compensación el cien por ciento (100%) de las cantidades que hubiere recibido hasta ese momento de el comprador, para cubrir cualquier concepto de gastos de cobranza, honorarios de abogados, intereses de mora aquí pactados y cualquier otro gasto que el incumplimiento de comprador hubiere ocasionado. En caso de que el gobierno emita alguna disposición o resolución que obligue al pago de en moneda de curso legal se determinara para ese caso y a efecto de este contrato que si se produjeren demoras en el pago, los intereses de mora se fijarán sobre la base de la tasa de interés de mora promedio que en ese momento estén cobrando los tres bancos comerciales universales con mayores operaciones de crédito mas cinco (5) puntos porcentuales.

LA VENDEDORA: otorgara el documento definitivo de venta de el inmueble objeto de esta operación dentro del segundo semestre del año 2002, previa recepción del oficio del culminación de obra a que se refiere el articulo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y Previo registro del documento de condominio A tales efectos, la vendedora se obliga dentro de los cuarenta y cinco (45) días hábiles siguientes a verificación del último de cualquiera de los requisitos anteriores, a presentar ante el registro Subalterno competente el documento definitivo de venta para el cálculo correspondiente de los derechos de registro respectivos a cargo de el comprador y para la posterior presentación de los recaudos necesarios tanto de el comprador como de la vendedora a los fines de la protocolización. El comprador se obliga a suministrar a la vendedora dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la oportunidad en que ésta se lo solicite las cantidades correspondientes al pago de los derechos registrales y de servicio autónomo de registro, así como el pago de los gastos a que se refiere la cláusula Décima Primera de este documento y demás recaudos necesarios para su protocolización. El comprador asimismo está en cuenta y acepta que de no cancelar los derechos registrales antes referidos a los gastos ocasionados por cualquiera de los conceptos previstos en este contrato, o de incurrir en demora en el envío de los recaudos solicitados, será el único responsable del atraso en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el registro competente. Si dicho atraso en el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante el registro competente. Si dicho atraso se extendiere por un plazo mayor de diez días hábiles contados a partir de la fecha de la solicitud de la vendedora de las cantidades de dinero y recaudos antes referidos, se considera que el comprador ha rescindido la operación sin causa justificada, en cuyo caso el presente contrato quedará resuelto de pleno derecho, debiendo pagar a la vendedora cuyo caso el presente contrato quedara resuelto de pleno derecho, debiendo pagar a la vendedora la indemnización establecida en la cláusula Quinta

PARAGRAFO UNICO: La vendedora notificara al comprador de la fecha, día y hora en que deberá efectuarse el otorgamiento dentro de los cinco (5) días hábiles previos a tal fecha. Si para la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa por ante la oficina subalterna de Registro correspondiente, el mismo no se pudiera otorgar por hechos no justificados imputables a la vendedora, ésta última se obliga a pagar intereses a el comprador, a partir de la fecha prefijada de otorgamiento sobre la suma recibida hasta ese momento, en la forma prevista en el parágrafo único de la cláusula Quinta de este contrato. No procederá el pago de intereses cuando el retraso se deba a hechos o circunstancias que escapen al control de la vendedora, ni los originados por caso fortuito o fuerza mayor o hechos del príncipe o cualquier causa extraña no imputable a la voluntad de la vendedora.

se entenderá resuelto el presente contrato en los siguientes casos: A) cuando el comprador manifieste expresamente su voluntad de rescindir el contrato, B) cuando opere la rescisión de pleno derecho prevista en el parágrafo único de la cláusula Quinta de este contrato, C) cuando opere la rescisión de pleno derecho prevista en la cláusula octava del presente contrato D) cuando el comprador no concurriere al acto de otorgamiento del documento definitivo de compraventa. En cualquiera de estos casos, deberá pagar a la vendedora como justa indemnización el cien por ciento (100%) de las cantidades que hubiesen entregado hasta ese momento, para cubrir honorarios de abogados, gastos de cobranza y otros de conformidad con el parágrafo único de la cláusula quinta de este contrato. En caso de que la vendedora rescinda el presente contrato de éste menos las deducciones o retenciones a que hubiere lugar conforme a los términos de este contrato, debiendo entregar a el comprador a titulo de indemnización, una cantidad adicional equivalente l ochenta por ciento (80%) de los pagos recibidos hasta el momento de la rescisión. Tanto el comprador como la vendedora por este medio expresamente manifiestan que el pago de las cantidades previstas según esta cláusula o su retención en le caso de incumplimiento de alguna de las partes del presente contrato se otorgan recíprocamente extinguiéndose en su totalidad todas las relaciones emanadas del mismo sin deberse ninguna cantidad y renunciando al ejercicio de las acciones legales y judiciales, una parte contra la otra por este ni por ningún otro concepto”.

Conforme al artículo 1360 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, para acreditar las modalidades contractuales convenidas por las partes. ASI SE DECLARA.

3. - Recibos de ingresos a caja de fechas 11/05/2001, 07/06/2001; 10/072001; 10/08/2001; 09/10/2001; 13/11/2001; 12/12/2001; 14/01/2002; 08/02/2002; 13/03/2002; 17/04/2002; 14/05/2002; 17/06/2002; 10/07/2002; 12/08/2002; 11/09/2002; 15/10/2002; 14/11/2002; y 10/02/2003.

