Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Mayo de 2007

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda ante el Tribunal Distribuidor por parte del abogado H.T.V., actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos M.G.P. y G.D.G.d.G. para ejercer contra la compañía DESARROLLOS MERCAYAG, C.A., para ejercer en su contra PRETENSIÓN de resolución de contrato de opción de compra venta, debido al presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales, por parte de esta última quien fungía como promitente vendedora de la demandante. Después del correspondiente sorteo legal correspondió su conocimiento al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial.

Afirma la accionante que según documento autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22 de junio de 2001, anotado bajo el Nº 6, Tomo 16, número 7 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, celebró contrato de opción de compra venta con la sociedad mercantil DESARROLLOS MERCAYAG C.A., donde ésta se comprometía a vender y aquellos a comprar dos locales comerciales, distinguidos con los números P-097 y P-098. En afirmación del demandante los locales referidos son de las características siguientes: a) Local P-097: Una unidad susceptible de apropiación individual designada en el desarrollo MERCAMAYOR como local comercial identificado el número P-097, ubicado en el nivel premio de la edificación y tienen un área de cuatro metros con treinta y seis decímetros cuadrados (4,36 Mts2); b) Local P.098: Unidad susceptible de apropiación individual designada en el desarrollo MERCAMAYOR como local comercial identificado con el número P-098, ubicado en el nivel Premio de la edificación, y tiene un área de cuatro metros con tres decímetros cuadrado (4,03 Mts2). Afirma que el 31 de diciembre de 2002 venció el plazo que tenía la vendedora para otorgar el documento definitivo de compra-venta y efectuar la entrega de los inmuebles, obligación que hasta la fecha ha incumplido. Que hasta el mes de abril de 2003, los demandantes entregaron a la vendedora la suma de veintisiete mil ciento veintinueve dólares de los Estados Unidos de América con noventa y cuatro centavos (27.129, 94US$) de la siguiente manera: Inicial de catorce mil setecientos veintinueve dólares con noventa y cuatro centavos (14.729,94 US$), mediante nueve cuotas mensuales y consecutivas de mil seiscientos treinta y seis dólares con sesenta y seis centavos (1.636,66 US$), para lo cual se libraron nueve (9) letras de cambio, aceptadas para ser pagadas por los demandantes, por los montos de las cuotas convenidas. El monto siguiente financiado, a) mediante trece cuotas cada una por un monto de seiscientos dólares (600 US$), representadas en trece letras de cambio, ascendiendo a un monto de siete mil ochocientos dólares (7.800 US$); b) una cuota por un monto de cuatro mil seiscientos dólares (4.600 US$), documentada en una letra de cambio.

Continua la parte actora: “de tales supuestos de hecho y fundamentos de derecho se derivan las siguientes consecuencias jurídicas: 1- Que existen dos contratos de opción compra celebrados entre DESARROLLOS MERCAYAG C.A. (vendedora) y mis mandantes (compradores), por los inmuebles arriba descritos. 2- Que la compradora incumplió con la obligación que tenía de entregar los inmuebles a más tardar el día 31 de diciembre de 2002. 3- Que el incumplimiento por parte de la vendedora en la entrega de los inmuebles señalados en este escrito, acarrea la resolución de los contratos celebrados, así como el resarcimiento de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento…”. De conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil alega la excepción de contrato no cumplido.

Al individualizar su pretensión demanda que la compañía DESARROLLOS MERCAYAG C.A., convenga o sea condenada por el tribunal en: 1. La resolución de los contratos de opción de compra, identificados. 2. el pago de la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES OCHENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 52.089.484,80), que es equivalente en moneda nacional de la suma de veintisiete mil ciento veintinueve dólares de los estados Unidos de América con noventa y cuatro centavos (27.129,94 US$), calculado a razón de UN MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 1.920,00) por dólar. 3. El pago de la cantidad de CUARENTA Y UN MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 41.671.641,60), equivalente en moneda nacional a la suma de veintiún mil seiscientos tres dólares de los Estados Unidos de América con noventa y cinco centavos (21.703,95 US$), calculado a razón de un mil novecientos veinte bolívares (Bs. 1.920,00) por dólar, que corresponde al 80% de la suma descrita en literal anterior, como resarcimiento de daños y perjuicios, a tenor de los establecido en las cláusulas novenas de los contratos de opción de venta. 4. Las costas y costos de presente proceso, con inclusión de los honorarios profesionales de quien suscribe. Solicita la indexación de los montos demandados. Estima su demanda en la cantidad de noventa y tres millones setecientos sesenta y un mil ciento veintiséis bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 93.761.126,40).

Admitida la demanda en fecha 29 de marzo de 2004, la parte demandada compareció en fecha 31 de marzo del mismo año para plantear que la demanda ya había sido introducida en el sistema de distribución y que su conocimiento correspondió al Juzgado Sexto del Primera Instancia. En fecha 6 de mayo de 2004, compareció la representación judicial de la parte actora para presentar escrito mediante el cual propone la cuestión previa prevista en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado el requisito exigido en el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem. Mediante escrito presentado en fecha 13 de mayo de 2004, la representación judicial de la parte actora subsana los defectos de forma alegados por la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 13 de mayo de 2004, la representación judicial de la parte demandada consignó inspección judicial para demostrar que el mismo libelo de demanda presentado al Tribunal Décimo fue en una segunda oportunidad presentado ante este Juzgado Sexto; y a tales efectos solicitó que el expediente fuera remitido a este tribunal. La representación judicial de la parte demandante por su parte rechazó que el proceso iniciado ante el Juzgado Décimo y el que correspondió conocer a este tribunal, eran procesos diferentes. Mediante auto dictado en fecha 7 de junio de 2004 el Juzgado Décimo de Primera Instancia acordó remitir el expediente a este Juzgado Sexto en virtud de lo solicitado por la parte demandada.

Mediante auto de fecha 11 de junio de 2004, este Juzgado Sexto recibió el expediente proveniente del Juzgado décimo de Primera Instancia, y ordenó agregar el libelo presentado en fecha 12 de enero de 2004. Mediante decisión de fecha 28 de julio de 2005 este Juzgado Sexto declaró subsanado el defecto de forma alegado mediante la cuestión previa propuesta. Mediante escrito presentado en fecha 7 de diciembre de 2005, la representación judicial de la parte demandada contestó la demanda. En dicho escrito admitió que la empresa DESARROLLOS MERCAYAG, C.A., suscribió 2 contratos de opción de compra con los ciudadanos M.G.P. y G.D.G.D.G., en relación a los inmuebles identificados en los autos. Aceptan que el precio definitivo de las ventas de los inmuebles eran las cantidades de veintitrés mil noventa dólares (US$ 23.090,00) y veinticinco mil setecientos treinta y nueve dólares con noventa y cuatro centavos de dólar (US$ 25.739,94). Aceptan como cierto que desde el mes de abril de 2003, los compradores dejaron de pagar.

Seguidamente la representación judicial de la empresa DESARROLLO MERCAYAG, C.A., rechaza, niega y contradice que su representada haya incumplido con la obligación de firmar la escritura de venta por motivos que le fuesen imputables; que su representada estuviese obligada a firmar los contratos definitivos de venta de los inmuebles objeto de la negociación, es decir, de los locales P-097 y P-098, dentro del segundo semestre del año 2002. Que la parte actora omite una serie de datos relativos a las condiciones establecidas en el contrato para otorgar los documentos definitivos. Particularmente alega: “… En efecto, cabe señalar ciudadano Juez, que la parte actora cuando cita la cláusula octava de los contratos suscritos entre las partes, lo hace en forma parcial y no el texto íntegro que señala y establece lo siguiente: “OCTAVA.- LA VENDEDORA, otorgará el documento definitivo de venta de EL INMUBELE objeto de esta operación dentro del segundo semestre del año 2002, previa recepción del oficio de culminación de obra a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica Ordenación Urbanística y previo registro del documento de condominio. A tales efectos, LA VENDEDORA se obliga dentro de los cuarenta y cinco (45) días hábiles siguientes a la verificación del último de cualquiera de los requisitos anteriores, a presentar ante el registro Subalterno competente el documento definitivo de venta para el cálculo correspondiente de los derechos de registro respectivo a cargo de EL COMPRADOR para la posterior presentación de los recaudos necesarios tanto de EL COPRADOR y para la posterior presentación de los recaudos necesarios tanto de EL COMPRADOR como de LA VENDEDORA a los fines de su protocolización…”. Que al no haberse cumplido estas condiciones, no pudo la parte actora ni exigir el cumplimiento ni la resolución; en este sentido señala: “… Sin lugar a dudas, que en la cláusula octava existe una condición que hace depender la exigibilidad de la obligación, es decir, para que LOS COMPRADORES, pudiesen exigir la resolución o el cumplimiento del contrato, fundada en la cláusula octava era necesario que se cumpliese la condición establecida, esto es, que existiera la recepción de la obra, y que existiese el Documento (sic) de Condominio (sic)…”.