   En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que se trata de recibos en original de fechas 14/01/2002, 08/02/2002; 13/03/2002; 17/04/2002; 14/05/2002; 17/06/2002; 10/07/2002; 12/08/2002; 11/09/2002; 15/10/2002; 14/11/2002; 10/02/2003, por las cantidades de Bs. 1.168.575,24; Bs. 1.171.030,23; Bs. 1.179.213,53; Bs. 1.193.943,40; Bs. 1.220.948,36; Bs. 1.216.038,38; Bs. 1.218.084,21; Bs. 1.225.040,oo; Bs. 1.244.680,oo; Bs. 469.800,oo; Bs. 548.550,oo; Bs. 555.000,oo; Bs. 591.150,oo; Bs. 600.000,oo; Bs. 750.000,oo; Bs. 750.000,oo; Bs. 750.000,oo; Bs. 840.000,oo; Bs. 750.000,oo; 960.00,oo; Bs. 9.280.000,oo; respectivamente, opuesto por la parte accionante suscribiente y se le confiere pleno valor probatorio, en virtud de que no fueron impugnados ni desconocidos. Entonces, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó acreditado que los ciudadanos M.G.P. y G.D.G.D.G. cancelaron las descritas cantidades a DESARROLLOS MECAYAG, C.A. por concepto de cancelación de giros de compra de locales comerciales, objeto de la litis. ASI SE DECLARA.

4. - Inspección judicial en la sede de Ingeniería Municipal de la Alcaldía Libertador del Distrito Capital.

   En lo referente a este medio probatorio observa quien aquí sentencia que se trata de una inspección judicial a la cual le fue negada su admisión. Por tal motivo este Juzgador de Alzada no tiene elemento sobre el cual pronunciarse. ASI SE DECLARA

   b.- De la parte demandada.-

   * En la etapa probatoria (f.154 al 155).-

1. - Reprodujo el mérito favorable de autos y en especial hace valer el contrato aportado junto al escrito libelar, suscrito entre las partes, en fecha 22 de junio de 2001, por ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotados bajo los N° 6 y 7, Tomo 16, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria.

   En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el merito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal; e igual suerte corre la especificación del mérito favorable de autos de elementos probatorios que ya rielan en el expediente, y que han sido objeto de análisis en el presente fallo, por cuanto el Juez está obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

2. - Inspección Judicial en el Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, Avenida Urdaneta, Esquina de Madrices a Ibarra, Edificio Gorrondona, piso 1, Municipio Libertador del Distrito Capital, para constatar: PRIMERO: si al inmueble denominado Mercamayor, que se encuentra ubicado en la urbanización la Entrada Ubicada en la avenida intercomunal de Antimano, calle 2 c/ intermedia. Galpón número 8, construido sobre la parcelas de terreno 1,2,3,4,5,6,7,8,.9,10,11, registradas así: Parcela N°.1, el 30 de diciembre de 1999 N°. 30. tomo 34, Protocolo Primero; Parcela N° 2, el 1° de noviembre de 1999, N°. 16, tomo 08, Protocolo Primero; Parcela N° 3, el 03 de agosto de 1999, N°. 19, tomo 12, Protocolo Primero; Parcela N° 4 y 5, el 22 de febrero 2001, N°. 40, tomo 13, Protocolo Primero; Parcela N° 6 y 7, el 1 de noviembre de 1999, N°. 15, tomo 08, Protocolo Primero; Parcela N° 8, el 19 de julio de 2000, N°. 27, tomo 03, Protocolo Primero; Parcela N° 9 y 10 el 02 de marzo de 2001, N° 38, tomo 19, Protocolo Primero; Parcela N° 11, el 19 de julio de 2000, N° 27 tomo 03, Protocolo Primero; Le ha sido protocolizado el documento de condominio. SEGUNDO: en el caso de ser ello afirmativo, en que fecha fue protocolizado dicho documento de condominio. TERCERO: De cualquier otro que surja al momento de la practica de la presente inspección.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 1430 del Código Civil, se le da valor probatorio para acreditar los hechos que fueron constatados por el A quo, en la oportunidad de la Inspección Judicial, (i) de que en ninguno de los tomos existe anotación alguna que refiera la existencia del documento de condominio así como tampoco en el cuerpo de los documentos señalados. Se advierte que con base a lo constatado era inoficioso el punto segundo y el punto tercero no fue admitido como medio probatorio. ASI SE DECLARA.-