Continua la representación de la parte demandada: “… partiendo de que los contratos que se estudian en este proceso son contratos de compraventa – porque en él hubo consentimiento válido entre las partes acerca del precio y se determinaron las características de la cosa objeto de la convención, según el contrato, mi representada se obligó, frente a los compradores, a construir el inmueble objeto de la venta y luego de concluidas las obras y obtener el permiso o la recepción de la misma y tener registrado el Documento de Condominio se haría la tradición del inmueble mediante el otorgamiento del respectivo documento de compraventa… el cumplimiento de las referidas obligaciones estaba sujeto tanto a un término como a una condición: el plazo del segundo semestre y del mismo modo que estuvieren a la disposición la obtención de la recepción de la obra y registrado el documento de condominio para la protocolización del respectivo documento… De tal manera que las dos obligaciones principales asumidas por la demandada estaban sujetas a modalidades: la firma del documento definitivo estaba sujeta a una condición suspensiva – la obtención de la recepción de obra y el otorgamiento del documento de condominio, una vez obtenidos estos requisitos, estaban llenos los presupuestos para que procediera la acción que no era otro sino que la cláusula penal, para el caso de negativa o de que DESARROLLOS MERCAYAG, C.A., se negare a otorgar el respectivo documento…”. Por las razones expresadas solicita se declare sin lugar la pretensión de resolución de contrato. Alega que en caso de no prosperar la defensa argumentada, se considere que el incumplimiento no se debió a causa imputable a ella, sino en este caso a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, quien debía dar la aprobación para la protocolización del documento de condominio, cuestión que a la fecha no ha ocurrido.

Llagada la oportunidad probatoria las partes hicieron uso de su derecho. Las partes presentaron informes.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se demanda en el caso que nos ocupa la resolución de dos contratos de opción de compra venta celebrados en fecha 22 de junio de 2001, entre los ciudadanos M.G.P. y G.D.G.d.G. y la sociedad mercantil DESARROLOS MERCAYAG C.A., sobre dos locales comerciales distinguidos con las letras y números P-097 y P098, identificados previamente. Con relación a la existencia del contrato, la parte demandada admitió expresamente en su libelo, que efectivamente en la fecha indicada celebró el contrato de opción de compra. En este sentido, a los folios 8 al 13, ambos inclusive, se encuentra inserto el primero de ellos, autenticado en fecha 22 de junio de 2001, ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 06, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría. El segundo de ellos se encuentra inserto a los folios 14 a 19, ambos inclusive, autenticado también en fecha 22 de junio de 2001, ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 07, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría. Estas documentales se valoran en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

Ambos contratos, celebrados entre la sociedad mercantil DESARROLOS MERCAYAG, C.A., y los ciudadanos M.G.P. y G.D.G.D.G., establecen en su cláusula primera en el mismo tenor, lo siguiente: “… LA VENDEDORA es propietaria de unas parcelas de terreno distinguidas con los Nos. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 11, según consta en documentos debidamente registrados por ante el Servicio Autónomo Sin Personalidad Jurídica de Registro Público. Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en las siguientes fechas y con los siguientes datos: (No. 1): En fecha 30/12/99, bajo el N0. 30, Tomo 34, Protocolo i; (No. 2): En fecha 01/11/99, bajo el No. 16, Tomo 8, Protocolo I; (No. 3): En fecha 03/08/99, bajo el No. 19, Tomo 12, Protocolo I; (Nos. 4 y 5): En fecha 22/02/01, bajo el No. 40, Tomo 13, Protocolo I; (Nos. 6 y 7): En fecha 01/11/99, bajo el No. 15, Tomo 8, Protocolo I; (No. 8): en fecha 19/07/00, bajo el No. 28, Tomo 3, Protocolo I; (Nos. 9 y 10): en fecha 02/03/01, bajo el Nº. 38, Tomo 19, Protocolo I; (No. 11): en fecha 19/07/00, bajo el No. 27, Tomo 3, Protocolo I. Dichas parcelas de terreno están situadas en la Urbanización La Entrada, sitio denominado La Yaguara, jurisdicción de la Parroquia Antímano del Departamento Libertador del distrito Federal. En las parcelas antes descritas LA VENDEDORA actualmente se está desarrollando un proyecto identificado como Mercamayor, también denominado “la obra” en el presente contrato…”.

En el primero de ellos se estableció, en su cláusula tercera: “… Por este contrato LA VENDEDORA se obliga a vender a EL COMPRADOR y éste a adquirir mediante documento público, una (1) unidad susceptible de apropiación individual designada en el desarrollo MERCAMAYOR como local comercial identificado con el número P-097, ubicado en el nivel Premio de la edificación, el cual según el proyecto de construcción antes referido tiene un área aproximadamente de CUATRO METROS CON TREINTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (4,36 mts.2). El referido local comercial de ahora en adelante y a los efectos de este contrato se denominará EL INMUEBLE y cuyos linderos y demás características se determinaran en el correspondiente Documento de Condominio…”. En el mismo sentido, las partes pactaron en el segundo contrato, también en su cláusula tercera: “… Por este contrato LA VENDEDORA se obliga a vender a EL COMPRADOR y éste a adquirir mediante documento público, una (1) unidad susceptible de apropiación individual designada en el desarrollo MERCAMAYOR como local comercial identificado con el número P-098, ubicado en el nivel Premio de la edificación, el cual según el proyecto de construcción antes referido tiene un área aproximadamente CUATRO METROS CON TRES DECIMETROS CUADRADOS (4,36 mts.2). El referido local comercial de ahora en adelante y a los efectos de este contrato se denominará EL INMUEBLE y cuyos linderos y demás características se determinaran en el correspondiente Documento de Condominio…”.

Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. En el mismo sentido establece el artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En el caso de especie la parte actora ha demostrado que efectivamente se celebró un contrato de opción de de compra venta que tenía por objeto los inmuebles referidos (de hecho la parte demandada no contradijo esta afirmación), de manera que surgió la carga por parte de la demandada en demostrar el pago (cumplimiento) o el hecho extintivo de su obligación y así se declara.

La accionada afirmó en su escrito de contestación a la demanda que la obligación de entregar los inmuebles de referencia, estaba sujeta a una condición e incluso a un término. Dicho argumento lo fundamenta en la cláusula octava, inserta en el mismo tenor en ambos contratos, según la cual: “LA VENDEDORA otorgará el documento definitivo de venta de EL INMUEBLE objeto de esta operación dentro del segundo semestre del año 2002, previa recepción del oficio de culminación de obra a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y previo registro del documento de condominio. A tales efectos, LA VENDEDORA se obliga dentro de los cuarenta y cinco (45) días hábiles siguientes a la verificación del último de cualquiera de los requisitos, a presentar ante el Registro Subalterno competente el documento definitivo de venta para el cálculo correspondiente de los derechos de registro respectivos a cargo de EL COMPRADOR y para la posterior presentación de los recaudos necesarios tanto de EL COMPRADOR como de LA VENDEDORA a los fines de la protocolización. EL COMPRADOR se obliga a suministrar a LA VENDEDORA dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la oportunidad en que ésta se lo solicite, las cantidades de derechos registrales y de servicio autónomo de registro, así como el pago de los gastos a que se refiere la Cláusula Décima Primera de este documento y demás recaudos necesarios para su protocolización…”.