3. DEL MÉRITO.

   En el presente asunto la parte actora reclama la resolución de dos contratos de opción de compraventa suscritos por las partes y autenticados por ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de Junio de 2001, anotados bajo los Nos. 6 y 7 del tomo 16, para la adquisición de dos locales comerciales distinguidos con los números P-097 y P-098, respectivamente, de las siguientes características: dos unidades susceptible de apropiación individual designadas en el desarrollo MERCAMAYOR y ubicadas en el nivel Premio de la edificación, con un área aproximada de cuatro metros con treinta y seis decímetros cuadrados (4,36 m²) el primero, y de cuatro metros con tres decímetros cuadrados (4,03 m²) el segundo. Que para el mes de abril de 2003, los compradores entregaron a la vendedora la suma de veintisiete mil ciento veintinueve dólares con noventa y cuatro centavos (US$ 27.129,94), tal como lo establecieron en el contrato de opción de compra venta, de los cuales la suma de catorce mil setecientos veintinueve dólares de los Estados Unidos de América con noventa y cuatro centavos (US$ 14.729,94) correspondiente a la inicial fue pagada mediante nueve (09) de las dieciocho (18) letras de cambio suscritas por vencimientos mensuales y consecutivos de MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS DÓLARES con SESENTA Y SEIS CENTIMOS (US$ 1.636,66) cada una. Que también fueron estipulados dos tipos de financiamiento adicionales para el pago de la obligación discriminada de la siguiente forma: 1. Trece letras de cambio por la cantidad de Seiscientos Dólares (US$ 600) cada una, numeradas como 1/36; 2/36; 3/36; 4/36; 5/36; 6/36; 7/36; 8/36; 9/36; 10/36;; 12/36; 13/36; 14/36, lo cual asciende a la suma de siete mil ochocientos dólares de los Estados Unidos de América, (US$ 7.800,oo); y 2. Una cuota por la cantidad de cuatro mil seiscientos dólares de los Estados Unidos de América (US$ 4,600.oo) distinguida con la letra Nro. 11/36. Que llegada la fecha de entrega de los inmuebles objeto de la opción de compra venta, es decir el 31-12-2002 la demandada incumplió con su obligación respectiva, en razón de lo cual amparándose en el articulo 1168 del Código Civil, el cual establece la EXCEPCIÓN DEL CONTRATO NO CUMPLIDO, decidieron suspender la cancelación de las demás cuotas suscritas.

   En su petitorio solicitan expresamente se declare con lugar la demanda y condene a la parte demandada (1) a resolver los Contratos de Opción de Compra Venta; (2) a pagar la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS SIETE MIL NOVECIENTOS CUATRO BOLIVARES (Bs. 43.407.904,oo) equivalente a la cantidad de US$ 27,129.94 calculados a razón de Bs. 1600,oo por dólar; (3) el pago de la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES SETENCIENTOS VEINTISEIS MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 34.726.320, oo) equivalente a la suma de US$ 21.703.95 calculados a razón de Bs. 1600,oo por dólar de los Estados Unidos de América, lo cual se corresponde con el ochenta por ciento (80%) de la suma anterior, según lo dispuesto en la cláusula novena del contrato de opción de compra venta.

   La parte demandada admite haber suscrito los dos (02) contratos de opción de compra venta con la parte demandante sobre dichos inmuebles y que se estableció como precio del mismo la cantidad de veintitrés mil noventa dólares de los Estados Unidos de América (US$ 23,090.oo) para el local identificado como P-097; y veinticinco mil setecientos treinta y nueve dólares con noventa y cuatro centavos de dólar de los Estados Unidos de América (US$ 25,739.94) para el local identificado como P-098, respectivamente. Y que a partir del mes de abril del año 2003, la parte actora dejó de cumplir con su obligación de cancelar las cuotas establecidas en dichos contratos.

   Por otra parte, rechazó, negó y contradijo la afirmación realizada por la parte demandante en su libelo de demanda de que no se hubiera cumplido con la obligación de hacer la protocolización de la compra venta definitiva de los dos inmuebles, dentro del lapso establecido en la cláusula octava del contrato, es decir; dentro del segundo semestre del año 2002. Alegó que la imposibilidad de realizar la venta definitiva no resulta ser imputable a ellos como vendedores, en razón de que no existía termino cierto para la realización de la venta definitiva, visto que la cláusula octava de ambos contratos establecía el cumplimiento de varios requisitos que, una vez cumplido el ultimo de ellos, era que comenzaba a correr el termino de 45 días para la realización de la venta por ante el registro respectivo y que al no haberse cumplido estas condiciones, se encontraba la parte actora imposibilitada de exigir el cumplimiento y/o la resolución del contrato de opción de compra venta, lo que definieron como la existencia de una condición suspensiva con diversas modalidades. Que en caso de que el tribunal considerase que hubo un incumplimiento se establezca que este incumplimiento no se debió a causa imputable a la vendedora, sino en este caso a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, quien debía dar la aprobación para la protocolización del documento de condominio, cuestión que para el momento de interponerse la demanda, no había ocurrido y que la parte demandante no demostró.

   3.1.- De la acción de resolución contractual.

   No cabe la menor duda que se ha intentado una acción de resolución de contrato prevista en el artículo 1167 del Código Civil que establece que:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   Al estudiar esta acción la doctrina ha señalado que se exige el cumplimiento de ciertos requisitos para su procedencia. Estos requisitos son:

   a.- que se trate de un contrato bilateral.

   Requisito literalmente exigido por el artículo 1167 del Código Civil, y evidentemente cumplido en el presente asunto, por cuanto los contratos de opción de compraventa cuya resolución se pretende, si bien es cierto son contratos preparatorios, en el que no se opera la transmisión de propiedad, ya que ésta no se efectúa sino cuando se perfecciona la venta; no es menos cierto que son contratos bilaterales, de promesas recíprocas, en que uno se ha prometido vender y el otro a pagar el precio pactado (art. 1134 Cciv). ASI SE DECLARA.

   b.- que haya un incumplimiento culposo de la parte demandada.

   El incumplimiento, como lo ha dicho buena parte de la doctrina, resulta ser la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, en el texto del artículo 1167 en comentario, como inejecución. Sin embargo, esto no significa que basta que se de el incumplimiento o inejecución del demandado, para que proceda la resolución del contrato. Se requiere el cumplimiento de los otros requisitos de procedencia de la acción resolución resolutoria para que ésta prospere.

   En materia de incumplimiento, salvo que haya acuerdo volitivo interpartes que concreticen o puntualicen el incumplimiento, se puede decir que obran una serie de principios rectores. Uno, que el incumplimiento comprende actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. Dos, que no todo tipo de incumplimiento debe necesariamente producir la resolución, pues es necesario observar la gravedad del incumplimiento, para saber si el mismo afecta notablemente el interés de los contratantes. Tres, que no sea originado por una causa extraña no imputable. Y cuatro, que se refiera a lo principal del contrato y no a las modalidades accesorias.

   Estos principios son aplicables en el caso de autos, dado que en los contratos suscritos interpartes el 22.06.2001, sólo se puntualiza como causa de incumplimiento, demora o retardo en el cumplimiento de plan de pagos o en la entrega de los recaudos necesarios para protocolización del documento, lo que daría lugar a que se considere rescindido el contrato y se retengan las cantidades que hubiese entregado el demandante a cuenta de la compraventa, en el caso de incumplimiento de éste; y en el caso de que fuere el demandado daría lugar a que se reembolse lo entregado, más una penalidad del 80% (cl. 9ª).

   Así las cosas, no establecido el acuerdo volitivo de las partes sobre las causas de incumplimiento, dispone el juez de un alto poder de apreciación sobre el asunto y sobre la gravedad del incumplimiento alegado, debiendo estudiar si existe o no coincidencia entre la conducta del deudor que se pretende hacer valer como incumplimiento, ya que la gravedad del incumplimiento depende de la importancia o extensión de la obligación (vid. MELICH ORSINI, José: Estudios de Derecho Civil, p. 24)

   Entonces, así podría saberse si el interés del acreedor quedó satisfecho relativa o parcialmente –incumplimiento inexacto- o por el contrario ya no es posible satisfacer aquel interés, bien porque ya es tardío, bien porque ya no hay interés, bien porque hay incumplimiento total (cfr. G.Q., Gilberto: La Resolución del Contrato, p. 246).

   Bajo este predicamento observa esta Alzada, que los contratos cuya resolución se pretende, son contratos de ejecución sucesiva mediante el pago de cuotas convenidas en la cláusula cuarta contractual, para así cancelar un precio definitivo de US$ 23,090.oo por local P-097 y US$ 25,739.94 por el local P-098, prestación que cumplió parcialmente el demandado, pagando sólo US$ 27,129.94 quedando un saldo insoluto de US$ 21,700.oo que se ha negado a cancelar, bajo el alegato del incumplimiento del acreedor-demandado.

   Ese es el escenario, que los trae a esta confrontación judicial, habiendo sostenido en estrados -el demandante- para soportar su reclamación judicial de resolución contractual, la excepción de cumplimiento (art. 1168 Ccivil), la que, en criterio de quien sentencia, procesalmente no es aplicable en los casos de reclamación judicial de resolución contractual, ya que no puede excepcionarse exigiendo cumplimiento y manifestar que su interés es resolver el contrato. La conducta procesal del demandante que se corresponde, en los casos de resolución contractual, es alegar y comprobar bien que se ha cumplido, y que el incumplimiento está de quien ha sido reclamado en resolución, incumplimiento que tiene la gravedad que amerita la resolución.

   * De la exceptio non adimpleti contractus.

   Y es propicio este comentario, por cuanto hay corrientes doctrinales que, aun cuando tímidamente, propugnan por la aplicación del artículo 1168 del Código Civil en los procesos judiciales de resolución. Pero cómo puedes excepcionarse alguien que está pidiendo que se resuelva un contrato, señalando que yo no cumplo, porque tú no has cumplido. Sería desnaturalizar la acción. Sería como el que en dúo, cada quien cantara por su lado.

   Y se hace este comentario porque la excepción de cumplimiento, se encuentra contenida en el artículo 1168 del Código Civil, establece lo siguiente:

   En los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su acción si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones.

   Luego de su texto se infiere que la norma de excepción pretranscrita, tiene aplicación cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya y puede ser alegada en aquellas circunstancias en las cuales se le exija el cumplimiento de una obligación, cuando la misma parte que la pide no ha cumplido su contraprestación. Para que opere esta norma de excepción, debe tratarse de obligaciones bilaterales y la parte a la cual se le opone debe exigir, a su vez, el cumplimiento de la obligación, para que así, amparada bajo este precepto de excepción, pueda interponer el “cumple tú, para cumplir yo”. Es decir, que uno de sus presupuestos es que sea exigido el cumplimiento, para que pueda oponerse la excepción respectiva.