Con respecto a la condición alegada por la parte demandada con fundamento en la cláusula en referencia, observa esta instancia que: se entiende por condición aquel hecho futuro e incierto del cual depende, bien la existencia de una obligación o la resolución de la misma. Así lo establece el artículo 1.197 del Código Civil, que reza: “La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto…”. La primera de las mencionadas condiciones, a saber, la condición suspensiva, se encuentra definida en el encabezado del artículo 1.198 del Código Civil, así: “Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un hecho futuro e incierto…”; mientras que la condición resolutoria se encuentra indicada en el único aparte de la misma norma, en el siguiente sentido: “… Es resolutoria, cuando verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiera jamás contraído…”. En el caso de especie, la condición invocada por la parte demandada, con base en la cláusula octava de los contratos celebrados, debe ser necesariamente una condición suspensiva, pues la resolutoria no tiene aplicación práctica al alegato de la parte demandada. Así pues, para la parte demandada su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa estaba suspendida hasta tanto no se produjera el hecho futuro e incierto (condición) consistente en la obtención de la recepción de obra y el otorgamiento del documento de condominio, por haberse verificado esta condición, estaba eximido de obligación alguna.

Una de las circunstancias que caracterizan la existencia de alguna obligación sometida a condición suspensiva, es que antes de verificarse el hecho futuro e incierto, la obligación es inexistente, quedando supeditado su nacimiento a la verificación de dicha condición. De esta manera, resulta claro mencionar que hasta que no se materialice el hecho futuro e incierto que constituye a la condición, no es posible hablar de obligación alguna y por argumento en contrario, no es posible hablar de condición suspensiva cuando exista una obligación determinada. Ahora bien, la cláusula octava comienza indicando que “…LA VENDEDORA otorgará el documento definitivo…”; del inicio de la cláusula se desprende que su demás contenido no es – como lo afirma la parte demandada - el acuerdo escrito de una condición suspensiva, pues se le impone a la parte vendedora un imperativo al emplearse la palabra “… otorgará…”. Esto hace ver que ésta se obligó a observar determinada conducta, la cual fue expresada en la referida cláusula octava.

La conducta pactada antes referida fue que la vendedora se obligó a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble dentro del segundo semestre del año 2002 (desde la fecha de la celebración de los contratos [22 de junio de 2001] hasta el 31 de diciembre de 2002), previa recepción del oficio de culminación de obra a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y previo registro del documento de condominio. También se obligó a presentar ante el Registro Subalterno competente el documento definitivo de venta para el cálculo correspondiente de los derechos de registro dentro de los cuarenta y cinco (45) días hábiles siguientes a la verificación del último de cualquiera de los requisitos.

Pues bien, el tribunal estima que de manera alguna estamos presentes ante una condición suspensiva. La obligación que asumió la parte demandada, según esta cláusula está suficientemente determinada. Si bien, en apariencia su obligación estaba sujeta a que se cumplieran determinados trámites administrativos, conforme lo establece la derogada Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, dependían de su voluntad, esto es, si el promitente vendedor no instaba las diligencias para obtener los permisos administrativos y demás tramites necesarios, los mismos no se verificarían jamás. A mayor abundamiento, establece el artículo 95 de la derogada Ley Orgánica de Ordenación Urbanística: “A la terminación de las obras sin que hubiere pendiente objeciones del Municipio, el profesional responsable de su ejecución firmará una certificación en la que hará constar que la misma se ejecutó en un todo de conformidad con las variables urbanas fundamentales y con las normas técnicas correspondientes. La certificación será también firmada por el propietario y será consignada, junto con los planos definitivos de la obra, a la autoridad municipal encargada del control urbanístico, quien d.c.d. la recepción respectiva dentro de un plazo de diez (10) días hábiles. La constancia de recepción emitida por la dependencia municipal autorizada, será suficiente a los fines de la habitabilidad de la obra. Cuando hubiere algún reparo pendiente sobre violaciones de las variables urbanas o de las normas técnicas, se incorporará a la copia de la mencionada certificación y la obra no podrá habitarse, hasta tanto no sea subsanado el mismo. Después de subsanarse las objeciones pendientes la autoridad urbanística lo hará constar en la certificación antes mencionada a los fines de la habitabilidad de la obra. Los reparos, una vez terminada la obra, solo podrán hacerse una sola vez y la autoridad urbanística emitirá la constancia dentro de los diez (10) días subsiguientes, después de subsanarse los mismos”. Si bien esta norma establece una serie de trámites necesarios para poder habitar cualquier obra, no deja de ser cierto que quien pretenda obtenerlos, debe dirigirse ante la autoridad administrativa y efectuar la solicitud correspondiente. El promitente vendedor estaba entonces en la obligación de procurar adelantar estos trámites, y de los autos no se evidencia que haya observado esta conducta.