   Pero cuando en la demanda interpuesta, no se exige el cumplimiento de la obligación, sino la resolución del contrato a través de la acción resolutoria consagrada en el artículo 1167 del Código Civil, no podría alegar la parte demandante la norma de excepción de cumplimiento, por cuanto no se verifica el reclamo de cumplimiento que es presupuesto fundamental para su admisibilidad.

   Por lo tanto, el artículo 1168 del Código Civil no es aplicable cuando ha sido ejercida la acción resolutoria prevista en el artículo 1167 del mismo texto legal, como en el caso sublitis, lo que hace improcedente su alegación. ASI SE DECLARA.

   ** De la condición suspensiva.

   En relación al incumplimiento, la accionada afirmó en su escrito de contestación a la demanda que la obligación de entregar los referidos inmuebles estaba sujeta a una condición suspensiva. Dicho argumento lo fundamenta en la cláusula octava, inserta en el mismo tenor en ambos contratos, según la cual, la vendedora otorgará el documento definitivo de venta dentro del segundo semestre del año 2002, previa recepción del oficio de culminación de obra a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y previo registro del documento de condominio.

   Con respecto a la alegada condición o término alegada por la demandada y contenida en la cláusula octava de los documentos de opción a compra venta, se observa que nuestra legislación en el artículo 1197 del Código Civil señala: “la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro o incierto, enseñándonos buena parte de la doctrina que la incertidumbre a que alude el legislador, debe de estar constituida por un hecho que no se sepa si va a ocurrir o no. Si el hecho se sabe que va a ocurrir, aun cuando no se sepa cuando (por ejemplo, la muerte de una persona) se tratará de un hecho cierto y estaremos en presencia de un término, o de una obligación de modalidad determinada, en el caso de que ésta pueda ser exigido por el acreedor y no de una condición.

   Así lo expresa el doctor E.M.L., (vid. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, p. 269), texto obligado en nuestras universidades, cuando al explicar los caracteres de la obligación condicional, expresa:

   1º.- La incertidumbre del hecho o circunstancia que la constituye. Es decir, debe estar constituida por un hecho que no se sepa si va a ocurrir o no. Si el hecho se sabe que va a ocurrir aun cuando no se sepa cuando (por ejemplo, la muerte de una persona) se tratará de un hecho cierto y estaremos en presencia de un término y no de una condición. El hecho debe de ser, pues, incierto y ello constituye la característica esencial de la condición.

   Si el hecho puede ser exigido por el acreedor, estaremos en presencia de una obligación sub-modo y no de una condición pues la ocurrencia de ésta no puede estar al arbitrio de las partes.

   Si en un contrato de venta, las partes ponen como condición para la misma que previamente el vendedor repare la cosa a venderse, tal hecho es exigible por el acreedor, en este caso el comprador. No se trata de una condición (aunque las partes así lo denominen) sino de una obligación bajo una modalidad determinada (obligación sub-modo)

   .

   Bajo tales parámetros, hay que considerar que prosperaría la declaratoria sin lugar de la demanda, si no se ha cumplido con la condiciones que supuestamente estén pendientes o el término alegado por el demandante, mas no por el no cumplimiento de una modalidad determinada u obligación submodo.

   En el presente asunto, la cláusula octava contractual establece que:

   LA VENDEDORA, otorgará el documento definitivo de venta de EL INMUBELE objeto de esta operación dentro del segundo semestre del año 2002, previa recepción del oficio de culminación de obra a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica Ordenación Urbanística y previo registro del documento de condominio. A tales efectos, LA VENDEDORA se obliga dentro de los cuarenta y cinco (45) días hábiles siguientes a la verificación del último de cualquiera de los requisitos anteriores, a presentar ante el registro Subalterno competente el documento definitivo de venta para el cálculo correspondiente de los derechos de registro respectivo a cargo de EL COMPRADOR para la posterior presentación de los recaudos necesarios tanto de EL COPRADOR y para la posterior presentación de los recaudos necesarios tanto de EL COMPRADOR como de LA VENDEDORA a los fines de su protocolización. EL COMPRADOR se obliga a suministrar a LA VENDEDORA dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la oportunidad en que ésta se lo solicite, las cantidades de derechos registrales y de servicio autónomo de registro, así como el pago de los gastos a que se refiere la Cláusula Décima Primera de este documento y demás recaudos necesarios para su protocolización (…)

   .

   De la preinsertada cláusula contractual, se observa que la vendedora se obligó a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble dentro del segundo semestre del año 2002 (desde la fecha de la celebración de los contratos -22 de junio de 2001- hasta el 31 de diciembre de 2002), previa recepción del oficio de culminación de obra a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y previo registro del documento de condominio. También se obligó a presentar ante el Registro Subalterno competente el documento definitivo de venta para el cálculo correspondiente de los derechos de registro dentro de los cuarenta y cinco (45) días hábiles siguientes a la verificación del último de cualquiera de las modalidades anotadas.

   La obligación que asumió la parte demandada, según esta cláusula está suficientemente determinada. Su obligación estaba sujeta a que se cumplieran determinados trámites administrativos, conforme lo establece la derogada Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, lo que no constituye una condición suspensiva. Es una obligación determinada o submodal, que en gran parte depende de su voluntad, por cuanto el promitente vendedor está llamado a realizar las diligencias necesarias para obtener los permisos administrativos a que alude la cláusula, y no pretender que ad eternum el comprador espere a que algún día llegase. No puede escudar su incumplimiento en ese hecho. En todo caso, ha debido acreditar que ha agotado todas las gestiones ante el ente administrativo, y pese a ello le ha sido imposible cumplir con la obligación de suscribir el contrato definitivo. Es más pudo haber acreditado la obtención del cumplimiento de esos trámites administrativos ante de la presentación del libelo de la demanda -27.02.2004- y tampoco lo hizo.

   No lo hizo, y simplemente argumenta que no puede suscribir el documento porque no se han cumplido los trámites administrativos. ¿Y por qué no se ha cumplido?. Porque la tramitación es lenta. Es verdad. Pero también es verdad que las partes se dieron un tiempo que consideraron prudente para la obtención de esos recaudos administrativos. Tiempo que feneció sin los permisos, y no puede imponérsele al contratante de buena fe, que ha adelantado pagos a que soporte la espera. En tal orden de ideas debe considerarse que hay un incumplimiento de la demandada en no tener los recaudos requeridos para la suscripción del documento definitivo de venta.

   Luego, se impone desestimar este alegato de condición suspensiva y considerar que ciertamente la parte demandada ha incumplido con lo pautado en la cláusula 8ª contractual de suscribir el contrato definitivo de venta. ASI SE DECLARA.

   c.- que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir.

   Constituye otro de los requisitos necesarios para la procedencia de la acción de resolución contractual, el hecho de que el actor debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento, en el entendido de que “el actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato; ello resulta contrario a la buena fe que debe privar en el cumplimiento de los contratos” (vid. MADURO LUYANDO, Eloy y PITTIER SUCRE, Emilio: Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, p. 990).

   Es la exigencia de la buena fe del actor en la resolución contractual, a que alude el doctor Melich Orsini (cfr. Ob. cit., p. 219), explicando que “el principio de la buena fe en la ejecución del contrato se refleja de modo especial en las condiciones de ejercicio de la acción de resolución al someter al acreedor que quiera hacer valer esta acción, a no hacerse justicia por sí mismo y al prestar, a la vez, un sólido fundamento al juez para rechazar aquellas acciones de resolución deducidas no obstante la insignificancia del incumplimiento o la impuntualidad al propio demandante, del incumplimiento invocado. La vigencia de tal principio no implica, sin embargo, someter al demandante en resolución a la carga de tener que demostrar su propia disposición al cumplimiento de la obligación recíproca a su cargo, pero, constituye, en cambio, razón suficiente para admitir el juego del principio inadimplenti non est adimplendum cuando se compruebe por el demandado que el actor no ha cumplido, a su vez, con su obligación recíproca o la ha cumplido de modo defectuoso. Nos parece, además, que puede conectarse a dicho principio, la exigencia de que el actor en resolución no se haya colocado por su propio hecho, en la imposibilidad de efectuar él mismo la restitución de la prestación que ha recibido del demandado y que debería ser consecuencia del efecto restitutorio de la sentencia de resolución (...)”.

   Al respecto hay que señalar que las partes han admitido que hasta abril de 2003, la parte actora había venido cumpliendo con sus prestaciones pecuniarias, lo que hace presumir el cumplimiento de las obligaciones en las que se había comprometido. Que a partir de esa fecha, en vista de la no suscripción del documento definitivo, suspendió los pagos, no puede entenderse como un incumplimiento. Es la espera del cumplimiento de las obligaciones recíprocas pactadas y no demerita el que haya cumplido. ASI SE DECLARA.

   d.- que el juez decrete la resolución.

   Como lo expresado, sólo corresponde decir, que el legislador no permite que una parte y sin el requerimiento de la actividad judicial, resuelva de pleno derecho el contrato, como se acostumbra a decir en algunos contratos y específicamente en éste en el que se habla de resolución de pleno derecho. Los contratos que se pretendan resolver deben someterse al conocimiento de la autoridad judicial, quien analizando los elementos de procedencia de la acción resolutoria, lo acordará o no, evitando así que una de las partes contratantes haga justicia por su propia mano.

   Luego, al cumplir la presente acción de resolución contractual con los presupuestos de procedencia antes a.d.p. y, consecuencialmente, acordarse la resolución de dos contratos de opción de compraventa suscritos por las partes y autenticados por ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de Junio de 2001, anotados bajo los Nos. 6 y 7 del tomo 16, para la adquisición de dos locales comerciales distinguidos con los números P-097 y P-098, respectivamente. ASI SE DECIDE.