De manera que considerar que el supuesto previsto en la cláusula aludida estaba referido a una obligación condicional, sería inapropiado, pues como se dijo, existe una obligación determinada y cuya vigencia es indiscutible; y en todo caso, en el supuesto negado en que se considere la obligación de estudio como una condicional, esta sería nula, pues depende enteramente de la voluntad del promitente vendedor. Así lo establece el artículo 1.202 del Código Civil: “La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquel que se ha obligado, es nula”. Así pues, con base en las consideraciones precedentes, estima esta instancia improcedente la existencia de la condición alegada y así se declara.

Con relación a la existencia de término alegado por la parte demandada, el artículo 1.211 del Código Civil, reza: “El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma”. Observa el tribunal que realmente la parte demandada no identifica efectivamente la razón para afirmar que la obligación estaba sujeta a un término. Se puede deducir tal intención de la siguiente afirmación de la parte demandada: “… Así pues, el cumplimiento de las referidas obligaciones estaba sujeto tanto a un término como a una condición: el plazo del segundo semestre y del mismo modo que estuvieren a la disposición la obtención de la recepción de la obra y registrado el documento de condominio para la protocolización del respectivo documento…”. El término es aquel hecho futuro y cierto del cual depende bien la exigibilidad de una obligación o su extinción. La diferencia fundamental con la condición es que al estar en presencia de un término la obligación existe, cosa que no pasa con la condición (al menos la suspensiva). En el caso que nos ocupa, estima el tribunal que tampoco se está en presencia de un término. Al pactarse que “… LA VENDEDORA otorgará el documento definitivo de venta de EL INMUEBLE objeto de esta operación dentro del segundo semestre del año 2002…”, se estableció un plazo para que la parte cumpliera, el cual ha sido superado con creces sin que de los autos se observe que la promitente vendedora haya cumplido su obligación, de manera que resulta inapropiado considerar que la obligación está sujeta a una condición ni mucho menos a un plazo. En tal virtud, la defensa de estudio se declara improcedente y así se declara.

Respecto a la afirmación de la parte demandada, por medio de la cual alega que en caso de ser improcedentes los argumentos supra desestimados, a todo evento, se le exima de responsabilidad pues “… el cumplimiento de la obligación de hacer la tradición legal y cumplir con el compromiso de firmar el documento definitivo de venta, depende de requisitos que solo los puede otorgar la autoridad competente, a saber, la aprobación del documento de condominio, este requisito depende de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, la cual, a los momentos, no ha dado aprobación para la protocolización del documento de condominio, hecho este del tercero que hace inexigible la obligación…”. Alega la parte demandada, a los efectos de eximirse de responsabilidad, la existencia de una causa extraña no imputable, que califica como hecho de un tercero. Establece el artículo 1.271 del Código Civil: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”. Pues bien, la causa extraña no imputable es aquella causa ajena a la conducta del deudor, que impide que este cumpla su obligación en los términos estipulados. La causa extraña, como eximente de responsabilidad civil, impide se genere un vínculo de causalidad entre la conducta del deudor y el incumplimiento de la obligación prometida. Al no haber entonces relación de causalidad, la responsabilidad queda excluida. En el caso de especie, estima el tribunal no se presenta esta institución; pues la parte demandada no aportó algún elemento de convicción que hiciera surgir al menos la duda de quien decide sobre la existencia de gestiones administrativas tendientes a la ejecución de la obligación en los términos en que fue contraída. En tal virtud, no puede estimarse que dicho incumplimiento fue imputable a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador y así se declara.