   e.- De los efectos de la resolución.-

   Siguiendo a al doctor Melich Orsini (cfr. Ob. cit., p. 303), hay que decir que “la acción de resolución ha sido concebida para eliminar los efectos del contrato, no solo en cuanto se refiere a impedir la posibilidad de una ulterior ejecución forzosa de las obligaciones que él había creado, sino también para alcanzar el propósito de colocar a las partes entre las cuales se hubieren verificado ya transferencias patrimoniales fundadas en tal contrato, en la misma situación jurídica que se encontraban antes de la celebración del contrato resuelto”. Situación jurídica que en los contratos de ejecución continuada o de tracto sucesivo, “si bien se produce el efecto liberatorio de la resolución, no hay, en cambio, lugar al efecto recuperatorio (p. 355). Sin embargo, “en aquellos contratos en que la prestación es continuada para una sola de las partes, mientras que la prestación de la otra es de ejecución instantánea (ya sea anticipada respecto de la consumación de la prestación continuada, ora sea diferida al momento final de aquella o más allá: esto es, posticipada) la irrectroactividad de la resolución puede, en algunas circunstancias, atentar contra el equilibrio sinalagmático de las partes” (p. 358). Y continua, citando a Damartello, para explicar que en los casos de contraprestación posticipada, como es el presente asunto, “no se puede ni siquiera admitir la eficacia de la resolución sobre todas las prestaciones no ejecutadas todavía, porque una solución de ese género favorecería, más allá de lo que es justo, al contratante no incumpliente que hubiese recibido hasta un cierto momento la prestación continuada o la prestación periódica que se le debía, y desde allí en adelante hubiese permanecido insastifecho: se le consentiría en verdad, si pudiere realmente ser totalmente liberado de la contraprestación todavía inejecutada, aprovecharse de toda la parte de la prestación o de todas las prestaciones ejecutadas (esto es, recibidas por él), sin prestar nada en contrapartida, lo que no puede admitirse. Para estos contratos (solo unilateralmente de ejecución continuada o periódica) es forzoso regresar a la regla de la retroactividad, que es la única que garantiza el equilibrio Inter. Partes, reconstruyendo con variados medios (restituciones o indemnizaciones), la situación anterior al contrato”. (negrillas del tribunal).

   Bajo esa prédica, que comparte quien sentencia, se debe analizar el contrato resuelto y sus efectos en la resolución. En efecto, es un contrato de opción de compraventa, en la que se establecieron obligaciones recíprocas: la del vendedor u ofertante, de vender dos locales comerciales en propiedad horizontal; y la del comprador u oferido, de pagar un precio de preventa. Esto es, que no era un contrato de obras, era una opción de compraventa en la que el oferido no tenía el disfrute del inmueble, por lo que al resolverse el contrato tiene derecho, tal como ha sido establecido contractualmente, a que se le restituyan sus prestaciones pecuniarias, esto es, los US$ 27,129.94 –o su equivalente en moneda nacional- que pagó por la opción. ASI SE DECLARA.

   3.2.- De los daños y perjuicios.

   Como resarcimiento de daños y perjuicios, a tenor de lo establecido en las cláusula novena de los descritos contratos de opción de compraventa, la actora ha solicitado el pago de la cantidad de cuarenta y un millones seiscientos setenta y un mil seiscientos cuarenta y un mil setecientos cuarenta bolívares con sesenta céntimos (Bs. 41.671.740,60), que es lo equivalente en moneda nacional de la suma de veintiún mil setecientos tres dólares con noventa y cinco centavos (US$ 21.703,95), calculados a razón de Bs. 1.920 por dólar, para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 117 de la Ley Orgánica del Banco Central de Venezuela, que corresponde al 80% de la suma descrita.

   Lo reclamado constituye una penalidad que convinieron las partes en la cláusula 9ª contractual de ambos contratos, estableciéndose que “en caso de que la vendedora rescinda el presente contrato de éste menos las deducciones o retenciones a que hubiere lugar conforme a los términos de este contrato, debiendo entregar a el comprador a titulo de indemnización, una cantidad adicional equivalente al ochenta por ciento (80%) de los pagos recibidos hasta el momento de la rescisión”. Quiere decir que, en caso de incumplimiento de la vendedora –hoy demandada- debería indemnizar a la parte actora –hoy demandante- con una cantidad adicional equivalente al 80% de los pagos recibidos al momento de la rescisión.

   Estos pagos recibidos, como ya se ha establecido, fueron de VEINTISIETE MIL CIENTO VEINTINUEVE DOLARES CON VEINTICUATRO CENTAVOS (US$ 27,129.94), siendo su ochenta por ciento (80%) la cantidad de VEINTIUN MIL SETECIENTOS TRES DOLARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTAVOS (US$ 21,703.94), monto indemnizatorio que está obligado a honrar la parte demandada, en vista de haber incumplido con su obligación de suscribir el contrato y haber dado lugar a la resolución de la opción pactada. ASI SE ESTABLECE.

   De tal suerte que corresponde a este Juzgador declarar procedente la solicitud realizada por la parte actora en referente a la indemnización por daños y prejuicios pactados por la partes contratantes en la cláusula novena de los contratos de opción de compraventa suscritos por estas, de conformidad con lo establecido en el articulo1.276 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.-

   3.5.- De la indexación.-

   Ha solicitado la parte demandante en su escrito libelar, específicamente en el petitorio la indexación de las sumas indicadas, es decir, la corrección monetaria de las sentencia en el sentido de aplicarles a las referidas sumas los índices de inflación.