Mediante inspección judicial practicada en fecha 23 de febrero de 2006, en el Registro Subalterno del Tercer Circuito el Municipio Libertador del Distrito Capital se dejó constancia que sobre el inmueble denominado Mercamayor, que se encuentre situado en la Urbanización La Entrada, ubicada en la avenida Intercomunal de Antímano, calle 2 c/intermeda, Galpón número 8, construido sobre las parcelas de terreno distinguidas con los números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 70 y 11, registradas así: parcela 1, el 30 de diciembre de 1999, Nº 30, tomo 34, Protocolo Primero; parcela 2, el 1º de noviembre de 1999, Nº 16, tomo 18, Protocolo Primero; parcela Nº 3, el 3 de agosto de 1999, Nº 19, tomo 12, protocolo Primero; parcelas 5 y 5, el 22 de febrero de 2001, Nº 40, tomo 13, Protocolo Primero; parcelas 6 y7, el 1º de noviembre de 1999, Nº 15 tomo 8, Protocolo Primero; parcela 8, el 19 de julio de 2000, Nº 28, tomo 03, Protocolo Primero, parcela Nº 11, el 19 de julio de 2000, Nº 27, tomo 03, protocolo Primero, no se encuentra ninguna anotación relativa a la inscripción de algún documento de condominio. Se observa entonces una vez más, que la parte demandada no ha dado cumplimiento a la obligación prometida en los contratos que nos ocupan y así se declara.

Visto entonces, al ser las defensas de la parte demandada improcedentes y al no haber demostrado el cumplimiento de su obligación contraída mediante los contratos identificados, es forzoso para este tribunal declarar incumplida la obligación contractual referida y así se declara.

Ahora bien, la parte demandante exige la resolución del contrato más otras prestaciones de carácter restitutorio. Por tanto es necesario revisar la procedencia de esta pretensión. Inveterada jurisprudencia se ha pronunciado exigiendo para la procedencia de la resolución, que el demandante haya cumplido su obligación o al menos haya ofrecido cumplir con ella, al respecto en sentencia de 11 de junio de 1970 la Sala de Casación Civil puntualizó: “…para la procedencia de la acción de [resolución] es necesario que la parte que la intente haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación…”. La parte accionante afirmó haber entregado con motivo de la negociación la cantidad de veintisiete mil ciento veintinueve dólares de los Estados Unidos de América con noventa y cuatro centavos (27,129.94 US$), demandando le sea devuelta la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES OCHENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 52.089.484,80), que es el equivalente en moneda nacional de la aludida suma, calculado a razón de UN MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 1.920,00) por Dólar. Por su parte la demandada no rechazó haber recibido de su promitente compradora la referida cantidad. A su vez, a los folios 20 a 63, ambos inclusive, se evidencian un conjunto de letras de cambios, en total nueve, cada una librada por la cantidad de un mil seiscientos treinta y seis dólares con sesenta centavos de dólar de los Estados Unidos de América (1,636.66 US$), cuya firma no fue desconocida por la parte demandada, y como beneficiario aparece la empresa DESARROLLO MERCAYAG, C.A., y librada-aceptante la ciudadana G.D.G.G.. Todas tienen inserta la mención “cancelado”, indicándose en cada una de ellas la fecha en que se cancelaron, a saber, 11 de mayo de 2001, 7 de junio de 2001, 10 de julio de 2001, 19 de agosto de 2001, 11 de septiembre de 2001, 13 de noviembre de 2001, 11 de diciembre de 2001, 14 de enero de 2002, 8 de febrero de 2002, 13 de marzo de 2002, 17 de abril de 2002, 14 de mayo de 2002, 17 de junio de 2002, 10 de junio de 2002, 12 de octubre de 2002, 11 de septiembre de 2002, 13 de noviembre de 2002, 10 de febrero de 2002, 20 de marzo de 2003. Este tribunal valora los referidos instrumentos privados, en todo su mérito de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