   Esta Alzada, en sentencias del 14.10.2002 y 26.09.2003, que hoy ratifica, señaló que en sentencias de 14.02.1990 (SCivil), 30.09.1992 (Civil), 23.01.1993 (SPA) y 05.12.1996 (SPA), entre otras, se admite la indexación de las cantidades debidas por el deudor en base al aumento o desvalorización de la moneda. Se estima que la indemnización constituye una obligación de valor, cuyo monto debe ser reajustado desde la fecha del hecho dañoso hasta el momento de su pago efectivo. El mayor daño no se prueba, por ser un hecho notorio (Art. 506). No se indexa el pago en moneda extranjera.

   Así pues, siendo un hecho público y notorio la desvalorización de la moneda nacional, mas ello no aplica cuando la reclamación se hace en base a divisa extranjera, ya que el valor de cambio de esa divisa extranjera frente al bolívar, determina el ajuste que se pretende vía indexación.

   Luego, es improcedente la indexación judicial solicitada. ASI SE DECLARA.

   5. DISPOSITIVA.-

   En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado J.S.V., apoderado judicial de parte demandada, compañía DESARROLLOS MERCAYAG C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 03.05.2007, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró (i) con lugar la pretensión de resolución de contrato de opción de compra venta; (ii) resueltos los contratos de opción de compra venta autenticados, el primero, en fecha 22.06.2001 ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N° 06, tomo 16, y el segundo, en fecha 22.06.2001 ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N° 07, tomo 16, relativos a la venta de dos locales comerciales identificados con las letras y números P-097 y P-098, respectivamente; (iii) condena a la parte demandada a cancelar (a) a los accionantes la cantidad de cincuenta y dos millones ochenta y nueve mil cuatrocientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 52.089.484,80), equivalente en moneda nacional a la cantidad de veintisiete mil ciento veintinueve dólares con noventa y cuatro centavos (US$ 27,129.94), a razón, de un mil novecientos veinte bolívares (Bs.1.920,oo) por Dólar; (b) la cantidad de cuarenta y un millones setecientos setenta y un mil seiscientos cuarenta y un bolívares con sesenta céntimos (Bs. 41.671.641,60), equivalente a la suma de veinte un mil setecientos tres dólares con noventa y cinco centavos (US$ 21,703.95), a razón de un mil novecientos veinte Bolívares (Bs.1.920,oo) por Dólar, de conformidad con lo establecido en la cláusula novena de los contratos; (iv) ordenó la corrección monetaria de los montos referidos, mediante experticia complementaria, desde la fecha que fue admitida la pretensión hasta el mes inmediato anterior a la fecha en que se realice la experticia que se ordena efectuar; y (v) condenó en costas a la parte demandada. Todo en el juicio que por la resolución de contrato de opción de compra venta, interpuesta por los ciudadanos M.G.P. y G.D.G.d.G. contra la empresa DESARROLLOS MERCAYAG C.A.

PARCIALMENTE CON LUGAR la resolución de contrato de opción de compra venta, interpuesta por los ciudadanos M.G.P. y G.D.G.d.G. contra la empresa DESARROLLOS MERCAYAG C.A., todos plenamente identificados en autos. En consecuencia, se declaran resueltos (a) el contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 22.06.2001, anotado bajo el Nº 6, tomo 16, que contiene contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre la parte actora y la compañía DESARROLLOS MERCAYAG C.A., para la adquisición de un local comercial distinguido con el número P-097; y (b) el contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 22.06.2001, anotado bajo el Nº 7, tomo 16, que contiene el contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre la actora y la compañía DESARROLLOS MERCAYAG C.A., para la adquisición de un local comercial distinguido con el número P-098. Ambas unidades susceptibles de apropiación individual en el desarrollo MERCAMAYOR, situadas en la Urbanización La Entrada, sitio denominado La Yaguara, Parroquia Antemano, Municipio Libertador, Distrito Capital y ubicadas en el nivel Premio de la edificación, con un área aproximada de cuatro metros con treinta y seis decímetros cuadrados (4,36 m²), y cuatro metros con tres decímetros cuadrados (4,3 m²), respectivamente.

SE CONDENA a la parte demandada a cancelar, sin plazo alguno, a los accionantes (a) por concepto de reembolso, la cantidad de VEINTISIETE MIL CIENTO VEINTINUEVE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON NOVENTA Y CUATRO CENTAVOS (27,129.94 US$), o su equivalente en moneda nacional al cambio oficial de Bsf. 2,15 por dólar, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CENTAVOS (Bsf. 58.329,37). Y (b) a título de indemnización, por cláusula penal, la cantidad de VEINTIÚN MIL SETECIENTOS TRES DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON NOVENTA Y CINCO CENTAVOS (21,703.95 US$), o su equivalente en moneda nacional al cambio oficial de Bs. 2,15 por dólar, la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTAVOS (Bsf. 46.663,49).

Se niega la corrección monetaria de los montos a que ha sido condenada la parte demandada.

Queda así modificada la sentencia apelada.

No hay costas en el juicio, dado que no hubo vencimiento total.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los diez (10) días del mes de agosto del año dos mil nueve (2.009). Años 200° y 150°.-

EL JUEZ

DR. FRANK PETIT DA COSTA

LA SECRETARIA

Abg. FLOR CARREÑO AGUIAR

Exp. 09.10141

Resolución de Contrato/Definitiva

Reenvío

Materia: Mercantil.

MAV/dg/cf

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las dos de la tarde. Conste,

La Secretaria,