Así las cosas, adminiculando la actitud pasiva de la parte demandada quien no rechazó haber recibido la cantidad señalada como entregada a la promitente vendedora, y las demás pruebas antes referidas, es forzoso para este tribunal concluir que el demandante había cumplido su obligación. Cumplimiento este, que si bien se dejó de verificar por la misma afirmación que hiciera el accionante en su libelo, es suficiente para hacer procedente su pretensión de resolución de contrato y restitución de la cantidad entregada a la parte demandada y así se declara.

En lo que respecta a la pretensión de pago de la cantidad de CUARENTA Y UN MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (BS. 41.671.641,60), equivalente a la suma de veintiún mil setecientos tres dólares de los Estados Unidos de América con noventa y cinco centavos de Dólar (21,703.95 US$), a razón de un mil novecientos veinte bolívares (Bs. 1.920,00) por Dólar, de conformidad con lo establecido en la cláusula novena de los contratos sujetos a estudio. La cláusula de referencia, inserta en ambos contratos en idéntico tenor reza: “… En caso de que LA VENDEDORA rescinda el presente contrato sin causa justificada, se obliga a reintegrar a EL COMPRADOR las cantidades recibidas de éste menos las deducciones o retenciones a que hubiere lugar conforme a los términos de este contrato, debiendo entregar a EL COMPRADOR, a título de indemnización, una cantidad adicional equivalente al OCHENTA POR CIENTO (80%) de los pagos recibidos hasta el momento de la rescisión…”. Visto entonces el contenido de la cláusula antes transcrita, resulta suficiente para condenar a la parte demandada a cancelar el monto que el accionante estimó en su libelo con relación a este punto y así se declara.

Con fundamento en las consideraciones precedentes, de conformidad con el principio de cumplimiento en especie de las obligaciones establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, y la fuerza legal reconocida a los contratos ex artículo 1.159 del Código Civil, en vista que la promitente vendedora no cumplió con las obligaciones contraídas, el tribunal declara procedente la pretensión de resolución de contrato y así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato de opción de compra venta, interpuesta por los ciudadanos M.G.P. y G.D.G.d.G. contra la empresa DESARROLLOS MERCAYAG C.A., todos plenamente identificados en este fallo. Se DECLARAN RESUELTOS los contratos de opción de compra venta celebrados por los sujetos antes mencionados, el primero autenticado en fecha 22 de junio de 2001, ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 06, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría. El segundo de ellos autenticado también en fecha 22 de junio de 2001, ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 07, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría, relativos a la venta de dos locales comerciales identificados con las letras y números P-097 y P-098, respectivamente. Se condena a la parte demandada a cancelar: Primero: a los accionantes la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES OCHENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 52.089.484,80), equivalente en moneda nacional a la cantidad de veintisiete mil ciento veintinueve dólares de los Estados Unidos de América con noventa y cuatro centavos (27,129.94 US$), a razón de un mil novecientos veinte bolívares (Bs. 1.920,00) por dólar. Segundo: La cantidad de CUARENTA Y UN MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (BS. 41.671.641,60), equivalente a la suma de veintiún mil setecientos tres dólares de los Estados Unidos de América con noventa y cinco centavos de Dólar (21,703.95 US$), a razón de un mil novecientos veinte bolívares (Bs. 1.920,00) por Dólar, de conformidad con lo establecido en la cláusula novena de los contratos. Tercero: Siendo la indexación una consecuencia del proceso, se ordena la corrección monetaria de los montos referidos, mediante experticia complementaria, desde la fecha en que fue admitida la pretensión hasta el mes inmediato anterior a la fecha en que se realice la experticia que se ordena efectuar.

Se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los tres (03) días del mes de mayo del año dos mil siete (2007). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

L.G.G.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las ________.

LA SECRETARIA

HJAS/LGG/jigc.

EXP. N° Nº 10.558